Tín dụng ngân hàng thương mại cho thị trường bất động sản ở Việt Nam Lê Ngọc Điền Trường Đại học Kinh tế Luận văn ThS chuyên ngành: Tài chính Ngân hàng; Mã số: 60 34 20 Người hướng dẫn: PGS.TS Lê Hoàng Nga Năm bảo vệ: 2012 Abstract: Hệ thống lý thuyết cơ bản của bất động sản, thị trường bất động sản, tín dụng bất động sản và các hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại trên thị trường bất động sản. Đánh giá về tình trạng của thị trường tín dụng bất động sản, ngân hàng thương mại tín dụng cho thị trường bất động sản tại Việt Nam trong những năm gần đây từ 2008 đến 2012 và phân tích vai trò và tác động của tín dụng ngân hàng thương mại cho thị trường bất động sản. Nghiên cứu chuyên sâu phân tích các nguyên nhân gây ra các khoản nợ xấu của hệ thống ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản thương mại và các biện pháp khắc phục hậu quả. Đề xuất bốn nhóm các biện pháp và kiến nghị cho các cơ quan quản lý nhà nước, các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng, các doanh nghiệp bất động sản, cá nhân tham gia trong lĩnh vực này, và nhất là nâng cao hiệu quả của thị trường bất động sản và tín dụng ngân hàng thương mại cho thị trường bất động sản , do đó giải quyết vấn đề nợ xấu của thị trường bất động sản góp phần để vượt qua suy thoái kinh tế ở Việt Nam để thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản. Keywords: Ngân hàng; Tín dụng; Thị trường bất động sản Content 1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Thị trường bất động sản đóng một vai trò rất lớn trong quá trình phát triển của nền kinh tế Việt Nam, nhất là sau khi Việt Nam gia nhập WTO. Phát triển hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng trong việc thúc đẩy vào sự phát triển của toàn bộ nền kinh tế xã hội, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị, cũng như bộ mặt nông thôn mới theo hướng ngày càng văn minh và hiện đại hơn nhằm đấy nhanh sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại hóa của đất nước góp phần đưa đất nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020 như nghị quyết mà Đảng đã đề ra. Tuy nhiên cuộc khủng khoảng kinh tế thế giới năm 2008 mà điển hình là nước Mỹ đã cho chúng ta thấy ra nhiều điều, cuộc khủng hoảng thị trường cho vay dưới tiêu chuẩn của nước Mỹ đã làm chao đảo thị trường tài chính thế giới và tạo nên nguy cơ rất lớn cho sự ổn định và phát triển của ngân hàng, ảnh hưởng của nó như thế nào thì đến thời điểm hiện nay vẫn còn chưa khắc phục hết, hàng loạt các tập đoàn lớn, các ngân hàng hàng đầu thế giới, các đầu sỏ tài chính đã phá sản sau cuộc khủng hoảng này. Bài học này đối với Việt Nam vẫn còn nguyên giá trị, việc phát triển quá nóng thị trường bất động sản trong một thời gian dài và đặc biệt là trong những năm gần đây nhất là giai đoạn từ sau năm 2007 đến nay đã dẫn đến cho nền kinh tế đất nước ta một sự suy giảm đáng kể về nguồn lực do tập trung quá nhiều vào thị trường bất động sản, mà nguyên nhân chủ quan là chúng ta chưa đưa ra được một cái nhìn tổng thể, quy hoạch và định hướng còn thiếu căn cứ khoa học, phát triển nó chưa phù hợp với quy luật của thị trường mà vẫn mang nhiều yếu tố đầu cơ đã dân đến tình trạng bất động sản đóng băng. Mặc dù trong thời gian gần đây cũng đã có những dấu hiệu về việc mở rộng hơn nữa dư nợ tín dụng về lĩnh vực này từ phía ngân hàng nhà nước, sau một giai đoạn điều hành chính sách tiền tệ thiếu nhất quán… song cũng phải mất một thời gian không ngắn mới có thể khắc phục được hậu quả của nó. Trong những năm gần đây, Việt Nam đang đứng trước bối cảnh nền kinh tế bị lạm phát cao, vật giá tăng chóng mặt. Nhà nước đang ưu tiên thực thi các biện pháp chống lạm phát ổn định kinh tễ vĩ mô, chính phủ đã sử dụng hầu hết các công cụ của mình, từ chính sách tiền tề, chính sách tài khóa và kể cả là bằng biện pháp hành chính, thậm chí chấp nhận giảm tăng trưởng (hy sinh tăng trưởng) để tập trung kiềm chế lạm pháp như trong năm 2011 và những tháng đầu năm 2012. Tuy nhiên việc thực thi chính sách thắt chặt tiền tệ không nhất quán khi thì bơm ra quá mức lúc lại thặt chặt trong khoảng thời gian quá ngắn, tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, hạn chế cho vay đối với lĩnh vực bất động sản đã khiến cho thị trường bất động sản ảnh hưởng ngay lập tức, đang tăng trưởng nóng chuyển ngay sang trạng thái đóng băng trong thời gian khá dài khiến hàng loạt các tập đoàn, công ty kinh doanh bất động sản đứng trên bề vực phá sản kéo theo hàng loạt món nợ xấu cho toàn bộ hệ thống ngân hàng gây nguy cơ bất ổn cho toàn bộ nền kinh tế. Đây hiện đang là một vấn đề thời sự nóng bóng thu hút sự quan tâm của các chuyên gia, các nhà phân tích để cùng tìm ra các biện pháp tháo gỡ nhằm giải quyết lượng hàng tốn kho bất động sản quá lớn, nợ xấu ngân hàng lên mức báo động và tìm phương án thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển một cách hiệu quả. Làm thế nào để khơi thông các nguồn tín dụng bị tắc nghẽn, làm thế nào để thị trường tín dụng trong đó tín dụng từ ngân hàng thương mại vẫn là một kênh cung cấp vốn hiệu quả nhất cho thị trường bất động sản? Với những đánh giá tổng quan như trên, tác giả quyết đinh chọn đề tài “Tín dụng ngân hàng cho thị trường bất động sản của Việt Nam” tuy không mới nhưng là một yêu cầu cấp thiết mang tính thời sự nhằm góp phần đóng góp thêm các ý kiến chuyên sâu về lĩnh vực tín dụng bất động sản ở Việt Nam, tham mưu cho các cấp quản lý bằng cách đưa ra những giải pháp thực tế dựa trên nghiên cứu khoa học xuất phát từ thực tiễn các nước trên thế giới đã trải qua áp dụng vào Việt Nam. 2 TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU Thị trường bất động sản là một thị trường chịu nhiều sự chi phối của nhiều yếu tố, trong đó ngân hàng chỉ là một chủ thể tham gia trên thị trường, chịu sự tác động của thị trường trong khi các giải pháo đưa ra chỉ tập trung trong lĩnh vực ngân hàng là chủ yếu, chưa quan tâm đến các giải pháp tổng thể của các ngành khác, như chính sách vĩ mô của nhà nước, chính sách pháp luật của nhà nước về đất đai, luật đất đai, các chính sách phát triển ngành, lĩnh vực liên quan như ngành xây dựng, ngành sản xuất nguyên vật liệu như sắt, thép, đồ gỗ, xi măng, các dịch vụ đầu tư… Trong hoạt động ngân hàng thì tín dụng bất động sản cũng chỉ là một lĩnh vực để các ngân hàng đầu tư và đẩy mạnh tăng trưởng. Vì thế, để phát huy hiệu quả trong việc thực hiện các giải pháp đã đưa ra cần có sự kết nối, tổng hợp trong tất cả các chính sách phát triển hoạt động ngân hàng nói chung, từ đó mới có thể đánh giá hiệu quả hoạt động của ngân hàng. Về bản thân các giải pháp kiến nghị được đề nghị trong luận văn này, có một số giải pháp sẽ phải cần có thời gian thực hiện, có giải pháp đòi hỏi phải được xây dựng trên nền tảng môi trường pháp lý phù hợp mới có thể phát huy hiệu quả, hoặc cần tiếp tục đi sâu, tìm hiểu mới có thể áp dụng vào thực tế. Mặc dù biết những hạn chế của đề tài nghiên cứu, nhưng với khả năng cũng như điều kiện còn hạn chế của bản thân, tác giả không thể giải quyết được tất cả các điều này và mong rằng trong các đề tài tới, bản thân tác giả cũng như các tác giả khác sẽ tiếp tục nghiên cứu sâu hơn, tiếp tục hoàn thiện những vẫn đề còn chưa giải quyết được trong đề tài này. 3 MỤC TIÊU CỦA NGHIÊN CỨU Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là phân tích để nhận diện các tồn tại và các vướng mắc của thị trường tín dụng bất động sản, tình hình giải quyết hàng tồn kho bất động sản, giảm tỷ lệ nợ xấu đối với hệ thống ngân hàng thương mại, nhằm đưa ra các giải pháp cho vấn đề được nêu, kiến nghị các biện pháp khắc phục và các yếu điểm hiện có và phát triển hơn nữa thị trường bất động sản trong thời gian lâu dài, góp phần nâng cao hiệu quả của thị trường tín dụng bất động sản của nên kinh tế trong thời ký hội nhập. - Nâng cao hoạt động tin dụng bất động sản gắn liền với hiệu quả kinh tế. - Nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản đi đôi với việc hạn chế và phòng ngừa rủi ro. - Nâng cao hiệu quả của hoạt động tín dụng bất động sản nhằm thúc đẩy mô hình tăng trưởng của các ngành nghề khác và tăng trưởng trong tổng cầu. - Cho vay đối với lĩnh vực bất động sản trong mối quan hệ tổng thể nói chung của nền kinh tế như chính sách pháp luật, chính sách của ngành ngân hàng. 4 ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU Các động thái trên thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản , các yếu tố dẫn đến sự nghẽn mạch của các kênh tín dụng đối với bất động sản. Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của nhiều yếu tố, chính trị, kinh tế, văn hóa trong đó các chính sách pháp luật, các chính sách kinh tế, các chính sách xã hội là những yếu tố tác động mạnh nhất. Vì vậy việc nghiên cứu tín dụng ngân hàng cho thị trường bất động sản không khỏi liên quan đến những vấn đề nêu trên. Tuy nhiên trong phạm vi nghiên cứu của để tài chỉ giới hạn ở; - Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động của các ngân hàng thương mại có cho vay đối với lĩnh vực bất động sản. - Thời gian nghiên cứu: Phân tích và đánh giá thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam chủ yếu từ năm 2008 đến 2012. Nguồn thông tin lấy chính từ tạp trí ngân hàng, trang web ngân hàng nhà nước, hiệp hội ngân hàng thương mại, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng. Ủy ban Giám sát tài chính Quóc gia, Bộ tài nguyên và môi trường, báo điện tử vietnamnet.vn, thời báo kinh tế Sài gòn các báo điện tử ,các tài liệu SGK về lĩnh vực bất động sản… 5. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Tác giả sử dụng phương pháp phân tích, thống kê mô tả đóng vai trò chủ đạo trong suốt quá trình nghiên cứu luận văn. Ngoài ra tác giả còn áp dụng phương pháp nghiên cứu lịch sử, phương pháp nghiên cứu định lượng, định tính và tham khảo ý kiến chuyên gia trong lĩnh vực ngân hàng và các chuyên gia trong lĩnh vực Xây dựng, Bất động sản. 6. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA LUẬN VĂN Luận văn giúp đưa ra cái nhìn tổng thể sự liên hệ về giữa các cuộc khủng hoảng tài chính trong phạm vi khu vực cuối thế kỷ 20 cũng như trên toàn thế giới trong những năm đầu của thế kỷ 21 đều có nguyên nhân không nhỏ, đó chính là bắt nguồn từ sự bất ổn của thị trường bất động sản và tín dụng ngân hàng đối với thị trường bất động sản. Nghiên cứu mang tính chất thời sự, đưa ra những dự báo, dự đoán hữu ích mang tính ngắn, trung và dài hạn đối với lĩnh vực tín dụng bất động sản làm cơ sở cho các nhà hoạch định chính sách cũng như hệ thống các ngân hàng thương mại trong việc phát triển thị trường tín dụng bất động sản một cách hiệu quả nhất. Luận văn đưa ra có một số đóng góp chính như sau: - Hệ thống hóa các lý luận cơ bản về bất động sản , thị trường tín dụng bất động sản - Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản, tín dụng bất động sản ở Việt Nam trong những năm gần đây trong bối cảnh chung của khủng hoảng kinh tế toàn cầu cũng như nên kinh tế của Việt Nam nhất là các năm gần đây, và đánh giá tình hình xu hướng trong các năm tiếp theo. Nghiên cứu những vấn đề nảy sinh nợ xấu của hệ thống ngân hàng nói chung và ngân hàng thương mại nói riêng cũng như đưa ra các biện pháp khắc phục. - Điểm lại tính hình tín dụng cho bất động sản của hệ thống ngân hàng và các tổ chức tín dụng trong những năm gần đây, đánh giá tình hình tín dụng qua các kênh, xem xét các nguyên nhân và tồn tại của tín dụng ngân hàng cho thị trường bất động sản . - Đề xuất bốn nhóm giải pháp, kiến nghị đối với cơ quan quản lý nhà nước, ngân hàng thương mại, các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và các cá nhân tham gia vào lĩnh vực này, nhằm khơi thông và nâng cao hiệu quả của thị trường bất động sản và tín dụng ngân hàng thương mại cho thị trường bất động sản, qua đó giải quyết cho được vấn đề nợ xấu của thị trường bất động sản góp phần vượt qua suy thoái kinh tế ở Việt Nam thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. - CHƢƠNG I; KHUNG LÝ THUYẾT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN, THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG CHO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm: Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. 1.1.2 Đặc điểm bất động sản: Một số đặc điểm cơ bản của bất động sản như tính cá biệt và khan hiếm đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tiếp theo là các đặc điểm tính bền lâu (Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp) và tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau(BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác) ngoài ra bất động sản có một số đặc điểm khác như mang nặng yếu tố tập quán thị hiếu và tâm lý xã hội …trên đây là những đặc điểm cơ bản của bất động sản. 1.1.3 Phân loại bất động sản: Bất động sản được phân loại thành ba loại sau đây: các BĐS có đầu tư xây dựng (như nhà ở, công trình xây dựng…), BĐS không đầu tư xây dựng (đất nông, lâm nghiệp) và BĐS sản đặc biệt ( các công trình như đền, đình, miếu…). 1.1.4 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị Bất động sản Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản nhưng bất động sản phụ thuộc chính vào nhu cầu người sử dụng hay nói cách khác giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Bên cạnh đó thị bất động sản còn phụ thuộc vào các yêu tố như: vị trí, kích thước bất động sản, kiến trúc, yếu tố chính trị pháp lý, yếu tố kinh tế… Trong phần mở đầu này tác giả làm rõ khái niệm về bất động sản và các đặc điểm của nó trong điều kiện ở Việt Nam hiện nay, phân loại bất động sản dựa trên các căn cứ các văn bản quy phạm pháp luật, những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. 1.2. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM VÀ VAI TRÒ CỦA THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1 Khái niệm về thị trƣờng bất động sản: Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS. 1.2.2 Vai trò của thị trƣờng bất động sản Thị trường BĐS có vai trò thực hiện tái sản xuất các yếu tố cho nhà đầu tư kinh doanh BĐS. Trên thị trường BĐS, nhà kinh doanh BĐS và người mua BĐS tác động qua lại lẫn nhau, nếu cung thoả mãn cầu thì quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất được chuyển sang bên mua. Tuy nhiên, BĐS được phép mua đi bán lại nhiều lần nên nguồn hàng hoá cung cấp thị trường luôn luôn phong phú đa dạng bao gồm cả cũ và mới. Thị trường BĐS như đã nói là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị trường. Bởi vậy, thị trường này phát triển sẽ góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường và đó là điều kiện quan trọng để cơ chế thị trường phát huy tác dụng. Thị trường BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng BĐS và mua bán BĐS. Các nhà kinh doanh BĐS tổ chức sản xuất kinh doanh, họ sản xuất ra sản phẩm hàng hoá với mục đích đem bán. Còn người mua thì có nhu cầu mua BĐS của nhà kinh doanh. Vì vậy, nơi giải quyết được mối quan hệ cung – cầu này chính là thị trường BĐS 1.3 TÍN DỤNG NGÂN HÀNG VÀ VAI TRÒ CỦA TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.3.1 Tín dụng ngân hàng - Khái niệm: Tín dụng là một phạm trù kinh tế phản ánh mối quan hệ kinh tế trong đó cá nhân (hay tổ chức) nhường quyền sử dụng một khối lượng giá trị hay hiện vật cho cá nhân (hay tổ chức) khác với những ràng buộc nhất định như: thời hạn hoàn trả (cả gốc lẫn lãi) lãi suất, cách thức vay mượn và thu hồi. Nhưng chính nó lại là động lực quan trọng thúc đẩy nền kinh tế hàng hoá phát triển lên giai đoạn cao hơn. Tồn tại và phát triển qua nhiều hình thái kinh tế-xã hội, - Tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản: Là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng (thể nhân hoặc pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực BĐS. Theo đó, tín dụng bất động sản là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng liên quan đến BĐS. Như vậy tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản bao gồm cả hai hình thức, vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân. Như vậy ta thấy rằng việc cấp tín dụng bất động sản của các ngân hàng đã góp phần tác động đến cung – cầu bất động sản trên thị trường - Các loại sản phẩm tín dụng bất động sản ở Việt Nam hiện nay Tuy chưa có một thống kê đầy đủ về các sản phẩm tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại hiện nay, nhưng cơ bản có thể thấy một số loại hình tín dụng bất động sản cụ thể nhu sau: - Cho vay mua nhà, đất để ở. - Cho vay mua đất xây dựng khu đô thị - Cho vay mua đất xây dựng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất - Cho vay xây dựng sửa chữa nhà - Cho vay xây dựng nhà xưởng - Cho vay xây dựng văn phòng làm việc - Cho vay xây dựng văn phòng cho thuê - Cho vay xây khách sạn, resort - Cho vay mua thế chấp bất động sản để kinh doanh - Cho vay đầu tư xây dựng khu tập luyện thể thao hay chơi thể thao, nơi vui chơi giải trí - Cho vay đầu tư xây dựng chung cư cao tầng, căn hộ, nhà liền kề, biệt thự để bán. 1.3.2 Vai trò tín dụng ngân hàng đối với bất động sản và bài học kinh nghiệm từ nƣớc Mỹ. - Vai trò của tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản Trong giai đoạn hiện nay, nền kinh tế Việt Nam tuy có nhiều sự tiến triển so với giai đoạn trước, nhưng các kênh vốn cho sự phát triển kinh tế vẫn còn chưa được phát triển đầy đủ cũng như chưa phát huy hết hiệu quả vốn có của nó. Do đó, một mặt nào đó, nền kinh tế Việt Nam vẫn dựa nhiều vào nguồn vốn từ ngành ngân hàng (các nguồn vốn đầu tư nước ngoài cũng ngày càng nhiều nhưng tiếp cận và giải ngân vẫn còn nhiều vấn đề đáng quan tâm). Vì thế, vai trò của tín dụng ngân hàng đối với nền kinh tế nói chung và đối với lĩnh vực bất động sản nói riêng vẫn giữ vị trí quan trọng. Tín dụng ngân hàng, vừa là kênh cung cấp vốn cho thị trường bất động sản dưới dạng các dự án đầu tư bất động sản (kích cung) vừa là kênh cho vay mua bán bất động sản (kích cầu). - Bài học kinh nghiệm từ tín dụng bất động sản của nước Mỹ Tóm tắt ngắn gọn như sau: người dân Mỹ “tay không” đến Công ty tài chính (CTTC) chuyên cho vay mua BĐS vay tiền một cách dễ dãi với thế chấp bằng chính căn nhà mua của Công ty, người ta vay mua nhà với đồng thời nhiều mục đích: để tự sử dụng một phần, để cho thuê lại lấy tiền trả lãi cho CTTC và “chờ” giá BĐS lên để bán, rồi lại quay vòng; Công ty tài chính “gõ cửa” ngân hàng đầu tư (NHĐT) xin vay để xây dựng và kinh doanh BĐS bằng cách thế chấp cho NHĐT “danh sách” các con nợ đã vay mua BĐS của mình. Ngân hàng đầu tư với “uy tín” hàng trăm năm và với “vùng phủ sóng” rộng khắp thế giới của mình (điển hình là 3 đại gia: Fannie Maie, Freddie Max và Merrill Lynch) để dùng danh sách hợp đồng tín dụng khách hàng của CTTC và “vốn tự có” tạo thành một “nồi lẩu” nợ thập cẩm làm cơ sở tạo ra công cụ “CK hoá nợ” phát hành vay vốn tại nước Mỹ và ngoài nước Mỹ, lấy nguồn mở rộng khách hàng vay là các CTTC hay các Ngân hàng thương mại (NHTM) cho vay BĐS trong nước Mỹ. Cứ như vậy tạo thành các vòng xoáy mở rộng thị trường từ 2001 đến 2007. Thị trường BĐS sau một thời gian quá nóng nhờ chính sách lãi suất thấp và cơ chế dễ dãi sản sinh ra nó kéo dài suốt từ sau vụ khủng bố 11/9/2001 đến 2007 bỗng nhiên đóng băng! Và rắc rối dây chuyền đã bắt đầu từ chính “cục băng” này: Người dân vay mua BĐS không bán được nhà nên không có tiền trả cho CTTC; CTTC không trả được nợ cho NHĐT và buộc phải “ôm lại” BĐS ế ẩm của mình; chứng khoán huy động nguồn từ khắp thế giới của các NHĐT để cho các CTTC trong nước vay nay đã đến kỳ đáo hạn mà không “đòi” được tiền từ CTTC; Giá chứng khoán xuống dốc thảm hại mà NHĐT vẫn phải trả nguyên mệnh giá. Từ đây, hai gọng kìm của đồng thời cả 2 tư cách: “con nợ” đối với người mua chứng khoán khắp thế giới và “chủ nợ” đối với các CTTC đã siết chặt “vòng kim cô” trên đầu các NHĐT và cái gì phải đến đã đến: Tín dụng BĐS dưới chuẩn đã làm bão táp tài chính khủng khiếp ở phố Wall bùng nổ và ngày 15/9/2008 - “ngày thứ hai đen tối” ! CHƢƠNG II. THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VIỆT NAM 2.1. THỰC TRẠNG CỦA THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NHỮNG NĂM GẦN ĐÂY VÀ XU HƢỚNG NHỮNG NĂM TIẾP THEO 2.1.1 Thực trạng phát triển của thị trƣờng bất động sản Việt Nam từ năm 2008 đến nay Những mặt tích cực: Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế, tỷ trọng BĐS trong tổng của cải xã hội ở các nước và Việt Nam cũng không phải là ngoại lệ luôn chiếm một tỷ lệ lớn, là một thị trường tiêu thụ nhiều nguyên vật liệu và là đầu ra sản xuất cho các ngành kinh tế khác, và tạo ra rất nhiều công ăn việc làm cho người lao động. Thị trường BĐS Việt Nam tuy còn non trẻ, nhưng thời gian vừa qua đã có bước phát triển tích cực, đóng góp quan trọng vào sự tăng trưởng kinh tế - xã hội của đất nước. Theo thống kê của Tổng cục Thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất hàng năm chiếm khoảng 7% GDP. Nhiều dự án phát triển nhà ở, khu công nghiệp, văn phòng, khách sạn đã được triển khai đầu tư xây dựng nhằm đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của người dân góp phần thay đổi bộ mặt đô thị, nông thôn trong cả nước. Nhìn chung, thị trường BĐS Việt Nam những năm qua từ 2008 đến 2012 đã có những bước phát triển nhất định, phần nào thay đổi diện mạo đất nước (đất nước ngày càng khang trang tươi đẹp hơn) đóng góp không nhỏ vào sự phát triển của nền kinh tế trong quá trình đất nước bước vào giai đoạn đổi mới và hội nhập kinh tế quốc tế. Những mặt tồn tại: Công tác quy hoạch đất, quy hoạch đô thị còn nhiều bất cập. Công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị còn nhiều bất cập chưa bắt kịp với sự phát triển chung của toàn xã hội, tình hình thực tế lại cho thấy rằng quy hoạch phát triển khu dân cư thực hiện còn dàn trải, thiếu quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết mang tính dài hạn do đó thường xuyên phải điều chỉnh. Mang nặng yếu tố đầu cơ và tâm lý đám đông BĐS là một lĩnh vực đầu tư đòi hỏi phải có nguồn vốn trung, dài hạn vững mạnh, một kế hoạch tài chính ổn định. Tuy nhiên, trên thực tế ở nước ta, bên cạnh nguồn vốn đầu tư trung dài hạn từ ngân hàng hay từ vốn đối ứng của khách hàng, nguồn vốn đầu tư ngắn hạn (nguồn vốn “nóng”, có thời hạn dưới 1 năm) đây chính là các nguồn vốn của những nhà đầu cơ, muốn đầu tư trong thời gian ngắn nhằm tranh thủ kiếm lợi nhuận, cũng đổ vào thị trường BĐS, thậm chí có những giai đoạn nguồn vốn “nóng” còn lấn át nguồn vốn trung và dài hạn trong việc chi phối sự vận động của thị trường BĐS, tạo ra những hoạt động lướt sóng, gây nên những cơn sốt nóng trên thị trường này, đồng thời góp phần chủ yếu tạo ra “bong bóng”, tăng xác suất rủi ro trên thị trường tài chính. Dịch vụ tƣ vấn, môi giới BĐS còn mang tính tự phát Các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS hình thành và phát triển tự phát. Song song với các tổ chức có đăng ký ngành nghề môi giới nhà đất, hàng loạt các hộ gia đình, nhóm người, cá nhân tự treo biển quảng cáo môi giới nhà đất. Chức năng chủ yếu của các trung tâm môi giới nhà đất hiện nay chủ yếu là kết nối giữa người mua và người bán mà chưa cung cấp và phân tích thông tin cần thiết về BĐS. Hệ thống thông tin về thị trường BĐS còn mỏng, việc cung cấp thông tin chưa minh bạch, chưa cụ thể, chưa công khai và tổ chức dịch vụ cho thị trường còn nhiều hạn chế. Việc mua bán chủ yếu được thực hiện theo hình thức trao tay, không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền vừa gây thất thu cho cơ quan quản lý nhà nước vừa dễ là nguyên nhân gây ra tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến đất đai. Cung – cầu bất động sản còn nhiều bất cập chƣa thực sự đáp ứng đƣợc quy luật của thị trƣờng. Thị trường bất động sản đang sa lầy trong một nghịch lý là cơ cấu sản phẩm hàng hóa không phù hợp với nhu cầu sử dụng, thiếu hàng hóa có quy mô vừa và nhỏ, có giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân. Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đang sản xuất cái mình có chứ chưa đi sâu tìm hiểu sản xuất cái mà người tiêu dùng cần. Khi mà khả năng đầu cơ đến hạn, dù nguồn cầu dồi dào nhưng thị trường vẫn không thể thanh khoản, bởi nhu cầu của người dân hiện nay là trên dưới 1 tỷ đồng/căn hộ nhưng thị trường lại chủ yếu là căn hộ từ trên 1-2 tỷ đồng. Vì thế, thị trường rơi vào khủng hoảng vừa thừa vừa thiếu. Tình trạng căn hộ tồn kho thì rất nhiều, không thể bán được trong khi đại bộ phân người dân có nhu cầu về nhà ở thức sự lại không có khả năng tiếp cận thị trường này điều này cho thấy thị trường BĐS phát triển chưa đảm bảo sự cân đối, các nhà đầu tư chỉ tập trung quan tâm tới các dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới để bán cho những người có thu nhập cao. Trong khi đó, các dự án nhà ở để bán trả góp hoặc cho thuê dành cho các đối tượng có thu nhập thấp chưa được quan tâm đúng mức. 2.1.2 Xu hƣớng phát triển thị trƣờng BĐS Việt Nam từ nay đến năm 2015 và các năm tiếp theo. Sau một giai đoạn phát triển nhanh chóng đến nay thị trường bất động sản đã có dấu hiệu bão hòa khi lượng tồn kho khá lớn không thể tiêu thụ được, nguồn lực xã hội đầu tư vào đây quá lớn lại gặp giai đoạn nền kinh tế đang gặp rất khó khăn, chưa có các giải pháp tháo gỡ cụ thể. Có thể nói thị trường bất động sản đang rơi vào trạng thái ảm đạm sau nhiều năm phát triển. Viễn cảnh thị trường bất động sản có thể dự đoán trong tương lai gần sẽ rơi vào một trong 3 kích bản sau: Kịch bản thứ nhất, là kịch bản khó xảy ra nhất nhưng được mong muốn nhất, đó là thị trường khởi sắc. Điều kiện của kịch bản này là tình hình kinh tế thế giới ổn định, các nước đồng tiền chung châu Âu vượt qua khỏi khủng hoảng nợ công. Đó là tình hình kinh tế vĩ mô trong nước tốt đẹp, tăng trưởng cao, lạm phát tiếp tục được kiềm chế, lãi suất về mức 10%/năm. Một số công cụ tài chính bất động sản ra đời, chẳng hạn quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm tương hỗ,… Khi đó, thị trường sẽ qua điểm đáy và khởi sắc, lượng hàng tồn kho sẽ được tiêu thụ và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ vượt qua được giai đoạn khó khăn nhất. Kịch bản thứ hai, kịch bản không ai mong muốn xảy ra nhất, đó là không có bất cứ điều gì của kịch bản một xảy ra. Các doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp khó khăn lớn. Thị trường sẽ suy giảm trầm trọng. Có thể có một làm sóng xấu sẽ xảy ra, các dự án sẽ tiếp tục bị ngừng trệ. Nhiều công trình sẽ tiếp tục bị đóng băng. Nếu kịch bản này xảy ra, các nhà đầu tư thứ cấp sẽ rời bỏ thị trường bất động sản và thị trường bất động sản sẽ cần một thời gian khá dài để tái phục hồi. Kịch bản thứ ba, kịch bản dễ xảy ra nhất. Đó là tình hình sẽ tiếp tục như hiện nay. Các chính sách tiếp tục được nghiên cứu, các doanh nghiệp sẽ tiếp tục hoạt động cầm chứng, các nhà đầu tư sẽ tiếp tục hy vọng, một số nhà đầu tư sẽ thu hẹp sản xuất. Tuy nhiên dù xảy ra kịch bản nào thì cũng sẽ xuất hiện xu hướng chung nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đó là; Đẩy mạnh việc tiêu thụ các sản phẩm bất động sản tồn kho Mục tiêu lớn nhất của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay là tăng cường việc bán các sản phầm tồn kho hiện có nhằm cơ cấu lại danh mục đầu tư. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay phải tự cơ cấu, cải tạo, hoán đổi sản phẩm, cung cấp sản phẩm phù hợp với nhu cầu của thị trường nhằm đẩy nhanh số lượng hàng tồn kho, cắt lỗ và giảm tỷ lệ đầu tư vào thị trường bất động sản. Tái cấu trúc thị trường bất động sản phù hợp với tình hình thực tế Trước mắt dựa trên tình hình thực tế hiện nay, Chính phủ sẽ ưu tiên thực hiện chủ động việc tái cấu trúc thị trường tiền tệ và hệ thống các ngân hàng thương mại, việc này sẽ tạo giải pháp vốn hợp lý cho thị trường bất động sản trong tương lai. Trong bối cảnh này, hãy nhìn vào sự trầm lắng lúc này dưới con mắt tích cực hơn. Thị trường đang lột xác để trở thành một thực thể lành mạnh hơn, khỏe hơn, hữu ích hơn và vì quyền lợi của đại đa số những người dân chưa có nhà ở. Quá trình lột xác này chính là quá trình tái cấu [...]... lại thị trường do các nhà đầu tư tự thực hiện để đưa thị trường bất động sản vượt qua khó khăn 2.2 NHỮNG THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VIỆT NAM 2.2.1 Những thuận lợi Những mặt thuận lợi trong hoạt động tín dụng bất động sản phải được kể đến như sau: Cơ sở pháp lý đối với thị trường bất động sản và hoạt động tín dụng bất động sản ở Việt Nam. .. thế này của các ngân hàng thương mại lại càng rõ nét hơn đối với thị trường bất động sản Hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay ở Việt Nam đều sử dụng nguồn tín dụng từ ngân hàng thương mại và rất khó khăn trong việc huy động được các nguồn vốn khác Có tới 80% vốn đầu tư, kinh doanh vào thị trường bất động sản hiện nay là được lấy từ tín dụng của ngân hàng thương mại Thêm 01 lý... chứng tỏ sự thuận lợi của tín dụng ngân hàng thương mại đối với thị trường bất động sản là, nhu cầu xây dựng ở Việt Nam hiện nay rất lớn do cơ sở hạ tầng còn kém, hạ tầng kỹ thuật còn thô sơ do đó cầu về tín dụng từ các ngân hàng để đầu tư, để kinh doanh thậm chí đầu cơ bất động sản là rất lớn 2.2.2 Những khó khăn Cơ sở pháp lý đối với thị trường tín dụng bất động sản ở Việt Nam chưa hoàn thiện và thiếu... kích cầu cho thị trường bất động sản, tạo cơ chế khai thông nguồn vốn góp phần cho thị trường bất động sản phát triển Bản thân ngân hàng, cũng chỉ là một chủ thể trong thị trường tài chính tham gia cung cấp nguồn vốn cho thị trường bất động sản Do đó, để phát triển thị trường bất động sản cần phát triển đồng bộ các định chế tài chính khác như thị trường chứng khoán, thị trường bảo hiểm, thị trường phái... động sản của các ngân hàng thương mại 2.3 THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VIỆT NAM 2.3.1 Thực trạng huy động và cho vay của các Ngân hàng thƣơng mại Việt Nam trong những năm vừa qua Tình hình huy động vốn của các ngân hàng thương mại Việt Nam qua các năm từ 2008 đến 2012 Hoạt động huy động vốn của Ngân hàng chủ yếu được hình thành từ việc huy động các nguồn tiền tệ nhàn... định rõ hơn trên cơ sở phạm vi hoạt động của hai loại hình này Cầu tín dụng đối với thị trường bất động sản Thuận lợi lớn nhất đối với hoạt động tín dụng bất động sản tại các NHTM Việt Nam hiện nay đó chính là cầu về tín dụng rất lớn Thị trường tài chính Việt Nam còn ở giai đoạn chưa phát triển cao các sản phẩm tín dụng còn rất khiêm tốn, thị trường thứ cấp chưa ra đời nên việc huy động vốn từ các định... nâng cấp nhà ở liệu có phải là hỗ trợ vốn cho lĩnh vực bất động sản? Do không thể phân biệt, nên số dư nợ bất động sản mà các ngân hàng báo cáo cho cơ quan quản lý khác nhau Dựa trên báo cáo hàng tháng, hàng quí, đôi khi hàng tuần hoặc theo yêu cầu đột xuất của các tổ chức tín dụng, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tổng hợp số liệu tín dụng bất động sản Tín dụng bất động sản chỉ chiếm 10% tổng tín dụng nói chung... triển mất cân đối của thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm gần đây và cũng đưa ra một số các giải pháp tháo gỡ từ các cấp, các ngành cũng như đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, tuy nhiên hoạt động tín dụng bất động sản của ngân hàng có liên quan mật thiết với thị trường bất động sản, mà thị trường bất động sản lại chịu tác động lớn của cơ chế chính sách và môi trường pháp lý của... nhiên tín dụng kích cầu bất động sản rất hạn chế Tỷ lệ này xấp xỉ 80 -20 nghĩa là tín dụng ngân hàng dành 80 đồng để cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vay để xây dựng các khu đô thị, khu chung cư thì chỉ cho vay 20 đồng đối với những người có nhu cầu mua sản phẩm bất động sản của các công ty kinh doanh bất động sản Đây chính là mặt khó khăn trong hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng. .. cho vay bất động sản của các ngân hàng thƣơng mại Việt Nam Việt Nam Không dễ biết chính xác dư nợ bất động sản của các ngân hàng hiện nay Bản thân các ngân hàng cũng không thể phân biệt rạch ròi thế nào là tín dụng bất động sản hoặc là có biết nhưng cố tình che đậy Cho các tổ chức kinh tế vay để làm các công trình cơ sở hạ tầng; cho doanh nghiệp sản xuất gạch ngói, tấm lợp, xi măng, sắt thép vay; cho . bất động sản, thị trường bất động sản, tín dụng bất động sản và các hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại trên thị trường bất động sản. Đánh giá về tình trạng của thị trường tín dụng. dụng bất động sản, ngân hàng thương mại tín dụng cho thị trường bất động sản tại Việt Nam trong những năm gần đây từ 2008 đến 2012 và phân tích vai trò và tác động của tín dụng ngân hàng thương. trường bất động sản và tín dụng ngân hàng thương mại cho thị trường bất động sản , do đó giải quyết vấn đề nợ xấu của thị trường bất động sản góp phần để vượt qua suy thoái kinh tế ở Việt Nam