Đang tải... (xem toàn văn)
1. Sự cần thiết của luận án PHẦN MỞ ĐẦU Bất động sản (BĐS) là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Khoảng 1/3 tổng tài sản trên thế giới nằm trong BĐS nhà ở [157]. Case, Quigley và Shiller (2005) đã nghiên cứu chỉ ra những thay đổi trong giá nhà có ảnh hưởng tới tổng chi tiêu hộ gia đình lớn hơn nhiều so với những thay thổi giá trên thị trường chứng khoán tại Mỹ và các quốc gia phát triển. TTBĐS, mà đại diện chủ yếu là thị trường nhà ở được công nhận là một trong những bộ phận quan trọng nhất của nền kinh tế rộng lớn [144]). Tầm ảnh hưởng của TTBĐS đối với nền kinh tế đã được chứng minh rõ ràng bởi những hậu quả diễn ra ngay sau sự sụp đổ thị trường thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ và gây ra cuộc khủng hoảng tài chính dẫn đến suy thoái kinh tế toàn cầu [58, 153]. Đầu tư BĐS là một hình thức đầu tư quan trọng của nền kinh tế [93] và là một trong những kênh đầu tư phổ biến nhất [88]. Kullmann và Siegel (2003) cũng xác nhận BĐS là tài sản được đầu tư rộng rãi nhất trong danh mục đầu tư không thay đổi điển hình của Mỹ. Khảo sát của Cục dữ trữ Liên Bang về vấn đề tài chính tiêu dùng cho thấy gần 66% tài sản ròng của các hộ gia đình trung bình được đầu tư vào nhà ở, chỉ hơn 20% vốn được đầu tư qua tiền mặt, trái phiếu và các quỹ tương hỗ. Shiller (2007) nhấn mạnh tầm quan trọng của việc sở hữu nhà đất, đầu tư khu dân cư là phần biến động của GDP và có tương quan đáng kể với chu kỳ kinh doanh.Goetzmann (1993) phát hiện rằng một danh mục đầu tư hiệu quả của hộ gia đình sẽ dành một tỉ lệ tương đối vào BĐS. Mặc dù tầm quan trọng của đầu tư BĐS đối với các cá nhân, cũng như với cả nền kinh tế là rõ ràng, nhưng các nhà đầu tư (NĐT) không phải lúc nào cũng đưa ra các quyết định và hành động dựa vào lý trí, mà họ còn bị chi phối bởi các yếu tố tâm lý (cảm xúc cũng như nhận thức) được gọi là các thiên lệch hành vi (behavioral biases). Khi trạng thái tâm lý tốt họ trở nên lạc quan hơn trong cách nhìn nhận đánh giá, nhưng khi trạng thái tâm lý không tốt họ chỉ nhìn thấy mặt trái của vấn đề và trở nên bi quan. Hơn nữa, các yếu tố vĩ mô như tăng trưởng của nền kinh tế, lãi suất, lạm phát, tăng trưởng mức cung tiền, cơ hội đầu tư trên thị trường khác, … cũng như các yếu tố liên quan đến bản thân của BĐS như vị trí, đặc tính của BĐS, uy tín của chủ đầu tư … cũng là những yếu tố chi phối đến đầu tư trên TTBĐS. Ngược về lịch sử, có thể thấy tài chính hành vi luôn được xem là lĩnh vực của sự suy tính khoa học, chính xác, hợp lý. Tuy nhiên, thực tế thì không phải lúc nào cũng như vậy, các bằng chứng về bong bóng đầu cơ như cơn sốt hoa Tulip – Hà Lan (1634-1637), bong bóng South Sea - Anh (1711-1720), đại suy thoái thế giới 1929, khủng hoảng 1987, khủng hoảng nhà đất Châu Á (1996-1997), sự sụp đổ của TTBĐS Mỹ (cuối năm 2007 đầu năm 2008) đã chứng minh điều này rất rõ ràng. Điểm tương đồng của các bong bóng đầu cơ này là các NĐT kỳ vọng thái quá vào sự tăng giá của các loại hàng hóa, lòng tham khiến họ đổ xô đi mua. Tuy nhiên, khi nhận ra những gì họ kỳ vọng không như mong đợi, sự sợ hãi bắt đầu bao trùm và dẫn đến sự bán tháo các loại hàng hóa mà họ đang nắm giữ. Đây có thể được xem như là một trong những nguyên nhân dẫn đến sự sụp đổ của thị trường, khiến nó bị nhấn chìm sâu hơn cả trước khi có tình trạng bong bóng và phải mất nhiều thời gian thị trường mới có thể phục hồi trở lại. TTBĐS ở Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng đã chính thức đi vào hoạt động được hơn 20 năm nay. Trong khoảng thời gian đó, thị trường đã trải qua những chu kỳ thăng trầm ảnh hưởng lớn đến thị trường tài chính, sự ổn định và phát triển kinh tế vĩ mô. Những biến động trên TTBĐS Hà Nội cũng như Việt Nam thời gian qua cho thấy việc nghiên cứu về đầu tư cá nhân trên TTBĐS, trong đó tìm hiểu các yếu tố tâm lý tồn tại trong bản thân NĐT, cũng như nghiên cứu khám phá ra những yếu tố vĩ mô và các yếu tố thuộc về bản thân BĐS chi phối đến NĐT khi họ mua BĐS là hết sức cần thiết. Việc lựa chọn và nghiên cứu luận án “Đầu tư cá nhân trên TTBĐS khu vực Hà Nội” không chỉ có ý nghĩa sâu sắc về mặt lý thuyết - đóng góp vào hệ thống lý thuyết chưa hoàn chỉnh về đầu tư cá nhân trên TTBĐS nói chung và TTBĐS mới chỉ phát triển ở những giai đoạn đầu nói riêng - mà còn góp phần giải quyết một vấn đề thực tiễn đặt ra không chỉ riêng cho lĩnh vực BĐS. Điều này sẽ cung cấp cái nhìn sâu sắc cho các nhà hoạch định, các cơ quan quản lý TTBĐS có các chính sách điều tiết hợp lý và thực thi đúng thời điểm để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường, đồng thời gợi ý nhiều chính sách vĩ mô trong quản lý điều hành nền kinh tế. Ngoài ra, còn có thể giúp cho các NĐT hiểu rõ bản thân mình hơn khi quyết định đầu tư để từ đó có những điều chỉnh hành vi phù hợp khi tham gia vào TTBĐS. Theo các nghiên cứu trước đó có thể cung cấp các kết quả quan trọng đối với cả các NĐT phát triển BĐS nhằm đáp ứng các nhu cầu và mong muốn của khách hàng. 2. Mục tiêu nghiên cứu Thứ nhất,nghiên cứu để làm sáng tỏ lý thuyết về tâm lý đầu tư, những yếu tố về môi trường vĩ mô và những yếu tố thuộc về bản thân BĐS mà NĐT quan tâm khi đầu tư trên TTBĐS. Thứ hai,xác định các yếu tố tâm lý chi phốiNĐT và mức độ biểu hiện của các yếu tố tâm lý này ở người mua tiêu dùng và người mua kinh doanh; đánh giá sự quan tâm của người (NĐT) mua tiêu dùng và người mua kinh doanh đến các yếu tố vĩ mô và các yếu tố thuộc về bản thân BĐS. Thứ ba, đề xuất hướng tác động để điều chỉnh đầu tư cá nhân góp phần bình ổn TTBĐS. Mục tiêu nghiên cứu được cụ thể hóa thành các câu hỏi nghiên cứu sau: (i) Người mua tiêu dùng và mua kinh doanh bị chi phối bởi những yếu tố tâm lý nào và biểu hiện của những yếu tố này như thế nào ở người mua tiêu dùng và người mua kinh doanh? (ii) Các yếu tố vĩ mô và các yếu tố thuộc về bản thân BĐS nào được NĐT quan tâm khi đầu tư trên TTBĐS và mức độ quan tâm đến các yếu tố này như thế nào đối với người mua tiêu dùng và mua kinh doanh?
Bộ giáo dục đào tạo Trờng đại học kinh tế quốc dân NGUYễN THị HảI YếN Đầu t cá nhân thị trờng bất động sản khu vực Hà Néi Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh(QTKD bất động sản) Mã số: 62 34 01 02 LUËN ¸N TIÕN SÜ KINH tÕ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS HOÀNG VĂN CƯỜNG Hµ Néi - 2015 i LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan Luận án với tên đề tài: “Đầu tư cá nhân thị trường bất động sản khu vực Hà Nội” cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập cá nhân tơi, thân tơi thực suốt q trình làm Nghiên cứu sinh trường Đại học Kinh tế quốc dân Ngồi thơng tin thứ cấp có liên quan đến nghiên cứu trích nguồn, tồn kết trình bày Luận án rút từ việc phân tích nguồn liệu thu từ vấn, điều tra cá nhân thực Tất liệu sử dụng trung thực nội dung Luận án chưa cơng bố cơng trình nghiên cứu khác Nghiên cứu sinh Nguyễn Thị Hải Yến LỜI CẢM ƠN ii Lời đầu tiên, xin trân trọng cảm ơn biết ơn sâu sắc PGS.TS Hoàng Văn Cường tận tâm, nhiệt tình hướng dẫn tơi suốt q trình làm Nghiên cứu sinh hồn thành Luận án Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo, Thầy Cô - Giảng viên Khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân tạo điều kiện thuận lợi thời gian truyền đạt kiến thức chuyên ngành nâng cao để tơi hồn thành tốtLuận án Tơi xin bày tỏ lời cảm ơn đến Ban lãnh đạo, Cán Viện Đào tạo sau đại học - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân tạo điều kiện thủ tục hành hướng dẫn quy trình thực thời gian tơi làm nghiên cứu sinh Trường Tơi xin gửi lịng biết ơn sâu sắc đến gia đình chia sẽ, động viên tạo điều kiện hỗ trợ suốt trình học tập làm việc Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Cuối cùng, xin cảm ơn bạn bè, đồng nghiệpđã lnủng hộ tơi hồn thành tốt luận án Nguyễn Thị Hải Yến iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN i MỤC LỤC iii DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT v DANH MỤC BẢNG BIỂU vi DANH MỤC HÌNH VẼ VÀ SƠ ĐỒ viii PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Cảm tính đầu tư bất động sản 1.2 Cảm xúc định đầu tư 13 1.3 Tác động thị trường đến đầu tư bất động sản 17 1.4 Đặc tính hàng hóa bất động sản 24 Kết luận chương 30 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 31 2.1 Một số vấn đề chung đầu tư bất động sản 31 2.1.1 Bất động sản thị trường bất động sản 31 2.1.2 Đầu tư cá nhân thị trường bất động sản 40 2.2 Các yếu tố chi phối đến đầu tư cá nhân thị trường bất động sản 45 2.2.1 Tâm lý cá nhân nhà đầu tư 45 2.2.2 Giá bất động sản 55 2.2.3 Các yếu tố vĩ mô 60 2.2.4 Các yếu tố thuộc thân bất động sản 66 2.3 Mơ hình nghiên cứu 73 Kết luận chương 83 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 84 3.1 Nghiên cứu định tính 84 3.1.1 Mục tiêu vấn sâu 84 3.1.2 Phương pháp thực vấn sâu 84 3.2 Nghiên cứu định lượng 86 iv 3.2.1 Mục tiêu điều tra chọn mẫu 86 3.2.2 Phương pháp thực 86 3.3 Kết thống kê mô tả 101 Kết luận chương 107 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN KHU VỰC HÀ NỘI 108 4.1 Các yếu tố tâm lý chi phối nhà đầu tư cá nhân thị trường bất động sản 108 4.1.1 Tâm lý bầy đàn 108 4.1.2 Tâm lý lạc quan thái 112 4.1.3 Tâm lý sợ thua lỗ 115 4.2 Các yếu tố vĩ mô 121 4.2.1 Khả tài trợ vốn 121 4.2.2 Cơ hội đầu tư thị trường khác 127 4.3 Các yếu tố liên quan đến thân bất động sản 133 4.3.1 Đặc điểm bất động sản 133 4.3.2 Khả gia tăng giá trị bất động sản 134 Kết luận chương 143 CHƯƠNG 5: MỘT SỐ KHUYẾN NGHỊ TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 145 5.1 Một số giải pháp điều chỉnh đầu tư cá nhân góp phần phát triển ổn định thị trường bất động sản 145 5.1.1 Hạn chế tác động yếu tố tâm lý nhà đầu tư 145 5.1.2 Về sách tài chính, tiền tệ 150 5.2.3 Phát triển hạ tầng sản phẩm bất động sản 153 5.2.4 Kiểm soát hành vi đầu bất động sản 156 5.2 Hạn chế luận án nghiên cứu 157 Kết luận chương 159 PHẦN KẾT LUẬN 160 NHỮNG CƠNG TRÌNH ĐÃ CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN 162 TÀI LIỆU THAM KHẢO 163 v DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản TTBĐS Thị trường bất động sản CPI Chỉ số giá tiêu dùng GDP Tổng sản phẩm quốc nội NĐT Nhà đầu tư NHNN Ngân hàng nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại TTCK Thị trường chứng khoán vi DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Các tiêu chí đo lường yếu tố tâm lý nhà đầu tư 78 Bảng 2.2: Các tiêu chí đo lường yếu tố vĩ mô mà nhà đầu tư quan tâm đầu tư TTBĐS 79 Bảng 2.3: Các tiêu chí đo lường yếu tố thuộc thân BĐS mà nhà đầu tư quan tâm đầu tư TTBĐS 80 Bảng 3.1 Cronbach alpha biến nghiên cứu thuộc nhóm yếu tố tâm lý 92 Bảng 3.2 Cronbach alpha biến nghiên cứu thuộc nhóm yếu tố vĩ mô 93 Bảng 3.3 Cronbach alpha biến nghiên cứu thuộc nhóm yếu tố 94 thuộc thân BĐS 94 Bảng 3.4 Kết EFA đồng thời cho biến độc lập thuộc nhóm yếu tố tâm lý 96 Bảng 3.5: Kết EFA đồng thời cho biến độc lập thuộc nhóm yếu tố vĩ mơ 97 Bảng 3.6 Kết EFA đồng thời cho biến độc lập thuộc nhóm yếu tố thuộc thân BĐS 100 Bảng 3.7: Mục đích mua BĐS nhà đầu tư 102 Bảng 3.8: Các phân khúc BĐS đầu tư thị trường 103 Bảng 3.9: Mục đích mua BĐS nhà đầu tư 104 Bảng 3.10: Kinh nghiệm đầu tư TTBĐS 104 Bảng 3.11: Trình độ học vấn nhà đầu tư 105 Bảng 3.13: Số lần bán BĐS 106 Bảng 4.1: Phân tích tương quan tâm lý bầy đàn với kỳ vọng nhà đầu tư 109 Bảng 4.2: Tâm lý bầy đàn tâm lý lạc quan thái quá, tâm lý sợ thua lỗ 110 Bảng 4.3:Tâm lý bầy đàn đặc tính nhà đầu tư 111 Bảng 4.4: Tâm lý bầy đàn mức độ tin tưởng vào thông tin 112 TTBĐS 112 Bảng 4.5: Tâm lý lạc quan thái đặc tính nhà đầu tư 114 Bảng 4.6: Tâm lý lạc quan thái mức độ tin tưởng vào thông tin TTBĐS 114 vii Bảng 4.7: Tâm lý sợ thua lỗ đặc tính nhà đầu tư 116 Bảng 4.8: Tâm lý sợ thua lỗ mức độ tin tưởng vào thông tin TTBĐS hành động nhà đầu tư khác 117 Bảng 4.9: Cho vay BĐS theo nhu cầu vốn vay 124 Chi tiết 124 Bảng 4.10: Mối quan hệ khả tài trợ vốn với khả gia tăng giá trị BĐS, kỳ vọng nhà đầu tư trình độ học vấn, kinh nghiệm nhà đầu tư 126 Bảng 4.11:Trình độ học vấn kinh nghiệm nhà đầu tư quan tâm đến hội đầu tư thị trường đầu tư BĐS 128 Bảng 4.12: Tương quan TT BĐS số TTCK 129 Bảng 4.13:Trình độ học vấn kinh nghiệm nhà đầu tư quan tâm đến môi trường vĩ mô đầu tư BĐS 131 Bảng 4.14: Khả gia tăng giá trị BĐS mức độ tin tưởng vào thông tin TTBĐS hành động nhà đầu tư khác 136 Bảng 4.15: Các thông tin liên quan đến chủ đầu tư đặc điểm nhà đầu tư 142 viii DANH MỤC HÌNH VẼ VÀ SƠ ĐỒ Hình vẽ Hình 2.1: Mơ hình nghiên cứu luận án 74 Hình 4.1: Kết khảo sát tâm lý bầy đàn 109 Hình 4.2: Kết khảo sát tâm lý lạc quan thái 113 Hình 4.3: Kết khảo sát tâm lý sợ thua lỗ 116 Hình 4.4: Khả tài trợ vốn 122 Hình 4.5:Tăng trưởng M2 tín dụng mối tương quan với biến động TTBĐS 2005-2014 123 Hình 4.6: Cơ hội đầu tư thị trường khác 127 Hình 4.7: Mơi trường vĩ mơ 130 Hình 4.8: Đặc tính BĐS 134 Hình 4.9: Khả gia tăng giá trị BĐS 135 Hình 4.10: Tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc BĐS 139 Hình 4.11: Các thơng tin liên quan đến chủ đầu tư 140 Sơ đồ Sơ đồ 4.1 Tăng trường kinh tế diễn biến TTBĐS 132 PHẦN MỞ ĐẦU Sự cần thiết luận án Bất động sản (BĐS) tài sản lớn quốc gia Khoảng 1/3 tổng tài sản giới nằm BĐS nhà [157] Case, Quigley Shiller (2005) nghiên cứu thay đổi giá nhà có ảnh hưởng tới tổng chi tiêu hộ gia đình lớn nhiều so với thay thổi giá thị trường chứng khoán Mỹ quốc gia phát triển TTBĐS, mà đại diện chủ yếu thị trường nhà công nhận phận quan trọng kinh tế rộng lớn [144]) Tầm ảnh hưởng TTBĐS kinh tế chứng minh rõ ràng hậu diễn sau sụp đổ thị trường chấp chuẩn Mỹ gây khủng hoảng tài dẫn đến suy thối kinh tế tồn cầu [58, 153] Đầu tư BĐS hình thức đầu tư quan trọng kinh tế [93] kênh đầu tư phổ biến [88] Kullmann Siegel (2003) xác nhận BĐS tài sản đầu tư rộng rãi danh mục đầu tư không thay đổi điển hình Mỹ Khảo sát Cục trữ Liên Bang vấn đề tài tiêu dùng cho thấy gần 66% tài sản ròng hộ gia đình trung bình đầu tư vào nhà ở, 20% vốn đầu tư qua tiền mặt, trái phiếu quỹ tương hỗ Shiller (2007) nhấn mạnh tầm quan trọng việc sở hữu nhà đất, đầu tư khu dân cư phần biến động GDP có tương quan đáng kể với chu kỳ kinh doanh.Goetzmann (1993) phát danh mục đầu tư hiệu hộ gia đình dành tỉ lệ tương đối vào BĐS Mặc dù tầm quan trọng đầu tư BĐS cá nhân, với kinh tế rõ ràng, nhà đầu tư (NĐT) lúc đưa định hành động dựa vào lý trí, mà họ cịn bị chi phối yếu tố tâm lý (cảm xúc nhận thức) gọi thiên lệch hành vi (behavioral biases) Khi trạng thái tâm lý tốt họ trở nên lạc quan cách nhìn nhận đánh giá, trạng thái tâm lý khơng tốt họ nhìn thấy mặt trái vấn đề trở nên bi quan Hơn nữa, yếu tố vĩ mô tăng trưởng kinh tế, lãi suất, lạm phát, tăng trưởng mức cung tiền, hội đầu 163 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tham khảo Tiếng Việt Hoàng Văn Cường (2012), Một số trao đổi quy định Luật đất đai giá đất định giá đất, Tạp chí Kinh tế phát triển số tháng 11/2012 Hoàng Văn Cường (2014), Quy luật giá - đầu tư dự báo thị trường bất động sản Kỷ yếu Hội thảo khoa học quốc gia “Kinh doanh bất động sản bối cảnh thị trường có dấu hiệu phục hồi”, Hà Nội Hoàng Văn Cường (2009), tác giả, Kích cầu đầu tư bất động sản ngăn chặn suy giảm kinh tế,Hội thảo khoa học cấp quốc gia Hoàng Văn Cường (2006), Chủ biên, Thị trường bất động sản, NXB Xây dựng, Hà Nội Hồng Văn Cường (2013), Chủ biên giáo trình, Thị trường bất động sản (Bản thảo) Hoàng Văn Cường (2006), Diễn biến chế hình thành “cơn sốt” thị trường bất động sản Việt Nam, Tạp chí Kinh tế phát triển Hoàng Văn Cường (2005), Cở sở bình ổn giá đất đai thị trường bất động sản,Hội thảo Viện NCTTGC Viện NC Địa Hồng Văn Cường (2004),Chủ nhiệmđề tài Một số giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam, Bộ GD&ĐT Hoàng Văn Cường (2010), chủ nhiệm đề tài Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp tăng cường nâng cao hiệu đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội 10 Lê Đạt Chí (2007), Tài hành vi bất thường TTCK Việt Nam, Tạp chí Phát triển Kinh tế, (số tháng 7/2007) 11 Nguyễn Đức Hiển, Nghiên cứu hành vi nhà đầu tư TTCK Việt Nam, Đề tài NCKH cấp Bộ, Mã số: 2009.133.06, Hà Nội 12 Nguyễn Đức Hiển (2012), Khám phá Xây dựng mơ hình đo lường yếu tố tâm lý hành vi nhà đầu tư cá nhân TTCK Việt Nam tiếp cận theo tài hành vi,Tạp chí KT&PT, (số 180) 13 Hoàng Kim Huyền Nguyễn Thị Ngọc Hà (2014), Những vấn đề tài doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Kỷ yếu Hội thảo khoa học quốc gia “Kinh doanh bất động sản bối cảnh thị trường có dấu hiệu phục hồi”, Hà Nội 164 14 NHNN Việt nam: Báo cáo thường niên năm 2000 đến 2013 15 Hoàng Trọng, Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2010), Phân tích liệu nghiên cứu với SPSS, NXB Hồng Đức, Thanh Hóa 16 Lê Thanh Ngọc (2014), Bong bóng bất động sản nhà đất để thành phố Hồ Chí Minh, Luận án Tiến sĩ kinh tế 17 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, Luật đất đai 2013 18 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, Luật nhà 2014 19 Nguyễn Văn Thắng (2013), Thực hành nghiên cứu kinh tế quản trị kinh doanh, Nhà xuất Đại học Kinh tế quốc dân 20 NguyễnĐìnhThọ(2012),Phươngphápnghiêncứukhoahọctrongkinh doanh:Thiếtkếvàthựchiện,nhàxuấtbảnLaođộngxãhội 21 Hồ Quốc Tuấn (2007), “Tài hành vi: Nghiên cứu ứng dụng tâm lý học vào tài chính”, Tạp chí Phát triển Kinh tế, (số tháng 7/2007) 22 Viện Kinh tế Xây dựng (2012), Thực trạng giải pháp cho thị trường bất động sản, Đề tài khoa học cấp thành phố 23 Nguyễn Cao Vệ (2009), Đo lường hành vi bầy đàn Thị trường chứng khoán Việt Nam, Luận văn thạc sỹ, Đại học Kinh tế Quốc Dân, Hà Nội 24 Nguyễn Thị Hải Yến (2014), Tiếp cận lý thuyết hành vi nghiên cứu đầu tư thị trường bất động sản Việt Nam Kỷ yếu Hội thảo khoa học quốc gia “Kinh doanh bất động sản bối cảnh thị trường có dấu hiệu phục hồi”, Hà Nội 25 Nguyễn Thị Hải Yến, Trịnh Hữu Liên (2014), Hỗ trợ nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản phân tích kỹ thuật với lý thuyết vùng giá trị đất đai số giá nhà - đất” Kỷ yếu Hội thảo khoa học quốcgia, Hà Nội 26 Nguyễn Thị Hải Yến (2013), Thị trường bất động sản 2013 dự báo 2014 Kỷ yếu Hội thảo khoa học quốc gia “Tọa đàm Kinh tế Việt Nam 2013 tiếp tục ổn định vĩ mô phục hồi tăng trưởng”, Hà Nội 27 Nguyễn Thị Hải Yến, Hoàng Văn Cường, (2014) Một số vấn đề cần bổ sung, sửa đổi nhằm tiếp tục hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản, Tạp chí Kinh tế Phát triển (số 208II), tháng 10/2014, tr 74-80 28 Nguyễn Thị Hải Yến (2014), Triển vọng hoạt động M&A lĩnh vực bất động sản, Tạp chí Kinh tế Dự báo (số 18), tr 30-33 165 29 Nguyễn Thị Hải Yến (2010), Chủ nhiệm đề tài Nghiên cứu sở khoa học xây dựng số giá bất động sản Việt Nam, Đề tài cấp sở, Đại học KTQD, Hà Nội 30 Nguyễn Thị Hải Yến (2014), chủ nhiệm đề tài Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2013, Đề tài trọng điểm cấp sở, Đại học KTQD, Hà Nội 31 Nguyễn Thị Hải Yến (2010), Thư ký khoa học đề tài Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp tăng cường nâng cao hiệu đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội, Đề tài cấp thành phố, Hà Nội Tài liệu tham khảo tiếng nước 32 Abdun Hamid, M I., Kamarudin, N., & Lay Hoon, S (2008) Buyer's Conjoint Preference for the Attributes of Condominium Properties International Real Estate Research Symposium Kuala Lumpur 33 Abu-Lughod, J., and M.M Foley (1960), "The Consumer Votes by Moving," in N.N Foote, J Abu-Lughod, M.M Foley, and L Winnick (eds.), Housing Choices and Housing Constraints (New York: McGraw-Hill), pp 134-78 34 Ackert, Mazzotta and Qi, 'An Experimental Investigation of Asset Pricing in Segmented Markets', Southern Economic Journal 35 Adair, A.S., Berry, J.N., & McGreal, W.S (1994) Investment Decision Making: A Behavioural Perspective Journal of Property Finance, 5(4), 32-42 36 Ahearne, A., Ammer, J., Doyle, B., Kole, L., Martin, R., 2005 House prices and monetary policy: a cross-country study International Finance Discussion Papers 841 37 Allen, F., Carletti, E., 2010 What should central banks about real estate prices? Working Paper No 11-29 Wharton Financial Institutions Center, University of Pennsylvania November 38 Almenberg, J., & Karapetyan, A (2009) Mental Accounting in the Housing Market Research Institute of Industrial Economics 39 Al-Momani, A H (2000) Structuring information on residential building: a model of preference Engineering Construction and Architectural Management , 179–190 40 Andersen, H S (2009) Explanations for preferences in Denmark for surroundings 166 and location of the home The European Network for Housing Research Prague 41 Anne de Bruin, Susan Flint‐Hartle, (2003) "A bounded rationality framework for property investment behaviour ", Journal of Property Investment & Finance, Vol 21 Iss: 3, pp.271 - 284 42 Arimah, B (1997), The Determinants of Housing Tenure Choice in Ibadan, Nigeria, Urban Studies, 34(1), 105-124 43 Arlen J H, Eric L Talley (2008), Experimental Law and Economics (Economic Approaches to Law) Hardcover – December 31, 2008, ISBN-13: 978- 1845427122 ISBN-10: 1845427122 44 Bhatti, Mark and Church, Andrew (2004) Home, the culture of nature and the meanings of gardens in late modernity Housing Studies, 19 (1) pp 37-51 ISSN 0267-3037 45 Barber, B.M and T Odean (2001), “Boys Will Be Boys: Gender, Overconfidence, and Common Stock Investment,c Quarterly Journal of Economics 116:261-292 46 Barkham, R.J and Ward, C.W.R (1999) Investor sentiment and noise traders: discount to net asset value in listed property companies in the UK, Journal of Real Estate Research 18(2), 291–309 47 Ball, M (1998) Institutions in British Property Research: a review, Urban Studies 35(9), 1501–17 48 Banerjee, A V., "A Simple Model of Herd Behavior", Quarterly Journal of Economics, CVII, 3, pp 797-817 (1992) 49 Benartzi, S and R.H Thaler (2007), “Heuristics and Biases in Retirement Savings Behavior,” Journal of Economic Perspectives, forthcoming 50 Blume, L., Easley, D., 2006 If you’re so smart, why aren’t you rich? Belief selection in complete and incomplete markets Econometrica 74 (4), 929–966 51 Brad M Barber and Terrance Ocean (2001), “Boys will be boys: Gender, Overconfidence,and Common Stock Investment", The Quarterly Journal of 167 Economics 52 Bredin, D., O'Reilly, G., Stevenson, S., 2011 Monetary policy transmission and real estate investment trusts International Journal of Finance & Economics 16, 92-102 53 Brooks, C and Tsolacos, S (2001) Linkages between property asset returns and interest rates: evidence for the UK.Applied Economics, 33 (6) pp 711-719 ISSN 1466-4283 54 Brown, G.R., & Matysiak, G.A (2000) Real Estate Investment A Capital Market Approach Harlow: Pearson Education 55 Brunnermeier, M.K., & Julliard, C (2008) Money Illusion and Housing Frenzies Review of Financial Studies, 21(1), 135-180 56 Bjornland, H., Jacobsen, D., 2010 The role of house prices in the monetary policy transmission mechanism in small open economies Journal of Financial Stability 6, 218-229 57 Campbell, J (2006) Household Finance Journal of Finance, 61, 1553-1604 58 Case, K.E., Quigley, J.M., & Shiller, R.J (2003) Home-buyers, Housing and the Macroeconomy Paper presented at the Conference on Asset Prices and Monetary Policy 59 Case, K.E., & Shiller, R.J (1989) The Efficiency of the Market for Single-Family Homes The American Economic Review, 79(1), 125-137 60 Case, K E & Shiller, R J (1988) The behaviour of home buyers in boom and postboom markets,New England Economic Review, November/December, pp 29-46 61 Cheshire, P.C., and S Sheppard, (1995) ‘On the Price of Land and the Value of Amenities’, Economica, 62, 247-267 62 Clark, W A V & Dieleman, F M (1996)Households and Housing: Choice and Outcomes in the Housing Market(Rutgers: Center for Urban Policy Research) 63 Clark, W A V & Huang, Y (2003) The life course and residential mobility in British housing markets, Environment and Planning A, 35, pp 323–339 168 64 Clark, W A V., Deurloo, M C & Dieleman, F M (2006) Residential mobility and neighbourhood outcomes,Housing Studies, 21, pp 323–342 65 Clayton, J (1998) Further evidence on real estate market efficiency Journal of Real Estate Research, 15, 41-57 66 Cupchik, Gerald C, Ritterfeld, Ute, & Levin, Julia (2003) Incidental learning of features from interior living spaces Journal of Environmental Psychology, 23(2), 189-197 67 Dale-Johnson, David, & Phillips, G Michael (1984) Housing Attributes Associated With Capital Gain A REUEA Journal, 12(2), 162-175 68 Daniel Goss, “Pathways into First-Home-Ownership”, Refereed papers presented at the 4th Australasian Housing Researchers Conference Sydney, 5th - 7th August 2009 69 David Geltner Normal G Miller (2001), Commercial real estate analysis and investment South-Western Thomson Learning 70 David Genesove & Christopher Mayer (2001) "Loss Aversion and Seller Behavior: Evidence from the Housing Market", NBER Working Papers - National Bureau of Economic Research Inc, (8143) 71 Dennis J McKenzie, Richard M Betts, Carol A Jensen (2010), Essentials of Real Estate Economics Paperback 72 Diaz, J (1999) The first decade of behavioral research in the discipline of property Journal of Property Investment & Finance, 17(4), 326 - 336 73 Dieci, R., & Westerhoff, F (2012) A simple model of a speculative housing market Journal of Evolutionary Economics, 22(2), 303-329 74 Dökmeci, V., & Berköz, L (2000) Residential-location preferences according to demographiccharacteristics in Istanbul 45-55: Landscape and Urban Planning 75 C.A Dupuis 1992 "Financial gains from owner occupation The New Zealand case 1970–1988", Housing Studies, Vol 7, 27 - 44 169 76 Ekeland I & James J Heckman & Lars Nesheim, 2004 "Identification and Estimation of Hedonic Models," Journal of Political Economy, University of Chicago Press, vol 112(S1), pages S60-S109, February 77 Fama, E.F (1970) Efficient Capital Markets: A Review of Theory and Empirical Work The Journal of Finance, 25(2), 383-417 78 Fan Wu (2010),”Housing Environment preference of young consumers in Guangzhou, China; using the analytic hierarchy process”, Property Management, 28 (3), 174-192 79 Farlow, A (2004a) UK house prices: a critical assessment Paper presented at the Credit Suisse First Boston Housing Market Conference 80 Farlow, A (2004b) The UK Housing Market: Bubbles and Buyers Paper presented atthe Credit Suisse First Boston Housing Market Conference 81 Fuguitt, Glenn V and James J Zuiches 1975 Residential preferences and population distribution Demography 12:491-504 82 Gallimore, P., & Gray, A (2002) The role of investor sentiment in property investment decisions Journal of Property Research, 19(2), 111-120 83 Gallimore, P., Hansz, J.A., & Gray, A (2000) Decision making in small property companies Journal of Property Investment & Finance 18(6), 602-612 84 Gallimore, January P (2004) 17, Behavioural 2004 from Real Estate Research, Retrieved http://construction.ntu.ac.uk/graduate school/Research/Property 85 Genesove, D., & Mayer, C.J (2001) Loss Aversion and Seller Behavior: Evidence from the Housing Market The Quarterly Journal of Economics, 116(4), 1233-1260 86 Gerlach, Stefan & Peng, Wensheng, 2005 "Bank lending and property prices in Hong Kong," Journal of Banking & Finance, Elsevier, vol 29(2), pages 461-481, February 87 Glaeser, E.L (2013) A Nation of Gamblers: Real Estate Speculation and American 170 History American Economic Review, 103(3), 1-42 88 Goetzmann, W.N (1993) The single family home in the investment portfolio The Journal of Real Estate Finance and Economics, 6(3), 201-222 89 Greene, Margarita, & Ortuzar, Juan De Dios (2002) Willingness to Pay for Social Housing Attributes: A Case Study from Chile International Planning Studies, 7(1), 55-87 90 Guy, S., & Henneberry, J (2000) Understanding Urban Development Processes: Integrating the Economic and the Social in Property Research Urban Studies, 37(13), 2399-2416 91 Gupta, R., Jurgilas, M., Kabundi, A., 2010 The effect of monetary policy on real house price growth in South Africa: a factor-augmented vector autoregression (FAVAR) approach Economic Modelling 27, 315-323 92 Haddad M, Mahfuz Judeh (2010) Factors Affecting Buying Behavior of an Apartment An Empirical Investigation in Amman, Jordan Research Journal of Applied Sciences, Engineering and Technoiogy 3(3): 234-239, 2011 ISSN: 20407467 93 Haibin Zhu, (2003), The importance of property markets for monetary policy and financial stability, IMF-BIS conference on Real Estate Indicators and Financial Stability, which was held on 27-28 October 2003 in Washington DC 94 Hair, Anderson, Tatham, Black (1998), Multivariate analysis, Fifth edition, Prentice-Hall, Inc 95 Haurin, D.& Gill, L (1987), “ Effects of income variability on the demand for owner-occupied housing”, Journal of Urban economics, 22(2), pp 136-150 96 Hayunga, Darren K and Peter P Lung 2011 Explaining Mispricing using the Resale Option and Inflation Illusion, Real Estate Economics, 39(2), 313–344 97 Hawkins, Del I, Mothersbaugh, David L, & Mookerjee, Amit (2011) Consumer Behavior: Building Marketing Strategy (11th ed.) New York: Tata McGraw-Hill 98 Henderson, J D., Real Estate Appraising: A Practical Work on Appraising and 171 Appraisal Methods, Cambridge, Mass.: Banker & Tradesman, 1931 99 Hennessey, S.M (2003), “The impact of housing choice on future household wealth, Financial Services Review, Vol 12 No 2, pp 143-64 100 Hirshleifer,D.,andS.T.Teoh,"HerdBehaviorandCascading Markets:AReview inCapital inCapital andSynthesis",EuropeanFinancial ManagementJournal,9,1,pp.25-66(2003) 101 Hidalgo, M.C., & Hernandez, B (2001) Place attachment: Conceptual and Empirical Questions Journal of Environmental Psychology, 21(3), 273-281 102 Hoang Thi Huong Lan, Department of Real Estate and Construction Management, “A study on housing preference of young householdsusing stated-preference approach”, Thesis no: 98, Stockholm 2011 103 Hoesli, M., Lizieri, C., MacGregor, B., 2008 The inflation hedging characteristics of US and UK investments: a multi-factor error correction approach The Journal of Real Estate Finance and Economics 36,183-206 104 Iacoviello, Matteo, and Marina Pavan (2013), “Housing and Debt over the Life Cycle and over the Business Cycle,” Journal of Monetary Economics, March, vol 60(2), pages 221-238 105 Ingves, S., 2007 Housing and monetary policy: a view from an inflation-targeting central bank Housing, Housing Finance, and Monetary Policy Symposium, Sponsored by the Federal Reserve Bank of Kansas City, Jackson Hole, WY, vol 30, pp 433-443 106 Jing Yao, Duan Li (2013) Bounded rationality as a source of loss aversion and optimism: A study information Journal of of psychological Economic adaptation Dynamics and under incomplete Control3718-31 Online publication date: 1-Jan-2013 107 Kahneman, D., and A Tversky, (1979), “Prospect theory: An analysis of decision under risk”, Econometrica, (47-2), 263-291 108 Karlsson, A., & Nordn, L (2007) Home sweet home: Home bias and international diversification among individual investors Journal of Banking & Finance, 31(2), 172 317-333 109 Karsten, L (2007) Housing as a Way of Life: Towards an Understanding of MiddleClass Families' Preference for an Urban Residential Location Housing Studies , 22 (1), 83-98 110 Kauko, T (2006a) Urban housing patterns in a tide of change: Spatial structure and residential property values in Budapest in a comparative perspective DUP Science Publication, Delft, 2006 111 Keynes, J.M (1936) The General Theory of Employment, Interest and Money, Macmillan, London 112 Kishore, R (2006).Theory of Behavioural Finance and its Application to Property Market: A Change in Paradigm Paper presented at the Twelfth Annual Pacific Rim Real Estate Society Conference 113 Kouwenberg, R., & Zwinkels, R.C.J (2009) Chasing Trends in the US Housing Market Workingpaper Erasmus School of Economics 114 Kullmann Siegel (2003) Real Estate and its Role in Household EFA 2003 Annual Conference Paper No 918 Sauder School of Business Working Paper 115 Louviere, J (1979) Modeling individual residential preferences: a totally disaggregate approach Transportation Research , 13 (6), 373-38 116 Lawrence L 2003 "Event History Models for Life Course Analysis" in Jeylan Mortimer and Michael Shanahan (Eds.), Handbook of the Life Course,Plenum 117 Levitt, S.D., & Dubner, S.J (2005) Freakonomics: a rogue economist explores the hidden side of everything (1st ed.) New York: William Morrow 118 Levy, D., Murphy, L., & Lee, C.K.C (2008) Influences and Emotions: Exploring Family Decision-making Processes when Buying a House Housing Studies, 23(2), 271 - 289 119 Lindberg, E., Gärling, T., & Montgomery, H (1989) Belief-value structures as determinants of consumer behaviour: A study of housing preferences and choices 173 Journal of consumer policy , 119-137 120 Lindberg, E., Terry, H., Garvill, J., & Garling, T (1992) Residential-location preferences across the life span Journal of Environmental Psychology , 187-198 121 Ling, D., Naranjo, A., (1997) Economic risk factors and commercial real estate returns The Jeaournal of Real Estate Finance and Economics 14, 283-307 122 Livette, M 2007, „Influencer and other “buying” roles in the decision-making process of retirement housing purchasers‟, Property management, Emerald Group PublishingLimited, vol25, no.3, pp 242-256 123 Lux, T (1995) Herd Behaviour, Bubbles and Crashes The Economic Journal, 105(431), 881-896 124 Manzo, L.C (2003) Beyond house and haven: toward a revisioning of emotional relationships with places Journal of Environmental Psychology, 23(1), 47-61 125 McCue, T., Kling, J., 1994 Real estate returns and the macroeconomy: some empirical evidence from real estate investment trust data, 1972-1991 Journal of Real Estate Research 9, 277-287 126 Miller, N.G (1982), “Residential property hedonic pricing models: a review”, Urban Housing Markets and Property valuation Research in Real Estate, Vol.2, JAI Press, Greenwich,CT, pp.25-46 127 Milligan, C (2005) From home to ’home’: situating emotions within the caregiving experience Environment and Planning A, 37(12), 2105-2120 128 Mishkin, F.S., 2007 Housing and the monetary transmission mechanism Working Paper No 13518 National Bureau of Economic Research October 129 Molin, E J., Oppewal, H., & Timmerman, H J (2001) Analyzing heterogeneity in conjoint estimates of residential preferences Journal of Housing and the Built Environment , 267–284 130 Molin, E., & Timmermans, H (2002) Accessibility Considerations in Residential Choice Decisions: Accumulated Evidence from the Benelux Annual 174 Transportation Research Board Meeting Washington D.C.: Committee on Transportation and Development 131 Molin, E., Oppewal, H., & Timmermans, H (1997) Modeling group preferences using a decompositional preference approach Group Decision and Negotiation , (4), 339-350 132 Munro, M., & Smith, S.J (2008) Calculated Affection? Charting the Complex Economy of Home Purchase Housing Studies, 23(2), 349-367 133 Niedomysl, T (2008) Residential preferences for interregional migration in Sweden: demographic, socioeconomic, and geographical determinants Environment and Planning , 1109- 1131 134 Opoku, R A., & Abdul-Muhmin, A G (2010) Housing preferences and attribute importance among low-income consumers in Saudi Arabia Habitat International , 34, 219–227 135 Pasha, H A., & Butt, M S (1996) Demand for housing attributes in developing countries: a study of Pakistan Urban Studies, 33(7), 1141-1154 136 Pickvance, C G (1973) Life-cycle, housing tenure and intraurban residential mobility: a causal model, The Sociological Review, 21, pp 279–297 137 Phan Thanh Si, Master of business (Honours) “Key factors affecting house purchase decision of customers in Viet Nam”, ID: 60340102, Ho Chi Minh City, 2012 138 Portnov B.A, Odish Y L.Fleishman, (2006), “Factors Affecting Housing Modifications and Housing Pricing: A Case Study of Four Residential Neighborhoods in Haifa, Israel”, Journal of Real Estate Research 27(4): 371-407 139 Punter, J and M Carmona (1997) The design dimension of planning Abingdon, UK, Routledge 140 Puri, Manju & Robinson, David T., 2007 "Optimism and economic choice," Journal of Financial Economics, Elsevier, vol 86(1), pages 71-99, October 175 141 Quigly, JM, (1999), Real estate price and economic cycles, International real estate Review, (1), 1-20 142 Raftery, J., & Runeson, G (1998) Money illusion in consumer perception of housingtransactions Journal of Property Valuation & Investment, 16(2), 175184 143 Ranoua Bouchouicha & ZiedFtiti, (2012), Real estate markets and the macroeconomy: a dynamic coherence framework, Economic Modelling (29) 1820-1829 144 Reed, R & Mills, A (2007) Identifying the drivers behind housing preferences of first-time owners, Property Management, Vol 25 No 3, pp 225-241 145 Roberts, C., Rowley, S and Henneberry, J (2012) The Impact of Landscape Quality on Property Investment Decisions, Journal of Property Investment and Finance, 30(1), 69-82 146 Rong Zeng (2013), “Attibutes inflencing home buyers' purchase decisions : a quantitative study of the Wuhan residential housing market”, DBA thesis, Southern Cross University, Lismore 147 Rowley, S and Henneberry, J (1999) The London Property nexus: social interrelations and conventions within property investment decision-making, RICS Property Research Conference, Cambridge, England 148 Rowley, S and Roberts, C., 2008, The impact of Landscape Quality on Land Values and Development/investment Decisions, Pacific Rim Real Estate Society Conference 2008, Kuala Lumpur, Malaysia 149 Sandroni, A., 2000 Do markets favor agents able to make accurate predictions? Econometrica 68 (6), 1303–1341 150 Sheharyar Bokhari & David Geltner (2010), Loss Aversion and Anchoring in Commercial Real Estate Pricing: Empirical Evidence and Price Index Implications, Paper prepared for the Real Estate Research Institute 151 Shiller, R.J (1995) Conversation, Information, and Herd Behaviour The American Economic Review, 85(2), 181-185 152 Shiller, R.J (2005) Irrational Exuberance (2nd ed.): Princeton University Press 153 Shiller, R.J (2006) Long-Term Perspectives on the Current Boom in Home Prices The Economists' Voice, 3(4) 176 154 Shiller, R.J (2008) The Subprime Solution: How Today’s Global Financial Crisis Happened, and What to Do about It Princeton: Princeton University Press 155 Smith, S.J (2008) Owner-occupation: at home with a hybrid of money and materials Environment and Planning 40(3), 520-535 156 Sungur, C A., & Çağdaş, G (2003) Effect of Housing Morphology on User Satisfaction Proceeding of the fourth International Space Syntax Symposium, London: University College London, 114:1-114:7 157 Syz J (2008), Property Derivatives: Pricing, Hedging and Applications Chichester, Eng-land: John Wiley & Sons 158 Thaler, R (1985) Mental Accounting and Consumer Choice Marketing Science, 4(3) , 199-214 159 Tom Kauko, 2003,”Residential property value and locational externalities- On the complementarity and substitutability of approaches”, Journal of Property Investment and Finance, Vol.21, No.3, pp 250-68,2003 160 Tsatsaronis (K.), Zhu (H.) (2004): “What drives housing prices dynamics: cross country evidence”, BIS, Quarterly review, March 161 Yan, H., 2008 Natural selection in financial markets: does it work? Management Science 54 (11), 1935–1950 162 Wang, D., & Li, S.-M (2004) Housing preferences in a transitional housing system: the case of Beijing, China Environment and Planning A , 36, 69 - 87 177 PHỤ LỤC ... 2.1.1 Bất động sản thị trường bất động sản 31 2.1.2 Đầu tư cá nhân thị trường bất động sản 40 2.2 Các yếu tố chi phối đến đầu tư cá nhân thị trường bất động sản 45 2.2.1 Tâm lý cá nhân. .. THUYẾT VỀ ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Một số vấn đề chung đầu tư bất động sản 2.1.1 Bất động sản thị trường bất động sản 2.1.1.1 Khái niệm đặc điểm bất động sản Điều 174,... CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN KHU VỰC HÀ NỘI 108 4.1 Các yếu tố tâm lý chi phối nhà đầu tư cá nhân thị trường bất động sản 108 4.1.1