ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM  ĐINH THỊ NHÂM Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI KHU VỰC NỘI THỊ THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG, TỈNH TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2011 -2013 KHÓA LUẬN THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính Môi trường Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2010 - 2014 Thái Nguyên – 2014 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM  ĐINH THỊ NHÂM Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI KHU VỰC NỘI THỊ THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG, TỈNH TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2011 -2013 KHÓA LUẬN THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính Môi trường Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2010 - 2014 Giảng viên hướng dẫn : PGS.TS.Nguyễn Khắc Thái Sơn Thái Nguyên – 2014 LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành chương trình đào tạo trong nhà trường, thực hiện phương châm: “Học đi đôi với hành, lý luận gắn liền với thực tế “ là phương thức quan trọng giúp học viên sinh viên trau dồi kiến thức, củng cố bổ sung lý thuyết học trên lớp, học trong sách vở nhằm giúp cho sinh viên ngày càng nâng cao trình độ chuyên môn của chính mình. Xuất phát từ nguyện vọng bản thân và được sự đồng ý của Ban giám hiệu, Ban chủ nhiệm khoa Quản lí tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm - Thái Nguyên em được phân công về thực tập tại Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang. Có được kết quả này em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới thầy PGS.TS.Nguyễn Khắc Thái Sơn là người trực tiếp hướng dẫn khóa luận tốt nghiệp của em, đã luôn hết mình vì sự nghiệp giáo dục và đào tạo, đã dạy dỗ chúng em trưởng thành như ngày hôm nay. Em xin gửi lời cảm ơn tới các chú, các cô, các anh chị đang công tác tại Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang đã giúp đỡ nhiệt tình để em hoàn thành tốt kỳ thực tập và khóa luận tốt nghiệp của mình. Trong suốt thời gian thực tập và làm khóa luận em đã cố gắng hết mình nhưng do kinh nghiệm thực tế chưa có nhiều và kiến thức còn hạn chế nên chắc chắn không tránh khỏi thiếu sót và khiếm khuyết. Em rất mong các thầy cô giáo và bạn bè đóng góp để khóa luận của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm2014 Sinh viên Đinh Thị Nhâm DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT TÊN VIẾT TẮT TÊN ĐẦY ĐỦ 1 UBND Ủy ban nhân dân 2 NĐ Nghị định 3 QĐ Quyết định 4 NQ Nghị quyết 5 THPT Trung học phổ thông 6 ĐL Đường loại 7 CP Chính phủ 8 VT Vị trí 9 BTNMT Bộ Tài nguyên & Môi trường 10 VD Ví dụ 11 HĐND Hội đồng nhân dân 12 QSDĐ Quyền sử dụng đất 13 NXB Nhà xuất bản 14 BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường 15 BTC Bộ Tài chính 16 TT Thông tư 17 TTLT Thồn tư liên tịch 18 CQSDĐ Chuyển Quyền sử dụng đất 19 HTX Hợp tác xã 20 Giá TT Giá thị trường MỤC LỤC Trang PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1 1.1.Đặt vấn đề 1 1.2. Mục tiêu 2 1.3. Yêu cầu 3 1.4. Ý nghĩa 3 Phần 2: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 4 2.1.1. Cơ sở pháp lý 4 2.1.2. Cơ sở khoa học của định giá đất 5 2.2. Khái quát những vấn đề liên quan đến giá đất 10 2.2.1. Các khái niệm liên quan 10 2.2.2. Phương pháp xác định giá đất ở Việt Nam 12 2.2.3. Nguyên tắc định giá đất 12 2.2.4. Giá đất quan hệ với quản lý tài chính về đất đai 13 2.2.5. Giá đất quan hệ với thị trường bất động sản 14 2.2.6. Một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất 14 2.3. Công tác định giá và những nghiên cứu về giá đất trên thế giới và ở Việt Nam 18 2.3.1. Công tác định giá và những nghiên cứu về giá đất trên thế giới 18 2.3.2. Công tác định giá những nghiên cứu về giá đất ở Việt Nam 20 Phần 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 25 3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu 25 3.3. Nội dung nghiên cứu 25 3.4. Phương pháp nghiên cứu 26 Phần 4 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 29 4.1. Tình hình cơ bản của thành phố Tuyên Quang 29 4.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên 29 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 31 4.1.3. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai của thành phố Tuyên Quang 33 4.2. Hiện trạng sử dụng đất ở và giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại thành phố Tuyên Quang 36 4.2.1. Hiện trạng đất ở tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang 36 4.2.3. Giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang theo khung giá của tỉnh Tuyên Quang quy định năm 2013 37 4.3. Biến động giá trên đất ở đô thị tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2011-2013 39 4.3.1. Biến động giá đất ở đô thị tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang theo giá thực tế giai đoạn 2011-2013 39 4.3.2. Chênh lệch giá đất ở đô thị giữa giá thực tế và giá theo quyết định của UBND tỉnh Tuyên Quang năm 2013 53 4.4. Đánh giá quá trình biến động giá đất ở đô thị tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang (2011-2013) và giải pháp quản lí 60 4.4.1. Đánh giá quá trình biến động giá đất ở đô thị tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang (2011-2013) 60 4.4.2. Giải pháp về giá đất ở phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai và thị trường bất động sản 63 Phần 5 : KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 66 5.1. Kết luận 66 5.2. Kiến nghị 67 TÀI LIỆU THAM KHẢO 68 DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1. Hiện trạng đất ở tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang 37 Bảng 4.2. Khung giá đất ở tại đô thị (nghìn đồng/m 2 ) 37 Bảng 4.3. Giá đất ở đô thị tại địa bàn thành phố Tuyên Quang năm 2013 theo quyết định số 25/2012/QĐ của Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang 39 Bảng 4.4. Giá đất ở trên thị trường của nhóm đường, phố trung tâm giai đoạn 2011 – 2013 42 Bảng 4.5. Giá đất ở trên thị trường của nhóm đường, phố cận trung tâm giai đoạn 2011 – 2013 47 Bảng 4.6. Giá đất ở trên thị trường của nhóm đường phố xa trung tâm giai đoạn 2011 – 2013 50 Bảng 4.7. So sánh giá đất thị trường tại nhóm đường, phố trung tâm với giá quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang 54 Bảng 4.8. So sánh giá đất thị trường tại nhóm đường, phố cận trung tâm với giá quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang 56 Bảng 4.9. So sánh giá đất thị trường tại nhóm đường, phố xa trung tâm với giá quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang 58 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1. Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình 8 Hình 2.2. Sự thay đổi về cầu 8 Hình 2.3. Sự thay đổi về cung 9 Hình 4.1: Cơ cấu kinh tế năm 2011 của thành phố Tuyên Quang 31 Hình 4.2. Biến động giá đất thực tế trên các tuyến đường, phố trung tâm giai đoạn 2011 - 2013 43 Hình 4.3. Biến động giá theo thực tế trên các tuyến đường, phố cận trung tâm giai đoạn 2011 – 2013……………………………………………………….48 Hình 4.4. Biến động giá theo thực tế trên các tuyến đường, phố xa trung tâm giai đoạn 2011 - 2013 52 Hình 4.5. So sánh giá thực tế và giá quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang năm 2013 nhóm đường, phố trung tâm 55 Hình 4.6. So sánh giá thực tế và giá quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang năm 2013 nhóm đường, phố cận trung tâm……………………………… 57 Hình 4.7. So sánh giá thực tế và giá quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang năm 2013 nhóm đường, phố cận trung tâm……………………………… 59 1 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1.Đặt vấn đề Đất đai là nguồn phát sinh ra mọi của cải vầt chất “Đất là cha, lao động là mẹ, của cải là con”. Đất là tư liệu sản xuất đặc biệt nó tham gia trong quá trình sản xuất như một tư liệu sản xuất. Loại tư liệu này đặc biệt vì nó không bị hao mòn. Nếu biết sử dụng, nó không những không mất đi mà còn tốt lên. Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. tuỳ loại đất mà vấn đề nước, khí hậu và sinh vật có thể khác nhau.Cải tạo môi trường đất người ta có thể cải tạo được môi trường nước, khí hậu và sinh vật Đất đai là cốt lõi, nền tảng của nền kinh tế, chính trị, xã hội với những vấn đề sở hữu, vấn đề sử dụng đất Như vậy, đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Với những nguồn lợi to lớn đó thì vấn đề đất đai ngày càng nóng bỏng và đất có giá. Giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũng như giải quyết các vấn đề về đất đai: Giá đất là thước đo kinh tế của đất nó phản ánh khả năng sinh lợi của đất, giá đất phản ánh trình độ sử dụng đất sự phát triển xã hội nếu giá đất phản ánh đúng, thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường bất động sản ra quyết định nhanh chóng, thúc đẩy và phát triển thị trường bất động sản điều tiết quan hệ cung cầu, giúp nhà nước nhanh chóng ra quyết định quan trọng trong việc quản lý đất và thị trường bất động sản. 2 Bên cạnh đó, tại Đại hội X của Đảng cũng đã xác định sự cần thiết tạo tính đồng bộ các yếu tố thị trường, trong đó có thị trường bất động sản. Báo cáo chính trị tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ X của Đảng chỉ rõ: “Phát triển đồng bộ và quản lý có hiệu quả sự vận hành các loại thị trường cơ bản theo cơ chế cạnh tranh lành mạnh. Cùng với việc phát triển mạnh thị trường hàng hoá, dịch vụ và thị trường sức lao động, cần phát triển vững chắc thị trường tài chính, bao gồm thị trường vốn và thị trường tiền tệ theo hướng đồng bộ, cơ cấu hoàn chỉnh; phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực”. Tuyên Quang là một thành phố trẻ mới được thành lập vào năm 2008, với 13 xã, phường; chính vì vậy vấn đề về giá đất đang là vấn đề rất phức tạp. Giá đất đã có những biến động đáng kể đặc biệt là trong khu vực nội thị thành phố cùng với đó là quá trình quản lý giá đang gặp nhiều khó khăn cần có những biện pháp quản lý để giải quyết vấn đề này sao cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh trong giai thời kỳ Công Nghiệp hóa Hiện đại hóa hiện nay. Xuất phát từ những ý nghĩa hết sức to lớn đó và được sự đồng ý của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên cùng sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS.Nguyễn Khắc Thái Sơn em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng biến động giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2011-2013”. 1.2. Mục tiêu 1.2.1. Mục tiêu tổng quát: Đánh giá thực trạng biến động giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2011-2013, để nắm được nguyên nhân gây biến động và đề xuất một số giải pháp bình ổn giá đất. [...]... - xã hội • Hiện trạng sử dụng đất • Tình hình quản lý nhà nước về đất đai của thành phố Tuyên Quang 3.3.2 Sơ lược về thực trạng biến động giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang theo khung giá của tỉnh Tuyên Quang quy định giai đoạn 2011 - 2013 • Giá đất theo các tuyến đường • Giá đất theo các vị trí 3.3.3 Thực trạng biến động giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang theo số liệu... Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất do nhà nước quy định trên địa bàn thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2011 - 2013 - Nghiên cứu chênh lệch giữa giá đất thực tế và giá đất do Nhà nước quy định trên địa bàn thành phố Tuyên Quang năm 2013 - Đề xuất một số giải pháp giá đất ở đô thị tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản... Tuyên Quang theo số liệu phỏng vấn 26 • Biến động giá đất thực tế theo các tuyến đường, vị trí giai đoạn 20112013 • Sự chênh lệch giữa giá đất trên thực tế và giá theo quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang quy định năm 2013 3.3.4 Đánh giá biến động, nguyên nhân và giải pháp khắc phục • Đánh giá tình hìn biến động • Nguyên nhân biến động • Ảnh hưởng của sự biến động giá • Giải pháp khắc phục 3.4 Phương pháp... hình thức giá của một số nước Amenia: Giá mua bán trên thị trường Úc: - Giá thị trường: giá đặc biệt do cho chủ nhà đất/ bất động sản; giá bảo đảm; giá bảo hiểm - Giá chế định trong luật: giá nguyên thủy; giá mặt bằng của vị trí đất; giá vốn đầu tư; giá đất hàng năm Belize: Thông qua khảo sát trên thị trường (giá thị trường làm cơ sở) Hungari: Giá mua bán trên thị trường Phần Lan: Giá đất hình thành do... dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực e) Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao thông khu vực Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác... tuyến đường vị trí trong khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2011-2013, gồm 07 phường: Tân Hà, Nông Tiến, Minh Xuân, Tân Quang, Hưng Thành, Phan Thiết, Ỷ La 3.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu - Địa điểm: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Tuyên Quang - Thời gian: Từ 01/01/2014 đến 30/04/2014 3.3 Nội dung nghiên cứu 3.3.1 Tình hình cơ bản của thành phố Tuyên Quang • Điều kiện tự nhiên... giá đất của khu vực, đường phố đó có nhiều biến động - Điều tra hiện trạng giá đất tại 07 phường trên địa bàn thành phố Tuyên Quang: Tân Quang, Phan Thiết, Minh Xuân, Tân Hà, Nông Tiến, Tân Hà, Hưng Thành 27 - Phỏng vấn người dân nhằm xác định sự biến động giá đất trên thị trường tự do, số lượng phiếu điều tra 68 phiếu, tại 7 phường đại diện cho các nhóm điểm điều tra về giá đất 3.4.3 Phương pháp chọn... Quyết định số 25/2012/QĐ-UBND ngày 22/12/2012 của UBND tỉnh Tuyên Quang quy định các loại giá đất trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang - Lựa chọn một số lô đất trên cùng tuyến đường Để tìm hiểu biến động giá đất ở trong khu vực thành phố trong những năm gần đây 3.4.4 Phương pháp so sánh Để đánh giá sự biến động giá đất ở qua các năm khác nhau 28 3.4.5 Phương pháp kế thừa Thu thập tài liệu nghiên cứu trong... định giá đất và khung giá các loại đất Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 114/2004/TTBTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất 25 Phần 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu Giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang trên thực tế... cơ sở lý thuyết của vấn đề nghiên cứu, thu thập giá đất ở tại địa phương 3.4.2 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp - Chia thành 3 nhóm: + Nhóm cán bộ quản lý tại thành phố và các phường + Nhóm người dân có chuyển quyền sử dụng đất + Nhóm môi giới bất động sản - Chọn các khu vực, tuyến đường phố có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố và giá đất của khu vực, . Hiện trạng sử dụng đất ở và giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại thành phố Tuyên Quang 36 4.2.1. Hiện trạng đất ở tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang 36 4.2.3. Giá đất ở tại khu vực. khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang theo khung giá của tỉnh Tuyên Quang quy định năm 2013 37 4.3. Biến động giá trên đất ở đô thị tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2011-2013. 39 4.3.1. Biến động giá đất ở đô thị tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang theo giá thực tế giai đoạn 2011-2013 39 4.3.2. Chênh lệch giá đất ở đô thị giữa giá thực tế và giá theo quyết