Đang tải... (xem toàn văn)
Chương I: Cơ sở lý thuyết về phân tích tài chính dự án đầu tư Chương II: Phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh Chương III: Giải pháp hoàn thiện công tác phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 LỜI NÓI ĐẦU Dự án đầu tư bất động sản cần lượng vốn lớn, thời gian dài và liên quan trực tiếp đến đất đai. Đất đai lại là một tài sản vô cùng quý báu của mỗi quốc gia nên mọi tác động đến đất đai đều phải đạt được hiệu quả tối ưu. Do đó, dự án đầu tư cần được nghiên cứu trên các khía cạnh kinh tế, xã hội, môi trường,… để lựa chọn được dự án đạt tiêu chuẩn. Nếu phân tích kinh tế kỹ thuật đứng trên góc độ toàn bộ nền kinh tế thì phân tích tài chính lại đứng trên góc độ chủ đầu tư, lấy lợi nhuận làm mục tiêu chính. Phân tích tài chính dự án đầu tư là một trong những thuyết minh quan trọng để đánh giá dự án đầu tư bất động sản. Dự án thiếu vốn đầu tư; tiến độ thực hiện kéo dài, gây tăng chi phí do trượt giá và lạm phát; các chính sách của Nhà nước ảnh hưởng đến quá trình đầu tư,… là những thực trạng mà hầu hết các dự án đầu tư bất động sản đã và đang gặp phải trong thời gian qua. Điều đó chứng tỏ rằng, hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản ở nước ta vẫn còn rất yếu kém. Trong khi đó, dân số ngày càng tăng, tốc độ đô thị hoá phát triển nhanh, đời sống nhân dân cũng được nâng cao hơn, và đặc biệt ở Hà nội, khi địa giới thủ đô đã chính thức mở rộng về phía Tây thì nhu cầu nhà ở càng ngày càng được quan tâm. Đó cũng là điều kiện thuận lợi để các dự án đầu tư bất động sản phát triển mạnh. Nhưng các dự án đó có phát triển một cách tối ưu không thì đòi hỏi chủ đầu tư phải trang bị cho mình một khả năng phân tích tài chính thật tốt. Chủ đầu tư cần phải linh hoạt trong quá trình thực hiện dự án, thường xuyên cập nhật thông tin thị trường, dự đoán sự thay đổi các yếu tố trong tương lai liên quan đến lợi nhuận của dự án, từ đó có các phương pháp điều chỉnh sao cho phù hợp nhất. Các dự án đầu tư bất động sản mới sẽ bắt đầu phân tích tài chính như thế nào? Các dự án bất động sản đang đầu tư sẽ thực hiện gì để giảm thiểu rủi ro, nâng cao hiệu quả tài chính cho dự án của mình? Để trả lời cho câu hỏi đó, em xin phép được nghiên cứu đề tài “Phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh” Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Hoàng Văn Cường đã hướng dẫn em nghiên cứu và hoàn thiện đề tài này! Mục tiêu nghiên cứu: - Hệ thống hoá cơ sở lý thuyết về phân tích tài chính dự án đầu tư - Đánh giá hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh - Đề ra giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh Phạm vi nghiên cứu: Phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh Phương pháp nghiên cứu: Đề tài sử dụng phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm nền tảng, và kết hợp với các phương pháp chuyên gia, tổng hợp, phân tích, thống kê,… Kết cấu đề tài: Chương I: Cơ sở lý thuyết về phân tích tài chính dự án đầu tư Chương II: Phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh Chương III: Giải pháp hoàn thiện công tác phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ I.1 Sự cần thiết của phân tích tài chính dự án đầu tư I.1.1 Dự án đầu tư • Khái niệm Theo Luật đầu tư năm 2005: Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định. • Đặc điểm dự án đầu tư - Dự án đầu tư công trình bất động sản có tác động trực tiếp vào đất đai. Đất đai là tài nguyên quý giá của quốc gia, nên mọi hoạt động ảnh hưởng đến đất đai đều phải được phân tích kỹ lưỡng để hiệu quả thu được là tối ưu, hay nói cách khác phải so sánh các chi phí cơ hội của đất đai đó. Vì vậy, mọi dự án đầu tư đều phải phân tích trên hai khía cạnh, đó là tài chính và kinh tế - xã hội. - Dự án đầu tư công trình bất động sản được thực hiện trong thời gian dài, do đó sẽ có rất nhiều rủi ro. Vì vậy, trong phân tích tài chính, cần phải xem xét, đánh giá mức độ tác động của các nhân tố đó, từ đó có các phương án hành động để dự án đầu tư vẫn đạt được hiệu quả tài chính cao; và đặc biệt khi phân tích, chủ đầu tư cần phải xem xét đến giá trị thời gian của các dòng tiền. - Dự án đầu tư bất động sản cần có nguồn vốn lớn, vì vậy trong phân tích tài chính dự án đầu tư, cần phải có các kế hoạch huy động vốn, lựa chọn sử dụng nguồn vốn hợp lý để đảm bảo cho việc thực hiện dự án không gặp khó khăn, đảm bảo tiến độ thi công của dự án. I.1.2 Tài chính dự án đầu tư Tài chính dự án đầu tư là tất cả những quan hệ về tiền tệ trong quá trình triển khai thực hiện một dự án đầu tư, bao gồm từ khâu quan hệ về vốn, thu chi và phân phối. Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 I.1.3 Phân tích tài chính dự án đầu tư (TD1) • Khái niệm Phân tích tài chính dự án đầu tư là một nội dung kinh tế quan trọng trong quá trình soạn thảo dự án. Phân tích tài chính dự án đầu tư là quá trình tính toán, đánh giá, phân tích các chỉ tiêu đo lường các mối quan hệ tài chính của một dự án đầu tư bất động sản nhằm giúp cho các nhà đầu tư lựa chọn và đưa ra các quyết định phù hợp và hiệu quả nhất. • Vai trò của phân tích tài chính dự án đầu tư: - Đối với chủ đầu tư: Phân tích tài chính cung cấp các thông tin cần thiết để chủ đầu tư đưa ra các quyết định có nên đầu tư không dựa trên các nguồn lực mà mình có. Mục tiêu chính của chủ đầu tư là lợi nhuận, do đó phân tích tài chính là một trong những bước quan trọng trong quá trình lập dự án đầu tư. Không những vậy, phân tích tài chính còn là sự quan tâm của các tổ chức phi lợi nhuận để các tổ chức này được những mục tiêu cơ bản khác. - Đối với các cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư của Nhà nước Phân tích tài chính là một trong những căn cứ quan trọng để các cơ quan này xem xét cho phép đầu tư, đặc biệt đối với các dự án sử dụng nguồn vốn của Nhà nước thì lại càng cần thiết. - Đối với các cơ quan tài trợ vốn cho dự án Dự án chỉ có khả năng trả nợ khi dự án đó phải được đánh giá khả thi về mặt tài chính, có nghĩa là dự án đó phải đạt được hiệu quả tài chính và có độ an toàn cao về mặt tài chính. Do đó phân tích tài chính là căn cứ quan trọng để quyết định tài trợ vốn cho dự án. - Phân tích tài chính còn là cơ sở để tiến hành phân tích khía cạnh kinh tế xã hội Phân tích tài chính và phân tích kinh tế - xã hội đều phải dựa trên việc so sánh các lợi ích thu được và các khoản chi phí phải bỏ ra. Song phân tích tài chính chỉ Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 tính đến những chi phí và những lợi ích sát thực đối với các cá nhân và tổ chức đầu tư. Còn phân tích kinh tế - xã hội , các khoản chi phí và lợi ích được xem xét trên giác độ nền kinh tế, xã hội. Do đó dựa trên những chi phí và lợi ích trong phân tích tài chính tiến hành điều chỉnh để phản ánh những chi phí cũng như lợi ích mà nền kinh tế xã hội phải bỏ ra hay thu được. • Mục đích của phân tích tài chính dự án đầu tư Phân tích tài chính nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về mặt tài chính thông qua việc: - Xem xét nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện có hiệu quả dự án đầu tư (xác định quy mô đầu tư, nhu cầu vốn đầu tư, nguồn vốn tài trợ cho dự án). - Dự tính các khoản chi phí, lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án trên góc độ hạch toán kinh tế của đơn vị thực hiện dự án. Có nghĩa là xem xét những chi phí sẽ phải thực hiện kể từ khi soạn thảo cho đến khi kết thúc dự án, xem xét những lợi ích mà đơn vị thực hiện dự án sẽ thu được do thực hiện dự án. Trên cơ sở đó xác định các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của dự án. - Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư , được thể hiện: + An toàn về nguồn vốn huy động; + An toàn về khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ; + An toàn cho các kết quả tính toán hay nói một cách khác là xem xét tính chắc chắn của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án khi các yếu tố khách quan tác động theo hướng không có lợi. • Yêu cầu của phân tích tài chính dự án đầu tư Để đạt được mục đích và phát huy được vai trò của phân tích tài chính, yêu cầu đặt ra trong phân tích tài chính là: Nguồn số liệu sử dụng phân tích tài chính phải đầy đủ và đảm bảo độ tin cậy cao đáp ứng mục tiêu phân tích; Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Phải sử dụng phương pháp phân tích phù hợp và hệ thống các chỉ tiêu để phản ánh đầy đủ các khía cạnh tài chính của dự án. Phải đưa ra được nhiều phương án để từ đó lựa chọn phương án tối ưu. I.2 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư I.2.1 Xác định nhu cầu vốn I.2.1.1 Vai trò: - Là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư - Dựa vào nhu cầu vốn để xác định hiệu quả đầu tư của dự án I.2.1.2 Yêu cầu: - Nhu cầu vốn đầu tư của dự án được dự tính dựa trên nội dung phân tích khía cạnh kỹ thuật của dự án. - Nếu vốn đầu tư dự tính quá thấp, dự án sẽ không thực hiện được, ngược lại nếu vốn đầu tư dự tính quá cao sẽ không phản ánh chính xác được hiệu quả tài chính của dự án, do đó phải xác định nhu cầu vốn đầu tư với độ chính xác cao nhất. - Xác định nhu cầu vốn đầu tư đòi hỏi phải có khả năng phân tích tình hình thị trường hiện tại, và khả năng dự báo tình hình thị trường trong tương lai đề phòng sự tăng giá của nguyên vật liệu, trang thiết bị. I.2.1.3 Nội dung : Xác định nhu cầu vốn đầu tư chính là xác định tổng mức đầu tư xây dựng công trình của dự án. Trong kinh tế xây dựng, có hai khái niệm được nhắc đến khi xác định nhu cầu vốn, đó là tổng mức đầu tư xây dưng công trình và dự toán xây dựng công trình. Ta có thể phân biệt hai khái niệm này như sau: Tổng mức đầu tư xây dựng công trình là chi phí dự tính của dự án. Dự toán đầu tư xây dựng công trình được xác định theo từng công trình xây dựng cụ thể. Hai khái niệm này khác nhau ở nội dung chi phí đó là chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư. Do đó, Dự toán đầu tư xây dựng công trình trở thành Tổng mức đầu tư xây dựng công trình khi xảy ra một trong hai trường hợp sau: + Khi dự án không phải bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 + Khi dự án có một công trình duy nhất. Nếu dự án có nhiều công trình thì chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư được tính riêng thành một nội dung chi phí mà không phân bổ cho từng dự toán công trình, hạng mục công trình. Tổng mức đầu tư một dự án bất động sản bao gồm các chi phí sau (TD2) : - Chi phí xây dựng bao gồm: chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình, chi phí phá và tháo dỡ các vật kiến trúc cũ, chi phí san lấp mặt bằng xây dựng, chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công, nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công. - Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ (nếu có), chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh, chi phí vận chuyển, bảo hiểm, thuế và các loại phí liên quan khác. - Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư bao gồm: chi phí đền bù nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất và các chi phí khác, chi phí thực hiện tái định cư, chi phí tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng, chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật. - Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện công việc quản lý dự án từ khi lập dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao đưa công trình vào khai thác sử dụng. - Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, thiết kế, giám sát xây dựng, tư vấn thẩm tra và các chi phí tư vấn đầu tư xây dựng khác. - Chi phí khác bao gồm: vốn lưu động trong thời gian sản xuất thử và sản xuất không ổn định đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh, lãi vay trong thời gian xây dựng và các chi phí cần thiết khác. - Chi phí dự phòng bao gồm: chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian xây dựng công trình. I.2.1.4 Phương pháp xác định (TD3) : Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Chủ đầu tư có thể tổ chức đấu thầu, xây dựng giá qua giá dự thầu hoặc tự xác định nhu cầu vốn bằng cách tính trực tiếp. Có 4 phương pháp cơ bản để xác định tổng mức đầu tư: • PP1: Tính theo thiết kế cơ sở của dự án: V = G XD + G TB + G GPMB + G QLDA + G TV + G K + G DP Trong đó: - V: Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình - G XD : Chi phí xây dựng được tính theo khối lượng chủ yếu từ thiết kế cơ sở, các khối lượng khác dự tính và giá xây dựng phù hợp với thị trường; G XD = G XDCT1 + G XDCT2 + … + G XDCTn m G XDCT = ( ∑ Q XD i x Z i + G QXDK ) x (1+T GTGT-XD ) i =1 Trong đó: n : Số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án m : Số công tác xây dựng chủ yếu/ bộ phận kết cấu chính của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án i : Số thứ tự công tác xây dựng chủ yếu thứ i/ bộ phận kết cấu chính thứ i của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án Q XDi : Khối lượng công tác xây dựng chủ yếu thứ i/ bộ phận kết cấu chính thứ i của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án Z i : Đơn giá xây dựng chủ yếu thứ i/ đơn giá theo bộ phận kết cấu chính thứ i của công trình G QXDK : Chi phí xây dựng các công tác khác còn lại/ bộ phận kết cấu khác còn lại của công trình, hạng mục công trình được ước tính theo tỷ lệ phần trăm trên tổng chi phí xây dựng các công tác xây dựng chủ yếu/ tổng chi phí xây dựng các bộ phận kết cấu chính của công trình, hạng mục công trình T GTGT-XD : Mức thuế suất thuế GTGT quy định cho công tác xây dựng - G TB : Chi phí thiết bị được tính theo một trong các phương pháp sau: Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 + Trường hợp dự án có các nguồn thông tin, số liệu chi tiết về dây chuyền công nghệ, số lượng, chủng loại, giá trị từng thiết bị hoặc giá trị toàn bộ dây chuyền công nghệ và giá một tấn, một cái hoặc toàn bộ dây chuyền thiết bị tương ứng các công trình thì chi phí thiết bị của dự án bằng tổng chi phí thiết bị của các công trình thuộc dự án. + Trường hợp dự án có thông tin về giá chào hàng đồng bộ về thiết bị, dây chuyền công nghệ của nhà máy sản xuất hoặc đơn vị cung ứng thiết bị thì G TB của dự án có thể lấy trực tiếp từ các báo giá hoặc giá chào hàng thiết bị đồng bộ này. + Trường hợp dự án chỉ có thông tin, dữ liệu chung về công suất, đặc tính kỹ thuật của dây chuyền công nghệ, thiết bị thì chi phí thiết bị có thể được xác định theo chỉ tiêu suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc năng lực phục vụ công trình. - G GPMB : Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tái định cư được tính theo khối lượng phải đền bù, tái định cư của dự án và các chế độ của nhà nước có liên quan; - G QLDA : Chi phí quản lý dự án G TV : Chi phí tư vấn G K : Chi phí khác G QLDA , G TV và G K được xác định bằng cách lập dự toán; hoặc tính theo định mức tỷ lệ phần trăm; hoặc tổng các chi phí này (không bao gồm lãi vay trong thời gian thực hiện dự án và vốn lưu động ban đầu) có thể được ước tính từ 10% - 15% của tổng chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của dự án. Vốn lưu động ban đầu (đối với các dự án sản xuất kinh doanh) và lãi vay trong thời gian thực hiện dự án (đối với dự án có sử dụng vốn vay) thì tuỳ theo điều kiện cụ thể, tiến độ thực hiện và kế hoạch phân bổ vốn của từng dự án để xác định. - G DP : Chi phí dự phòng được xác định như sau: Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Đối với các dự án có thời gian thực hiện đến 2 năm: Chi phí dự phòng được tính bằng 10% trên tổng các chi phí sau : chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư; chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; và chi phí khác. Đối với các dự án có thời gian thực hiện trên 2 năm: Chi phí dự phòng được xác định bằng 2 yếu tố: dự phòng chi phí cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh (được tính bằng 5% tổng các chi phí sau: chi phí xây dựng, chi phia thiết bị, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư, chi phí quản lý dự án chi phí tư vần đầu tư xây dựng và chi phí khác) và dự phòng chi phí cho yếu tố trượt giá (được tính theo thời gian thực hiện dự án và chỉ số giá xây dựng đối với từng loại công trình theo từng khu vực xây dựng. Trong đó, chỉ số giá xây dựng được tính bình quân của không ít hơn 3 năm gần nhất và phải kể đến khả năng biến động của các yếu tố chi phí, giá cả trong khu vực và quốc tế). • PP2: Tính theo diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình và giá xây dựng tổng hợp theo bộ phận, kết cấu, theo diện tích, công năng sử dụng (gọi là giá xây dựng tổng hợp), suất vốn đầu tư xây dựng công trình tương ứng tại thời điểm lập dự án có điều chỉnh, bổ sung những chi phí chưa tính trong giá xây dựng tổng hợp và suất vốn đầu tư để xác định tổng mức đầu tư. V = G XD + G TB + G GPMB + G QLDA + G TV + G K + G DP G XD = G XDCT1 + G XDCT2 +…+ G XDCTn G XDCT = S XD x N + G CT-SXD G TB = G TBCT1 + G TBCT2 +… + G TBCTn G TBCT = S TB x N + G CT-STB Trong đó: S XD : Suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc năng lực phục vụ/ hoặc đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án. Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 [...]... 2008 - 2012 Canh KĐT An Khánh – Tập đoàn Hà Đô An Thượng II.1.2 Giới thiệu dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh • Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ • Chủ đầu tư: thuật đồng bộ Khu đô thị mới Nam An Khánh Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển Đô thị và Khu Công nghiệp Sông Đà SUDICO Công ty Kiến trúc Việt Nam • Cơ quan lập BCNCKT: • Nhà thiết kế khu đô thị mới Nam An Khánh: Tập đoàn... Đức đã được quy hoạch 36 khu đô thị và nhà ở, với 94 dự án, tổng diện tích 2600 ha Trong số này huyện Hoài Đức đã và đang triển khai giải phóng mặt bằng 23 dự án đô thị, nhà ở như: Bắc An Khánh, Nam An Khánh, Đại học Vân Canh, đô thị Kim Chung – Di Trạch, … với diện tích đã thu hồi đất gần 1000 ha - Khi đầu tư vào khu đô thị Nam An Khánh, chủ đầu tư sẽ nhận được rất nhiều chính sách ưu đãi của huyện... nhân kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định là 6 tỷ đồng - Vốn đầu tư ban đầu: Là vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư, thể hiện trách nhiệm của nhà đầu tư đối với dự án Từ nguồn vốn này, chủ đầu tư có thể triển khai được các dự án ban đầu Quy đinh của pháp luật về vốn đầu tư đối với từng dự án (TD4): + Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải có vốn đầu tư thuộc... rlp : Tỷ suất chiết khấu đã bao hàm yếu tố lạm phát CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ MỚI NAM AN KHÁNH II.1 Tổng quan về Dự án đầu tư Khu đô thị mới Nam An Khánh II.1.1 Giới thiệu địa bàn nghiên cứu - Huyện Hoài Đức thuộc Tỉnh Hà Tây (cũ), nằm ở phía tây Thành phố Hà Nội, cách Hà Nội khoảng 10km Huyện Hoài Đức nổi danh với những làng nghề truyền thống đặc sắc như: dệt La Phù, in... nhập doanh nghiệp, thuế GTGT, tiền sử dụng đất,… Hình 2.1: Quy mô một số dự án xung quanh khu đô thị mới Nam An Khánh Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Tên dự án KĐT mới Nam Chủ đầu tư Công ty Cổ phần Đầu tư An Khánh mở phát triển Đô thị và Khu rộng Công nghiệp Sông Đà SUDICO KĐT mới Bắc An Tổng... không phản ánh được quy mô gia tăng giá trị cho chủ đầu tư như NPV I.2.5.7 Thời gian hoàn vốn (PP)(TD5) • Khái niệm Thời gian hoàn vốn đầu tư (Payback Period) là thời gian để chủ đầu tư thu hồi được số vốn đã đầu tư vào dự án • Ý nghĩa PP phản ánh thời gian thu hồi vốn đầu tư vào dự án, nó cho biết sau bao lâu thì dự án thu hồi đủ vốn đầu tư; do vậy, PP cho biết khả năng tạo thu nhập của dự án từ khi... thu hồi vốn càng ngắn I.2.6 Đánh giá độ an toàn về tài chính của dự án đầu tư (TD1) Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án được thể hiện trên các mặt sau: An toàn về nguồn vốn; An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ; An toàn cao cho các chỉ tiêu hiêu quả tính toán • An toàn về nguồn vốn Để xem xét độ an toàn về nguồn vốn của dự án cần phải chú ý đến các vấn... của Chính phủ trong việc lới lỏng hay thắt chặt cho vay, gây ảnh hưởng đến kế hoạch đầu tư của doanh nghiệp; + Hoạt động đầu tư dự án của doanh nghiệp chịu sự kiểm soát của chính tổ chức tín dụng đó; + Mức lãi suất không ổn định - Vốn liên doanh, liên kết Liên doanh, liên kết để đầu tư xây dựng dự án bất động sản bao gồm hai dạng: + Đầu tư từng công trình độc lập trong một dự án : nhiều nhà đầu tư đầu. .. có thể là 40% thì dự án thuận lợi I.2.5.2 Phân tích hiệu quả tài chính của dự án (TD1) − Doanh thu: Doanh thu từ hoạt động của dự án bao gồm doanh thu do bán sản phẩm chính, sản phẩm phụ, phế liệu, phế phẩm và từ dịch vụ cung cấp cho bên ngoài Có hai loại doanh thu từ bất động sản: doanh thu bán, chuyển nhượng bất động sản và doanh thu cho thuê diện tích Doanh thu của dự án được dự tính cho từng năm... : vốn đầu tư bỏ ra ban đầu, giả định vốn đầu tư được bỏ ra một lần, vào đầu năm thứ nhất của dự án CFt : Dòng tiền xuất hiện tại năm thứ t cuả dự án, t chạy từ 1 đến n n: Số năm thực hiện dự án r : lãi suất chiết khấu, giả định là không đổi trong các năm • Tiêu chuẩn lựa chọn dự án Trường hợp có một dự án, lựa chọn dự án có NPV dương Trường hợp có nhiều dự án nhưng phải lựa chọn một, chọn dự án có . dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh - Đề ra giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh Phạm vi. VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ I.1 Sự cần thiết của phân tích tài chính dự án đầu tư I.1.1 Dự án đầu tư • Khái niệm Theo Luật đầu tư năm 2005: Dự án
