BăGIỄOăDCăVĨăĨOăTO TRNGăIăHCăKINHăTăTP. HCM NGUYNăVNăMINH CỄCăYUăTăNHăHNGăN GIÁ NHÀ TIăTHĨNHăPHăHăCHệăMINH LUNăVNăTHCăSăKINHăT TP.ăHăChíăMinhăậ Nmă2012 2 BăGIỄOăDCăVĨăĨOăTO TRNGăIăHCăKINHăTăTP.ăHCM NGUYNăVNăMINH CỄCăYUăTăNHăHNGăN GIỄăNHĨăTIă THĨNHăPHăHăCHệăMINH ChuyênăngƠnh:ăKinhătăphátătrin Mưăs:ă60.31.05 LUNăVNăTHCăSăKINHăT NGI HNG DN KHOA HC: TS. PHM KHÁNH NAM TP.ăHăChíăMinhăậ Nmă2012 3 MCăLC: Li cm n 5 Danh mc các kỦ hiu, ch vit tt 6 Danh mc các bng, biu 6 Danh mc các hình v, đ th 7 TịMăTT 8 CHNGă1:ăGIIăTHIU 10 1.1 Vn đ nghiên cu 10 1.2 Mc tiêu nghiên cu 12 1.3 Câu hi nghiên cu 12 1.4 Phng pháp nghiên cu 12 1.5 i tng nghiên cu và khách th nghiên cu 12 1.6 i tng kho sát và phm vi nghiên cu 13 1.7 Cu trúc lun vn 13 CHNGă2:ăTNGăQUANăLụăTHUYT 14 2.1 LỦ thuyt chung v th trng BS 14 2.1.1. Cung cu th trng nhà  14 a. Cung nhà  14 b. Cu nhà  14 c. Cân bng th trng nhà  15 2.1.2. Các thành t to nên th trng BS 16 2.1.3. Giá tr và giá c BS 17 a. Giá tr BS 17 b. Khái nim và phân loi giá c BS 17 2.1.4. Các yu t nh hng đn giá BS 19 a. Các yu t có mi liên h trc tip vi BS 19 b. Các yu t v pháp lỦ liên quan đn BS 20 c. Các yu t chung bên ngoài 20 d. Các yu t v mô 21 e. Các yu t xư hi 21 2.2 Tóm lc các nghiên cu liên quan 21 4 2.2.1. Trên th gii 21 2.2.2.  Vit Nam 23 CHNGă3:ăPHNGăPHỄPăNGHIểNăCU 24 3.1 LỦ thuyt mô hình HPM 24 3.2 ng dng ca mô hình HPM lên th trng nhà  trong các nghiên cu trc 25 3.2.1. Yu t v trí 27 3.2.2. Yu t cu trúc 28 3.2.3. Yu t hàng xóm 29 3.3 Tng quan th trng nhà  Tp.HCM 31 3.4 Áp dng phng pháp HPM đ xác đnh giá nhà trong trng hp  Tp. HCM 36 3.5 Dng hàm hi quy 40 3.6 B s liu nghiên cu 43 CHNGă4:ăKTăQUăVĨăTHOăLUN 45 4.1 Thng kê mô t b d liu 45 4.2 Kt qu phân tích hi quy 49 KTăLUNăVĨăHĨMăụăCHệNHăSỄCH 59 Hàm ý chính sách 59 Các hn ch và hng nghiên cu m rng 59 Hn ch 59 Hng nghiên cu m rng 60 TƠiăliuăthamăkho 61 Phălc 66 Ph lc 1: Dân s và mt d dân s nm 2010 phân theo qun, huyn 66 Ph lc 2: Dân s trung bình theo qun, huyn 67 Ph lc 3: Bng phân cp nhà 68 Ph lc 4: Kt qu hi quy mô hình log-log 70 Ph lc 5: Biu đ phân phi và biu đ phân tán ca phn d 71 Ph lc 6: Tp d liu nghiên cu 72 5 LIăCMăN: Trc tiên tôi xin chân thành cm n TS. Phm Khánh Nam đư tn tình hng dn và góp Ủ trong sut quá trình thc hin lun vn này. Xin chân thành cm n PGS.TS. H Th Thiu Dao đư có nhng góp Ủ đnh hng cho đ cng lun vn này. Tôi cng xin gi li cm n đn tt c các thy cô Khoa Kinh t Phát trin, Vin ào to sau i hc đư giúp tôi trang b nhng kin thc hu ích nht. Sau cùng, xin cm n đn nhng ngi thân gia đình, bn bè đư quan tâm và đng viên đ tôi hoàn thành đc lun vn tt nghip này. Nguyn Vn Minh 6 DANHăMCăCỄCăKụăHIU,ăCHăVITăTT: BS :Bt đng sn CBD :Central Bussiness District (Qun trung tâm) HPM :Hedonic Pricing Model (Mô hình đánh giá hng th) Tp. HCM :Thành ph H Chí Minh DANH MCăCỄCăBNG,ăBIU: Bng 3.1: Mi quan h gia môi trng và giá tr tài sn phân loi theo các yu t môi trng ca các nghiên cu trc 30 Bng 3.2: Dân s và bin đng dân s Tp.HCM 33 Bng 3.3: Các thuc tính nh hng đn giá nhà  Tp. HCM 39 Bng 4.1: Thng kê mô t s liu 45 Bng 4.2: H s tng quan 46 Bng 4.3: So sánh hai mô hình semi-log và log-log 49 Bng 4.4: Kt qu hi quy 50 Bng 4.5: H s chn ca yu t cp nhà  52 Bng 4.6: H s chn ca yu t khu vc 52 Bng 4.7: H s tng quan tng phn và tng quan riêng . 54 Bng 4.8: T l đóng góp ca các thuc tính trong giá tr ca ngôi nhà 55 Bng 4.9: Kt qu hi quy hàm cu ngc ca yu t khong cách đn CBD 58 7 DANHăMCăCỄCăHỊNHăV, ăTH: Hình 2.1: Cu v nhà  14 Hình 2.2: Cung v nhà  15 Hình 2.3: Cân bng cung cu ca th trng nhà  15 Hình 3.1: Bn đ phân loi qun, huyn  Tp. HCM 32 Hình 3.2: T l lao đng các ngành dch v cao cp theo ni làm vic ti các qun huyn 34 Hình 3.3: Phân b lao đng theo khu vc 35 Hình 3.4: Hàm đánh giá hng th ca nhà  42 Hình 3.5: Bng đ các khu vc ca thành ph 44 Hình 4.1: Mi quan h gia khong cách đn CBD và giá nhà 47 Hình 4.2: Mi quan h gia chiu rng đng trc nhà vi giá nhà 48 Hình 4.3: Hàm giá hng th c lng ca giá nhà vi yu t khong cách thay đi 56 Hình 4.4:  th th hin mi quan h gia giá n vi khong cách đn CBD 57 8 TịMăTT: Mt s hàng hóa và dch v môi trng không có trong giao dch th trng (Batalhone et al, 2002). iu này gây khó khn cho vic đa ra quyt đnh tiêu dùng ca cá nhân đi vi nhng loi hàng hóa này. Trong bi cnh đó, các nhà kinh t đư s dng mt phng pháp đnh giá các hàng hóa và dch v này. Phng pháp HPM xut phát ch yu t lỦ thuyt tiêu dùng Lancaster (1966) và mô hình ca Rosen (1974), tha nhn rng mt hàng hóa s hu nhiu thuc tính kt hp to thành nhóm các thuc tính nh hng đn giá tr tiêu dùng (Chin and Chau, 2002). HPM đc áp dng rng rưi đ nghiên cu th trng nhà  vì tính không đng nht ca sn phm nhà . Bài nghiên cu này tìm hiu nhng ng dng ca HPM cho vic xác đnh các thuc tính hay yu t nh hng đn giá nhà ti Tp. HCM, Vit Nam, xác đnh yu t nào là quan trng nht và tính giá n ca các thuc tính. Các nn tng lỦ thuyt, mt s nghiên cu thc nghim chính, cng nh các ng dng ca mô hình lên th trng nhà  s đc tho lun trong nghiên cu này. Thông thng mt tài sn có mt mc giá cao hn nu tài sn đó có nhiu hn mt thuc tính mong mun (Frew and Jud, 2003). Các thuc tính đc s dng trên mô hình HPM trong các nghiên cu trc đây (ch yu đc thc hin  các nc phng Tây) s đc xem xét đ thit lp các thuc tính nhà  thích hp và áp dng đi vi th trng Tp. HCM. Vì các thuc tính ca nhà  đc a thích có th thay đi tùy theo các yu t vn hóa và đc đim riêng ca đa phng, do đó mt s các thuc tính đc xác đnh trong các nghiên cu trc đây có th không quan trng  Tp. HCM. Ngc li có th có các thuc tính khác không có Ủ ngha ti các th trng các nc phng Tây nhng quan trng  Tp. HCM. Do đó cn nghiên cu thêm đ xác đnh nhng thuc tính này và thu thp nhiu d liu đ kim tra Ủ ngha thng kê ca các thuc tính. Mt mu gm 562 ngôi nhà đang giao dch đc thu thp ti ba sàn giao dch BS ln  Tp. HCM đ minh ha cho ng dng ca mô hình HPM. Có tt c 18 9 thuc tính (bao gm nh kích thc đt, din tích sàn, loi nhà, s phòng ng, s phòng tm, nhà đ xe, sân vn, tin nghi xung quanh nhà và v trí đa lỦ) đư đc chn làm các bin đc lp và thit lp mt mô hình HPM theo dng hàm semi-log cho giá nhà ti Tp. HCM. Kt qu nghiên cu cho thy rng hu ht các bin đu có nh hng đn giá nhà (ngoi tr yu t nhà đ xe và sân vn) và có du đúng vi k vng. Thuc tính v trí, c th là khong cách đn CBD và din tích đt có nh hng quan trng nht đn giá nhà. 10 CHNGă1:ăGIIăTHIU 1.1 Vnăđănghiênăcu: Th trng BS liên quan trc tip ti mt lng tài sn rt ln c v quy mô và tính cht trong nn kinh t quc dân. Phát trin và qun lỦ tt th trng BS s góp phn kích thích sn xut phát trin, tng ngun thu cho Ngân sách. Th trng BS có quan h trc tip vi các th trng nh th trng tài chính, th trng sn xut vt liu và xây dng, th trng lao đng. Th trng B Xây dng Nguyn Trn Nam (Cc Qun lỦ nhà và Th trng BS - B Xây dng, 2011) cho rng “bt đng sn là tài sn ln ca mi quc gia, t trng BS trong tng ca ci xư hi  các nc tuy mc đ có khác nhau nhng thng chim trên di 40% lng ca ci vt cht ca mi nc, các hot đng liên quan đn BS chim ti 30% tng hot đng ca nn kinh t”. Th trng BS phát trin thì mt ngun vn ln ti ch đc huy đng. Mt quc gia có gii pháp hu hiu bo đm cho các BS có đ điu kin tr thành hàng hoá và đc đnh giá khoa hc, chính thng s to cho nn kinh t ca quc gia đó mt tim nng đáng k v vn đ t đó phát trin kinh t - xã hi và đt đc nhng mc tiêu đ ra. V cn bn, nhu cu ca con ngi đc chia làm hai nhóm chính: nhu cu c bn và nhu cu bc cao (Maslow, 1943). Nhng nhu cu c bn phi đc tho mưn trc khi ngh đn các nhu cu cao hn, ch  là mt trong nhng nhu cu sinh lỦ c bn nht ca con ngi. Trong k nguyên hin đi, ni  chính là hình thc ca ngôi nhà và nó là thành phn quan trng nht ca khu vc kinh t xư hi (Keng, 2000). Nhà  ngoài chc nng là ni , ni t chc hot đng kinh t gia đình, nó còn là ngun vn đ phát trin thông qua hot đng th chp trong nn kinh t th trng. Do đó nhà  còn là mt tài sn ln ca tng h gia đình. Th trng nhà  là th trng sôi đng nht trong th trng BS, có nh hng lan to sang các th trng BS khác và nh hng trc tip đn đi sng ca nhân dân. Ti Tp. HCM, hu ht ngi dân đu nhn thy li ích ca vic s hu mt ngôi nhà vì nó mang li tin ích trong vic s dng cng nh li nhun t [...]... có các nhà cung nào và - liên quan và giá Vì ngôi nhà các ngôi nhà tr tin có liên báo, n giá ông v các nhà môi bán, 26 giúp gia Tuy nhiên, không bao - cùng, HPM theo g trí (Locational - L) (Structure - S) xóm (Neighborhood - N) hàng bao (Goodman, 1978) (P) P = f (L, S, N) có (3.1) Giá hàm giá k thông tin nào Pimpl.N = Ph/ N mua và (3.2) nhà giá cho Vì giá phân tích các tính trong lên giá nhà. ..( - ) t thích các HPM Khi HPM h mô hình HPM khi ngôi nhà Ngoài ra, x thành trên chi phí và pháp HPM Willingness To Pay) 11 t n 1.2 Phân tích 1.3 C Khi G g ngôi nhà có ? 1.4 : N giá nhà 1.5 và k : 12 1.6 : N 1.7 : 13 2.1 L : 2.1.1 a 2.1 Giá Hình 2.1: trí, Hình 2.1 b 2.2 14 Giá Giá = Chi phí biên Hình 2.2: c ng thêm Giá Giá S P2 S S P2 D2 P1 D2 P1 D1 D1 Hình 2.3: 15... và 3.2.1 trung vào các Sau : có giá nhà (Follain et al ,1985; So et al, 1996; Bajari and Kahn, 2007; Frew and Jud, 2003; Limsombunchai et al, 2004; Keng, 2000) Frew và Jud (2003) 27 HPM Portland, dàng trong khác (So et al, 1996) mua và chi phí nhà tích So et al (1996) ( , xe buýt) cho giá nhà thông giao Do mua làm 3.2.2 nh Malpezzi (2002) có nhà cao Tuy nhiên, các nhà nghiên khác ý các thu nhau Chin... D2 P1 D2 P1 D1 D1 Hình 2.3: 15 2.1.2 - : : k ,k - , - bao - : + + + ngân , các công ty t + 16 2.1.3 : a t bên , và tai, d khai b : h thành trên ng càng cao Trong n Giá u và các chi gôi nhà 17 - - Giá thuê: là giá cho th - khác) - - khung gi - bán 18 2.1.4 ( ) a - vùng ven trung tâm (v iao - M vùng - :N - 19 - - , - - Các h càng t ì b - C - C trình xây ìn ) c 20 - S chu d - Tình hình cung ; ;... (Chin, 2002) B HPM 21 -218,00 và mô hình HPM M trên y thêm làm à các 22 HPM h là có 2.2.2 : HPM t lên và n và 23 3.1 ô hình HPM: A T 78) Ông s nh riêng các hàng hóa tiêu dùng khác HPM Lancater (1966) mà nhà ng các gây khó theo mô 4 cung ,m ban xem xét giá B 24 Mô hình Lancater nhóm t tí tiêu dùng, giá m khu là (Batalhone et al, 2002) HPM g lai giá p HPM cho c Tóm HPM m - - 3.2 : khác n ): 25 - xung quanh... (2004) r ngôi nhà 28 0,08% nhà có nhà (Limsombunchai et al, 2004; Frew and Jud, 2003; Bajari and Kahn, 2007; Kim, 2001) chi phí trì và Frew and Jud (2003) 1% Oregon Ngoài ra xe, có liên (Bajari and Kahn, 2007; Frew and Jud, 2003; Kim, 2001; Limsombunchai et al, 2004;) Kim (2001) ý trung tâm 0,184% giá 3.2.3 hàng xóm: Raymond (2002) hàng xóm qua nhau 2007 thu Bajari and Kahn giáo i nhà Chin và Chau... qua nhau 2007 thu Bajari and Kahn giáo i nhà Chin và Chau (2002) có trung tâm mua trong bán kính 2km ngôi nhà 0,11% giá Penang, Malaysia Sander và Polasky (2008) 29 Kim, 2001; Chau, 2004; Batalhone, 2002; Kim et al, 2007) Batalhone (2002) khô , Brazil K nghiên , Nelson (2003) , giá nhà , 0, ,9% giá 3.1: (Chau et al, 2004): 1 Anderson & Crocker (1971) 2 Smith (1975) 3 Nelson (1978) 4 Li & Brown (1980)... 20,76 20,72 20,74 2007 3.2 các trung tâm là c H ) 33 trung bình 25% 20% 15% 10% Nhà Bè Bình Chánh Tân Bình 0% Hóc Môn 5% và Nikken Sekkei, 2007 Hình 3.2: 34 Dist.1,3,5 and 6 Finance etc Tài 4,8,10,11, Tân Bình,Tân Phú Dist4,8,10,11,Tan Binh and Tan Phu Tân Bình,Tân Phú Transport etc Qu lý n Hóc Môn, Bình Chánh ,Nhà Bè New Inner State manag etc Hóc Môn, Hoc Mon,Binh Bình Chánh ,Nhà Chanh, and Nha Bè Be... (1997) 6 Benson et al (1998) 1 Oates (1969) 2 Mark (1980) 3 McMillan (1980) 4 Diamond (1980) 5 Mann (1982) 6 hìn Lake et al (2000) Sirpal (1994) & & Lopez Rauch xóm et al 3.3 Tp 31 1, Hóc Môn,Bình Chánh ,Nhà Bè Hình 3.1: phân lo Tp HCM Nh B , C n Gi , C Chi, H c Môn 32 Tp HCM 10 000 000 i 2005 2007 3.2: 2008 2009 2010 6.291.055 6.778.867 7.000.746 7.201.559 7.396.446 5.256.407 5.580.440 5.753.136 5.902.869 . gia khong cách đn CBD và giá nhà 47 Hình 4.2: Mi quan h gia chiu rng đng trc nhà vi giá nhà 48 Hình 4.3: Hàm giá hng th c lng ca giá nhà vi yu t khong cách thay đi. cu th trng nhà  14 a. Cung nhà  14 b. Cu nhà  14 c. Cân bng th trng nhà  15 2.1.2. Các thành t to nên th trng BS 16 2.1.3. Giá tr và giá c BS 17 a. Giá tr BS 17. giá nhà ti Tp. HCM?  S khác bit giá ca nhng ngôi nhà có phn ánh s khác bit trong mc đ ca rt nhiu các đc tính ca ngôi nhà?  Các thuc tính đóng góp nh th nào vào c cu giá