BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI  DƯƠNG VĂN PHƯƠNG ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC GIANG - TỈNH BẮC GIANG LUẬN VĂN THẠC SĨ HÀ NỘI - 2013 BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI  DƯƠNG VĂN PHƯƠNG ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC GIANG - TỈNH BẮC GIANG CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI Mà SỐ : 60.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. VÕ TỬ CAN HÀ NỘI - 2013 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… i LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan ñây là kết quả nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn này là trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong bất kỳ công trình nào. Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ trong quá trình thực hiện luận văn ñã ñược cám ơn, các thông tin trích dẫn ñã chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày tháng năm 2013 Tác giả luận văn Dương Văn Phương Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Võ Tử Can, người ñã hướng dẫn, chỉ bảo tận tình và giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện ñề tài và hoàn chỉnh luận văn của mình. Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo trong khoa Tài nguyên và Môi trường, Ban quản lý ñào tạo, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, lãnh ñạo, chuyên viên các ñơn vị: Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất thành phố Bắc Giang; phòng Tài nguyên và Môi trường; phòng Tài chính Kế hoạch thành phố Bắc Giang; Ban Quản lý dự án ñầu tư Xây dựng tỉnh Bắc Giang; Ban quản lý ñầu tư xây dựng thành phố Bắc Giang ñã tạo mọi ñiều kiện thuận lợi, giúp ñỡ tôi trong suốt thời gian thực hiện luận văn này. ðể hoàn thành luận văn, tôi còn nhận ñược sự ñộng viên, khích lệ của bạn bè và những người thân trong gia ñình. Tôi xin chân thành cảm ơn tất cả những tình cảm cao quý ñó. Hà Nội, ngày tháng năm 2013 Tác giả luận văn Dương Văn Phương Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… iii MỤC LỤC LỜI CAM ðOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC BẢNG vi DANH MỤC HÌNH vii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT viii MỞ ðẦU 1 1. Tính cấp thiết của ñề tài 1 2. Mục ñích: 2 3. Yêu cầu: 3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 4 1.1. ðất ñai và thị trường ñất ñai 4 1.1.1. ðất ñai 4 1.1.2. Thị trường ñất ñai 5 1.2. Giá ñất và cơ sở khoa học xác ñịnh giá ñất 6 1.2.1. Khái niệm về giá ñất 6 1.2.2. Cơ sở khoa học xác ñịnh giá ñất 7 1.2.3. Một số thuật ngữ liên quan ñến ñấu giá quyền sử dụng ñất 10 1.3. ðấu giá quyền sử dụng ñất 12 1.3.1. Những yếu tố cơ bản xác ñịnh giá ñất trong ñấu giá quyền sử dụng ñất 12 1.3.2. Các phương pháp ñịnh giá ñất trong ñấu giá Quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 14 1.3.3. Vai trò của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 15 1.3.4. Ý nghĩa của việc ñấu giá quyền sử dụng ñất 17 1.4. Thực trạng công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 20 1.4.1. Quá trình hình thành chủ trương ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 20 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… iv 1.4.2. Những quy ñịnh của pháp luật về ñấu giá quyền sử dụng ñất 25 1.4.3. Thị trường ñất ñai Việt Nam trong những năm qua 28 1.4.4. Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một số ñịa phương 33 CHƯƠNG 2. ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 39 2.1. ðối tượng nghiên cứu 39 2.2. Phạm vi nghiên cứu 39 2.3. Nội dung nghiên cứu 39 2.3.1. ðiều tra, ñánh giá các ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Bắc Giang. 39 2.3.2. Tình hình quản lý ñất ñai và hiện trạng sử dụng ñất trên ñịa bàn thành phố Bắc Giang 39 2.3.3. ðánh giá kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất tại một số dự án trên ñịa bàn thành phố Bắc Giang. 40 2.3.4. Những tồn tại của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất và một số ñề xuất về công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 40 2.4. Phương pháp nghiên cứu 40 2.4.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan 40 2.4.2. Phương pháp ñiều tra thống kê 40 2.4.3. Phương pháp phân tích tổng hợp và xử lý số liệu 41 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 42 3.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Bắc Giang 42 3.1.1. ðiều kiện tự nhiên 42 3.1.2. ðiều kiện kinh tế - xã hội 43 3.1.3. Xây dựng và phát triển kết cấu hạ tầng kỹ thuật ñô thị 49 3.1.4. ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 53 3.2. Tình hình quản lý ñất ñai và hiện trạng sử dụng ñất trên ñịa bàn thành phố Bắc Giang 56 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… v 3.2.1. Tình hình quản lý ñất ñai 56 3.2.2. Hiện trạng sử dụng ñất 60 3.2.3. Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở thành phố Bắc Giang trong những năm qua 62 3.3. Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất tại một số dự án trên ñịa bàn thành phố Bắc Giang 65 3.3.1. Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất tại Dự án xây dựng Tiểu khu dân cư cạnh Cụm công nghiệp Xương Giang 65 3.3.2. Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất Dự án xây dựng Tiểu khu dân cư thôn Ngươi, xã Dĩnh Kế. 69 3.3.3. Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất thuộc dự án xử lý ñất xen ghép liền kề trong khu dân cư tại 04 khu ñất trên ñịa bàn xã ða Mai năm 2012 73 3.3.4. Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất của một số dự án 77 3.3.5. Một số yếu tố ảnh hưởng ñến kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất 80 3.3.6. Những hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 81 3.4. Những tồn tại của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất và một số ñề xuất về công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 87 3.4.1. Công tác tổ chức 87 3.4.2. ðối với người tham gia ñấu giá 88 3.4.3. ðối với công tác quyền sử dụng ñất và xây dựng ñô thị 89 3.4.4. Một số ñề xuất về công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 89 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 93 1. Kết luận 93 2. Kiến nghị 94 TÀI LIỆU THAM KHẢO 95 PHỤ LỤC 98 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… vi DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang Bảng 3.1. Biểu cơ cấu GTSX năm 2007 - 2012 44 Bảng 3.2. Giá trị sản xuất và cơ cấu sản xuất nông nghiệp TP Bắc Giang thời kỳ 2007 - 2012 45 Bảng 3.3. Dân số trung bình 5 năm TP Bắc Giang (2007 - 2012) phân theo giới tính và ñịa bàn cư trú 49 Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng ñất nông nghiệp năm 2012 61 Bảng 3.5. Hiện trạng sử dụng ñất phi nông nghiệp năm 2012 61 Bảng 3.6. Kết quả trúng ñấu giá so với giá sàn tại các phiên ñấu giá quyền sử dụng ñất dự án xây dựng Tiểu khu dân cư cạnh Cụm công nghiệp Xương Giang 67 Bảng 3.7. Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất dự án xây dựng Tiểu khu dân cư cạnh Cụm công nghiệp Xương Giang 68 Bảng 3.8. Kết quả trúng ñấu giá so với giá sàn tại các phiên ñấu giá quyền sử dụng ñất dự án xây dựng Tiểu khu dân cư thôn Ngươi, xã Dĩnh Kế 71 Bảng 3.9. Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất dự án dự án xây dựng Tiểu khu dân cư thôn Ngươi, xã Dĩnh Kế 72 Bảng 3.10. Kết quả trúng ñấu giá so với giá sàn tại các phiên ñấu giá quyền sử dụng ñất dự án xử lý ñất xen ghép liền kề trong khu dân cư tại 04 khu ñất trên ñịa bàn xã ða Mai năm 2012 75 Bảng 3.11. Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất thuộc dự án xử lý ñất xen ghép liền kề trong khu dân cư tại 04 khu ñất trên ñịa bàn xã ða Mai năm 2012 76 Bảng 3.12. Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất của 03 dự án 79 Bảng 3.13. Một số khu ñất trong kế hoạch ñấu giá thời gian tới 92 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… vii DANH MỤC HÌNH STT Tên hình Trang Hình 3.1. Tốc ñộ phát triển kinh tế năm 2012 44 Hình 3.2. Cơ cấu sử dụng các loại ñất năm 2012 60 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… viii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Chú giải BðS Bất ñộng sản CSHT Cơ sở hạ tầng DV Dịch vụ ðGð ðấu giá ñất GCN Giấy chứng nhận KT-XH Kinh tế, xã hội Lðð Luật ðất ðai QSD Quyền sử dụng QSDð Quyền sử dụng ñất QLðð Quản lý ñất ñai SDð Sử dụng ñất TM Thương mại TP Thành phố TNHH Trách hiệm hữu hạn TW Trung ương TLSX Tư liệu sản xuất UBND Uỷ ban nhân dân XD Xây dựng [...]... thu n gi a ngư i mua và ngư i bán t i m t th i ñi m xác ñ nh Giá c có th l n hơn ho c nh hơn giá tr th trư ng c a tài s n - Giá thành ñư c dùng trong vi c ñánh giá các y u t liên quan ñ n giá trình s n xu t, không ph i ñ giao d ch mà ñ ñánh giá hi n tr ng - nên c n ph i phân bi t các lo i giá thành tr c ti p, giá thành gián ti p, giá thành XD và giá thành phát tri n + Giá thành tr c ti p bao g m chi phí... công trình, còn g i là giá thành c ng” Ti n hoa h ng h p ñ ng và l i nhu n cũng ñư c xem là giá thành tr c ti p + Giá thành gián ti p là nh ng chi phí ngoài lao ñ ng và nguyên v t li u bao g m: giá thành qu n lý, chi phí ngh nghi p, tài chính, thu , b o hi m quy n l i trong XD, ti n thuê, Giá thành gián ti p còn ñư c g i là giá thành m m) + Giá thành XD còn ñư c g i là giá nh n th u bao g m giá thành. .. ti p c ng v i giá thành gián ti p c a nhà th u + Giá thành phát tri n là giá thành ñ nâng c p BðS bao g m ñ t ñai và các chi phí ñ ñưa nó vào tr ng thái s d ng ñư c, khác v i giá thành XD bao g m l i nh n c a nhà phát tri n ho c nhà ñ u tư cho d án Giá c , th trư ng, giá thành và giá tr : là nh ng khái ni m có liên quan m t thi t v i nhau mà ngư i ñ nh giá ph i phân bi t rõ ràng khi ñ nh giá ñ t M i... sánh d li u th trư ng Phương pháp d li u th trư ng hay còn g i là phương pháp so sánh nh ng v mua bán có th so sánh ñư c trên th trư ng ðây là phương pháp ñ nh giá trong ñó ngư i ñ nh giá kh o sát giá bán các tài s n tương t trên th trư ng ñ sau ñó b ng quy trình so sánh, d tính giá tr c a tài s n c n ñ nh giá - Phương pháp giá thành Phương pháp này còn g i là phương pháp thay th ho c phương pháp giá. .. nư c ta trong giai ño n hi n nay ð tài: "ðánh giá hi u qu c a công tác ñ u giá Quy n s d ng ñ t m t s D án trên ñ a bàn thành ph B c Giang, t nh B c Giang ” ñư c th c hi n là c n thi t, nh m phân tích, ñánh giá cơ s pháp lý, cơ ch th c hi n và hi u qu kinh t , xã h i và QLðð ñ rút ra cơ s khoa h c, cơ s th c ti n góp ph n b sung, hoàn thi n trình t th t c ñ u giá QSDð, h n ch s th t thoát ngu n thu tài... a giá c , giá th trư ng và giá thành tr thành khái ni m t ng h p c a giá tr nên giá tr có nhi u nghĩa trong ho t ñ ng ñ nh giá, ý nghĩa th c s c a nó ph thu c vào ch ñ nh và m c ñích s d ng Trên th trư ng, giá tr thư ng ñư c xem là s d báo l i nhu n thu ñư c trong tương lai Vì giá tr xu t hi n t i m t th i ñi m cho trư c th hi n cho ngư i bán và ngư i mua giá ti n c a hàng hoá, tài s n ho c DV ð tránh... thành c a các giao d ch thành công trên th c t , giá trúng ñ u giá; giá ñ t Nhà nư c quy ñ nh trên cơ s giá th trư ng nh m ph c v cho các m c ñích thu thu và các m c ñích khác c a Nhà nư c C 2 lo i giá ñ t nói trên có quan h m t thi t và chi ph i l n nhau, chúng cùng ch u tác ñ ng b i quy lu t kinh t th trư ng, trong ñó giá ñ t Nhà nư c quy ñ nh thư ng tr ng thái tĩnh tương ñ i còn giá ñ t th trư ng luôn... tư XD h th ng các công trình phúc l i, ph c v cho s nghi p phát tri n kinh t , xã h i 2 M c ñích: - Tìm hi u các ñư c nh ng quy ñ nh c a Pháp lu t v ñ u giá QSDð, quy ch và cách th c ñ u giá QSDð; ý nghĩa c a công tác ñ u giá QSDð; - ðánh giá ñư c nh ng khó khăn, thu n l i công tác ñ u giá QSDð t i TP B c Giang Qua ñó tìm ra ñư c nhân t tích c c và h n ch , t n t i c a v n ñ ñ u giá QSDð t i ñ a phương... ñ n ñâu thì có th có kh năng thu l i ñ n ñó t ñ t và cũng có giá c tương ng, như giá c quy n s h u, giá c QSD, giá c quy n cho thuê, giá c quy n th ch p H u h t nh ng nư c có n n kinh t th trư ng, giá ñ t ñư c hi u là bi u hi n m t giá tr c a quy n s h u ñ t ñai Xét v phương di n t ng quát, giá ñ t là giá bán quy n s h u ñ t chính là m nh giá c a quy n s h u m nh ñ t ñó trong không gian và th i gian... ngư i ñ nh giá dùng các thu t ng giá tr th trư ng”, giá tr s d ng”, giá tr ñ u tư”, giá tr ư c ñ nh” ho c các lo i giá tr ñ c bi t khác Giá th trư ng cũng là tiêu ñi m c a h u h t ho t ñ ng ñ nh giá và cũng là m c ñích chính c a nó (Chính Ph , 2004); (B XD-B KHðT-B TNMT-B TC, 2003); (Chu Văn Th nh, 2000) 1.3 ð u giá quy n s d ng ñ t 1.3.1 Nh ng y u t cơ b n xác ñ nh giá ñ t trong ñ u giá quy n s . kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất tại một số dự án trên ñịa bàn thành phố Bắc Giang. 40 2.3.4. Những tồn tại của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất và một số ñề xuất về công tác ñấu giá quyền. hợp kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất của một số dự án 77 3.3.5. Một số yếu tố ảnh hưởng ñến kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất 80 3.3.6. Những hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất. dự án trên ñịa bàn thành phố Bắc Giang 65 3.3.1. Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất tại Dự án xây dựng Tiểu khu dân cư cạnh Cụm công nghiệp Xương Giang 65 3.3.2. Kết quả ñấu giá quyền sử dụng