B GIO DC V O TO TRNG I HC NễNG NGHIP H NI NGUYN QUANG HNG NH GI VIC THC HIN CC QUYN S DNG T TRấN A BN HUYN BèNH LC, TNH H NAM LUN VN THC S NễNG NGHIP Chuyờn ngnh : Qun lý ủt ủai Mó s : 60.83.01.03 Ngi hng dn khoa hc: PGS.TS. NGUYN VN XA H NI - 2012 LI CAM OAN Tụi xin cam ủoan rng, s liu v kt qu nghiờn cu lun ny l trung thc v cha h ủc s dng ủ bo v mt hc v no. Tụi xin cam ủoan rng, mi s giỳp ủ cho vic thc hin lun ny ủó ủc cỏm n v cỏc thụng tin trớch dn lun ny ủu ủó ủc ch rừ ngun gc./. Tỏc gi Lun Nguyn Quang Hng Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip i LI CM N Tụi xin trõn trng cm n cỏc thy giỏo, cụ giỏo Khoa Ti nguyờn v Mụi trng, Ban qun lý ủo to - Trng i hc Nụng nghip H Ni ủó to mi ủiu kin thun li v nhit tỡnh ging dy, hng dn tụi sut quỏ trỡnh hc v nghiờn cu lun ny. c bit, tụi xin gi li cm n sõu sc ti PGS.TS. Nguyn Vn Xa, l ngi trc tip hng dn khoa hc, ủó tn tỡnh giỳp ủ v hng dn tụi hon thnh lun ny. Tụi xin trõn trng cm n y ban nhõn huyn Bỡnh Lc, Phũng Ti nguyờn v Mụi trng huyn Bỡnh Lc, y ban nhõn dõn v cỏn b chớnh ca cỏc xó, th trn thuc huyn Bỡnh Lc ủó to mi ủiu kin thun li v cung cp ủy ủ cỏc thụng tin, s liu, t liu bn ủ quỏ trỡnh nghiờn cu lun ny. Tụi xin trõn trng cm n cỏc cỏn b ca Vin Quy hoch v Thit k Nụng nghip (thuc B Nụng nghip v Phỏt trin Nụng thụn) ủó nhit tỡnh giỳp ủ tụi quỏ trỡnh ủiu tra v chia s cỏc ti liu, s liu ủ thc hin lun ny. Cui cựng tụi xin trõn trng cỏm n cỏc bn hc viờn cựng lp, nhng ngi thõn gia ủỡnh v bn bố ủó giỳp ủ v ủng viờn tụi quỏ trỡnh hc tp, nghiờn cu ủ hon thnh lun ny. Tỏc gi Lun Nguyn Quang Hng Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip ii MC LC Trang LI CAM OAN LI CM N ii MC LC .iii DANH MC CC CH VIT TT .v DANH MC CC BNG .vi 1. M U 1.1. t ủ 1.2. Mc tiờu, yờu cu ca ủ ti 1.2.1. Mc tiờu nghiờn cu . 1.2.2. Yờu cu 2. TNG QUAN TI LIU .3 2.1. C s lý lun v quyn s hu v quyn s dng ủt 2.1.1. Quyn s hu ủt ủai 2.1.2. Quyền lực Nhà nớc đất đai 2.1.3. Quyền sở hữu toàn dân đất đai . 2.1.4. Các quyền ngời sử dụng đất chế độ sở hữu toàn dân đất đai . 2.1.5. Nghĩa vụ ngời sử dụng đất 10 2.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất số nớc giới 10 2.2.1. Các nớc phát triển . 10 2.2.2. Một số nớc khu vực . 15 2.3. Cơ sở thực tiễn việc thực quyền sử dụng đất Việt Nam .21 2.3.1. Cơ sở lý luận: 21 2.3.2. Cơ sở thực tiễn 24 2.3.3. Các văn pháp quy liên quan đến việc thực QSDĐ . 28 2.3.4. Thực tiễn việc thực quyền sử dụng đất Việt Nam . 31 3. I TNG, PHM VI, NI DUNG V PHNG PHP NGHIấN CU .36 3.1. Đối tợng nghiên cứu 36 3.2. Phạm vi nghiên cứu .36 3.3. Nội dung nghiên cứu .36 Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip iii 3.4. Phơng pháp nghiên cứu .36 4. KT QU NGHIấN CU V THO LUN .38 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - x hội .38 4.1.1. Điều kiện tự nhiên 38 4.1.2. Kinh tế - x hội . 43 4.1.3. Nhn xột chung 49 4.2. Thực trạng việc thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Bình Lục tỉnh Hà Nam 50 4.2.1. Tổng quan công tác quản lý nhà nớc đất đai huyện Bình Lục, tỉnh Hà Nam . 50 4.2.2. Những tồn nguyên nhân tồn công tác quản lý nhà nớc đất đai huyện Bình Lục . 56 4.2.3. Hiện trạng sử dụng đất biến động quỹ đất 58 4.2.4. Thc trng chung vic thc hin cỏc quyn s dng ủt ti huyn Bỡnh Lc tnh H Nam . 61 4.2.5. Thc trng vic thc hin cỏc quyn s dng ủt ti cỏc ủim nghiờn cu 75 4.3. xut mt s gii phỏp cho vic thc hin cỏc quyn s dng ủt .96 4.3.1. Giải pháp đầu t cho ngời sở vật chất . 96 4.3.2. Giải pháp tổ chức quản lý hoạt động thực quyền sử dụng đất . 97 4.4.3. Giải pháp sách 97 5. Kết luận kiến nghị 99 5.1. 5.2. Kết luận 99 Kiến nghị .100 Tài liệu tham khảo 102 PH LC .105 Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip iv DANH MC CC CH VIT TT Ký hiệu Chú giải BTC Bộ tài CNH Công nghiệp hóa CN-TTCN Cụng nghip - tiu th cụng nghip CP Chính phủ GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐH Hiện đại hóa HL Huyện lộ NĐ Nghị định QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất TL Tỉnh lộ TN&MT Tài nguyên Môi trờng TT Thông t UBND Uỷ ban nhân dân SD Sử dụng Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip v DANH MC CC BNG Số bảng Tên bảng Trang Bng 4.1. C cu kinh t ca cỏc ngnh qua mt s nm (%) . 44 Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2011 huyện Bình Lục, tỉnh Hà Nam 58 Bng 4.3. Bin ủng SD giai ủon 2001 - 2011 . 60 Bng 4.4. Thc trng vic thc hin quyn chuyn nhng QSD ủt ti huyn Bỡnh Lc t nm 2006- 2011 63 Bng 4.5. Thc trng vic thc hin quyn tha k QSD ủt ti huyn Bỡnh Lc t nm 2006- 2011 67 Bng 4.6. Thc trng vic thc hin quyn tng cho QSD ủt ti huyn Bỡnh Lc t nm 2006 ủn 2011 69 Bng 4.7. Thc trng vic thc hin quyn th chp, bo lónh bng giỏ tr QSD ủt ti huyn Bỡnh Lc t nm 2006- 2011 . 71 Bảng 4.8. Hiện trạng sử dụng đất năm 2011 x , thị trấn điều tra . 76 Bảng 4.9. Thực trạng việc thực quyền chuyển nhợng QSDĐ theo x , thị trấn . 79 Bảng 4.10. Thực trạng việc thực quyền cho thuê QSDĐ theo x , thị trấn 82 Bảng 4.11. Thực trạng việc thực quyền thừa kế QSDĐ theo x , thị trấn 84 Bảng 4.12. Thực trạng việc thực quyền tặng, cho QSDĐ theo x , thị trấn 85 Bảng 4.13. Thực trạng việc thực quyền chấp, bảo l nh QSDĐ theo x , thị trấn . 87 Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip vi 1. M U 1.1. t ủ Đất đai tài nguyên quý giá nhng có hạn nên nớc có phơng pháp quản lý sử dụng riêng. Việt Nam, trớc có Hiến pháp 1980, đất đai nớc ta có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nớc, sở hữu tập thể, sở hữu t nhân. Khi có Hiến pháp 1980, nớc ta tồn hình thức sở hữu đất đai sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp 1992, Điều 18 đ quy định với tinh thần là: Ngời đợc Nhà nớc giao đất đợc thực chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định pháp luật. Cụ thể hóa Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi số điều Luật Đất đai 1998, 2001 Luật Đất đai 2003 đ bớc cụ thể hoá quy định Hiến pháp với xu ngày mở rộng quyền cho ngời sử dụng đất, trớc hết đất giao có thu tiền sử dụng đất đất thuê (nh đất làm nhà ở, đất sử dụng vào mục đích kinh doanh chủ thể). Việc thị trờng hoá, tiền tệ hoá QSDĐ ngày rõ nét quyền ngời sử dụng đất tơng xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đ đóng góp cho x hội, cho Nhà nớc. Sự phát triển đ hình thành thị trờng đất đai, hoà nhập vào kinh tế thị trờng x hội chủ nghĩa, bớc đồng với thị trờng khác kinh tế quốc dân. Vì Đại hội Đảng lần thứ IX đ có chủ trơng phát triển đầy đủ thị trờng QSDĐ. Luật Đất đai 2003 quy định giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng với quyền định đoạt họ không bị ràng buộc điều kiện khắt khe thủ tục hành phức tạp. Tuy nhiên, đến tình hình thực QSDĐ địa phơng nhiều bất cập cần giải nh: - Ngời sử dụng đất cha đợc thực đầy đủ quyền sử dụng đất theo quy định ngời sử dụng đất thực số quyền sử dụng đất không quy định. Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip - Các văn hớng dẫn dới luật quan nhà nớc Trung ơng địa phơng có nhiều ảnh hởng đến việc thực quyền ngời sử dụng đất. - Hiện tợng đất đai bị manh mún đ phần khắc phục sau thực dồn điền đổi thửa. Tuy nhiên giải pháp dồn điền đổi đ tỏ phù hợp trớc yêu cầu tích tụ ruộng đất để mở rộng quy mô sản xuất. Làm để phát triển đợc tiềm x hội theo phơng châm giỏi nghề làm nghề đó. Hiện tợng chuyển dịch QSDĐ chuyển đổi mục đích sử dụng nông nghiệp diễn tự phát sôi động nhiều địa phơng. Do thị trờng tự phát, thiếu thông tin, kiểm soát Nhà nớc nên nhiều bất cập cần giải quyết. - Những năm gần thị trờng giao dịch ngầm đất đai chiếm tỷ lệ lớn (50%). Giấy chứng nhận điều kiện cần thiết cho hoạt động thị trờng QSDĐ, nhng nhiều ngời dân không muốn nhận mà giao dịch thị trờng ngầm. Xuất phát từ thực trạng đó, chọn đề tài: Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Bình Lục, tỉnh Hà Nam. 1.2. Mc tiờu, yờu cu ca ủ ti 1.2.1. Mc tiờu nghiờn cu - Đánh giá thực trạng việc quyền sử dụng đất địa bàn huyện Bình Lục, tỉnh Hà Nam. - Đề xuất số giải pháp cho việc thực quyền sử dụng đất huyện Bình Lục thời gian tới. 1.2.2. Yờu cu - Nắm vững chủ trơng sách, pháp luật đất đai liên quan tới QSDĐ. - Các số liệu điều tra khách quan, có độ tin cậy cao, đánh giá thực trạng việc thực QSDĐ; Các giải pháp đề xuất có ý nghĩa khoa học thực tiễn, góp phần thúc đẩy việc thực QSDĐ huyện Bình Lục, tỉnh Hà Nam. Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 2. TNG QUAN TI LIU 2.1. C s lý lun v quyn s hu v quyn s dng ủt 2.1.1. Quyn s hu ủt ủai Quyn s hu ủc hỡnh thnh t ch ủ cụng xó nguyờn thu tan ró, ch ủ chim hu t nhõn v ủt ủai, ti nguyờn xut hin. Chỳng ta ch cú th khng ủnh rng mt s khỏi nim khỏc ca lut dõn s phỏt sinh mun hn, thm cũn ủc coi nh mt h lun ca quyn s hu (nh khỏi nim tha k, s hu trớ tu ). Hn th na, khỏi nim quyn s hu tri qua nhiu giai ủon tin hoỏ khỏc nhau, mi giai ủon mang nhng nột ủc trng riờng. Quyn s hu ủc hiu di gúc ủ l mc ủ x s (quyn nng) m phỏp lut cho phộp ch s hu ủc thc hin cỏc hnh vi nht ủnh (nh chim hu, s dng, ủnh ủot) lờn ti sn theo ý ca mỡnh (ngha ch quan). Di gúc ủ ny, quyn s hu ủc coi l mt nhng quyn nng c bn nht m mt ch th cú th cú ủc ủi vi ti sn (bờn cnh cỏc quyn khỏc ủi vi ti sn nh quyn s dng hn ch bt ủng sn lin k, quyn dng ớch cỏ nhõn ). iu 164 B lut dõn s nm 2005 quy ủnh : Quyn s hu bao gm quyn chim hu, quyn s dng v quyn ủnh ủot ti sn ca ch s hu theo quy ủnh ca phỏp lut .[3]. Quyn s hu l ủ cú ý ngha vụ cựng quan trng ủi sng kinh t xó hi cng nh phỏp lut dõn s. Nú l mt nhng tin ủ vt cht cho s phỏt trin kinh t, vỡ quyn s hu chớnh l mc ủ x s m phỏp lut cho phộp mt ch th ủc thc hin quỏ trỡnh, chim hu, s dng v ủnh ủot ti sn. Mc ủ x s y qui ủnh gii hn v kh nng thc hin ca h quỏ trỡnh hc tp, nghiờn cu khoa hc, tham gia lao Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip Phụ lục 03. Tổng hợp tình hình thực quyền cho thuê QSDĐ xã, thị trấn Giai đoạn Loại đất Đất Giai đoạn 2003-2011 Tổng số vụ cho thuê (vụ) Diện tích (m2) Thời hạn cho thuê (vụ) Tình hình thực quyền cho thuê (vụ) Thực trạng giấy tờ thời điểm thực quyền cho thuê (vụ) 1-3 năm Hoàn tất tất thủ tục Giấy tờ viết tay có ngời làm chứng Giấy tờ viết tay GCNQSDĐ; QĐ giao, cấp đất tạm thời Giấy tờ hợp pháp khác 3-5 năm 5-10 năm Không có giấy tờ cam kết 41 6.664 16 21 19 13 28 13 Đất nông nghiệp 198 84.416 152 38 26 32 78 62 118 80 Tổng 239 91.080 168 59 12 45 45 86 63 146 93 Không có giấy tờ (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 109 Phụ lục 04. Tổng hợp tình hình thực quyền thừa kế QSDĐ xã, thị trấn Tình hình thực quyền thừa kế (vụ) Giai đoạn Giai đoạn 2003-2011 Loại đất Tổng số vụ thừa kế (vụ) Diện tích (m2) Hoàn tất tất thủ tục Cha thực đầy đủ Không khai báo Thực trạng giấy tờ thời điểm thực quyền thừa kế (vụ) GCNQSDĐ; QĐ giao, cấp đất tạm thời Giấy tờ hợp pháp khác Không có giấy tờ Đất 46 5.552 18 19 20 20 Đất nông nghiệp 56 10.762 14 42 42 14 102 16.314 18 33 51 62 34 Tổng (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 110 Phụ lục 05. Tình hình thực quyền tặng, cho QSDĐ xã, thị trấn Giai đoạn Giai đoạn 2003-2011 Loại đất Tổng số vụ tặng, cho (vụ) Thực trạng giấy tờ thời điểm thực quyền tặng, cho (vụ) Tình hình thực quyền tặng, cho (vụ) Diện tích (m2) Hoàn tất tất thủ tục Chỉ khai báo UBND cấp x Giấy tờ viết tay có ngời làm chứng Giấy tờ viết tay Không có giấy tờ cam kết GCNQSDĐ; QĐ giao, cấp đất tạm thời Giấy tờ hợp pháp khác Không có giấy tờ Đất 78 11.126 20 27 15 27 48 Đất nông nghiệp 44 18.603 12 10 22 21 122 29.729 28 39 14 25 16 49 69 Tổng (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 111 Phụ lục 06a. Tổng hợp tình hình thực quyền chấp, bảo lãnh giá trị QSDĐ xã, thị trấn Giai đoạn Loại đất Đất Giai đoạn Đất nông nghiệp 2003-2009 Tổng Tổng số vụ chấp, bảo l nh (vụ) Diện tích (m2) 87 Thời hạn chấp, bảo l nh (vụ) Tình hình thực quyền chấp, bảo l nh (vụ) 1-3 năm 3-5 năm 5-10 năm Hoàn tất tất thủ tục 11.125 67 18 75 36 6.365 33 123 17.490 100 21 Thực trạng giấy tờ thời điểm thực quyền chấp, bảo l nh (vụ) Giấy tờ Giấy tờ GCNQSDĐ; Giấy tờ viết tay có viết tay QĐ giao, cấp hợp pháp ngời làm đất tạm thời khác chứng 12 33 108 64 Không có giấy tờ 18 18 36 12 100 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 112 Phụ lục 06b. Tổng hợp lý chấp, bảo lãnh giá trị QSDĐ theo xã, thị trấn Tiêu chí Thị trấn Bình Mỹ Xã Tràng An Xã Ngọc Lũ Tổng số vụ (vụ) Tỷ lệ (%) I. Tổng số vụ chấp, bảo lãnh (vụ) 39 31 61 174 100,00 1. Thế chấp, bảo l nh đất trồng lúa 10 13 32 26,44 29 20 45 94 73,56 31 25 57 113 86,21 18 13,79 35 28 52 115 89,08 17 10,92 2. Thế chấp, bảo l nh đất II. Lí chấp, bảo lãnh (vụ) 1. Vay vốn đầu t sản xuất, kinh doanh 2. Lý khác III. Đối tợng nhận chấp, bảo lãnh (vụ) 1. Tổ chức tín dụng 2. Cá nhân (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 113 Phụ lục 07. ý kiến hộ gia đình cá nhân việc thực quyền sử dụng đất STT Chỉ tiêu đánh giá Đánh giá Số Tỷ lệ ngời (%) Đánh giá Số Tỷ lệ Số Tỷ lệ Đánh giá ngời (%) ngời (%) Đánh giá Số Tỷ lệ Đánh Số Tỷ lệ ngời (%) giá ngời (%) Giá đất (giá QSDĐ ) thị trờng Cao 234 46,80 Vừa phải 161 32,20 Thấp 86 17,20 Rất thấp 0,00 Khác 19 3,80 Giá bồi thờng đất Nhà nớc quy định Cao 107 21,40 Vừa phải 94 18,80 Thấp 244 48,80 Rất thấp 54 10,80 Khác 0,20 Thủ tục thực QSDĐ Đơn giản 37 7,40 Bình thờng 241 48,20 Phức tạp 217 43,40 Rất phức tạp 0,00 Khác 1,00 Thời gian để hoàn thành thủ tục Nhanh chóng 34 6,80 Bình thờng 127 25,40 238 47,60 Rất dài 66 13,20 Khác 35 7,00 Các văn hớng dẫn Dễ hiểu 28 5,60 Hiểu đợc 381 76,20 Khó hiểu 78 15,60 Rất khó 0,00 Khác 13 2,60 Khả thực quy định Dễ thực 130 26,00 Thực đợc 283 56,60 Khó 82 16,40 Rất khó 0,00 Khác 1,00 Phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ Cao 240 48,00 Vừa phải 236 47,20 Thấp 14 2,80 Quá thấp 0,40 Khác 1,60 Cán thực Nhiệt tình 1,80 Đúng mực 284 56,80 nhiệt tình 205 41,00 Gây phiền hà 0,00 Khác 0,40 Vay vốn từ ngân hàng Dễ dàng 217 43,40 Vay đợc 146 29,20 Khó khăn 90 18,00 Rất khó khăn 43 8,60 Khác 0,80 10 Tìm kiếm thông tin giao dịch Dễ dàng 18 3,60 Tìm đợc 196 39,20 Khó tìm 248 49,60 Rất khó 32 6,40 Khác 1,20 11 Rủi ro giao dịch Rất sợ 34 6,80 Sợ 162 32,40 sợ 196 39,20 Không sợ 103 20,60 Khác 1,00 12 Lo ngại sách thay đổi Rất sợ 1,60 Sợ 43 8,60 sợ 245 49,00 Không sợ 193 38,60 Khác 11 2,20 13 Lo ngại nguồn thu nhập thay Rất sợ 34 6,80 Sợ 136 27,20 sợ 149 29,80 Không sợ 125 25,00 Khác 56 11,20 14 Thời gian giao đất nông nghiệp Dài 13 2,60 Vừa phải 438 87,60 Ngắn 33 6,60 Quá ngắn 14 2,80 Khác 0,40 Dài (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 114 TRNG I HC NễNG NGHIP H NI KHOA TI NGUYấN V MễI TRNG o0o PHIU IU TRA H DN H v tờn ch h:. a ch: Thụn/xúm/Tiu khu: Xó/th trn: huyn Bỡnh Lc, tnh Tnh H Nam. H v tờn ủiu tra viờn: Nguyn Quang Hng Ngy ủiu tra: / / 2012 I. THễNG TIN CHUNG V H IU TRA: 1. H v tờn ch h: ..; Gii tớnh: Nam N 2. a ch: , xó/th trn , huyn Bỡnh Lc 3. Trỡnh ủ hoỏ: 4. Ngnh, ngh chớnh: + Thun nụng + Buụn bỏn, kinh doanh, dch v + Tiu th cụng nghip + Ngnh ngh khỏc 5. Kinh t gia ủỡnh: + Giu + Khỏ + Nghốo + Trung bỡnh 6. Tng s nhõn khu ca h: nhõn khu Tng s lao ủng: .; ủú: + Lao ủng nụng nghip: . + Lao ủng phi nụng nghip:. II. THễNG TIN T AI CA H IU TRA: 1. Tng din tớch ca h ủang s dng:.m2 Trong ủú: + t : m2 + t ao, lin k:.m2 + t khỏc:.m2 2. Gia ủỡnh ủc cp giy CNQSD ủt cha? Cú Cha - Nm ủc cp: - Din tớch ủc cp: .m2 Trong ủú: + t : . m2 + t ao, lin k:.m2 + t khỏc: m2 3. Gia ủỡnh cú thuờ ủt khụng? Cú Khụng + t: . Din tớch:.m + t: . Din tớch:.m2 4. Gia ủỡnh cú cho thuờ ủt khụng? Cú Khụng Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 115 + t: . + t: . 5. Gia ủỡnh cú mua thờm ủt khụng? + t: . + t: . 6. Gia ủỡnh cú bỏn ủt khụng? + t: . + t: . Din tớch:.m2 Din tớch:.m2 Cú Khụng Din tớch:.m Din tớch:.m2 Cú Khụng Din tớch:.m Din tớch:.m2 III. TèNH HèNH S DNG CA H IU TRA: 1. Thc hin quyn chuyn ủi: (ỏnh du x vo ụ la chn) Thực trạng giấy tờ thời điểm thực quyền chuyển đổi (vụ) Diện tích Không GCNQSDĐ Giấy tờ Có khai Giấy tờ (m2) Giấy Không Hoàn tất hợp có giấy ; QĐ giao, báo viết tay có tờ viết có giấy tất tờ cam cấp đất tạm pháp l UBND ngời làm thủ tục tay tờ cấp x chứng kết thời khác Tình hình thực quyền chuyển đổi (vụ) Giai ủon Loại đất 2004-2007 2007-2010 2. Thc hin quyn chuyn nhng: (ỏnh du x vo ụ la chn) Thực trạng giấy tờ thời điểm thực quyền chuyển nhợng (vụ) Diện tích Không GCNQSD; Giấy tờ Có khai Giấy tờ (m2) Giấy Không Hoàn tất hợp có giấy QĐ giao, báo viết tay có tất tờ viết có giấy UBND ngời làm tờ cam cấp đất tạm pháp l thủ tục tay tờ cấp x chứng kết thời khác Tình hình thực quyền chuyển nhợng (vụ) Giai ủon Loại đất 2004-2007 2007-2010 * Lý chuyn nhng quyn s dng ủt: - Chuyn sang ni khỏc lm vic: - Ly tin mua dng gia ủỡnh: - Chuyn ủn ni mi: - Ly tin tr n: - u c ủt: - Ly tin gi tit kim: - Ly tin ủu t, sn xut, KD: - Ly tin chi cho sinh hot: - Ly tin ủ xõy dng: - Lý khỏc: * Quan h vi ngi chuyn nhng: - Anh, ch, em rut; b me, con: - H hng, bn bố: - Ngi quen bit: - Ngi khụng quen bit: Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 116 - i tng khỏc: 3. Thc hin quyn cho thuờ: (ỏnh du x vo ụ la chn) Giai đoạn Loại đất Thực trạng giấy tờ thời điểm thực quyền cho thuê (vụ) Diện Hoàn Giấy tờ Giấy Không GCNQS; Giấy Không tích (m2) < 1-3 >3 tất tất viết tay có tờ có giấy QĐ giao, tờ hợp có năm năm năm ngời làm viết tờ cam cấp đất pháp giấy kết tạm thời khác thủ tục chứng tay tờ Thời hạn cho thuê (vụ) Tình hình thực quyền cho thuê (vụ) 2004-2007 2007-2010 4. Thc hin quyn tha k: (ỏnh du x vo ụ la chn) Giai ủon Loại đất Diện tích (m2) Tình hình thực quyền thừa kế (vụ) Hoàn tất Cha Không tất thực khai báo thủ tục đầy đủ Thực trạng giấy tờ thời điểm thực quyền thừa kế (vụ) GCNQSDĐ; Giấy tờ Không có QĐ giao, cấp hợp pháp giấy tờ đất tạm thời khác 2004-2007 2007-2010 5. Thc hin quyn tng, cho: (ỏnh du x vo ụ la chn) Tình hình thực quyền tặng, cho (vụ) Giai ủon Loại đất Diện tích (m2) Hoàn tất tất thủ tục Thực trạng giấy tờ thời điểm thực quyền tặng, cho (vụ) Có khai Giấy tờ Giấy Không GCNQSDĐ Giấy tờ Không báo viết tay có tờ có giấy ; QĐ giao, hợp pháp có giấy UBND ngời làm viết tờ cam cấp đất tạm tờ l khác cấp x chứng tay kết thời 2004-2007 2007-2010 6. Thc hin quyn th chp, bo lónh: (ỏnh du x vo ụ la chn) Giai đoạn Loại đất Thời hạn chấp Tình hình thực quyền Thực trạng giấy tờ thời điểm bảo l nh (vụ) Thế chấp, bảo l nh (vụ) thực quyền cho thuê (vụ) Hoàn Giấy tờ Giấy GCNQS; Diện Giấy tờ Không < 1-3 >3 tất tất viết tay có tờ QĐ giao, tích (m ) hợp pháp có giấy năm năm năm ngời làm viết cấp đất tạm khác tờ thủ tục chứng tay thời 2004-2007 2007-2010 * Lý th chp, bo lónh: - Vay ủu t, sn xut, kinh doanh: . - Lý khỏc: * i tng nhn th chp, bo lónh: - T chc tớn dung: . Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 117 - Cỏ nhõn: - Khỏc: IV. í KIN CA H GIA èNH V VIC THC HIN CC QUYN S DNG T 1. Giỏ ủt (giỏ quyn s dng trờn th trng): Cao Va phi Thp Rt thp 2. Giỏ bi thng ủt nh nc thu hi: Cao Va phi Thp Rt thp 3. Th tc thc hin cỏc quyn: n gin Bỡnh Thng Phc Rt phc 4. Thi gian ủ hon thnh cỏc th tc: Nhanh chúng Bỡnh thng Lõu Rt lõu 5. Cỏc bn hng dn: D hiu Hiu ủc Khú hiu Rt khú hiu 6. Kh nng thc hin cỏc quy ủnh: D thc hin Thc hin ủc Khú thc hin Rt khú thc hin 7. Phớ, l phớ, thu chuyn quyn s dng ủt: Cao Va phi Thp Rt thp 8. Cỏn b thc hin, tip nhn: Nhit tỡnh ỳng mc t nhit tỡnh Gõy phin h 9. Vay vn, th chp t ngõn hng: D dng Vay ủc Khú khn Rt khú khn 10. Tỡm kim thụng tin v giao dch: D dng Tỡm ủc Khú tỡm Rt khú 11. Lo ngi v chớnh sỏch thay ủi: Khỏc Khỏc Khỏc Khỏc Khỏc Khỏc Khỏc Khỏc Khỏc Khỏc Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 118 Rt s S t s Khụng s 12. Ri ro giao dch: Rt s S t s Khụng s 13. Lo ngi v v ngun thu nhp thay ủi: Rt s S t s Khụng s Khỏc Khỏc Khỏc Xỏc nhn ca Ch h Ngi phng (Ký tờn) (Ký tờn) Nguyn Quang Hng Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 119 TRNG I HC NễNG NGHIP H NI KHOA TI NGUYấN V MễI TRNG o0o PHIU IU TRA H DN H v tờn ch h:. a ch: Thụn/xúm/Tiu khu: Xó/th trn: huyn Bỡnh Lc, tnh H Nam. H v tờn ủiu tra viờn: Nguyn Quang Hng Ngy ủiu tra: / / 2012 I. THNG TIN CHUNG V H IU TRA: 1. H v tờn ch h: ..; Gii tớnh: Nam N 2. a ch: , xó/th trn , huyn Bỡnh Lc 3. Trỡnh ủ húa: 4. Ngnh, ngh chớnh: + Thun nụng + Buụn bỏn, kinh doanh, dch v + Tiu th cụng nghip + Ngnh ngh Khỏc 5. Kinh t gia ủỡnh: + Giu + Khỏ + Nghốo + Trung Bỡnh 6. Tng s nhõn khu ca h: nhõn khu Tng s lao ủng: .; ủú: + Lao ủng nụng nghip: . + Lao ủng phi nụng nghip:. II. THễNG TIN T AI CA H IU TRA: 1. Tng din tớch ca h ủang s dng:.m2 Trong ủú: + t : m2 + t ao, lin k:.m2 + t khỏc:.m2 2. Gia ủỡnh ủc cp giy CNQSD ủt cha? Cú Cha - Nm ủc cp: - Din tớch ủc cp: .m2 Trong ủú: + t : . m2 + t ao, lin k:.m2 + t khỏc: m2 3. Gia ủỡnh cú thuờ ủt khụng? Cú Khụng + t: . Din tớch:.m + t: . Din tớch:.m2 4. Gia ủỡnh cú cho thuờ ủt khụng? Cú Khụng Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 120 + t: . + t: . 5. Gia ủỡnh cú mua thờm ủt khụng? + t: . + t: . 6. Gia ủỡnh cú bỏn ủt khụng? + t: . + t: . Din tớch:.m2 Din tớch:.m2 Cú Khụng Din tớch:.m Din tớch:.m2 Cú Khụng Din tớch:.m Din tớch:.m2 III. TèNH HèNH S DNG CA H IU TRA: 1. Thc hin quyn chuyn ủi: (ỏnh du x vo ụ la chn) Thc trng giy t ti thi ủim thc hin quyn chuyn ủi (v) Din tớch Cú khai Giy t Khụng GCNQSD Giy t (m2) Khụng Hon tt Giy bỏo ti vit tay cú cú giy ; Q giao, hp tt c cỏc t vit cú giy UBND ngi lm t cam cp ủt tm phỏp l th tc tay t khỏc cp xó chng kt thi Tỡnh hỡnh thc hin quyn chuyn ủi (v) Giai ủon Loi ủt 2004-2007 2007-2010 2. Thc hin quyn chuyn nhng: (ỏnh du x vo ụ la chn) Thc trng giy t ti thi ủim thc hin quyn chuyn nhng (v) Din tớch Cú khai Giy t Khụng GCNQSD; Giy t (m2) Hon tt Giy Khụng bỏo ti vit tay cú cú giy Q giao, hp tt c cỏc t vit cú giy UBND ngi lm t cam cp ủt tm phỏp l t th tc tay cp xó chng kt thi khỏc Tỡnh hỡnh thc hin quyn chuyn nhng (v) Giai ủon Loi ủt 2004-2007 2007-2010 * Lý chuyn nhng quyn s dng ủt: - Chuyn sang ni khỏc lm vic: - Ly tin mua dng gia ủỡnh: - Chuyn ủn ni mi: - Ly tin tr n: - u c ủt: - Ly tin gi tit kim: - Ly tin ủu t, sn xut, KD: - Ly tin chi cho sinh hot: - Ly tin ủ xõy dng: - Lý Khỏc: * Quan h vi ngi chuyn nhng: - Anh, ch, em rut; b me, con: - H hng, bn b: - Ngi quen bit: - Ngi khụng quen bit: Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 121 - i tng khỏc: 3. Thc hin quyn cho thu: (ỏnh du x vo ụ la chn) Thc trng giy t ti thi ủim thc hin quyn cho thuờ (v) Hon Giy t Giy Khụng Giy Khụng Din < 1-3 >3 tt tt vit tay cú t cú giy GCNQS; t hp cú tớch (m ) nm nm nm c cỏc ngi lm vit t cam Q giao, phỏp giy th tc chng tay t kt cp ủt khỏc tm thi Thi hn cho thuờ (v) Giai ủon Loi ủt Tỡnh hỡnh thc hin quyn cho thuờ (v) 2004-2007 2007-2010 4. Thc hin quyn tha k: (ỏnh du x vo ụ la chn) Giai ủon Loi ủt Din tớch (m2) Tỡnh hỡnh thc hin quyn tha k (v) Hon tt Cha Khụng tt c cỏc thc hin khai bỏo th tc ủy ủ Thc trng giy t ti thi ủim thc hin quyn tha k (v) GCNQSD; Giy t Khụng cú Q giao, cp hp phỏp giy t ủt tm thi khỏc 2004-2007 2007-2010 5. Thc hin quyn tng, cho: (ỏnh du x vo ụ la chn) Tỡnh hỡnh thc hin quyn tng, cho (v) Giai ủon Loi ủt Din tớch (m2) Hon tt tt c cỏc th tc Thc trng giy t ti thi ủim thc hin quyn tng, cho (v) Cú khai Giy t Giy Khụng GCNQSD Giy t Khụng bỏo ti vit tay cú t cú giy ; Q giao, hp phỏp cú giy UBND ngi lm vit t cam cp ủt tm l khỏc t cp xó chng tay kt thi 2004-2007 2007-2010 6. Thc hin quyn th chp, bo lónh: (ỏnh du x vo ụ la chn) Giai ủon Loi ủt Thi hn th chp Tỡnh hỡnh thc hin quyn Thc trng giy t ti thi ủim bo lónh (v) Th chp, bo lónh (v) thc hin quyn cho thuờ (v) Hon Giy t Giy GCNQS; Din Giy t Khụng Q giao, < 1-3 >3 tt tt vit tay cú t tớch (m2) hp phỏp cú giy nm nm nm c cỏc ngi lm vit cp ủt tm khỏc t th tc chng tay thi 2004-2007 2007-2010 * Lý th chp, bo lúnh: - Vay ủu t, sn xut, kinh doanh: . - Lý khỏc: * i tng nhn th chp, bo lúnh: Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 122 - T chc tớn dung: . - Cỏ nhõn: - Khỏc: IV. í KIN CA H GIA èNH V VIC THC HIN CC QUYN S DNG T 1. Giỏ ủt (giỏ quyn s dng trờn th trng): Cao Va phi Thp Rt thp 2. Giỏ bi thng ủt nh nc thu hi: Cao Va phi Thp Rt thp 3. Th tc thc hin cc quyn: n gin Bỡnh Thng Phc Rt phc 4. Thi gian ủ hon thnh cỏc th tc: Nhanh chúng Bỡnh thng Lõu Rt lõu 5. Cỏc bn hng dn: D hiu Hiu ủc Khú hiu Rt Khú hiu 6. Kh nng thc hin cỏc quy ủnh: D thc hin Thc hin ủc Khú thc hin Rt khú thc hin 7. Phớ, l phớ, thu chuyn quyn s dng ủt: Cao Va phi Thp Rt thp 8. Cn b thc hin, tip nhn: Nhit tỡnh ỳng mc t nhit tỡnh Gõy phin h 9. Vay vn, th chp t ngõn hng: D dng Vay ủc Khú khn Rt khú khn 10. Tỡm kim thụng tin v giao dch: D dng Tm ủc Khú tỡm Rt khú Khỏc Khỏc Khỏc Khỏc Khỏc Khỏc Khỏc Khỏc Khỏc Khỏc Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 123 11. Lo ngi v chớnh sỏch thay ủi: Rt s S t s Khụng s 12. Ri ro giao dch: Rt s S t s Khụng s 13. Lo ngi v v ngun thu nhp thay ủi: Rt s S t s Khụng s Khỏc Khỏc Khỏc Xỏc nhn ca Ch h Ngi phng (Ký tờn) (Ký tờn) Nguyn Quang Hng Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 124 [...]... ng[14] 2.1.4 Các quyền của ngời sử dụng đất trong chế độ sở hữu to n dân về đất đai Quyền sử dụng đất: Nh vậy, Nh nớc l ngời đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu to n dân về đất đai Nh nớc có quyền chiếm hữu, sử dụng v định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch v trên cơ sở những quy định của pháp luật Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không đợc hiểu rằng Nh nớc có quyền sở hữu về đất đai... cho ngời sử dụng hoặc sẽ đền bù (Luật Đất đai 1993), bồi thờng (Luật Đất đai 2003) Nh vậy, trên thực tế ngời đợc giao quyền sử dụng các loại đất n y thực hiện các quyền chiếm hữu v sử dụng tơng đối to n diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ l trên phơng diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê,... 20 Ngời sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy chứng nhận QSDĐ tại các tổ chức tín dụng ở địa phơng để vay vốn Giao dịch thế chấp phải đợc thực hiện thông qua hợp đồng giữa ngời sử dụng đất v chủ thể cho vay Nếu đến hạn thanh toán m ngời thế chấp không trả đợc nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với t cách l ngời sử dụng đất mới Đối với ngời sử dụng đất nớc ngo i, việc thế chấp... cách đại diện chủ sở hữu của Nh nớc? Khái niệm quyền sử dụng đất của ngời sử dụng đất chính l sự sáng tạo pháp luật, giải quyết đợc mâu thuẫn nói trên v l m h i ho đợc các lợi ích của quốc gia, Nh nớc v mỗi ngời dân[5] Nội dung QSDĐ của ngời sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền đợc cấp GCNQSDĐ, quyền đợc pháp luật bảo vệ khi bị ngời khác xâm phạm); quyền sử. .. xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất v đợc hởng th nh quả lao động, kết quả đầu t trên đất đợc giao) v một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc v o từng loại chủ thể v từng loại đất sử dụng Tuy nhiên, nội dung QSDĐ đợc thể hiện có khác nhau tùy thuộc v o ngời sử dụng l ai, sử dụng loại đất gì v đợc Nh nớc giao đất hay cho thuê đất? Quyền định đoạt của các tổ chức, hộ gia... nếu xét trên phơng diện thực tế sử dụng đất Mặt khác Nh nớc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình v cá nhân sử dụng ổn định lâu d i, Nh nớc chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia v công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa l Nh nớc thu hồi đất m Nh nớc sẽ tiếp tục giao đất cho ngời sử dụng Trờng hợp Nh nớc thu hồi đất thì Nh nớc sẽ giao đất khác cho ngời sử dụng hoặc... tiếp tục sử dụng đất đó Luật chỉ cho phép đợc thừa kế nh ở hoặc mua nh ở đồng thời đợc QSDĐ ở có ngôi nh đó, sau khi đợc cơ quan nh nớc có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nh ở[13] Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, cha đáp ứng đợc nhu cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tợng mua bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán,... thì các vấn đề mới lại nảy sinh m Luật Đất đai 1993 cha có quy định Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai đợc sửa đổi, bổ sung Luật bổ sung thêm một số quyền của ngời sử dụng đất nh quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đợc Nh nớc cho thuê đất đ trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu t hoặc tiền thuê đất đ trả trớc còn lại l 05 năm cũng đợc thực hiện các. .. với đất đó tại các tổ chức tín dụng đợc phép hoạt động tại Việt Nam Nghĩa l ngời sử dụng đất cũng đợc thế chấp, bảo l nh bằng giá trị QSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu t nớc ngo i, chi nhánh ngân h ng nớc ngo i hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nớc ngo i Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý v sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất. .. với đất đai Nhng ngời dân (tổ chức v cá nhân, hộ gia đình) có QSDĐ Thông qua Nh nớc - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, ngời dân đợc Nh nớc giao đất, cho thuê đất sử dụng Điều n y đ đợc Hiến pháp cũng nh Luật Đất Tr ng i h c Nụng nghi p H N i Lu n vn th c s khoa h c nụng nghi p 6 đai hiện h nh ghi nhận V vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đ xuất hiện khái niệm quyền sử dụng đất v ngời sử dụng . nghiờn cu - Đánh giá thực trạng việc hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Lục, tỉnh Hà Nam. - Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở huyện Bình Lục. 49 4.2. Thực trạng việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Lục tỉnh Hà Nam 50 4.2.1. Tổng quan công tác quản lý nhà nớc về đất đai tại huyện Bình Lục, tỉnh Hà Nam 50 . vẫn có thể giao dịch trên thị trờng ngầm. Xuất phát từ thực trạng đó, tôi chọn đề tài: Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Lục, tỉnh Hà Nam. 1.2. Mc tiờu,