Thực trạng và một số giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư kinh doanh bất động sản tại tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex)

32 756 2
  • Loading ...
1/32 trang

Thông tin tài liệu

Ngày đăng: 13/04/2013, 15:55

Luận văn gồm có 2 chương:Chương 1: Thực trạng hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tại tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex).Chương 2: Một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tại tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex). Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .1 DANH MỤC BẢNG, BIỂU, ĐỒ, HÌNH VẼ .2 LỜI MỞ ĐẦU . 4 CHƯƠNG 1. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XNK & XD VIỆT NAM VINACONEX 6 I. Lý thuyết về đầu bất động sản .6 1. Khái niệm Đặc điểm .6 1.1. Khái niệm 6 1.2. Đặc điểm .7 2. Phân loại đầu bất động sản 7 2.1. Theo nguồn vốn .7 2.2. Theo nội dung đầu 9 2.3. Theo hình thức đầu .9 3. Vốn nguồn vốn đầu bất động sản .9 3.1. Vốn đầu bất động sản .9 3.2. Nguồn huy động: .10 4. Các giai đoạn của quá trình đầu bất động sản .11 4.1. Giai đoạn chuẩn bị đầu 11 4.2. Giai đoạn thực hiện đầu .12 4.3. Giai đoạn vận hành kết quả đầu .12 5. Các chỉ tiêu đánh giá kết quả hiệu quả đầu kinh doanh bất động sản .13 5.1. Kết quả đầu 13 5.2. Hiệu quả đầu 15 Chu Hải NamĐầu 47B GVHD: ThS. Phan Thu Hiền Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 6. Vài nét về hoạt động đầu kinh doanh bất động sảnViệt Nam hiện nay .19 II. Giới thiệu về tổng công ty Vinaconex .20 1. Quá trình hình thành phát triển .20 2. cấu tổ chức .21 3. Một số lĩnh vực hoạt động chủ yếu .23 III. Thực trạng đầu kinh doanh bất động sản tại tổng công ty Vinaconex .25 1. Vốn nguồn vốn .25 1.1. Vốn 25 1.2. Nguồn vốn .27 2. Nội dung đầu .31 2.1. Đầu kinh doanh chung cư cao tầng khu đô thị mới 33 2.2. Đầu kinh doanh cao ốc văn phòng cho thuê .37 2.3. Đầu kinh doanh khách sạn – khu du lịch 40 2.4 Đầu kinh doanh trung tâm thương mại 44 2.5 Đầu kinh doanh khu công nghiệp 47 3. Quản lý của tổng công ty đối với hoạt động đầu kinh doanh bất động sản 50 3.1. Giai đoạn chuẩn bị đầu 50 3.2. Giai đoạn thực hiện đầu .51 3.3. Giai đoạn vận hành .53 IV. Đánh giá chung về hoạt động đầu kinh doanh bất động sản của tổng công ty Vinaconex .54 1. Phân tích hoạt động đầu kinh doanh bất động sản của tổng công ty theo mô hình S.W.O.T 54 1.1. Điểm mạnh (S – Strengths) .54 Chu Hải NamĐầu 47B GVHD: ThS. Phan Thu Hiền Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 1.2. Điểm yếu (W - Weaknesses) .55 1.3. hội (O – Opportunities) .56 1.4. Thách thức (T – Threats) .56 2. Đánh giá hiệu quả đầu .57 2.1. Hiệu quả tài chính .57 2.2. Hiệu quả kinh tế xã hội .59 3. Một số hạn chế còn tồn tại nguyên nhân 62 CHƯƠNG 2. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐẦU KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XNK & XD VIỆT NAM VINACONEX .65 I. Định hướng của tổng công ty về chiến lược phát triển hoạt động đầu kinh doanh bất động sản 65 1. Chiến lược chung .65 2. Chiến lược phát triển hoạt động đầu kinh doanh bất động sản .66 II. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động đầu kinh doanh bất động sản tại tổng công ty Vinaconex .68 1. Nhóm giải pháp về cấu tổ chức nhân sự 68 2. Nhóm giải pháp về quản lý hoạt động đầu .70 3. Nhóm giải pháp về kỹ thuật công nghệ 70 4. Nhóm giải pháp về huy động vốn .72 5. Nhóm giải pháp về sử dụng vốn 73 6. Nhóm giải pháp về chiến lược kinh doanh 74 7. Nhóm giải pháp về quảng bá phát triển thương hiệu .74 KẾT LUẬN .76 TÀI LIỆU THAM KHẢO 77 Chu Hải NamĐầu 47B GVHD: ThS. Phan Thu Hiền 1 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT • ODA: Vốn hỗ trợ phát triển chính thức (Official Development Assistant) • FDI: Vốn đầu trực tiếp nước ngoài (Foreign Direct Investment) • KLV ĐTTH: Khối lượng vốn đầu thực hiện • CPXD: Chi phí xây dựng • CPTB: Chi phí thiết bị • CPGPMB: Chi phí giải phóng mặt bằng • CPQL: Chi phí quản lý • CPTV: Chi phí vấn • CP ≠: Chi phí khác • DT: Doanh thu • LN: Lợi nhuận • NLSX: Năng lực sản xuất • NNS: Nộp ngân sách • NTTT: Ngoại tệ thực thu • LD: Lao động • VĐT: Vốn đầu • VĐTKDBĐS: Vốn đầu kinh doanh bất động sản • CC: Chung cư • KĐT: Khu đô thị Chu Hải NamĐầu 47B GVHD: ThS. Phan Thu Hiền 2 DANH MỤC BẢNG, BIỂU, ĐỒ, HÌNH VẼ A. Bảng biểu: • Bảng 1.1. Quy mô tốc độ tăng vốn đầu bất động sản của tổng công ty Vinaconex trong giai đoạn 2003 – 2008 • Bảng 1.2. Tỷ trọng vốn đầu bất động sản trong tổng vốn đầu của tổng công ty Vinaconex trong giai đoạn 2003 – 2008 • Bảng 1.3. cấu vốn đầu bất động sản của tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008. • Bảng 1.4. Tỷ trọng từng nguồn vốn trong tổng vốn đầu bất động sản của tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008. • Bảng 1.5. Vốn đầu kinh doanh bất động sản của tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008 theo từng nội dung. • Bảng 1.6 Tỷ trọng vốn đầu kinh doanh bất động sản của tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008 theo từng nội dung. • Bảng 1.7. Tổng hợp vốn đầu kinh doanh chung cư cao tầng KĐT mới của tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008. • Bảng 1.8. Một số dự án đầu chung cư cao tầng & khu đô thị mới Vinaconex đã đang thực hiện hoặc tìm kiếm hội đầu tư. • Bảng 1.9. Tổng hợp vốn đầu kinh doanh cao ốc văn phòng cho thuê của tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008. • Bảng 1.10. Tổng quan về 2 dự án cao ốc văn phòng đang được thực hiện của tổng công ty Vinaconex • Bảng 1.11. Tổng hợp vốn đầu kinh doanh khách sạn – khu du lịch của tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008. Chu Hải NamĐầu 47B GVHD: ThS. Phan Thu Hiền 3 • Bảng 1.12. Một số dự án đầu khách sạn – khu du lịch Vinaconex đã đang thực hiện hoặc tìm kiếm hội đầu • Bảng 1.13. Tổng hợp vốn đầu kinh doanh trung tâm thương mại của tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008. • Bảng 1.14. Các dự án đầu trung tâm thương mại Vinaconex đã đang thực hiện • Bảng 1.15. Tổng hợp vốn đầu kinh doanh khu công nghiệp của tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008. • Bảng 1.16. Các dự án đầu khu công nghiệp Vinaconex đang thực hiện tìm kiếm hội đầu • Bảng 1.17. Doanh thu tăng thêm trên vốn đầu trong lĩnh vực đầu kinh doanh bất động sản của tổng công ty Vinaconex (giai đoạn 2003 – 2008) • Bảng 1.18. Lợi nhuận tăng thêm trên vốn đầu trong lĩnh vực đầu kinh doanh bất động sản của tổng công ty Vinaconex (giai đoạn 2003 – 2008) • Bảng 1.19. Mức đóng góp cho NSNN từ lĩnh vực đầu kinh doanh bất động sản của tổng công ty Vinaconex (giai đoạn 2003 – 2008) • Bảng 1.20. Số chỗ việc làm tăng thêm từ lĩnh vực đầu kinh doanh bất động sản của tổng công ty Vinaconex (giai đoạn 2003 – 2008) B. Hình vẽ • Hình 1.1. đồ tổ chức của tổng công ty Vinaconex • Hình 1.2. cấu nguồn vốn đầu kinh doanh bất động sản tại tổng công ty Vinaconex (giai đoạn 2003 – 2008) Chu Hải NamĐầu 47B GVHD: ThS. Phan Thu Hiền 4 LỜI MỞ ĐẦU Kể từ khi chính thức mở cửa, hội nhập lại với khu vực Thế Giới, đặc biệt là từ khi Hoa Kỳ chính thức xóa bỏ lệnh cấm vận với nước ta năm 1995, Việt Nam đã đang những sự chuyển mình thật sự hết sức mạnh mẽ, tốc độ tăng trưởng luôn ở mức cao (bình quân từ 1995 là khoảng 7%/năm), đời sống người dân không ngừng được cải thiện cùng với đó là sự xuất hiện ngày một nhiều của những công trình, những khu đô thị mới, những tòa cao ốc vô cùng hiện đại hoành tráng như: khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, Nam Thăng Long (Ciputra), tòa nhà trụ sở tập đoàn dầu khí quốc gia, trung tâm thương mại Vincom, các khách sạn năm sao Daewoo, Sofitel, Melia, Caravelle… Tất cả cho thấy một điều, Việt Nam đang thực sự là mảnh đất rất màu mỡ đối với những nhà đầu kinh doanh bất động sản cả ở trong ngoài nước. Hiểu rõ được điều này, kể từ những năm đầu thế kỷ 21 tới nay, tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu xây dựng Việt Nam (Vinaconex) đã sớm tham gia vào thị trường bất động sản đầy tiềm năng trong nước với hàng loạt các dự án quy mô lớn như: khu đô thị mới Trung Hòa – Nhân Chính, khách sạn Holiday View, trung tâm thương mại Tràng Tiền, tòa nhà Vinaconex Tower… Trong suốt quá trình thực hiện này, Vinaconex đã đạt được rất nhiều những thành tựu đáng kể cả với tổng công ty nói riêng với toàn xã hội nói chung, tuy nhiên, vẫn còn tồn tại ở đó một số hạn chế cần phải sớm khắc phục để đưa tổng công ty trở thành một nhà đầu lớn không chỉ đối với Việt Nam mà còn trên toàn Thế Giới. Chính vì vậy, rất hy vọng rằng đề tài “Thực trạng một số giải pháp nâng cao hiệu quả đầu kinh doanh bất động sản tại tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu xây dựng Việt Nam (Vinaconex)” mà em đã nghiên cứu thực hiện dưới đây sẽ đưa ra những cái nhìn chân thật nhất về tình hình hoạt động đầu kinh doanh bất động sản tại tổng công ty qua đó tìm ra được những hướng đi, những giải pháp đúng đắn nhất. Luận văn gồm 2 chương: Chu Hải NamĐầu 47B GVHD: ThS. Phan Thu Hiền 5 Chương 1: Thực trạng hoạt động đầu kinh doanh bất động sản tại tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu xây dựng Việt Nam (Vinaconex). Chương 2: Một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động đầu kinh doanh bất động sản tại tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu xây dựng Việt Nam (Vinaconex). Do còn nhiều hạn chế về kinh nghiệm cũng như những khó khăn khách quan trong việc thu thập số liệu nên chuyên đề của em vẫn còn những thiếu sót không tránh khỏi, bởi vậy, em rất mong sẽ nhận được sự đóng góp, phê bình từ các thầy giáo cũng như tất cả các bạn. Em xin chân thành cảm ơn thạc sỹ Phan Thu Hiền đã rất nhiệt tình chỉ bảo, hướng dẫn để em thể hoàn thành một cách tốt nhất chuyên đề này! Chu Hải NamĐầu 47B GVHD: ThS. Phan Thu Hiền 6 CHƯƠNG 1. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XNK & XD VIỆT NAM VINACONEX I. Lý thuyết về đầu bất động sản 1. Khái niệm Đặc điểm 1.1. Khái niệm Tại hầu hết các nước, bất động sản được coi là đất đai những tài sản liên quan đến đất đai. Tuy nhiên, tại mỗi một quốc gia khác nhau thì những khái niệm về đất đai cũng như những tài sản liên quan kia lại không giống nhau. Chẳng hạn, tại Nga, bất động sản được quy định là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung (Điều 130 Luật dân sự cộng hòa liên bang Nga), hay ở Thái Lan, người ta quan niệm “bất động sản là đất đai những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” (Điều 100 Luật dân sự Thái Lan). Như vậy, thể khẳng định rằng khái niệm bất động sản là rất rộng đa dạng, hoàn toàn tùy thuộc vào các quy định cụ thể của pháp luật mỗi nước. Theo bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, bất động sản được hiểu là: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định” Vậy, thể khái niệm về hoạt động đầu bất động sản như sau: Đầu bất động sản là sự bỏ ra hay sự hi sinh các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các hoạt động nhằm tạo ra đất đai, các công trình các tài sản khác gắn liền với công trình đó. Chu Hải NamĐầu 47B GVHD: ThS. Phan Thu Hiền 7 1.2. Đặc điểm Với việc thể được xem như là một trong những hoạt động điển hình nhất của đầu phát triển, hoạt động đầu bất động sản bao gồm những đặc điểm như sau: • Quy mô tiền vốn vật cần thiết cho hoạt động đầu bất động sản thường là rất lớn. Vốn đầu nằm khê đọng lâu trong suốt quá trình thực hiện hoạt động đầu tư. • Lao động cần cho các dự án bất động sản cũng rất lớn, đặc biệt là đối với những dự án trọng điểm, quy mô lớn. • Thời kỳ đầu (thời gian tính từ khi khởi công thực hiện dự án đến lúc dự án được hoàn thành đưa vào vận hành, khai thác) kéo dài. Nhiều dự án bất động sản thời gian đầu thể lên đến 5 hay 10 năm. • Thời gian vận hành khai thác các bất động sản sau khi đã hoàn tất công cuộc đầu xây dựng là rất dài. • Các công trình sau khi được hoàn thành sẽ phát huy tác dụng ngay tại nơi nó được tạo dựng nên. Chính vì vậy, quá trình thực hiện đầu cũng như thời kỳ vận hành các kết quả đầu sẽ chịu những ảnh hưởng rất lớn của các nhân tố về tự nhiên, kinh tế, chính trị hay xã hội của vùng hay địa phương đó. • Độ rủi ro tương đối cao. Trong đó, rủi ro bao gồm từ nguyên nhân chủ quan (trình độ kỹ thuật, công nghệ, quản lý…) nguyên nhân khách quan (điều kiện tự nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội…). 2. Phân loại đầu bất động sản 2.1. Theo nguồn vốn Theo nguồn vốn đầu tư, đầu bất động sản thể chia ra làm hai loại chính sau: Chu Hải NamĐầu 47B GVHD: ThS. Phan Thu Hiền [...]... Vinaconex đã một trong những tổng công ty đa doanh lớn nhất Việt Nam với các lĩnh vực kinh doanh chủ yếu: • Đầu kinh doanh bất động sản + Đầu kinh doanh chung cư cao tầng & khu đô thị mới + Đầu kinh doanh cao ốc văn phòng cho thuê + Đầu kinh doanh các khách sạn – khu du lịch + Đầu kinh doanh trung tâm thương mại + Đầu kinh doanh khu công nghiệp • Xây lắp + Các công trình dân dụng, công nghiệp,... công ty đa doanh hàng đầu trong ngành xây dựng Việt Nam với chức năng chính là: kinh doanh bất động sản, xây lắp, vấn đầu - thiết kế - khảo sát quy hoạch, kinh doanh xuất nhập khẩu thiết bị, vật phục vụ ngành xây dựng các ngành kinh tế khác, sản xuất công nghiệp vật liệu xây dựng, xuất khẩu chuyên gia lao động ra nước ngoài hay đặc biệt là đầu vào các lĩnh vực quan trọng hàng đầu. .. lịch • Đầu trung tâm thương mại • Đầu khu công nghiệp • Một số loại hình khác: khu công nghệ cao, chợ 2.3 Theo hình thức đầu Đầu trực tiếp • Đầu gián tiếp • Liên doanh liên kết 3 Vốn nguồn vốn đầu bất động sản 3.1 Vốn đầu bất động sản • Khái niệm: Vốn đầu bất động sản là những hàng hóa sẵn để sử dụng làm yếu tố đầu vào trong quá trình đầu bất động sản (Theo kinh tế... cấu mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, phấn đấu trở thành một tập đoàn kinh tế mạnh của đất nước Thành lập ngày 27/09/1988, tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu xây dựng Việt Nam (Vinaconex), tiền thân là công ty dịch vụ xây dựng nước ngoài (có nhiệm vụ quản lý cán bộ công nhân ngành xây dựng của Việt Nam làm việc ở nước ngoài), với trên 70 đơn vị đầu mối trực thuộc đã xác định đa doanh, ... lát cao cấp + Kính an toàn cao cấp + Cấu kiện bê tông dự ứng lực theo công nghệ châu Âu Chu Hải NamĐầu 47B GVHD: ThS Phan Thu Hiền 24 + Nước tinh khiết, nước sạch … • vấn thiết kế + vấn đầu xây dựng + Lập dự án + vấn đấu thầu + vấn giám sát quản lý dự án … • Xuất khẩu lao động xuất nhập khẩu + Xuất khẩu lao động chuyên gia + Xuất nhập khẩu phục vụ ngành xây dựng + Xuất. .. trạng đầu kinh doanh bất động sản tại tổng công ty Vinaconex 1 Vốn nguồn vốn 1.1 Vốn Vốn dành cho hoạt động đầu kinh doanh bất động sản tại tổng công ty Vinaconex thể chia thành 3 phần: + Vốn tài chính + Vốn nhân lực + Vốn khoa học công nghệ Tuy nhiên trong giới hạn của đề tài này, chỉ đi nghiên cứu chủ yếu vào phần quan trọng nhất – vốn tài chính Đối với một dự án đầu bất động sản, vốn... lược phát triển kinh tế xã hội của đất nước Chu Hải NamĐầu 47B GVHD: ThS Phan Thu Hiền 19 6 Vài nét về hoạt động đầu kinh doanh bất động sảnViệt Nam hiện nay thể nói, hơn lúc nào hết, hoạt động đầu kinh doanh bất động sảnViệt Nam đang hết sức sôi động, đặc biệt là sau khi thị trường bất động sản nước ta đang dần tan băng kể từ đầu năm 2009 nhờ một loạt các tín hiệu rất tích cực... của quá trình đầu bất động sản Như đã nói ở phần đặc điểm, là một hình thái điển hình của hoạt động đầu phát triển, quá trình đầu bất động sản đương nhiên bao gồm tất cả các giai đoạn của đầu phát triển, đó là: + Giai đoạn chuẩn bị đầu + Giai đoạn thực hiện đầu + Giai đoạn vận hành kết quả đầu 4.1 Giai đoạn chuẩn bị đầu giai đoạn đầu tiên của quá trình đầu tư, giai đoạn này... phố Hồ Chí Minh)… mà đi cùng với đó là sự hiện diện của một loạt các nhà đầu đến cả từ trong ngoài nước như: Tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu xây dựng Việt Nam – Vinaconex, Tổng công ty cổ phần Sông Đà, Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai, tổng công ty lắp máy Lilama (Việt Nam) , Posco, Keangnam (Hàn Quốc), Accor (châu Âu), Intercontinental (Mỹ) sắp tới là các “đại gia” đến từ Trung Đông như IFA... đầu - tổng công ty Vinaconex) Bảng 1.2 Tỷ trọng vốn đầu bất động sản trong tổng vốn đầu của tổng công ty Vinaconex trong giai đoạn 2003 – 2008 Tổng vốn đầu Vốn đầu bất động sản Tỷ trọng (tỷ đồng) (tỷ đồng) (%) 2003 1.279 726,91 56,83 2004 1.935 516,5 26,69 2005 2.057 237 11,52 2006 4.497 1.683 37,42 2007 6.062 2.957,2 48,78 2008 5.060 628,31 12,41 Năm (Nguồn: Ban đầu - tổng công ty . tài Thực trạng và một số giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư kinh doanh bất động sản tại tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex) . kinh doanh bất động sản tại tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex). Chương 2: Một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động đầu
- Xem thêm -

Xem thêm: Thực trạng và một số giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư kinh doanh bất động sản tại tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex), Thực trạng và một số giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư kinh doanh bất động sản tại tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex), Thực trạng và một số giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư kinh doanh bất động sản tại tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex), Bảng biểu:, Khái niệm và Đặc điểm, Phân loại đầu tư bất động sản Vốn và nguồn vốn đầu tư bất động sản, Các giai đoạn của quá trình đầu tư bất động sản, Quá trình hình thành và phát triển, Cơ cấu tổ chức Một số lĩnh vực hoạt động chủ yếu, Vốn và nguồn vốn

Từ khóa liên quan

Gợi ý tài liệu liên quan cho bạn