BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM FG NGUYỄN THỊ NGỌC THẢO CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG KHẢ NĂNG VAY MUA NHÀ CỦA ĐỐI TƯỢNG CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Tài chính Ngân hàng Mã số: 60340201 LUAÄN VAÊN THAÏC SÓ KINH TEÁ TP. Hồ Chí Minh, năm 2013 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM FG NGUYỄN THỊ NGỌC THẢO CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG KHẢ NĂNG VAY MUA NHÀ CỦA ĐỐI TƯỢNG CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Tài chính Ngân hàng Mã số: 60340201 Giáo viên hướng dẫn TS. NGUYỄN HỮU HUY NHỰT LUAÄN VAÊN THAÏC SÓ KINH TEÁ TP. Hồ Chí Minh, năm 2013 i LỜI CAM ĐOAN Tôi tên: Nguyễn Thị Ngọc Thảo, l à học viên lớp cao học ngành Ngân hàng, Khóa 20. Sau quá trình học tập và nghiên cứu tại trường Đại học Kinh tế Tp.HCM, cùng sự hướng dẫn tận tình của các Thầy Cô trong trường nói chung và khoa Ngân hàng nói riêng, tôi đã hoàn thành đề tài luận văn “Các nhân tố ảnh hưởng khả năng vay mua nhà của đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh”. Tôi xin cam đoan rằng: 1. Đây là công trình do chính bản thân nghiên cứu, trình bày, không sa o chép bất cứ luận văn nào. 2. Các số liệu thu thập được và trình bày trong luận văn này là trung thực và hợp pháp. Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm về nội dung của đề tài nghiên cứu. Tác giả: Nguyễn Thị Ngọc Thảo ii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i MỤC LỤC ii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG vii DANH MỤC HÌNH viii GIỚI THIỆU 1 1. Sự cần thiết của đề tài 1 2. Mục tiêu nghiên cứu 2 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2 4. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài nghiên cứu 2 5. Kết cấu của đề tài nghiên cứu 3 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN KHẢ NĂNG VAY MUA NHÀ Ở CỦA ĐỐI TƯỢNG CÓ THU NHẬP THẤP 4 1.1. Tổng quan về nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp 4 1.1.1. Quan điểm về đối tượng thu nhập thấp 4 1.1.2. Quan điểm về nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp 6 1.1.3. Tổng quan về cho vay mua nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp 9 1.2. Nhu cầu nhà ở và khả năng chi trả mua nhà ở của người thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM 12 1.2.1 Đặc điểm kinh tế, xã hội và thị trường nhà ở của Tp.HCM 12 1.2.2 Nhu cầu nhà ở của người có thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM 13 1.2.3 Khả năng chi trả mua nhà ở của người có thu nhập thấp tại Tp.HCM 16 iii 1.3. Thực trạng vay m ua nhà ở của đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM 18 1.3.1. Các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng vay mua nhà ở của đối tượng có thu nhập thấp tại TP.HCM 18 1.3.1.1. Các nhân tố tác động từ phía người đi vay 19 1.3.1.2. Các nhân tố tác động từ bên ngoài 22 1.3.2. Tình hình vay mua nhà ở của đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM 25 1.4. Tổng quan các nghiên cứu trước đây 27 1.4.1. Nghiên cứu ngoài nước 27 1.4.2. Nghiên cứu trong nước 28 1.4.2.1 Nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Kiến trúc - Bộ Xây Dựng (2010) về “Các giải pháp đồng bộ phát triển nhà ở đối tượng thu nhập thấp tại các đô thị Việt Nam” 28 1.4.2.2 Nghiên cứu của Bùi Thị Mai Hoài và Sử Đình Thành (2011) về “Chính sách tài chính phát triển thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp”. 30 TÓM TẮT CHƯƠNG 1 32 CHƯƠNG 2: KIỂM ĐỊNH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN KHẢ NĂNG VAY MUA NHÀ CỦA ĐỐI TƯỢNG CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM 33 2.1. Phương pháp nghiên cứu 33 2.1.1. Công cụ điều tra và thu thập dữ liệu 33 2.1.2. Mẫu nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu 33 2.1.2.1. Mẫu nghiên cứu 33 2.1.2.2. Phương pháp nghiên cứu 34 iv 2.1.3. Thiết kế bảng câu hỏi và tha ng đo 35 2.2. Mô hình nghiên cứu 37 2.2.1 Biến phụ thuộc và các biến độc lập 37 2.2.2. Các giả thiết nghiên cứu 38 2.3. Xử lý dữ liệu và phân tích 39 2.3.1. Kiểm định độ tin cậy của thang đo 39 2.3.2. Phân tích các nhân tố khám phá 39 2.3.3. Mô hình hồi quy Binary logistic 40 2.4. Kết quả nghiên cứu 40 2.4.1. Đặc điểm người dân và thực trạng vay mua nhà ở của đối tượng có thu nhập thấp 40 2.4.2. Phân tích và kiểm định mô hình các nhân tố tác động đến khả năng vay mua nhà ở của đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM 47 2.4.2.1. Phân tích về mẫu nghiên cứu 47 2.4.2.2. Phân tích độ tin cậy của thang đo các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng vay mua nhà ở của đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM 48 2.4.2.3. Phân tích nhân tố khám phá các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng vay mua nhà ở của đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM 50 2.4.2.4. Mô hình hồi quy Binary logistic và kết quả kiểm định các giả thiết 52 2.5. Kết luận về kết quả nghiên cứu 57 TÓM TẮT CHƯƠNG 2 59 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO KHẢ NĂNG VAY MUA NHÀ Ở CỦA ĐỐI TƯỢNG CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM 61 v 3.1. Định hướng phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp ở Tp.HCM đến năm 2020 61 3.2. Giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao khả năng vay mua nhà ở đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM 61 3.2.1. Giải pháp về phía cơ quan nhà nước 62 3.2.2. Giải pháp về phía cung nhà ở 63 3.2.2.1 Phân khúc nhà ở cho từng đối tượng với từng mức thu nhập khác nhau 63 3.2.2.2 Chú trọng đến chất lượng nhà ở dành cho đối tượng có thu nhập thấp 64 3.2.2.3 Tự chủ về nguồn lực tài chính 65 3.2.3. Giải pháp về phía đối tượng có thu nhập thấp 65 3.2.4. Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước 66 3.2.5. Các kiến nghị đối với các ngân hàng thực hiện cho vay hỗ trợ mua nhà ở dành cho người có thu nhập thấp 67 3.3. Hạn chế nghiên cứu và đề xuất hướng nghiên cứu tiếp theo 67 3.3.1. Hạn chế nghiên cứu 67 3.3.2. Hướng tiếp theo 68 TÓM TẮT CHƯƠNG 3 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO 70 PHỤ LỤC 1: BẢNG HỎI VỀ NHÂN KHẨU 72 PHỤ LỤC 2: BẢNG HỎI ĐIỀU TRA CHÍNH THỨC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN KHẢ NĂNG VAY MUA NHÀ CỦA ĐỐI TƯỢNG CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM 75 PHỤ LỤC 3: KIỂM ĐỊNH ĐỘ TIN CẬY THANG ĐO BIẾN 78 PHỤ LỤC 4: PHÂN TÍCH NHÂN TỐ KHÁM PHÁ 89 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT 1. HOF: Quỹ Phát triển nhà ở Tp.HCM 2. HoREA: Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM 3. KNTCV: Khả năng vay mua nhà ở của đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM 4. NHNN: Ngân hàng nhà nước 5. UNDP: Chương trình Phát triển của Liên Hiệp Quốc 6. UBND: Uỷ ban nhân dân 7. Tp.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh vii DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1: Nhu cầu diện tích xây dựng nhà ở của Tp.HCM 15 Bảng 1.2: Kết quả triển khai chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở đối với khách hàng cá nhân trên cả nước 26 Bảng 1.3: Kết quả chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở đối với khách hàng cá nhân trên địa bàn Tp.HCM 26 Bảng 2.1: Bảng tổng hợp các thông tin sơ bộ về nhân khẩu 35 Bảng 2.2: Bảng tổng hợp các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng vay mua nhà của đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM 36 Bảng 2.3: Giả thiết nghiên cứu 38 Bảng 2.4. Thống kê giới tính và tuổi của khách hàng 40 Bảng 2.5. Thống kê tình trạng hôn nhân của khách hàng 41 Bảng 2.6. Thống kê trình độ học vấn của khách hàng 42 Bảng 2.7. Thống kê nghề nghiệp của khách hàng 42 Bảng 2.8. Thống kê mức thu nhập và chi tiêu 43 Bảng 2.9. Thống kê đã từng vay vốn của khách hàng 43 Bảng 2.10. Thống kê số người phụ thuộc của khách hàng 44 Bảng 2.11. Thống kê các trở ngại tiếp cận nguồn vốn vay của khách hàng 44 Bảng 2.12. Thống kê yếu tố tìm kiếm thông tin nguồn vốn vay của khách hàng 45 Bảng 2.13: Thống kê các yếu tố quan tâm khi vay vốn của khách hàng 45 Bảng 2.14. Thống kê cảm nhận khả năng tiếp cận vốn vay của khách hàng 46 Bảng 2.15. Mô tả các chỉ tiêu thống kê của các biến nghiên cứu 47 Bảng 2.16. Kết quả tính toán độ tin cậy thang đo 49 Bảng 2.17. Kết quả phân tích nhân tố khám phá 50 viii Bảng 2.18. Các nhâ n tố tác động đến khả năng vay mua nhà ở của đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM 50 Bảng 2.19. Các kiểm định của hệ số mẫu 52 Bảng 2.20. Tổng hợp kết quả mô hình 52 Bảng 2.21: Bảng phân loại 53 Bảng 2.22: Tổng hợp giá trị các biến 53 DANH MỤC HÌNH Hình 2.1: Mô hình nghiên cứu dự kiến 37 [...]... về các nhân tố ảnh hưởng khả năng vay mua nhà của đối tượng có thu nhập thấp • Chương 2: Mô hình và kết quả nghiên cứu • Chương 3: Kết luận và một số kiến nghị 4 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN KHẢ NĂNG VAY MUA NHÀ Ở CỦA ĐỐI TƯỢNG CÓ THU NHẬP THẤP 1.1 Tổng quan về nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp 1.1.1 Quan điểm về đối tượng thu nhập thấp Đối tượng thu nhập thấp là người có thu nhập. .. là, Có các nhân tố nào tác động đến khả năng vay mua nhà ở của đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM Đồng thời phân tích mức độ ảnh hưởng của từng nhân tố Ba là, Tìm các giải pháp tối ưu trong việc triển khai cho vay mua nhà ở của ngân hàng đến đối tượng thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM 3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng vay mua nhà. .. án từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, công trình dịch vụ mất rất nhiều thời gian, các doanh nghiệp đầu tư sẽ phải tiếp tục đợi Người thu nhập thấp biết đợi đến bao giờ khi chỉ còn một năm nữa là Thông tư 02/2013/TT-BXD hết hiệu lực 1.3 Thực trạng vay mua nhà ở của đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM 1.3.1 Các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng vay mua nhà ở của đối tượng có thu nhập thấp. .. tháo gỡ các khó khăn cho thị trường bất động sản Xuất phát từ các vấn đề thực tiễn đó, tác giả đã quyết định lựa chọn đề tài: Các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng vay mua nhà của đối tượng có nhu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” làm luận văn nghiên cứu 2 Mục tiêu nghiên cứu Một là, Thực trạng việc triển khai cho vay mua nhà ở đối với đối tượng có thu nhập thấp của ngân hàng trên địa bàn Tp.HCM... đối tượng cần được hưởng sự hỗ trợ từ chính sách của Chính phủ Thiếu nguồn lực tài chính Khả năng mua nhà chủ yếu được đo giữa giá nhà ở với thu nhập Thực tế, người thu nhập thấp không đủ khả năng để mua các đơn vị nhà ở thu nhập thấp do chi phí dịch vụ, tiền tạm ứng và giá nhà ở cao Nếu thu nhập chủ yếu chỉ đủ chi trả cho sinh hoạt hàng ngày, thì việc cố gắng mua nhà của những đối tượng thu nhập thấp. .. nghiên cứu của Dương Thị Bình Minh và cộng sự (2011) thì sự tăng trưởng dân số, thu nhập và mức sống, giá hàng hóa liên quan, thị hiếu, sở thích của người tiêu dùng, và khả năng tiếp cận tín dụng có ảnh hưởng đến cầu về nhà ở Đúc kết từ các nghiên cứu trước đây, tác giả nhận thấy có rất nhiều nhân tố ảnh hưởng đến khả năng vay vốn của người có thu nhập thấp Tác giả chia các nhân tố ảnh hưởng ra thành... nhà ở cho nhóm đối tượng thu nhập thấp tại địa bàn Tp.HCM • Phân tích và ước lượng được tác động của các nhân tố tới khả năng tiếp cận vốn vay mua nhà đối với đối tượng thu nhập thấp • Nghiên cứu còn là tài liệu khoa học hữu ích cho các nhà quản lý, nhà quản trị doanh nghiệp, và các bạn đọc quan tâm đến lĩnh vực nghiên cứu tài chính ngân hàng 5 Kết cấu của đề tài nghiên cứu Với vấn đề nêu trên đề tài... tố phối hợp giữa cơ quan nhà nước và tổ chức cho vay Thực tế, nhu cầu nhà ở của người có thu nhập thấp cũng ảnh hưởng đến khả năng vay mua nhà của họ Nếu người dân có nhu cầu về nhà ở thật sự, họ sẽ ý thức được tâm lý, và chủ động tìm hiểu về giá cả nhà ở cũng như chính sách cho vay của ngân hàng Các nhân tố tác động đến cầu nhà ở gồm giá nhà, thu nhập của dân cư, tập quán, thị hiếu, chính sách, tâm... mua nhà ở xã hội có mức thu nhập bình quân hàng tháng không thu c diện phải nộp thu thu nhập cá nhân từ thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thu thu nhập cá nhân Mức nộp thu thu nhập cá nhân hiện nay là từ 9 triệu đồng/tháng trở lên 1.1.2 Quan điểm về nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp Nhà ở xã hội (social housing): Khái niệm Nhà xã hội” bắt đầu xuất hiện từ các nước Anh, Mỹ, Canada... là căn nhà hình thành từ vốn vay, chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Hiện tại mảng thị trường tín dụng cho vay mua nhà đối tượng thu nhấp còn lớn và tiềm năng cao; nhưng vẫn còn nhiều tranh luận về việc xác định đối tượng được thụ hưởng, các ưu đãi, cách thức tiến hành …và bản thân các ngân hàng còn nhiều lúng túng trong triển khai Vai trò của cho vay mua nhà đối với đối tượng có thu nhập thấp: . của thang đo các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng vay mua nhà ở của đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM 48 2.4.2.3. Phân tích nhân tố khám phá các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng vay. VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN KHẢ NĂNG VAY MUA NHÀ Ở CỦA ĐỐI TƯỢNG CÓ THU NHẬP THẤP 1.1. Tổng quan về nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp 1.1.1. Quan điểm về đối tượng thu nhập thấp Đối tượng. trạng vay mua nhà ở của đối tượng có thu nhập thấp 40 2.4.2. Phân tích và kiểm định mô hình các nhân tố tác động đến khả năng vay mua nhà ở của đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM