Thị trường bất động sản Trần Kim Chung Hà Nội, tháng 12 năm 2011 1 Các nội dung chính I. Tổng quan thị trường bất động sản II. Phân loại thị trường bất động sản III. Các yếu tố của thị trường bất động sản 2 I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.1.1. Khái niệm về bất động sản  Theo Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì Bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai; nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.  Theo tiêu chuẩn thẩm sản giá quốc tế 2005 thì bất động sản được sản nghĩa đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất. 3 I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.1.2. Khái niệm liên quan khác:  Bản đồ hiện trạng sử dụng đất: là bán đồ thể hiện sự phân bố các loại đất tại một thời điểm xác sản, được lập theo đơn vị hành chính.  Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bán đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện sự phân bố các loại đất tại thời điểm cuốt kỳ quy hoạch.  Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản (theo luật dân sự 2005)  Quyền sản đoạt; Là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó.  Quyền chiếm hữu: Quyền nắm giữ, quản lý tài sản 4 I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.I.3. Thuộc tính - Tính bất động: Đất đai là hàng hoá đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến một nơi họ muốn, đến một nơi mà họ đang sinh sống. Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản, vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều đó đã tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí kế cận nhau. 5 I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.I.3. Thuộc tính - Tính không đồng nhất: Mỗi người sinh ra trên trái đất đều cần có một chỗ ở, đất ở gắn liển đến đời sống con người như thế nào, có ảnh hưởng đến quan điểm và cách nhìn vào vấn đề của mỗi đối tượng mua, kể cả nhu cầu của họ nữa. Trong thời kỳ bao cấp cũng như trong thời kỳ mới, phát triển nền kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên khó thẻ tìm kiếm được 2 tài sản giống hoàn toàn mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm , chính vì vậy giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản. 6 I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.I.3. Thuộc tính - Tính khan hiếm: diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên. Theo tổng cục thống kê tổng diện tích đất trong cả nước là 329.314,5 km-2 và mật độ dân số là 253 người/km2. 7 I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.I.3. Thuộc tính - Tính bền vững đời sống kinh tế dài: Bất động sản bao gồm cả đất đai và các công trình trên đất, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được. Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó cũng vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó mang tính bền vững. 8 I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.1.4. Đặc trưng của bất động sản: Khả năng co giãn của cung bất động sản kém:  Nhìn chung cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:  Tổng cung toàn bộ về đất đai và cố định ở đây muốn đề cập đến vấn đề quỹ đất luôn luôn không thay đổi.  Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn. 9 I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.1.4. Đặc trưng của bất động sản: Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao  Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao.  Giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua “cò” như hiện nay nên phải trả thêm chi phí cho những người môi giới 10 [...]... lao động các khu công nghiệp tập trung 21 II Phân loại thị trường bất động sản II.2 Thị trường bất động sản theo liệt kê II.2.2 Thị trường tài sản theo liệt kê  Thị trường trái phiếu bất động sản  Thị trường cổ phiếu bất động sản  Thị trường tín dụng bất động sản  Thị trường thế chấp bất động sản  Thị trường thế chấp thứ cấp bất động sản  Thị trường cho thuê bất động sản  Thị trường quản lý bất. .. sản xuất kinh doanh - Thị trường bất động sản dễ bị phân khúc - Thị trường bất động sản rất nhạy cảm 16 II Phân loại thị trường bất động sản II.1 Các phân mảng của thị trường bất động sản theo phân loại  Thị trường bất động sản, về cơ bản được chia thành hai phân nhóm lớn: + Thị trường tài sản + Thị trường không gian xây dựng  Thị trường tài sản được chia thành: + Thị trường bất động sản để ở + Thị. .. Thị trường bất động sản không để ở 17 II Phân loại thị trường bất động sản II.1 Các phân mảng của thị trường bất động sản theo phân loại Bất động sản để ở - Thị trường đất đô thị: Tiền thuê và giá - Thị trường nhà đô thị: Cơ cấu đặc trưng và mật độ  Thị trường nhà chung cư: Hộ gia đình, giá và tài chính  Thị trường quản lý nhà ở: Di chuyển, bán và cho thuê 18 II Phân loại thị trường bất động sản. .. mảng của thị trường bất động sản theo phân loại  Thị trường để ở đô thị được phân nhỏ hơn thành thị trường nhà ở, chung cư và thị trường quản lý nhà  Thị trường tài sản không để ở được chia thành thị trường địa điểm phát triển sản xuất, thị trường văn phòng cho thuê  Thị trường không gian xây dựng bao gồm: thị trường đất nông thôn, thị trường đất đô thị 19 II Phân loại thị trường bất động sản II.1... gia trên thị trường cũng như những can thiệp của chính phủ và hệ thống chính trị vào thị trường 15 I Tổng quan thị trường bất động sản I.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản - Thị trường bất động sản là một thị trường kém hoàn hảo (thông tin bất đối xứng, phản ứng chậm…) - Giao dịch trong thị trường bất động sản rất phức tạp - Sự khan hiếm ngày càng cao của đất đai - Thị trường bất động sản chi phối... thị trường bất động sản theo phân loại Thị trường bất động sản không để ở - Lựa chọn địa điểm để ở, phi tập trung hoá lao động và thành phố nhiều trung tâm - Thị trường địa điểm nhỏ lẻ và thị trường cạnh tranh - Quản lí điều hành của thị trường tài sản không để ở - Thị trường văn phòng cho thuê tại các thành phố lớn và thị trường công nghiệp 20 II Phân loại thị trường bất động sản II.2 Thị trường bất. .. (Thông tin) + Tư vấn bất động sản 27 II Phân loại thị trường bất động sản II.2 Các hoạt động kinh doanh bất động sản II.2.3 Các nhà giáo dục, đào tạo + Đào tạo đại học + Đào tạo nghiệp vụ II.2.4 Sàn giao dịch bất động sản + Thông tin + Môi giới + Đấu giá 28 II Phân loại thị trường bất động sản II.2 Các hoạt động kinh doanh bất động sản II.2.5 Các tổ chức nghề nghiệp + Hiệp hội bất động sản (Việt Nam, Thành... động sản  Thị trường thế chấp thứ cấp bất động sản  Thị trường cho thuê bất động sản  Thị trường quản lý bất động sản  Thị trường thông tin bất động sản  Thị trường đào tạo bất động sản 22 II Phân loại thị trường bất động sản II.2 Các hoạt động kinh doanh bất động sản II.2.1 Đầu tư bất động sản  Nhà đầu tư tiềm năng (Cá nhân, doanh nghiệp, đầu tư sử dụng, đầu tư kinh doanh…)  Tìm kiếm nguồn vốn... trường bất động sản theo liệt kê II.2.1 Thị trường không gian xây dựng theo liệt kê  Thị trường khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế  Thị trường khu đô thị mới  Thị trường căn hộ chung cư, văn phòng cho thuê  Thị trường các khu du lịch, khu vui chơi giải trí  Thị trường nhà ở khu đô thị cũ  Thị trường nhà ở, đất ở nông thôn  Thị trường đất nông nghiệp  Thị trường nhà ở xã hội  Thị trường. .. loại thị trường bất động sản II.2 Các hoạt động kinh doanh bất động sản II.2.1 Đầu tư bất động sản Nhà đầu tư tài chính (Tổ chức trong nước, tổ chức ngoài nước…)  Tìm kiếm nguồn tài chính  Tìm kiếm người sử dụng tài chính  Tính toán lựa chọn phương án,đối tác, đối thủ  Quyết định phương án đầu tư 24 II Phân loại thị trường bất động sản II.2 Các hoạt động kinh doanh bất động sản II.2.1 Đầu tư bất động . là d i so v i các t i sản khác, i u đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao.  Giao dịch giữa ngư i mua và ngư i bán không trực tiếp, ph i qua “cò” như hiện nay nên ph i trả thêm chi phí. vị trí của đất đai gắn liền v i i u kiện sinh th i, kinh tế xã h i, i u đó đã tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân t i sao giá đất l i khác nhau dù ở. đ i.  Cung ứng đất đai phù hợp v i các mục đích riêng biệt là có gi i hạn. 9 I. Tổng quan thị trường bất động sản I. 1. Bất động sản I. 1.4. Đặc trưng của bất động sản: Th i gian mua, bán giao