Đang tải... (xem toàn văn)
Trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa hiện nay thì việc xây dựng lên các khu công nghiệp ngày càng nhiều và chiếm 1 phần lớn diện tích đất trong đó diện tích nhà ở của người dân cũng bị giải tỏa để phục vụ cho việc xây dựng này.
KÍNH GỬI THẦY TRUNG ĐỀ TÀI :CÔNG TÁC QUẢN LÝ CÁC KHU CHUNG CƯ TẠI HÀ NỘI HIỆN NAY :THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NHÓM THỰC HIỆN: 1.Ngô Thị Hồng Minh (nhóm trưởng) sdt: 0974024762 2.Hoàng Thị Tuyết 3.Mai Thị Kinh Thoa 4.Phạm Thị Hương 5.Nguyễn Mai Hương 6.Chử Thị Thu Hương 7.Vũ Thị Mai LỚP :BẤT ĐỘNG SẢN 50B 1 Đề cương đề tài: “Công tác quản lý các khu chung cư tại Hà Nội hiện nay: thực trạng và giải pháp”. A. LỜI MỞ ĐẦU I. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI. 1. Mục tiêu nghiên cứu 2. Phương pháp nghiên cứu đề tài 3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu của đề tài - Đề tài có đối tượng là công tác quản lý của chủ đầu tư và nhà nước đối với các khu nhà chung cư tại Hà Nội hiện nay. 4. Kết cấu của đề tài Chương 1: Tổng quan về chung cư. Chương 2: Thực trạng quản lý và cách giải quyết của chủ đầu tư và nhà nước tại các khu chung cư ở Hà Nội hiên nay. Chương 3: Giải pháp tăng cường công tác quản lý chung cư tại Hà Nội. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CHUNG CƯ 1. Khái niệm chung vể chung cư cao tầng 2. Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội a. Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước. b. Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới. c. Đặc điểm của chung cư cao tầng. 3. Vị trí của chung cư trong việc phát triển các đô thị hiện đại. 2 4. Những quy đị nh pháp lý về quản lý chung c ư + Giải thích từ ngữ về bộ phận ban quản lý chung cư. + Nội dung của việc quản lý sử dụng nhà chung cư. + Cơ cấu, tổ chức quản lý sử dụng nhà chung cư. + Quản lý vận hành nhà chung cư. + Bảo trì nhà chung cư. + Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, người sử dụng trong sử dụng nhà chung cư; những hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư. + Giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VÀ CÁCH GIẢI QUYẾT CỦA CHỦ ĐẦU TƯ TẠI CÁC KHU CHUNG CƯ Ở HÀ NỘI HIÊN NAY *). Tình hình phát tri ển chung cư ở các đô thị t ại Hà Nội. *) Thực trạng quản lý chung cư tại các chung cư. I. Về mặt quy hoạch II. Về mặt hạ tầng kĩ thuật 1. Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại các khu chung cư cũ tại nội thành 2. Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại khu nhà tái định cư 3. Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại các khu chung cư “bậc trung” 4. Thực trạng phát triển về chung cư tư nhân. 3 III . Về mặt đảm bảo an toàn cho người dân trong khu nhà chung cư 1. Thực trạng an toàn người dân ở một số khu nhà chung cư hiện nay. 2. Một số quy chế, quyết định, nghị định quản lý và sử dụng nhà ở chung cư đảm bảo an toàn cho người dân trong khu nhà chung cư. IV. Phí chung cư. -Thực trạng tính phí dịch vụ ở một số chun cư tại Hà Nội. - Một số luật liên quan tới tính phí dịch vụ quản lý chung cư. + Phương pháp xác định giá dịch vụ nhà chung cư: + Xác định giá dịch vụ nhà chung cư. + Quản lý giá dịch vụ nhà chung cư. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUNG CƯ TẠI HÀ NỘI KẾT LUẬN 4 LỜI MỞ ĐẦU ۩ ۩ ۩ TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI. Trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa hiện nay thì việc xây dựng lên các khu công nghiệp ngày càng nhiều và chiếm 1 phần lớn diện tích đất trong đó diện tích nhà ở của người dân cũng bị giải tỏa để phục vụ cho việc xây dựng này. Thay vào đó hàng loạt dự án xây dựng nhà ở, bao gồm các khu chung cư cao cấp, trung cấp và nhà ở xã hội, nhà cho công nhân, áp lực sốt giá nhà ở do cung không đủ cầu đang bị đẩy lùi. Nhiều chuyên gia nhận định, từ nay đến 2015, cơ hội người có nhu cầu tiếp cận nhà ở thực sự rõ nét với giá phải chăng, điều này cũng ngăn chặn tình trạng gom hàng đầu cơ. Thành phố Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên của cả nước đã xây dựng và thực hiện chương trình phát triển nhà ở để giải quyết vấn đề nhà ở cho các đối tượng dân cư trên địa bàn. Tuy nhiên, kết quả mới dừng ở mức độ các mô hình thí điểm, Hà Nội vẫn còn thiếu nhà ở nghiêm trọng, nhất là đối với người nghèo, người thu nhập thấp, công chức, viên chức. Việc xây dựng các khu chung cư đang là vấn đề cấp thiết của không chỉ riêng chính quyền hà nội mà còn là mối quan tâm của dân cư trong thành phố. Sống trong chung cư đang trở thành trào lưu, nhất là với giới trẻ Hà Nội. Giá cả hợp lý, thiết kế hiện đại và môi trường sống thoáng đãng đã khiến mặt hàng chung cư bán được dù trong điều kiện thị trường nhà đất ảm đạm. Trong khi các khu chung cư được xây dựng lên thì vấn đề đặt ra việc quản lý các khu chung cư được tiến hành như thế nào? Bởi lẽ tại Hà Nội cũng như rất nhiều thành phố khác các vụ tai nạn ở chung cư thường xuyên xảy ra như hỏa hoạn, xuống cấp gây sập 5 nhà… nhưng các vụ việc này giải quyết thế nào thì rất ít người được biết đến và trách nhiệm của các bên liên quan đến đâu?. Quản lý sử dụng và vận hành nhà chung cư cao tầng là lĩnh vực rất nhạy cảm và phức tạp thực trạng, hình thái nhà chung cư phát triển đa dạng, có nhà chung cư độc lập, có nhà chung cư hỗn hợp gồm văn phòng, siêu thị, nhà ở. Trong đó lại có sở hữu riêng của người mua, sở hữu riêng của chủ đầu tư . thế nhưng cơ sở pháp lý để chứng minh, xác định rõ quyền sở hữu chung, sở hữu riêng và quyền sử dụng chung chưa rõ. Mặt khác, tại Luật Nhà ở, ban quản trị do các chủ sở hữu bầu, có trách nhiệm và quyền hạn rất lớn như thay mặt dân ký hợp đồng cung cấp dịch vụ, bảo trì; thu và quản lý kinh phí vận hành; được bàn giao và quản lý tài khoản kinh phí bảo trì . Nhưng Ban quản trị lại không có tư cách pháp nhân nên không đủ thẩm quyền giải quyết những vấn đề nảy sinh trong vận hành, vì vậy trên thực tế chưa có chủ đầu tư dự án nào áp dụng quy định này. Ngoài những bất cập trong quy định còn có những bất cập xuất phát từ thực tiễn. Có thể thấy hầu hết nhà đầu tư dự báo sai hoặc không quan tâm xây dựng diện tích chung đủ đáp ứng nhu cầu của người dân, trong khi cơ quan quản lý địa phương chưa hướng dẫn, giám sát chặt chẽ, dẫn đến tình trạng thiếu chỗ để xe, nảy sinh mâu thuẫn, tranh chấp. Phương tiện đi lại, dừng đỗ tùy tiện trên sân chơi, vỉa hè mà không tổ chức nào quản lý. Trong khi các khu chung cư liên tục được xây dựng lên để giải quyết vấn đề nhà ở thì việc tìm hiểu thực trạng quản lý và đề ra các giải pháp cho các khu chung cư trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Thời gian qua đã phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư nhưng việc giải quyết còn lúng túng, chủ yếu do văn bản pháp luật chưa đầy đủ, chưa phù hợp với điều kiện cụ thể của thành phố. Việc nghiên cứu này giúp cho chúng ta có cái nhìn rõ nét hơn về vấn đề chung cư. 6 Vì vậy chúng tôi quyết định nghiên cứu đề tài : “Công tác quản lý các khu chung cư tại Hà Nội hiện nay: thực trạng và giải pháp”. Mục tiêu nghiên cứu Đề tài được nghiên cứu với mục tiêu hiệu quả là - Tìm hiểu việc thực hiện công tác quản lý các khu chung cư để đánh giá những mặt tích cực và những mặt còn tồn tại. -Trên cơ sở của việc đánh giá đề xuất những biện pháp để quản lý chung cư đạt hiệu quả cao hơn. - Tìm hiểu quản lý chung cư đã đi vào thực tế như thế nào? Từ đó rút ra những nội dung chưa phù hợp hoặc chưa hoàn chỉnh. * Yêu cầu - Nắm vững nội dung các quyết định về quản lý chung cư của nhà nước đối với các bên có liên quan. - Đảm bảo tính trung thực khách quan trong quá trình đánh giá thực trạng việc quản lý và sử dụng đất đai đô thị. - Những kiến nghị đề xuất phải phù hợp với điều kiện thực tế của địa ph- ương. Phương pháp nghiên cứu đề tài Để hoàn thành đề tài, với góc độ của sinh viên khoa QTKD bất động sản và kinh tế tài nguyên, nhóm tác giả đã sử dụng những phương pháp nghiên cứu đã học như: - Phương pháp điều tra dự báo - Phương pháp phân tích tổng hợp - Phương pháp quy nạp diễn giải - Phương pháp diễn dịch 7 8 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu của đề tài Đề tài có đối tượng là công tác quản lý của chủ đầu tư và nhà nước đối với các khu nhà chung cư tại Hà Nội hiện nay. Chung cư là loại nhà ở có nhiều căn hộ khép kín ( tức là bảo đảm người ở thực hiện mọi hoạt động riêng tư trong đó) có không gian sử dụng chung như hành lang, cầu thang, thang máy… và các tiện ích chung như hệ thồng điện nước, thoát nước, điện thoại v.v. Chung cư có vai trò quan trọng trong sự phát triển của đô thị hiện đại, bởi vì khi phát triển đô thị hóa và tập trung dân cư đông đúc chính là lúc nảy sinh vấn đề, nhu cầu (bức xúc về nhà ở, giá thành nhà ở, và các tiện ích công cộng khác .). Sự phát triển chung cư để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo cơ hội nhà ở cho nhiều người ở các tầng lớp khác nhau. Ngày 2/6/2008, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 14 về phân hạng sử dụng nhà chung cư. Có tất cả bốn loại chung cư được phân hạng theo Thông tư này. Theo đó, nhà chung cư cao cấp (hạng 1) là hạng có chất luợng cao nhất, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo. Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất luợng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tuơng đối hoàn hảo. Nhà chung cư hạng 3 là nhà có chất lượng sử dụng khá cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá. Cuối cùng là nhà chung cư có chất luợng sử dụng trung bình, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng 9 Tại Hà Nội hiện nay tập trung chủ yếu là các khà chung cư loại 3 và loại 4. Bởi vậy đề tài sẽ giới hạn và đi sâu vào nghiên cứu tìm hiểu thực trạng về hai loại chung cư này. Kết cấu của đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục và danh mục, tài liệu tham khảo đề tài gồm 3 chương: Chương 1: Tổng quan về chung cư Chương 2: Thực trạng quản lý và cách giải quyết của chủ đầu tư và nhà nước tại các khu chung cư ở Hà Nội hiên nay Chương 3: Giải pháp tăng cường công tác quản lý chung cư tại Hà Nội 10 [...]... thực tế của nhà chung cư đó và thông báo công khai với người sử dụng nhà chung cư + Cơ cấu, tổ chức quản lý sử dụng nhà chung cư: - Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong tổ chức quản lý sử dụng nhà chung cư - Hội nghị nhà chung cư - Ban quản trị nhà chung cư - Chủ đầu tư trong quản lý sử dụng nhà chung cư - Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư + Quản lý vận hành nhà chung cư: - Hợp đồng... cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và nghiệm thu, thanh toán, thanh lý hợp đồng dịch vụ - Trách nhiệm và quyền hạn của doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư trong vận hành nhà chung cư - Kinh phí quản lý vận hành phần sở hữu chung nhà chung cư + Bảo trì nhà chung cư - Nguyên tắc bảo trì nhà chung cư - Mức kinh phí đóng góp để bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư - Quản lý kinh phí bảo... chung cư là tổ chức, cá nhân đang sử dụng hợp pháp phần sở hữu riêng trong nhà chung cư - “Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư là đơn vị có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp + Nội dung của việc quản lý sử dụng nhà chung cư: Việc quản lý sử dụng nhà chung cư theo pháp luật hiện hành gồm các vấn đề sau: - Quản. .. khoản 2 Điều 66 của Luật Nhà ở - Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư 1 Mọi nhà chung cư đều phải có Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư với những nội dung chính như sau: a) Trách nhiệm của các tổ chức (Chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý nhà chung cư, doanh nghiệp quản lý vận hành và Ban quản trị) trong quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định của Quy chế này; b) Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu... gồm các căn hộ 3 Cao ốc đa năng: gồm có cửa hàng, văn phòng và căn hộ Về mặt sở hữu, chung cư phân thành hai nhóm: + Chung cư cho thuê thuộc một chủ sở hữu + Chung cư sở hữu chung có nhiều chủ sở hữu Chung cư cao ốc sở hữu chung là dạng chung cư hiện đang được phát triển mạnh mẽ tại nhiều đô thị nước ta 2 Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội 11 Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội bao gồm nhà ở chung cư. .. hợp pháp nhà chung cư; c) Các hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư; d) Các khoản phí, mức phí phải đóng góp dùng cho công tác quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư và các loại phí hợp lý khác; đ) Xác định danh mục, vị trí, diện tích và quy mô các phần sở hữu riêng trong nhà chung cư; phần sở hữu, sử dụng chung trong và ngoài nhà chung cư; e) Quy định về việc sửa đổi, bổ sung Bản nội quy quản. .. hữu nhà nước và nhà ở chung cư cao tầng thuộc khu đô thị mới a Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước: Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước tại Hà Nội được nhà nước xây dựng chủ yếu trong thời kỳ thực hiện ở cơ chế bao cấp nhà ở Đây là giải pháp để giải quyết nhu cầu bức bách về chỗ ở cho người dân đô thị b Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới: Nhà ở chung cư. .. nên các khu nhà ở chung cư cao tầng ngày càng bị xuống cấp trầm trọng Tóm lại, công tác quản lý ở hạ tầng kĩ thuật tại các khu chung cư cũ tại nội thành bảo quản sửa chữa còn lỏng lẻo, gây ra nhiều hậu quả nghiêm trọng Do vậy cần phải có những giải pháp đồng bộ để cho công tác này được thực hiện tốt hơn 2 Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại khu nhà tái định cư Ngay từ nhiều năm trước, khi các khu chung. .. giao quản lý sử dụng vốn để thực hiện đầu tư xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật; là người trực tiếp bán các căn hộ trong nhà chung cư cho bên mua 13 - “ Đơn vị đang quản lý nhà chung cư là tổ chức đang được giao trách nhiệm trực tiếp quản lý nhà chung cư đó - “Chủ sở hữu nhà chung cư là tổ chức, cá nhân đang sở hữu hợp pháp phần sở hữu riêng trong nhà chung cư - “Người sử dụng nhà chung. .. giữa các cư dân sống trong nhà chung cư cao tầng, nhiều mâu thuẫn kéo dài không giải quyết dứt điểm Tóm lại, so với các khu nhà chung cư trong những thập niên trước đây thì sự phát triển các khu nhà chung cư hiện nay có những chuyển biến rõ rệt cả về quy 23 mô kiến trúc và hệ thống các dịch vụ Tuy nhiên, vấn đề quản lý vẫn còn bất cập và là một nội dung cần được nghiên cứu *) Thực trạng quản lý chung cư