B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRNG I HC KINH T TP.HCM    PHM TH PHNG LOAN  TÀI PHÂN TÍCH CÁC NHÂN T NH HNG N U T BT NG SN TI THÀNH PH H CHÍ MINH LUN VN THC S KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH – NM 2011 B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRNG I HC KINH T TP.HCM PHM TH PHNG LOAN  TÀI PHÂN TÍCH CÁC NHÂN T NH HNG N U T BT NG SN TI THÀNH PH H CHÍ MINH Chuyên ngành : KINH T - TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG Mã s: 60.31.12 LUN VN THC S KINH T Ngi hng dn khoa hc : PGS.TS. PHAN TH BÍCH NGUYT THÀNH PH H CHÍ MINH – NM 2011 LI CAM OAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cu đc lp ca tôi. S liu đc nêu trong lun vn là trung thc và có trích ngun. Các kt qu nghiên cu trong lun vn cha đc công b trong bt k công trình nghiên cu nào khác. TP. H Chí Minh, ngày 08 tháng 04 nm 2011 TÁC GI PHM TH PHNG LOAN LI CÁM N Tôi xin chân thành cám n Quý Thy Cô Trng i hc Kinh T TP.HCM đã tn tâm ging dy, truyn đt nhng kin thc quí báu cho tôi trong sut thi gian hc tp ti trng. c bit, tôi xin chân thành cám n PGS.TS. Phan Th Bích Nguyt đã tn tình hng dn cho tôi hoàn thành lun vn này. Sau cùng, tôi xin chân thành cm n đn nhng ngi bn, đng nghip và ngi thân đã tn tình h tr, góp ý và giúp đ tôi trong sut thi gian hc tp và nghiên cu. MC LC LI NÓI U 1. S cn thit ca đ tài……………………………………………………………. 1 2. Mc tiêu nghiên cu…………………………………………………………… 2 3. Ý ngha ca vic nghiên cu ………………………………………………… 3 4. i tng, phm vi và phng pháp nghiên cu…………………………… 3 5. Kt cu lun vn………………………………………………………………… 3 CHNG 1. TNG QUAN V BS VÀ U T BS 1.1 Tng quan v Bt đng sn (BS) 1.1.1 Khái nim BS…………………………………………………… 4 1.1.2 c đim ca BS………………………………………………… 4 1.1.3 Hàng hóa BS……………………………………………………… 5 1.1.4 Phân loi BS……………………………………………………… 5 1.1.5 Các yu t tác đng đn giá BS… ……………………………… 6 1.1.5.1 Các yu t có mi liên h trc tip vi BS……… ………………… 6 1.1.5.2 Các yu t v pháp lý liên quan đn BS…………………………… 6 1.1.5.3 Các yu t chung ca nn kinh t xã hi…………………………… 7 1.2 Tng quan v th trng BS 1.2.1 Khái nim th trng BS…………………………………………… 8 1.2.2 c đim th trng BS………………………………………… … 8 1.2.3 Vai trò ca th trng BS……………………………………………. 10 1.3 T sut sinh li và ri ro trong đu t kinh doanh BS 1.3.1 T sut sinh li trong đu t BS…… ……………………………… 11 1.3.2 Nhng ri ro trong đu t BS……… ………………………….…… 12 1.4 Cuc khng hong th trng BS M nm 2005-2008…………………… 15 CHNG 2. THC TRNG TH TRNG BS TP.HCM VÀ CÁC NHÂN T NH HNG N U T BS TRONG THI GIAN QUA. 2.1 Thc trng th trng BS Tp.HCM trong thi gian qua… ……………… 23 2.2 Thc trng tình hình đu t BS ti Tp.HCM… ………………………… 30 2.2.1 Th trng nhà ……………………………………………………… 30 2.2.2 Th trng vn phòng cho thuê……….……………………………… 34 2.2.3 Th trng cn h dch v ……………… ………………………………… 35 2.2.4 Th trng trung tâm thng mi……………………………………………… 35 2.2.5 Th trng BS khu công nghip……………………………………………… 37 2.2.6 Th trng khách sn ,du lch………………………………………… 39 2.3 Phân tích nhân t nh hng đn đu t BS Tp.HCM giai đon hin nay… 40 2.3.1. Nhóm các yu t ca n n kinh t v mô……………………………… 40 2.3.1.1 Mc đ tng trng GDP hng nm…………………………………… 40 2.3.1.2 Lm phát……………………………………………………………… . 41 2.3.1.3 C cu phát trin kinh t 43 2.3.1.4 Thu nhp bình quân trên đu ngi 44 2.3.1.5 Sc mua ca ngi tiêu dùng 45 2.3.2. Các yu t v chính sách pháp lut………………………………… ……… 46 2.3.2.1 H thng lut và chính sách v qun lý đt đai, nhà ……… ……… 47 2.3.2.2 Các chính sách thu liên quan đn đu t kinh doanh BS… 50 2.3.3.3 Chính sách tin t ……………………………………………………… 51 2.3.2.4 Chính sách quy hoch phát trin h tng – Ngun vn h tr ODA… 55 2.3.3. nh hng t tính minh bch ca th trng và giá c hàng hóa BS… 56 2.3.4. Tác đng t các th trng liên quan…………………………………………… 58 2.3.4.1 S bin đng th trng vàng và ngoi t (USD) 58 2.3.4.2 nh hng t th trng tài chính …………………………… 61 a. nh hng mnh t dòng vn đu t trc tip nc ngoài (FDI)………61 b. nh hng t dòng vn ca th trng chng khoán ……………. … 64 c. nh hng t ngun vn nhàn ri trong nhân dân – kiu hi…………. 65 d. Qu đ u t tín thác BS…………………………………… 66 2.3.4.3 nh hng t th trng nguyên vt liu và th trng lao đng……… 67 2.3.5 Nhóm các yu t dân s, vn hóa xã hi………………………………………… 68 2.3.5.1 Mc đ tng dân s…………………………………………………… 68 2.3.5.2 Môi trng vn hóa xã hi………………………………………………69 2.3.6 Yu t hi nhp ca nn kinh t…………………………………………………. 69 2.3.6.1 Gia tng nhu cu BS……………………………………… …………69 2.3.6.2 S phát trin ca công ngh và cht lng d án……………………….69 2.3.6.3 Du lch 70 CHNG 3. ÁNH GIÁ S TÁC NG CA CÁC NHÂN T N HIU QU U T BS BNG SPSS. 3.1. Phng pháp thc hin …………………………………………………………… 72 3.1.1 Phng pháp đnh tính…………………………………………………… 72 3.1.2 Phng pháp đnh lng:……………………………………………… 72 3.2 Mô hình nghiên cu ………………………………………………………………. 72 3.2.1 Mô hình lý thuyt - Mô hình PEST ……………………………………… 72 3.2.2 Mô hình nghiên cu các nhân t nh hng đn đu t BS…………… 73 3.2.3 Các gi thit nghiên cu………………………………………………… 74 3.3 Tin trình kho sát và kim đnh mô hình bng công c SPSS16………………… 74 3.3.1 Quá trình đnh tính ………………………………………………………. 74 3.3.2 Quá trình đnh l ng x lý s liu bng SPSS 16……………………… 75 3.3.2.1 Bc 1: Thng kê s b các bin kho sát ca 06 thành phn nhân t 76 3.3.2.2 Bc 2: Xác đnh h s tin cy Cronbach Alpha……………………… 78 3.3.2.3 Bc 3: Phân tích EFA………………………………………………….81 3.3.2.4 Bc 4: Kim đnh mô hình và gi thuyt nghiên cu………………….83 CHNG 4. GII PHÁP NÂNG CAO HIU QU U T BS TI TP.HCM 4.1 Nhng yu t c hi và hn ch trong đu t BS ti TP.HCM…………………. 87 4.2 Gi ý các gii pháp nhm nâng cao hiu qu đu t BS 88 4.2.1 Nhóm gii pháp hoàn thin h thng chính sách pháp lut 88 4.2.2 Nhóm gii pháp cho nhà đu t trên th trng 91 4.2.2.1 Th trng s cp 91 4.2.2.2 Th tr ng th cp 93 4.2.3 Nhóm gii pháp nhân t h tr 94 4.2.3.1 Kìm ch lm phát, tng trng n đnh GDP 95 4.2.3.2 n đnh th trng ngoi hi, th trng vàng, lãi sut 96 Phn kt lun 98 DANH MC CÁC T VIT TT 1. BS Bt đng sn 2. FDI u t trc tip nc ngoài 3. FII u t gián tip nc ngoài 4. TTCK Th trng chng khoán 5. Tp.HCM Thành ph H Chí Minh 6. USD Dollar M 7. FED Cc d tr liên bang M 8. CPI Ch s giá tiêu dùng 9. GDP Tng thu nhp quc ni 10. NHNN Ngân hàng nhà nc 11. NHTM Ngân hàng thng mi 12. NVL Nguyên v t liu 13. SXKD Sn xut kinh doanh 14. VLXD Vt liu xây dng 15. WTO T chc thng mi th gii 16. REIT Qu đu t tín thác BS. 17. KCN Khu công nghip 18. KCX Khu ch xut 19. ODA H tr phát trin chính thc DANH MC CÁC BNG BIU Bng 2.1.1 Bng giá đt nn d án vào tháng 12/2010 Bng 2.1.2 Ngun cung tng lai d kin th trng đt nn theo tng qun. Bng 2.1.3 S lng cn h chào bán Bng 2.1.4 Ngun cung VP cho thuê đn 12/2010 – ngun Savills Bng 2.1.5 Tình hình cho thuê và bng giá đt ti các khu công nghip. Bng 2.1.6 Tình hình hot đng ca th trng khách sn (3 - 5 sao) ti Tp.HCM trong quý 4/2010. Bng 2.2.1 Tc đ tng trng GDP c nc và GDP Tp.HCM 10 nm qua. B ng 2.2.2 Din bin CPI qua các nm Bng 2.2.3 T trng c cu kinh t Tp.HCM qua các nm Bng 2.2.4 Tng doanh thu hành hóa và dch v c nm  Tp.HCM Bng 2.2.5 Din bin ca lãi sut t 2005 đn nay Bng 2.2.6 D n cho vay BS ti TP.HCM t nm 2005 đn tháng 9/2010 Bng 2.2.7 Bin đng t giá t nm 2001 đn 2010 theo giá niêm yt ca NHNN. Bng 2.2.8 Din bin giá vàng qua các nm Bng 2.2.9 Din bin ch s giá vàng, giá nhà  và VLXD, t giá USD Bng 2.2.10. Vn FDI tng trng qua các nm Bng 2.2.11. Tng trng Vn FDI ti TP.HCM qua các nm Bng 2.2.12. Biu đ VN-index qua các nm Bng 2.2.13 Tc đ tng dân s TP.HCM Bng 2.2.14 Tng trng khách du lch ti TP.HCM 1 LI M U 1. S cn thit ca ti Trong thỏp phõn cp nhu cu ca Maslow, nhu cu sinh lý (n, mc, , i li) l nhu cu c bn, trc tiờn ca con ngi. Nú cn c tha món trc khi ngh n cỏc nhu cu cao hn. iu ú cho thy c tm quan trng ca nh , vn phũng, tr s lm vic, sn xut kinh doanh i vi bt c cỏ nhõn hay t chc no trong quỏ trỡnh tn ti v phỏt trin. Theo ú nhu cu v t ai, nh , vn phũng baỏt ủoọng saỷn (BS) l mt nhu cu tt yu, v t l thun vi tc gia tng dõn s cng nh s lng v quy mụ n v sn xut, kinh doanh. Cựng vi s phỏt trin ca nhiu loi hỡnh dch v, kinh doanh v s bựng n dõn s th gii. Con ngi ngy cng cn thờm mt bng, cao c sinh sng v sn xut, kinh doanh. Tuy nhiờn, din tớch t ai li l i lng bt bin. Vỡ vy, din tớch t cha dựng ngy cng b thu hp li. Thỏp phõn cp nhu cu ca A. Maslow Vit Nam l quc gia t cht ngi ụng vi dõn s khong 85 triu ngi, din tớch t bỡnh quõn u ngi vo khong 71m 2 /ngi, trong ú din tớch t ụ th bỡnh quõn u ngi khong 12m 2 /ngi. Dõn s ngy cng ụng vỡ vy nhu cu nh t, mt bng sn xut kinh doanh ngy cng ln. Vit Nam l nn kinh t mi ni, im n hp dn du khỏch quc t v l mụi trng u t hp dn hng u th gii. Hn na tc phỏt trin cụng nghip, tc ụ th húa ngy cng gia tng. iu ú ha hn sc hp dn n vi ngnh kinh Th hin Tụn trng Giao tip xó hi An ton, c bo v n ung, nh , ngh ngi [...]... ng Trong ch ng này, tác giả s phân tích s tác tr ng c a th tr ng B S trong th i gian quan, các y u t kinh t v mơ Ch ng 3 : ánh giá s tác Ch ng 4 : Gi i pháp nh m nâng cao hi u qu n u t B S ng c a các nhân t cùng v i th c c bi t là phân tích s tác ng c a ng c a các nhân t b ng cơng c SPSS ut B S 4 T các k t qu ki m nh c a ph ng pháp phân tích nhân t , tác giả sẽ đ a ra các gi i pháp nh m nâng cao hi... c u : Phân tích sâu vào giai o n t n m 2006 2010 Đây là giai o n có nhi u bi n Ph ng trên th tr nn m ng B S t i Tp.HCM ng pháp nghiên c u : Từ các thông tin thu thập được từ sách báo, tạp chí, các s li u th ng kê c a c c th ng kê Tp HCM và từ các cơng ty t v n kinh doanh B S nh : Vietree, CBRE,… Tác gi s dùng ph ng pháp so sánh, ph ng pháp phân tích t ng h p phân tích, so sánh s tác ng c a các nhân. .. tác ng c a t ng nhân t ng pháp phân tích nhân t (EFE) ánh giá 5 K t c u Lu n v n Lu n v n này c k t c u thành 04 ch ng (khơng k ph n m u và k t lu n) Ch ng 1 : T ng quan v B S và đầu t B S : mang n nh ng khái ni m, nh ng hi u bi t c b n v hàng hóa B S và các y u t tác ng n giá c B S, nh ng l i ích và r i ro trong u t B S Ch ng 2 : Th c tr ng th tr ng B S và cho n nay và phân tích các nhân t nh h u t... sau : 1 Các nhân t nào s nh h ng n u t B S t i Tp.HCM ? 2 M c tác ng c a các nhân t nh th nào ? Và âu là các nhân t có tác ng quy t nh n vi c u t B S ? 3 3 Ý ngh a c a vi c nghiên c u Xác nh c các nhân t tác ng n giá tr c a B S có ý ngh a r t quan tr ng n ng i mua, ng i bán, cơng ty kinh doanh B S hay nói chung là nhà u t B S Giúp các nhà u t có m t t m nhìn sâu sắc h n trên t ng th tác ng t các y u... lãi su t 2 Các ngân hàng cho vay d i chu n Ngân hàng trung ng M th t b i trong vi c giám sát và th c thi quy n l c i v i các ngân hàng th ng m i, ngân hàng b o ch ng các kho n vay th ch p và các t ch c cho vay khác Các ngân hàng này ã b qua các tiêu chu n cho vay nh tình tr ng vi c làm, thu nh p, m c tr ban u, i m s tín d ng, tài s n, các ch s tài s n/n và kh n ng thanh tốn, Thay vào ó các ngân hàng... gi i khi các ch ng khốn c b o lãnh b i các th ch p B S c phát hi n trong các danh m c u t c a các ngân hàng và các qu kinh doanh cơng c tài chính phái sinh, t ngân hàng BNP Paribas t i Bank of China c u các ngân hàng, C c D Tr Liên Bang M b m 100 t USD cho các ngân hàng m n v i lãi su t th p Hàng lo t các cơng ty tun b phá s n nh : American Home Mortgage, Countrywide Financial Corporation 6 Các ngân... hàng hóa B S làm c s lý lu n cho vi c phân tích các nhân t tác ng n u t B S t i Tp.HCM trong ch ng III c bi t thơng qua ch ng I, tác gi mu n cung c p v m t lý lu n các l i ích và r i ro trong u t B S, s tác ng c a th tr ng B S n n n kinh t và bài h c kinh nghi m cho các nhà u t qua cu c kh ng ho ng B S t i M n m 2008 23 Ch ng 2 TH C TR NG TH TR NG B S VÀ CÁC NHÂN T TÁC NG N U T B S T I TP.HCM TRONG... tr n ) và 47% các kho n vay theo ki u ch tr lãi su t Theo báo cáo c a V n phòng k tốn chính ph , t n m 2000 t i n m 2006, h n 650.000 ng i ã b phát hi n lách lu t mua nhà Các ngân hàng ã vi ph m o c kinh doanh khi t ra q d dãi trong vi c c p v n vay và các cơng ty a c ã t ng giá nhà nh m tr c l i a n a s các khách hàng có t l phá s n và b t ch thu nhà r t cao do khơng kh n ng thanh tốn Các ngân hàng... c ép c a các ngân hàng th ng m i ã xố m ranh gi i gi a các ngân hàng th ng m i, ngân hàng u t và cơng ty b o hi m cho phép các ngân hàng th ng m i c tham gia vào các l nh v c kinh doanh m o hi m nh nghi p v ch ng khốn hố và bán các kho n vay B S Nh vào cơng c c xem là có th làm gi m r i ro này c a các ngân hàng y m nh cho vay B S d i chu n nh m thu v nh ng kho n l i l n Tuy nhiên b n thân các ngân... i l n Tuy nhiên b n thân các ngân hàng v n n m gi m t ph n l n các ch ng khốn phái sinh này, m t ph n là do bán khơng h t và m t ph n là mua c a các ngân hàng khác nh m a d ng hố danh m c u t ây là ngun nhân gây ra các kho n l l n cho các ngân hàng cho vay B S khi th tr ng B S b v bong bóng và các kho n cho vay khơng thu h i c c ng v i các kho n ch ng khốn B S gi m giá khơng phanh 4 Dỡ b “Lu t tài . phân tích các nhân t nh hng đn đu t BS. Trong chng này, tác giả s phân tích s tác đng ca các nhân t cùng vi thc trng ca th trng BS trong thi gian quan, đc bit là phân. Mc đ tác đng ca các nhân t nh th nào ? Và đâu là các nhân t có tác đng quyt đnh đn vic đu t BS ? 3 3. Ý ngha ca vic nghiên cu Xác đnh đc các nhân t tác đng đn. chí, các s liu thng kê ca cc thng kê Tp. HCM và từ các cơng ty t vn kinh doanh BS nh : Vietree, CBRE,… Tác gi s dùng phng pháp so sánh, phng pháp phân tích tng hp đ phân tích,