Đang tải... (xem toàn văn)
Những quy định của Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản
Những quy định Nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Sau đổi năm 1986, Việt Nam có nhiều thay đổi sách kinh tế thực tế giành nhiều thành công lớn tăng trưởng phát triển kinh tế Chính sách đất đai thay đổi lớn nhằm phù hợp với chuyển dịch kinh tế, đáp ứng kịp q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa Trong thời gian đầu q trình đổi mới, trước khó khăn yêu cầu lương thực nên sách đất đai chủ yếu tập trung vào sản xuất nông nghiệp Sau vượt qua khó khăn trở thành nước xuất lương thực có tầm cỡ giới, với mục tiêu chọn phát triển công nghiệp dịch vụ, giảm dần tỷ trọng nông nghiệp, sách đất đai có xu hướng tạo điều kiện thuận lợi mở đường cho phát triển công nghiệp dịch vụ Trước q trình thị hóa phát triển mạnh mẽ kinh tế, luật sách liên quan tới đất đai liên tục bổ sung, sửa đổi nhanh chóng trở lên lạc hậu có nhiều điểm khơng phù hợp với thời Điều gây nhiều vấn đề tham nhũng, lãng phí, tranh chấp, kiện cáo làm giảm hiệu sử dụng đất Là quốc gia phát triển, đất đai nhân tố đầu vào quan trọng tăng trưởng phát triển kinh tế, tranh chấp bất ổn sách đất đai có tác động xấu tới môi rường kinh doanh gây cản trở mạnh tới phát triển tổng thể kinh tế - xã hội Bài viết phân tích bất cập sách đất đai hệ sách Những quy định Nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản QUY ĐỊNH VỀ THÀNH LẬP CÔNG TY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Căn pháp luật Luật đất đai năm 2003 Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản; Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 Bộ xây dựng hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 1.2 Đối tượng 1.2.1 Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh: Nhà, cơng trình xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng đưa vào kinh doanh, bao gồm: cơng trình dân dụng; cơng trình cơng nghiệp; cơng trình giao thơng; cơng trình thủy lợi; cơng trình hạ tầng kỹ thuật, trừ số loại nhà, cơng trình xây dựng sau đây: nhà công vụ; trụ sở quan nhà nước; công trình bí mật nhà nước; cơng trình an ninh, quốc phịng; cơng trình cơng nhận di tích lịch sử, văn hoá, danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhà nước cơng trình khác mà pháp luật không cho phép kinh doanh Quyền sử dụng đất tham gia thị trường bất động sản theo quy định pháp luật đất đai Bất động sản nhà, cơng trình xây dựng quyền sử dụng đất quy định khoản 1, khoản Điều phải có đủ điều kiện theo quy định Điều Luật Kinh doanh bất động sản đưa vào kinh doanh Những quy định Nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản Căn tình hình thực tế phát triển kinh tế - xã hội thị trường bất động sản, Thủ tướng Chính phủ điều chỉnh, bổ sung loại bất động sản đưa vào kinh doanh bất động sản khác quy định điểm c khoản Điều Luật Kinh doanh bất động sản cho phù hợp với tình hình thực tế 1.2.2 Chủ thể kinh doanh Điều 13 Luật Doanh nghiệp 2005 quy định: Tổ chức, cá nhân Việt Nam, tổ chức, cá nhân nước ngồi có quyền thành lập quản lý doanh nghiệp Việt Nam theo quy định Luật này, trừ trường hợp quy định khoản Điều Tổ chức, cá nhân sau không quyền thành lập quản lý doanh nghiệp Việt Nam: • Cơ quan nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân Việt Nam sử dụngtài sản nhà nước để thành lập doanh nghiệp kinh doanh thu lợi riêng cho quan, đơn vị mình; • Cán bộ, cơng chức theo quy định pháp luật cán bộ, côngchức; • Sĩ quan, hạ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp,công nhân quốc phòng quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân Việt Nam; sĩ quan, hạ sĩ quan chuyên nghiệp quan, đơn vị thuộc Cơng an nhân dân Việt Nam; • Cán lãnh đạo, quản lý nghiệp vụ doanh nghiệp 100% vốn sở hữu nhà nước, trừ người cử làm đại diện theo uỷ quyền để quản lý phần vốn góp Nhà nước doanh nghiệp khác; • Người chưa thành niên; người bị hạn chế lực hành vi dân bị lực hành vi dân sự; • Người chấp hành hình phạt tù bị Toà án cấm hành nghề kinh doanh; • Các trường hợp khác theo quy định pháp luật phá sản Tổ chức, cá nhân có quyền mua cổ phần cơng ty cổ phần, góp vốn vào công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh theo quy định Luật này, trừ trường hợp sau: • Cơ quan nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân Việt Nam sử dụng tài sản nhà nước góp vốn vào doanh nghiệp để thu lợi riêng cho quan, đơn vị mình; • Các đối tượng khơng góp vốn vào doanh nghiệp theo quy định pháp luật cán bộ, công chức Những quy định Nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản Tham chiếu với quy định nêu trên, bạn viên chức nhà nước bạn có quyền góp vốn thành lập doanh nghiệp 1.3 Vốn pháp định Doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định (sáu) tỷ đồng Việt Nam Việc xác nhận vốn pháp định doanh nghiệp, hợp tác xã thực theo quy định pháp luật doanh nghiệp, hợp tác xã đăng ký kinh doanh Đối với doanh nghiệp thành lập hồ sơ xác nhận vốn pháp định gồm có: Biên góp vốn cổ đông sáng lập công ty cổ phần thành viên sáng lập cơng ty trách nhiệm hữu hạn (TNHH) có từ hai thành viên trở lên; định giao vốn chủ sở hữu công ty TNHH thành viên mà chủ sở hữu tổ chức; đăng ký vốn đầu tư chủ sở hữu doanh nghiệp doanh nghiệp tư nhân công ty TNHH thành viên mà chủ sỡ hữu cá nhân; Trường hợp số vốn góp tiền phải có văn xác nhận Ngân hàng Thương mại phép hoạt động Việt Nam số tiền ký quỹ thành viên sáng lập Số tiền ký quĩ tối thiểu phải số vốn góp tiền thành viên sáng lập giải ngân sau doanh nghiệp cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh Trường hợp số vốn góp tài sản phải có chứng thư tổ chức có chức định giá hoạt động Việt Nam kết định giá tài sản đưa vào góp vốn Chứng thư phải cịn hiệu lực tính đến ngày nộp hồ sơ quan đăng ký kinh doanh Trong trình hoạt động, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải trì mức vốn điều lệ không thấp mức vốn pháp định (kể doanh nghiệp cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh bất động sản trước ngày Nghị định 153/2007/NĐ-CP có hiệu lực) Tổ chức, cá nhân trực tiếp xác nhận vốn pháp định liên đới chịu trách nhiệm tính xác, trung thực số vốn thời điểm xác nhận 1.4 Quy trình thành lập 1.4.1 Chuẩn bị trước thành lập -Chuẩn bị chứng minh nhân dân (hoặc giấy tờ tương đương khác), kèm theo 01 photo có trị thực CMND thời gian không 03 tháng -Lựa chọn tên cơng ty (Tên khơng trùng lắp hồn tồn với đơn vị thành lập trước đó) Những quy định Nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản -Chọn địa trụ sở thuộc quyền sử dụng hợp pháp doanh nghiệp (Không cần hợp đồng thuê mặt bằng) -Tư vấn tên công ty: (Lựa chọn tên tra cứu tên) -Lựa chọn vốn điều lệ phù hợp với quy mô công ty ngành nghề đăng ký kinh doanh -Lựa chọn người đại diện theo pháp luật doanh nghiệp -Lựa chọn ngành nghề kinh doanh chuẩn hoá theo quy định pháp luật đăng ký kinh doanh 1.4.2 Quy trình thành lập doanh nghiệp -Đăng ký cấp giấy phép kinh doanh với quan đăng ký kinh doanh cụ thể người SDĐ phải có GCNQSDĐ -Đăng ký dấu trịn doanh nghiệp quan công an -Đăng ký mã số thuế với quan thuế -Đăng ký mã số xuất nhập (nếu cần) 1.4.3 Thủ tục sau thành lập -Tiến hành đăng ký thuế ban đầu với quan thuế chuyên quản thời hạn quy định ghi phiếu chuyển mã số thuế -Tiến hành mua hoá đơn GTGT với quan thuế -Thực hệ thống sổ sách kế toán hoạt động theo quy định pháp luật hành 1.5 Phạm vi hoạt động Tổ chức, cá nhân nước kinh doanh bất động sản phạm vi sau đây: -Đầu tư xây dựng nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua; -Thuê nhà, cơng trình xây dựng th lại; -Đầu tư cải tạo đất đầu tư cơng trình hạ tầng đất thuê thuê đất có hạ tầng; -Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư cơng trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho th; thuê quyền sử dụng đất có hạ tầng thuê lại Những quy định Nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản Tổ chức, cá nhân nước kinh doanh dịch vụ bất động sản phạm vi sau đây: -Dịch vụ môi giới bất động sản; -Dịch vụ định giá bất động sản; -Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; -Dịch vụ tư vấn bất động sản; -Dịch vụ đấu giá bất động sản; -Dịch vụ quảng cáo bất động sản; -Dịch vụ quản lý bất động sản 1.6 Điều kiện chứng hành nghề Tổ chức, cá nhân: -Khi kinh doanh dịch vụ mơi giới bất động sản phải có người có chứng mơi giới bất động sản; -Khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có hai người có chứng định giá bất động sản; -Khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có hai người có chứng mơi giới bất động sản, có dịch vụ định giá bất động sản phải có hai người có chứng định giá bất động sản 1.7 Điều kiện tính công khai, minh bạch Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản (trừ dự án nhà xã hội theo Luật Nhà ở) theo quy định sau: Bất động sản phải đủ điều kiện theo quy định pháp luật đem bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua; Chủ đầu tư tự thành lập sàn giao dịch lựa chọn sàn giao dịch bất động sản đơn vị khác thành lập để giới thiệu bất động sản thực giao dịch bất động sản; Sàn giao dịch bất động sản phải công khai thông tin (theo quy định Điểm phần IV Thông tư này) bất động sản cần bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua sàn giao dịch để khách hàng biết đăng ký giao dịch Thời gian thực công khai tối thiểu 07 (bảy) ngày Sàn giao dịch Trong thời hạn nêu trên, thông tin tên dự án, loại, số lượng bất động sản, địa điểm thời gian tổ chức việc bán, chuyển Những quy định Nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải đăng tải tối thiểu 03 (ba) số liên tiếp tờ báo phát hành địa phương, tối thiểu 01 (một) lần đài truyền hình địa phương nơi có dự án trang web (nếu có) Sàn giao dịch bất động sản Chi phí đăng tải thông tin chủ đầu tư (hoặc chủ sở hữu) chi trả; Khi hết thời hạn công khai theo quy định Điểm Phần này, chủ đầu tư (hoặc sàn giao dịch bất động sản uỷ quyền) tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản cụng khai Trường hợp loại bất động sản có từ (hai) khách hàng đăng ký trở lên số khách hàng đăng ký nhiều số lượng bất động sản chủ đầu tư (hoặc sàn giao dịch bất động sản uỷ quyền) phải thực việc lựa chọn khách hàng theo phương thức bốc thăm đấu giá Việc đặt cọc trước triển khai bốc thăm đấu giá bất động sản bên thoả thuận theo quy định pháp luật; Việc đấu giá bất động sản sàn giao dịch thực theo quy định pháp luật bán đấu giá tài sản; Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm xác nhận bất động sản doanh nghiệp kinh doanh bất động sản giao dịch qua sàn (theo mẫu phụ lục 4) để xác nhận bất động sản giao dịch theo quy định pháp luật; Đối với bất động sản tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản mà giao dịch qua Sàn giao dịch bất động sản khơng bắt buộc phải công khai thông tin theo quy định Điểm Phần SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Khái niệm Sự phát triển TT BĐS làm cho sản xuất HH BĐS ngày phát triển chun mơn hố hơn, số lượng HH ngày nhiều Tuy nhiên loại hàng hố BĐS lại có đặc tính khơng di dời được, nơi bán khơng có diện hàng hố Khơng vậy, TT BĐS TT khơng hồn hảo thiếu thơng tin, để người bán người mua có nhu cầu gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức chợ Chợ khác với chợ thông thường, khơng bày bán sản phẩm mà trưng bày thông tin để người bán người mua tham khảo Nhờ điểm khác biệt nên người ta đặt cho tên "sàn giao dịch bất động sản" Theo khoản Điều Luật kinh doanh bất động sản sàn giao dịch hiểu sau: "Sàn giao dịch bất động sản nơi diễn giao dịch bất động sản cung cấp dịch vụ cho kinh doanh bất động sản" SGD BĐS mơ hình hoạt động tổng hợp,các chủ thể tham gia giao dịch sàn cung cấp đầy đủ dịch vụ cách nhanh gọn chuyên nghiệp khép kín Đặc biệt bảo đảm tính minh bạch, chuẩn xác, hữu hiệu cho công việc quản điều tiết nhà nước Những quy định Nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản 2.2 Qui định nhà nước sàn giao dịch bất động sản Theo mục “luật kinh doanh bất động sản quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa việt nam số 63/2006/QH11 ngày 39 tháng 06 năm 2006” nêu rõ: Điều 56 Nguyên tắc tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản thuê sàn giao dịch bất động sản tổ chức, cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh bất động sản Sàn giao dịch bất động sản phải pháp nhân Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản sàn giao dịch phải có tư cách pháp nhân sử dụng tư cách pháp nhân doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản để hoạt động Hoạt động sàn giao dịch bất động sản phải công khai, minh bạch tuân thủ pháp luật Sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản phải chịu trách nhiệm hoạt động sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, địa chỉ, biển hiệu phải thơng báo việc thành lập phương tiện thông tin đại chúng; trước hoạt động phải thông báo với quan nhà nước có thẩm quyền địa phương Điều 57 Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản Đáp ứng điều kiện theo quy định khoản Điều Luật Có quy chế hoạt động sàn giao dịch bất động sản Có sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động sàn giao dịch bất động sản Có người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản đáp ứng điều kiện Chính phủ quy định Điều 58 Nội dung hoạt động sàn giao dịch bất động sản Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản Môi giới bất động sản Định giá bất động sản Tư vấn bất động sản Quảng cáo bất động sản Những quy định Nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản Đấu giá bất động sản Quản lý bất động sản Điều 59 Kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định Luật Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thực giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm công khai, minh bạch quyền lợi bên Điều 60 Quyền người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản Quản lý, điều hành hoạt động sàn giao dịch bất động sản Yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp thơng tin có liên quan đến bất động sản theo quy định pháp luật Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu bất động sản đưa lên sàn giao dịch bất động sản Từ chối đưa lên sàn giao dịch bất động sản bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh Thu tiền dịch vụ khách hàng có bất động sản đưa lên sàn giao dịch bất động sản Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại lỗi khách hàng gây Các quyền khác theo quy định pháp luật Điều 61 Nghĩa vụ người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản Bảo đảm bất động sản đưa lên sàn giao dịch phải có đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh Cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản chịu trách nhiệm thông tin, tài liệu cung cấp Cung cấp dịch vụ bất động sản sàn giao dịch bất động sản Bảo đảm sở vật chất, kỹ thuật điều kiện hoạt động sàn giao dịch bất động sản Bảo đảm để sàn giao dịch bất động sản hoạt động nội dung đăng ký; thực chế độ báo cáo theo quy định pháp luật chịu kiểm tra, tra quan nhà nước có thẩm quyền; thực nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ tài khác theo quy định pháp luật Bồi thường thiệt hại lỗi gây Những quy định Nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản Các nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật Điều 62 Quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản Tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản có quyền sau đây: a) Yêu cầu cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến bất động sản; b) Yêu cầu cung cấp dịch vụ bất động sản; c) Yêu cầu sàn giao dịch bất động sản bồi thường thiệt hại lỗi sàn giao dịch bất động sản gây ra; d) Các quyền khác theo quy định pháp luật Tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản có nghĩa vụ sau đây: a) Thực quy chế hoạt động sàn giao dịch bất động sản; b) Trả tiền dịch vụ cho sàn giao dịch bất động sản; c) Bồi thường thiệt hại lỗi gây ra; d) Các nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật NHỮNG BẤT CẬP CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Thị trường bất động sản có sản phẩm HH BĐS – loại HH đặc biệt có giá trị lớn Chính mà vấn đề lợi nhuận kinh doanh mặt hàng hấp dẫn Tuy nhiên, với đặc tính riêng TT BĐS đặc biệt vấn đề khơng hồn hảo thị trường làm cho hệ thống thông tin thị trường không công khai, minh bạch rõ ràng Đây điều kiện cho giao dịch ngầm diễn phổ biến, sản phẩm hàng hố khơng đủ tiêu chuẩn chất lượng tính pháp lí đem giao dịch thị trường nhà môi giới không chuyên hoạt động trái với quy định pháp luật mục đích lợi nhuận gây thiệt hại cho người mua Một tiêu điểm không kể mơi trường khơng hồn hảo ni dưỡng nhà đầu Nếu nhà đầu hoạt động theo nghĩa góp phần làm cho thị trường BĐS hoạt động nhộn nhịp với giao dịch mua bán lại Nhưng vấn đề bàn luận nhà đầu trốn lậu thuế mà người ta thường gọi "buôn lậu BĐS", họ dùng thủ đoạn để tạo "cơn sốt đất giả tạo" để kích thích thị trường, nhằm tiêu thụ sản phẩm họ Song, bên cạnh họ tìm cách trốn thuế nhà nước, điều gây thiệt hại lớn cho nhà đầu tư, cho khách hàng, cho nhà nước, cho TT BĐS 3.1 Chính sách chưa tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển Một khiếm khuyết nhận thức nói chung tầm quan trọng thị trường BĐS Chúng ta nói BĐS thị trường mang tính “đầu kéo”, đồng đầu tư vào kéo theo nhiều đồng đầu tư khác 10 Những quy định Nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản hiểu, làm Do đó, sách, coi trọng dẫn đến hành động lĩnh vực yếu Nhiều sách đưa chưa kích thích, chưa tạo điều kiện tối đa cho thị trường BĐS phát triển Nhiều sách khác liên quan đến thị trường BĐS, từ sách đất đai đến sách đầu tư xây dựng bản, tài chính, thuế khóa, mua bán, tạo lập BĐS… hạn chế Đất đai yếu tố đầu vào quan trọng BĐS khó khăn, Luật Đất đai bất cập làm ảnh hưởng nguồn cung khiến việc tạo lập BĐS kéo dài Ngay lĩnh vực bán nhà cho Việt kiều hay cho người nước ngồi… gần đưa số sách thí điểm định 3.2 Về khung pháp lý thị trường Cơng tác quản lí điều tiết nhà nước TT BĐS yếu, thiếu biểu hệ thống quản lý bất động sản từ trung ương đến địa phương chưa đảm bảo thống đồng Một số yếu tố có ảnh hưởng lớn đến hình thành phát triển thị trường bất động sản vấn đề quản lý đất đô thị, quy hoạch xây dựng đô thị, đầu tư xây dựng cơng trình cịn bị chia cắt, thiếu quản lý quan thống dẫn tới tình trạng chồng chéo, trùng lặp cơng tác quản lý thị trường bất động sản Điều thể qua thực trạng thị trường BĐS minh bạch với tồn TP HCM thủ đô Một nguyên nhân dẫn đến trạng hệ thống văn pháp luật nhiều mâu thuẫn, chồng chéo khơng đồng nên khơng kiểm sốt TT BĐS, lại khơng xử lí trường hợp vi phạm thiếu chế tài cụ thể Khung pháp lý thị trường bất động sản bước hoàn thiện, bổ sung, sửa đổi nhiều vấn đề bất cập cần sửa đổi, bổ sung Trong có chế sách quan trọng sách huy động nguồn tài dài hạn để phát triển thị trường bất động sản, sách thuế giao dịch, thuế tài sản cần sớm nghiên cứu ban hành nhằm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh ổn định, khắc phục tình trạng tham gia thực giao dịch mua, bán, chuyển nhượng trái quy định pháp luật làm thất thoát nguồn thu cho ngân sách Tính minh bạch thị trường bất động sản tất khâu hoạt động thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập bất động sản đến hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho th bất động sản cịn có nhiều hạn chế Tình trạng đầu cơ, mua bán "ngầm", trốn lậu thuế phổ biến nhiều địa phương, đặc biệt đô thị lớn dẫn tới hoạt động thị trường bất động sản thiếu bền vững ổn định Để thực mục tiêu công khai, minh bạch hoạt động giao dịch bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản có quy định tổ chức kinh doanh bất động sản phải bán bất động sản thông qua sàn giao dịch, quy định này chưa triển khai 11 Những quy định Nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản Tính cạnh tranh thị trường bất động sản thấp, đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư quy định số văn quy phạm pháp luật, nhiên việc áp dụng thực tiễn cịn nhiều hạn chế, chí có vấn đề chưa triển khai (việc giao đất thông qua đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án quy định Luật Đất đai năm 2003 đến chưa có dự án lựa chọn chủ đầu tư theo phương thức này) Giá bất động sản cao so với mặt thu nhập người dân mức phát triển kinh tế giá trị thực bất động sản, từ làm ảnh hưởng trực tiếp đến q trình phát triển kinh tế - xã hội làm cho việc tạo lập nhà phần lớn người thu nhập thấp gặp nhiều khó khăn Từ dẫn phân hóa xã hội, khoảng cách giàu nghèo ngày lớn dẫn đến ổn định xã hội Cơ chế đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư vấn đề tồn bất cập phải tiếp tục hoàn thiện để khắc phục tình trạng khiếu kiện đơng người, kéo dài xảy số địa phương Công tác lập quản lý quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị điểm dân cư nông thôn cần phải tiếp tục nghiên cứu để tránh chồng chéo, giảm bớt thủ tục, gây lãng phí thời gian chi phí Nhà nước nhà đầu tư Hệ thống sở hạ tầng yếu kém, đặc biệt hệ thống giao thông làm giảm sức hút quy mô thị trường bất động sản Những dự án phát triển bất động sản chủ yếu tập trung khu vực trung tâm đô thị, việc phát triển bất động sản khu vực xa trung tâm nơi có sở hạ tầng yếu cịn hạn chế, quy mô hội đầu tư thị trường bất động sản chưa thực mở rộng tất vùng, miền khác địa bàn nước 3.3 Về chủ thể tham gia thị trường Tính bình đẳng đối tượng tham gia thị trường chưa thực đảm bảo Mặc dù chế, sách hoạt động đầu tư nói chung quy định thống Luật Đầu tư, nhiên chủ thể tham gia thị trường bất động sản chưa thực hoạt động theo chế (giữa tổ chức, cá nhân nước với tổ chức, cá nhân nước ngồi cịn có khác biệt chế giao đất, cho thuê đất quy trình thẩm định, cấp giấy chứng nhận đầu tư, đăng ký kinh doanh bất động sản tham gia thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản) Việc phát triển thị trường bất động sản cịn mang tính tự phát, thiếu chiến lược, kế hoạch cụ thể Thời gian vừa qua thị trường bất động sản phát triển chưa đảm bảo cân đối, nhà đầu tư tập trung quan tâm dự án nhà ở, dự án khu đô thị để bán cho người có thu nhập cao Trong dự án nhà để bán trả dần cho thuê dành cho đối tượng có mức thu nhập thấp chưa quan tâm mức Thị trường nhà cho thuê chưa phát triển tương xứng với nhu cầu xã hội địi hỏi cần phải có giải pháp can thiệp để thúc đẩy thị trường bất động sản phát 12 Những quy định Nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản triển đồng theo yêu cầu xã hội Ngược lại, có địa phương phát triển bất động sản tràn lan, tự phát, thiếu định hướng dẫn tới tình trạng "đóng băng" cục thị trường bất động sản số địa phương Thực tế số địa phương vừa qua cho thấy có nhiều dự án kinh doanh bất động sản bị đình trệ triển khai chậm so với tiến độ quy định Tình trạng xảy nhiều nguyên nhân, phải kể đến số lý chủ yếu chủ đầu tư dự án chưa đánh giá nhu cầu thị trường, chủ đầu tư thiếu lực, kinh nghiệm khả huy động tài gặp khó khăn bồi thường, giải phóng mặt Cơng tác kiểm tra, kiểm sốt xử lý vi phạm hoạt động thị trường bất động sản, hoạt động giao dịch bị bng lỏng Nhiều sách có hiệu lực việc hướng dẫn triển khai chậm Hệ thống tổ chức quản lý hoạt động thị trường bất động sản từ Trung ương chưa thực hoàn chỉnh Việc phân cấp quản lý phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng cho quyền cấp quận, huyện hợp lý, nhiên điều kiện trình độ, lực chuyên môn đội ngũ cán bộ, công chức để thực thi nhiệm vụ giao nhiều bất cập, địi hỏi cần sớm có chế khắc phục 3.4 Về vốn pháp định Nhiều quy định vốn pháp định khơng phù hợp, gây khó khăn lớn cho doanh nghiệp thành lập hoạt động kinh doanh Chẳng hạn, Nghị định 153/CP (27/10/2007) Chính phủ quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định tối thiểu tỷ đồng Sau đó, Bộ Xây dựng lại ban hành Thơng tư số 13/TT-BXD ngày 21/05/2008 lại giải thích quy trình xác nhận vốn pháp định rối rắm, “phải có xác nhận ngân hàng thương mại họat động Việt Nam số tiền ký quỹ thành viên sáng lập”(Mục 1.1.2 Thông tư 13/TT-BXD) Ở có nhầm lẫn khái niệm vốn pháp định tiền ký quỹ, trường hợp góp vốn tài sản phải có chứng thư định giá bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản phải có văn xác nhận tổ chức kiểm toán Những quy định làm cho vấn đề xác nhận vốn pháp định trở nên phức tạp, tốn không cần thiết cho nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Trên thực tế, nước ta, có khoảng 30.000 doanh nghiệp có chức kinh doanh doanh bất động sản có doanh nghiệp đáp ứng quy trình xác nhận vốn pháp định Bộ Xây dựng? Ngồi với quy định vốn pháp định có tỉ đồng doanh nghiệp BĐS ước tính văn phịng, ơtơ đứt tỉ đồng, trả lương chi phí khác vốn cịn lại chưa đủ mua hộ Ở Hà Nội, hộ trung bình 7-8 tỉ đồng Quy định hàng loạt ngành nghề kinh doanh phải có vốn pháp định nêu vấn đề giám sát, quản lý doanh nghiệp trì mức vốn ngành nghề sau đăng ký kinh doanh cịn nhiều điều phải bàn tính hiệu Cơ quan có chức giám sát mức vốn doanh nghiệp? Nếu nhà đầu tư gian dối lách luật cách vay mượn tiền bỏ vào ngân hàng, thành lập doanh nghiệp xong rút trả lại cho chủ nợ giải sao? Mặc dù Chính phủ ban hành Nghị định số 13 Những quy định Nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản 53/CP ngày 04/04/2007 quy định xử phạt hành lĩnh vực đầu tư, đăng ký kinh doanh… Khoản Điều 32 Nghị định quy định mức phạt tiền từ 7.000.000 đồng đến 10.000.000 triệu đồng hành vi khơng trì mức vốn pháp định doanh nghiệp kinh doanh ngành nghề phải có vốn pháp định Nhưng sau năm thực thi Nghị định 53/CP, khơng có nhiều doanh nghiệp bị phát xử phạt hành hành vi vi phạm Đến thời điểm này, hầu hết địa phương trực tiếp thực thi Luật Doanh nghiệp đạo luật chuyên ngành khác có liên quan đến vốn pháp định lúng túng khâu quản lý, kiểm tra xử phạt doanh nghiệp vi phạm mức vốn pháp định cách thức quản lý doanh nghiệp ngành nghề Kết cục Doanh nghiệp lo đối phó cho xong quy định đó, cịn quan chức lại lơ công tác hậu kiểm, làm giảm tính hiệu pháp luật, đồng thời ảnh hưởng đến phát huy nội lực nhân dân 3.5 Về việc huy động vốn Nguồn tài cho BĐS chủ yếu tập trung vào vay ngân hàng Huy động vốn khách hàng bị khống chế Luật Nhà Luật Kinh doanh BĐS, thời điểm định huy động lượng huy động bị hạn chế Những định chế tài quỹ đầu tư BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở… cịn manh nha, có ý tưởng nghiên cứu chưa đưa Đất kém, tiền nên thị trường BĐS VN chưa phát triển bền vững nhu cầu xã hội lớn Nhưng vấn đề cần nhấn mạnh đội ngũ doanh nghiệp BĐS VN thiếu chuyên nghiệp, quy mơ nhỏ bé Trong đó, luật pháp chưa có quy định để sàng lọc tay chơi nghiệp dư, khơng đủ lực tài khỏi sân chơi để khuyến khích doanh nghiệp hội tụ lại với thành doanh nghiệp lớn có đầy đủ lực chun mơn, kiến thức tài 3.6 Về sàn giao dịch bất động sản 3.6.1 Khái quát tồn thực trạng hoạt động hệ thống sàn giao dịch bất động sản Các SGD BĐS đời để thúc đẩy cho thị trường BĐS, giúp nhà nước thực chức quản lí điều tiết thị trường Tuy nhiên, phụ thuộc SGD vào thị trường lại trở ngại làm cho SGD không phát huy hết chức vai trị để góp phần làm cho TT BĐS phát triển lành mạnh ổn định bền vững Các sàn giao dịch BĐS giai đoạn thử nghiệm nên vừa hoạt động vừa rút kinh nghiệm Hiện sàn giao dịch BĐS mọc lên nhiều "nấm mọc sau mưa" hiệu hoạt động lại hoàn toàn ngược lại Bởi: Theo quy định đến năm 2009, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bắt buộc phải đưa sản phẩm vào sàn giao dịch Nhưng chưa có chế tài cụ thể đối 14 Những quy định Nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản với doanh nghiệp không giao dịch qua sàn Bên cạnh đó, sàn có hoạt động theo quy định hay không, thông tin sàn cung cấp minh bạch hay không chưa có quy định chế tài cụ thể Hiện Bộ Xây dựng soạn thảo Tuy nhiên, theo dự thảo với mức xử phạt cao 500 triệu đồng chưa đủ sức răn đe Đó khơng phải số tiền q lớn dự án bất động sản.Thêm vào đó, sàn quyền xác nhận vào giấy tờ mua bán thay cho công chứng, hồ sơ pháp lý thức để người giao dịch thực thủ tục khác Nếu khơng quản lý tốt dẫn tới tiêu cực, sàn ngồi bán xác nhận Ngồi ra, Sở Xây dựng địa phương chưa có phịng ban cụ thể đứng quản lý sàn Chỉ có đơn vị quản lý, thơng tin thị trường thu thập, báo cáo thường xuyên, ấy, người có nhu cầu thực có điều kiện tham khảo thông tin quy hoạch, dự án, giá cách xác Việc thành lập sàn mang tính đối phó với quy định pháp luật Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày tháng năm 2007 dự kiến đến hết quý I năm 2009 giao dịch BĐS chủ thể kinh doanh BĐS giao dịch sàn Vì cơng ty địa ốc đua mở sàn sở nâng cấp trung tâm giao dịch BĐS từ trước Vì nên hoạt động sàn chẳng khác trung tâm môi giới Các sàn thực hoạt động kinh doanh việc mua sỉ bán lẻ sản phẩm HH BĐS, mà có lợi nhuận họ lại tung hàng hoá bán phá giá thị trường Điều gây khó khăn cho chủ đầu tư sàn giao dịch khác Còn trường hợp sàn chủ đầu tư thành lập thực cơng việc mua bán hàng hố độc quyền cơng ty mẹ Vì nên có chuyện tất sản phẩm dự án niêm yết sàn phải có chuyện xét duyệt đơn xin mua lãnh đạo Tổng cơng ty khách hàng mua sản phẩm (đây thực tế diễn dự án chủ đầu tư trục đường 70, Từ Liêm – Hà Nội) Do SGD trực thuộc tổng cơng ty nên khách hàng khơng có hội tìm kiếm thơng tin dự án Hoạt động SGD BĐS nấc thang trung gian nên chủ đầu tư bảo sàn mà thực Các sàn việc bán theo giá chủ đầu tư ấn định để hưởng hoa hồng từ 1%- 2% Đối với người có BĐS bán lẻ bán không cần phải qua nghiệp vụ thẩm định giá Các thông tin niêm yết sàn khơng bảo đảm xác hồn tồn Mỗi sàn công bố số giá khác nhau, thông tin sàn đối tượng không thống Mặc dù SGD BĐS đời giao dịch BĐS thực chủ yếu thông qua trung tâm GD BĐS Vì mà phần lớn giao dịch BĐS phi thức Theo ước tính chuyên gia, loại giao dịch chiếm khoảng 60% tổng số lượng giao dịch BĐS Đây mơi trường nuôi dưỡng nhà đầu trốn thuế tất vùng, phát triển đô thị lớn 15 Những quy định Nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản Xét tính hiệu SGD mang lại cho TT BĐS có hiệu thấp so với mục tiêu đặt Vì “Khi mà SGD BĐS khơng thể thực chức việc TT BĐS Việt Nam phát triển thiếu ổn định, minh bạch điều tất yếu” 3.6.2 Một số sai phạm cụ thể TT BĐS SGD BĐS Việt Nam lĩnh vực mẻ, vai trò khách hàng mua BĐS nhà đầu nhận thấy điều SGD BĐS giúp nhà đầu trốn lậu thuế để hưởng % hoa hồng cao Cụ thể sau: * Trong vai trò nhà đầu tư: Là người đầu BĐS có nhu cầu tìm nguồn hàng để mua bán lại tìm đến SGD BĐS để tìm kiếm nguồn hàng, đồng thời liên kết với sàn để bán lại hàng hoá mua Sản phẩm mà người đầu mua với giá dự kiến 1200 USD/ m2 (đây giá gốc không vênh – tức mua trực tiếp nhà đầu tư chưa phải mua lại nhà đầu khác) Diện tích hộ khoảng 90m2 – 120m2/ Người mua đóng tiền theo tiến độ thi cơng cơng trình chia làm lần, riêng lần đầu 20% Giá gốc, người mua với giá 1200 USD/ m2 thực với hình thức hợp đồng góp vốn Sau xây dựng xong có hoạt động mua bán, lúc người đầu bán lại sản phẩm vào tên khách hàng hoạt động góp vốn Đây nhà đầu tư với khách hàng coi khách hàng mua trực tiếp nhà đầu tư Cịn phía nhà đầu với chủ đầu tư tìm nhiều lí để huỷ hợp đồng góp vốn giả tạo trước Nhưng vấn đề giá thật hộ người mua phải trả giá hợp đồng mà giá thật bao gồm giá hợp đồng cộng với khoản tiền chênh mà người mua phải trả cho người đầu Khoản tiền chênh lên tới 100 đến 300 triệu đồng hộ chung cư từ 400 – 500 triệu đồng biệt thự Khoản tiền vênh không đề cập loại giấy tờ thoả thuận miệng, nên chủ đầu khơng phải đóng thuế * Trong vai trò người mua Nếu người mua có nhu cầu nhà phải mua lại chủ đầu mua trực tiếp nhà đầu tư Bởi dự án cơng bố, chưa hồn thành xong phần móng người đến hỏi mua nhà trả lời bán hết Vì vậy, khách hàng muốn mua sản phẩm qua SGD BĐS Sau giới thiệu qua sản phẩm, sàn kết nối người mua người bán với Nếu trình đàm phán đến thống nhất, người đầu đưa khách hàng đến kí hợp đồng với chủ đầu tư Đây hợp đồng sang tên hộ từ chủ đầu tư với khách hàng, giá tính thuế giá ghi hợp đồng Người mua phải trả thêm cho khoản tiền vênh định cho chủ đầu cơ, khoản tiền không nhắc đến giấy tờ gì, thoả thuận miệng Và người mua SGD giải thích là: "vì người đầu người nhà giám đốc chủ đầu tư công 16 Những quy định Nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản trình nên họ mua họ đứng tên giấy tờ nên hợp đồng mua hợp đồng mua nhà lần" Đánh giá: Hiện tượng diễn liên kết chủ đầu tư, người đầu đặc biệt dàn xếp SGD đồng ý người mua, "thuận mua, vừa bán" Hơn nữa, khoản tiền vênh không diện hợp đồng người mua khơng phải nộp thêm khoản giá trị thuế từ số tiền vênh Điều mang lại thiệt thòi cho người mua nhà nước Nó nằm ngồi tầm kiểm sốt nhà nước Bởi giao dịch ngầm, thoả thuận miệng, phi thức nguồn cung nguồn cầu khâu dịch vụ Đây lí giải thích dễ hiểu cho sốt nóng giả tạo nhà đầu tạo để nhằm đạt mục đích lợi nhuận Những hoạt động sàn giao dịch chẳng khác trung tâm giao dịch Như SGD bị "cò đất" lợi dụng để hoạt động GIẢI PHÁP - KIẾN NGHỊ Đầu tiên số dự kiến hướng sửa đổi chung luật kinh doanh bất động sản ủy ban thường vụ quốc hội phiên họp thứ 37 sáng ngày 04/01/2011: - Luật kinh doanh BĐS sửa đổi theo hướng tạo đồng bộ, thống nhất, hạn chế khoảng trống pháp luật, đồng thời tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trường BĐS cách hợp pháp Cụ thể, Luật bổ sung số quy định huy động vốn kinh doanh BĐS, giao dịch BĐS qua sàn, đối tượng điều kiện kinh doanh dịch vụ BĐS… - Cũng liên quan đến hoạt động thị trường BĐS, Luật đăng ký BĐS tiếp tục hoàn thiện nhằm bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ, khả thi; tạo thuận lợi tối đa cho tổ chức, cá nhân yêu cầu đăng ký, tìm hiểu thơng tin BĐS, qua góp phần nâng cao hiệu quản lý nhà nước BĐS, thực phòng ngừa chống tham nhũng lĩnh vực BĐS, đặc biệt đất đai; giảm vụ khiếu kiện BĐS có nguồn chứng xác để giải tranh chấp lĩnh vực - Ngoài ra, việc sửa đổi Luật đăng ký BĐS cịn góp phần quan trọng việc phát triển thị trường BĐS đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế; đảm bảo an toàn pháp lý cho bên giao dịch BĐS, góp phần bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất, chủ sở hữu BĐS tổ chức, cá nhân có liên quan Bộ Tài đề xuất bổ sung thêm nhiều đối tượng miễn lệ phí trước bạ nhà, đất đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng quan nhà nước Theo Bộ Tài chính, tài sản Chính phủ miễn lệ phí trước bạ nhà ở, đất hộ nghèo, người dân tộc thiểu số xã, phường, thị trấn thuộc vùng khó khăn; phương tiện thủy nội địa (bao gồm tàu cá) khơng có động trọng tải tồn phần đến 15 phương tiện có động tổng cơng suất máy đến 15 mã lực phương 17 Những quy định Nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản tiện có sức chở người đến 12 người Tuy nhiên, qua nghiên cứu tình hình thực tế, Bộ Tài đề xuất số đối tượng khác cần đưa vào diện miễn lệ phí trước bạ, cụ thể là: nhà ở, đất hộ gia đình, cá nhân xã đặc biệt khó khăn, miền núi, vùng sâu, vùng xa; hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số Tây Nguyên Một đề xuất khác Bộ Xây Dựng nên tăng vốn pháp định doanh nghiệp bất động sản Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho biết, nay, theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản, tổ chức, cá nhân cần có vốn tối thiểu tỷ đồng đăng ký thành lập công ty bất động sản Theo ông Nam việc quy định vốn pháp định tỷ đồng cho doanh nghiệp bất động sản bất cập, lẽ, thông thường để triển khai dự án bất động sản có quy mơ vừa phải vốn đầu tư lên đến hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng.Do đó, việc tăng vốn pháp định doanh nghiệp bất động sản để tránh tình trạng “tay không bắt giặc” phổ biến thị trường bất động sản cần thiết KẾT LUẬN Sau gần 20 năm đời phát triển thị trường BĐS Việt Nam có đóng góp to lớn cho kinh tế quốc dân Tuy nhiên TT BĐS cịn nhiều tồn tại, điển hình tượng giao dịch ngầm, thông tin thị trường không công khai làm cho TT BĐS phát triển khơng minh bạch khơng lành mạnh Vì vậy, yêu cầu cấp thiết phải thực biện pháp làm cho TT BĐS lành mạnh minh bạch Một giải pháp để khắc phục tồn thị trường quy định pháp luật tạo sở pháp lí cho đời sàn giao dịch BĐS Tuy nhiên qua thực tế cho thấy trạng hoạt động TT BĐS cịn nhiều bất cập, có nhiều hành vi lách luật, lợi dụng kẽ hở pháp luật để hoạt động TT SGD hoạt động không theo quy trình chuẩn Sở dĩ có tượng nhà nước chưa có biện pháp quản lí TT BĐS hiệu Chính thực trạng mà tiểu luận hướng nghiên cứu hoạt động quản lí nhà nước TT BĐS Tiểu luận tập trung vào mục tiêu là: Phân tích quy định nhà nước hoạt động TT BĐS đề xuất phương án quản lí nhà nước TT BĐS hiệu khoa học, để TT BĐS Việt Nam hoạt động hiệu khn khổ pháp lí 18 Những quy định Nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản 19 ... quản điều tiết nhà nước Những quy định Nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản 2.2 Qui định nhà nước sàn giao dịch bất động sản Theo mục “luật kinh doanh bất động sản quốc hội nước cộng hòa.. .Những quy định Nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản QUY ĐỊNH VỀ THÀNH LẬP CÔNG TY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Căn pháp luật Luật đất đai năm 2003 Luật kinh doanh bất động sản số... Những quy định Nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản Đấu giá bất động sản Quản lý bất động sản Điều 59 Kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản Tổ chức, cá nhân kinh doanh