BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM  NGUYỄN ĐẮC CƯỜNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHO THUÊ ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ HÀ NỘI - 2014 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM  NGUYỄN ĐẮC CƯỜNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHO THUÊ ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ : 60.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS. TS. NGUYỄN THANH TRÀ HÀ NỘI - 2014 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page i LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày 09 tháng 9 năm 2014 Tác giả luận văn Nguyễn Đắc Cường Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thanh Trà đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài. Tôi chân thành cảm ơn Ban Quản lý đào tạo, sự giúp đỡ, hướng dẫn của các thầy, cô giáo khoa Quản lý đất đai - Học Viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài. Tôi chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, Sở Tài chính và Cục Thuế Hà Nội đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2014 Tác giả luận văn Nguyễn Đắc Cường Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC BẢNG v DANH MỤC HÌNH vi DANH MỤC CHỮ, KÝ HIỆU VIẾT TẮT vii MỞ ĐẦU 1 1.1.Tính cấp thiết đề tài. 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu. 3 1.3. Yêu cầu. 3 Chương 1: TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 5 1.1. Tổng quan về thuê đất và giá đất. 5 1.1.1. Tổng quan về thuê đất. 5 1.1.2. Giá đất và định giá đất. 11 1.2. Công tác quản lý đất cho thuê và định giá đất trên thế giới. 24 1.3. Công tác quản lý đất cho thuê và định giá đất ở Việt Nam. 26 Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 44 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu. 44 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu. 44 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu. 44 2.2. Nội dung nghiên cứu 44 2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hà Nội. 44 2.2.2. Tình hình quản lý cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. 44 2.2.3. Thực trạng xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Nội. 44 2.2.4. Một số giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn Thành phố. 45 2.3. Phương pháp nghiên cứu. 45 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iv 2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp. 45 2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: 45 2.3.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích. 46 2.3.4. Phương pháp minh hoạ, bản đồ, biểu đồ, ảnh. 46 2.3.5. Phương pháp chuyên khảo. 46 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 47 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hà Nội. 47 3.1.1. Điều kiện tự nhiên. 47 3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội. 49 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội. 51 3.2. Tình hình quản lý đất cho thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội. 53 3.3. Thực trạng xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Nội. 59 3.3.1. Quy định về việc xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Nội (UBND thành phố Hà Nội 2011, 2012, 2013) 60 3.3.2. Công tác xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Nội. 74 3.3.3. Tồn tại, khó khăn của công tác xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức . 85 3.4. Một số giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn Thành phố. 90 3.4.1. Về công tác tổ chức thực hiện xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức. 90 3.4.2. Ban hành các quy định cụ thể. 91 3.4.3. Tập trung đẩy mạnh công tác phê duyệt QH phân khu. 92 3.4.4. Về cơ chế, chính sách. 92 3.4.5. Một số giải pháp khác. 93 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 94 1. Kết luận. 94 2. Kiến nghị. 95 TÀI LIỆU THAM KHẢO 97 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v PHỤ LỤC 104 DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang Bảng 1.1.Các đối tượng được Nhà nước cho thuê đất 30 Bảng 1.2. Tình hình SDĐ của các tổ chức theo loại hình tổ chức sử dụng 37 Bảng 1.3. Tình hình cho thuê đất đối với các tổ chức 37 Bảng 1.4. Tình hình cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng trái phép đất đai do các tổ chức sử dụng 39 Bảng 3.1. Tổng hợp tình hình cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội 54 Bảng 3.2. Thống kê nhu cầu xác định đơn giá thuê đất các quận, huyện đầu năm 2013. 56 Bảng 3.3. Hệ số điều chỉnh giá đất thành phố Hà Nội. 73 Bảng 3.4. Công tác giải quyết hồ sơ của các tổ chức thuê đất. 74 Bảng 3.5. Kết quả công tác thu từ thuê đất cho các tổ chức qua các năm 74 Bảng 3.6. Tổng hợp kết quả xác định đơn giá cho thuê đất trên địa bàn 75 thành phố Hà Nội. 75 Bảng 3.7. Tổng hợp BĐS thẩm định giá được chia lớp để tính giá: 76 Bảng 3.8. Doanh thu của BĐS cần thẩm định giá: 81 Bảng 3.9. Tổng hợp, đánh giá Doanh thu, chi phí và xác định giá trị QSD đất của BĐS: 83 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vi DANH MỤC HÌNH STT Tên hình Trang Hình 3.1. Sơ đồ hành chính Hà Nội 47 Hình 3.2. Biểu đồ cơ cấu tổ chức cần xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn TP. Hà Nội năm 2013 55 Hình 3.3. Biểu đồ cơ cấu thửa đất cần xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn TP. Hà Nội năm 2013 55 Hình 3.4. Biểu đồ cơ cấu giải quyết hồ sơ của các tổ chức thuê đất trên địa bàn Thành phố 74 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vii DANH MỤC CHỮ, KÝ HIỆU VIẾT TẮT BĐS : bất động sản BHYT : bảo hiểm y tế CPI : chỉ số giá tiêu dùng HĐND : hội đồng nhân dân KHSDĐ : kế hoạch sử dụng đất NN : nông nghiệp NSNN : ngân sách nhà nước QH : quy hoạch QHSDĐ : quy hoạch sử dụng đất QSDĐ : quyền sử dụng đất SXKD : sản xuất kinh doanh SDĐ : sử dụng đất TSSS : tài sản so sánh TSTĐG : tài sản thẩm định giá TN&MT : tài nguyên và Môi trường TCXDVN : tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam UBND : uỷ ban nhân dân > : lớn hơn ≥ : lớn hơn hoặc bằng < : nhỏ hơn ≤ : nhỏ hơn hoặc bằng Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 1 MỞ ĐẦU 1.1.Tính cấp thiết đề tài. Điều 2 của Luật Thủ đô được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XIII, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 21/11/2012 quy định: Thủ đô nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là Hà Nội. Thủ đô là trung tâm chính trị - hành chính quốc gia, nơi đặt trụ sở của các cơ quan trung ương của Đảng, Nhà nước và các tổ chức chính trị - xã hội, cơ quan đại diện ngoại giao, tổ chức quốc tế; là trung tâm lớn về văn hóa, giáo dục, khoa học và công nghệ, kinh tế và giao dịch quốc tế của cả nướcHà Nội là thủ đô, là trung tâm chính trị - hành chính quốc gia, nơi đặt trụ sở của các cơ quan trung ương của Đảng, Nhà nước và các tổ chức chính trị - xã hội, cơ quan đại diện ngoại giao, tổ chức quốc tế; là trung tâm lớn về văn hóa, giáo dục, khoa học và công nghệ, kinh tế và giao dịch quốc tế của cả nước. (Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2012). Những năm qua, Thành uỷ, UBND thành phố Hà Nội thông qua chiến lược, chương trình kế hoạch đã đặc biệt quan tâm đến việc thu hút đầu tư trong và ngoài nước trên địa bàn Thành phố. Số lượng nhà đầu tư, doanh nghiệp, các dự án có bước gia tăng đáng kể, cùng với sự gia tăng về nhu cầu SDĐ cho các dự án, nhu cầu mở rộng SXKD của các doanh nghiệp này. Bên cạnh các hình thức SDĐ khác theo quy định của pháp luật, hình thức thuê đất của Nhà nước hay nói cách khác là việc Nhà nước cho thuê đất được các nhà đầu tư rất quan tâm. Đối với các tổ chức, doanh nghiệp, giá thuê đất là một bộ phận chiếm tỷ trọng lớn cấu thành nên chi phí phục vụ hoạt động của tổ chức, doanh nghiệp, từ đó ảnh hưởng tới giá thành của hàng hoá, dịch vụ mà họ cung cấp, hiệu quả hoạt động, lợi nhuận và tính cạnh tranh của tổ chức đó. Vì thế, đứng về phía các tổ chức, họ có xu hướng mong muốn được hưởng giá thuê đất thấp. Nhìn từ góc độ quản lý nhà nước. Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng, là tư liệu sản xuất đặc biệt. Đất đai là loại tài nguyên không thể thay thế [...]... đối với các tổ chức, doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn Thành phố nói riêng Việc áp dụng các quy định pháp luật đúng quy định, thuận lợi cho các doanh nghiệp, tổ chức trong việc xác định giá đất cho thuê là khó khăn và phức tạp Theo quy định hiện hành giá đất cho thuê phải được tính sát giá thị trường Tuy nhiên thị trường đất SXKD lại không có, việc xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức dựa... án thuê đất được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, đại diện được cho nhiều dự án trên địa bàn nghiên cứu, để mô tả rõ nét quy trình xác định giá đất cho thuê sát giá thị trường, đánh giá được bất cập, khó khăn trong công tác xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức, từ đó đề ra giải pháp, kiến nghị Chọn địa bàn nghiên cứu là thủ đô Hà Nội vì đây là thành phố tập trung nhiều tổ chức kinh tế với. .. chức năng thẩm định giá theo quy định hiện hành Việc chọn địa bàn nghiên cứu như vậy sẽ góp phần đánh giá một cách tương đối khách quan, toàn diện và đề xuất giải quyết các bất cập, vướng mắc, khó khăn trong công tác xác định giá cho thuê đất trên địa bàn Hà Nội nói riêng và của cả nước nói chung Xuất phát từ các lý do trên, tôi chọn thực hiện đề tài Đánh giá thực trạng xác định giá đất cho thuê đối. .. đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hà Nội làm luận văn thạc sỹ ngành quản lý đất đai, thuộc Khoa Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam với sự hướng dẫn của PGS.TS Nguyễn Thanh Trà 1.2 Mục tiêu nghiên cứu - Phân tích, đánh giá thực trạng xác định giá đất cho thuê, làm rõ một số nguyên nhân, những khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện xác định giá đất cho thuê đối với các. .. thẩm định giá của các đơn vị có chức năng thẩm định giá Mặt khác, không phải tổ chức SDĐ nào cũng hiểu rõ quy trình và quy định xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức Ngay cơ quan quản lý Nhà nước có liên quan xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức cũng còn lúng túng và gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện do nhiều nguyên nhân như các quy định về chính sách, phương pháp tính, các. .. toán, xác định giá cho thửa đất, Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 21 khu đất cần định giá Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với. .. định giá đất cho thuê đối với các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Nội, không bao gồm trường hợp đấu giá quyền SDĐ thuê hoặc đấu thầu dự án có SDĐ thuê - Đề xuất một số giải pháp nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong quá trình xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Nội 1.3 Yêu cầu - Các số liệu thu thập phải khách quan, chính xác Học viện Nông nghiệp Việt Nam... Thành phố quy định, về cơ bản đơn giản hơn nhiều so với trường hợp thửa đất có giá trị theo bảng giá >15 tỷ đồng Do vậy, sau khi nghiên cứu các vấn đề chung liên quan đến công tác xác định giá đất cho thuê, luận văn chỉ tập trung đánh giá về thực trạng công tác xác định giá đất cho thuê cho các tổ chức trong trường hợp thửa đất có giá trị theo bảng giá . thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội. 53 3.3. Thực trạng xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Nội. 59 3.3.1. Quy định về việc xác định giá đất cho thuê đối với. đối với các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Nội (UBND thành phố Hà Nội 2011, 2012, 2013) 60 3.3.2. Công tác xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Nội. 74. 2.2.2. Tình hình quản lý cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. 44 2.2.3. Thực trạng xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Nội. 44 2.2.4. Một số giải pháp