- - - - Chun ngành: Chính sách cơng GS.TS DAVID O DAPICE TP CHÍ MINH - i L I CAM OAN Tôi xin cam oan lu n v n hồn tồn tơi th c hi n Các trích d n s li u s d ng lu n v n u c c d n ngu n có xác cao nh t ph m vi hi u bi t c a Lu n v n không nh t thi t ph n ánh quan i m c a Tr hay Ch ng i H c Kinh T TPHCM ng trình Gi ng d y Kinh t Fulbright Ký tên Nguy n V n Chi n ii L IC M N Tr c h t xin chân thành c m n Tr Gi ng d y Kinh t Fulbright c tham gia h c t p t i tr ng nv i H c Kinh t TPHCM, Ch ã tài tr cho ch ng trình, tơi có i u ki n ng Tôi xin c m n g i l i chúc s c kh e t i th y giáo, cô giáo, nh ng ng h ng d n, giúp ng trình i ã dìu d t su t n m h c t p Trong trình th c hi n khu chung c c A1, A2 tài lu n v n P hâ n tích sá ch tá i nh c d án c i t o Nguy n Công Tr , Thà nh ph Hà N i , xin chân thành c m n: th y giáo Nguy n Xuân Thành, th y giáo Hu nh Th Du, th y giáo Cao Hào Thi c bi t s h t tr ng d n nhi t tình t giáo Tr n Th Qu Giang, th y David O Dapice ng Qu n lý nhà n c Kennedy thu c i h c Harvard Chính s h ng d n t n tình c a th y, giáo ã giúp tơi hồn thành lu n v n m t cách t t h n Tôi xin c m n b n ng nghi p nhà s (HADINCO 7), b n NAGECCO n t Công ty c ph n u t xây d ng phát tri n ng nghi p Công ty c ph n t v n xây d ng T ng h p B Xây D ng ã giúp , ng viên t o i u ki n t t nh t cho su t trình làm lu n v n Cu i tơi xin bày t lịng bi t n ng viên h c t p ph n u i v i gia ình tơi, nh ng ng i ln nh c nh , iii T ÓM T T L U N V N Tr i qua h n 65 n m s d ng khu chung c Nguy n Cơng Tr l ng k t c u cơng trình, có th gây s p v , nhi m môi tr b t c lúc nào; s t i v công su t ph c ng Hà N i giao cho Ch d ng phát tri n nhà s (HADINCO 7) Công Tr ; th c hi n thí i m tr ang xu ng c p v ch t u t Công ty c ph n u t Xây ng c i t o toàn b khu chung c c Nguy n c d án N3, n n t ng g m: dãy nhà A1 A2 ph n t khu v c l u không (KVLK) t i khu chung c Ch ut ng gi i quy t công tác ban ngành C th ch ban u t làm (i) n bù, thu h i c h tr theo nh c , có s giám sát t n bù ph n tài s n phát sinh thêm so v i b n thi t k u c a khu chung c theo khung giá t l n chi m t tái n bù ban hành c a Thành ph i; (ii) thu h i n giá 30% giá t ban hành c a Thành ph n m n bù Sau xây d ng xong, d án dành m t ph n di n tích tái nh c t i ch vào cu i n m 2009; nh ng tháng 5/2012 d án v n v n bù, thu h i Phân tích nh n th y sách theo k p th tr ng, tr ng pháp lý c a tri n châu Á) xu t ng m c công tác n bù tài s n theo khung nhà n t, tái nh c c ban hành th p, ch a n bù tài s n theo b ng chi phí thay th y , b t k tình t (theo kinh nghi m d án c a Ngân hàng th gi i, Ngân hàng phát i v i h nh y dù l n chi m h p lý, sách h tr thu h i t t, giúp d án nhanh t t theo n giá 30% giá nhà n c n bù v t c ban hành sách c m c tiêu v sách (theo Ngân hàng th gi i) Phân tích ki n ngh : Các h t ng c c n Các h KVLK m c dù không bù tài s n theo ph t KVLK không c tái nh c 100% di n tích t ng m i nh c , nh ng v i c ch h tr thu h i y t n , h hoàn toàn có th ti p c n mua cc nh t i d án v i giá mua u ãi b ng giá bán bình quân sàn s d ng T t c h u có th ti p c n ng pháp thay th c tái c c n h m i t i d án, tái nh c t i ch giúp gi m thi u s xáo ng v cu c s ng, giúp h dân nhanh chóng ph c h i cu c s ng i v i d án N3 hi n v án n bù, thu h i n i c m liên quan ng m c v i 20% (40/203 h ) h dân ch a t tái n ng tình v ph ng nh c Th i gian g n ây Vi t Nam ã x y nhi u v n t ai, tác gi ki n ngh Thà nh ph ch a v i p d ng ph ng n iv c ng ch ( ã lu n v n c Thành ph xem xét tháng 4/2012), ki n ngh xem xét theo phân tích ng th i tác gi ki n ngh Thành ph xem xét s tham gia ánh giá c a t ch c nh giá c l p (ban nh giá tài s n, giá h i n nh giá u có th ch p nh n s tham gia t ch c t tái nh c T nh giá n c ngoài) vào ng lai Vi t Nam nên xem xét thành l p hi p c l p, tách bi t v i c quan hành chính, có s tham gia c a c, nhà nghiên c u v D a theo sá ch i di n nhà nh giá h i ngh nghi p, doanh nghi p xã h i n bù, tá i nh c , thu h i t D án hi u qu v m t kinh t , th hi n tính úng c xu t; k t qu th m nh: n c a ch tr ng c i t o chung c c A1, A2 (c ng nh tồn khu Nguy n Cơng Tr ) D án không v ng m nh v m t tài chính, khơng m b o kh n ng tr n (t n m 2017 191,986 t VND (n m 2016) 2034), ki n ngh d án c n dành ph c v cho vi c tr n sau giá tr cao h n 52,806 t VND (n m 2016) n u d án theo u i sách tái nh c hi n h u K t qu phân tích c ơng (HADINCO 7) khơng c, sách tr c p c a Thành ph cho ch h p lý t c m c sinh l i t i thi u ch p nh n u t d án úng n, m c tr c p i v i d án A1, A2 21,092 t VND (giá n m 2012) M c tr c p không sai khác nhi u so v i m c tr c p 21,565 t VND (n m 2012) theo sách mà d án ang theo u i Do v y Thành ph có th xem xét th c hi n sách tái c áp d ng r ng rãi n nh c m i v n c phát tri n D án t o ngo i tác tích c c r t l n, h s ng t i chung c c KVLK c l i ích l n, c bi t h t ng Tuy nhiên m t phát hi n u nh n lu n v n cá c h bên ngoà i mua c n h t i d n ã b thi t 47,781 t VND, ng v i 7,85tri u/m2 s h u Có th gi i thích b ng cách nh n i v i ng i s h u c n h t i d án l i ích mà h c m c l n h n nhi u so v i th c t , h s n sàng b nhi u h n 7,85tri u/m2 so v i n n kinh t c s h u c n h , gi i thích cho s thích s h u nhà c a ng i Vi t Nam h n hình th c khác (nh thuê nhà); c ng có th nguyên nhân tình tr ng bong bóng v giá nhà t i Hà N i nh ng n m g n ây, ã gi i thích cho nh ng thi t h i c a t ng s h u c n h i v M CL C L I CAM OAN - i L I C M N - ii TÓM T T LU N V N - iii M C L C - v DANH M C CÁC KÝ HI U, CH VI T T T - viii DANH M C CÁC B NG BI U - ix DANH M C CÁC HÌNH - x - CH NG GI I THI U - - 1.1 tv n - - 1.2 M c tiêu c a 1.3 Ph tài - - ng pháp nghiên c u - - 1.3.1 C s d li u - 1.3.2 Ph ng pháp nghiên c u - - 1.4 Ph m vi c a tài - - 1.5 B c c lu n v n - CH NG KHUNG PHÂN TÍCH VÀ TIÊU CHÍ ÁNH GIÁ - - 2.1 Ph ng pháp phân tích kinh t - - 2.2 Ph ng pháp phân tích tài - - 2.3 Các tiêu chí dùng phân tích - 2.3.1 Giá tr hi n t i ròng NPV - 2.3.2 Su t sinh l i n i t i IRR - 2.3.3 Kh n ng tr n DSCR - 2.4 Chi phí s d ng v n - 10 2.4.1 Chi phí s d ng v n n vay rD - 10 2.4.2 Chi phí s d ng v n ch s h u rE - 11 2.4.3 Chi phí s d ng v n bình qn tr ng s WACC - 13 2.4.4 Chi phí v n kinh t - 14 - vi CH NG MÔ T D ÁN - 15 - 3.1 Ph m vi d án - 15 3.1.1 C s pháp lý d án - 15 3.1.2 Ph m vi d án - 15 3.2 c i m c a d án - 16 - 3.2.1 c i m kh i nhà A1, A2 khu v c l u không - 16 - 3.2.2 c i m d án nhà N3 - 16 - 3.3 Các thông s dùng cho vi c th m nh d án - 17 3.3.1 Các thơng s tài giai o n xây d ng - 17 3.3.2 Các thơng s tài giai o n v n hành - 18 3.3.3 L m phát - 18 3.3.4 Giá cho thuê khu th a Giá cho thuê khu th b Giá bán c n h ng m i, thuê nhà , giá bán nhà - 19 - ng m i - 19 - t i chung c m i - 20 - c Giá cho thuê c n h , chung c c - 20 - d Giá cho thuê c n h , chung c m i - 21 - CH NG CÔNG TÁC N BÙ, THU H I T VÀ TÁI NH C - 22 - 4.1 Khung phân tích sách pháp lý - 22 4.1.1 Pháp lu t Vi t Nam v vi c 4.1.2 Các nghiên c u v sách 4.1.3 Tiêu chí 4.2 Ph n bù, thu h i t tái nh c - 22 - n bù, gi i phóng m t b ng, tái nh c - 22 - ánh giá sách T C t t - 24 - ng án tái nh c c a d án N3 - 24 - 4.3 ánh giá sách tái nh c c a d án N3 - 26 4.3.1 ánh giá v công tác thu h i 4.3.2 ánh giá v công tác t - 26 - n bù tài s n - 26 - 4.3.3 ánh giá v công tác tái nh c - 27 4.3.4 ánh giá v công tác t m c - 29 4.3.5 Nhìn nh n qua h th ng pháp lý - 29 4.4 K t lu n ki n ngh sách tái nh c - 31- vii CH NG PHÂN TÍCH KINH T D ÁN - 33 - 5.1 Phân tích ngo i tác tích c c, tiêu c c 5.2 L ch i v i n n kinh t - 33 - u t - 33 - 5.3 Dòng ti n kinh t c a d án - 34 5.4 K t lu n - 36 - CH NG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH, PHÂN PH I D ÁN - 37 - 6.1 K ho ch vay v n - 37 6.2 Dịng ti n tài c a d án - 37 6.2.1 Ngân l u tài vào - 37 6.2.2 Ngân l u tài - 37 6.3 Phân tích k t qu th m nh - 39 6.3.1 Phân tích quan i m t ng m c 6.3.2 Phân tích quan i m ch u t - 39 - u t - 39 - 6.4 Phân tích phân ph i - 40 - CH NG K T LU N VÀ KI N NGH - 42 - TÀI LI U THAM KH O - 46 PH L C - 50 PH L C B NG KH O SÁT - 74 - viii DANH M C CÁC KÝ HI U, CH VI T T T ADB Ngân hàng phát tri n châu Á (Asia Development Bank) BAH Ng CBRE CB Richard Ellis Group, Inc C T Ch DSCR H s an toàn tr n (Debt Service Coverage Ratio) EIU T ch c nghiên c u tri n v ng qu c t (Economist Intelligence Unit) EOCK Chi phí v n kinh t (Economic Opportunity Cost of Capital) HADINCO Công ty CP IRR Su t sinh l i n i t i (Internal Rate of Return) KVLK Khu v c l u không MARR Su t sinh l i t i thi u ch p nh n i b nh h ng ut u t xây d ng phát tri n nhà s c (Minimum Attractive Rate of Return) NPV Giá tr hi n t i ròng (Net Present Value) PC I Ch s giá tiêu dùng (Consumer Price Index) T C Tái nh c TNDN Thu thu nh p doanh nghi p ( Corporate Income Tax) UBND y ban nhân dân VAT Thu giá tr gia t ng (Value Added Tax) WACC Chi phí v n bình qn tr ng s (Weighted Average Cost of Capital) WB Ngân hàng th gi i (World Bank) - 69 - Ph l c 18 Ngân l u t ng m c u t , giá danh ngh a, t VND A1 Ngân l u tài vào, giá danh ngh a, t VND (k ch b n 1) N m Doanh thu t bán u ãi Doanh thu t bán u ãi 2,3,4 Doanh thu t bán u ãi KVLK Doanh thu t bán c n h bên Doanh thu cho thuê TTTM Doanh thu v n hành t ng h m NGÂN L U TÀI CHÍNH VÀO NPV 2012 2013 2014 2015 … 3,244 0 3,749 … 9,724 0 11,237 … 10,559 0 12,202 … 178,128 0 205,847 … 94,632 0 5,696 … 31,422 0 3,512 … 327,709 0 242,243 … (Ngu n: Tính tốn c a tác gi ) B1 Ngân l u tài ra, giá danh ngh a, t VND (k ch b n 1) N m Chi phí xây l p Gxl Chi phí thi t b Gtb Chi phí gi i phóng m t b ng Gqpmb Chi phí h tr thu h i t h t ng Chi phí h tr thu h i t 31 h KVLK n bù tài s n phát sinh thêm t ng n bù tài s n phát sinh thêm t ng n bù tài s n phát sinh thêm t ng n bù tài s n phát sinh thêm t ng n bù tài s n phát sinh thêm KVLK (31 h ) Chi phí tái nh c Gtdc H tr tái nh c Chi phí thuê nhà c a nhà n c NPV 249,139 52,175 2012 2013 2014 73,917 111,556 137,436 6,291 20,346 43,866 2015 … 0 39,857 44,944 0 0 6,022 6,790 0 0 14,669 16,541 0 0 3,629 4,092 0 0 3,629 4,092 0 0 3,629 4,092 0 0 4,355 4,911 0 0 3,924 4,425 0 0 2,451 481 1,034 203 1,034 203 1,034 203 0 0 1,970 831 831 831 0 - 70 - Chi phí qu n lý d án Gql Chi phí t v n u t xây d ng Gtv Chi phí khác Gk (có k lãi vay th i gian xây d ng) Lãi vay th i gian xây d ng Chi phí khác(khơng k lãi vay th i gian xây d ng) Chi phí d phịng Gdp Chi phí d phịng phát sinh kh i l ng Chi phí d phịng tr t giá CHI PHÍ UT Chi phí l 4,154 1,233 1,860 2,292 0 13,116 13,426 1,734 0 14,150 3,785 4,520 10,379 0 7,669 2,887 7,740 0 6,481 3,785 1,632 2,639 0 18,850 7,406 7,983 8,609 0 18,850 7,406 7,983 8,609 0 0 0 0 152,035 147,298 205,349 … 393,893 Chi phí b o trì (5 n m b o trì l n) (b o trì cho h m) Chi phí khác (10% doanh thu) CHI PHÍ V N HÀNH THU TNDN NGÂN L U TÀI CHÍNH RA 0 0 0 0 0 0,351 0,867 152,035 147,298 205,349 410,472 0 7,932 8,647 0 ng nhân viên 0,867 … 0,516 … … … … … (Ngu n: Tính toán c a tác gi ) C1 Ngân l u tài rịng, giá danh ngh a, t VND (k ch b n 1) N m NGÂN L U TÀI CHÍNH VÀO NGÂN L U TÀI CHÍNH RA NGÂN L U TÀI CHÍNH RỊNG NPV 2012 2013 2014 2015 … 327,709 0 242,243 … 410,472 152,035 147,298 205,349 0,867 … -82,762 -152,035 -147,298 -205,349 241,376 … (Ngu n: Tính tốn c a tác gi ) - 71 - A2 Ngân l u tài vào, giá danh ngh a, t VND (k ch b n 2) N m Doanh thu t bán u ãi Doanh thu t bán u ãi 2,3,4 Doanh thu t bán u ãi KVLK Doanh thu t bán c n h bên Doanh thu cho thuê TTTM Doanh thu v n hành t ng h m NGÂN L U TÀI CHÍNH VÀO NPV 2012 2013 2014 2015 5,026 0 0 0 17,522 10,643 0 12,369 211,838 0 246,183 18,928 0 1,164 30,769 0 3,512 292,280 0 … 5,841 15,077 … 286,590 … … … … … … (Ngu n: Tính tốn c a tác gi ) B2 Ngân l u tài ra, giá danh ngh a, t VND (k ch b n 2) N m Chi phí xây l p Gxl Chi phí thi t b Gtb Chi phí gi i phóng m t b ng Gqpmb Chi phí h tr thu h i t h t ng Chi phí h tr thu h i t 31 h KVLK n bù tài s n phát sinh thêm t ng n bù tài s n phát sinh thêm t ng n bù tài s n phát sinh thêm t ng n bù tài s n phát sinh thêm t ng n bù tài s n phát sinh thêm KVLK (31 h ) Chi phí tái nh c Gtdc H tr tái nh c Chi phí thuê nhà c a nhà n c Chi phí qu n lý d án Gql Chi phí t v n u t xây NPV 248,447 52,005 2012 2013 2014 2015 73,917 111,556 137,436 248,447 6,291 20,346 43,866 52,005 … 0 45,591 51,477 0 0 6,888 7,777 0 0 16,779 18,946 0 0 4,151 4,687 0 0 4,151 4,687 0 0 4,151 4,687 0 0 4,981 5,624 0 0 4,489 5,069 0 0 2,445 0,480 1,034 0,203 1,034 203 1,034 0,203 0 0 1,965 0,831 0,831 0,831 0 4,143 13,095 1,233 13,426 1,860 2,292 1,734 0 0 - 72 - d ng Gtv Chi phí khác Gk (có k lãi vay th i gian xây d ng) Lãi vay th i gian xây d ng Chi phí khác(khơng k lãi vay th i gian xây d ng) Chi phí d phịng Gdp Chi phí d phịng phát sinh kh i l ng Chi phí d phịng tr t giá CHI PHÍ UT Chi phí l 14,108 3,785 4,520 10,379 0 7,642 2,887 7,740 0 6,466 3,785 1,632 2,639 0 19,078 7,515 8,101 8,735 0 19,078 7,515 8,101 8,735 0 0 0 0 158,677 147,416 205,476 398,911 Chi phí b o trì (5 n m b o trì l n) (b o trì cho h m) Chi phí khác (10% doanh thu) CHI PHÍ V N HÀNH THU TNDN NGÂN L U TÀI CHÍNH RA 410,576 0 0 7,766 3,899 0 ng nhân viên 0 0 0 0 0,351 0,867 158,677 147,416 205,476 0,867 0,516 … … … … … … … (Ngu n: Tính tốn c a tác gi ) C2 Ngân l u tài rịng, giá danh ngh a, t VND (k ch b n 2) N m NPV 2012 2013 NGÂN L U TÀI 292,280 0 CHÍNH VÀO NGÂN L U TÀI 410,576 158,677 147,416 CHÍNH RA NGÂN L U TÀI -118,296 -158,677 -147,416 CHÍNH RỊNG (Ngu n: Tính tốn c a tác gi ) 2014 2015 … 286,590 … 205,476 0,867 … -205,476 285,723 … - 73 - Ph l c 19 Ngân l u ch s h u, giá danh ngh a, t VND A K ch b n (chính sách tái nh c d án mong mu n) N m 2012 2013 2014 NGÂN L U TÀI -152,035 -147,298 -205,349 CHÍNH RỊNG NGÂN L U N 80,208 131,901 63,279 VAY NGÂN L U -71,827 -15,397 -142,071 CH S H U DSCR N m NGÂN L U TÀI CHÍNH RÒNG NGÂN L U N VAY NGÂN L U CH S H U DSCR N m NGÂN L U TÀI CHÍNH RỊNG NGÂN L U N VAY NGÂN L U CH S H U DSCR N m NGÂN L U TÀI CHÍNH RỊNG NGÂN L U N VAY NGÂN L U CH S H U DSCR 2015 2016 2017 241,376 117,300 15,568 -24,597 -24,083 -23,568 216,778 93,218 -8,000 9,813 4,871 0,661 2018 2019 2020 2021 2022 2023 16,346 17,164 17,761 18,923 19,869 20,863 -23,053 -22,538 -22,023 -21,508 -20,994 -20,479 -6,706 -5,374 -4,262 -2,585 -1,124 384 0,709 0,762 0,806 0,880 0,946 1,019 2024 2025 2026 2027 2028 2029 21,906 22,668 21,190 22,539 23,646 24,811 -19,964 -19,449 -18,934 -18,419 -17,905 -17,390 1,942 3,219 2,256 4,119 5,742 7,422 1,097 1,166 1,119 1,224 1,321 1,427 2030 2031 2032 2033 2034 24,944 26,573 27,890 29,275 30,732 -16,875 -16,360 -15,845 -15,330 -14,816 8,069 10,213 12,045 13,944 15,916 1,478 1,624 1,760 1,910 2,074 (Ngu n: Tính tốn c a tác gi ) - 74 - B K ch b n (chính sách tái nh c c th o lu n Ch N m 2012 2013 2014 NGÂN L U TÀI -158,677 -147,416 -205,476 CHÍNH RỊNG NGÂN L U N 80,208 131,901 63,279 VAY NGÂN L U -78,469 -15,514 -142,197 CH S H U DSCR N m NGÂN L U TÀI CHÍNH RỊNG NGÂN L U N VAY NGÂN L U CH S H U DSCR N m NGÂN L U TÀI CHÍNH RỊNG NGÂN L U N VAY NGÂN L U CH S H U DSCR N m NGÂN L U TÀI CHÍNH RỊNG NGÂN L U N VAY NGÂN L U CH S H U DSCR 2018 2019 2020 ng 4) 2015 2016 285,723 131,683 5,576 -24,597 -24,083 -23,568 261,126 107,600 -17,992 11,616 5,468 0,237 2021 2022 2017 2023 5,855 6,147 6,194 6,777 7,116 7,472 -23,053 -22,538 -22,023 -21,508 -20,994 -20,479 -17,198 0,254 -16,391 0,273 -15,829 0,281 -14,731 0,315 -13,877 0,339 -13,007 0,365 2024 2025 2026 2027 2028 2029 7,846 7,905 7,225 7,715 8,082 8,469 -19,964 -19,449 -18,934 -18,419 -17,905 -17,390 -12,118 0,393 -11,544 0,406 -11,709 0,382 -10,705 0,419 -9,823 0,451 -8,920 0,487 2030 2031 2032 2033 2034 8,148 8,938 9,374 9,834 10,319 -16,875 -16,360 -15,845 -15,330 -14,816 -8,727 0,483 -7,422 0,546 -6,472 0,592 -5,497 0,641 -4,496 0,697 (Ngu n: Tính tốn c a tác gi ) - 75 - Ph l c 20 Kh u hao, t VND N m TSC uk , không k t u t TSC Kh u hao 2012 2013 2014 2015 2016 158,677 158,677 147,416 306,093 205,476 511,569 10,231 501,337 10,231 … … … … (Ngu n: Tính tốn c a tác gi ) Tài s n c nh u k , không k t g m h ng m c (theo giá danh ngh a): Chi phí xây l p Gxl Chi phí thi t b Gtb Chi phí gi i phóng m t b ng Ggpmb Chi phí tái nh c Chi phí qu n lý d án Gql Chi phí t v n u t xây d ng Gtv Chi phí khác Gk, chi phí d phịng Gdp Ph l c 21 Thu thu nh p doanh nghi p, t VND N m L i nhu n tr c thu Thu L i nhu n sau thu 2012 2013 2014 -158,677 -147,416 -205,476 0 -158,677 -147,416 (Ngu n: Tính tốn c a tác gi ) 2063 2064 … 62,835 65,465 … 15,709 16,366 -205,476 … 47,126 49,099 - 76 - Ph l c 22 Ngân l u t ng m c u t @EOCK, giá th c, t VND (k ch b n 2) a Ngân l u tài vào @EOCK, giá th c, t VND N m Doanh thu t bán u ãi Doanh thu t bán u ãi 2,3,4 Doanh thu t bán u ãi KVLK Doanh thu t bán c n h bên Doanh thu cho thuê TTTM Doanh thu v n hành t ng h m NGÂN L U TÀI CHÍNH VÀO NPV 2012 2013 2014 2015 … 4,392 0 4,277 … 13,175 0 12,832 … 9,300 0 9,058 … 185,107 0 180,292 … 15,703 0 0,853 … 25,592 0 2,572 … 253,268 0 209,884 … (Ngu n: Tính tốn c a tác gi ) b Ngân l u tài @EOCK, giá th c, t VND N m Chi phí xây l p Gxl Chi phí thi t b Gtb Chi phí gi i phóng m t b ng Gqpmb Chi phí h tr thu h i t h t ng Chi phí h tr thu h i t 31 h KVLK n bù tài s n phát sinh thêm t ng n bù tài s n phát sinh thêm t ng n bù tài s n phát sinh thêm t ng n bù tài s n phát sinh thêm t ng n bù tài s n phát sinh thêm KVLK (31 h ) Chi phí tái nh c Gtdc H tr tái nh c NPV 230,318 47,680 2012 67,814 5,772 2013 2014 94,939 108,502 17,315 34,631 43,728 47,226 6,606 7,135 16,094 2015 0 … 0 0 0 0 17,381 0 0 3,981 4,300 0 0 3,981 4,300 0 0 3,981 4,300 0 0 4,778 5,160 0 0 4,306 4,650 0 0 2,665 0,523 1,034 0,203 1,034 0,203 1,034 0,203 0 0 - 77 - Chi phí thuê nhà c a nhà n c Chi phí qu n lý d án Gql Chi phí t v n u t xây d ng Gtv Chi phí khác Gk (có k lãi vay th i gian xây d ng) Lãi vay th i gian xây d ng Chi phí khác(khơng k lãi vay th i gian xây d ng) Chi phí d phịng Gdp Chi phí d phịng phát sinh kh i l ng Chi phí d phịng tr t giá CHI PHÍ UT Chi phí l ng nhân viên Chi phí b o trì (5 n m b o trì l n) (b o trì cho h m) Chi phí khác (10% doanh thu) CHI PHÍ V N HÀNH THU TNDN NGÂN L U TÀI CHÍNH RA 2,142 0,831 0,831 0,831 0 3,840 1,131 1,583 1,809 0 12,491 12,317 1,369 0 13,560 3,473 4,038 8,671 0 7,500 2,649 6,587 0 6,060 3,473 1,389 2,084 0 17,769 6,894 6,894 6,896 0 17,769 6,894 6,894 6,896 0 0 0 0 145,661 125,804 162,912 0 0 378 … 372,052 3,671 227 0 0 2,559 6,457 14,497 0 0 0 0 257 635 145,661 125,804 162,912 635 393,006 … … … … … (Ngu n: Tính tốn c a tác gi ) c Ngân l u tài rịng @EOCK, giá th c, t VND N m NPV 2012 2013 NGÂN L U TÀI 253,268 0 CHÍNH VÀO NGÂN L U TÀI 393,006 145,661 125,804 CHÍNH RA NGÂN L U TÀI -139,738 -145,661 -125,804 CHÍNH RỊNG (Ngu n: Tính tốn c a tác gi ) 2014 2015 … 209,884 … 162,912 0,635 … -162,912 209,249 … - 78 - Ph l c 23 Phân tích phân ph i, giá th c, t VND (k ch b n 2) STT 10 11 12 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 NPV NPV NPV TÀI NGO I TÀI KINH CHÍNH TÁC CHÍNH T @ @EOCK @EOCK WACC L I ÍCH L I ÍCH T C N H VÀ TTTM 261,512 227,676 L i ích h t ng tái nh c 0 L i ích h t ng (bán u ãi) 5,026 4,392 L i ích h t ng 2,3 (tái nh 0 c ) L i ích h t ng 2,3 (bán u 15,077 13,175 ãi ) L i ích h t ng KVLK 10,643 9,300 L i ích h bên ngồi 211,838 185,107 L i ích ch u t (TTTM) 18,928 15,703 L I ÍCH V N HÀNH H M 30,769 25,592 CHI PHÍ Chi phí xây l p Gxl 248,447 230,318 Chi phí thi t b Gtb 52,005 47,680 Chi phí gi i phóng m t b ng Gqpmb 45,591 43,728 Chi phí h tr thu h i t h t ng 6,888 6,606 Chi phí h tr thu h i t KVLK 16,779 16,094 n bù tài s n phát sinh thêm t ng 4,151 3,981 n bù tài s n phát sinh thêm t ng 4,151 3,981 n bù tài s n phát sinh thêm t ng 4,151 3,981 n bù tài s n phát sinh thêm t ng 4,981 4,778 n bù tài s n phát sinh thêm KVLK 4,489 4,306 (31 h ) Chi phí tái nh c Gtdc 2,445 2,665 H tr tái nh c 0,480 0,523 Chi phí thuê nhà t m c 1,965 2,142 Chi phí qu n lý d án Gql 4,143 3,840 Chi phí t v n u t xây d ng Gtv 13,095 12,491 Chi phí khác Gk (có k lãi vay 14,108 13,560 th i gian xây d ng) Chi phí d phịng Gdp 19,078 17,769 Chi phí v n hành t ng h m 7,766 6,457 Thu TNDN 3,899 14,497 Chi phí c h i c a t 0 -139,738 NPV 118,296 NPV/m2 467,739 90,079 10,761 240,063 90,079 6,369 158,802 158,802 32,282 19,107 22,787 137,326 15,703 38,387 13,487 -47,781 12,796 218,054 45,142 0 0 0 -12,264 -2,539 -43,728 -6,606 -16,094 -3,981 -3,981 -3,981 -4,778 -4,306 80,838 80,838 3,840 12,491 78,173 -0,523 78,697 0 41,976 28,415 17,769 4,438 227 40,443 -2,019 -14,270 40,443 41,135 180,874 - 79 - STT D ÁN CHÍNH PH 10 12,796 11 133,285 LAO NG GI N N CÁC C N C N C N H H H H KVLK BÊN T NG T NG T NG NGOÀI 2,3 96,448 118,606 59,303 13,487 -47,781 90,079 6,369 105,868 52,934 12,738 6,369 13,487 -47,781 12,796 12 12 13 14 -16,822 -10,700 -8,187 -4,890 -12,264 -2,539 -6,606 16,094 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 20,475 -3,981 -3,981 -3,981 -4,778 -4,306 -0,112 -0,224 -0,112 -0,075 78,697 28,415 -2,019 118,296 -14,270 40,443 120,489 32 (Ngu n: Tính tốn c a tác gi ) 16,822 107,148 126,792 64,192 33,962 -47,781 86 51 52 30 -7,85 - 80 - PH L C B NG KH O SÁT B NG KH O SÁT ánh giá v m c chênh l ch gi a giá chào bán c n h giá mua c n h Ông/bà ang nhân viên/c ng tác viên cơng ty nào? ………………………………………… Ơng/bà ang phân ph i d án nào? ………………………………………… ………………………………………… ………………………………………… ………………………………………… a i m d án ………………………………………… ………………………………………… Giá chào bán c n h ………………………………………… ………………………………………… Giá chào mua c n h ………………………………………… Ti n hành g i i n cho nhân viên môi gi i t i công ty môi gi i v b t v c Hà N i a i m d án ng s n, t i khu c kh o sát ch y u t i khu v c Hà ông C u Gi y Theo s li u kh o sát giá mua c n h giá chào bán có s sai khác nhau, th viên môi gi i th ng ng nhân a giá chào bán th p h n ho c b ng giá mua c n h Tuy nhiên i v i m i d án, m c ch u t th ng nh n c th ng th p h n t 5% - 20% theo giá chào bán c a nhà môi gi i Phân tích s s d ng giá ch u t nh n th p h n 20% theo giá chào thuê th c cho thuê khu th ng m i/ bán c n h ng m i/ bán c n h c a nhà môi gi i (xem 3.4.4.a 3.4.4.b) Ngồi phân tích s d ng giá thuê chung c m i (xem 3.4.4.d), chung c c (xem 3.4.4.c) b ng 0,9 l n giá chào thuê t ng ng - 81 - B NG KH O SÁT ánh giá v sách c i t o t i khu chung c c Nguy n Công Tr a ch nhà ông/bà a Phịng……… …… ……………… b Khác………………………………… ……………………………………… Gia ình ông/bà có ng i a T ng s có: …… ….…… ….ng Thu nh p t gia ình ơng/bà a Kinh doanh bn bán b Trong ó có: ……….lao i ng b Cơng ch c c Khác a T ng di n tích s d ng…….……… m2 Di n tích nhà ơng/bà ang có b T ng di n tích có s Ơng/bà ph i óng ti n s d ng hàng n m ho c kho n khác di n tích t l n chi m không/? t ….…… … m2 a Có b Khơng Ti n hành kh o sát c n h t i khu v c ang s ng khu chung c c Nguy n Công Tr , kh o sát có h khu v c t ng h khu v c t i t ng khác Di n tích c n h dao ng t 17m2 n 34m2, ph n l n h u dân công ch c v n phịng có h tham gia kinh doanh (t ng 1) Hi n t i theo kh o sát h khơng ph i óng ti n s d ng t ho c b t c kho n khác di n tích t l n chi m - 82 - B NG KH O SÁT ánh giá v sách c i t o t i khu chung c c Kim Liên (B7 B10) a ch nhà ơng/bà ang hi n nay: Phịng……… …… ……………… a Có Tr c ây ơng bà có sinh s ng t i khu chung c c ? Phịng……… …… ……………… b Khơng Nhà c a ơng/bà tr c ây có a T ng di n tích s d ng…… ……… m2 ….…… … m2 di n tích nh th nào? b T ng di n tích có s Ơng/bà c tái nh c m (không ph i tr ti n)? a T ng di n tích tái nh c ………… m2 a Kinh doanh buôn bán Ngu n thu nh p t gia ình ơng/bà hi n t âu? b Công ch c, v n phịng c Di n tích c i n i tr c ây ơng/bà có ph i óng ti n s d ng t khơng? Khác a Có b Khơng a Có Ngồi ra, ơng/bà có c mua thêm c n h v i giá u ãi không? c mua thêm……… ……m2 C th V trí mua thêm: t ng………………… b Không Ti n hành kh o sát h s ng t i khu v c chung c m i Kim Liên B7 B10, h tr c ây u s ng khu chung c c Kim Liên c tham gia tái nh c Trong kh o sát t i khu chung c m i có h t ng h t ng l i Theo kh o sát t t c di n tích ph n c i n i h dân d ng u không ph i óng kho n ti n s t Di n tích tái nh c n m kho ng t 17m2 n 41.5m2, ó tái nh c c xác nh theo nguyên t c h s ng t ng (khu c ) s ng v i t ng y (khu m i) Các h t ng c c tái nh c t c tái nh c theo di n tích t ng ng ng - 83 - (theo s ) vào t ng chung c m i Các h t ng l i g n b ng l n di n tích thu h i theo s khu chung c c c nh n di n tích tái nh c ... o Ph m vi nghiên c u tài phân tích gi i pháp c i t o nhà A1, A2 thu c chung c c Nguy n Công Tr mà ch u t Thành ph h i t tái ang áp d ng C th phân tích v : (i) ánh giá sách nh c ; (ii) th m n bù,... tiêu chí v sách tái xu t ph Ch ó nh c t t T sách tái n bù, thu h i nh c N3, t tái nh c ; tài ánh giá ng án T C t i d án ng 5: Phân tích kinh t d án t ài l tài phân tích ngo i tác tích c c, tiêu... PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH, PHÂN PH I D ng lu n v n i vào phân tích tài chính, d a vào thơng s ng án n bù, tái nh c ki n ngh ch ÁN c th o lu n ch ng ng D a vào phân tích kinh t (ch ng 5) phân tích tài chính,