Đang tải... (xem toàn văn)
BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định
1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TPHCM -----oOo----- TRẦN THỊ NGỌC THI ĐẨY MẠNH HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CƠNG THƯƠNG TỈNH ĐỒNG NAI LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP.Hồ Chí Minh Năm 2008 THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 2 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TPHCM -----oOo----- TRẦN THỊ NGỌC THI ĐẨY MẠNH HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CƠNG THƯƠNG TỈNH ĐỒNG NAI Chunngành: Kinhtếtàichính–Ngânhàng Mãsố : 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜIHƯỚNGDẪNKHOAHỌC: PGS.TSNGUYỄNNGỌCHÙNG THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 3 CỘNGHỊAXÃHỘICHỦNGHĨAVIỆTNAM Độclập-Tựdo-HạnhPhúc TP.Hồ Chí Minh, ngày 31 tháng 10 năm 2008 KẾTQUẢNGHIÊNCỨUĐỀTÀITỐTNGHIỆP Tên đề tài: Đẩy mạnh hoạt động cho vay bất động sản tại Chi nhánh NHCT tỉnh Đồng Nai Quanghiêncứu,đềtàiđạtđượcnhữngkếtquảsau: 1. Tính cấp thiết của đề tài:Đềtàitậptrungnghiêncứumộtlĩnhvựcmới:“Cho vaybấtđộngsản”trêncơsởnêuranhữngngunnhâncầnthiếtphảiđẩymạnh hoạt động cho vay bất động sản tại Chi nhánh Ngân hàng Cơng thương tỉnh ĐồngNailàdo:ChinhánhNHCTĐồngNailàmộtchinhánhlnkiểmsốttốt chấtlượnghoạtđộngchovay;hoạtđộngchovaybấtđộngsảntạiChinhánhcòn nhỏlẻ,khơngtậptrung;nhucầuvốnđểdùngvàocácmụcđíchliênquanđến bấtđộngsảntạitỉnhĐồngNaingàycàngcaotheođàtăngtrưởngcủanềnkinh tế,xãhộiĐồngNai. 2. Nội dung đạt được: -Trêncơsởphântích,rútkinhnghiệmtừsựkhủnghoảngthịtrườngchovay dướichuẩntạiMỹ,Đềtàiđisâuphântích,đánhgiáhoạtđộngchovaybấtđộng sảntạiChinhánhNHCTĐồngNaitrongnhữngnămquachođếnnayvớinhững ưuđiểm,hạnchế,thànhcơng,khókhănđểChinhánhnhìnnhậnlạihoạtđộng chovaybấtđộngsảnsovớitìnhhìnhthựctế. -Quađó,đềtàiđãđưaramộtsốgiảipháplàmnềntảngnghiêncứu,ápdụng choChinhánhNHCTĐồngNaiđểmạnhdạnđẩymạnhhoạtđộngchovaybất độngsảnmộtcáchhiệuquảnhằmgópphầnpháttriểnthịtrườngbấtđộngsản nóiriêng,pháttriểnkinhtế-xãhộitỉnhĐồngNainóichung. THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 4 MỤC LỤC ***** Trang…. Lời mở đầu Chương 1: TỔNG QUAN VỀ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 1 1.1Những vấn đề cơ bản về bất động sản, thị trường bất động sản .1 1.1.1Tìmhiểuvềbấtđộngsản 1 1.1.1.1Kháiniệmbấtđộngsản 1 1.1.1.2Phânloạibấtđộngsản .1 1.1.1.3Cácnhântốtácđộngđếngiábấtđộngsản 2 1.1.2Tìmhiểuvềthịtrườngbấtđộngsản .5 1.1.2.1Kháiniệmthịtrườngbấtđộngsản .5 1.1.2.2Vaitròcủathịtrườngbấtđộngsản 6 1.1.2.3Cácquyluậttácđộngđếnthịtrườngbấtđộngsản 8 1.2 Khái niệm, đặc điểm và ngun tắc của cho vay bất động sản: .9 1.2.1Kháiniêmchovaybấtđộngsản .9 1.2.2Đặcđiểmcủachovaybấtđộngsản 10 1.2.3Nguntắcchovaybấtđộngsản .10 1.3 Ý nghĩa của cho vay bất động sản đối với nền kinh tế xã hội 11 1.4 Một số rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản .12 1.4.1Yếutốchủquan .13 1.4.2Yếutốkháchquan .14 1.5 Bài học kinh nghiệm cho các NHTM Việt Nam sau khủng hoảng tín dụng dưới chuẩn tại Mỹ. .16 1.6 Tình hình cho vay bất động sản tại một số NHTM Việt Nam 18 1.7 Quy định, quy trình trong hoạt động cho vay bất động sản tại Chi nhánh NHCT Đồng Nai .21 Kết luận chương 1 25 THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 5 Chương 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CƠNG THƯƠNG TỈNH ĐỔNG NAI 26 2.1 Kết quả hoạt động cho vay bất động sản tại một số NHTM ở Đồng Nai .26 2.1.1KếtquảhoạtđộngcủangànhNgânhàngĐồngNai .26 2.1.2KếtquảchovaybấtđộngsảntạimộtsốNHTMởĐồngNai 29 2.2 Thực trạng hoạt động cho vay bất động sản tại Chi nhánh NHCT tỉnh Đồng Nai 33 2.2.1ChinhánhNHCTtỉnhĐồngNaihìnhthànhvàpháttriển 33 2.2.2.TổchứcbộmáyquảnlýcủaChinhánhNHCTĐồngNai .36 2.2.3KếtquảhoạtđộngcủaChinhánhNHCTĐồngNai 37 2.2.4KếtquảhoạtđộngchovaybấtđộngsảntạiChinhánhNHCTĐồngNai.44 2.2.5ĐánhgiáhoạtđộngchovaybấtđộngsảntạiChinhánhNHCTĐồngNai47 2.2.5.1Nguồnvốnchovay .47 2.2.5.2Mụcđíchchovay 48 2.2.5.3Thẩmđịnhchovay 48 2.2.5.4Chấtlượngchovay .49 2.3 Đánh giá chung về những thuận lợi, khó khăn, ưu điểm và hạn chế trong hoạt động cho vay bất động sản tại Chi nhánh Ngân hàng Cơng Thương Đồng Nai 50 2.3.1Thuậnlợi 50 2.3.2Khókhăn 52 2.3.3Ưuđiểm 55 2.3.4Hạnchế .56 Kết luận chương 2 57 Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU NHẰM ĐẨY MẠNH HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH NHCT ĐỒNG NAI 58 3.1 Định hướng phát triển của Chi nhánh NHCT Đồng Nai 58 3.1.1Mụctiêupháttriển .58 THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 6 3.1.2ĐịnhhướngpháttriểncủaChinhánhNHCTĐồngNai .58 3.2 Một số giải pháp chủ yếu nhằm đẩy mạnh hoạt động cho vay bất động sản tại Chi nhánh NHCT tỉnh Đồng Nai .60 3.2.1 Giải pháp đối với Chi nhánh NHCT tỉnh Đồng Nai 3.2.1.1 Giải pháp cụ thể 60 3.2.1.1.1Thànhlậpngaytổchovayvàtheodõitìnhhìnhchovaythunợbấtđộng sảnriêngbiệt .60 3.2.1.1.2Tăngcườnghoạtđộnghuyđộngvốn 61 3.2.1.1.3Theodõichặtchẽcácyếutốliênquanđếntàisảnđảmbảolàbấtđộng sản .62 3.2.1.1.4Xâydựngchínhsáchphòngngừavàquảnlýrủiro 63 3.2.1.1.5 Thiết lập mối quan hệ gần gũi, gắn bó với các Chủ đầu tư, Sở, Ban ngànhtrênđịabàn 63 3.2.1.1.6Ấnđịnhlãisuấtchovaybấtđộngsảncầntínhđếnsựảnhhưởngcủa yếutốlạmphát 64 3.2.1.1.7Tuyệtđốitnthủcácquyđịnh,quychếtronghoạtđộngchovaynói chungvàchovaybấtđộngsảnnóiriêng 64 3.2.1.2 Giải pháp chung 65 3.2.1.2.1Triểnkhaihoạtđộngtíndụngtrongqtrìnhpháttriểnmạnglưới .65 3.2.1.2.2Tăngcườngcơngtáckiểmtra .65 3.2.1.2.3Đàotạocánbộ .65 3.2.1.2.4Nắmbắtnhucầukháchhàng 66 3.2.1.3 Chú trọng một số cơng tác khác 66 3.2.2 Giải pháp đối với các doanh nghiệp đầu tư bất động sản .67 3.2.3 Một số kiến nghị đối với NHCT Việt Nam 67 3.2.3.1Xâydựnglộtrìnhchovaybấtđộngsảnmangtínhchấtdàihạn .67 3.2.3.2Sớmthànhlậpcơngtyđịaốc 68 3.2.3.3Đưara nhiềusản phẩm, loạihình nhằmđẩy mạnhhoạt độnghuy động vốntrungdàihạn 68 THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 7 3.2.3.4Tranhthủcácnguồnvốnviệntrợ,vốnvaycủacáctổchứcquốctế 69 3.2.3.5Chútrọngmộtsốcơngtáckhác .69 3.2.4 Một số kiến nghị khác: .71 3.2.4.1ĐốivớiChínhphủ 71 3.2.4.2ĐốivớicáccơquanNhànướctỉnhĐồngNai 71 Kết luận chương 3 73 Kết luận .74 Tài liệu tham khảo 75 Phụ lục THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 8 MỞĐẦU 1. Lý do lựa chọn đề tài: Vớivịthếlàmộttrongnhữngvùngkinhtếtrọngđiểmcủacảnước,ĐồngNai đanglàđíchnhắmchonhiềumụcđíchđầutưnhư:mởrộngnhiềutuyếnđườnglớn, xây dựng sân bay quốc tế, quy hoạch thêm nhiều khu cơng nghiệp, cụm cơng nghiệp,pháttriểnhuyệnNhơnTrạchthànhđơthịloại2,….Theođó,nhucầuvềnhà chocơngnhântrongcáckhucơngnghiệp;vănphòngtổchứchộinghị,nhànghỉ, kháchsạn phụcvụ cho nhàdoanh nghiệpnước ngồisốngvà làmviệc tạiĐồng Nai;vănphòngchoth,…sẽpháttriểncaotheođàtăngtrưởngcủanềnkinhtế-xã hộiĐồngNai.Hơnthế,ĐồngNaiđangtronggiaiđoạnđẩynhanhtốcđộđơthịhố caođểphụcvụchoqtrìnhpháttriểnkinhtếxãhộivớivaitròkhơngnhỏcủathị trườngbấtđộngsản.Ngồiviệcđảmbảophúclợixãhộichongườidân,thịtrường bấtđộngsảncònlàđốitượngphụcvụcủathịtrườngvốn,thịtrườngxâydựng.Tuy nhiên,hoạtđộngđầutưvàothịtrườngnàytrênđịabàncònhờihợtvànhỏlẻ,chủ yếuđượcđầutưbởicácdoanhnghiệpchủlựccủanhànướcnhưngchưanhiều.Một trongnhữngngunnhânbứcthiếtnhấtlàucầuvềvốnqlớncholĩnhvựcđầu tưnày.Dovậy,songsongvớiviệckêugọi,thuhútvốnđầutưvàothịtrườngbất độngsảnĐồngNaithìsựhỗtrợtừnguồnvốntíndụngNgânhàngsẽgópphầntích cựcđếnhoạtđộngđầutưbấtđộngsảnsơinỗihơn. LàmộtNgânhàngthươngmạivớihoạtđộngcơbản làhuyđộngvốnvàcho vay,ChinhánhNgânhàngCơngThươngđãtạonhiềuđiềukiệnthuậnlợivềvốn giúpcácthànhphầnkinhtếĐồngNaipháttriểntrongnhiềunămqua.Vàtrêntinh thầnlnbámsátchủtrươngpháttriểncủatỉnh,địnhhướnghoạtđộngcủaNgân hàngCơng ThươngViệtNam,ChinhánhNHCT ĐồngNaiđãcónhữngbướcđi đúngđắn.Biểuhiệncụthể,Chinhánhđãtriểnkhaiviệctàitrợmuanhàtheodựán trong3nămgầnđâybêncạnhcáchìnhthứctàitrợvốnsửachữanhà,muađấtxây nhà,xâyvănphòng,nhàxưởng,…,gópphầngiúpngườidântrênđịabàncósựổn THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 9 địnhvềnhàở,giúpcácdoanhnghiệpcóđiềukiệnmởrộngquymơsảnxuất.Tuy nhiên,hoạtđộngtàitrợnàycònphântánvàchưađượcđẩymạnhtrongkhinhucầu vốnđểpháttriểnthịtrườngbấtđộngsảnphụcvụchoqtrìnhpháttriểnnềnkinh tế-xãhộiĐồngNaicũngnhưđểthựchiệntheochủtrươngđẩynhanhtốcđộđơthị hóatạiĐồngNaicònkhánhiều. Mặtkhác,xuấtpháttừtínhbiếnđộngthấtthườngcủathịtrườngbấtđộngsản cũngnhưnhữngrủirotiềmẩncủathịtrườngnàysẽảnhhưởngđếnchấtlượnghoạt độngcấptíndụngcủaNgânhàngnóiriêngvàsựpháttriểncủacảnềnkinhtếxã hộinóichungmàNhànướcsẽcónhữngchínhsáchđiềutiếtkhácnhau.Đặcbiệt, trongđiềukiệnnềnkinhtếViệtNam hiệnnaycótỷlệlạmphátkhá caovàảnh hưởngtâmlýtừsựsụpđỗcủahoạtđộngtíndụngcủaMỹcũngxuấtpháttừviệctập trungchovaybấtđộngsảnmàviệcđẩymạnhhaysiếtchặthoạtđộngtíndụngbất độngsảntrongtìnhhìnhnềnkinhtếViệtNamhiệnnaynhìnchungđanglàvấnđề đángquantâm.Xuấtpháttừđây,tácgiảđãlựachọnđềtài“Đẩy mạnh hoạt động cho vay bất động sản tại Chi nhánh Ngân hàng Cơng Thương Đồng Nai“làm luậnvănbảovệnhậnhọcvịthạcsĩkinhtế. 2. Mục tiêu nghiên cứu: Mụctiêunghiêncứucủađềtàilàđánhgiáhoạtđộngchovaybấtđộngsảntại ChinhánhNgânhàngCơngthươngtỉnhĐồngNaivàtrêncơsởnàyrútranhững mặtthành cơng,tồntại cầnhồnthiện,từđóđềxuấtnhữngkiếnnghịnhằmđẩy mạnhhoạtđộngchovaybấtđộngsảntạiChinhánhNgânhàngCơngthươngĐồng Naitrongthờigiantới. 3. Phạm vi nghiên cứu: Dothờigianvàđiềukiệntiếpcậnvớitìnhhìnhchovaybấtđộngsảntrênđịa bàntỉnhĐồngNaicũngnhưkhnkhổchophépcủaluậnvănnênphạmvinghiên cứucủađềtàichỉtậptrungphảnánhtìnhhìnhchovaybấtđộngsảntạiChinhánh NHCTĐồngNai. THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 10 4. Phương pháp nghiên cứu: Trêncơsởvậndụngnhữnglýthuyếtđượchọctạitrườngvềchovay,vàmộtsố nhữngkiếnthứckhác,trêncơsởthuthậpthơngtintừthựctế,tổnghợptừcáctài liệuthamkhảonhư:báochí,internet,truyềnhình,đặcbiệtlàcácsốliệuthiếtthực từChinhánhNHCTĐồngNai,ngườiviếtđãdùngphươngphápsosánh,đốichiếu đểđánhgiáhoạtđộngchovaybấtđộngsảntạiChinhánh. 5. Kết cấu của Luận văn: Ngồiphầnmởđầu,kếtluậnvàtàiliệuthamkhảo,luậnvănđượckếtcấuthành 3chươngnhưsau: Chương 1 : Tổng quan về cho vay bất động sản Chương 2 : Thực trạng hoạt động cho vay bất động sản tại Chi nhánh Ngân hàng Cơng thương tỉnh Đồng Nai. Chương 3 : Một số giải pháp chủ yếu nhằm đẩy mạnh hoạt động cho vay bất động sản tại Chi nhánh Ngân hàng Cơng thương tỉnh Đồng Nai. THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN [...]... nghiệm hoạt động cho vay bất động sản từ sự khủng hoảng thị trường tín dụng bất động sản tại Mỹ, sự cần thiết phát triển thị trường bất động sản thơng qua hoạt động cho vay của Ngân hàng với các rủi ro vốn có cũng như quy định về cho vay bất động sản tại Chi nhánh NHCT Đồng Nai để làm cơ sở đánh giá, phát triển ở các chương sau THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 26 Chương 2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG... THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CƠNG THƯƠNG ĐỒNG NAI 2.1 Kết quả hoạt động cho vay bất động sản ở một số NHTM tại Đồng Nai: 2.1.1 Kết quả hoạt động ngành ngân hàng Đồng Nai: Với tiềm năng phát triển của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, Đồng Nai là điểm hấp dẫn và thu hút sự quan tâm của các Ngân hàng tại Việt Nam Do vậy, tỉnh Đồng Nai đạt được kết quả tăng trưởng cao... tắc của cho vay bất động sản 1.2.1 Khái niệm cho vay bất động sản: Cho vay bất động sản là loại hình tín dụng của Ngân hàng thương mại trong đó Ngân hàng sẽ cho người đi vay vay một số vốn để thực hiện các mục đích về bất động sản như: mua nhà; mua đất; xây dựng nhà ở, nhà xưởng, văn phòng, cao ốc cho th; sửa chữa nhà ở; đầu tư kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà để bán…Khi đến hạn người đi vay phải... có tác động dây chuyền khi cho vay bất động sản bởi mối liên hệ mật thiết của thị trường bất động sản đối với thị trường tài chính, thị trường lao động Các Ngân hàng cần có giới hạn cho vay bất động sản và danh mục cho vay được phân bổ hợp lý giữa các ngành nghề, lĩnh vực để bù trừ rủi ro, đảm bảo an tồn và hiệu quả cho hoạt động của Ngân hàng tránh việc tập trung cho vay q nhiều vào bất động sản như... Cho vay kinh doanh bất động sản Cho vay bất động sản phục vụ sản xuất Cho vay phục vụ nhu cầu nhà ở cho người dân Tuy nhiên, mục tiêu cho vay kinh doanh bất động sản khơng nhằm vào việc kinh doanh mang tính chất đầu cơ ngắn hạn của các cá nhân mà chủ yếu hỗ trợ vốn cho các tổ chức xây dựng văn phòng, cao ốc cho th ; xây dựng căn hộ, nhà ở để bán; xây dựng các trung tâm thương mại Cho vay bất động sản. .. NHTM chi m đến 50% có thời hạn dưới 1 năm Điều này thể hiện rõ khả năng thanh khoản của Ngân hàng khá thấp nếu duy trì việc lấy ngắn ni dài Tóm lại, cho vay bất động sản cũng chứa đựng nhiều rủi ro mà mỗi Ngân hàng phải ln dè dặt và chú trọng hơn khi quyết định cho vay Do vậy, mặc dù việc đẩy mạnh hoạt động cho vay bất động sản là cần thiết góp phần phát triển thị trường bất động sản song việc đẩy mạnh. .. trường bất động sản sau thời gian khủng hoảng năm 2003 đã trở lại giai đoạn tăng trưởng nóng với nhu cầu đầu tư, mua sắm bất động sản tăng cao - Cho vay bất động sản có rủi ro thấp hơn cho vay chứng khốn do tài sản đảm bảo khơng mất đi khi thị trường trầm lắng - Ngân hàng chạy đua chỉ tiêu cuối năm nhằm gia tăng dư nợ vay bất động sản thay cho việc giảm dư nợ cho vay chứng khốn theo chỉ thị 03 của Ngân hàng. .. trong hoạt động cho vay bất động sản tại Chi nhánh NHCT Đồng Nai: THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 22 Hoạt động cho vay bất động sản của CN NHCT Đồng Nai được điều chỉnh bởi 3 quy định riêng lẻ tuỳ thuộc vào mục đích và đối tượng vay vốn, cụ thể là: Quy chế cho vay tiêu dùng được NHCT Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 66/QĐ-HĐQT-NHCT19 ngày 03/04/2006 Quy chế này áp dụng đối với các cá nhân vay vốn... lãi cho Ngân hàng Ngân hàng kiểm sốt được người đi vay, kiểm sốt được q trình sử dụng vốn Người đi vay có ý thức quan tâm đến việc trả nợ cho nên bắt buộc họ phải quan tâm đến việc sử dụng vốn sao cho có hiệu quả để hồn trả nợ Việc cho vay bất động sản ngồi mục tiêu đơn thuần là cho vay để sinh lợi, hoạt động cho vay của các Ngân hàng cũng nhằm vào mục tiêu góp phần phát triển thị trường bất động sản, ... vào mỗi Ngân hàng có cách tiếp cận khác nhau; có Ngân hàng đẩy mạnh việc tài trợ cho cá nhân vay mua nhà thuộc các dự án có liên kết; có Ngân hàng chỉ đơn thuần tài trợ cho các mục đích mua nhà giữa các cá nhân với nhau hoặc xây dựng, sữa chửa nhà riêng lẻ 1.2.2 Đặc điểm của cho vay bất động sản: Thời hạn cho vay bất động sản thường mang tính trung và dài hạn do tài sản được đầu tư là bất động sản mang