Trờng Đại học kinh tế quốc dân PHạM THùY DƯƠNG ĐịNH GIá QUYềN Sử DụNG ĐấT KHU III Và KHU VII TạI Dự áN KHU ĐÔ THị PHíA NAM THàNH PHố UÔNG Bí CủA TậP ĐOàN CÔNG NGHIệP THAN - KHOáNG SảN VIệT NAM Chuyên ngành: quản trị kinh doanh bất động sản Ngời hớng dẫn khoa học: PGS.Ts. hoàng văn cờng Hà nội, năm 2014 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn với tiêu đề: “Định giá quyền sử dụng đất khu III và khu VII tại dự án Khu đô thị phía Nam thành phố Uông Bí của Tập đoàn Công nghiệp Than – Khoáng sản Việt Nam” hoàn toàn là kết quả nghiên cứu của chính bản thân tôi và chưa được công bố trong bất cứ một công trình nghiên cứu nào của người khác. Trong quá trình thực hiện luận văn, tôi đã thực hiện nghiêm túc các quy tắc đạo đức nghiên cứu, các kết quả trình bày trong luận văn là sản phẩm nghiên cứu, khảo sát của riêng cá nhân tôi, tất cả các tài liệu tham khảo sử dụng trong luận văn đều được trích dẫn tường minh, theo đúng quy định. Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về tính trung thực của số liệu và các nội dung khác trong luận văn của mình. Hà Nội, ngày tháng năm 2014 Tác giả luận văn Phạm Thùy Dương LỜI CẢM ƠN Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới các thầy, cô giáo đã dạy em trong thời gian học cao học khóa 21 chuyên ngành Quản trị Kinh doanh Bất động sản đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho em trong suốt thời gian học tập và làm luận văn tốt nghiệp. Em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Hoàng Văn Cường đã nhiệt tình hướng dẫn trong thời gian em làm luận văn. Trong quá trình nghiên cứu, đề tài của em còn nhiều thiếu sót, kính mong nhận được sự góp ý, bổ sung ý kiến của các thầy, cô giáo và các bạn để đề tài của em được hoàn thiện tốt hơn. Em xin chân thành cảm ơn! Học viên Phạm Thùy Dương MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT 1 ĐVT Đơn vị tính 2 UBND Uỷ ban nhân dân 3 VAT Thuế giá trị gia tăng 4 VNĐ Việt Nam đồng (đơn vị tiền tệ của Việt Nam) 5 BĐS Bất động sản 6 Vinacomin Tập đoàn công nghiệp Than - Khoáng sản Việt Nam DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ 1. Bảng 2. Sơ đồ: Trờng Đại học kinh tế quốc dân PHạM THùY DƯƠNG ĐịNH GIá QUYềN Sử DụNG ĐấT KHU III Và KHU VII TạI Dự áN KHU ĐÔ THị PHíA NAM THàNH PHố UÔNG Bí CủA TậP ĐOàN CÔNG NGHIệP THAN - KHOáNG SảN VIệT NAM Chuyên ngành: quản trị kinh doanh bất động sản Hà nội, năm 2014 8 TÓM TẮT LUẬN VĂN Kinh tế phát triển đồng thời thúc đẩy nhu cầu nâng cao chất lượng cuộc sống về tất cả các mặt trong đó không gian sống là một trong những yếu tố rất quan trong trọng. Để đáp ứng nhu cầu phát triển xã hội nhiều dự án khu đô thị đã được hình thành để phục vụ nhu cầu sống tốt hơn, tiện ích hơn và an toàn hơn. Các khu đô thị này không những tạo ra giá trị vật chất mà còn tạo cảnh quản thành phố, góp phần phát triển kinh tế thành phố. Đối với dự án đầu xây dựng khu đô thị việc định giá quyền sử dụng đất đóng vai trò quan trọng. Việc xác định giá quyền sử dụng đất là căn cứ để Nhà nước thu tiền quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mặt khác xác định giá quyền sử dụng đất sẽ giúp chủ đầu tư xác định được tính khả thi của dự án, khả năng sinh lời cũng như lợi ích đem lại của dự án. Dự án xây dựng khu đô thị phía Nam Thành phố Uông Bí đã được UBND Tỉnh Quảng Ninh chấp thuận theo văn bản số 1889/UBND-QH2 ngày 04/05/2007 dự kiến xây dựng tại khu vực phía Nam Thành phố Uông Bí, thuộc địa giới phường Quang Trung và 1 phần của xã Điền Công. Dự án được xây dựng theo chủ trương đổi đất lấy hạ tầng. Theo chủ trương này Tập đoàn Công nghiệp Than – Khoáng sản Việt Nam bỏ vốn đầu tư thi công Đường Uông Bí – Cầu Sông Chanh và số vốn bỏ ra sẽ được quy đổi thành đất dự án khu đô thị Điền Công. Đường Uông Bí - Cầu Sông Chanh đã hoàn thành và đưa vào sử dụng vào tháng 4/2013 với giá trị khoảng 203 tỷ. Theo Quy hoạch ban đầu Khu đô thị gồm 10 khu nhưng do thị trường bất động đang trong giai đoạn trầm lắng, việc kinh doanh bất động sản trong giai đoạn này gặp nhiều khó khăn và khả năng vốn chưa dồi dào nên Tập đoàn quyết định thu hẹp quy mô xuống còn 2 khu là khu III với diện tích là 548.511m2 và khu VII với diện tích là 851.535m2, cả hai khu là tổ hợp khu nhà chung cư ngành than, nhà trẻ, nhà văn hóa, siêu thị với mục đích phục vụ nhu cầu sinh sống và học tập cho cán bộ công nhân viên ngành than ở khu vực Quảng Ninh. 9 Hiện nay dự án Khu đô thị phía Nam thành phố Uông Bí đang trong giai đoạn đầu của quá trình đầu tư do đó việc xác định giá trị quyền sử dụng đất của khu III và khu VII dự án để đối trừ số vốn mà Tập đoàn Công nghiệp Than - Khoáng sản Việt Nam đã thực hiện dự án Đường Uông Bí - Cầu Sông Chanh đóng vai trò quan trọng trong quá trình triển khai dự án. Thấy được tầm quan trong đó nên tác giả chọn đề tài: “Định giá quyền sử dụng đất khu III và khu VII tại dự án Khu đô thị phía Nam thành phố Uông Bí của Tập đoàn Công nghiệp Than – Khoáng sản Việt Nam”. Đề tài nhằm làm rõ những mục tiêu nghiên cứu sau: - Hệ thống hóa cơ sở lý luận về định giá bất động sản được áp dụng vào định giá quyền sử dụng đất tại khu đô thị. - Phân tích các căn cứ và phương pháp định giá quyền sử dụng đất được áp dụng trong thực tế. - Định giá quyền sử dụng đất khu III và khu VII tại khu đô thị phía Nam thành phố Nam thành phố Uông Bí. - Đề xuất các giải pháp hoàn thiện việc định giá quyền sử dụng đất tại khu đô thị dự án Khu đô thị phía Nam thành phố Uông Bí của Tập đoàn Công nghiệp Than – Khoáng sản Việt Nam. Theo mục tiêu nghiên cứu đề ra luận văn lần lượt đi sâu vào từng vấn đề cụ thể từ đó xác định được giá trị quyền sử dụng đất đối với khu III và khu VII của khu đô thị phía Nam thành phố Uông Bí. Sau khi có kết quả định giá, tác giả tiếp tục phân tích các biện pháp để hoàn thiện công tác định giá đất cho toàn khu đô thị làm cơ sở định giá cho các dự án bất động sản tiếp theo do Tập đoàn công nghiệp Than - Khoáng sản làm chủ đầu tư, đồng thời tác giá cũng có một số kiến nghị với Tập đoàn, UBND tỉnh Quảng Ninh cũng như với Nhà Nước trong công tác hoàn thiện định giá quyền sử dụng đất khu đô thị. Trêng §¹i häc kinh tÕ quèc d©n  10 PHạM THùY DƯƠNG ĐịNH GIá QUYềN Sử DụNG ĐấT KHU III Và KHU VII TạI Dự áN KHU ĐÔ THị PHíA NAM THàNH PHố UÔNG Bí CủA TậP ĐOàN CÔNG NGHIệP THAN - KHOáNG SảN VIệT NAM Chuyên ngành: quản trị kinh doanh bất động sản Ngời hớng dẫn khoa học: PGS.Ts. hoàng văn cờng Hà nội, năm 2014 [...]... đầu và kết luận gồm 3 chương như sau: - Chương 1: Cơ sở khoa học về định giá quyền sử dụng đất khu đô thị - Chương 2: Định giá quyền sử dụng đất khu III, khu VII khu đô thị phía Nam thành phố Uông Bí của Tập đoàn công nghiệp Than - Khoáng sản Việt Nam - Chương 3: Giải pháp hoàn thiện định giá quyền sử dụng đất tại khu đô thị phía Nam thành phố Uông Bí của Tập đoàn công nghiệp Than - Khoáng sản Việt Nam. .. Phân tích các căn cứ và phương pháp định giá quyền sử dụng đất được áp dụng trong thực tế - Định giá quyền sử dụng đất khu III và khu VII tại khu đô thị phía Nam thành phố Nam thành phố Uông Bí - Đề xuất các giải pháp hoàn thiện việc định giá quyền sử dụng đất tại khu đô thị dự án Khu đô thị phía Nam thành phố Uông Bí của Tập đoàn Công nghiệp Than – Khoáng sản Việt Nam 3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu... tượng nghiên cứu: sử dụng các căn cứ và phương pháp trong định giá bất động sản để định giá quyền dử dụng đất khu III và khu VII tại khu đô thị phía Nam thành phố Nam thành phố Uông Bí 13 - Phạm vi nghiên cứu: Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất được thực hiện trong khu III, khu VII dự án Khu đô thị phía Nam thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh - Thời gian xác định giá trị quyền sử dụng đất: Năm 2014... triển khai dự án Thấy được tầm quan trong đó nên tác giả chọn đề tài: “ Định giá quyền sử dụng đất khu III và khu VII tại dự án Khu đô thị phía Nam thành phố Uông Bí của Tập đoàn Công nghiệp Than – Khoáng sản Việt Nam 2 Mục tiêu nghiên cứu Đề tài nhằm làm rõ những mục tiêu nghiên cứu sau: - Hệ thống hóa cơ sở lý luận về định giá bất động sản được áp dụng vào định giá quyền sử dụng đất tại khu đô thị -... VỀ ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHU ĐÔ THỊ 1.1 Giá và định giá quyền sử dụng đất khu đô thị 1.1.1 Khái niệm về khu đô thị, đất khu đô thị, đặc điểm đất khu đô thị 1.1.1.1 Khái niệm về khu đô thị Theo Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2006 thì khu đô thị được định nghĩa như sau: Khu đô thị là một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây dựng đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà... kinh tế thành phố Đối với dự án đầu xây dựng khu đô thị việc định giá quyền sử dụng đất đóng vai trò quan trọng Việc xác định giá quyền sử dụng đất là căn cứ để Nhà nước thu tiền quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Mặt khác xác định giá quyền sử dụng đất sẽ giúp chủ đầu tư xác định được tính khả thi của dự án, khả năng sinh lời cũng như lợi ích đem lại của dự án Dự án khu đô thị. .. đích phục vụ nhu cầu sinh sống và học tập cho cán bộ công nhân viên ngành than ở khu vực Quảng Ninh Hiện nay dự án Khu đô thị phía Nam thành phố Uông Bí đang trong giai đoạn đầu của quá trình đầu tư do đó việc xác định giá trị quyền sử dụng đất của khu III và khu VII dự án để đối trừ số vốn mà Tập đoàn Công nghiệp Than - Khoáng sản Việt Nam đã thực hiện dự án Đường Uông Bí - Cầu Sông Chanh đóng vai trò... động sản dự kiến và tổng chi phí của dự án - Định giá đất còn đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội đặc biệt khi giải quyết sự tranh chấp đất, xây dựng và thực hiện luật pháp về đất 1.3 Căn cứ định giá quyền sử dụng đất khu đô thị 1.3.1 Các căn cứ định giá quyền sử đất khu đô thị Đất khu đô thị thuộc đất phi nông nghiệp theo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về quy định giá đất thì giá đất. .. triển đô thị thì: “ Khu vực phát triển đô thị là khu vực dự kiến hình thành đô thị trong tương lai theo quy hoạch đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, được đầu tư xây dựng đồng bộ về hạ tầng đô thị. ” “ Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị là dự án đầu tư xây dựng một khu đô thị trên khu đất được chuyển đổi từ các loại đất khác thành đất xây dựng đô thị Như vậy, khu đô thị là một phần của khu đô thị, ... giới phường Quang Trung và 1 phần của xã Điền Công Dự án được xây dựng theo chủ trương đổi đất lấy hạ tầng Theo chủ trương này Tập đoàn Công nghiệp Than – Khoáng sản Việt Nam bỏ vốn đầu tư thi công Đường Uông Bí – Cầu Sông Chanh và số vốn bỏ ra sẽ được quy đổi thành đất dự án khu đô thị Điền Công Đường Uông Bí - Cầu Sông Chanh đã hoàn thành và đưa vào sử dụng vào tháng 4/2013 với giá trị khoảng 203 tỷ . quyền sử dụng đất khu III và khu VII tại khu đô thị phía Nam thành phố Nam thành phố Uông Bí. - Đề xuất các giải pháp hoàn thiện việc định giá quyền sử dụng đất tại khu đô thị dự án Khu đô thị phía. quyền sử dụng đất khu III và khu VII tại khu đô thị phía Nam thành phố Nam thành phố Uông Bí. - Đề xuất các giải pháp hoàn thiện việc định giá quyền sử dụng đất tại khu đô thị dự án Khu đô thị phía. Uông Bí của Tập đoàn công nghiệp Than - Khoáng sản Việt Nam - Chương 3: Giải pháp hoàn thiện định giá quyền sử dụng đất tại khu đô thị phía Nam thành phố Uông Bí của Tập đoàn công nghiệp Than - Khoáng