BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ---------- ---------- TẠ HỮU HẠNH ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CHUYỂN ĐỔI, CHUYỂN NHƯỢNG VÀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN KHOÁI CHÂU, TỈNH HƯNG YÊN GIAI ĐOẠN 2009- 2013 CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 60.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: GVC.TS. ĐỖ THỊ ĐỨC HẠNH HÀ NỘI – 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tôi. Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị nào. Tôi cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày…. tháng…. năm 2015 Tác giả luận văn Tạ Hữu Hạnh Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page i LỜI CẢM ƠN Tôi xin chân thành cảm ơn góp ý chân thành thầy, cô giáo khoa Quản lý đất đai, Ban Đào tạo Sau Đại học - Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam tạo điều kiện thuận lợi cho thực đề tài. Để hoàn thành luận văn này, trước hết, xin chân thành cảm ơn TS. Đỗ Thị Đức Hạnh - Giảng viên khoa Quản lý đất đai, Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian thực đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng tài nguyên Môi trường huyện Khoái Châu, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Khoái Châu, giúp đỡ thời gian nghiên cứu, thực đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn tới người thân gia đình anh chị em, bạn bè đồng nghiệp khích lệ, tạo điều kiện tốt cho trình thực đề tài này. Tôi xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày…. tháng…. năm 2015 Tác giả luận văn Tạ Hữu Hạnh Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii MỞ ĐẦU Tính cầp thiết đề tài Mục đích đề tài Yêu cầu đề tài CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Đất đai sở hữu đất đai 1.1.1 Đất đai 1.1.2 Sở hữu đất đai 1.2 Việc thực quyền người sở hữu, người sử dụng đất giới 1.2.1 Thụy Điển 1.2.2 Australia 1.2.3 Cộng hoà Liên bang Đức 1.2.4 Cộng hoà Séc 10 1.2.5 Pháp 11 1.2.6 Trung Quốc 12 1.3 Cơ sở việc thực quyền người sử dụng đất Việt Nam 13 1.3.1 Đặc điểm quyền đất Việt Nam 13 1.3.2 Hệ thống pháp luật quản lý đất đai quyền sử dụng đất Việt Nam: 19 1.4 Thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam 23 1.4.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất Việt Nam 23 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iii 1.4.2 Thực tiễn việc thực quyền sử dụng đất Việt Nam 28 1.4.3 Thị trường quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Hưng Yên 31 CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34 2.1 Đối tượng nghiên cứu 34 2.2 Phạm vi nghiên cứu 34 2.3 Nội dung nghiên cứu 34 2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Khoái Châu 34 2.3.2 Kết thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân huyện Khoái Châu từ năm 2009 đến 2013: 2.3.3 34 Kết điều tra việc thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng chấp người sử dụng đất huyện Khoái Châu 34 2.3.4 Đánh giá việc thực quyền huyện Khoái Châu từ năm 2009 đến 2013 35 2.3.5 Đề xuất số giải pháp cho việc thực quyền sử dụng đất huyện Khoái Châu 35 2.4 Phương pháp nghiên cứu 35 2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: 35 2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: 35 2.4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp 36 2.4.4 Phương pháp phân tích, so sánh 36 2.4.5 Phương pháp xử lý số liệu 36 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 3.1 37 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Khoái Châu. 37 3.1.1 Đặc điểm tự nhiên 37 3.1.2 Đặc điểm kinh tế- xã hội 38 3.1.3 Hiện trạng quản lý sử dụng đất địa bàn huyện 42 3.2 Kết thực đăng ký quyền chuyển đổi, chuyển nhượng chấp QSDĐ văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Khoái Châu giai đoạn từ năm 2009-2013 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp 48 Page iv 3.2.1 Kết thực quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất 48 3.2.2 Kết Quả thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 49 3.2.3 Kết thực quyền chấp QSDĐ 55 3.3 Kết điều tra việc thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, chấp huyện Khoái Châu 60 3.3.1 Kết điều tra thực quyền chuyển đổi 60 3.3.2 Kết điều tra việc thực quyền chuyển nhượng 63 3.3.3 Kết điều tra việc thực quyền chấp: 65 3.4 Đánh giá chung việc thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng chấp QSDĐ huyện khoái Châu giai đoạn 2009-2013 66 3.4.1 Về kết đăng ký quyền Văn phòng đăng ký 66 3.4.2 Về kết điều tra thực quyền 67 3.4.3 Đánh giá người dân thực hiên quyền 67 3.5 Đề xuất số giải pháp cho việc thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, chấp huyện Khoái Châu 71 3.5.1 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật 71 3.5.2 Giải pháp cải tiến thủ tục hành 71 3.5.3 Giải pháp đầu tư cho người sở vật chất 72 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 74 Kết luận 74 Kiến nghị 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO 76 PHỤ LỤC 78 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Cụm từ viết tắt BĐS : Bất động sản BTNMT : Bộ Tài nguyên Môi trường CN-XD : Công nghiệp - Xây dựng CNH, HĐH : Công nghiệp hóa, đại hóa ĐVT : Đơn vị tính GCN : Giấy chứng nhận GTSX : Giá trị sản xuất KH : Kế hoạch KTXH : Kinh tế xã hội NĐ-CP : Nghị định Chính phủ QLĐĐ : Quản lý đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất QSH : Quyền sở hữu SDĐ : Sử dụng đất UBND : Uỷ ban nhân dân XHCN : Xã hội chủ nghĩa Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vi DANH MỤC BẢNG STT 3.1 Tên bảng Trang Kết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Khoái Châu giai đoạn 2009-2013 44 3.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Khoái Châu năm 2013 46 3.3 Kết quyền chuyển nhượng QSDĐ huyện Khoái Châu giai đoạn 2009-2013 3.4 50 Kết thực quyền chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp huyện Khoái Châu giai đoạn 2009-2013 3.5 54 Kết thực quyền chấp QSDĐ huyện Khoái Châu giai đoạn 2009 – 2013 3.6 58 Kết điều tra việc thực quyền chuyển đổi QSDĐ huyện Khoái Châu 3.7 61 Kết điều tra việc thực quyền chuyển nhượng QSDĐ theo xã giai đoạn 2009-2013 3.8 63 Ý kiến người dân việc chấp QSDĐ địa bàn huyện Khoái Châu giai đoạn 2009- 2013 3.9 65 Ý kiến người dân thủ tục thực quyền địa bàn huyện Khoái Châu giai đoạn 2009- 2013 3.10 68 Ý kiến người dân thời gian hoàn thành thủ tục đăng ký quyền địa bàn huyện Khoái Châu giai đoạn 2009- 2013 3.11 68 Ý kiến người dân văn hướng dẫn thực quyền địa bàn huyện Khoái Châu giai đoạn 2009- 2013 3.12 3.13 69 Ý kiến người dân loại phí, lệ phí phải đóng thực quyền địa bàn huyện Khoái Châu giai đoạn 2009- 2013 69 Ý kiến người dân thái độ cán thực TTHC 70 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vii DANH MỤC HÌNH STT Tên hình Trang 3.1 Sơ đồ hành huyện Khoái Châu 37 3.2 Cơ cấu đất đai huyện Khoái Châu năm 2013 45 3.3 Đường giao thông nội đồng 48 3.4 Người dân thực quyền sử dụng đất Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Khoái Châu Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp 57 Page viii MỞ ĐẦU 1. Tính cầp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên quốc gia vô quý báu, nguồn nội lực để xây dựng phát triển đất nước, nên nước có hệ thống quản lý sử dụng đất đai có hiệu quả. Ở Việt Nam, trước có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi có Hiến pháp 1980, nước ta tồn hình thức sở hữu đất đai sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp 1992, Điều 18 quy định với tinh thần là: Người Nhà nước giao đất thực chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định pháp luật. Cụ thể hóa Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi số điều Luật Đất đai 1998, 2001 Luật Đất đai 2003 bước cụ thể hoá quy định Hiến pháp với xu ngày mở rộng quyền cho người sử dụng đất, trước hết đất giao có thu tiền sử dụng đất đất thuê (như đất làm nhà ở, đất sử dụng vào mục đích kinh doanh chủ thể). Việc “thị trường hoá”, “tiền tệ hoá” QSDĐ ngày rõ nét quyền người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước. Sự phát triển hình thành thị trường đất đai, hoà nhập vào kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, bước đồng với thị trường khác kinh tế quốc dân. Vì Đại hội Đảng lần thứ IX có chủ trương phát triển đầy đủ thị trường QSDĐ. Luật Đất đai 2003 có quy định giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng có quy định để tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực quyền QSDĐ. Tuy nhiên, đến tình hình thực QSDĐ địa phương nhiều bất cập cần giải Khoái Châu gồm 24 xã thị trấn, huyện đồng Bắc Bộ, nằm tả ngạn sông Hồng với tuyến đường chính: đường 209, đường 204, đường 199 . Khoái Châu có sở hạ tầng đồng nên thuận lợi thu hút nguồn lực cho phát triển kinh tế xã hội nhằm khai thác có hiệu tiềm đất đai, tài nguyên trí lực chiến lược phát triển kinh tế xã hội theo hướng Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page quản lý đất đai cấp huyện, phát sinh thêm công đoạn thẩm tra hồ sơ chuyển QSDĐ Văn phòng UBND huyện thực làm kéo dài thời gian thụ lý hồ sơ, gây ách tắc, chồng chéo. Bảng 3.9: Ý kiến người dân thủ tục thực quyền địa bàn huyện Khoái Châu giai đoạn 2009- 2013 Ý kiến Tổng phiếu Tỷ lệ (%) 130 100 121 93,07 STT Tổng Đơn giản Bình thường Phức tạp 6,93 Rất phức tạp Ý kiến khác -Về thời gian hoàn thành thủ tục có 94,61 % cho Bình thường ; 3,85% cho thời gian thực dài; 1,85% thực nhanh( bảng 3.10) Bảng 3.10: Ý kiến người dân thời gian hoàn thành thủ tục đăng ký quyền địa bàn huyện Khoái Châu giai đoạn 2009- 2013 Chỉ tiêu Tổng phiếu Tỷ lệ (%) Tổng số phiếu 130 100 Nhanh chóng 1,54 Bình thường 123 94,61 Dài 3,85 Rất dài Ý kiến khác STT Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 68 -Về văn hướng dẫn dẫn thực quyền địa bàn huyện Khoái Châu giai đoạn 2009- 2013, có 94,62% ý kiến cho hiểu 5,38 % cho khó hiểu (bảng 3.11) Bảng 3.11: Ý kiến người dân văn hướng dẫn thực quyền địa bàn huyện Khoái Châu giai đoạn 2009- 2013 STT Chỉ tiêu Tổng số phiếu Tổng phiếu Tỷ lệ (%) 130 100 Dễ hiểu Hiểu 123 94,62 Khó hiểu 5,38 Rất khó Ý kiến khác Các quy định pháp luật tác động nhiều đến việc thực quyền người sử dụng đất. Do yêu cầu pháp luật ngày chặt chẽ người sử dụng đất, nên người sử dụng đất bắt buộc phải thực đăng ký với quan nhà nước để đảm bảo quyền lợi họ. Tuy nhiên có văn pháp luật hướng dẫn cụ thể khuyến khích người sử dụng đất thực nên số vụ đăng ký hàng năm tăng lên quyền chuyển nhượng chấp QSDĐ. Pháp luật đất đai chưa phổ biến đến sở thường xuyên, tài liệu cung cấp thông tin đất đai thiếu, thất lạc chưa kịp thời. -Về loại phí, lệ phí phải đóng thực quyền địa bàn huyện Khoái Châu giai đoạn 2009- 2013 có 96,15% ý kiến cho vừa phải 3,85% ý kiến cho cao (bảng 3.12) Bảng 3.12: Ý kiến người dân loại phí, lệ phí phải đóng thực quyền địa bàn huyện Khoái Châu giai đoạn 2009- 2013 STT Chỉ tiêu Tổng số phiếu Cao Tổng phiếu Tỷ lệ (%) 130 100 3,85 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 69 Vừa phải 125 96,15 Thấp Quá thấp Ý kiến khác Quy định nghĩa vụ tài trường hợp chuyển QSDĐ chưa hợp lý, thiếu công mang nặng tư tưởng tận thu cho ngân sách, đó, chưa khuyến khích người sử dụng đất đến làm thủ tục chuyển QSDĐ quan nhà nước, cụ thể là: + Về tiền sử dụng đất: phận người sử dụng đất có nguồn gốc thừa kế cha ông để lại giấy tờ QSDĐ làm thủ tục để cấp GCNQSDĐ lại phải nộp tiền sử dụng đất. Những người sử dụng đất rơi vào trường hợp thường không chấp nhận việc nộp tiền sử dụng đất lựa chọn việc chuyển QSDĐ trao tay nhau. + Về thuế chuyển QSDĐ: việc tính thuế chuyển QSDĐ tính theo vụ việc mà không phân biệt trường hợp chuyển QSDĐ yêu cầu sản xuất đời sống với trường hợp đầu đất đai, kinh doanh bất động sản. Từ không khuyến khích việc tập trung đất đai cho sản xuất cải thiện đời sống đa số nhân dân (ví dụ: hai người chuyển đổi đất cho hai bên phải chịu thuế chuyển quyền phần diện tích đất mình), không điều tiết thu nhập người đầu cơ, kinh doanh bất động sản, lợi dụng tình hình tăng giá đất để kiếm lời. -Về thái độ cán thực thủ tục hành chính, hỏi có 97,69% ý kiến cho thái độ cán mực 2,31% cho nhiệt tình (bảng 3.13). Bảng 3.13: Ý kiến người dân thái độ cán thực TTHC STT Chỉ tiêu Tổng số phiếu Tổng phiếu Tỷ lệ (%) 130 100 Nhiệt tình 2,31 Đúng mực 127 97,69 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 70 Ít nhiệt tình Gây phiền hà Ý kiến khác Vậy thấy công tác tiếp nhận, thẩm định hướng dẫn cán đáp ứng yêu cầu đề ra. 3.5. Đề xuất số giải pháp cho việc thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, chấp huyện Khoái Châu 3.5.1. Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật Để hạn chế 7,69% vụ thực giao dịch ngầm mà không thực đăng ký VPĐK cần tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân. Pháp luật đất đai phận cấu thành nên hệ thống pháp luật Nhà nước, đó, có đầy đủ thuộc tính hệ thống pháp luật nói chung thuộc tính tính thống nhất. Tất hành vi (về quản lý sử dụng đất đai) người sử dụng đất áp dụng chung hệ thống quy phạm pháp luật đất đai Nhà nước ban hành, đồng thời không cho phép ngành, địa phương đưa quy định riêng, trái với pháp luật đất đai Nhà nước. Vì vậy, Cán VPĐK cần phối hợp với phía UBND huyện Khoái Châu, UBND xã tổ chức buổi tuyên truyền pháp luật đất đai tới người dân, cần tăng cường việc tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai phương tiện thông tin tới người dân, để người dân hiểu quyền lợi nghĩa vụ mình. Cần giải thích cho người dân hiểu Nhà nước bảo hộ quyền lợi người sử dụng đất hợp pháp, giúp người dân nhận thấy rủi không thực đầy đủ thủ tục. Nâng cao nhận thức người dân thủ tục thực quyền đặc biệt quyền chuyển đổi để người chuyển đổi nhận chuyển đổi nhận thấy quyền lợi trách nhiệm việc đăng ký với quan Nhà nước. Bên cạnh đó, quyền địa phương cần nâng cao trách nhiệm công tác quản lý quỹ đất. Kịp thời phát trường hợp vi phạm, thực chưa quy định pháp luật để có xử lý phù hợp. 3.5.2 Giải pháp cải tiến thủ tục hành Qua số liệu điều tra thực tế cho thấy 6,93% cho thủ tục thực Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 71 phức tạp; 5,38% người hỏi cho văn hướng dẫn thực khó hiểu Vì vậy, cần tiếp tục thực cải cách thủ tục hành để người sử dụng đất hiểu thực QSDĐ thuận tiện, nhanh chóng. Các thủ tục phải thực theo hướng vừa đảm bảo thuận tiện vừa chuẩn xác cho bên chuyển QSDĐ. Cần phải đơn giản tối đa thủ tục đăng ký để giao dịch đất đai thực thuận lợi, theo hướng khuyến khích người sử dụng đất thực hiện. Quy định nghĩa vụ tài việc thực quyền bất cập, 3,85% ý kiến người dân thực quyền cho cao nên cần bổ sung, hoàn thiện sách thu tiền sử dụng đất phù hợp với đối tượng mục đích sử dụng, để khuyến khích người dân thực tốt quyền theo quy định pháp luật. Công khai phí thực đăng ký. Nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ đất đai chiếm tỷ trọng đáng kể ngày tăng, nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai nặng nề, nhiên đầu tư ngân sách cho công tác chưa tương xứng, chưa có khen thưởng, động viên kịp thời người trực tiếp thực công việc chuyên môn lĩnh vực quản lý đất đai. Trong số ngành, lĩnh vực chuyên môn khác (thuế, hải quan, công an) có quy định trích tỷ lệ định từ khoản thu để đầu tư trực tiếp cho hoạt động nghiệp vụ động viên, khen thưởng cán chuyên môn Các ngành chức cần tiếp tục thực cải cách thủ tục hành chính, giảm phiền hà để người sử dụng đất thực QSDĐ thuận tiện. Cán địa sở phải thường xuyên kiểm tra, giám sát kịp thời phát vi phạm để có biện pháp xử lý phù hợp giảm thiểu vi phạm. 3.5.3. Giải pháp đầu tư cho người sở vật chất Cần đặc biệt quan tâm đào tạo nâng cao kiến thức pháp luật cho cán thực thủ tục, cán phải hiểu pháp luật đất đai thời kỳ, áp dụng pháp luật hành. Nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ cho cán địa sở. Tiếp tục thực hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ để người sử dụng đất dễ dàng thực QSDĐ. Vì Giấy chứng nhận yêu cầu pháp lý thiếu để người sử dụng thực quyền pháp luật cho phép. Tăng cường công tác tra, kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, xử lý dứt điểm không kéo vi phạm, đồng thời ngăn chặn kịp thời xử lý nghiêm vi Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 72 phạm phát sinh. Qua khảo sát cho thấy điều kiện, phương tiện làm việc Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Khoái Châu, văn phòng đăng ký QSDĐ cho thấy khó khăn phòng làm việc chật hẹp. Đối với cán địa xã phương tiện, trang thiết bị thiếu thốn. Do cần đầu tư cho công tác quản lý nhà nước đất đai địa phương đào tạo nguồn nhân lực, mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông tin, tài liệu chuyên môn, pháp luật, chế độ khen thưởng. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 73 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. Kết luận Khoái Châu gồm 24 xã thị trấn, huyện đồng Bắc Bộ có sở hạ tầng đồng thuận cho phát triển kinh tế xã hội. Trong năm qua, tốc độ đô thị hoá huyện diễn mạnh ., thị trường bất động sản hoạt động sôi nổi. Các giao dịch dân chuyển nhượng, chuyển đổi, chấp quyền sử dụng đất diễn với nhiều phức tạp tỷ lệ thuận với nhịp độ gia tăng dân số, phát triển kinh tế đất nước. Kết thực đăng ký quyền văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Khoái Châu giai đoạn từ năm 2009-2013 cho thấy hộ gia đình, cá nhân thực đăng ký quyền chuyển nhượng chấp quyền sử dụng đất VPĐK quyền sử dụng đất, cụ thể: có 2385 trường hợp thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, 261 trường hợp thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 5249 trường hợp thực chấp quyền sử dụng đất. Việc thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất tập trung vào năm 2010(32,08%) đất ; 43,30% đất nông nghiệp năm 2011(29,31%) đất ở; 24,52% đất nông nghiệp. Trong việc thực chấp quyền sử dụng đất tập trung vào năm 2009(1105 vụ) 2010(1354 vụ). Kết điều tra việc thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân cho thấy: có (10/130 vụ) chuyển đổi mà không thực đăng ký VPĐK, có vụ đầy đủ giấy tờ hợp pháp (GCNQSDĐ QĐ giao, cấp đất tạm thời), vụ giấy tờ, 100% hộ điều tra thực chuyển nhượng QSDĐ tương ứng 35 hộ có giấy chứng nhận QSDĐ QĐ giao, cấp đất tạm thời hoàn tất thủ tục quan nhà nước. Đối với chấp hộ thực chấp QSDĐ (95/95 vụ); thời gian chấp chủ yếu năm (92/95 vụ); bên nhận chấp Ngân hàng thường cho vay với giá trị từ 30- 40% giá trị QSDĐ. Qua điều tra ý kiến người dân thủ tục thực quyền địa bàn Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 74 huyện Khoái Châu giai đoạn 2009- 2013 có 6,93% cho phức tạp; 3,85% cho thời gian thực dài; văn hướng dẫn thực quyền địa bàn huyện có 5,38 % cho khó hiểu; 3,85% ý kiến cho loại phí, lệ phí phải đóng thực quyền cao. Từ kết đề xuất số giải pháp cho việc thực QSDĐ giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật tới người dân, giải pháp cải tiến thủ tục hành chính, giải pháp đầu tư cho người sở vật chất Văn phòng đăng ký huyện Khoái Châu. 2. Kiến nghị - Cần mở rộng phạm vi nghiên cứu việc thực quyền cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất địa bàn huyện Khoái Châu huyện khác tỉnh để hiểu sâu nguyên nhân dẫn đến người thực quyền mà không đăng ký với quan Nhà nước. - Cần nghiên cứu thêm ảnh hưởng quy hoạch sử dụng đất tới việc thực quyền người sử dụng đất hợp pháp. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1.Nguyễn Đình Bồng (2006), Một số vấn đề thị trường quyền sử dụng đất nước ta giai đoạn nay, Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp, Hà Nội. 2.Nguyễn Đình Bồng (2011), Chính sách đất đai, chế bất động sản chế độ sở hữu đất đai phương Tây, Đông Á, NXB Nông nghiệp, Hà Nội. 3.Nguyễn Đình Bồng (2010), Hệ thống pháp luật Quản lý Đất đai thị trường bất động sản, trường đại học Nông Nghiệp Hà Nội, Hà Nội. 4.Nguyễn Đình Bồng cộng (2014), Mô hình quản lý đất đai đại số nước kinh nghiệm cho Việt Nam,NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 5.Lê Xuân Bá cộng (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội 6.Trần Tú Cường cộng (2012) “Nghiên cứu sở lý luận quy định QSH, QSDĐ đai số quốc gia giới, rút kinh nghiệm cho Việt Nam” 7.Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1992), Hiến pháp, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 8.Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1993), Luật Đất đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 9. Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1998), Luật Đất đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 10. Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật Đất đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 11.Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Bộ luật dân sự, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 12.Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013a), Hiến pháp, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 13. Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013b), Luật Đất đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 14.Nguyễn Kim Sơn (2000), Chính sách tình hình quản lý sử dụng đất Cộng hòa Pháp, Tổng cục địa chính. 15.Đinh Dũng Sỹ (2003), Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất người sử dụng đất: thực trạng kiến nghị. 16.Tổng cục Quản lý đất đai(2011), Hội thảo kỹ thuật giới thiệu kinh nghiệm Hội Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 76 đồng công chứng Tối cao Cộng hòa Pháp, Hà Nội. 17.Ủy ban nhân dân huyện Khoái Châu (2013), Báo cáo số liệu thống kê tình hình kinh tế- xã hội năm 2013. 18.Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Khoái Châu (2009), Báo cáo tình hình cấp giấy chứng nhận QSD Đất thực quyền sử dụng đất năm 2009. 19.Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Khoái Châu (2010), Báo cáo tình hình cấp giấy chứng nhận QSD Đất thực quyền sử dụng đất năm 2010. 20 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Khoái Châu (2011), Báo cáo tình hình cấp giấy chứng nhận QSD Đất thực quyền sử dụng đất năm 2011. 21.Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Khoái Châu (2012), Báo cáo tình hình cấp giấy chứng nhận QSD Đất thực quyền sử dụng đất năm 2012. 22.Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Khoái Châu (2013), Báo cáo tình hình cấp giấy chứng nhận QSD Đất thực quyền sử dụng đất năm 2013. 23.Văn phòng phủ (2014), Thông báo số 204/TB-VPCP Kết luận Phó Thủ Tướng Hoàng Trung Hải họp đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất ngày 06/5/2014. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 77 PHỤ LỤC PHỤ LỤC Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 78 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 79 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 80 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 81 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 82 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 83 [...]... phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Khoái Châu, và phòng tài nguyên huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên 2 Mục đích của đề tài - Đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng và thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Khoái Châu trong giai đoạn 2009- 2013 - Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng và thế chấp quyền sử dụng đất ở huyện Khoái Châu 3... các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, tôi chọn thực hiện đề tài: "Đánh giá việc thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng và thế chấp quyền sử dụng đất tại huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2009- 2013" dưới sự hướng dẫn của TS Đỗ Thị Đức Hạnh - Giảng viên chính khoa Quản lý đất đai Học Viện... nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; c) Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại 4 Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. ”, tại Điều 6 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai”... và các luật sửa đổi bổ sung Luật đất đai 1998, 2001 đã liên tục cụ thể hóa thành 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất Luật đất đai 1993 quy định tại khoản 2, Điều 3: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất Các quyền nói trên chỉ được thực hiện trong thời hạn giao đất và. .. của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai Tại (điều 106) quy định Người sử dụng đất có các quyền : Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (Quốc hội, 2003) Quyền chung của người sử dụng đất theo Luật đất đai 2013 tại (Điều... và đúng mục đích sử dụng đất của đất được giao theo quy định của luật này.” Luật đất đai 2003 đã quy định các quyền chung của người sử dụng đất và quy định chi tiết “9 quyền ; chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Luật đất đai năm 2003 quy định tại (Điều 105) Người sử dụng đất có các quyền : Được cấp... và nâng cao hiệu quả của việc sử dụng này Những quyền năng của người sử dụng đất liên quan đến việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể được thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất hoặc góp vốn quyền sử dụng đất theo những quy định cụ thể của pháp luật Những quyền năng này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và. .. quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nếu có đủ điều kiện: Có giấy chứng nhận quyền. .. những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.(Quốc hội, 2013b) 1.3.2 Hệ thống pháp luật về quản lý đất đai và quyền sử dụng đất ở Việt Nam: Để thực hiện tốt các QSDĐ,... dụng đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất) ; b) Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; c) Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; d) Định giá đất 3 Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau: a) Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; b) Thu thuế sử dụng đất, . tra về việc thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng và thế chấp của người sử dụng đất tại huyện Khoái Châu 34 2.3.4 Đánh giá việc thực hiện quyền tại huyện Khoái Châu từ năm 2009 đến 2013 35. thực hiện đề tài: " ;Đánh giá việc thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng và thế chấp quyền sử dụng đất tại huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2009- 2013& quot; dưới sự hướng dẫn. nhận quyền sử dụng đất tại huyện Khoái Châu giai đoạn 2009-2 013 44 3.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Khoái Châu năm 2013 46 3.3 Kết quả quyền chuyển nhượng QSDĐ ở tại huyện Khoái Châu giai đoạn