Đang tải... (xem toàn văn)
Chương I: Cơ sỏ lý luận về tư vấn đầu tư dự án bất động sản, Chương II: Thực trạng công tác tư vấn đầu tư bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ. Chương III: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác tư vấn đầu tư bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ.
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TƯ VẤN ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 1– Khái niệm phân loại dự án đầu tư bất động sản: 1.1 – Khái niệm đầu tư bất động sản 1.2 – Khái niệm dự án đầu tư bất động sản .4 1.3 – Phân loại dự án đầu tư bất động sản .5 – Khái niệm vai trò tư vấn đầu tư dự án bất động sản: 2.1 – Khái niệm vai trò tư vấn đầu tư: 2.2 – Vai trò nhà tư vấn đầu tư bất động sản: - Nội dung tư vấn đầu tư dự án bất động sản: .8 3.1 – Tư vấn thị trường: 3.2 – Tư vấn kỹ thuật: .9 3.3 – Tư vấn pháp lý: 10 3.4 – Tư vấn kinh tế: .12 3.5 – Tư vấn triển khai khai thác dự án: 12 4– Quy trình tư vấn dự án đầu tư bất động sản: 13 4.1 – Xác định vấn đề tư vấn: 13 4.2 - Khảo sát thị trường lựa chọn địa điểm dự án đầu tư: .13 4.3 - Lập dự án: .17 4.4 – Xây dựng quy chế cho dự án: .30 4.5 - Gửi báo cáo cho khách hàng 32 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC TƯ VẤN ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẮC KỲ 33 - Giới thiệu công ty: 33 1.1 - Lịch sử hình thành 33 1.2 - Chức năng, hoạt động kinh nghiệm 35 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 1.3 – Năng lực tài 40 1.4 – Cơ cấu tổ chức nhân 41 - Tổng quan hoạt động tư vấn công ty: 42 - Quá trình tư vấn đầu tư dự án kho vận: 44 3.1 – Xác định vấn đề tư vấn: 44 3.2 - Khảo sát thị trường lựa chọn địa điểm dự án đầu tư: 45 3.3 - Lập dự án: .51 4– ĐÁNH GIÁ CHUNG 71 4.1 THÀNH TỰU 71 4.2 HẠN CHẾ 74 CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC TƯ VẤN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẮC KỲ 76 – Phương hướng hoạt động công tác tư vấn công ty 76 - Giải pháp hồn thiện cơng tác tư vấn đầu tư dự án bất động sản công ty cổ phần đầu tư Bắc Kỳ 77 2.1 Đầu tư vào nguồn nhân lực cho hoạt động tư vấn 78 2.2 Duy trì mở rộng mối quan hệ với quan quản lý đầu tư 78 2.3 Hồn thiện quy trình tư vấn, lập dự án 79 2.4 Hoàn thiện nội dung lập dự án 79 2.5 Đầu tư đổi khoa học công nghệ phục vụ công tác tư vấn .81 2.6 Đầu tư hệ thống sở liệu phục vụ cho công tác tư vấn 81 2.7 Đầu tư cho hoạt động xúc tiến, quảng bá thương hiệu: 82 3- Kiến nghị 82 3.1 Đối với nhà nước: 82 3.2 Đối với bộ, ngành: 83 3.3 Đối với ngân hàng: 84 KẾT LUẬN 85 Tài liệu tham khảo 86 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 DANH MỤC BẢNG BIỂU Hình 1: Mười cơng ty kinh doanh kho bãi hàng đầu Hà Nội tình hình hoạt động 49 Bảng 1: Dự kiến quy mơ cho hạng mục 64 Bảng 2: Tổng hợp cấu vốn giai đoạn .65 Bảng 3: Các nguồn doanh thu 68 Bảng 4: Đầu tư thiết bị Bảng 5: Tổng mức đầu tư Bảng 6: Doanh thu từ dự án Bảng 7: Tổng chi phí (gồm chi phí vận hành) Bảng 8: Phân tích hiệu đầu tư Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Vũ Thị Thảo LỜI MỞ ĐẦU Ngành kinh doanh bất động sản ngành đóng góp lớn vào GDP nước Trong năm gần đây, ngành xây dựng có tốc độ tăng trưởng nhanh, góp phần thúc đẩy phát triển ngành kinh doanh bất động sản Trong trình hình thành tạo lập cơng trình bất động sản cơng tác lập dự án việc mà doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân phải làm Vì lĩnh vực tư vấn lập dự án đầu tư bước đầu tiên, đóng vai trị quan trọng hoạt động kinh doanh doanh nghiệp Lĩnh vực tư vấn đầu tư lĩnh vực mẻ Việt Nam Hoạt động tư vấn đóng vap trị quan trọng kinh doanh, giup hỗ trợ cho doanh nghiệp, theo cung cấp cho doanh nghiệp hiểu biết, kinh nghiệm chuyên gia lĩnh vực mà doanh nghiệp cần cho việc xây dựng chiến lược đầu tư hoạt động kinh doanh doanh nghiệp, tham gia chuyên gia hỗ trợ cho doanh nghiệp trình thực dự án lớn Chính q trình thực tập cơng ty cổ phần đầu tư Bắc Kỳ, tìm hiểu phịng Bất Động Sản, Em chọn đề tài “Quy trình tư vấn lập dự án đầu tư bất động sản Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ “ làm đề tài nghiên cứu Mục đích đề tài tổng hợp vấn đề lý luận quy trình tư vấn lập dự án đầu tư bất động sản Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ, đánh giá kết trình tư vấn lập dự án với hoạt động kinh doanh Công ty Qua việc phân tích ưu điểm, hạn chế lĩnh vực tư vấn, phân tích nguyên nhân ảnh hưởng Từ đó, đề biện pháp để lĩnh vực tư vấn lập dự án đầu tư bất động sản ngày hiệu Đề tài sâu vào phân tích cơng tác tư vấn lập dự án đầu tư trung tâm kho vận Tiên Sơn – Bắc Ninh Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ từ Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Vũ Thị Thảo trình tiếp xúc khách hàng, hình thành phương án đầu tư, lập dự án đến gửi báo cáo cho khách hàng Trong trình làm chuyên đề sử dụng phương pháp vật biện chứng vật lịch sử để nghiên cứu, trình bày nội dung lý luận thực tiễn Ngồi đề tài cịn sử dụng số phương pháp khác như: phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp lịch sử logic, phương pháp nghiên cứu phát triển lý thuyết, phương pháp vấn, phương pháp chuyên gia, phương pháp khảo sát thực tiễn Kết cấu chuyên đề gồm: Lời mở đầu Chương I: Cơ sỏ lý luận tư vấn đầu tư dự án bất động sản, Chương II: Thực trạng công tác tư vấn đầu tư bất động sản Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ Chương III: Phương hướng giải pháp hồn thiện cơng tác tư vấn đầu tư bất động sản Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ Kết luận Em xin chân thành cám ơn anh chị Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ giúp đỡ em nhiều suốt trình thực tập Đặc biệt, Em xin chân thành cám ơn TH.S Vũ Thị Thảo giúp đỡ hướng dẫn em trình làm chuyên đề! Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Vũ Thị Thảo CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TƯ VẤN ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 1– Khái niệm phân loại dự án đầu tư bất động sản: 1.1 – Khái niệm đầu tư bất động sản Đầu tư bất động sản hoạt động làm hao phí nguồn lực ( nguồn vốn, sức lao động, thời gian ) vào lĩnh vực xây dựng cơng trình bất động sản nhằm đến kỳ vọng lợi ích tương lai Các lợi ích rủi ro đầu tư bất động sản: * Lợi ích: Từ cơng trình bất động sản: - Cơng dụng cơng trình đưa vào khai thác - Mang lại danh tiếng cho nhà đầu tư ( kể khai thác đến bán đi) - Sản phẩm bất động sản mang lại niềm tự hào ham muốn mặt sở hữu chủ đầu tư Tài bao gồm: - Mỗi đầu tư bất động sản kỳ vọng mức lợi nhuận đặc trưng đầu tư bất động sản.( đầu tư bất động sản có lợi nhuận tương đối cao so với ngành khác ) - Sự gia tăng giá trị đầu tư: Mang lại lợi ích nhiều so với lợi nhuận bình quân, phụ thuộc vào tài nhà quản lý đầu tư bất động sản - Giá trị thị trường góp phần mang lại lợi ích cho nhà đầu tư mặt tài nhà đầu tư đánh giá thời điểm Mang lại thu nhập từ cơng trình bất động sản Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Vũ Thị Thảo Giá trị bất động sản bảo tồn có tăng xu hướng bất động sản tăng giá Kiểm soát đầu tư kinh doanh bất động sản tương đối rõ ràng Đầu tư bất động sản bảo tồn giá trị đầu tư điều kiện lạm phát ( sau lạm phát giá trị bất động sản lại tăng lên ) Đây lĩnh vực đầu tư an toàn Đây lĩnh vực để phân tán đa dạng hoá đầu tư * Rủi ro: Những rủi ro chung lĩnh vực kinh doanh bất động sản: - Rủi ro thời gian đầu tư kéo dài phản ứng chậm - Tập trung vốn nên không phân tán rủi ro - Khả phân chia bất động sản thấp - Rút khỏi thị trường khó Vì xác định đầu tư vào bất động sản, nhà đầu tư phải tính trước rủi ro phương án giải Đối với dự án gặp rủi ro riêng: - Rủi ro mặt pháp lý - Sự thay đổi sách, quy hoạch - Rủi ro tranh chấp - Rủi ro mặt tài sản thiên nhiên ( động đất, lũ lụt, mưa bão… ), người ( hoả hoạn, trình vận hành sử dụng gây hỏng…) 1.2 – Khái niệm dự án đầu tư bất động sản * Dự án đầu tư bất động sản tập hợp hoạt động đầu tư có liên quan gắn kết với kế hoạch hoá nhằm bước tạo sản phẩm cơng trình bất động sản * Những yêu cầu dự án đầu tư: Dự án phải đảm bảo tính khoa học: Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Vũ Thị Thảo - Dự án xây dựng phải dựa cứ, luận mặt khoa học thực tiễn - Nội dung công việc dự án phải thiết kế đầy đủ, logic chặt chẽ Dự án đầu tư phải đảm bảo tính pháp lý: - Là dự án phải có đầy đủ pháp lý để xây dựng, để triển khai thực - Các sản phẩm dự án tạo phải phù hợp với quy định nhà nước yêu cầu thị trường Dự án đầu tư phải đảm bảo tính thống nhất: - Tính thống thể logic khâu công việc, quan hệ, tác động cơng trình hình thành - Q trình điều chỉnh mục tiêu dự án phải tiến hành theo trình tự, quy định đảm bảo tính thống trình điều chỉnh Dự án phải đảm bảo đáp ứng yêu cầu thực tế mang tính khả thi 1.3 – Phân loại dự án đầu tư bất động sản Hoạt động đầu tư bất động sản đa dạng, việc phân loại có ý nghĩa quan trọng từ khâu lập dự án, thẩm định dự án, quản lý việc thực hoạt động đầu tư bất động sản Việc phân loại dự án đầu tư bất động sản theo tiêu thức sau: - Theo quan hệ quản lý chủ đầu tư: đầu tư trực tiếp, đàu tư gián tiếp - Theo nội dung kinh tế đầu tư: đầu tư xây dựng sở hạ tầng, đầu tư tái tạo dựng sản phẩm bất động sản ( nhà ở, khách sạn, trung tâm thương mại, văn phòng ) - Theo hình thức đầu tư: đầu tư mới, đầu tư cải tạo mở rộng cơng trình có Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Vũ Thị Thảo - Theo thời hạn đầu tư: đầu tư dài hạn (trên 10 năm), đầu tư trung hạn (từ năm – 10 năm) Dự án đầu tư bất động sản hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm tạo lập sản phẩm bất động sản khu đất để cung cấp sản phẩm dịch vụ bất động sản, chúng bao gồm: - Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng; - Dự án hộ cho thuê; - Dự án trung tâm thương mại; - Dự án khách sạn, nhà hàng; - Dự án dịch vụ nhà ở; - Dự án hạ tầng khu công nghiệp; - Dự án kết hợp cung cấp loại hình dịch vụ trên; - Các loại mơ hình khác (khơng thuộc dự án kể trên) – Khái niệm vai trò tư vấn đầu tư dự án bất động sản: 2.1 – Khái niệm vai trò tư vấn đầu tư: Tư vấn hoạt động hỗ trợ doanh nghiệp, theo cung cấp cho doanh nghiệp hiểu biết, kinh nghiệm chuyên gia lĩnh vực mà doanh nghiệp cần cho việc xây dựng chiến lược đầu tư hoạt động kinh doanh doanh nghiệp, tham gia chuyên gia hỗ trợ cho doanh nghiệp trình thực dự án đầu tư Hoạt động tư vấn với chức hỗ trợ doanh nghiệp, đem lại lợi ích cho doanh nghiệp sở: * Cung cấp kinh nghiệm, kiến thức, thơng tin có tính đa dạng từ nhóm chun gia theo lĩnh vực yêu cầu * Đảm bảo cho khách hàng chất lượng dịch vụ tư vấn có tính thực thi cao Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Vũ Thị Thảo * Giúp khách hàng tìm hỗ trợ, tư vấn từ tập thể chuyên gia lĩnh vực, tính hiệu quả, xác phương pháp luận thực cao so với kiến thức có cá nhân chuyên gia riêng biệt * Các chuyên gia tư vấn người có chun mơn cao, kinh nghiệm lâu năm lĩnh vực định Bởi vậy, thông tin, định hướng họ cho doanh nghiệp có giá trị lớn việc hoạch định chiến lược, thực dự án cụ thể giải vướng mắc phát sinh kinh doanh Tư vấn đầu tư hoạt động hỗ trợ doanh nghiệp trình tiến hành đầu tư, từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, thực đầu tư đến vận hành kết đầu tư nhằm tiết kiệm thời gian, chi phí nâng cao hiệu hoạt động doanh nghiệp Tư vấn dự án đầu tư bao gồm việc cung cấp thông tin phân tích, đánh giá mang tính chun mơn nhà tư vấn nhằm giúp cho doanh nghiệp nhà đầu tư có định đầu tư đắn hợp lý Trên cở sở định đầu tư ban hành, Nhà tư vấn cung cấp cho chủ đầu tư dịch vụ khác liên quan đến việc triển khai dự án đầu tư, với mục đích làm cho q trình đầu tư thủ tục đầu tư diễn thuận lợi, suôn sẻ thời gian hợp lý với chi phí đầu tư tiết kiệm 2.2 – Vai trị nhà tư vấn đầu tư bất động sản: ● Thông qua kinh nghiệm am hiểu chuyên gia nhiều lĩnh vực công ty, công ty cung cấp cho khách hàng phân tích, nghiên cứu mơi trường kinh tế - xã hội, trị, pháp lý… để chủ đầu tư định bỏ vốn đầu tư, tìm kiếm lợi nhuận ● Đóng góp vai trị quan trọng việc mở rộng giao lưu kinh tế, thúc đẩy đầu tư nước vào Việt Nam Với chức nhà tư vấn Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 ... TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẮC KỲ 76 – Phương hướng hoạt động công tác tư vấn công ty 76 - Giải pháp hồn thiện cơng tác tư vấn đầu tư dự án bất động sản công ty cổ phần đầu tư Bắc Kỳ. .. phòng Bất Động Sản, Em chọn đề tài ? ?Quy trình tư vấn lập dự án đầu tư bất động sản Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ “ làm đề tài nghiên cứu Mục đích đề tài tổng hợp vấn đề lý luận quy trình tư vấn lập. .. vấn lập dự án đầu tư bất động sản Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ, đánh giá kết trình tư vấn lập dự án với hoạt động kinh doanh Công ty Qua việc phân tích ưu điểm, hạn chế lĩnh vực tư vấn, phân