B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRNG I HC KINH T TP.HCM NGUYN THU THY GII PHÁP HOÀN THIN HOT NG NH GIÁ TÀI SN TH CHP TI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN Chuyên ngành : Tài chính – Ngân hàng Mã s : 60 34 02 01 LUN VN THC S KINH T NGI HNG DN KHOA HC PGS.TS. TRM TH XUÂN HNG TP. H CHÍ MINH – NM 2012 MC LC  TRANG PH BÌA LI CAM OAN MC LC DANH MC CÁC T VIT TT DANH MC CÁC BNG BIU LI M U 1. Lý do chn đ tài 2. Mc tiêu nghiên cu 3. i tng và phm vi nghiên cu 4. Phng pháp nghiên cu 5. Ý ngha ca đ tài 6. Kt cu ca lun vn CHNG 1: TNG QUAN V NH GIÁ TÀI SN TH CHP TI NGÂN HÀNG THNG MI ………………………………………………. 1 1.1 Tng quan v tài sn th chp …………………………………………… 1 1.1.1 Khái nim tài sn th chp ……………………………………………… 1 1.1.2 c đim ca tài sn th chp ……………………………………………. 1 1.1.3 Phân loi tài sn th chp ………………………………………………… 2 1.1.4 Vai trò ca tài sn th chp trong hot đng tín dng ca Ngân hàng thng mi ……………………………………………………………………… 3 1.2 Tng quan v đnh giá tài sn th chp …………………………………… 5 1.2.1 Khái nim v đnh giá tài sn th chp ………………………………… 5 1.2.2 Các nguyên tc trong đnh giá tài sn th chp …………………….…… 6 1.2.3 Quy trình đnh giá tài sn th chp ………………………………………. 7 1.2.4 Các phng pháp đnh giá tài sn th chp ………………………… … 8 1.2.4.1 Phng pháp so sánh ……………………………………………… 8 1.2.4.2 Phng pháp chi phí ………………………………………………… 10 1.2.4.3 Phng pháp thu nhp …………………………………………………12 1.2.4.4 Phng pháp thng d ……………………………………………… 15 1.2.4.5 Phng pháp li nhun ……………………………………………… 16 1.3 Các nhân t nh hng đn hot đng đnh giá tài sn th chp ti ngân hàng thng mi ………………………………………………………… 17 1.4 Bài hc kinh nghim cho hot đng đnh giá tài sn th chp cho SCB … 21 1.4.1 Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thng Tín (Sacombank) ………………… 21 1.4.2 Ngân hàng TMCP Ngoi Thng Vit Nam (Vietcombank) ………… 23 1.4.3 Ngân hàng TMCP Xut Nhp Khu Vit Nam (Eximcombank) ……… 24 1.4.4 Bài hc kinh nghim cho hot đng đnh giá tài sn th chp cho SCB…26 Kt lun chng 1 …………………………………………………………… 27 CHNG 2: THC TRNG HOT NG NH GIÁ TÀI SN TH CHP TI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN (SCB) ………………………. 28 2.1 Gii thiu v Ngân hàng TMCP Sài Gòn ………………………………… 28 2.2 Quy đnh v nhn tài sn th chp ti SCB ………………………………. 29 2.2.1 Tài sn là quyn s dng đt các loi hoc quyn s dng đt và tài sn gn lin vi đt ………………………………………………………… 29 2.2.2 Các trng hp ch nhn bt đng sn là tài sn gn lin vi đt (không bao gm quyn s dng đt) ……………………… 30 2.3 Mc tiêu đnh giá tài sn th chp trong hot đng tín dng ca SCB …… 31 2.3.1 nh giá tài sn th chp trc khi cho vay …………………………… 31 2.3.2 nh giá li tài sn th chp trong thi gian cho vay ………………… 32 2.3.3 nh giá tài sn th chp đ trích lp d phòng ri ro tín dng ……… 33 2.3.4 nh giá tài sn th chp đ x lý n ………………………………… 33 2.4 Quy trình đnh giá tài sn th chp ti SCB ………………………………. 34 2.4.1 Quy trình đnh giá TSTC ti chi nhánh ………………………………… 34 2.4.2 Quy trình đnh giá TSTC ti Hi S …………………………………… 35 2.4.3 Nhng trng hp TSTC là bt đng sn vt thm quyn đnh giá ca chi nhánh ……………………………………………………………………… 35 2.5 Nguyên tc đi vi nhân viên đnh giá ti SCB ………………………… 38 2.6 Phng pháp đnh giá tài sn th chp là bt đng sn ti SCB ………… 38 2.6.1 nh giá tài sn th chp bng phng pháp so sánh ………………… 39 2.6.2 nh giá tài sn th chp bng phng pháp chi phí ………………… 41 2.6.3 nh giá tài sn th chp bng cách kt hp phng pháp so sánh và phng pháp chi phí …………………………………………………… 42 2.7 Kho sát v các nhân t nh hng đn hot đng đnh giá tài sn th chp ti SCB ………………………………………………………………… 42 2.7.1 Phng pháp nghiên cu………………………………………………. 42 2.7.2 Mô t mu nghiên cu …………………………………………………. 43 2.7.3 Phân tích mô hình và đánh giá kt qu ………………………………… 44 2.8 ánh giá v hot đng đnh giá tài sn th chp ti SCB ……………… 47 2.8.1 Kt qu đt đc t hot đng đnh giá tài sn th chp ti SCB ……. 47 2.8.2 Nhng tn ti trong hot đng đnh giá tài sn th chp ti SCB …… 49 2.8.3 Nguyên nhân dn đn nhng tn ti trong hot đng đnh giá tài sn th chp ti SCB ………………………………………………………. 51 Kt lun chng 2 …………………………………………………………… 54 CHNG 3: GII PHÁP HOÀN THIN HOT NG NH GIÁ TÀI SN TH CHP TI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN ………………… 55 3.1 nh hng ca SCB đn nm 2015…………………………………… 55 3.1.1 nh hng v công tác tín dng ti SCB …………………………… 55 3.1.2 nh hng v công tác đnh giá TSTC ti SCB ……………………… 57 3.2 Gii pháp đi vi Ngân hàng TMCP Sài Gòn ………………………… 59 3.2.1 Nâng cao công tác qun lý và h tr ca P.G&QLTSB …………….59 3.2.2 Nâng cao trình đ đi ng nhân viên đnh giá …………………………. 62 3.2.3 Hoàn thin quy trình đnh giá TSTC ………………………………… 64 3.2.4 Hoàn thin phng pháp đnh giá TSTC là bt đng sn ……………… 67 3.2.5 Mt s gii pháp khác ………………………………………………… 69 3.3  xut đi vi các c quan ban ngành ………………………………… 70 Kt lun chng 3 …………………………………………………………… 74 KT LUN …………………………………………………………………… 75 TÀI LIU THAM KHO PH LC DANH MC CÁC CH VIT TT  1. Ting Vit CTXD Công trình xây dng GTCG Giy t có giá MMTB Máy móc thit b NHTM Ngân hàng thng mi P.G&QLTSB Phòng đnh giá và qun lý tài sn đm bo QSD Quyn s dng đt SXKD Sn xut kinh doanh TMCP Thng mi c phn TP.HCM Thành ph H Chí Minh TSB Tài sn đm bo TSTC Tài sn th chp UBND y ban nhân dân 2. Ting Anh ACB Asia Commercial Bank (Ngân hàng TMCP Á Châu) CIC Credit Information Centre (Trung tâm thông tin tín dng) Eximbank Vietnam Commercial Joint Stock Bank (Ngân hàng TMCP Xut Nhp Khu Vit Nam) Sacombank Sai Gon Thuong Tin Commercial Joint Stock Bank (Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thng Tín) SCB Saigon Commercial Bank (Ngân hàng TMCP Sài Gòn) Techcombank Vietnam Technological and Commercial Joint Stock Export Import Bank (Ngân hàng TMCP K Thng Vit Nam) Vietcombank Joint Stock Commercial Bank For Foreign Trade Of Vietnam (Ngân hàng TMCP Ngoi Thng Vit Nam) WTO World Trade Organization (T chc thng mi th gii) DANH MC CÁC BNG BIU, HÌNH V  BNG BIU Bng 1.1 : C cu tài sn bo đm ca khách hàng ti Sacombank ……………. 21 Bng 1.2 : C cu tài sn bo đm ca khách hàng ti Vietcombank ………… 23 Bng 1.3 : C cu tài sn bo đm ca khách hàng ti Eximbank ……………… 24 Bng 2.1 : Mô hình điu chnh …………………………………………………… 45 Bng 2.2 : V trí quan trng ca các nhân t …………………………………… 47 Bng 2.3 : C cu tài sn bo đm ca khách hàng ti SCB ……………………. 47 HÌNH V Hình 1.1 : Biu đ c cu tài sn bo đm ca khách hàng ti Sacombank ……. 22 Hình 1.2 : Biu đ c cu tài sn bo đm ca khách hàng ti Vietcombank … 23 Hình 1.3 : Biu đ c cu tài sn bo đm ca khách hàng ti Eximbank .…… 24 Hình 2.1 : Mô hình nghiên cu ………………………………………………… 43 Hình 2.2 : Biu đ c cu tài sn bo đm ca khách hàng ti SCB …………… 48 Hình 3.1 : S đ b máy t chc qun lý hot đng đnh giá ca P.G&QLTS 61 LI M U 1. Lý do chn đ tài Trong nn kinh t th trng theo xu th toàn cu hoá hin nay, các doanh nghip Vit Nam phi không ngng n lc, nâng cao nng lc sn xut kinh doanh cng nh kh nng hi nhp. Vì vy, ngun cung ng vn cho các doanh nghip đóng vai trò đc bit quan trng, trong đó kênh tín dng ngân hàng hin đang là gii pháp hàng đu cho bài toán vn  nc ta hin nay. Tuy nhiên, tín dng ngân hàng là hot đng cha đng nhiu ri ro. Trc khi quyt đnh cho vay, ngân hàng đã tin hành đy đ các khâu thu thp, x lý, phân tích thông tin và thm đnh kh nng tr n ca khách hàng nhng vn cha th loi b ht đc nhng ri ro tín dng. Do đó, điu kin cui cùng nhng cng là điu kin thit yu làm c s trong vic xét duyt cho vay ca các ngân hàng thng mi chính là tài sn đm bo. Tài sn đm bo có vai trò rt ln trong quyt đnh cp tín dng ca các ngân hàng Vit Nam hin nay không ch vì đó là ch da tin cy trong vic đa ra quyt đnh cp tín dng mà hn th na, tài sn đm bo còn có tác dng trong vic ngn nga s xut hin tâm lý  li ca ngi đi vay, điu này rt có ý ngha trong vic hn ch ri ro cho ngân hàng. i vi các ngân hàng, khi đánh giá đúng giá tr tài sn đm bo, mà phn ln là các bt đng sn, s giúp cho ngân hàng có nhng quyt đnh đúng đn khi cho vay, đng thi d phòng trc ri ro trong trng hp phi x lý tài sn đ thu hi n. Nhn bit đc tm quan trng ca hot đng đnh giá tài sn đi vi hot đng tín dng nói riêng cng nh hot đng ngân hàng nói chung, trong nhng nm va qua các Ngân hàng thng mi  nc ta đu rt chú trng hoàn thin hot đng đnh giá tài sn đm bo ca mình. Và Ngân hàng Thng Mi C Phn Sài Gòn (SCB) cng không phi là mt ngoi l, nhm gii quyt các vn đ trong hot đng đnh giá, SCB đã thành lp Phòng nh Giá và Qun Lý Tài Sn đ t chc và qun lý hot đng đnh giá tài sn đm bo ca các chi nhánh trc thuc trên toàn h thng, đc bit là trong lnh vc đnh giá bt đng sn. Tuy nhiên, do đây là hot đng còn khá mi m nên không tránh khi nhng vng mc khi t chc thc hin. Vì nhng lí do trên, đ tài s chú trng đi vào nghiên cu các vn đ còn tn ti trong hot đng đnh giá tài sn th chp ti SCB đ t đó đa ra nhng ý kin đ xut nhm hoàn thin hot đng đnh giá này. 2. Mc tiêu nghiên cu - Nghiên cu các ni dung liên quan đn hot đng đnh giá tài sn th chp nh: phân loi tài sn th chp, nguyên tc đnh giá, quy trình đnh giá, nhân t nh hng đn hot đng đnh giá và các phng pháp đnh giá thng đc s dng ph bin đi vi tài sn th chp. - Thu thp thông tin v mt s tài sn th chp là bt đng sn ti SCB, thc hin đnh giá các tài sn th chp này theo đúng quy đnh ca SCB và đánh giá kt qu đnh giá. ng thi, tin hành kho sát ly ý kin ca các nhân viên ti SCB có liên quan ti hot đng đnh giá tài sn th chp, qua đó đánh giá thc trng và rút ra hn ch còn tn ti trong hot đng đnh giá tài sn th chp ti SCB. - a ra nhng ý kin đ xut đ hoàn thin hot đng đnh giá tài sn th chp ti SCB. 3. i tng và phm vi nghiên cu - i tng nghiên cu là tài sn th chp là bt đng sn và hot đng đnh giá tài sn th chp. - Phm vi nghiên cu là các loi tài sn th chp là bt đng sn thuc đa bàn Thành ph H Chí Minh và các tnh lân cn phía Nam đã đc nhn làm tài sn đm bo ti SCB và hot đng đnh giá các tài sn này ti SCB. S liu nghiên cu đc s dng t nm 2009 đn 2011. 4. Phng pháp nghiên cu - S dng mt s phng pháp nh nghiên cu lch s, nghiên cu tình hung, nghiên cu hin tng đ xem xét kinh nghim t chc hot đng đnh giá ti mt s ngân hàng thng mi  Vit Nam hin nay và tìm ra các nhân t có tác đng nh hng đn hot đng này. T đó thu thp thông tin liên quan và chun b d liu, phát trin ý tng đ thit k bng câu hi chi tit phc v cho nghiên cu đnh lng. - Phng pháp đnh lng: nghiên cu bng cách lp bng các câu hi đóng dng trc nghim (s dng thang đo th t) đ kho sát ý kin trc tip t các nhân viên ti SCB v thc trng t chc hot đng đnh giá tài sn th chp ti SCB. Mu nghiên cu khong 160 ngi, sau khi thu li các bng tr li s thc hin thng kê, phân tích, đánh giá kt qu nghiên cu, t đó đa ra các ý kin đ xut đ hoàn thin hot đng đnh giá tài sn th chp ti SCB. 5. Ý ngha thc tin ca đ tài  tài gii thiu ni dung hot đng đnh giá tài sn th chp là bt đng sn ca SCB, đng thi áp dng đ đnh giá tài sn trong tng trng hp c th và đa ra mt s ý kin đ xut đi vi nhng vng mc phát sinh khi tin hành đnh giá thc t. Qua đó, ngân hàng có th xem xét các ý kin đ xut này, nhm hoàn thin chc nng qun lý và t chc thc hin hot đng đnh giá tài sn th chp, góp phn gim thiu ri ro trong công tác tín dng. 6. Kt cu lun vn Ngoài phn m đu, kt lun, danh mc tài liu tham kho, danh mc các t vit tt, danh mc các bng biu, các ph lc, ni dung lun vn gm 03 chng: - Chng 1: Tng quan v đnh giá tài sn th chp ti ngân hàng thng mi [...]... giá tài s n th ch p t i Ngân hàng TMCP Sài Gòn - i pháp hoàn thi n ho Ngân hàng TMCP Sài Gòn ng nh giá tài s n th ch p t i -1- P I 1.1 T ng quan v tài s n th ch p 1.1.1 Khái ni m tài s n th ch p Theo khái ni m chung v tài s n th ch p thì tài s n th ch p là tài s n mà bên th ch p Theo b m th c hi i v i bên nh n th ch p nh c a Lu t Dân S 2005 do Qu c H i ban hành ngày 14/06/2005 thì tài s n th ch p tài. .. nh giá c th i gian và chi phí cho khách hàng khi th c hi n i v i các h khai thác tài s ng nh giá s nh giá c a m y - 23 - 1.4.2 Ngân hàng TMCP Ngo t Nam (Vietcombank) Vietcombank là m t trong nh ng ngân hàng Nam hi n nay Tuy nhiê b i u t i Vi t u tài s n c a khách hàng thì t tr ng tài s n là ng s n chi m t l không cao, ch x p x 50% trên t ng giá tr tài s n b B ng 1.2: c u tài s n b m m c a khách hàng. .. nhân t n giá tr tài s nh giá nh giá, trong h s ho c trong u ch nh, n m t s thay i l n trong giá tr tài s n càng d áp d ng, bu c m c nh giá càng chi ti t c th thì i ph i tuân th , nh giá khi nh c nh ng ch quan ng d n có n i dung m p m , không rõ ràng - nh v nh giá TSTC: Hi n t n pháp lu nh v nh giá tài s n t h th ng các các doanh nghi p, ngân - 19 - hàng ho nh giá tham chi u th c hi n v i nh giá b ng... t qu th nh nh giá nh giá tài s n th ch p V lý thuy nh giá tài s n th ch p, m t tài s n có th nh giá b ng m t ho c nhi thu c mc a t ng lo i tài s n c th 1.2.4 nh giá d giá c a các tài s 2 N v i tài s n c n th uy trình phân tích m c ch thành công -9- ho u ki m c n th nh giá ho c g n v i th nh giá tr th ng vào th i m c n th c tính và xác ng c a tài s n ng áp d ng c c ti p là t t c nh ng tài s n có giao... ra nh y ng h p khách hàng m t kh hàng thì lúc này tài s n th ch ho ng thu h i n vay cho ngân quan tr gân hàng s s n th ch p c th c hi n i giá tr tài có các bi n pháp x lý phù h ho c phát mãi tài s n th ch hàng có giá tr cao, n m tài s n có th i v i các thu h i n N u tài s n th ch p c a khách v trí thu n l i, có tính kh m i thì vi c phát mãi m b o thu h kho n n c g c l i ngân hàng có th b m t v n... trên 1 t ng tr i v i giá tr tài s n th ch p Các kho n ng thì tài s n th ch p s c chuy n sang công ty con tr c thu c ngân hàng là Công ty Qu n lý n và khai thác tài s n Ngân hàng Sài Gòn u trách nhi y s ti t ki nh giá tài s n có th k t h nh giá V i hình th c t ch c ho có giá tr nh ( nh giá tài s n cùng lúc v i th v i các kho n vay l n thì khi th c hi i1t nh h ng) do m ng M i nh giá thông qua Công ty Qu... giá tài s n th ch p t i ngân i Khi tín d c m r ng và tr thành m t kênh cung ng v n quan tr ng cho cá nhân và doanh nghi p thì ho t i các i ng c quan tâm nh giá tài s n th ch p M i ngân hàng s có - 18 - m c riên mình u có m c tiêu chung là chú tr ho ng t ch c ho nh giá TSTC ng nh giá tài s n th ch p t i ngân hàng n các nhân t d n hoàn thi n ho n ng này cho phù h p v i tình hình th c t t i m i ngân hàng. .. Theo Pháp l nh giá s 40/2002/PLthì nh giá là vi th ng t i m a Vi t Nam i giá tr c a tài s n phù h p v i m, th m nh nh theo tiêu chu n c a Vi t Nam ho c thông l qu c t Do v y, có th hi u khái ni m v nh giá tài s n th ch nh giá tài s n th ch p là s c tính v giá tr các quy n s h u tài s n c th b ng hình thái ti n t cho m t m nh rõ Hay nói cách khác nh giá tài s n th ch p là vi v i th ng t i m i giá tr... giá TSTC là b ch c ho ng u tài s n mà ng s n chi m t l ng s c các ngân hàng c v t t cho ho ngày càng hoàn thi n nên h c t p kinh nghi m nh giá t i m i m i NHTM Vi t Nam hi tr ng b i t m quan tr ng c a nó khá l n ng ng tín d ng SCB nh giá TSTC t m t s NHTM Vi t Nam có cách th c t nh giá khác nhau Vietcombank, Eximbank, … 1.4.1 Ngân hàng Sacombank là m t trong s nh ng ngân hàng có t tr ng tài s n b hàng. .. im so sánh chu n - nh các y u t khác bi t gi a tài s n so sánh và tài s n c n th nh giá t c hi u ch nh giá c a các tài s n so sánh theo s khác bi t v các y u t so sánh so v i tài s n c n th nh giá, tìm ra m c giá ch d n cho m i tài s n so sánh - c 5: Phân tích t ng h p các m c giá ch d n c a các tài s n so sánh, rút ra m c giá ch d th i di nh m c giá c a tài s n c n nh M c s d ng nhi u trong ho ng s . đnh giá tài sn th chp ti Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Chng 3: Gii pháp hoàn thin hot đng đnh giá tài sn th chp ti Ngân hàng TMCP Sài Gòn. - 1 - CHNG 1: TNG QUAN V NH GIÁ. Bank (Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thng Tín) SCB Saigon Commercial Bank (Ngân hàng TMCP Sài Gòn) Techcombank Vietnam Technological and Commercial Joint Stock Export Import Bank (Ngân hàng TMCP. đnh giá tài sn th chp cho SCB … 21 1.4.1 Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thng Tín (Sacombank) ………………… 21 1.4.2 Ngân hàng TMCP Ngoi Thng Vit Nam (Vietcombank) ………… 23 1.4.3 Ngân hàng TMCP