Đang tải... (xem toàn văn)
- Làm rõ cơ sở khoa học của việc định giá bất động sản (BĐS) - Tìm hiểu các phương pháp định giá BĐS cho hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại Chi nhánh ngân hàng Công thương Đống Đa. - Đề ra những giải pháp để hoàn thiện các phương pháp định giá BĐS tại bộ phận này.
BẢNG KÝ HIỆU VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản DAĐT : Dự án đầu tư NHTM : Ngân hàng thương mại NHNN : Ngân hàng Nhà nước XLRR : Xử lý rủi ro ĐGV : Định giá viên CBTD : Cán bộ tín dụng SXKD : Sản xuất kinh doanh TNHH : Trách nhiệm hữu hạn XDCTGT : Xây dựng công trình giao thông BTC : Bộ Tài Chính CN NHCT Đống Đa : Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU . 1 CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ 4 1.1. Lý luận chung về bất động sản, định giá bất động sản và dự án đầu tư 4 1.1.1. Bất động sản 4 1.1.2. Định giá bất động sản 4 1.1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản .4 1.1.2.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt động cho vay của ngân hàng 5 1.1.2.3 Các căn cứ định giá bất động sản 9 1.1.2.4. Quy trình định giá bất động sản 10 1.2. Lý luận chung về các phương pháp định giá bất động sản theo dự án đầu tư 13 1.2.1. Khái niệm dự án đầu tư: .13 1.2.2. Yêu cầu cơ bản của một dự án đầu tư: 13 1.2.3 Sự cần thiết phải định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt động cho vay theo DAĐT 14 1.2.4. Các phương pháp chủ yếu định giá BĐS đảm bảo theo dự án đầu tư 15 1.2.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp 15 1.2.4.2. Phương pháp đầu tư 19 1.2.4.3. Phương pháp chi phí .22 1.2.4.4. Phương pháp thặng dư 24 1.2.4.5. Phương pháp thu nhập 26 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO THEO HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI CHINHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA 29 2.1 Vài nét về hoạt động tại chi nhánh NHCT Đống Đa Hà Nội .29 2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh 29 2.1.2. Cơ cấu tổ chức .31 2.1.2.1 Sơ đồ bộ máy tổ chức .31 2.1.2.2 Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban trong chi nhánh .32 2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh ngân hàng Công Thương Đống Đa .33 2.2 Tình hình cho vay theo DAĐT có bảo đảm bằng bất động sản tại chi nhánh NHCT Đống Đa .36 2.2.1. Dư nợ cho vay có bảo đảm bằng bất động sản 36 2.2.2. Hình thức cho vay có đảm bảo bằng bất động sản 37 2.3 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản theo DAĐT tại chi nhánh NHCT Đống Đa .38 2.3.1 Cơ sở pháp lý của hoạt động .38 2.3.2 Quy trình định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại chi nhánh NHCT Đống Đa 38 2.3.3. Thực trạng hoạt động định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt động cho vay theo DAĐT tại chi nhánh NHCT Đống Đa .42 2.3.4. Công tác định giá lại bất động sản bảo đảm tại Chi nhánh NHCT Đống Đa 49 2.4. Đánh giá hoạt động định giá bất động sản bảo đảm trong cho vay theo DAĐT tại Chi nhánh NHCT Đống Đa 50 2.4.1. Kết quả đạt được .50 2.4.2 Các hạn chế và nguyên nhân 52 2.4.2.1 Hạn chế 52 2.4.2.2. Nguyên nhân .53 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 CHƯƠNG 3: CÁC BIỆN PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI CHI NHÁNH NHCT ĐỐNG ĐA .56 3.1 Phương hướng phát triển hoạt động cho vay theo DAĐTcó BĐS đảm bảo tại Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa .56 3.1.1. Định hướng hoạt động kinh doanh của Chi nhánh 56 3.1.2 Phương hướng hoạt động cho vay theo DADT có bất động sản đảm bảo tại Chi nhánh NHCT Đống Đa. .57 3.2 Những giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp định giá tài sản bảo đảm tiền vay theo DAĐT tại Chi nhánh NHCT Đống Đa 57 3.2.1 Đối với các phương thức định giá và quy trình định giá 57 3.2.2. Về trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ tín dụng và cán bộ thẩm định DAĐT .58 3.2.3. Thực hiện tốt các quy chế về bảo đảm tiền vay 59 3.2.4. Về thông tin và lưu trữ thông tin, theo dõi khách hàng và Ngân hàng .60 3.2.5. Một số giải pháp khác .60 3.3. Một số kiến nghị 61 3.3.1. Đối với NHCT Việt Nam 61 3.3.2. Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước .62 3.3.3. Kiến nghị với Bộ Tài Chính 62 3.3.4. Kiến nghị đối với Chính Phủ .63 3.3.5. Kiến nghị với các tổ chức liên quan 64 3.3.5.1. Các cơ quan khác 64 3.3.5.2 Các doanh nghiệp, các tổ chức, cá nhân đi vay .64 KẾT LUẬN .65 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .66 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Lời cam đoan Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết quả trong chuyên đề là trung thực, xuất phát từ tình hình thực tế của đơn vị thực tập. Tác giả chuyên đề Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Hoạt động ngân hàng là một trong những lĩnh vực sôi động nhất của nền kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp đến các hoạt động sản xuất kinh doanh của các ngành kinh tế khác. Một dự án đầu tư có thực hiện được hay không thì trước tiên là phải có vốn. Và ngân hàng là một trong những địa chỉ tin cậy để các chủ đầu tư của dự án tìm đến. Nhưng không phải một dự án đầu tư nào cũng được các ngân hàng chấp nhận cho vay. Bất kỳ một ngân hàng nào bao giờ cũng đặt ra hai mục tiêu song hành, đó là an toàn và sinh lời của nguồn vốn. Để một khoản cho vay có hiệu quả ngoài việc nó sẽ sinh lời là bao nhiêu thì liệu nó có thu lại được không cũng là những vấn đề đòi hỏi của các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay. Một trong những biện pháp để đảm bảo cho việc thu lại khoản cho vay chính là bất động sản thế chấp hay nói cách khác đây chính là nguồn tài trợ nợ thứ hai mà khách hàng vay có thể đả bảo trả nợ cho ngân hàng. Để có quyết định mức cho vay, ngân hàng phải tiến hành định giá bất động sản. Công việc này đòi hỏi rất nhiều kỹ năng khác nhau của một cán bộ định giá (cán bộ tín dụng hoặc cán bộ thẩm định giá) bởi nó ảnh hưởng đến quyền lợi của cả khách hàng nằm ở khoản sẽ được vay, không những vậy nó còn ảnh hưởng đến tính hiệu quả của khoản cho vay và những rủi ro có thể gặp phải đối với ngân hàng. Trong thời gian thực tập ở Chi nhánh NHCT Đống Đa, nhận thấy có một số vấn đề trong phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư. Nhằm mục đích nghiên cứu kỹ hơn và sâu hơn về vấn đề định giá nói chung và phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo Dự án đầu tư (DAĐT) tại Chi nhánh, em đã chọn đề tài “ Hoàn thiện công tác định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa” làm chuyên đề nghiên cứu của mình. SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 1 Lớp: KD Bất Động Sản 47 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Em xin chân thành cảm ơn tiến sỹ Nguyễn Thế Phán đã tận tình hướng dẫn em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp của mình. Em xin gửi lời cảm ơn anh Nghiêm Xuân Vượng cùng các anh chị trong phòng Khách hàng số 1 đã tận tình giúp đỡ em nghiên cứu và hoàn thành chuyênh đề tốt nghiệp này! 2. Mục tiêu nghiên cứu - Làm rõ cơ sở khoa học của việc định giá bất động sản (BĐS) - Tìm hiểu các phương pháp định giá BĐS cho hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại Chi nhánh ngân hàng Công thương Đống Đa. - Đề ra những giải pháp để hoàn thiện các phương pháp định giá BĐS tại bộ phận này. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu Nghiên cứu những vấn đề lý luận về BĐS, các quyền năng của người sở hữu và sử dụng BĐS, cơ sở của việc định giá BĐS, tìm hiểu thực trạng công tác tổ chức định giá BĐS tại bộ phận thẩm định tài sản, từ đó rút ra những hạn chế, bất cấp trong công tác tổ chức định giá BĐS. Xem xét những vấn đề tác động trực tiếp đến quá trình định giá như: hệ thống pháp luật, các công văn, quyết định… mà hội đồng thẩm định của ngân hàng ban hành, những yêu cầu đảm bảo an toàn các khoản vay tín dụng thế chấp của ngân hàng. Phạm vị nghiên cứu Công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại bộ phận thẩm định tài sản – Chi nhánh ngân hàng Công thương Đống Đa. Thời gian nghiên cứu: Thực trạng từ năm 2005 đến nay. 4. Phương pháp nghiên cứu Trong quá trình nghiên cứu, chuyên đề sẽ áp dụng các phương pháp nghiên cứu sau: SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 2 Lớp: KD Bất Động Sản 47 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử. Phương pháp thống kê, khảo sát thực tế, so sánh. Phương pháp trừu tượng hóa khoa học Phương pháp chuyên gia Phương pháp tổng hợp, phân tích và xem xét thực trạng tại bộ phận nghiên cứu. 5. Kết cấu, nội dung đề tài Đề tài này ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo thì kết cấu của đề tài gồm 3 chương: Chương 1: Những vấn đề chung về bất động sản và các phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư. Chương 2: Thực trạng về phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại chi nhánh Ngân hàng công thương Đống Đa. Chương 3: Các biện pháp nhằm hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại chi nhánh Ngân hàng công thương Đống Đa. SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 3 Lớp: KD Bất Động Sản 47 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1.1. Lý luận chung về bất động sản, định giá bất động sản và dự án đầu tư 1.1.1. Bất động sản Bất động sản là một thuật ngữ rộng, chỉ các tài sản cố định, không di rời được như đất trống, đất đai và các công trình xây dựng dùng cho các mục đích cư trú, giải trí, nông nghiệp, kinh doanh và thương mại. Bất động sản ám chỉ đất đai và tất cả các công trình được xây dựng vĩnh viễn trên đất, bao gồm cả hệ thống cống rãnh thoát nước và các hạng mục công trình khác, các tài sản được gắn liền với đất và công trình… Nói một cách tổng quát thì bất động sản bao gồm đất đai và tất cả mọi thứ gắn vững chắc, lâu dài đối với nó. 1.1.2. Định giá bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản Định giá bất động sản là một nghệ thuật, một khoa học xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm cụ thể nhất định, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản, bao gồm cả những lĩnh vực đầu tư thay thế. Tính khoa học của định giá bất động sản được thể hiện qua kiến thức chuyên môn về nghề nghiệp vững vàng của người định giá, qua việc phân tích SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 4 Lớp: KD Bất Động Sản 47 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 các số liệu, sử dụng các phương pháp tính toán khoa học để đưa ra giá trị của bất động sản. Định giá bất động sản cũng đòi hỏi tính nghệ thuật, thể hiện ở chỗ người định giá phải có sự nhạy cảm tốt đối với thị trường, trợ giúp cho quá trình định giá và hình thành những quan điểm riêng của từng người. 1.1.2.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt động cho vay của ngân hàng Định giá là rất cần thiết khi phải đưa ra một quyết định liên quan đến bất động sản trong các tình huống: • Chuyển giao quyền sở hữu bất động sản • Cho thuê bất động sản theo hợp đồng • Phát triển bất động sản và đầu tư • Định giá tài sản của công ty • Trong lĩnh vực tài chính – tín dụng của ngân hàng: Định giá bất động sản giúp ta biết được giá trị vật thế chấp là bất động sản được đưa ra cho một cầm cố. Đối với các Ngân hàng thương mại (NHTM), công tác định giá ngày càng có vai trò quan trọng hơn. Khi ngân hàng cấp một khoản tín dụng cho khách hàng thì bao giờ cũng tin rằng khách hàng sẽ trả đầy đủ cả gốc và lãi đúng hạn cho ngân hàng. Tuy nhiên, không phải tất cả các khoản cho vay đều trở về ngân hàng với đầy đủ cả gốc và lãi, đó là do một số nguyên nhân sau: Thứ nhất, do sự yếu kém về năng lực tài chính cũng như trình độ quản lý của khách hàng, dẫn đến hoạt động kinh doanh kém hiệu quả, không đem lại lợi nhuận như họ mong muốn. Kết quả là không trả được nợ cho ngân hàng. SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 5 Lớp: KD Bất Động Sản 47 [...]... khác, theo qui định của ngân hàng, mức cho vay được bảo đảm bằng bất động sản tối đa không quá 70% giá trị bất động sản đã được xác định, ghi trên hợp đồng tín dụng và hợp đồng bảo đảm tiền vay Do đó, công tác thẩm định giá trị bất động sản cho vay theo dự án còn là cơ sở để ngân hàng xác định mức cho vay tối đa, thời hạn cho vay, vấn đề bảo đảm tiền vay, tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng hoạt động. .. bất cứ một ngân hàng thương mại nào cũng ít nhiều liên quan đến việc thế chấp, cầm cố tài sản là bất động sản Nếu dựa vào dự án đầu tư để cho vay, ngân hàng phải định giá được bất động sản đảm bảo này Bất động sản cho vay theo DAĐT thông thường là những bất động sản được hình thành trong tư ng lai như: giá trị quyền sử dụng đất, các công trình trên đất, máy móc, thiết bị gắn liền với các công trình... phản ánh thông qua chỉ tiêu Kinh tế – xã hội mà dự án mang lại 1.2.3 Sự cần thiết phải định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt động cho vay theo DAĐT Thực tế cho thấy hiện nay, hoạt động định giá bất động sản tại các ngân hàng thương mại là một nhu cầu khách quan và cần thiết, đặc biệt đối với các nghiệp vụ ngân hàng mang tính chuyên sâu và nhạy cảm như nghiệp vụ cho vay Nghiệp vụ cho vay tại bất cứ... thì người định giá phải có kiến thức tốt về loại hình kinh doanh tài sản đó và sẽ cố gắng định giá thuê là giá trị thị trường bình thường SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 28 Lớp: KD Bất Động Sản 47 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO THEO HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI CHINHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA 2.1 Vài... những bất động sản khó xác định được giá trị Chính vì vậy, cần phải có sự định giá bất động sản một cách hợp lý để bảo đản quyền lợi của khách hàng cũng như quyền lợi của ngân hàng Hiện nay, ngân hàng Nhà nước đã cho phép các ngân hàng thương mại tự thoả thuận và tự chịu trách nhiệm xác định giá trị bất động sản thế chấp bảo đảm tiền vay của doanh nghiệp đi vay Do đó, việc định giá bất động sản sao cho. .. CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA 2.1 Vài nét về hoạt động tại chi nhánh NHCT Đống Đa Hà Nội 2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa (CN NHCT Đống Đa) hiện nay là ngân hàng thương mại quốc doanh trực thuộc Ngân hàng Công Thương Việt Nam, có trụ sở chính tại 187 phố Tây Sơn - phường Quang Trung - Quận Đống Đa - Hà Nội CN NHCT Đống Đa đã phát triển qua nhiều giai đoạn,... trị của bất động sản là giá trị hiện tại của các lợi ích tư ng lai mà bất động sản mang lại Giá trị này tùy thuộc vào từng loại bất động sản 1.1.2.4 Quy trình định giá bất động sản Quá trình định giá bắt đầu khi người định giá xác định vấn đề định giá và kết thúc khi họ gửi báo cáo định giá cho khách hàng Một BĐS là duy nhất nhưng lại có nhiều loại giá trị khác nhau Nhiệm vụ chung của việc định giá là... của bất động sản: Giá trị nhà và giá trị đất tạo nên bất động sản Đảm bảo sự cân bằng giữa các bộ phận cấu thành tạo nên bất động sản f Căn cứ vào khả năng cạnh tranh của bất động sản: Cạnh tranh trong cung, cầu, cạnh tranh giữa cung - cầu bất động sản trên thị trường, cạnh tranh trong sử dụng cao nhất tốt nhất, cạnh tranh về giá bất động sản g Căn cứ vào lợi ích tư ng lai mà bất động sản mang lại: Giá. .. khách hàng kinh doanh có hiệu quả thì hoạt động kinh doanh của ngân hàng cũng sẽ xuôn sẻ, thuận lợi hơn Tóm lại, định giá bất động sản để bảo đảm khoản tiền vay không phải là mục đích của ngân hàng khi ra quyết định cho vay Nhưng một khoản vay dù được đánh giá tốt vẫn hàm chứa một mức độ rủi ro nhất định, nằm ngoài khả năng phân tích và giám sát của cán bộ tín dụng Chính vì vậy, định giá bất động sản. .. trình định giá, kết quả định giá, những điều kiện rằng buộc có ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị BĐS và sử dụng kết quả định giá 1.2 Lý luận chung về các phương pháp định giá bất động sản theo dự án đầu tư 1.2.1 Khái niệm dự án đầu tư: Dự án đầu tư (DAĐT) là một tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau được kế hoạch hoá, nhằm đạt được mục tiêu đã định, bằng việc tạo các kết quả cụ thể, trong