Đang tải... (xem toàn văn)
- Hệ thống hoá cơ sở lý thuyết về phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản - Đánh giá hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh - Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 LỜI NÓI ĐẦU Dự án đầu tư có vai trò vô cùng quan trọng đối với hoạt động đầu tư. Dự án đầu tư là kim chỉ nam, là cơ sở vững chắc, là tiền đề cho việc thực hiện các công cuộc đầu tư đạt hiệu quả kinh tế - xã hội. Dự án đầu tư được tiến hành thuận lợi thì hoạt động đầu tư sẽ đạt được mục tiêu mong muốn. Trong hoạt động kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư lại càng thể hiện vai trò quan trọng của mình, vì hoạt động đầu tư bất động sản không chỉ cần một lượng vốn lớn và thời gian dài mà nó còn liên quan trực tiếp đến đất đai. Đất đai là một tài sản vô cùng quý báu của mỗi quốc gia nên mọi tác động đến đất đai đòi hỏi phải đạt được hiệu quả tối ưu. Để dự án đầu tư được đưa vào thực hiện, và mang lại hiệu quả tối ưu thì cần phải nghiên cứu, phân tích, đánh giá, trên các khía cạnh kinh tế, xã hội, môi trường, tài chính…. từ đó thấy được các lợi ích mà dự án mang lại. Nếu phân tích kinh tế kỹ thuật đứng trên góc độ toàn bộ nền kinh tế, thể hiện lợi ích kinh tế thì phân tích tài chính lại đứng trên góc độ chủ đầu tư, lấy lợi nhuận làm mục tiêu chính. Dự án đầu tư ra đời do nhu cầu chủ quan của nhà đầu tư, cho nên trước hết nó phải mang lại lợi ích tài chính cho chủ đầu tư. Bên cạnh đó, nếu dự án đầu tư đạt lợi nhuận cao sẽ góp phần vào sự phát triển của nền kinh tế. Vì vậy, phân tích tài chính dự án đầu tư là một trong những thuyết minh quan trọng để đánh giá dự án đầu tư bất động sản. Dự án thiếu vốn đầu tư; kế hoạch sử dụng vốn không hợp lý; tiến độ thực hiện kéo dài, bên cạnh đó trượt giá và lạm phát tăng nhanh, ảnh hưởng đến chi phí đầu tư; các chính sách của Nhà nước nhằm ổn định nền kinh tế (kiềm chế lạm phát, thắt chặt cho vay,…) ảnh hưởng đến quá trình đầu tư;… là những thực trạng mà hầu hết các dự án đầu tư bất động sản đã và đang gặp phải tại Việt Nam trong thời gian qua. Điều đó chứng tỏ rằng, hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản ở nước ta vẫn còn rất yếu kém. Luận văn tốt nghiệp Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Trong khi đó, Việt Nam là một nước đang trong quá trình phát triển ở trình độ thấp, hoạt động đầu tư vào cơ sở hạ tầng sẽ là nhu cầu thiết yếu, là yếu tố cơ bản nhất để phát triển đất nước. Mặt khác, nước ta đã trở thành thành viên chính thức của tổ chức thương mại thế giới WTO, khi mở cửa thị trường, vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam sẽ gia tăng đặc biệt trong lĩnh vực cơ sở hạ tầng hiện đang yếu kém, với hình thức chủ yếu là liên doanh liên kết, đó là một lợi thế trong việc tạo nguồn vốn cho việc đầu tư phát triển các dự án đầu tư bất động sản. Dân số ngày càng tăng, tốc độ đô thị hoá phát triển nhanh, đời sống nhân dân cũng được nâng cao hơn, và một sự kiện đáng lưu ý nữa là ở Hà Nội, khi địa giới thủ đô đã chính thức mở rộng về phía Tây thì nhu cầu nhà ở nơi đây càng ngày càng được quan tâm. Đó cũng là điều kiện thuận lợi để các dự án đầu tư bất động sản phát triển mạnh. Nhưng nó có phát triển một cách tối ưu không thì đòi hỏi chủ đầu tư phải trang bị cho mình một khả năng phân tích tài chính thật tốt. Chủ đầu tư cần phải linh hoạt trong quá trình thực hiện dự án, thường xuyên cập nhật thông tin thị trường, dự đoán sự thay đổi các yếu tố trong tương lai liên quan đến lợi nhuận của dự án, từ đó có các phương pháp điều chỉnh sao cho phù hợp nhất. Các dự án đầu tư bất động sản mới sẽ bắt đầu phân tích tài chính như thế nào? Các dự án bất động sản đang đầu tư sẽ thực hiện gì để giảm thiểu rủi ro, nâng cao hiệu quả tài chính cho dự án của mình? Để trả lời cho câu hỏi đó, em xin phép được nghiên cứu đề tài “ Phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh” Luận văn tốt nghiệp Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Mục tiêu nghiên cứu: - Hệ thống hoá cơ sở lý thuyết về phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản - Đánh giá hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh - Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh Phạm vi nghiên cứu: Phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh Phương pháp nghiên cứu: Luận văn sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm nền tảng nghiên cứu. Trên cơ sở đó, luận văn sử dụng kết hợp với các phương pháp chuyên gia, tổng hợp, phân tích, thống kê,… Kết cấu đề tài: Chương I: Cơ sở khoa học về phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản Chương II: Phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh Chương III: Hoàn thiện công tác phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh Luận văn tốt nghiệp Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN I.1 Sự cần thiết của phân tích tài chính dự án đầu tư I.1.1 Dự án đầu tư • Khái niệm Theo Luật đầu tư năm 2005: “Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.” • Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản - Dự án đầu tư công trình bất động sản có tác động trực tiếp vào đất đai. Các công trình bất động sản được xây dựng trên đất để kinh doanh nhằm mang lại lợi ích cho chủ đầu tư. Đất đai là tài nguyên quý giá của quốc gia, nên mọi hoạt động ảnh hưởng đến đất đai đều phải được phân tích kỹ lưỡng để hiệu quả thu được là tối ưu, hay nói cách khác phải so sánh các chi phí cơ hội của đất đai đó. Vì vậy, mọi dự án đầu tư bất động sản đều phải phân tích trên hai khía cạnh, đó là tài chính và kinh tế - xã hội. - Dự án đầu tư công trình bất động sản được thực hiện trong thời gian dài, do đó sẽ có rất nhiều rủi ro (ảnh hưởng của lạm phát, trượt giá; ảnh hưởng của tự nhiên như thiên tai, lũ lụt;…). Vì vậy, trong phân tích tài chính, cần phải xem xét, đánh giá mức độ tác động của các nhân tố đó, từ đó có các phương án hành động để dự án đầu tư vẫn đạt được hiệu quả tài chính cao; và đặc biệt khi phân tích, chủ đầu tư cần phải xem xét đến giá trị thời gian của các dòng tiền. Luận văn tốt nghiệp Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 - Dự án đầu tư bất động sản cần có nguồn vốn lớn, vì vậy trong phân tích tài chính dự án đầu tư, cần phải có các kế hoạch huy động vốn, lựa chọn sử dụng nguồn vốn hợp lý để đảm bảo cho việc thực hiện dự án không gặp khó khăn, đảm bảo tiến độ thi công của dự án. I.1.2 Tài chính dự án đầu tư Tài chính dự án đầu tư là tất cả những quan hệ về tiền tệ trong quá trình triển khai thực hiện một dự án đầu tư, bao gồm từ khâu quan hệ về vốn, thu chi và phân phối. I.1.3 Phân tích tài chính dự án đầu tư • Khái niệm Phân tích tài chính dự án đầu tư là một nội dung kinh tế quan trọng trong quá trình soạn thảo dự án. Phân tích tài chính dự án đầu tư là quá trình tính toán, đánh giá, phân tích các chỉ tiêu đo lường các mối quan hệ tài chính của một dự án đầu tư bất động sản nhằm giúp cho các nhà đầu tư lựa chọn và đưa ra các quyết định phù hợp và hiệu quả nhất. • Vai trò của phân tích tài chính dự án đầu tư: - Đối với chủ đầu tư: Phân tích tài chính cung cấp các thông tin cần thiết để chủ đầu tư đưa ra các quyết định có nên đầu tư không dựa trên các nguồn lực mà mình có. Mục tiêu chính của chủ đầu tư là lợi nhuận, do đó phân tích tài chính là một trong những bước quan trọng trong quá trình lập dự án đầu tư. Không những vậy, phân tích tài chính còn là sự quan tâm của các tổ chức phi lợi nhuận để các tổ chức này được những mục tiêu cơ bản khác. Luận văn tốt nghiệp Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 - Đối với các cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư của Nhà nước Phân tích tài chính là một trong những căn cứ quan trọng để các cơ quan này xem xét cho phép đầu tư, đặc biệt đối với các dự án sử dụng nguồn vốn của Nhà nước thì lại càng cần thiết. - Đối với các cơ quan tài trợ vốn cho dự án Dự án chỉ có khả năng trả nợ khi dự án đó phải được đánh giá khả thi về mặt tài chính, có nghĩa là dự án đó phải đạt được hiệu quả tài chính và có độ an toàn cao về mặt tài chính. Do đó phân tích tài chính là căn cứ quan trọng để quyết định tài trợ vốn cho dự án. - Phân tích tài chính còn là cơ sở để tiến hành phân tích khía cạnh kinh tế xã hội “Phân tích tài chính và phân tích kinh tế - xã hội đều phải dựa trên việc so sánh các lợi ích thu được và các khoản chi phí phải bỏ ra. Song phân tích tài chính chỉ tính đến những chi phí và những lợi ích sát thực đối với các cá nhân và tổ chức đầu tư. Còn phân tích kinh tế - xã hội , các khoản chi phí và lợi ích được xem xét trên giác độ nền kinh tế, xã hội. Do đó dựa trên những chi phí và lợi ích trong phân tích tài chính tiến hành điều chỉnh để phản ánh những chi phí cũng như lợi ích mà nền kinh tế xã hội phải bỏ ra hay thu được.”(1) • Mục đích của phân tích tài chính dự án đầu tư Phân tích tài chính nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về mặt tài chính thông qua việc: - Xem xét nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện có hiệu quả dự án đầu tư (xác định quy mô đầu tư, nhu cầu vốn đầu tư, nguồn vốn tài trợ cho dự án). Dựa trên các kế hoạch sản xuất kinh doanh của dự án, dự tính các (1): Trích giáo trình Lập dự án đầu tư - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân – Năm 2005 Luận văn tốt nghiệp Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 khoản chi phí, lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án. Trên cơ sở đó xác định các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của dự án. Đánh giá dự án và từ đó đưa ra các quyết định đầu tư. - Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư , được thể hiện: + An toàn về nguồn vốn huy động; + An toàn về khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ; + An toàn cho các kết quả tính toán hay nói một cách khác là xem xét tính chắc chắn của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án khi các yếu tố khách quan tác động theo hướng không có lợi. • Yêu cầu của phân tích tài chính dự án đầu tư Để đạt được mục đích và phát huy được vai trò của phân tích tài chính, yêu cầu đặt ra trong phân tích tài chính là: Nguồn số liệu sử dụng phải đầy đủ và đảm bảo độ tin cậy cao đáp ứng mục tiêu phân tích; Phải sử dụng phương pháp phân tích phù hợp và hệ thống các chỉ tiêu để phản ánh đầy đủ các khía cạnh tài chính của dự án. Phải đưa ra được nhiều phương án để từ đó lựa chọn phương án tối ưu. I.2 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư I.2.1 Xác định nhu cầu vốn I.2.1.1 Vai trò: - Là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư - Dựa vào nhu cầu vốn để xác định hiệu quả đầu tư của dự án Luận văn tốt nghiệp Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 I.2.1.2 Yêu cầu: - Nhu cầu vốn đầu tư của dự án được dự tính dựa trên nội dung phân tích khía cạnh kỹ thuật của dự án. - Nếu vốn đầu tư dự tính quá thấp, dự án sẽ không thực hiện được, ngược lại nếu vốn đầu tư dự tính quá cao sẽ không phản ánh chính xác được hiệu quả tài chính của dự án, do đó phải xác định nhu cầu vốn đầu tư với độ chính xác cao nhất. - Xác định nhu cầu vốn đầu tư đòi hỏi phải có khả năng phân tích tình hình thị trường hiện tại, và khả năng dự báo tình hình thị trường trong tương lai đề phòng sự tăng giá của nguyên vật liệu, trang thiết bị. I.2.1.3 Nội dung : Xác định nhu cầu vốn đầu tư chính là xác định tổng mức đầu tư xây dựng công trình của dự án. Trong kinh tế xây dựng, có hai khái niệm được nhắc đến khi xác định nhu cầu vốn, đó là tổng mức đầu tư xây dưng công trình và dự toán xây dựng công trình. Ta có thể phân biệt hai khái niệm này như sau: Tổng mức đầu tư xây dựng công trình là chi phí dự tính của dự án. Dự toán đầu tư xây dựng công trình được xác định theo từng công trình xây dựng cụ thể. Hai khái niệm này khác nhau ở nội dung chi phí đó là chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư. Do đó, Dự toán đầu tư xây dựng công trình trở thành Tổng mức đầu tư xây dựng công trình khi xảy ra một trong hai trường hợp sau: + Khi dự án không phải bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư + Khi dự án có một công trình duy nhất. Nếu dự án có nhiều công trình thì chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư được tính riêng thành một nội dung chi phí mà không phân bổ cho từng dự toán công trình, hạng mục công trình. Luận văn tốt nghiệp Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Tổng mức đầu tư một dự án bất động sản bao gồm các chi phí sau: - “Chi phí xây dựng bao gồm: chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình, chi phí phá và tháo dỡ các vật kiến trúc cũ, chi phí san lấp mặt bằng xây dựng, chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công, nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công. - Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ (nếu có), chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh, chi phí vận chuyển, bảo hiểm, thuế và các loại phí liên quan khác. - Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư bao gồm: chi phí đền bù nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất và các chi phí khác, chi phí thực hiện tái định cư, chi phí tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng, chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật. - Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện công việc quản lý dự án từ khi lập dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao đưa công trình vào khai thác sử dụng. - Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, thiết kế, giám sát xây dựng, tư vấn thẩm tra và các chi phí tư vấn đầu tư xây dựng khác. - Chi phí khác bao gồm: vốn lưu động trong thời gian sản xuất thử và sản xuất không ổn định đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh, lãi vay trong thời gian xây dựng và các chi phí cần thiết khác. - Chi phí dự phòng bao gồm: chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian xây dựng công trình.” (2) (2) : Trích Điều4 -Nghị định số 99/2007/NĐ-CP về Quản lý chi phí đầu tư XD công trình Luận văn tốt nghiệp Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 I.2.1.4 Phương pháp xác định: Chủ đầu tư có thể tổ chức đấu thầu, xây dựng giá qua giá dự thầu hoặc tự xác định nhu cầu vốn bằng cách tính trực tiếp. Có 4 phương pháp cơ bản để xác định tổng mức đầu tư: • PP1: Tính theo thiết kế cơ sở của dự án: V = G XD + G TB + G GPMB + G QLDA + G TV + G K + G DP Trong đó: - V: Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình - G XD : Chi phí xây dựng được tính theo khối lượng chủ yếu từ thiết kế cơ sở, các khối lượng khác dự tính và giá xây dựng phù hợp với thị trường; G XD = G XDCT1 + G XDCT2 + … + G XDCTn m G XDCT = ( ∑ Q XD i x Z i + G QXDK ) x (1+T GTGT-XD ) i =1 Trong đó: n : Số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án m : Số công tác xây dựng chủ yếu/ bộ phận kết cấu chính của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án i : Số thứ tự công tác xây dựng chủ yếu thứ i/ bộ phận kết cấu chính thứ i của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án Q XDi : Khối lượng công tác xây dựng chủ yếu thứ i/ bộ phận kết cấu chính thứ i của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án Z i : Đơn giá xây dựng chủ yếu thứ i/ đơn giá theo bộ phận kết cấu chính thứ i của công trình Luận văn tốt nghiệp [...]... chủ đầu tư có thể triển khai được các dự án ban đầu Quy đinh của pháp luật về vốn đầu tư đối với từng dự án: “+ Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt + Chủ đầu tư dự án khu nhà ở phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án. .. của Chính phủ trong việc lới lỏng hay thắt chặt cho vay, gây ảnh hưởng đến kế hoạch đầu tư của doanh nghiệp; + Hoạt động đầu tư dự án của doanh nghiệp chịu sự kiểm soát của chính tổ chức tín dụng đó; + Mức lãi suất không ổn định - Vốn liên doanh, liên kết Liên doanh, liên kết để đầu tư xây dựng dự án bất động sản bao gồm hai dạng: + Đầu tư từng công trình độc lập trong một dự án : nhiều nhà đầu tư đầu. .. gian của một kỳ thanh toán) - Cách thức trả nợ (trả đều, trả không đều) I.2.5 Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tư I.2.5.1 Đánh giá tiềm lực tài chính của chủ đầu tư • “Hệ số vốn tự có so với vốn đi vay phải lớn hơn hoặc bằng 1 Đối với dự án có triển vọng, hiệu quả thu được là rõ rang thì hệ số này có thể nhỏ hơn 1, vào khoảng 2/3 thì dự án thuận lợi • Tỷ trọng vốn tự có trong tổng vốn đầu tư. .. càng ngắn I.2.6 Đánh giá độ an toàn về tài chính của dự án đầu tư Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án được thể hiện trên các mặt sau: An toàn về nguồn vốn; An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ; An toàn cao cho các chỉ tiêu hiêu quả tính toán Luận văn tốt nghiệp Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 • An toàn về nguồn... các dự án có triển vọng, hiệu quả rõ ràng thì tỷ trọng này có thể là 40% thì dự án thuận lợi.” (6) (6): Trích trang 274 Giáo trình lập dự án đầu tư - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Luận văn tốt nghiệp Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 I.2.5.2 Phân tích hiệu quả tài chính của dự án − Doanh thu: “Doanh thu từ hoạt động của dự án bao gồm doanh thu do bán sản phẩm chính, ... thời gian thực hiện dự án và vốn lưu động ban đầu) có thể được ước tính từ 10% - 15% của tổng chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của dự án Vốn lưu động ban đầu (đối với các dự án sản xuất kinh doanh) và lãi vay trong thời gian thực hiện dự án (đối với dự án có sử dụng vốn vay) thì tuỳ theo điều kiện cụ thể, tiến độ thực hiện và kế hoạch phân bổ vốn của từng dự án để xác định - GDP : Chi phí dự phòng... đến chỉ tiêu đó thay đổi” (13) Phân tích độ nhạy giúp cho chủ đầu tư biết được dự án nhạy cảm với các yếu tố nào để từ đó có biện pháp quản lý trong quá trình thực hiện DA Mặt khác, phân tích độ nhạy dự án còn cho phép chủ đầu tư lựa chọn được những dự án có độ an toàn hơn Phương pháp phân tích: + PP1: Phân tích ảnh hưởng của từng yếu tố liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhằm tìm ra yếu tố gây... năng trả nợ - An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn phản ánh khả năng thanh toán ngắn hạn của doanh nghiệp: Tỷ lệ khả năng thanh toán hiện hành = Tài sản lưu động / Nợ ngắn hạn - An toàn về khả năng trả nợ của dự án được thể hiện qua chỉ tiêu: Nguồn nợ hàng năm của dự án Tỷ số khả năng trả nợ của dự án = Nợ phải trả hàng năm (gốc và lãi) Nguồn trả nợ hàng năm của dự án gồm lợi nhuận... các doanh nghiệp Nhà nước : được sử dụng vốn ngân sách để thực hiện các dự án đầu tư Đối với các doanh nghiệp khác: Sử dụng các chính sách khuyến khích và hỗ trợ của Nhà nước trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, cụ thể trong các vấn đề sau: + Tiền sử dụng đất Miễn tiền sử dụng đất, miễn tiền thuê đất : Việc sử dụng đất đối với đất dự án xây dựng khu đô thị (kể cả khu dân cư đô thị) , khu dân... của dự án còn được đánh giá thông qua việc xem xét sản lượng và doanh thu tại điểm hòa vốn trả nợ • An toàn cao cho các chỉ tiêu hiệu quả tính toán : Phân tích dự án trong trường hợp có sự tác động của các yếu tố khách quan - Phân tích độ nhạy của dự án: Là xem xét sự thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án (lợi nhuận, thu nhập thuần, tỷ suất hoàn vốn nội bộ,…) khi các yếu tố liên quan đến
