Đang tải... (xem toàn văn)
Họ tên: Phạm Hồng Long Sinh Viên Lớp Kinh doanh Bất động sản K49 Khoa Bất động sản và kinh tế tài nguyên trường đại học kinh tế quốc dân
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 BÁO CÁO THỰC TẬP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I. Giới thiệu bản thân Họ tên: Phạm Hồng Long Sinh Viên Lớp Kinh doanh Bất động sản K49 Khoa Bất động sản và kinh tế tài nguyên trường đại học kinh tế quốc dân II. Báo cáo định giá bất động sản 1. Giới thiệu về bất động sản mục tiêu Địa chỉ: Số 11 ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi, Q. Ba Đình, Hà Nội Loại BĐS: Biệt thự Khách hàng yêu cầu: Ông Nguyễn Văn An Điện thoại: 0976.055.320 Mục đích thẩm định: Thế chấp Thời điểm thẩm định: 12/8/2010 2. Đặc điểm tài sản thẩm định 2.1. Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: Do chủ sở hữu cung cấp 2.2. Đặc điểm pháp lí Bất động sản đã có: + sổ đỏ cho diện tích đất là 104 m 2 Sinh viên: Phạm Hồng Long Đất ở Nhà ở Diện tích đất thực tế: 104 m 2 Diện tich đất được cấp: 104 m 2 Chiều ngang thửa đất: 10,4 m 2 Chiều rộng của ngõ, đường: 7m Khoảng cách từ nhà đến đường chính: 30m Hình dạng thửa đất: Vuông Lợi thế thương mại: Không Mặt bằng xây dựng: 104 m 2 Số tầng xây dựng: 3 Số năm đã sử dụng: 11 năm Năm cải tạo: 2006: CT bếp và sơn lại Nội thất ra sao: Đẹp Gara ô tô: Có Diện tích gara: 30 m2 Các chi tiết khác đóng góp vào giá trị của công trình: Không 1 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 + sổ hồng cho diện tích nhà là 312 m 2 Sinh viên: Phạm Hồng Long 2 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 3. Quy trình định giá Xác định phương pháp định giá: nhận định đây là bất động sản nằm tại vị trí 2 của đường Bưởi, Ba Đình, Hà Nội. Đây là khu vực có hạ tầng xã hội tốt, vị trí của bất động sản toạ lạc lại thuận lợi, khu vực xung quanh trong thời gian gần đấy có nhiều giao dịch thành công, nên phương pháp tối ưu ở đây là phương pháp định giá so sánh trực tiếp. Cách thức tiến hành định giá Bước 1: Xác minh thông tin của bất động sản mục tiêu Cán bộ định giá trực tiếp đi khảo sát thực địa bất động sản, xác định lại thông tin pháp lí liên quan đến bất động sản. Có được các thông tin sau: - Nằm trong khu biệt thự biệt lập, dân trí cao, an ninh và môi trường sống rất tốt. Ít có lợi thế kinh doanh, có thể dùng làm văn phòng làm việc. - Giao thông thuận tiện: Ngõ 376 Đường Bưởi nối thông với Phố Vĩnh Phúc và Phố Đội Nhân - Tiện ích xã hội đầy đủ, thuận tiện giao thông và gần nơi ở: • Gần chợ Vĩnh Phúc : Cách 400m • Gần Trường học: THCS Hoàng Hoa Thám (200m) ; DL THCS Văn Lang (400m) ; CDSP Hà Nội cơ sở 2 (500m); Trường mầm non tư thục… • Gần bệnh viện 354: Cách 1200m • Gần siêu thị: Siêu thị Hapro (500m), Siêu thị FIVI MARK (700m)… - Nằm trong khu vực có hạ tầng xã hội đang phát triển: Một số công trình lớn đang được triển khai xây dựng như Chung cư Đường Bưởi (50m) … Bước 2: Thu thập thông tin về các bất động sản so sánh Tìm hiểu thông tin về bất động sản so sánh, đưa ra các yếu tố so sánh để có căn cứ xác định giá của bất động sản mục tiêu. Các thông tin về bất động sản so sánh có được như sau: Sinh viên: Phạm Hồng Long 3 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Bảng 1: Thông tin các bất động sản so sánh Chỉ tiêu BĐS so sánh 1 BĐS so sánh 2 BĐS so sánh 3 Địa chỉ Nhà C4 ngõ 376 đường Bưởi 42 phố Vĩnh Phúc 30/6/18 Đội Nhân Vị trí 2 1 2 Diện tích đất 65 m 2 47 m 2 47 m 2 Tổng DTXD 292.5 m 2 258.5 m 2 40 m 2 Năm xây dựng 2008 2006 2005 Năm cải tạo 2008 2007 Giá bán 3 tỷ 4.5 tỷ 1.8 tỷ Thời điểm bán 10/2009 12/2009 11/2009 Điều kiện bán Thị trường Thị trường Thị trường Phương thức thanh toán Trong 2 tháng Trong 2 tháng Trong 1 tháng Hình 1: Sơ đồ vị trí tương đối của bất động sản mục tiêu với các bất động sản so sánh Sinh viên: Phạm Hồng Long 4 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Áp dụng theo quyết định QĐ số 62/2008 QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2008 của UNND Thành phố Hà Nội về khung giá các loại đất thực hiện Nghị định số 188/2004 NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Bất động sản mục tiêu nằm tại vị trí 2 trên đường Bưởi, Ba đình, Hà Nội có giá đất là 13.800.000 đồng / m 2 . Bước 3: Xác định giá trị đất và công trình Với lượng thông tin có được ở trên, cán bộ định giá tiến hành điều chỉnh, đưa ra giá của bất động sản mục tiêu. Dựa vào quy định về cách tính giá trị công trình, lần lượt có giá trị công trình của các bất động sản so sánh là : • Bất động sản so sánh 1 : 292.5 * 2.500.000 = 731.250.000 đồng • Bất động sản so sánh 2 : 258,5 * 1.500.000 = 387.750.000 đồng • Bất động sản so sánh 3 : 40 * 800.000 = 32.000.000 đồng Có bảng điều chỉnh sau : Sinh viên: Phạm Hồng Long Ngõ 376 Ngách 29 BĐS mt BĐS SS 1 Hẻm 612 đội nhân BĐS SS 2 30/6/18 ĐN BĐS SS 3 42 vĩnh phúc Phố Vĩnh phúc C 4 ngõ 376 Trường học Đường Bưởi CC ĐB 5 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Bảng 2.8: Bảng tính giá trị bất động sản mục tiêu Chỉ tiêu Đơn vị BĐS mục tiêu Các bất động sản so sánh 11/29/376 Đường Bưởi Nhà C4, Ngõ 376 Đường Bưởi 42 Phố Vĩnh Phúc Số 30/6/18 Phố Đội Nhân Giá Bán Tr. đ 3000 4500 1800 1/ Quyền về BĐS TQSD TQSH TQSH TQSH Diện tích m 2 104 65 47 47 2/ ĐK BÁN TT TT TT TT Mức điều chỉnh % 0 0 0 0 Giá điều chỉnh Tr. đ 3000 4500 1800 3/ PTTT Ngay 02 tháng 02 tháng 01 tháng Mức điều chỉnh % 0 -1% -1.00% -0.50% Điều chỉnh Tr. đ 0 -30 -45 -9 Giá điều chỉnh Tr. đ 2970 4455 1791 4/ Chi phí sau mua Tr. đ 0 0 0 0 5/ Thời điểm bán TĐ ĐG 04 tháng trước 02 tháng trước 03 tháng trước Mức điều chỉnh % 0 3% 0.50% 1.50% Điều chỉnh Tr. đ 89.1 22.275 26.865 Giá điều chỉnh Tr. đ 3059.1 4477.275 1817.865 6/ Vị Trí Mặt ngách 29 Mặt Ngõ 376 Mặt Phố Mặt ngách 6 Mức điều chỉnh % 0 -50.00% 0 Điều chỉnh Tr. đ 0 -2238.6375 0 Giá điều chỉnh Tr. đ 3059.1 2238.6375 1817.865 Tổng Đ/C Tr. đ 59.1 -918.18 17.865 7/ CT Trên đất Nhà 4,5 tầng Nhà 5,5 tầng Nhà cấp 4 Giá trị còn lại Tr. đ 731.250 387.750 32 8/ Giá đất Tr. đ/m 2 35.8131 39.444 38.678 9/ Trọng số 3 1 2 Sinh viên: Phạm Hồng Long 6 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Vậy, giá đất trung bình tại khu vực bất động sản mục tiêu toạ lạc là : Sinh viên: Phạm Hồng Long 7 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 G đ = (35.8131 * 3 + 39.444 * 1 + 38.678 * 2) / 6 = 37.3732 triệu đồng/m 2 Giá trị thửa đất mục tiêu là : 37.373.200 * 104 = 3.886.812.800 đồng Xác định giá trị công trình: Ước tính giá trị xây dựng công trình là 1.500.000 đồng / m 2 Có giá trị công trình là : 1.500.000 * 104 * 3 = 468.000.000 đồng Vậy giá trị của bất động sản mục tiêu là 3.886.812.800 + 468.000.000 = 4.354.812.800 đồng Sinh viên: Phạm Hồng Long 8 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 III. CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ SỐ /TĐG – CT (kí hiệu DN, tổ chức thẩm định giá) Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Độc Lập -Tự Do - Hạnh phúc , ngày . tháng . năm… CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ Kính gửi: Theo đề nghị của ông/bà/ doanh nghiệp … tại văn bản số ngày về việc thẩm định giá . 1. Mục đích thẩm định giá Xác định giá tài sản phục vụ mục đích thế chấp ngân hàng 2. Thời điểm thẩm định giá Ngày 12 tháng 8 năm 2010 3. Cơ sở thẩm định giá Việc định giá bất động sản căn cư vào tiêu chuẩn định giá quốc tế và các văn bản pháp quy do nhà nước Việt Nam cũng như các cấp thẩm quyền địa phương ban hành Sinh viên: Phạm Hồng Long 9 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 - Căn cứ Mục 3 Chương II Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTV QH ngày 10/05/2002 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định về thẩm định giá. - Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai - Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 - Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 10/05/2002 của UBTVQH khóa 10 - Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của chính phủ quy định chi tiết thi hành pháp lệnh giá. - Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của chính phủ về thẩm định giá; - Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; - Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai; - Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của bộ trưởng bộ tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (Đợt 2) - Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo quyết định số 682/BXD- CSXD ngày 14/12/1996 của bộ trưởng bộ xây dựng. - QĐ số 62/2008 QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2008 của UNND Thành phố Hà Nội về khung giá các loại đất thực hiện Nghị định số188/2004 NĐ- CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ trên địa bàn Thành phố Hà Nội Các căn cứ khác Sinh viên: Phạm Hồng Long 10 [...]... đánh giá thực tế bất động sản của khách hàng - Căn cứ vào dữ liệu mua bán của chúng tôi tập hợp với hàng ngàn giao dịch trên toàn Thành phố để làm cơ sở nhận định đánh giá - Kinh nghiệm của đội ngũ chuyên viên của một Công ty chuyên đầu tư và kinh doanh trong lĩnh vực Bất động sản - Căn cứ vào sự hài lòng về tính chính xác các đánh giá của Công ty từ khách hàng đã từng thực hiện dịch vụ định giá bất động. .. gara: 30 m2 4.3 Tài sản: Bất động sản đã có: + sổ đỏ cho diện tích đất là 104 m2 + sổ hồng cho diện tích nhà là 312 m2 5 Phương pháp thẩm định giá Sinh viên: Phạm Hồng Long 11 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Nhận định đây là bất động sản nằm tại vị trí 2 của đường Bưởi, Ba Đình, Hà Nội Đây là khu vực có hạ tầng xã hội tốt, vị trí của bất động sản toạ lạc lại thuận... định giá so sánh trực tiếp 6 Kết quả thẩm định giá Giá đất: 3.886.812.800 đồng Giá nhà: 468.000.000 đồng Tổng giá trị đất và nhà: 4.354.812.800 đồng Làm tròn: 4.350 triệu đồng (4,35 tỷ đồng) (Bốn tỷ ba trăm năm mươi triệu đồng) Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá trả lời để ông/ bà/ quý đơn vị có cơ sở theo quy định của pháp luật hiện hành Thẩm định viên về giá (ký tên) Sinh viên: Phạm Hồng Long Giám... bất động sản, để có thể xây dựng cơ sở về giá hợp lý của Bất động sản trong giao dịch 4 Thực trạng BĐS 4.1 Đất: Diện tích đất thực tế: 104 m2 Diện tich đất được cấp: 104 m2 Chiều ngang thửa đất: 10,4 m2 Chiều rộng của ngõ, đường: 7m Khoảng cách từ nhà đến đường chính: 30m Hình dạng thửa đất: Vuông Lợi thế thương mại: Không 4.2 Nhà: Các chi tiết khác Mặt bằng xây dựng: 104 m2 đóng góp vào giá Số tầng . 0918.775.368 BÁO CÁO THỰC TẬP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I. Giới thiệu bản thân Họ tên: Phạm Hồng Long Sinh Viên Lớp Kinh doanh Bất động sản K49 Khoa Bất động. Khoa Bất động sản và kinh tế tài nguyên trường đại học kinh tế quốc dân II. Báo cáo định giá bất động sản 1. Giới thiệu về bất động sản mục tiêu Địa