BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM -------------------------- ÂU MINH PHƯƠNG THỰC TRẠNG NGUỒN THU TỪ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 60.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. ÂU MINH PHƯƠNG HÀ NỘI - 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị nào. Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày . tháng năm 2015 Tác giả Âu Minh Phương Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page i LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam tạo điều kiện thuận lợi nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn suốt trình học tập nghiên cứu luận văn này. Đặc biệt, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới GVC.TS. Đỗ Thị Đức Hạnh, người trực tiếp hướng dẫn khoa học, tận tình giúp đỡ hướng dẫn đề hoàn thành luận văn này. Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân quận Long Biên, Phòng Tài nguyên Môi trường quận Long Biên, Phòng Tài kế hoạch, Trung tâm phát triển quỹ đất quận Long Biên, ban quản lý dự án quận Long Biên tạo điều kiện thuận lợi cung cấp đầy đủ thông tin, số liệu, tư liệu trình nghiên cứu luận văn này. Cuối cùng, xin chân thành cảm ơn bạn học viên lớp, người thân gia đình bạn bè giúp đỡ động viên trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này. Hà Nội, ngày . tháng năm 2015 Tác giả Luận văn Âu Minh Phương Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục viết tắt v Danh mục bảng vi Danh mục hình . viii Danh mục phụ lục ix MỞ ĐẦU Chương TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU . 1.1. Đặc điểm vai trò nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất đai 1.1.1. Khái niệm nguồn thu từ đất 1.1.2. Đặc điểm thu ngân sách nhà nước từ đất 1.1.3. Vai trò nguồn thu từ đất kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa . 1.2. Các hình thức khai thác nguồn thu từ đất đai 1.2.1. Tiền sử dụng đất . 1.2.2. Tiền thuê đất, mặt nước 11 1.2.3. Tiền thuế liên quan đến đất đai 15 1.2.4. Tiền phí, lệ phí . 16 1.2.5. Tiền phạt hoạt động vi phạm pháp luật đất đai 19 1.3. Những nhân tố ảnh hưởng đến khai thác nguồn thu từ đất đai . 22 1.4. Thực trạng ngân sách từ đất phạm vi nước 24 1.5. Kinh nghiệm số nước 25 1.5.1. Thực tiễn việc quản lý, sử dụng để khai thác nguồn thu từ đất số nước 25 1.5.2. Bài học kinh nghiệm cho việc khai thác nguồn thu từ đất đai nước ta 31 Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU . 33 2.1. Đối tượng phạm vi nghiên cứu . 33 2.2. Nội dung nghiên cứu 33 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iii 2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trạng sử dụngđất địa bàn quận Long Biên 33 2.2.2. Thực trạng nguồn thu từ đất quận Long Biên giai đoạn 2009-2013 33 2.2.3. Hướng phát huy hiệu nguồn thu từ đất địa bàn quận Long Biên thời gian tới . 34 2.2.4. Các giải pháp phát huy nguồn thu từ đất địa bàn quận Long Biên .34 2.3. Phương pháp nghiên cứu 34 2.3.1. Phương pháp điều tra . 34 2.3.2. Phương pháp thống kê, so sánh, phân tích, tổng hợp 34 2.3.3. Phương pháp minh hoạ số liệu biểu đồ, đồ thị . 34 2.3.4. Phương pháp dự báo 34 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN . 35 3.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội quận Long Biên 35 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 35 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội . 36 3.1.3. Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội . 37 3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất đai địa bàn quận Long Biên – Hà Nội ……. 37 3.2. Thực trạng quản lý nguồn thu từ đất đai quận Long Biên giai đoạn 2009 - 2013 41 3.2.1. Kết thu ngân sách từ đất đai quận Long Biên giai đoạn 2009-2013 41 3.2.2. Những vấn đề đặt việc khai thác nguồn thu từ đất địa bàn quận Long Biên 56 3.3. Hướng phát huy hiệu nguồn thu từ đất đai địa bàn quận Long Biên .61 3.3.1. Quan điểm phát huy nguồn thu từ đất đai . 61 3.3.2. Ước tính khả khai thác nguồn thu từ đất đai năm tới. .62 3.4. Một số giải pháp phát huy nguồn thu từ đất địa bàn quận Long Biên . 67 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ . 70 1. KẾT LUẬN . 70 2. KIẾN NGHỊ 71 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iv DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Chú giải CP Chính phủ GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất DN Doanh nghiệp DNNN Doanh nghiệp nhà nước NĐ Nghị định NSNN Ngân sách nhà nước QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất TNHH Trách nhiệm hữu hạn TT Thông tư UBND Ủy ban nhân dân Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v DANH MỤC BẢNG 3.1. Hiện trạng sử dụng đất quận Long Biên năm 2013 39 3.2: Thu NSNN từ đất địa bàn quận Long Biên giai đoạn 2009-2013 . 41 3.3: Kết thực thu NSNN từ đất quận Long Biên so với tiêu thành phố giao giai đoạn 2009-2013 . 42 3.4: Kết thu tiền sử dụng đất thông qua giao đất có thu tiền sử dụng đất địa bàn quận Long Biên giai đoạn 2009-2013 . 43 3.5: Thu từ tiền từ bán nhà thuộc sở hữu nhà nước địa bàn quận Long Biên . 45 3.6 :Thu tiền từ chuyển mục đích sử dụng đất địa bàn quận Long Biên giai đoạn 2009-2013 . 46 3.7: Thu từ cấp GCN quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất địa bàn quận Long Biên giai đoạn 2009-2013 . 46 3.8: Thu từ tiền cho thuê đất, mặt nước địa bàn quận Long Biên giai đoạn 2009-2013 47 3.9: Thu tiền sử dụng đất từ chuyển dịch cấu kinh tế, cho thuê thầu quỹ đất công ích, đất công địa bàn quận Long Biên giai đoạn 2009-2013 48 3.10: Thu thuế nhà đất địa bàn quận Long Biên giai đoạn 2009-2013 . 50 3.11: Thu Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển QSDĐ địa bàn quận Long Biên giai đoạn 2009-2013 51 3.12: Tiền thu từ lệ phí trước bạ địa bàn quận Long Biên giai đoạn 20092013 . 52 3.13: Tiền thu lệ phí địa địa bàn quận Long Biên giai đoạn 20092013 . 53 3.14: Thống kê trường hợp vi phạm pháp luật đất đai địa bàn quận Long Biên giai đoạn 2009-2013 . 54 3.15: Ước tính tăng thu ngân sách thông qua việc đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng . 63 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vi 3.16: Ước tính tăng thu ngân sách thông qua chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp chuyển sang đất phi nông nghiệp . 63 3.17: Quyết toán ngân sách thực dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật phục vụ đấu giá QSDĐ khu đất thuộc hẻm 200/15/67 Nguyễn Sơn. . 65 3.18: Phân tích chi phí nguồn thu từ dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật phục vụ đấu giá QSDĐ khu đất thuộc hẻm 200/15/67 Nguyễn Sơn 66 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vii DANH MỤC HÌNH 3.1. Cơ cấu kinh tế quận Long Biên giai đoạn 2009-2013 38 3.2. Cơ cấu sử dụng đất quận Long Biên năm 2013 . 40 3.3: Phân loại trường hợp tổ chức vi phạm pháp luật đất đai địa bàn quận Long Biên giai đoạn 2009-2013 . 56 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page viii DANH MỤC PHỤ LỤC Phụ lục 01: So sánh giá đất thị trường giá đất UBND thành phố ban hành địa bàn quận Long Biên 74 Phụ lục 02: Kết cấp GCN quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất địa bàn quận Long Biên giai đoạn 2009-2013 74 Phụ lục 03: Kế hoạch đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng . 75 Phụ lục 04: Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất 76 Phụ lục 05: Tỷ lệ phần trăm (%) phân chia khoản thu cấp ngân sách 87 Phụ lục 06: Dự kiến kế hoạch sử dụng đất đến 2015 78 Phụ lục 07: Các trường hợp tổ chức vi phạm pháp luật đất đai địa bàn quận Long Biên giai đoạn 2009-2013 79 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ix Như vậy, qua việc ước tính tăng thu từ đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng chuyển mục đích sử dụng đất, số thu NSNN dự kiến tăng giai đoạn 2013-2015 15610,868 triệu đồng từ đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng 6201,22 tỷ đồng từ chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất đô thị. Theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quận Long Biên, loại đất nhóm đất phi nông nghiệp có xu hướng tăng lên làm ảnh hưởng đến nguồn thu NSNN từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển QSDĐ, thuế thu nhập doanh nghiệp khoản thu khác. Dự kiến từ đến năm 2015, khoản thu từ đất biến động theo hướng sau: - Số thu từ thuế nhà đất tăng qua năm diện tích đất đô thị có xu hướng tăng theo năm, bên cạnh đó, thuế xác định theo giá loại đất UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định Chính phủ có xu hướng tăng dần để sát với giá giao dịch thực tế thị trường. - Thuế chuyển QSDĐ có tăng lên với tốc độ cao thị trường BĐS Nhà nước đưa hoạt động công khai, minh bạch với giá đất điều chỉnh tăng hàng năm. Hơn nữa, Quận Long Biên quận trình đô thị hóa với tốc độ nhanh, triển khai nhiều dự án đầu tư xây dựng sở hạ tầng, chỉnh trang đô thị .từ nâng cao giá trị sử dụng đất, thu hút nhiều vốn đầu tư từ doanh nghiệp tư nhân đầu tư phát triển. Do đó, nguồn thu NSNN tăng theo, đặc biệt nguồn thu từ đất đai có biến động lớn giá trị quyền sử dụng đất ngày tăng. 3.3.2.2. Phân tích nguồn thu từ đất thông qua dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật. a. Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật phục vụ đấu giá QSDĐ khu đất thuộc hẻm 200/15/67 Nguyễn Sơn (Tổ 23) phường Bồ Đề, quận Long Biên, Hà Nội. UBND quận Long Biên tiến hành triển khai thu hổi 1300 m2 đất công UBND phường Bồ Đề quản lý. Sau hoàn thành xong dự án, UBND quận tiến hành toán chi phí thực dự án. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 64 Bảng 3.17: Quyết toán ngân sách thực dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật phục vụ đấu giá QSDĐ khu đất thuộc hẻm 200/15/67 Nguyễn Sơn. Đơn vị tính: đồng Nội dung bồi thường, hỗ trợ Thành tiền I Bồi thường hỗ trợ đất 373.100.000 II Bồi thường, hỗ trợ tài sản đất 266.604.000 III Bồi thường, hỗ trợ trồng STT 3.000.000 Khi phí tổ chức thực GPMB (=2% tổng IV 12.854.080 tiền bồi thường hỗ trợ) V Kinh phí đầu từ xây dựng công trình 1.543.531.000 Tổng cộng 2.199.089.080 (Nguồn: Trung tâm phát triển quỹ đất quận Long Biên) Trên diện tích đất nằm phạm vi dự án, có 06 hộ dân ăn sinh sống. Tuy nhiên, hộ có nguồn gốc đất lấn chiếm đất công, đó, không bồi thường hỗ trợ đất, hỗ trợ công tôn tạo, hỗ trợ tài sản đất cối hoa màu đất. Sau hoàn thành dự án, UBND quận Long Biên tiến hành công khai đấu giá QSDĐ, theo toán thu ngân sách từ dự án, quận Long Biên thu NSNN tổng: 32,24 tỷ đồng. - Phân tích nguồn thu từ đất sau thực dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật phục vụ đấu giá QSDĐ: Do 06 hộ ăn sinh sống tự ý lấn chiếm, sử dụng đất đó, trước thực dự án, diện tích đất không tạo nguồn thu từ đất đai cho NSNN. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 65 Bảng 3.18: Phân tích chi phí nguồn thu từ dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật phục vụ đấu giá QSDĐ khu đất thuộc hẻm 200/15/67 Nguyễn Sơn. TT Chỉ tiêu Đơn vị tính Giá trị Thu từ đấu giá QSDĐ đồng 32.240.000.000 Lệ phí trước bạ đồng 81.900.000 Lệ phí địa Đồng 24.570.000 Thu từ thuế nhà đất Đồng/năm 4.914.000 Tổng thu Đồng 32.351.384.000 Chi phí đầu tư Đồng 2.199.089.080 Chênh lệch Đồng + 30.152.294.920 (Tính theo giá đất vị trí phố Nguyễn Sơn: 12.600.000 đồng/m2 quy định Quyết định số: 51/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 UBND thành phố Hà Nội; theo thuế suất nhỏ (trong hạn mức: 0,03%)) Như vậy, dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật phục vụ đấu giá QSDĐ khu đất thuộc hẻm 200/15/67 Nguyễn Sơn sau hoàn thành tạo nguồn thu năm 2013 cho NSNN 30,15 tỷ đồng, tạo nguồn thu ổn định qua năm như: thuế nhà đất, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển QSDĐ…. b. Dự án khu đô thị Vinhomes Riverside khu đất 96 phường Phúc Đồng, Việt Hưng, quận Long Biên để đối ứng thực dự án trọng điểm xây dựng tuyến đường cao (đoạn từ cầu Vĩnh Tuy đến Ngã Tư Sở) Dự án thực dựa hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT). Hợp đồng xây dựng – chuyển giao (gọi tắt hợp đồng BT) hình thức đầu tư ký quan nhà nước có thẩm quyền nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau xây dựng xong, nhà đầu tư chuyển giao công trình cho Nhà nước Việt Nam; Chính phủ tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực dự án khác để thu hồi vốn đầu tư lợi nhuận toán cho nhà đầu tư theo thoả thuận hợp đồng BT. Theo đó, chủ đầu tư - tập đoàn Vingroup có trách nhiệm tiến hành phối hợp với hội đồng bồi thường, hỗ trợ tái định cư thực công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho hộ dân có đất nằm phạm vi dự án xây dựng tuyến đường Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 66 cao theo quy định, thực theo quy định điều 35 điều 42 Quyết định 23/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 UBND thành phố hà Nội Luật đất đai 2013 Nghị định Chính phủ giao cho bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất địa bàn thành phố Hà Nội. Đồng thời, thực nộp tiền sử dụng đất diện tích 96 thực dự án khu đô thị Vinhomes Riverside 2, tổng số tiền sử dụng đất chủ đầu tư phải nộp 10483 tỷ đồng (trả dần 25 năm). Như nói sách “đổi đất lấy sở hạ tầng” phương thức thu hút nhà đầu tư hiệu quả, vừa nâng cao sở vật chất hạ tầng cho địa phương, vừa tạo khoản thu lớn cho NSNN. Quận Long Biên có tốc độ đô thị hóa cao, quỹ đất lón, số lượng dự án thực địa bàn quận không 20 dự án/năm có không 10 dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất phục vụ tái định cư. Bên cạnh đó, tiền sử dụng đất từ dự án đổi đất lấy sở hạ tầng nguồn thu ổn định. Trên sở đó, ước tính số thu 20 năm tới từ việc thực dự án đầu tư sở hạ tầng phục vụ đấu giá, phục vụ tái định cư dự án đổi đất lấy sở hạ tầng địa bàn quận Long Biên không 4000 tỷ/năm. 3.4. Một số giải pháp phát huy nguồn thu từ đất địa bàn quận Long Biên Căn Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất năm kỳ đầu (2011-2015) quận Long Biên. Căn quy định Nhà nước quản lý đất đai theo Luật đất đai 2013 ban hành. Dựa tình hình thực tế thu NSNN từ đất địa bàn. Em xin đề xuất số giải pháp nhằm phát huy nguồn thu từ đất địa bàn. a. Nhóm giải pháp liên quan đến quy hoạch: nhóm giải pháp có ý nghĩa quan trọng, cần thực trước bước. Cụ thể sở quy hoạch chung toàn quận cần thực khai thác tối đa ô quy hoạch, xây dựng sở hạ tầng khu vực phát triển đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, để đưa đấu giá, đấu thầu. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 67 b. Nhóm giải pháp quản lý đất đai: - Quản lý chặt chẽ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tổ chức địa bàn để thu tiền sử dụng đất theo quy định. - Quản lý chặt chẽ việc chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tổ chức địa bàn quận để thu loại thuế theo quy định chung. - Đôn đốc tổ chức thuộc diện thuê đất phải nộp tiền đầy đủ, thời gian quy định; nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất trường hợp có định phê duyệt giá trị tiền nộp chuyển mục đích cấp có thẩm quyền quy định. - Thu tiền sử dụng đất chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất. - Tăng cường công tác tra, kiểm tra sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tổ chức đề kịp thời phát hiện, ngăn chặn xử phạt trường hợp vi phạm theo quy định Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 Chính phủ xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai. Có biện pháp xử lý, quy rõ trách nhiệm cán chịu trách nhiệm quản lý để xảy lấn chiếm đất đai, xây dựng nhà trái phép. - Thu hồi diện tích đất sử dụng lãng phí, sai mục đích Trong thời gian vừa qua cho thấy, việc quỹ đất chưa hiệu quả. Tình trạng cá nhân, tổ chức, đặc biệt quan hành nghiệp doanh nghiệp nhà nước sử dụng đất sai mục đích sử dụng hiệu phổ biến. Thực tiễn cho thấy có nghịch lý là, bên cạnh nhiều doanh nghiệp nhà nước cấp QSDĐ với số lượng quỹ đất lớn, vị trí thuận lợi hiệu sử dụng thấp, không trả tiền thuê đất cho Nhà nước, sử dụng sai mục đích tự chia cho cán công nhân viên làm nhà ở; bên cạnh đó, có nhiều doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế khác lại đất để tiến hành SXKD. Vì vậy, để đảm bảo cho quỹ đất sử dụng có hiệu quả, thông qua Nhà nước khai thác tốt nguồn thu từ đất đai cần đưa diện tích đất chưa sử dụng hiệu vào sử dụng. Chẳng hạn: Cần kiên thu hồi để khai thác, sử dụng có hiệu đất quan hành nghiệp, doanh nghiệp nhà nước cho thuê, cho mượn, sử dụng sai mục đích giao. Thực tế thời gian qua, quan cấp Nhà nước ban hành nhiều văn việc kết đạt chưa cao. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 68 Đối với đất hộ gia đình cá nhân tự ý lấn chiếm, định xử phạt hành áp dụng biện pháp khắc phục hậu theo quy định Nhà nước. - Tăng cường công tác tuyên truyền để nhân dân hiểu tự giác thực quyền cà nghĩa vụ theo quy định Luật đất đai. c. Các giải pháp khác: - Thống kê, rà soát nhà vắng chủ nhà nước quản lý thuê đưa đấu giá quyền sử dụng đất. - Tiến hành rà soát lại đơn vị chưa thực việc thuê đất; ký lại hợp đồng thuê đất trường hợp hết thời hạn - Tạo quỹ đất để bán đấu giá, có sách khuyến khích để lại phần vượt thu từ đất đai, tiếp tục đầu tư hạ tầng tạo khu đất để đấu giá cho năm tiếp theo. - Tổ chức tốt việc thu hút tài từ đất để nâng cấp kết cấu hạ tầng kinh tế Thực tế thời gian qua cho thấy chế sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng sách tốt để khai thác nguồn thu từ đất đai. Để việc sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng thực theo Luật Đất đai 2013 thay cho sách cũ hết hiệu lực. Trong thời gian tới cần cho phép đa dạng tổ chức, cá nhân có đủ lực tài tham gia vào dự án đổi quyền sử dụng đất lấy sở hạ tầng. Để biến quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước phát huy hiệu thực tế cần có quy chế thông thoáng, phân cấp cho địa phương xã hội hóa công tác thu hút nguồn thu thông qua đổi đất lấy hạ tầng. Nếu giảm bớt gánh nặng cho NSNN đầu tư kết cấu hạ tầng, tạo điều kiện cho hoạt động kinh tế khác địa phương phát triển. Để tránh thất thu cho NSNN nhà nước chủ động việc cải thiện môi trường đầu tư giao đất, cho thuê đất qua khâu trung gian công ty đầu tư phát triển nhà, công ty đầu tư xây dựng khu công nghiệp; nên thực giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, quyền thuê đất; nhà nước đầu tư xây dựng sở hạ tầng trực tiếp cho nhà đầu tư thuê đất, Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 69 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. KẾT LUẬN Long Biên nằm cửa ngõ phía Đông Bắc Thủ đô Hà Nội, có vị trí thuận lợi, điểm tập trung nhiều đầu mối giao thông quan trọng với nhiều tuyến giao thông lớn đường sắt, đường quốc lộ, đường thuỷ nối liền tỉnh phía Bắc tỉnh phía Đông Bắc. Những yếu tố sở quan trọng phát triển kinh tế quận Long Biên, kinh tế quận phát triển với tốc độ nhanh tương đối toàn diện. Tốc độ tăng trưởng bình quân năm đạt 17%. Giá trị tổng sản lượng ngành kinh tế năm 2013 quận Long Biên đạt 228.259 tỷ đồng. Trong giai đoạn 2009-2013, nguồn thu từ đất đóng góp từ 15%-45% tổng thu ngân sách quận Long Biên. Giá trị thu NS từ đất tăng từ 915,318 tỷ đồng năm 2009 lên 6069,88 tỷ đồng năm 2013. Năm 2013, quận Long Biên thu đạt 261% kế hoạch thành phố giao. Trong khoản thu từ đất quận Long Biên, tiền sử dụng đất khoản thu chính, chiếm từ 94,1% đến 99,03% tổng thu từ đất. Thuế đất chiếm 1,3% tổng thu từ đất, với 135,286 tỷ đồng giai đoạn; 41,308 tỷ đồng giá trị phí lệ phí thu từ 56367 giao dịch 569,4 triệu đồng tiền xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai. Từ việc nghiên cứu thực trạng nguồn thu từ đất quận Long Biên giai đoạn 2009-2013, nhận thấy số tồn sau: Việc áp dụng số sách đất chưa thống nhất; việc xác định giá đất; tồn thất thu thu tiền sử dụng đất; công tác quản lý nhà nước đất đai nhiều hạn chế; chưa khai thác tối đa nguồn thu từ đất đô thị; chưa khai thác hết tiềm tài từ đất phục vụ phát triển KT-XH; công tác định hướng, dự báo, đánh giá, tính toán khả khai thác nguồn lực tài từ đất nhiều hạn chế. Căn quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, số thu NSNN dự kiến tăng giai đoạn 2013-2015 gần 1,6 tỷ đồng từ đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng 6201,22 tỷ đồng từ chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất đô thị. Thông qua phân tích số dự án đầu tư sở hạ tầng: Thông qua phân tích dự án: Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất thuộc hẻm 200/15/67 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 70 Nguyễn Sơn dự án khu đô thị Vinhomes Riverside khu đất 96 phường Phúc Đồng, Việt Hưng, quận Long Biên để đối ứng thực dự án trọng điểm xây dựng tuyến đường cao, ước tính 20 năm tới, thu NSNN thông qua dự án đấu giá, tái định cư đổi đất lấy sở hạ tầng không 4000 tỷ đồng/năm. Thông qua thực trạng thu NSNN từ đất, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, từ đưa số giải pháp nhằm phát huy nguồn thu từ đất: Nhóm giải pháp liên quan đến quy hoạch; nhóm giải pháp quản lý đất; giải pháp khác. 2. KIẾN NGHỊ Để khai thác tối đa hiệu từ quỹ đất địa bàn quận, cần mở rộng đề tài nghiên cứu nhiều địa phương hay địa bàn nước để thấy rõ địa phương làm tốt chưa tốt, từ đưa học kinh nghiệm áp dụng hiệu nhằm tăng nguồn thu từ đất. Tăng cường công tác tuyên truyền pháp luật thông qua nhiều phương tiện thông tin đại chúng trực tiếp thông qua lớp tập huấn giúp người dân nâng cao hiểu biết pháp luật, từ thực làm tốt theo pháp luật. Đồng thời nghiên cứu sâu giải pháp thu hút đầu tư, đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa, nâng cao hạ tầng kỹ thuật, nhằm làm tăng giá trị quỹ đất địa bàn, góp phần tăng nguồn thu NSNN từ đất. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 71 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Quốc Hội nước CHXNCNVN (1992),Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nhà xuất Chính trị Quốc gia. 2. Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI (2002), Luật ngân sách nhà nước. 3. Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI (2003), Luật đất đai. 4. Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 việc thi hành LĐĐ số NĐ khác 5. Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 6. Chính phủ (2004), Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất 7. Chính phủ (2004), Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 thu tiền sử dụng đất. 8. Chính phủ (2005), Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 thu tiền cho thuê đất, mặt nước 9. Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XII (2007), Luật thuế thu nhập cá nhân 10. Chính phủ (2007), Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất. 11. Chính phủ (2008), Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008 sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 thu tiền sử dụng đất. 12. Chính phủ (2009), Nghị định số 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 Quy định xử lý vi phạm hành lĩnh vực đất đai 13. Chính phủ (2009), Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất 14. Bộ Tài (2009), Báo cáo kinh nghiệm số nước thuê tài sản. 15. Ủy ban nhân dân quận Long Biên (2010), Báo cáo Quyết toán thu chi ngân sách năm 2009. 16. Chính phủ (2010), Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 198//2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 thu tiền sử dụng đất. 17. Chính phủ (2010), Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 việc sửa đổi bổ sung số điều nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 72 18. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2010), Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 19. Ủy ban nhân dân quận Long Biên (2011), Báo cáo Quyết toán thu chi ngân sách năm 2010. 20. Bộ Tài nguyên Môi trường (2012), Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai. 21. Ủy ban nhân dân quận Long Biên (2012), Báo cáo Quyết toán thu chi ngân sách năm 2011. 22. Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2012), Quyết định số 51/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 việc ban hành quy định loại giá đất địa bàn thành phố Hà Nội năm 2013. 23. Bộ tài (2013), Thông tư số 34/2013/TT-BTC sửa đổi bổ sung số điều Thông tư 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 Bộ tài hướng dẫn lệ phí trước bạ. 24. Ủy ban nhân dân quận Long Biên (2013), Báo cáo Quyết toán thu chi ngân sách năm 2012 25. Chính phủ (2013), Nghị định số 189/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 59/2011/NĐ-CP ngày 18/7/2011 chuyển doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước thành công ty cổ phần. 26. Chính phủ (2013), Nghị định 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật thuế thu nhập doanh nghiệp. 27. Đảng Cộng sản Việt Nam (2014), Văn kiện đại biểu Toàn quốc lần thứ XI, Hà Nội. 28. Chính phủ (2014), Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. 29. Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2014), Quyết định số 3207/2014/QĐ-UBND ngày 18/6/2014 việc duyệt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất năm kỳ đầu (2011-2015) quận Long Biên. 30. Ủy ban nhân dân quận Long Biên (2014), Báo cáo Quyết toán thu chi ngân sách năm 2013. 31. Chính phủ (2014), Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 quy định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 73 PHỤ LỤC Phụ lục 01: So sánh giá đất thị trường giá đất UBND thành phố ban hành địa bàn quận Long Biên Giá UBND thành STT Tên đường Vị trí Giá thị trường Nguyễn Văn Cừ Vị trí 120.000.000 30.000.000 400% Vị trí 83.000.000 17.160.000 483,68% Vị trí 61.000.000 14.160.000 430,79% Vị trí 45.000.000 12.600.000 357,14% Vị trí 96.000.000 25.200.000 380,95% Vị trí 50.000.000 15.000.000 333,33% Vị trí 44.000.000 12.600.000 349,21% Vị trí 32.000.000 11.280.000 283,69% Nguyễn Sơn phố ban hành So sánh Phụ lục 02: Kết cấp GCN quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất địa bàn quận Long Biên giai đoạn 2009-2013 Tổng diện STT Đơn vị hành Diện tích đất Số GCN quyền gia đình, cá cấp GCN sử dụng đất nhân cần cấp 2009-2013 cấp 2009-2013 GCN (ha) (GCN) 1224,85 61682 371,73 19103 tích đất (ha) Toàn quận Tổng số hộ Cự Khối 45,61 2296 14,13 711 Phúc Đồng 47,12 2372 14,59 735 Ngọc Thuỵ 110,86 5581 34,24 1728 Long Biên 78,66 3960 24,36 1226 Phúc Lợi 116,68 5874 35,14 1819 Việt Hưng 239,24 12043 70,76 3730 Ngọc Lâm 41,63 2096 12,89 649 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 74 Thượng Thanh 86,85 4372 26,90 1354 Thạch Bàn 113,59 5718 33,51 1771 10 Gia Thuỵ 31,83 1602 9,86 496 11 Đức Giang 90,04 4532 27,89 1404 12 Sài Đồng 28,52 1436 8,83 445 13 Bồ Đề 72,78 3664 22,54 1135 14 Giang Biên 121,93 6138 36,09 1901 (Nguồn: Văn phòng đăng ký Đất Nhà quận Long Biên) Phụ lục 03: Kế hoạch đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng Đơn vị tính: Phân theo năm Diện Năm Năm Năm Năm Năm tích 2011 2012 2013 2014 2015 14,59 _ _ 6,60 3,99 4,00 1.1 Đất trồng lâu năm 4,00 _ _ 4,00 _ _ 1.2 Đất nuôi trồng thủy sản 10,59 _ _ 2,60 3,99 4,00 90,16 0,61 0,88 _ 16,79 71,88 2.1 khoáng sản 8,84 _ _ _ _ 8,84 2.2 Đất tôn giáo tín ngưỡng 1,92 _ _ _ _ 1,92 2.3 Đất phát triển hạ tầng 58,55 0,61 0,88 _ 16,46 40,60 2.4 Đất đô thị 0,33 _ _ _ 0,33 _ 20,52 _ _ _ _ 20,52 TT Mục đích sử dụng đất Đất nông nghiệp Trong đó: Đất phi nông nghiệp Trong đó: Đất cho hoạt động Đất phi nông nghiệp 2.5 khác Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 75 Phụ lục 04: Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất Đơn vị tính: Phân theo năm TT 1.1 1.2 Chỉ tiêu Đất nông nghiệp chuyển sang đất phi nông nghiệp Đất lúa nước Đất trồng hàng năm khác Diện Năm Năm Năm Năm Năm tích 2011 2012 2013 2014 2015 510,02 174,53 87,17 94,52 92,12 61,68 331,53 157,69 79,86 60,93 33,05 103,77 16,84 6,55 33,45 19,63 27,30 1.3 Đất trồng lâu năm 43,16 _ _ 0,14 30,40 12,62 1.6 Đất nuôi trồng thủy sản 31,51 _ 0,71 _ 9,04 21,76 1.8 Đất nông nghiệp khác 0,05 _ 0,05 _ _ _ 153,13 139,66 11,97 1,50 Chuyển đổi cấu sử 1.9 dụng đất nội đất nông nghiệp Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 76 Phụ lục 05: Tỷ lệ phần trăm (%) phân chia khoản thu cấp ngân sách Đơn vị: % TT 1.1 Chi tiết theo sắc thuế (Theo phân cấp) Tiền sử dụng đất Tỷ lệ phần Tỷ lệ phần Tỷ lệ phần trăm phân chia trăm phân trăm phân nguồn thu cấp chưa nguồn chia nguồn tỉnh thu cấp quận thu phường hưởng hưởng hưởng 100 (Cục thuế 100 (chi cục thu) thu) Thu từ đấu giá - Các dự án quy mô diện tích 5000m2 [...]... đất trên địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội 2 Mục đích nghiên cứu - Làm rõ thực trạng nguồn thu từ đất trên địa bàn quận Long Biên - Xác định nhưng vấn đề còn tồn tại trong việc khai thác nguồn thu từ đất, từ đó đề xuất giải pháp tăng nguồn thu trên địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội 3 Yêu cầu: - Đảm bảo độ chính xác và tin cậy của các số liệu, tài liệu điều tra thu thập được Số liệu phải... sách từ đất đai Tuy nhiên, với đặc điểm bất ổn của nguồn thu từ đất nói trên, thì việc tiếp tục duy trì được thành như vậy thực sự là một điều không dễ Xuất phát từ thực tế đó, được sự phân công của khoa Quản lý đất đai, sự giúp đỡ của phòng Tài nguyên và Môi trường quận Long Biên, dưới sự hướng dẫn của GVC TS.Đỗ Thị Đức Hạnh, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: Thực trạng nguồn thu từ đất trên địa bàn quận. .. tiền thu đất hàng năm sang thu đất trả tiền thu đất một lần cho cả thời gian thu ; xác định đơn giá thu đất khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thu ; xác định đơn giá thu đất trả tiền thu đất hàng năm và đơn giá thu đất trả tiền thu đất một lần cho cả thời gian thu khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước được áp dụng trong trường hợp diện tích tính thu tiền thu đất của thửa đất hoặc... những công việc về địa chính nêu trên đều phải nộp lệ phí địa chính Mức thu: Tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp, đảm bảo nguyên tắc sau: + Mức thu tối đa áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thu c thành phố trực thu c Trung ương; phường nội thành thu c thành phố hoặc thị xã trực thu c tỉnh, như... dụng các nguồn thu từ đất đai phục vụ sự nghiệp phát triển của đất nước Tuy nhiên, do bản chất của nó mà nguồn thu từ đất không mang tính chất ổn định mà luôn luôn biến động Thật vậy, giai đoạn 2010 – 2012, trong các nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất đai thì tiền sử dụng đất và tiền thu đất đã chiếm đến 90% tổng thu Mặt khác, hai nguồn thu này lại phụ thu c vào diện tích giao đất, cho thu đất và... thực tế - Đưa ra các kiến nghị và đề xuất những giải pháp nhằm khai thác và phát huy có hiệu quả nguồn thu từ đất đai trên địa bàn nghiên cứu Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 2 Chương 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Đặc điểm và vai trò của nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất đai 1.1.1 Khái niệm nguồn thu từ đất Nguồn thu từ đất là nguồn thu được hình thành. .. sách thu sử dụng đất phi nông nghiệp Thu nhà, đất được thực hiện từ những năm đầu thập kỷ 90 của thế kỷ XX Từ năm 1991 đến 1994 Pháp lệnh về thu nhà, đất được ban hành, thay đổi và bổ sung ba lần Giai đoạn trước 1/1/2012, thu nhà, đất được thực hiện theo quy định của Pháp lệnh thu nhà, đất ngày 31/7/1992 và pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh thu nhà, đất ngày 19/5/1994 Theo đó thu ... đến nguồn thu NSNN từ đất đai: Luật đất đai 2003 quy định: Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thu c trung ương quy định công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thu sử dụng đất, thu thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất khi giao đất, khi cho thu đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, ... ban hành hệ số điều chỉnh giá đất theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử dụng đất Thứ ba, cải cách thủ tục hành chính trong xác định và điều chỉnh đơn giá thu đất Cơ quan thu căn cứ vào hồ sơ địa chính, giá đất tính thu tiền thu đất, mức tỷ lệ (%), hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện xác định đơn giá thu đất và thông báo số tiền thu đất phải nộp cho người sử dụng đất khi nhà... cho thu đất và đang tạm nộp tiền thu đất, hoặc đang tạm nộp tiền thu đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa duyệt giá đất tính thu tiền thu đất theo quy định; trường hợp công ty đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp được nhà nước cho thu đất trả tiền hàng năm trước ngày 01/01/2006 nhưng đã cho thu lại đất thu tiền một lần cho cả thời gian thu … 1.2.3 Tiền thu liên quan đến đất