i LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan rằng luận văn “Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường nhà và đất tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015-2020” là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Những số liệu, tài liệu đƣợc sử dụng trong luận văn có chỉ rõ nguồn trích dẫn trong danh mục tài liệu tham khảo và kết quả khảo sát điều tra của cá nhân. Kết quả nghiên cứu này chƣa từng đƣợc công bố bất kỳ công trình nghiên cứu nào từ trƣớc đến nay. Tp.HCM, Ngày 07 tháng 03 năm 2015 Tác giả ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn, tôi chân thành gửi lời cảm ơn đến: PGS.TS Phan Đình Nguyên – thầy trực tiếp và nhiệt tình hƣớng dẫn trong suốt quá trình hoàn thành luận này. Hội đồng khoa học – Viện đào tạo sau đại học trƣờng Đại học Công nghệ TP. HCM đã nhận xét và góp ý quý báu để luận văn hoàn chỉnh hơn. Ban giám hiệu đã tạo môi trƣờng học tập tốt nhất, các quý thầy cô nhiệt tình giảng dạy, hƣớng dẫn và truyền đạt các kiến thức quý báu đến học viên. Các anh chị học viên lớp cao học Quản trị kinh doanh nhiệt tình hỗ trợ, góp ý giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tâp và nghiên cứu. Gia đình, bạn bè đã động viên, ủng hộ và tạo mọi điều kiện để hoàn thành khóa học. TP. HCM, Ngày 07 tháng 03 năm 2015 Tác giả iii TÓM TẮT Trong bối cảnh kinh tế thị trƣờng hiện nay, tại Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy thị trƣờng có tính cạnh tranh khốc liệt, trong đó mọi vấn đề liên quan đến nguồn lực tài chính, đất đai, nhà ở và sự điều hành quản lý của con ngƣời là rất quan trọng. Trên cơ sở đề tài luận văn: “Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường nhà và đất tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 - 2020” đƣợc đặt ra nhằm tìm giải pháp đóng góp phát triển thị trƣờng nhà đất ổn định và bền vững. Thông qua các phƣơng pháp phân tích thị trƣờng, tƣ duy trong các hoạt động, đi đến phân tích bằng cách sử dụng mô hình lƣợng hóa từ các yếu tố tác động đến biến động giá cả thị trƣờng nhƣ: (1) Thị trƣờng giao dịch nhà đất, (2) Tín dụng ngân hàng, (3) Cung tiền, (4) Lạm phát, (5) Lãi suất Chiết khấu và (6) Giá vàng. Tất cả các yếu đó đƣợc chuyển hóa vào mô hình hồi quy tuyến tính đa biến dạng Logarit, bằng kỹ thuật phân tích nhờ chƣơng trình SPSS đã rút ngắn đƣợc giai đoạn phân tích và giúp cho Luận văn nhận diện đƣợc 4 yếu tố có tầm quan trọng lớn nhất ảnh hƣởng đến biến động giá cả thị trƣờng nhà và đất ở tại Thành phố Hồ Chí Minh. Các yếu tố đó là: (1) Giá vàng , (2) Thị trƣờng giao dịch nhà đất, (3) Tín dụng ngân hàng, và cuối cùng là (4) Cung tiền. Kết quả, luận văn đã tìm nguyên nhân gây ra hạn chế trong 4 yếu tố nêu trên. Đồng thời cũng đề xuất đƣợc các giải pháp để khắc phục điểm yếu nhằm phát triển thị trƣờng nhà đất bền vững trong tƣơng lai. Từ khóa: Cung tiền, Tín dụng, Hồi quy tuyến tính, Logarit, Chiết khấu. iv ABSTRACT In the context of today's market economy, in the city. HCM market showed fierce competition, in which all matters relating to financial resources, land, houses and the executive management of human resources is very important. Based on the thesis: “Identifying the factors affecting the market price of land and housing in Ho Chi Minh City period 2015 – 2020”. Set out to find solutions to contribute to development of the housing market stable and sustainable. Through market analysis, thinking activities, go to the analysis using the model to quantify the factors affecting the market price fluctuations, such as: (1) factor market schools, real estate transactions, (2) bank credit, (3) money supply, (4) inflation, (5) discount rate and (6) the price of gold. All of these are transformed into linear regression multivariate Logarit format, using technical analysis through SPSS has shortened the period of analysis and help to identify Thesis 4 Factors most significant impact on the market price fluctuations and land in the city. HCM. These factors are: (1) market, real estate transactions, (2) The price of gold, (3) Money Supply and finally (4) bank credit. As a result, the thesis was to find the cause of the limitations of the above four factors. Also proposed is the solution to overcome market weaknesses and sustainable development in the future. v MỤC LỤC Trang LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT iii ABSTRACT iv MỤC LỤC v DANH MỤC BIỂU ĐỒ VÀ HÌNH ix DANH MỤC BẢNG x CHƢƠNG 1. GIỚI THIỆU 1 1.1 Lý do chọn đề tài 1 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2 1.2.1 Mục tiêu tổng quát 2 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 2 1.3 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 2 1.3.1 Đối tƣợng nghiên cứu 2 1.4 Phƣơng pháp nghiên cứu 2 1.5 Ý nghĩa khoa học của đề tài 3 1.6 Cấu trúc luận văn 3 TÓM TẮT CHƢƠNG 1 4 CHƢƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN 5 2.1 Cơ sở lý luận về giá trị, giá cả thị trƣờng nhà đất và sự biến động giá 5 2.1.1 Các khái niệm về giá trị và giá cả thị trƣờng 5 2.1.2 Khái niệm về sự biến động giá 5 2.1.3 Cơ sở lý thuyết về các yếu tố tác động đến biến động giá 6 2.1.3.1 Cung tiền ảnh hƣởng biến động giá 6 2.1.3.2 Tín dụng ngân hàng ảnh hƣởng đến biến động giá 7 2.1.3.3 Yếu tố lãi suất chiết khấu ảnh hƣởng đến biến động giá 7 2.1.3.4 Yếu tố thị trƣờng giao dịch nhà đất ảnh hƣởng biến động giá 8 vi 2.1.3.5 Yếu tố lạm phát tác động đến biến động giá 8 2.1.3.6 Yếu tố giá vàng ảnh hƣởng đến biến động giá 8 2.2 Cơ sở lý luận về thị trƣờng nhà đất 10 2.2.1 Khái niệm về bất động sản 10 2.2.1.1 Khái niệm nhà và đất ở 11 2.2.1.2 Khái niệm thị trƣờng nhà đất 11 2.2.2 Các đặc điểm cơ bản về giá nhà và giá đất 11 2.2.3 Đặc điểm về thị trƣờng nhà đất 12 2.2.4 Vai trò của phát triển thị trƣờng nhà đất 14 2.2.5 Cung cầu và giá cả trên thị trƣờng nhà đất 15 2.3 Các công trình nghiên cứu liên quan đề tài trƣớc đó 16 2.3.1 Công trình nghiên cứu biến động giá nhà đất có liên quan đến lãi suất và tín dụng ngân hàng 16 2.3.2 Công trình nghiên cứu về biến động giá liên quan đến cung tiền 17 2.3.3 Công trình nghiên cứu tổng quan về các yếu tố giá vàng và lạm phát ảnh hƣởng đến biến động giá ngành bất động sản trƣớc đó 17 2.3.4 Đánh giá các công trình nghiên cứu có liên quan đề tài trƣớc đó 19 2.4 Mô hình các yếu tố ảnh hƣởng đến biến động giá của thị trƣờng nhà đất 20 2.4.1 Biện luận cơ sở xây dựng mô hình nghiên cứu 20 2.4.2 Mô hình nghiên cứu 20 TÓM TẮT CHƢƠNG 2 22 CHƢƠNG 3. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23 3.1 Phƣơng pháp nghiên cứu 23 3.1.1 Quy trình nghiên cứu 23 3.1.2 Giả thuyết nghiên cứu và kỳ vọng dấu 26 3.1.3 Phân tích mô hình hồi quy tuyến tính đa biến dạng logarit 26 3.1.3.1 Cơ sở nguồn gốc của mô hình tăng trƣởng 26 3.1.3.2 Các bƣớc phân tích 27 3.2 Thực trạng về biến động giá thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh 30 vii 3.2.1 Sơ lƣợc tình hình thành phố Hồ Chí Minh 30 3.2.1.1 Đặc điểm riêng của thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh 31 3.2.1.2 Đặc điểm về giá đất trên thị trƣờng 33 3.2.2 Thực trạng thị trƣờng nhà đất từ năm 1986 đến nay 34 3.2.2.1 Giai đoạn từ năm 1986 đến năm 1993 34 3.2.2.2 Giai đoạn từ năm 1993 đến 2002 35 3.2.2.3 Giai đoạn từ năm 2002 đến nay 37 3.2.3 Đánh giá thị trƣờng nhà đất tại Thành phố Hồ Chí Minh 38 3.2.3.1 Các mặt tích cực 38 3.2.3.2 Các mặt hạn chế 39 3.2.4 Thực trạng các yếu tố tác động đến sự biến động giá thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh 42 3.2.4.1 Yếu tố cung tiền đối với thị trƣờng nhà đất thành phố Hồ Chí Minh 42 3.2.4.2 Yếu tố Tín dụng Ngân hàng đối với thị trƣờng nhà đất 46 3.2.4.3 Yếu tố lãi suất chiết khấu giữa Ngân hàng nhà nƣớc và các Ngân hàng Thƣơng mại 47 3.2.4.4 Yếu tố thị trƣờng giao dịch nhà đất 47 3.2.4.5 Thực trạng Lạm phát 49 3.2.4.6 Thực trạng giá vàng ảnh hƣởng thị trƣờng kinh doanh 50 TÓM TẮT CHƢƠNG 3 51 CHƢƠNG 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 52 4.1 Phân tích các yếu tố ảnh hƣởng biến động giá 52 4.1.1 Dữ liệu và nhập vào SPSS 52 trƣờng nhà đất tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 1990 – 2013 52 4.1.2 Phân tích kết quả hồi quy 53 4.1.2.1 Ƣớc lƣợng các hệ số hồi quy 53 4.1.2.2 Diển giải các tham số β i trong mô hình hồi quy 54 4.1.2.3 Phân tích các kiểm định 56 4.1.2.4 Xác định mức đóng góp cùa các yếu tố quan trong trong biến động giá 58 viii 4.2 Kết quả nghiên cứu 59 4.3 Nguyên nhân biến động giá và những tồn tại 59 TÓM TẮT CHƢƠNG 4 62 CHƢƠNG 5. KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH 63 5.1 Đề xuất giải pháp phát triển thị trƣờng nhà và đất tại TP. HCM 63 5.1.1 Cơ sở đề xuất giải pháp 63 5.1.2 Một số giải pháp Phát triển thị trƣờng nhà và đất tại TP. HCM giai đoạn 2015-2020 63 5.1.2.1 Giải pháp về giá vàng 63 5.1.2.2 Nhóm giải pháp về thị trƣờng giao dịch nhà đất 64 5.1.2.3 Giải pháp về tín dụng ngân hàng 66 5.1.2.4 Giải pháp về cung tiền M2 của thị trƣờng 66 5.2 Kết luận 67 5.3 Kiến nghị 68 5.3.1 Kiến nghị đối với nhà nƣớc 68 5.3.2 Kiến nghị đối với Hiệp hội Bất Động Sản thành phố Hồ Chí Minh 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO 71 ix DANH MỤC BIỂU ĐỒ VÀ HÌNH Hình 2.1. Biểu đồ tỷ lệ Lạm phát 2008 - 2009 18 Hình 2.2. Biểu đồ liên hệ giữa tăng trƣởng GDP với giá bất động sản 18 Hình 2.3. Biểu đồ liên hệ giữa Bất Động Sản với Vàng và Lãi suất 19 Hình 2.4. Mô hình nghiên cứu các yếu tố ảnh hƣởng biến động giá 20 Hình 3.1. Quy trình nghiên cứu 23 Hình 3.2. Biểu đồ Cung tiền M2 và dƣ nợ cho vay bất động sản tại TP. HCM 43 Hình 3.3. Biều đồ dƣ nợ cho vay BĐS và tốc độ tăng giá nhà tại TP. HCM 46 x DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1. Các yếu tố đặc trƣng trong nghiên cứu 26 Bảng 3.2. Giải thích các biến trong mô hình 30 Bảng 3.3. Diễn biến lãi suất thị trƣờng liên ngân hàng đầu năm 2013 47 Bảng 4.1. Các số liệu nghiên cứu các yếu tố ảnh hƣớng đến biến động giá của thị Bảng 4.2. Kết xuất hệ số hồi quy 53 Bảng 4.3. Tóm tắt mô hình (Model Summary) 57 Bảng 4.4. Phân tích phƣơng sai – ANOVA 57 Bảng 4.5. Bảng tƣơng quan – Correllation- Spearman 58 Bảng 4.6. Vị trí quan trọng của các yếu tố ảnh hƣớng Biến động giá 58 [...]... thị trƣờng nhà và đất ở, nhận diện các yếu tố tác động tới biến động giá nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh Phân tích và đánh giá mối quan hệ tƣơng tác giữa các biến ảnh hƣởng tới biến động giá nhà và đất tại thành phố Hồ Chí Minh Đề xuất các giải pháp để ổn định giá nhằm phát triển thị trƣờng nhà và đất ở tại thành phố Hồ Chí Minh 1.3 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 1.3.1 Đối tƣợng nghiên cứu Các yếu. .. giá thị trường nhà và đất tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015-2020 là yêu cầu cấp thiết để góp phần ổn định và phát triển thị trƣờng bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian sắp tới 2 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu tổng quát Nghiên cứu các yếu tố ảnh hƣởng đến giá thị trƣờng nhà và đất nhằm đề ra giải pháp phát triển thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn. .. 1.3.1 Đối tƣợng nghiên cứu Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá thị trƣờng nhà và đất tại thành phố Hồ Chí Minh 1.3.2 Phạm vi nghiên cứu Thu thập các dữ liệu từ năm 1990 đến năm 2013 liên quan đến giá nhà đất và các lý thuyết liên quan đến đề tài nghiên cứu để xây dựng các yếu tố ảnh hƣởng biến động giá nhà và đất ở qua các năm 1.4 Phƣơng pháp nghiên cứu Để thực hiện mục tiêu và các nhiệm vụ nghiên cứu của đề... tìm hiểu và đánh giá: tác giả sẽ kế thừa phƣơng pháp tƣ duy trong các đặc điểm cốt lõi của các yếu tố nêu trên Nhằm phân tích làm rõ hơn những vẫn vấn đề còn tồn tại, nhƣ hệ thống việc đánh giá các yếu tố tác động đến sự biến động giá thị trƣờng nhà đất và dự báo Đồng thời đề xuất các giải pháp ổn định giá và phát triển thị trƣờng nhà và đất tại thành phố Hồ Chí Minh theo hƣớng bền vững Vì vậy, các kinh... yếu tố sau khi phân tích hồi quy, dẫn đến đến sự hình thành và ảnh hƣởng biến động giá là hệ quả của thị trƣờng nhà đất đến nền kinh tế, luận văn đƣa ra các giải pháp nhằm khắc phục điểm yếu của thị trƣờng và làm phát triển thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh trong tƣơng lai 26 3.1.2 Giả thuyết nghiên cứu và kỳ vọng dấu Bảng 3.1 Các yếu tố đặc trƣng trong nghiên cứu TT MÃ SỐ KỲ CÁC YẾU TỐ... Các đặc điểm cơ bản về giá nhà và giá đất Đặc điểm của giá nhà: Giá nhà phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, trong đó có hai yếu tố đặc trƣng: yếu tố hữu hình và vô hình Yếu tố hữu hình là giá trị của một căn 12 nhà đƣợc tạo lập phải thông qua nhiều chi phí, chi phí vật chất và chi phí lao động; Yếu tố vô hình là các giá trị về giấy tờ pháp lý bất động sản và còn phụ thuộc vào các yếu tố khác nhƣ: vị trí,... luận và Hàm ý chính sách 4 TÓM TẮT CHƢƠNG 1 Trong chƣơng này tác giả đã nêu lên lý do chọn đề tài, sự cấp thiết của đề tài, mục tiêu nghiên cứu, đối tƣợng nghiên cứu của đề tài Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường nhà và đất tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 – 2020” cũng nhƣ đóng góp mới của luận văn và cấu trúc toàn luận văn 5 CHƢƠNG 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN 2.1 Cơ sở lý luận về giá trị, giá. .. giá của thị trƣờng nhà đất Phƣơng pháp mô hình hóa và phƣơng pháp qui nạp: trên cơ sở phân tích, đánh giá, luận văn này sử dụng mô hình hóa mối quan hệ giữa các biến, ứng dụng mô hình phân tích hồi quy đa biến dạng Logarit để rút ra các nguyên nhân gây ra biến động giá và ảnh hƣởng đến thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh Phƣơng pháp nghiên cứu định lƣợng[8]: dựa trên kết quả đánh giá các yếu. .. Bộ thành phố Hồ Chí Minh lần thứ IX, nhiệm kỳ 20102015, đến nay thành phố Hồ Chí Minh đã đạt đƣợc kết quả tích cực những mục tiêu cơ bản Nghị quyết tại đại hội đề ra[13] Tuy nhiên bên cạnh những kết quả đạt đƣợc, thành phố Hồ Chí Minh vẫn tồn tại những khúc quanh làm chậm tốc độ tăng trƣởng và phát triển kinh tế Một trong những khúc quanh đó là giá thị trƣờng nhà đất biến động khó lƣờng Thị trƣờng nhà. .. khấu; (5) Yếu tố Lạm phát và (6) Biến động 20 giá vàng Từ cơ sở đó, tác giả hình thành khung lý thuyết, vận dụng làm mô hình cho đề tài nghiên cứu biến động giá nhằm phát triển thị trƣờng nhà đất ổn định, bền vững tại thành phố Hồ Chí Minh 2.4 Mô hình các yếu tố ảnh hƣởng đến biến động giá của thị trƣờng nhà đất 2.4.1 Biện luận cơ sở xây dựng mô hình nghiên cứu Từ cơ sở lý luận và tổng quan công trình . Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường nhà và đất tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015-2020 là yêu cầu cấp thiết để góp phần ổn định và phát triển thị trƣờng bất động sản tại thành. động giá thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh 42 3.2.4.1 Yếu tố cung tiền đối với thị trƣờng nhà đất thành phố Hồ Chí Minh 42 3.2.4.2 Yếu tố Tín dụng Ngân hàng đối với thị trƣờng nhà đất. biến động giá thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh 30 vii 3.2.1 Sơ lƣợc tình hình thành phố Hồ Chí Minh 30 3.2.1.1 Đặc điểm riêng của thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh 31