ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐÀO THỊ HIỀN Tên đề tài: “THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN QUỲNH PHỤ, TỈNH THÁI BÌNH” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý Tài Nguyên Khóa học : 2010 – 2014 Người hướng dẫn : Th.S. Nguyễn Thị Yến Thái Nguyên, năm 2014 i LỜI CẢM ƠN Được sự giới thiệu của Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, em đã về thực tập tại phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Quỳnh Phụ - tỉnh Thái Bình. Đến nay em đã hoàn thành quá trình thực tập tốt nghiệp và khoá luận tốt nghiệp của mình. Lời đầu tiên em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới: Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Ban chủ nhiệm khoa và tập thể thầy cô giáo trong khoa Quản lý Tài nguyên đã tận tình giảng dạy và giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập. Ban lãnh đạo và toàn thể các cán bộ công nhân viên của phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Quỳnh Phụ đã tiếp nhận và tạo điều kiện giúp đỡ em trong thời gian thực tập tại cơ sở. Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, chỉ đạo tận tình của cô giáo hướng dẫn: Th.s. Nguyễn Thị Yến đã giúp đỡ em trong quá trình thực hiện đề tài và hoàn thành khoá luận tốt nghiệp. Nhân dịp này em cũng bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè đã ủng hộ, động viên giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập. Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 20 tháng 05 năm 2014 Sinh viên Đào Thị Hiền ii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT Tên viết tắt Tên đầy đủ 1 UBND Ủy ban nhân dân 2 HĐND Hội đồng nhân dân 3 XHCN Xã hội chủ nghĩa 4 CNTB Chủ nghĩa tư bản 5 NĐ Nghị định 6 CP Chính phủ 7 QĐ Quyết định 8 QSDĐ Quyền sử dụng đất 9 BĐS Bất động sản 10 HĐND Hội đồng nhân dân 11 VT Vị trí 12 BTC Bộ tài chính 13 TT Thị trấn 14 TN&MT Tài nguyên và Môi trường 15 BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường 16 CT Chỉ thị 17 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 18 Gqđ Giá đất do nhà nước quy định 19 Gtt Giá đất trên thị trường iii DANH MỤC CÁC HÌNH Trang Hình 2.1: Cung và cầu đất đai 8 Hình 2.2: Cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 9 Hình 4.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Quỳnh Phụ, tỉnh Thái Bình năm 2013 32 Hình 4.2: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 tuyến đường phố (đường từ ngã tư cầu Tây đến hết chợ huyện (I1), đường từ cầu trạm điện đến cầu vào thôn Đoài Xá Quỳnh Hải (II1), đường từ nhà bà Phê Lê đến hết thôn An Bài cũ (III1)) 44 Hình 4.3: So sánh giá đất trên thị trường của đường từ ngã ba rẽ vào đường đối ngoại đến ngã tư cầu Tây vòng đến ngã tư Bạt tới Ngân hàng Chính sách xã hội huyện theo đặc điểm của thửa đất 46 Hình 4.4: So sánh giá đất trung bình trên thị trường theo VT của hai đường từ trường cấp 2 xã Quỳnh Hải đến chợ Đó xã Quỳnh Hải (III3) và từ giáp TT.An Bài đến hết địa phận xã An Mỹ (III5). 47 Hình 4.5: So sánh giá đất trung bình trên thị trường theo VT của hai đường từ giáp trụ sở UBND TT.An Bài đến hết phố Cầu Nghìn (I4) và từ chân cầu Đồng Bằng đến chân cầu Tư Môi TT.An Bài (I6) 48 Hình 4.6: So sánh giá đất trung bình trên thị trường của tuyến đường từ trung tâm đi đến cận trung tâm ra xa trung tâm của các vị trí 49 Hình 4.7: So sánh giá đất theo VT3 của hai đường từ cầu trạm điện đến cầu vào thôn Đoài Xá Quỳnh Hải (II1) và từ nhà ông Khương thôn An Phú Quỳnh Hải (II5) 51 Hình 4.8: So sánh giá đất trung bình trên thị trường theo VT của hai đường Đường nhánh 19/5 từ sau UBND thị trấn đến giáp khu dân cư 3A (II2)và đường từ ngã ba Quỳnh Hồng đến hết bưu điện bến Hiệp (II3) 53 iv DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 4.1: Giá trị sản xuất và cơ cấu kinh tế huyện QP giai đoạn 2011-2013 28 Bảng 4.2 : Giá đất theo VT của các đường, phố trung tâm 39 Bảng 4.3: Giá đất theo VT của các đường, phố cận trung tâm 41 Bảng 4.4: Giá đất theo VT của các đường, phố xa trung tâm 42 Bảng 4.5: So sánh giá đất trên thị trường và giá đất nhà nước quy định 45 Bảng 4.6: Dân số huyện Quỳnh Phụ năm 2012-2013 50 Bảng 4.7: Đánh giá hiểu biết của người dân về giá đất và quản lý giá đất thông qua phiếu điều tra 54 Bảng 4.8: Các yếu tố liên quan đến thửa đất tác động đến giá đất và quản lý giá đất thông qua phiếu điều tra 54 Bảng 4.9: Yếu tố pháp lý của thửa đất tác động đến giá đất và quản lý giá đất thông qua phiếu điều tra 55 v MỤC LỤC Trang PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài 1 1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài 2 1.2.1. Mục đích 2 1.2.2. Yêu cầu 2 1.2.3. Ý nghĩa của đề tài 3 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4 2.1. Khái quát về giá đất 4 2.1.1. Khái niệm và các đặc điểm về giá đất 4 2.1.2. Cơ sở của việc hình thành giá đất 5 2.1.3. Cơ sở pháp lý xác định giá đất 9 2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Quỳnh Phụ năm 2013 10 2.2.1. Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất tại huyện Quỳnh Phụ năm 2013 10 2.2.2. Yếu tố kinh tế xã hội ảnh hưởng đến giá đất tại huyện QP năm 2013 12 2.2.3. Yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất tại huyện Quỳnh Phụ năm 2013 13 2.2.4. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất huyện Quỳnh Phụ năm 2013 14 2.3. Công tác quản lý giá đất của một nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 14 2.3.1. Công tác quản lý giá đất tại Trung Quốc 14 2.3.2. Công tác quản lý giá đất tại Thái Lan 16 2.3.3. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 16 2.4. Công tác quản lý giá đất tại Việt Nam 17 2.5. Công tác quản lý giá đất tại tỉnh Thái Bình năm 2013 19 PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 21 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 21 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu 21 vi 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 21 3.2. Nội dung nghiên cứu 22 3.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất ở huyện Quỳnh Phụ năm 2013 22 3.2.2. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ năm 2013 22 3.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện QP năm 2013 23 3.2.4. Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở huyện QP năm 2013 23 3.2.5. Đề xuất một số giải pháp 24 3.3. Phương pháp nghiên cứu 24 3.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 24 3.3.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 24 3.3.3. Phương pháp điều tra, phỏng vấn 24 3.3.4. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 25 3.3.5. Phương pháp chuyên gia 25 PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 26 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất huyện Quỳnh Phụ năm 2013 26 4.1.1. Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất huyện Quỳnh Phụ năm 2013 26 4.1.2. Điều kiện phát triển kinh tế - xã hội tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất huyện Quỳnh Phụ năm 2013 27 4.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất tác động đến công tác quản lý giá đất và định giá đất huyện Quỳnh Phụ năm 2013 31 4.1.4. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất huyện QP năm 2013 33 4.2. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ năm 2013 35 4.2.1. Giá đất ở qui định trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ năm 2013 35 4.2.2. Thực trạng giá đất ở của huyện Quỳnh Phụ năm 2013 38 vii 4.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện QP năm 2013 43 4.3.1. Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ năm 2013 43 4.3.2. Yếu tố kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ năm 2013 47 4.3.3. Yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện QP năm 2013 51 4.3.4. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ năm 2013 52 4.4. Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở huyện QP năm 2013 54 4.4.1. Đánh giá hiểu biết của người dân về giá đất và quản lý giá đất thông qua phiếu điều tra 54 4.4.2. Các yếu tố liên quan đến thửa đất tác động đến giá đất và quản lý giá đất thông qua phiếu điều tra 54 4.4.3. Yếu tố pháp lý của thửa đất tác động đến giá đất và quản lý giá đất thông qua phiếu điều tra 55 4.5. Đề xuất một số giải pháp 56 PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 58 5.1. Kết luận 58 5.1.1. Thực trạng giá đất ở huyện Quỳnh Phụ năm 2013 58 5.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện QP năm 2013 58 5.1.3. Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở huyện QP năm 201358 5.2. Đề nghị 58 TÀI LIỆU THAM KHẢO…………………………………………………60 1 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Giá đất là cầu nối giữa quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông qua giá, hay nói một cách khác, giá đất là một công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng đất thực hiện theo quyền của mình và nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch, kinh tế và pháp luật. Cũng như các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường “ giá đất ” được hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh Trên thực tế giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố tác động khác nhau như yếu tố vị trí, yếu tố quy hoạch, quá trình phát triển kinh tế xã hội, chính sách của nhà nước về đất đai Chính các yếu tố tác động đó làm cho giá đất luôn có sự dao động và chênh lệch lớn so với mức giá của nhà nước ban hành. Theo Đặng Hùng Võ (2007) thì sự khác biệt quá lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thực tế trên thị trường dưới sự tác động của nhiều yếu tố đã gây ra nhiều hệ quả buồn, từ đấy phát sinh tham nhũng của người giao đất, đầu cơ của nhà đầu tư, Nhà nước mất tiền, người bị thu hồi đất khiếu kiện Những hệ lụy của sự thiếu đồng nhất này không chỉ trong phạm vi tài chính, ngân sách, vốn, đầu tư mà đáng ngại hơn là đã làm cho sự thiếu bền vững xã hội trong quá trình phát triển xã hội. Mặt khác trong tình hình hiện nay dân số tăng nhanh, mở rộng sản xuất, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ lớn, tất cả đều gây áp lực lên đất đai. Do tính chất đặc biệt của hàng hóa đất đai mà giá đất cũng có sự biến động phức tạp khác biệt với hàng hóa thông thường. Trong thời kì nóng về phát triển kinh tế thì đất đai và giá đất càng tập trung sự quan tâm và chú ý của xã hội. Việc xác định giá đất có ý nghĩa quan trọng nhằm xử lý tốt các quan hệ đất đai như: Xác định tiền sử dụng đất, tiền thuế đất, đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, tính thuế sử dụng đất. Giá đất là chỉ tiêu phản ánh những 2 mối quan hệ nội tại giữa đất đai và một loạt các yếu tố khác (cung - cầu trên thị trường, sự quan tâm lo ngại của người dân, các chính sách pháp luật của Nhà nước….). Giá đất chịu tác động đồng thời và tổng hợp của nhiều yếu tố. Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay thì công tác quản lý Nhà nước về đất đai là rất quan trọng. Tỉnh Thái Bình nói chung và huyện Quỳnh Phụ nói riêng đang từng bước thay đổi với nhiều dự án đầu tư. Những tác động của quá trình phát triền kinh tế đã có ảnh hưởng đến sự phát triển của huyện. Vì vậy để góp phần giúp cơ quan Nhà nước nắm chắc, quản lí chặt quỹ đất, đồng thời tạo điều kiện khuyến khích người dân sử dụng đất hiệu quả hơn, một yêu cầu cấp thiết đặt ra là cần tiến hành tìm hiểu về giá đất và xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn huyện. Xuất phát từ những vấn đề trên tôi tiến hành lựa chọn đề tài: “Thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn huyện Quỳnh Phụ, tỉnh Thái Bình năm 2013”. 1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài 1.2.1. Mục đích Đánh giá hiện trạng biến động giá đất ở tại các khu vực đặc trưng huyện Quỳnh Phụ - tỉnh Thái Bình. Xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới công tác định giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ - tỉnh Thái Bình. Xác định thuận lợi, khó khăn của công tác định giá đất trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ - tỉnh Thái Bình. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất tại huyện Quỳnh Phụ - tỉnh Thái Bình. 1.2.2. Yêu cầu - Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tác động tới giá đất ở tại khu vực huyện Quỳnh Phụ. - Tìm hiểu công tác định giá đất tại khu vực huyện Quỳnh Phụ. - Khái quát được thực trạng của yếu tố giá đất ở tại khu vực huyện Quỳnh Phụ. - Thu thập và tổng hợp các thông tin có liên quan đến yếu tố giá đất ở. - Đánh giá đúng thực trạng biến động giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở huyện Quỳnh Phụ - tỉnh Thái Bình. [...]... ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ năm 2013 3.2.3.1 Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ năm 2013 * Yếu tố vị trí * Yếu tố hình thể, diện tích của thửa đất * Yếu tố địa hình 3.2.3.2 Yếu tố kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ năm 2013 i .Yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ năm 2013 * Cơ sở hạ tầng * Khả năng... nhập và tiêu dùng của người dân ii Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ năm 2013 * Mật độ dân số * Chất lượng các loại hình dịch vụ (y tế, giáo dục, tập quán ) * Yếu tố nhân khẩu 3.2.3.3 Các yếu tố pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ năm 2013 * Tình trạng pháp lý * Nhân tố hành chính 3.2.3.4 Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất ở. .. tác xác định giá các loại đất năm 2013 trên địa bàn tỉnh Thái Bình 2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Quỳnh Phụ năm 2013 2.2.1 Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất tại huyện Quỳnh Phụ năm 2013 2.2.1.1 Yếu tố vị trí Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố Mỗi BĐS luôn 11 đồng thời tồn tại 2 loại vị... nghiên cứu - Giá đất ở - Giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ tỉnh Thái Bình theo qui định của Nhà nước - Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ tỉnh Thái Bình - Các tuyến đường được chọn để điều tra bao gồm: Đường từ ngã tư cầu Tây đến hết chợ huyện, từ ngã ba rẽ vào đường đối ngoại - ngã tư Cầu Tây vòng đến ngã Tư Bạt tới Ngân hàng chính sách xã hội huyện, từ cầu Tư Môi đến hết... định giá đất phi nông nghiệp của huyện Quỳnh Phụ - Mức độ thực thi các văn bản pháp luật qui định về giá đất 3.2.2.2 Thực trạng giá đất ở của huyện Quỳnh Phụ năm 2013 - Các tuyến đường chọn để điều tra - Thực trạng giá đất ở của huyện Quỳnh Phụ năm 2013 + Nhóm đường, phố trung tâm + Nhóm đường, phố cận trung tâm + Nhóm đường, phố xa trung tâm 23 3.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện. .. đến giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ năm 2013 * Yếu tố tâm lý - phong thủy * Yếu tố mục đích sử dụng * Yếu tố môi trường 3.2.4 Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở huyện Quỳnh Phụ năm 2013 24 3.2.4.1 Đánh giá hiểu biết của người dân về giá đất và quản lý giá đất thông qua phiếu điều tra 3.2.4.2 Các yếu tố liên quan đến thửa đất tác động đến giá đất và quản lý giá đất thông qua phiếu... lạc, giáo dục và đào tạo, y tế, quốc phòng an ninh 3.2.1.3 Tình hình quản lý, sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất huyện Quỳnh Phụ năm 2013 - Tình hình quản lý đất đai - Tình hình sử dụng đất đai 3.2.2 Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ năm 2013 3.2.2.1 Giá đất ở qui định trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ năm 2013 - Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn -. .. cứu giá đất ở trên 2 thị trấn, 36 xã trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ (giá đất ở trên thị trường, giá đất ở do Nhà nước qui định) - Địa bàn: huyện Quỳnh Phụ, tỉnh Thái Bình 22 3.2 Nội dung nghiên cứu 3.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất ở huyện Quỳnh Phụ năm 2013 3.2.1.1 Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý giá đất. .. công tác quản lý giá đất và định giá đất ở huyện Quỳnh Phụ năm 2013 - Vị trí địa lý và ranh giới hành chính - Địa hình - Khí hậu, thời tiết 3.2.1.2 Tình hình phát triển kinh tế xã hội tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất ở huyện Quỳnh Phụ năm 2013 - Tăng trưởng cơ cấu kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế - Thực trạng phát triển các ngành kinh tế - Thực trạng cơ sở hạ tầng: giao thông,... tế mà đi đến ổn định Ảnh hưởng của nhân tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau: + Tình trạng phát triển kinh tế + Mức độ dự trữ và đầu tư + Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ + Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư + Biến động vật giá + Mức lãi suất 2.2.2.2 Yếu tố xã hội Xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn . giá các loại đất năm 2013 trên địa bàn tỉnh Thái Bình. 2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Quỳnh Phụ năm 2013 2.2.1. Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất tại huyện Quỳnh Phụ năm 2013. Thực trạng giá đất ở huyện Quỳnh Phụ năm 2013 58 5.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện QP năm 2013 58 5.1.3. Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở huyện QP năm 20135 8. 4.2.2. Thực trạng giá đất ở của huyện Quỳnh Phụ năm 2013 38 vii 4.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện QP năm 2013 43 4.3.1. Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa