Công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo là nhà ở tại ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc Nguyễn Thị Thu Thủy Trường Đại học Kinh tế Luận văn ThS ngành: Tài chính ngân hàng; Mã số: 60 34 20 Người hướng dẫn: PGS. TS Trần Đăng Khâm Năm bảo vệ: 2012 Abstract: Nghiên cứu cơ sở lý luận về chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ở tại ngân hàng thương mại. Thực trạng chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ở tại Ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc. Giải pháp nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ở tại Ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc. Keywords: Tài chính ngân hàng; Ngân hàng thương mại; Thẩm định giá; Tài sản đảm bảo Content PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Định giá bất động sản thế chấp là một trong những nghiệp vụ quan trọng trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nói chung và hệ thống ngân hàng nói riêng, giá trị của các tài sản đảm bảo sẽ góp phần ảnh hưởng đến quyết định cho vay của ngân hàng, do đó công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo tại các ngân hàng có vai trò vô cùng quan trọng. Với việc thành lập Trung Tâm Thẩm Định Giá Tài Sản Đảm Bảo, công tác quản trị rủi ro và định giá tài sản của ABBank cả về tầm vi mô và vĩ mô đã được độc lập hoàn toàn với mảng kinh doanh, giúp cho ban điều hành có cái nhìn khách quan, đảm bảo an toàn kinh doanh và nâng cao hiệu quả hoạt động chung của ngân hàng. Tuy nhiên, một thực tế là việc định giá TSĐB là nhà ở vẫn thường diễn ra tình trạng bất cập trong công tác tổ chức định giá khiến cho việc xác định giá trị của BĐS, việc xây dựng khung giá đất thị trường thường không sát với giá trị thực của BĐS…Chính vì vậy việc nghiên cứu và phân tích công tác thẩm định giá TSĐB là nhà ở tại ABBank là cần thiết, do đó tác giả đã chọn đề tài: “Công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ở tại Ngân Hàng thương mại cổ phần An Bình khu vực phía Bắc” làm nội dung nghiên cứu của luận văn này. 2. Tình hình nghiên cứu Trên thế giới đã có một số công trình nghiên cứu liên quan đến định giá bất động sản cho các mục đích khác nhau. Đề tài “ước lượng giá trị đất đai” của Ted Gwartney và Arden Delaware (1999) là một ví dụ. Ở Việt nam, cũng có một số đề tài nghiên cứu liên quan đến định giá đất đai và các bất động sản. Dự án hợp tác giữa Việt nam và Thụy Điển do Bộ Tài nguyên Môi trường chủ trì liên quan đến vấn đề quản lý đất đai đã đề cập đến việc định giá đất có tác động của yếu tố vị trí và môi trường. Có một số các đề tài nghiên cứu về định giá BĐS thế chấp ở các ngân hàng thương mại nhưng lại nghiên cứu một cách tổng quát áp dụng cho toàn bộ hệ thống ngân hàng, ví dụ như luận án tiến sĩ của Ngô Thị Phương Thảo “Định giá bất động sản thế chấp trong các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay”, hay nghiên cứu cho một ngân hàng cụ thể nhưng lại tổng quát chung về mảng bất động sản, như đề tài “Định giá và quản lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Phát triển Việt Nam” của Th.s Nguyễn Đình Nam. 3. Mục đích nghiên cứu  Thứ nhất: Hệ thống hóa cơ sở lý luận về chất lượng hoạt động thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ở tại ngân hàng thương mại.  Thứ hai: Phân tích thực trạng chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ở tại Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình.  Thứ ba: Đưa ra các giải pháp nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ở tại Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu  Đối tượng nghiên cứu: Chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo là nhà ở tại ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc (khu vực từ Nghệ An trở ra).  Phạm vi nghiên cứu: Chất lượng công tác thẩm định giá TSĐB là nhà ở từ tháng 8/2010 đến 2012. 5. Phương pháp nghiên cứu Trong đề tài nghiên cứu có sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích tổng hợp. 6. Những đóng góp mới của luận văn Điểm mới và đóng góp khoa học của luận văn là lần đầu tiên tác giả nghiên cứu một cách chi tiết những vấn đề cơ bản về định giá TSĐB là nhà ở tại ngân hàng TMCP An Bình và đặt vấn đề nghiên cứu vào giai đoạn phát triển của thị trường BĐS, thời điểm thị trường BĐS đóng băng được gần 2 năm, giá cả và tính thanh khoản giảm mạnh. 7. Bố cục của đề tài Chương 1: Cơ sở lý luận về chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ở tại ngân hàng thương mại. Chương 2: Thực trạng chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ở tại Ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc. Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ở tại Ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc. CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHẤT LƢỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1. Hoạt động cho vay thế chấp tại các ngân hàng thƣơng mại 1.1.1. Khái quát về ngân hàng thương mại 1.1.1.1. Khái niệm, đặc điểm về ngân hàng thương mại  Khái niệm: Ngân hàng thương mại là một tổ chức kinh tế chuyên hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh tiền tệ và tín dụng, nhận tiền gửi từ các tổ chức, cá nhân trong nền kinh tế, sau đó thực hiện nghiệp vụ cho vay và đầu tư nhằm mục đích sinh lời, đồng thời thực hiện cung cấp các dịch vụ tài chính, tín dụng và thanh toán cho các tác nhân trong nền kinh tế.  Đặc điểm:  Thứ nhất, hoạt động NHTM là loại hình kinh doanh với mục đích kiếm lời ( bao gồm 2 hình thức chủ yếu là kinh doanh tiền tệ và dịch vụ Ngân hàng).  Thứ hai, hoạt động NHTM là loại hình hoạt động kinh doanh có điều kiện, nghĩa là chỉ khi nào NHTM thoả mãn đầy đủ những điều kiện khắt khe do pháp luật quy định ( vốn pháp định, phương án kinh doanh, ) thì mới được phép hoạt động trên thị trường.  Thứ ba, hoạt động NHTM là loại hình kinh doanh có độ rủi ro cao hơn nhiều so với các loại hình kinh doanh khác và thường có ảnh hưởng sâu sắc, mang tính chất dây chuyền đối với nền kinh tế. 1.1.1.2. Các hoạt động chủ yếu của ngân hàng thương mại Ngân hàng thương mại gồm nhiều hoạt động, trong đó hoạt động chính là huy động vốn bằng cách hình thức nhận tiền gửi từ các cá nhân, tổ chức kinh tế, phát hành kỳ phiếu, trái phiếu…sau đó sẽ thực hiện nghiệp vụ cho vay và đầu tư như cho vay tài trợ, tài trợ xuất nhập khẩu, góp vốn liên doanh, liên kết với các tổ chức tín dụng hay đầu tư trên thị trường vốn và thị trường tiền tệ… Ngoài hai hoạt động chính trên thì ngân hàng thương mại còn một số hoạt động đem lại nguồn thu như bảo lãnh, thanh toán và tài trợ thương mại bằng các hình thức phát hành, thanh toán thư tín dụng nhập khẩu (LC), nhờ thu D/P, nhờ thu D/A, chi trả kiều hối…, các hoạt động ngân quỹ như mua bán ngoại tệ hay các hoạt động vể lĩnh vực thẻ và ngân hàng điện tử như phát hành và thanh toán thẻ tín dụng nội địa…ngoài ra còn có một số hoạt động khác như khai thác bảo hiểm nhân thọ, phi nhân thọ, tư vấn đầu tư và tài chính, cho thuê tài chính, môi giới, tự doanh, lưu ký chứng khoán hay tiếp nhận, quản lý và khai thác các tài sản xiết nợ qua bộ phận quản lý nợ và khai thác tài sản. 1.1.2. Hoạt động cho vay thế chấp tại các ngân hàng thương mại 1.1.2.1. Khái niệm cho vay thế chấp tại ngân hàng thương mại Hoạt động cho vay của NHTM là một hình thức cấp tín dụng theo đó NHTM giao cho khác hàng sử dụng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc hoàn trả cả gốc và lãi. Hoạt động cho vay được phân thành nhiều loại khác nhau tùy theo yêu cầu của khách hàng và mục tiêu quản lý của ngân hàng. Cho vay có tài sản đảm bảo là hình thức cho vay cho phép ngân hàng có được nguồn thu nợ thứ hai bằng cách bán tài sản đó khi nguồn thu nợ thứ nhất không có hoặc không đủ khả năng trang trải. 1.1.2.2. Các loại tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay thế chấp của ngân hàng thương mại Có rất nhiều loại tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay thế chấp của ngân hàng thương mại, để có thể thế chấp tại ngân hàng thì các tài sản phải được thế chấp theo đúng quy định của pháp luật, và tùy từng quy định của mỗi ngân hàng mà các ngân hàng nhận các loại tài sản đảm bảo khác nhau. Tuy nhiên về cơ bản các ngân hàng đều có những loại tài sản đảm bảo giống nhau với các mức rủi ro về tài sản được đánh giá theo các tiêu chí riêng biệt, cụ thể có một số loại tài sản đảm bảo chính tại ngân hàng thương mại như sau:  Tài khoản tiền gửi, sổ tiết kiệm, giấy tờ có giá bằng VND/ngoại tệ do các ngân hàng thương mại phát hành, tín phiếu kho bạc, vàng, trái phiếu chính phủ.  Cổ phiếu niêm yết/chưa niêm yết  Bất động sản  Phương tiện vận tải là ô tô du lịch  Phương tiện vận tải là ô tô chuyên dụng  Máy móc thiết bị, dây chuyển sản xuất đồng bộ  Nhà xưởng  Các quyền phát sinh theo hợp đồng  Hàng hóa 1.2. Công tác định giá TSĐB nhà ở tại các NHTM 1.2.1. Khái quát về định giá TSĐB nhà ở 1.2.1.1. Căn cứ định giá TSĐB nhà ở  Căn cứ vào các yếu tố cơ bản của quá trình lao động tạo ra BĐS  Căn cứ vào chi phí cơ hội của sử dụng đất và công trình  Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế  Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS vào quần thể BĐS trong khu vực  Dựa vào các yếu tố cấu thành của BĐS  Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS 1.2.1.2. Nguyên tắc định giá TSĐB nhà ở.  Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất  Nguyên tắc cung – cầu  Nguyên tắc thay đổi  Nguyên tắc thay thế  Nguyên tắc đóng góp  Nguyên tắc cạnh tranh  Nguyên tắc dự báo  Nguyên tắc cân bằng  Nguyên tắc ngoại ứng  Nguyên tắc thực tế 1.2.2. Quy trình định giá TSĐB nhà ở tại các NHTM Thông thường quy trình định giá TSĐB nhà ở bao gồm các bước cơ bản sau: Bƣớc 1: Xác định vấn đề định giá. Bƣớc 2: Lập kế hoạch định giá. Bƣớc 3: Thu thập và phân tích số liệu. Bƣớc 4: Áp dụng các phương pháp định giá phù hợp để tiến hành định giá tài sản đảm bảo. Bƣớc 5: Xác định giá trị tài sản bảo đảm cần thẩm định giá, lập báo cáo kết quả thẩm định giá. Bƣớc 6: Hoàn thành báo cáo định giá, trình cấp trên phê duyệt, gửi cho các bộ phận có liên quan. 1.2.3. Các phương pháp định giá TSĐB nhà ở Phƣơng pháp so sánh Phương pháp so sánh là phương pháp định giá bằng cách so sánh trực tiếp BĐS mục tiêu với các BĐS tương tự đã được bán trên thị trường. Phương pháp này dựa trên cơ sở lý luận cho rằng giá trị thị trường của một BĐS có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các BĐS tương tự có thể so sánh được đã được mua bán, giao dịch trên thị trường. Các bước tiến hành phương pháp so sánh Bước 1: Xác định bất động sản cần định giá. Bước 2: Tìm kiếm các thông tin về những BĐS được bán trong thời gian gần nhất trên trên thị trường có thể so sánh được với TSTĐ. Bước 3: Kiểm tra các thông tin về TS có thể so sánh thu thập được để xác định lựa chọn TSSS phù hợp nhất. Bước 4: Phân tích giá bán và điều kiện của tài sản so sánh để tìm ra các cơ sở điều chỉnh. Bước 5: Ước tính giá trị của TSTĐ Phƣơng pháp thu nhập (phƣơng pháp đầu tƣ) Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định giá trị BĐS căn cứ vào quá trình chuyển đổi các dòng tiền tương lai thành giá trị vốn hiện tại. Trong trường hợp luồng thu nhập là cố định hàng năm: G = NOI/ Ro Trong trường hợp luồng thu nhập thu được là khác nhau giữa các năm hoặc giữa các giai đoạn đầu tư: G = NOI1/(1+r1)1 + NOI2/(1+r2)2 + + NOIn/(1+rn)n + SVn x 1/(1+rn)n Trong đó: G: giá trị BĐS; NOI: thu nhập hoạt động ròng Ro là tỷ lệ thu nhập (tỷ lệ sinh lời) chung của BĐS tạo thu nhập n : số năm hoặc số giai đoạn đầu tư r1, r2 , rn: tỷ lệ sinh lời (hoặc tỷ lệ chiết khấu) của BĐS tại mỗi thời điểm đầu tư (năm thứ 1, thứ 2, thứ n) SVn : Khoản tiền thu hồi năm thứ n (sau khi kết thúc giai đoạn đầu tư) Các bước tiến hành - Ước tính thu nhập bình quân hàng năm của tài sản có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập. - Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như thuế tài sản, sửa chữa bảo hành. - Xác định tỷ lệ chiết khấu phù hợp: có thể căn cứ vào tỷ lệ sinh lời của BĐS hoặc theo mức lãi suất cơ bản của ngân hàng. - Áp dụng công thức trên để tìm giá trị của tài sản. 1.3. Chất lƣợng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ở tại các ngân hàng thƣơng mại 1.3.1. Hệ thống chỉ tiêu đánh giá chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ở tại các ngân hàng thương mại  Thời gian và chi phí định giá  Giá trị định giá TSTĐ/ giá trị thị trường của TS  Giá trị TSTĐ/giá trị TS thanh lý  Giá trị TSTĐ/giá trị đánh giá lại TS 1.3.2. Các nhân tố ảnh hưởng tới chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ở tại các ngân hàng thương mại 1.3.2.1. Các nhân tố chủ quan  Quan điểm khác nhau của các NH về vấn đề định giá TSĐB là BĐS  Cách thức tổ chức và quy trình định giá TSĐB là BĐS  Lựa chọn phương pháp định giá thích hợp  Hệ thống thông tin định giá  Đội ngũ nhân lực  Các nhân tố chủ quan khác 1.3.2.2. Các nhân tố khách quan  Các nhân tố về điều kiện tự nhiên  Môi trường pháp lý- cơ chế chính sách  Môi trường kinh tế  Hoạt động của thị trường BĐS, xu hướng phát triển của thị trường tài chính BĐS và thị trường chứng khoán CHƢƠNG 2 THỰC TRẠNG CHẤT LƢỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG TMCP AN BÌNH KHU VỰC PHÍA BẮC 2.1. Tổng quan về ngân hàng thƣơng mại cổ phần An Bình 2.1.1. Khái quát chung về ngân hàng TMCP An Bình Ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK) được thành lập theo giấy phép số 535/GP-UB do UBND thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 13/5/1993, sau hơn 18 năm hoạt động và phát triển, ABBANK hiện là một trong những ngân hàng TMCP hàng đầu tại Việt Nam với vốn điều lệ trên 4.800 tỷ đồng. Cùng với mạng lưới hơn 145 điểm giao dịch và còn tiếp tục được mở rộng, ABBANK đã trở thành một địa chỉ uy tín và thân thuộc với hơn 10.000 khách hàng doanh nghiệp và trên 100.000 khách hàng cá nhân tại 30 tỉnh thành trên cả nước. 2.1.2. Cơ cấu tổ chức – nhân sự của trung tâm thẩm định giá tài sản ABBank khu vực phía Bắc Trung tâm Thẩm Định Giá Tài Sản khu vực phía Bắc (hay còn gọi là Phòng Nghiệp Vụ khu vực 1) là một bộ phận thuộc Trung Tâm Thẩm Định Giá Tài Sản (TĐGTS) ngân hàng TMCP An Bình (trụ sở chính của Trung Tâm được đặt ở số 170 Hai Bà Trưng, phường Đa Kao, quận 1, TP.Hồ Chí Minh), được thành lập theo quyết định số 88/QĐ-HĐQT.10 ngày 1/6/2010 về việc thành lập Trung tâm thẩm định giá tài sản. Trung tâm thẩm định giá tài sản được thành lập là một phòng ban trực thuộc sự quản lý và chỉ đạo trực tiếp của Tổng Giám Đốc, thực hiện các chức năng, nghĩa vụ và quyền hạn mà Tổng Giám Đốc ban hành. Dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Tổng Giám Đốc gần hai năm, ngày 22/02/2012 Chủ tịch hội đồng quản trị ngân hàng TMCP An Bình ban hành quyết định số 12/QĐ-HĐQT.12 về việc Hợp nhất phòng xử lý nợ và Trung tâm thẩm định giá tài sản bảo đảm vào Khối quản trị tín dụng và Ban hành chức năng, nhiệm vụ, mô hình tổ chức mới của Khối quản trị tín dụng – Ngân hàng TMCP An Bình. Trung tâm thẩm định giá tài sản sẽ quản lý các phòng ban ở các khu vực về mặt nhân sự, định biên, chi trả lương, thưởng, về việc quản lý hàng dọc mặt nghiệp vụ sẽ báo cáo lên Khối quản trị tín dụng. 2.1.3. Kết quả kinh doanh chủ yếu của ngân hàng TMCP An Bình Hình 2.2: Kết quả huy động của ABBank qua các năm (Nguồn: Báo cáo thường niên của ABBank qua các năm) Các hình thức huy động ngày càng đa dạng nên ngân hàng An Bình huy động được số vốn lớn dần qua các năm, nếu năm 2007 ngân hàng huy động được hơn 6776 tỷ đồng thì con số ấy đã đạt đến hơn 23.462 tỷ đồng vào năm 2010. Năm 2010 là năm kinh doanh tốt của các ngân hàng thương mại, huy động tăng hơn 56% so với năm 2009 (năm 2009 ngân hàng TMCP An Bình huy động được 15.001,842 tỷ đồng), và tăng gần 2,3 lần so với năm 2008. Bảng 2.1: Kết quả hoạt động cho vay của ABBank qua các năm Đơn vị: triệu đồng Khoản Mục Năm 2011 Năm 2010 Năm 2009 Năm 2008 Năm 2007 Triệu Đồng % Triệu Đồng % Triệu Đồng % Triệu Đồng % Triệu đồng % 1, Cho vay các TCTC khác 209.116 1.04 141.8 13 0. 7 - - - - - - 2, Cho vay khách hàng 19.915. 501 98.96 19.87 6.899 99 .3 12.88 2.962 10 0 6.538. 980 10 0 6.858. 134 10 0 3, Tổng cho vay 20.124. 617 100 20.01 8.712 10 0 12.88 2.962 10 0 6.538. 980 10 0 6.858. 134 10 0 (Nguồn: Báo cáo thường niên của ABBank qua các năm) Hoạt động cho vay của ABBank thể hiện qua dư nợ tín dụng qua các năm, qua bảng trên ta thấy dư nợ của ABBank tăng dần qua các năm. Nếu dư nợ không có nhiều thay đổi rõ rệt ở các năm khủng hoảng tài chính toàn cầu 2007, 2008 thì sang năm 2009, 2010 dư nợ tăng rõ rệt. Năm 0 5,000,000 10,000,000 15,000,000 20,000,000 25,000,000 Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 triệu đồng 2009 dư nợ tại ABBank tăng hơn 97% so với năm 2008, vượt chỉ tiêu đề ra, năm 2010 con số này đã tăng lên hơn 19.000 tỷ đồng, bằng 155% so với năm 2009. Tuy năm 2011 là năm khó khăn đối với hệ thống ngân hàng, hoạt động huy động của ABBank không đạt được kết quả như năm 2010, nhưng hoạt động cho vay vẫn có những nét khả quan, tăng ít so với năm 2010 do sự kìm hãm cho vay trong mảng bất động sản, trong khi ngân hàng An Bình là ngân hàng có tỷ lệ cho vay kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng lớn. Bảng dưới đây phản ánh ưu tiên lựa chọn tài sản đảm bảo trong hoạt động tín dụng của ABBank, đó là cũng như phần lớn các ngân hàng khác, ABBank ưu tiên các khoản tín dụng có thế chấp bằng BĐS. Tỷ lệ các khoản tín dụng có thế chấp bằng BĐS cao hơn các danh mục tài sản thế chấp khác. Không chỉ riêng ngân hàng TMCP An Bình mà đối với phần lớn các ngân hàng khác, tài sản thế chấp quyết định một phần việc cấp một khoản tín dụng, và việc thế chấp bằng BĐS có tính thanh khoản cao sẽ đảm bảo an toàn hơn cho ngân hàng. Tỷ lệ các khoản tín dụng có thế chấp bằng BĐS cao hơn các danh mục tài sản thế chấp khác. Trong tổng dư nợ của ngân hàng thì dư nợ dành cho khối khách hàng cá nhân chiếm tỷ trọng lớn nhất (chiếm khoảng 50% dư nợ toàn ngân hàng), trong đó các khoản tín dụng chủ yếu được thế chấp bằng BĐS là nhà ở. Với khối khách hàng doanh nghiệp thì tài sản thế chấp gồm nhiều loại hơn, tuy nhiên BĐS cũng chiếm phần lớn đối với các khách hàng doanh nghiệp vừa và nhỏ. Từ đầu năm 2011 thị trường BĐS bắt đầu có dấu hiệu đi xuống về giá và tính thanh khoản, tuy nhiên các ngân hàng vẫn sẽ được đảm bảo an toàn khi nhận TSĐB là BĐS. Bảng số liệu thu thập được sau đây cho ta thấy tỷ lệ dư nợ tại ABBank có tài sản thế chấp là bất động sản. Bảng 2.2: Tỷ lệ cho vay thế chấp bằng bất động sản là nhà ở của ABBank Đơn vị: triệu đồng Khoản mục 2011 2010 2009 2008 2007 1.Cho vay TCTD khác 209.116 141.813 - - - Tỷ lệ cho vay thế chấp bằng BĐS - - - - - 2.Cho vay khách hàng cá nhân 7.411.571 9.938.449, 5 6.441.48 1 3.269.49 0 3.429.06 7 Tỷ lệ cho vay K/H cá nhân thế chấp bằng BĐS (%) 95 95 92 90 80 3.Cho vay KH DN vừa và nhỏ 8.500.430 6.956.914, 65 4.509.03 6,7 2.288.64 3 2.400.34 6,9 Tỷ lệ cho vay KHDN vừa và 78 72.7 70.9 60 [...]... Nhà nước và pháp luật  Sự bất ổn của thị trường bất động sản CHƢƠNG 3 GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG TMCP AN BÌNH KHU VỰC PHÍA BẮC 3.1 Định hƣớng nâng cao chất lƣợng công tác thẩm định giá TSĐB nhà ở tại ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc Để nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá TSĐB là nhà ở tại khu vực phía Bắc, Trung tâm thẩm định. .. của ABBank qua các năm) 2.2 Phân tích thực trạng chất lƣợng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ở tại ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc Quyết định số 201\QĐ-TGĐ.10 của Tổng giám đốc ngân hàng TMCP An Bình ban hành ngày 07/9/2010 về việc Quy định thẩm định tài sản bảo đảm tại ABBank có ghi rõ các bước trong quy trình định giá tại ABBank Bƣớc 1: Nhận hồ sơ tài sản bảo đảm cần thẩm định giá. .. yếu để nâng cao công tác thẩm định giá TSĐB là nhà ở tại ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc Luận văn đã hoàn thành được một số nội dung sau:  Luận văn đã hệ thống hóa có bổ sung những vấn đề về cơ sở khoa học của định giá TSĐB là nhà ở tại các NHTM  Luận văn đã phân tích khái quát thực trạng công tác thẩm định giá TSĐB là nhà ở tại ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc Trên cơ sở phân tích thực... cao công tác thẩm định giá TSĐB là nhà ở tại ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc, luận văn đưa ra một số quan điểm chủ yếu sau:  Quan điểm phù hợp với điều kiện thực tế của ngân hàng TMCP An Bình  Quan điểm gắn liền với xu thế phát triển của thị trường  Quan điểm bảo đảm hài hòa lợi ích của ngân hàng và khách hàng 3.2 Giải pháp nâng cao chất lƣợng công tác thẩm định giá TSĐB nhà ở tại ngân hàng. .. 11 Ngân hàng TMCP An Bình (2007), Báo cáo thường niên 2007 12 Ngân hàng TMCP An Bình (2008), Báo cáo thường niên 2008 13 Ngân hàng TMCP An Bình (2009), Báo cáo thường niên 2009 14 Ngân hàng TMCP An Bình (2010), Báo cáo thường niên 2010 15 Ngân hàng TMCP An Bình (2010), Quyết định số 201/QĐ-TGĐ.10 ngày 07/09/2010 của Tổng giám đốc ngân hàng TMCP An Bình về việc Quy định thẩm định tài sản đảm bảo tại. .. phân tích thực trạng của Ngân hàng TMCP An Bình trong công tác định giá TSĐB là nhà ở, luận văn đã rút ra những nhận xét về hoạt động định giá tại ngân hàng An Bình, đồng thời cũng chỉ ra những khó khăn vướng mắc trong công tác này và nguyên nhân của nó  Qua sự phân tích đánh giá về tình hình thực trạng công tác thẩm định giá BĐS nhà ở tại ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc, luận văn đã đề ra được... là một nguồn tài nguyên rất quý giá Nó phục vụ rất tốt cho hoạt động thẩm định giá tài sản đảm bảo tại ngân hàng, xây dựng đơn giá đất thị trường, bảng dữ liệu thị trường làm cơ sở cho việc thống kê, dự báo biến động về giá BĐS theo từng thời kỳ 3.2.4 Đào tạo đội ngũ nhân sự phục vụ công tác định giá nhà ở Khi thành lập bộ phận định giá độc lập tại ngân hàng TMCP An Bình thì việc định giá tài sản đảm. .. đảm bảo tại ABBank 16 Ngân hàng TMCP An Bình (2010), Quyết định số 224/QĐ-TGĐ.10 ngày 25/10/2010 của Tổng giám đốc ngân hàng TMCP An Bình về việc Ban hành tỷ lệ quy định tỷ lệ cho vay trên tài sản đảm bảo 17 Ngân hàng TMCP An Bình (2011), Công văn số 28/CVNB.TGĐ.11 ngày 22/11/2011 về việc Điều chỉnh phần đơn giá CTXD trên đất làm TSTC tại ABBank 18 Ngân hàng TMCP An Bình (2012), Quyết định số 12/QĐ-HĐQT.12... Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá, cơ sở thẩm định giá Bƣớc 2: Lập kế hoạch thẩm định giá, liên hệ đến các bên liên quan để hẹn ngày khảo sát hiện trạng tài sản thẩm định Bƣớc 3: Thẩm định hiện trạng tài sản, thu thập tài liệu, thông tin thị trường Bƣớc 4: Phân tích, điều chỉnh thông tin thu thập thị trường Bƣớc 5: Xác định giá trị tài sản bảo đảm cần thẩm định giá, lập báo cáo kết quả thẩm. .. Hạn chế  Giá trị nhà ở thế chấp được đánh giá là cách xa nhiều so với giá trị thị trường  Giá trị định giá lại của tài sản đảm bảo là nhà ở cách xa giá trị thị trường của tài sản thế chấp  Thời gian định giá  Năng lực và thái độ của chuyên viên định giá 2.3.3 Nguyên nhân Những nguyên nhân chủ quan  Quan điểm của các cấp lãnh đạo ngân hàng về việc định giá TSĐB  Lựa chọn phương pháp định giá chưa . tài sản đảm bảo nhà ở tại Ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc. Giải pháp nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ở tại Ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc. Keywords:. lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ở tại Ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc. Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ở tại Ngân hàng. trạng công tác thẩm định giá TSĐB là nhà ở tại ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc. Trên cơ sở phân tích thực trạng của Ngân hàng TMCP An Bình trong công tác định giá TSĐB là nhà ở, luận