CHUYÊN ĐỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PGS TS Bùi Ngọc Toàn Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ Trình tự định giá bất động sản        Bước 1: Xác định mục tiêu định giá cụ thể rõ ràng Bước 2: Điều tra thị trường, thu thập thông tin, thăm dị u cầu, tìm hiểu giá đối thủ cạnh tranh Bước 3: Ước lượng giá thành sở đơn giá, dự toán, dựa vào kinh nghiệm thực tế tình hình giá thị trường xây dựng Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá Bước 5: Xác định giá chuẩn Bước 6: Điều chỉnh giá đơn nguyên sở giá chuẩn cho phù hợp với vị trí khác nhau, tầng khác nhau, hướng nhà khác nhau.v.v Bước 7: Điều chỉnh giá thay đổi giá kịp thời cho phù hợp với tình hình biến đổi thị trường yêu cầu sách lược tiêu thụ thân doanh nghiệp PGS TS Bùi Ngọc Tồn Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ A Xác định nhiệm vụ định giá bất động sản Xác định nhiệm vụ định giá Trước tiến hành định giá BĐS phải xác định mục tiêu việc định giá Mục tiêu thẩm định giá BĐS phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho công việc định Loại giá trị cần xác định là: giá thị trường, giá trị thay thế, giá trị chấp, giá theo luật pháp… 1.1 Thẩm định giá BĐS cho mục đích quyền:  Định giá để phục vụ việc bán BĐS thuộc quyền sở hữu NN  Định giá để ban hành khung giá bất động sản (giá đất, giá nhà) địa phương làm sở bồi thường GPMB  Mục đích định giá BĐS làm sở để tính thuế giao dịch mua bán BĐS PGS TS Bùi Ngọc Tồn Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ A Xác định nhiệm vụ định giá bất động sản Xác định nhiệm vụ định giá         1.2 Định giá BĐS để làm sở tính tốn giá cho thuê 1.3 Định giá BĐS để làm sở tính tốn giá th 1.4 Thẩm định giá để bảo hiểm 1.5 Định giá để phục vụ việc bồi thường 1.6 Định giá phục vụ công tác báo cáo tài 1.7 Định giá phục vụ cho mục đích đầu tư 1.8 Thẩm định giá cho mục đích cầm cố tài sản, chấp tài sản 1.9 Thẩm định giá cho mục đích cổ phần hố DNNN PGS TS Bùi Ngọc Tồn Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ A Xác định nhiệm vụ định giá bất động sản Trình tự định giá bất động sản        Bước 1: Xác định mục tiêu định giá cụ thể rõ ràng Bước 2: Điều tra thị trường, thu thập thơng tin, thăm dị u cầu, tìm hiểu giá đối thủ cạnh tranh Bước 3: Ước lượng giá thành sở đơn giá, dự toán, dựa vào kinh nghiệm thực tế tình hình giá thị trường xây dựng Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá Bước 5: Xác định giá chuẩn Bước 6: Điều chỉnh giá đơn nguyên sở giá chuẩn cho phù hợp với vị trí khác nhau, tầng khác nhau, hướng nhà khác nhau.v.v Bước 7: Điều chỉnh giá thay đổi giá kịp thời cho phù hợp với tình hình biến đổi thị trường yêu cầu sách lược tiêu thụ thân doanh nghiệp PGS TS Bùi Ngọc Tồn Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ B Khảo sát trường thu thập thông tin bất động sản Vai trị thu thập thơng tin Thơng tin BĐS gồm:  Các thông tin chung điều kiện tự nhiên, môi trường, kinh tế, xã hội, quản lý nhà nước pháp luật;  Các thông tin chi tiết thị trường đất đai (bất động sản) thân bất động sản PGS TS Bùi Ngọc Tồn Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ B Khảo sát trường thu thập thông tin bất động sản Thông tin điều kiện tự nhiên - mơi trường: địa hình, tài ngun thiên nhiên, đặc điểm thời tiết, loại mức độ ô nhiễm địa phương Thông tin kinh tế: thu nhập cấu thu nhập từ ngành chính, thu nhập GDP bình quân đầu người địa bàn, lãi suất ngân hàng hay lãi suất tín dụng, loại thuế liên quan đến BĐS, tỷ lệ lạm phát qua mốc thời gian Thông tin xã hội: dân số, mật độ dân số, xu hướng phát triển dân số, xu hướng phát triển lực lượng lao động XH, cấu dân số nguồn lao động theo trình độ văn hố; an ninh, trật tự v.v Thơng tin nhà nước pháp luật: quy hoạch tổng thể kế hoạch phát triển kinh tế xã hội địa phương, số quy hoạch, hệ số sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình phát triển kinh tế xã hội địa phương v.v PGS TS Bùi Ngọc Tồn Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ B Khảo sát trường thu thập thông tin bất động sản   Các thông tin thị trường đất đai/BĐS: loại thị trường BĐS vùng (như BĐS để ở, BĐS thương mại - dịch vụ, BĐS công nghiệp, nông nghiệp, BĐS đặc biệt v.v ); thông tin thân BĐS đối tượng cần định giá thông tin BĐS tương tự Các thông tin BĐS: Mô tả pháp lý hồ sơ đất, trích lục đồ, biên xác định ranh giới đất v.v Kích thước, hình thể đất, vị trí, sở hạ tầng xung quanh, môi trường, loại thuế mức thuế, quy hoạch sử dụng đất, hạn chế (nếu có) việc sử dụng BĐS, tình trạng pháp lý BĐS v.v Việc phân tích thơng tin bước nhằm tìm hệ số ảnh hưởng yếu tố tác động lên giá bán BĐS so sánh Với việc phân tích số kỹ thuật điều chỉnh để tính mức độ ảnh hưởng yếu tố biểu hệ số K PGS TS Bùi Ngọc Toàn Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ B Khảo sát trường thu thập thông tin bất động sản Kinh nghiệm thực tiễn Theo báo cáo nghiên cứu thử nghiệm định giá đất địa bàn thị xã Phủ Lý, mơ hình định giá đất cần tiến hành theo bước, bao gồm: Điều tra thu thập thông tin số liệu thị trường; Phân tích liệu thị trường bổ sung thông tin; Sơ khoanh vùng giá trị; Đánh giá kết khoanh vùng giá trị thức; Xây dựng mơ hình định giá; Kiểm tra mơ hình; Điều chỉnh mơ hình PGS TS Bùi Ngọc Tồn Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ C Phân tích thơng tin bất động sản Theo mơ hình cần xác định giá chuẩn cho vùng, giá BĐS có yếu tố xem chuẩn quy mơ diện tích (6080m2), vị trí mặt tiền Khi tính giá trị cho BĐS thuộc vùng đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố:  Hệ số ảnh hưởng vị trí; Hệ số ảnh hưởng pháp lý;  Hệ số ảnh hưởng quy hoạch; Hệ số ảnh hưởng hình thể;  Hệ số ảnh hưởng quy mơ diện tích; Hệ số ảnh hưởng hướng đất;  Hệ số ảnh hưởng mức độ thuận lợi sản xuất, kinh doanh;  Hệ số ảnh hưởng vị trí đất khu vực định giá Như vậy, giá thị trường đất giá chuẩn nhân với diện tích khu đất nhân với hệ số yếu tố ảnh hưởng PGS TS Bùi Ngọc Tồn 10 Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ G Các phương pháp định giá BĐS Phương pháp thặng dư Ví dụ (a):  Một ngơi nhà cũ quảng cáo bán Một người mua nhà nhìn vào ngơi nhà định đáng giá tỉ đồng, người sẵn sàng mua với giá tỉ đồng, người cho rằng, họ cần thêm 500 triệu đồng nữa, nhà mà giá thị trường nhà tương tự có giá khoảng 1,5 tỉ đồng Việc kiểm tra nhanh chóng số giá trị tiềm tàng nhà 1,5 tỉ đồng với giá phải bỏ thêm 500 triệu (để cải tạo) giá bất động sản tỉ PGS TS Bùi Ngọc Tồn 61 Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ G Các phương pháp định giá BĐS Phương pháp thặng dư Ví dụ (b): Khu đất cần định giá có diện tích 10.000m2 địa phương A Dự kiến giao khu đất cho công ty kinh doanh nhà đô thị đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng phân lô xây dựng nhà để bán Hiện khu đất có nhà xưởng sản xuất diện tích 6.000m2 (nhà trệt, tường gạch, kèo thép, mái tơn, láng xi măng); chuyên giá đánh giá chất lượng lại 30%  Theo quy định xây dựng, dự án tỷ lệ diện tích đất sử dụng để xây dựng nhà tối đa 55%; tổng diện tích xây dựng 5.500 m2  Dự án phép xây dựng tòa nhà chung cư cao 12 tầng với diện tích mặt 3.000 m2; diện tích đất phân lơ bán 2.500 m2 (chia thành 25 lơ, lơ có diện tích 100 m2)  Giả định dự án hoàn thành vòng năm nhà đầu tư phải bồi thường phần giá trị nhà xưởng cho doanh nghiệp bị thu hồi đất PGS TS Bùi Ngọc Toàn 62 Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ G Các phương pháp định giá BĐS Phương pháp thặng dư Căn vào quy hoạch, thiết kế chi tiết dự án liệu nhà đầu tư cung cấp; qua việc khảo sát phân tích TT BĐS, TT XD, quan định giá thu thập thông tin sau:  - Đơn giá xây dựng nhà xưởng có kết cấu tương tự 800.000đ/m2  - Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân 600.000 đ/m2  - Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 1.000 triệu đồng  - Chi phí xây dựng nhà chung cư bình qn 3.000.000đ/m2  - Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước máy phát điện dự phòng phục vụ cho tòa nhà chung cư 1.200 triệu đồng PGS TS Bùi Ngọc Toàn 63 Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ G Các phương pháp định giá BĐS Phương pháp thặng dư       - Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 100 triệu đồng, phế liệu thu hồi 20% giá trị lại nhà xưởng - Nhà đầu tư phải vay ngân hàng 60% chi phí xây dựng với lãi suất 10%/năm - Chi phí quảng cáo bán nhà 1% doanh thu - Chi phí quản lý dự án 5% tổng chi phí dự án - Lợi nhuận nhà đầu tư 20% tổng doanh thu dự án - Giá bán hộ chung cư bình quân 7,0 triệu đ/m2, tổng diện tích hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng nhà chung cư; Đất phân lô dự kiến bán 15 triệu đ/m2 Giá chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng PGS TS Bùi Ngọc Tồn 64 Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ G Các phương pháp định giá BĐS Phương pháp thặng dư Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt có hiệu khu đất: Đó dùng cho mục đích đất ở; cấu hợp lý dành khoảng 55% diện tích đất có khả xây dựng để xây dựng chung cư cao tầng để phân lô bán Bước 2: Ước tính tổng doanh thu  - Doanh thu từ việc bán hộ chung cư:  (3.000m2 × 12 × 80%) × 7,0 tr.đ/m2 = 201.600 tr.đ  - Doanh thu từ diện tích đất phân lơ bán nền:  2.500 m2 × 15 tr.đ/m2 = 37.500 tr.đ  Tổng doanh thu dự kiến: PGS TS Bùi Ngọc Toàn 201.600 tr.đ + 37.500 tr.đ = 239.100 tr.đ 65 Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ G Các phương pháp định giá BĐS Phương pháp thặng dư Bước 3: Ước tính tổng chi phí  - Chi phí đầu tư hạ tầng  10.000m2 × 600.000 đ/m2 = 6.000 tr.đ  - Chi phí thiết kế, quy hoạch = 1.000 tr.đ  - Chi phí xây dựng chung cư  (3.000m2/tầng × 12 tầng) × 3,0 tr.đ/m2 = 108.000 tr.đ  - Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước máy phát điện dự phòng phục vụ cho tòa nhà chung cư = 1.200 tr.đ  - Chi phá dỡ nhà xưởng cũ = 100 tr.đ  - Chi phí bồi thường nhà xưởng  (6.000 m2 × 800.000 đ/m2) × 30% = 1.440 tr.đ  - Trừ giá trị phế liệu thu hồi 1.440 tr.đ × 20% = -288 tr.đ  - Chi phí quảng cáo bán hàng 1% × 239.100 tr.đ = 2.391 tr.đ  Tổng chi phí xây dựng trực tiếp: 119.843 tr.đ PGS TS Bùi Ngọc Tồn 66 Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ G Các phương pháp định giá BĐS Phương pháp thặng dư - Trả lãi tiền vay ngân hàng  (119.843 tr.đ × 60%) × 10% - Chi phí quản lý 119.843 tr.đ × 5% - Lợi nhuận nhà đầu tư: 239.100 tr.đ × 20% = 7.190,58 tr.đ = 5.992,15 tr.đ = 47.820 tr.đ   Tổng chi phí lợi nhuận 180.845,73 tr.đ Bước 4: Xác định giá đất  Giá trị ước tính khu đất  239.100 tr.đ - 180.845,73 tr.đ = 58.254,27 tr.đ  Làm tròn 58.000 tr.đ; 5,8 tr.đ/m2 PGS TS Bùi Ngọc Tồn 67 Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ G Các phương pháp định giá BĐS Phương pháp lợi nhuận 5.1 Cách tiếp cận  Phương pháp dựa nguyên lý giá trị số BĐS có quan hệ với lợi nhuận từ việc sử dụng chúng tạo  Trong thực tế, hầu hết BĐS khơng có giá trị lớn chúng khơng sử dụng vào mục đích sinh lợi khơng phải BĐS sử dụng để tạo lợi nhuận Phương pháp thực nên áp dụng trường hợp phương pháp so sánh trực tiếp không khả thi Thông thường, phương pháp lợi nhuận sử dụng có mức độ độc quyền định BĐS PGS TS Bùi Ngọc Tồn 68 Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ G Các phương pháp định giá BĐS Phương pháp lợi nhuận Có hai loại độc quyền xảy trình định giá: độc quyền mặt pháp lý độc quyền thực tế  Độc quyền mặt pháp lý tồn có số hạn chế mặt pháp lý ngăn cản cạnh tranh với người sử dụng tài sản từ người sử dụng tài sản khác Điều xảy có yêu cầu giấy phép để thực giao dịch thương mại  Độc quyền thực tế xảy có số yếu tố khơng xuất phát từ hệ thống luật pháp ngăn cản cạnh tranh Ví dụ: khách sạn hay nhà hàng đỉnh núi khu du lịch tiếng khơng có khách sạn nhà hàng khác cạnh tranh Khi có độc quyền, khó sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp gần khơng có đối tượng so sánh với đất đai BĐS độc quyền PGS TS Bùi Ngọc Tồn 69 Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ G Các phương pháp định giá BĐS Phương pháp lợi nhuận Công thức chung áp dụng cho PP lợi nhuận: Pn = G - Pu - Ew     Pn: Lợi nhuận (cũng dùng để ước lượng giá trị cho thuê bất động sản) G: Tổng doanh thu Pu: Các chi phí hoạt động kinh doanh Ew: Các chi phí khác: tiền công, tiền thưởng cho người điều hành, khoản lãi vốn mà người thuê nhà nhận từ vốn họ (không kể tiền thuê đất hay thuê bất động sản) PGS TS Bùi Ngọc Toàn 70 Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ G Các phương pháp định giá BĐS Phương pháp lợi nhuận   Thông thường phương pháp dùng để đánh giá giá trị cho thuê BĐS giá trị vốn thân đất đai/BĐS Lợi nhuận thường tính theo năm tất đại lượng khác tính đơn vị thời gian Tuy nhiên phương pháp kết hợp với phương pháp đầu tư để đánh giá giá trị BĐS khách sạn, nhà hàng, tịa nhà cơng cộng, rạp hát, rạp chiếu phim.v.v Trước hết giá trị lợi nhuận (tính theo phương pháp lợi nhuận) ước lượng cho năm, coi "thu nhập" hàng năm từ ước lượng giá trị BĐS phương pháp thu nhập (hay phương pháp đầu tư) PGS TS Bùi Ngọc Tồn 71 Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ G Các phương pháp định giá BĐS Phương pháp lợi nhuận 5.2 Ưu điểm phương pháp:  Áp dụng tốt với việc xác định giá trị lợi tức (địa tơ) loại đất đai/BĐS có khả tạo lợi nhuận  Thích hợp với loại tài sản có mức độ độc quyền định, khó có khả áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp PGS TS Bùi Ngọc Tồn 72 Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ G Các phương pháp định giá BĐS Phương pháp lợi nhuận 5.3 Hạn chế yêu cầu sử dụng phương pháp:  Chỉ áp dụng với đất đai/BĐS có tạo lợi nhuận  Giá trị lợi nhuận phụ thuộc vào trình độ quản lý người điều hành nên có nhiều khả không đại diện cho giá trị cho thuê giá trị thân BĐS Với BĐS tạo lợi nhuận khác với nhà quản lý khác  Mặc dù có nét đặc thù áp dụng cho việc định giá số loại tài sản định, chất phương pháp thặng dư phương pháp lợi nhuận coi dạng đặc biệt phương pháp thu nhập (hay phương pháp đầu tư) PGS TS Bùi Ngọc Tồn 73 Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ G Các phương pháp định giá BĐS Phương pháp lợi nhuận Ví dụ 5: Phương pháp lợi nhuận Định giá khách sạn, với tiêu hoạt động sau:  Doanh thu khách sạn/năm: Thu tiền phòng: 800 triệu đồng Thu đồ ăn uống: 100 triệu Thu khác: 100 triệu  Chi phí hoạt động tạo doanh thu Gián tiếp: 200 triệu Trực tiếp: 300 triệu đồng  Các chi phí khác bao gồm tiền sử dụng đất, thuế thu nhập 200 triệu đồng/năm  Giả định lãi suất vốn hoá 10% năm PGS TS Bùi Ngọc Tồn 74 Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ G Các phương pháp định giá BĐS Phương pháp lợi nhuận Bước 1: ước tính tổng doanh thu = 800 triệu + 100 triệu + 100 triệu = 1000 triệu Bước 2: ước tính tổng chi phí trực tiếp: 200 triệu + 300 triệu = 500 triệu  Lãi ròng sau trừ khoản (kể thuế) = 1000 triệu – 500 triệu – 200 triệu = 300 triệu Bước 3: Lãi suất vốn hoá = 10% Bước 4: Giá trị Khách sạn theo phương pháp lợi nhuận là: 300 triệu/10%=3000 triêu (3 tỉ đồng) Kết luận: Giá thị trường bất động sản tỉ đồng PGS TS Bùi Ngọc Toàn 75 Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ ... vụ G Các phương pháp định giá BĐS Có phương pháp định giá sau: Phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp chi phí Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư Phương pháp thặng dư Phương pháp lợi... -kỹ thuật bất động sản định giá;  Cơ sở giá trị định giá; Các để định giá - Ứng dụng phương pháp định giá  Kết định giá  Những hạn chế kết định giá PGS TS Bùi Ngọc Tồn 18 Chương trình Đào... Các phương pháp định giá BĐS Phương pháp so sánh trực tiếp Những yếu tố so sánh Bất động sản Bất động sản Bất động sản Bất động sản Bất động sản BĐS cần định giá Tầng tầng 1/5 tầng 3/5 tầng 1/5