BăGIÁOăDCăVẨăẨOăTO TRNGăIăHCăKINHăTăTHẨNHăPHăHăCHÍăMINH NGUYNăMINHăDIPăTHO ÔăTHăHịAăTÁCăNGăNăGIÁăTRă TNGăTHểMăCAăTăAIă TIăTHẨNHăPHăCNăTH LUNăVNăTHCăSăKINHăT TP.ăHăCHÍăMINHăậ NMă2015 BăGIÁOăDCăVẨăẨOăTO TRNGăIăHCăKINHăTăTHẨNHăPHăHăCHÍăMINH NGUYNăMINHăDIPăTHO ÔăTHăHịAăTÁCăNGăNăGIÁăTRă TNGăTHểMăCAăTăAIăTIă THẨNHăPHăCNăTH Chuyên ngành: KINHăTăPHÁTăTRINă(THMăNHăGIÁ) Mưăs:ă60310105 LUNăVNăTHCăSăKINHăT Ngiăhngădnăkhoaăhc: TS. NGUYNăHOẨNGăBO TP.ăHăCHÍăMINHăậ NMă2015 LIăCAMăOAN Tôiăxinăcamăđoanălunăvnăthcăsăắôăthăhóaătácăđngăđnăgiáătrătngăthêmă caăđtăđaiătiăthƠnhăphăCnăTh” lƠăktăquăcaăquáătrìnhăhcătp,ănghiênăcuă khoaăhcăđcălpăcaăcáănhơnătôiădiăsăhngădnăca TS. NguynăHoƠngăBo. CácăsăliuăđcănêuătrongălunăvnăđcătríchădnăngunărõărƠngăvƠăđcă thuăthpătăthcăt,ăđángătinăcy,ăđcăxălỦătrungăthcăvƠăkháchăquan. KtăquănghiênăcuătrongălunăvnălƠătrungăthcăvƠăchaăđcăcôngăbătrongă btăkăcôngătrìnhănghiênăcuănƠoăkhác. TPHCM, ngày 24 tháng 04 nmă2015 Tácăgi MCăLC Trang DANHăMCăHÌNH, BNGăBIU DANHăMCăTăVITăTT PHN MăU 1 1.ăTínhăcpăthit caăđătƠi 1 2.ăMcătiêuănghiênăcu 2 3.ăiătngănghiênăcu 3 4.ăPhmăviănghiênăcu 3 5. Các công trìnhănghiênăcuăcóăliênăquan 4 6.ăPhngăphápănghiênăcu 4 6.1.ăSădngăkhungăgiáăđtădoănhƠăncăquiăđnhălƠmătiêuăchíăphơnătích 4 6.2. Xácăđnhăgiáătrătngăthêmăcaăđtăđaiăkhiăđôăthăhóa 4 6.3.ăNgunăsăliu 5 6.4.ăPhngăphápătríchădăliu 6 6.5.ăPhngăphápăphơnătích 6 7.ăKtăcuăcaălunăvn 7 CHNGă1:ăCăSăLụăTHUYTăVăÔăTHăHịA,ăTăAI,ăCÁCăYUăTă TÁCăNGăNăGIÁăTRăTNGăTHểMăCAăTăAI 8 1.1.ăLỦălunăchungăvăđôăthăhóaăvƠăđtăđai 8 1.1.1.ăKháiănimăvăđôăthăhóa 8 1.1.2. Kháiănimăvăđtăđai 10 1.1.3.ăKháiănimăđtăđôăth 10 1.1.4.ăPhơnăloiăđtăđôăth 11 1.1.5.ăKháiănimăđtăădơnăcătiăđôăth 11 1.2.ăCăsălỦălunăvăgiáătrăcaăđtăđai 12 1.2.1.ăụănghaăcaăgiáătr 12 1.2.2.ăGiáătrăcaăđtăđai 13 1.3.ăCácăphngăphápăxácăđnhăgiáăđt 14 1.3.1. Phngăphápăsoăsánhătrcătip 15 1.3.2.ăPhngăphápăthuănhp 18 1.3.3.ăPhngăphápăchitătr 20 1.3.4.ăiuăkinăápădngăcácăphngăphápăxácăđnhăgiáăđt 22 1.4.ăCácăyuătănhăhngăđnăgiáăđtăăđôăth 23 1.5.ăGiáătrătngăthêmăcaăđtăđai 24 1.6.ăCăsălỦălunăvăcácănhân tătácăđngăđnăgiáătrătngăthêmăcaăđtăđaiătrongă quáătrìnhăđôăthăhóa. 25 1.6.1.ăVătríătănhiên 25 1.6.2.ăQuyăhochăsădngăđt 26 1.6.3.ăuătăcăsăhătng 28 1.6.4.ăDoăyuătăthătrng 28 1.6.5.ăNgiăsădngăđtătrcătipăđuătăxơyădngădăán 28 1.7.ăMôăhìnhănghiênăcuăthcănghimăphơnătíchănhăhng cácăyuătăđnăgiáătră giaătngăcaăđtătrongăquáătrìnhăđôăthăhóa. 29 1.8.ăKinhănghimăcaămtăsăncătrongăquáătrìnhăđôăthăhóa 32 1.8.1.ăTiăAnh 32 1.8.2.ăTiăHƠnăQuc 34 Ktălunăchngă1 35 CHNGă2:ăTHCă TRNGăVăÔăTH HịA,ăTHăTRNGăTăAIăVÀ KTăQUăNGHIểNăCUăTHCăNGHIMăTIăTHÀNHăPHăCNăTH 37 2.1.ăTngăquanăvăthƠnhăphăCnăTh 37 2.2.ăKháiăquátăvăđôăthăhóaăvƠăthătrngăđtăđaiătiăthƠnhăphăCnăTh. 41 2.3.ăNghiênăcuăthcănghimăcácăyuătătácăđngăđnăgiáătrătngăthêmăcaăđtăđaiă tiăthƠnhăphăCnăTh. 44 2.3.1.ăMôătămuăkhoăsát. 44 2.3.2.ăThngăkêămôăt. 46 2.3.3.ăKtăquăhiăquyămôăhình. 49 2.3.4.ăThoălunăktăquămôăhình. 53 Ktălunăchngă2 55 CHNGă 3:CÁCă GIIă PHÁPă XỂYă DNGă KHUNGă GIÁă Tă KHIă Ôă THă HÓA 55 3.1.ăGiiăphápătngăth. 56 3.2.ăăxutăgiiăphápăcăth. 57 3.2.1ă.ăiăviăyuătătngăgiáădoăcôngăbăquyăhoch. 57 3.2.2.ăiăviăyuătătngăgiáădoăNhƠăncăđuătăhătng. 57 3.2.3.ăiăviăyuătătngăgiáădoăngiăsădngăđtăđuătăhătng. 58 3.2.4.ăMôăhìnhăắNôngădơnăgópăvnăbngăgiáătrăquynăsădngăđt”. 58 3.2.5. Phát huy mô hìnhăTrungătơmăKhaiăthácăquăđt. 59 3.3.ăGiiăphápăđiuătităgiáătrătngăthêmăcaăđtăđai. 59 3.3.1.ăiuătităgiáătrătngăthêmăca nhƠ,ăđtăkhiăphátătrinădăán. 59 3.3.2.ăiuătităgiáătrătngăthêmăcaăđtătrongăquáătrìnhănmăgiăquynăsădngă đt. 61 3.3.3.ă iuă tită giáă tră tngă thêmă caă đtă khiă chuynă nhngă vƠă phátă sinhă thuă nhp. 61 Ktălunăchngă3 62 PHNăKTăLUN 63 TÀIăLIUăTHAMăKHO PHăLCă1 PHăLCă2 PHăLCă3 PHăLCă4 DANHăMCăHÌNH, BNGăBIU Trang Bng 2.1. TómăttăgiáătrăcaăZ 45 Bng 2.2. Sămuătrongăvùngănghiênăcu 46 Bng 2.3. Thngăkêămôătăcácăbin 47 Bng 2.4. Ktăquăhiăquyămôăhình 50 Bng 2.5.ăTómăttămôăhình 51 Bngă2.6.ăPhơnătíchăANOVA 51 Bngă2.7.ăKimăđnhăđaăcngătuyn 52 Bngă2.8.ăKimăđnhăBreusch-Pagan-Godfrey 53 DANHăMCăTăVITăTT 1 UBND yăbanănhơnădơn 2 CLN Cơyălơuănm 3 CHN Cơyăhngănm 4 TP.CnăTh ThƠnhăphăCnăTh 5 QHXD Quyăhochăxơyădng 6 TXD uătăxơyădng 7 BS Btăđng sn 8 BSCL ngăbngăsôngăCuăLong 1 PHNăM U 1.ăTínhăcpăthităcaăđătƠi tăđaiăluônălƠăngunătƠiănguyênăquỦăcaămiăqucăgia,ălƠătăliuăsnăxută quanătrngăđă toăraăcaă ciăvtă chtăchoăsătnă tiăvƠăphátă trinăcaăxưăhiă loƠiă ngi.ăTuyănhiên,ăđtăđaiălƠăngunătƠiănguyênăthiênănhiênăcóăhn,ănênăvicăqunălỦ,ă sădngămtăcáchăhiuăquălƠăvnăđămƠătoƠnăxưăhiăquanătơmăvƠăđcăboăvăchtă chăbngăphápălut. Quáătrìnhăđôăthăhóaăđangădinăraăviătcăđănhanhăchóngătrênăcăncănhă hinănay.ăc bitălƠăăcácăkhuăvcătrungătơmăvƠăăgnăcácăthƠnhăphăln:ăDinătíchă đtă,ăđtăsnăxutăkinhădoanh,ăđtăkhuăvuiăchiăgiiătríăvƠăđtăsădngăchoănhiuă mcăđíchăkhácătngălênămnhăm.ăQuáătrìnhăđôăthăhóaăttăyuădnăđnăsăthayăđiă mcăđíchăsădngăđt, doăđóăđưălƠmătngăgiáătrătngăthêmăcaăđtăđai,ănhtălƠăđtăă vùngăvenăđô,ăđtănôngănghip . CnăThălƠămtătrongăbnătnhăthƠnhăphăthucăvùngăkinhătătrngăđimăcaă ngăbngăsôngăCuăLong, đcăthiênănhiênăuăđưiătăkhíăhu,ăcnhăquanăđnăthă nhng,ălƠmănênăsăniătingăăôngăNamăÁăvƠăthăgiiănhăvătríăđaălỦăcóănhiuă uăái.ăCnăThăđưăhiătănhngătimănngăniătriăcaăcăminăTơyăNamăBăvƠălƠă trungătơmăvnăhóa,ăkinhătă- xưăhi,ăanăninhă- qucăphòngăcaăkhuăvc,ălƠăđngălcă phátătrinăcaăvùngăngăbngăsôngăCuăLong. Doăđó,ătcăđăđôăthăhóaăăCnăThă dinăraănhanhăchóng,ăgiáătrăđtăcaăcácăkhuăvcăđôăthăhóaăgiaătngăkhôngăngng. TiăCnăThăcngănhătìnhăhìnhăchungăcaăcănc,ăgiáăđtăkhuăvcăđôăthă hóaăvƠăvenăđôăthăkhi chaăxácăđnhăđcăgiáătrătngăthêmăcaăđtăđaiăkhiăđôăthăhóaă thìăvicăgiáăđtădoănhƠăncăquyăđnhăluônăthpăhnăgiáăthcătătrênăthătrngălƠă điuăkhôngăthătránhăkhi.ăHinătngănƠyăkhôngăchălƠmăhnăchăsăphátătrinănă đnh,ăbnăvng,ăminhăbch,ăcôngăkhaiăcaăthătrngăđtăđaiămƠăcònănhăhngătiêuă ccăđnătrinăvngătngătrngăcaănnăkinhătătrongăquáătrìnhăđiămiăvƠăhiănhpă toƠnăcuăđngăthiăđyănhanhăquáătrìnhăcôngănghipăhóaăvƠăhinăđiăhóaăđtănc.ă Bênăcnhăđó,ăgiáăđtăkhôngăsátăgiáăthătrngăcònăgơyăraătìnhătrngăkhiuăkinăvăđtă 2 đaiăcaăngiădơnăngƠyăcƠngăgiaătngăvƠăkéoădƠi,ănhăhngăđnăđiăsng,ăanăninhă xưăhi.ăNhnăthcăđcăvnăđănƠy,ăBăTƠiănguyênăvƠăMôiătrngăđangătinăhƠnhă lyăỦăkinăDăthoăNghăđnhăQuyăđnhăvăkhungăgiáăđtănmă2015,ăápădng cho nhómăđtănôngănghipăvƠăphiănôngănghip. Cùngă să quană tơmă caă NhƠă ncă vƠă viă gócă đă lƠă ngiă côngă tácă trongă ngƠnhăthmăđnh,ătácăgiănhnăthyătmăquanătrngăcaăvicăxácăđnhăgiáătrătngă thêmăcaăđtăđaiăkhiăđôăthăhóaăđăgópăphnăchoăthătrngăbtăđngăsnăphátătrină năđnh,ăbnăvng,ăminhăbchăvƠăcôngăkhaiăcóăỦănghaăvôăcùngăquanătrng.ăLună vnă“ô th hóa tác đng đn giá tr tng thêm ca đt đai ti thành ph Cn Th” lƠănălcăcaătácăgiătrongăvicăđiuătra,ăkhoăsátăthătrng,ăxácăđnh,ăthmăđnhăgiáă đtăđaiăvƠătìmăraănhngănguyênănhơnătácăđngăđnăgiáătrătngăthêmăcaăđtăđaiăkhiă đôăthăhóaătiăthƠnhăphăCnăTh.ăTácăgi nghiênăcuăvnăđănƠyăhyăvngăsălƠăcă săkhoaăhcăđángătinăcyăđăcácăcăquanăqunălỦănhƠăncăquiăđnhăkhungăgiáăđtă phùăhpăviăgiáăthătrngăvƠăhochăđnh, laăchnăchínhăsáchăquyăhochăphùăhp.ă ngăthiăcngăgiúpăchoăcácănhƠăđuătăcóăcáiănhìnătngăquanăvăgiáătrăthcăcaăbtă đngăsnăđăcóăgiiăphápăđuătăvƠăkinhădoanhăhiuăqu. 2.ăMcătiêuănghiênăcu Lunăvnătpătrungănghiênăcuăcácăvnăđăsau: Thănht,ăcungăcpăthôngătinăthcătăvăgiáăđtăđaiătrongăphmăviănghiênăcuă caăđătƠi; Thăhai, phơnătíchăthcătrngăgiáăđt caăcácăqun,ăhuynătrênăđaăbƠnăthƠnhă phăCnăTh; Thăba, xácăđnh các yu tăchínhănhăhngăđnăgiáătrătngăthêmăcaăđtă đaiădoăđôăthăhóaămangăliăđăgiúpăchoăvicăthmăđnhăgiáătrăđtăđaiăđcăthunăliă và chính xác. Gópăphn giúpăchoăchínhăquynăđaăphngăcóăgiiăphápăhuăhiu đă đnhăgiáăđtăthíchăhp,ătăđóătinătiăvic qunălỦăth trngăđtăđaiăhiuăquăhn,ă bngăvicăphátăhuyăcácăyuătătácăđngătíchăccăvƠăhnăchăđnămcăthpănhtăcácă yuătătiêuăcc; [...]... ngh 13 1.2 - tính giá 14 dùng trong ( 1.3 ) 15 - 09 1.3.1 -CP ngày 15/5/2014) 16 - - - dân trí); 17 công; - So sánh, phân tích thông tin: = ± 18 - -CP; 1.3 -CP ngày 15/5/2014) giá cho thuê t 19 - tài chín = tính - = 20 1.3.3 -CP ngày 15/5/2014) 21 = - mòn p, bên ngoài) 22 = Gi = 1.3 Theo - 23 - - - C 1.4 Các g 24 1.5 25 nhân a 1.6 K mang i ; các 26 ; ; T 1.6 : hình thành các 27 i giá trên 28 1.6... ts d ch v t i là t th xu t, kinh doanh phi nông kinh doanh phi nông nghi không p i là t 5 2014 09 64 , Ghi chú An Bình, An Hòa, An Khánh, Xuân 73 An T 70 119 Ô Môn trung tâm trung tâm 31 t 34 32 40 32 Thành, 34 9 tâm 64 465 ven 6 : t nông nghi nông thôn, s t th th ng d t th xu t, kinh doanh phi nông m i, d ch v t i nông thô nghi p t t i nông thô t ts nx v t i t th m không ph ts d ch v t i là t th xu . 1.4.ăCácăyuătănhăhngăđn giá đtă đô th 23 1.5. Giá trătng thêm caăđt đai 24 1.6.ăCăsălỦălunăvăcácănhân t tác đngăđn giá trătng thêm caăđt đai trongă quáătrình đô th hóa. 25 1.6.1.ăVătríătănhiên. Doăđó,ătcăđ đô th hóa ăCnăThă dinăraănhanhăchóng, giá trăđtăcaăcácăkhuăvc đô th hóa giaătngăkhôngăngng. TiăCnăThăcngănhătìnhăhìnhăchungăcaăcănc, giá đtăkhuăvc đô thă hóa vƠăven đô thăkhi chaăxácăđnhăđc giá trătng thêm caăđt đai khi đô th hóa thìăvic giá đtădoănhƠăncăquyăđnhăluônăthpăhn giá thcătătrênăthătrngălƠă điuăkhôngăthătránhăkhi.ăHinătngănƠyăkhôngăchălƠmăhnăchăsăphátătrinănă đnh,ăbnăvng,ăminhăbch,ăcôngăkhaiăcaăthătrngăđt đai mƠăcònănhăhngătiêuă ccăđnătrinăvngătngătrngăcaănnăkinhătătrongăquáătrìnhăđiămiăvƠăhiănhpă toƠnăcuăđngăthiăđyănhanhăquáătrìnhăcôngănghip hóa vƠăhinăđi hóa đtănc.ă Bênăcnhăđó, giá đtăkhôngăsát giá thătrngăcònăgơyăraătìnhătrngăkhiuăkinăvăđtă 2. khung giá đtăphùăhpăvi giá thătrng. Trong chngă1 tác giătrìnhăbƠyăcăsălỦăthuytă v đô th hóa, ăđt đai, giá trăcaăđt đai, ăcácăphngăphápăxácăđnh giá đt đai và nhng nhân t tác đng giá trătng thêm caăđt đai. ăTiăchngă2