Đang tải... (xem toàn văn)
Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách để điều tiết thị trường BĐS nhằm đảm bảo thị trường đi theo đúng hướng và là động lực cho sự phát triển kinh tế.Tuy nhiên những tác động tích cực đến thị trường từ những chính sách cần một khoảng thời gian để phát huy hiệu quả và hơn thế nữa ,nhiều chính sách được ban hành ở bất kỳ quốc gia nào đều phải đánh đổi nhửng lợi ích kinh tế trước mắt để đạt hiệu quả lâu dài & bền vững.Do dó những thay đổi chính sách về tài chính, chính sách tiền tệ ,tín dụng ,thuế liên quan tới BĐS ,cùng với tác động lớn từ sự mất cân đối cung – cầu trên thị trường BĐS ,tình trạng lạm phát , sự bất ổn của kinh tế toàn cầu,hiện tượng suy thoái thị trường BĐS ở nhiều nước trên thế giới đã khiến thị trường BĐS ở TP.HCM từ đầu năm 2008 đến nay đã gặp nhiều khó khăn trở ngại trong sự phát triển .Trước thực trạng trên ,việc nghiên cứu tìm ra các giải pháp giúp thị trường BĐS tại TP.HCM phát triển trở lại và hoạt động ổn định là vấn đề cấp thiết trong thời điểm này.
Thị Trường Bất Động Sản TP.HCM THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM Thực hiện: Nhóm I Thị Trường Bất Động Sản TP.HCM MỤC LỤC I- MỞ ĐẦU Sự cần thiết nghiên cứu Mục tiêu – Nội dung- Phương pháp nghiên cứu II- THỰC TRẠNG Điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội TP.HCM a) Điều kiện tự nhiên b) Điều kiện KT-XH: Tình hình liên quan tới TTBĐS TP Hồ Chí Minh Thực trạng thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh III- CƠ SỞ KHOA HỌC Cơ sở khoa học Cơ sở thực tiễn 11 IV- GIẢI PHÁP 12 Quan Điểm 12 Mục tiêu 12 Các giải pháp 12 a) Trước mắt 12 b) Lâu dài 12 V- KẾT LUẬN 13 Kết luận 13 Kiến nghị 13 Tài Liệu Tham Khảo 14 Phụ Lục 14 Thị Trường Bất Động Sản TP.HCM I- MỞ ĐẦU Sự cần thiết nghiên cứu - Thị trường bất động sản (BĐS) thị trường quan trọng kinh tế thị trường thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản cực lớn quy mơ, tính chất giá trị mặt kinh tế quốc dân.Các phương tiện báo chí , truyền hình ln đề cập tới thị trường bất động sản tới vấn đề cập nhập thị trường này; hoạt động thị trường bất động sản ngày sôi động với phát triển kinh tế nước nói chung TP.HCM nói riêng Điều cho thấy rằng, tầm quan trọng ảnh hưởng thị trường bất động sản đến đời sống kinh tế xã hội to lớn Thật vậy, bất động sản nhu cầu thiết yếu thiếu kinh tế Việt Nam - Cùng với khả phát triển mạnh mẽ,thị trường BĐS không tránh khỏi tác động từ nhiều hướng :tâm lý dân cư ,chu chuyển luồng vốn đầu tư qua lại thị trường,các sách tín dụng ,các quy định đất đai.Chính lẽ đó, thị trường BĐS trãi qua nhiều giai đoạn thăng hoa nhưn có thời kỳ trầm lắng - Nhà nước ban hành nhiều sách để điều tiết thị trường BĐS nhằm đảm bảo thị trường theo hướng động lực cho phát triển kinh tế.Tuy nhiên tác động tích cực đến thị trường từ sách cần khoảng thời gian để phát huy hiệu ,nhiều sách ban hành quốc gia phải đánh đổi nhửng lợi ích kinh tế trước mắt để đạt hiệu lâu dài & bền vững.Do dó thay đổi sách tài chính, sách tiền tệ ,tín dụng ,thuế liên quan tới BĐS ,cùng với tác động lớn từ cân đối cung – cầu thị trường BĐS ,tình trạng lạm phát , bất ổn kinh tế tồn cầu,hiện tượng suy thối thị trường BĐS nhiều nước giới khiến thị trường BĐS TP.HCM từ đầu năm 2008 đến gặp nhiều khó khăn trở ngại phát triển Trước thực trạng ,việc nghiên cứu tìm giải pháp giúp thị trường BĐS TP.HCM phát triển trở lại hoạt động ổn định vấn đề cấp thiết thời điểm Thị Trường Bất Động Sản TP.HCM Mục tiêu – Nội dung- Phương pháp nghiên cứu Mục tiêu: - Đề tài “ Thực trạng thị trường BĐS TP.HCM ,giải pháp thúc đẩy,sự hình thành phát triển ” nhằm cung cấp thông tin thực trạng thi trường BĐS TP.HCM vấn đề liên quan tới thị trường BĐS ,tìm hiểu vấn đề bất cập tìm giải pháp nước nước phù hợp với tình hình nước nói chung TP.HCM nói riêng để giúp thị trường BĐS TP.HCM phục hồi ,vững phát triển giai đoạn Nội dung nghiên cứu : - Tìm hiểu thực trạng đề xuất giải pháp ,bài học kinh nghiệm áp dụng Phương pháp nghiên cứu : - Phương pháp nghiên cứu liệu sử dụng nhiều để nghiên cứu sở lý luận nhằm đặt tản cho việc xây dựng phát triển thị trường BĐS Phương pháp sử dụng để xem xét ,tìm tịi hệ thống tóm tắt kết nghiên cứu có liên quan,để bổ sung thêm phục vụ cho việc nghiên cứu - Ngồi cịn sử dụng phương pháp tổng hợp ,so sánh… II- THỰC TRẠNG Điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội TP.HCM a) Điều kiện tự nhiên - Thành phố Hồ Chí Minh có tọa độ 10°10' – 10°38' Bắc 106°22' – 106°54' Đơng, phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh, Đông Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Tây Nam giáp tỉnh Long An Tiền Giang Nằm miền Nam Việt Nam, Thành phố Hồ Chí Minh cách Hà Nội 1.730 km theo đường bộ, trung tâm thành phố cách bờ biển Đơng 50 km theo đường chim bay Với vị trí tâm điểm khu vực Đông Nam Á, Thành phố Hồ Chí Minh đầu mối giao thơng quan trọng đường bộ, đường thủy đường không, nối liền tỉnh vùng cửa ngõ quốc tế - Nằm vùng chuyển tiếp miền Đông Nam Bộ đồng sông Cửu Long, địa hình thành phố thấp dần từ Bắc xuống Nam từ Tây sang Đông Vùng Thị Trường Bất Động Sản TP.HCM cao nằm phía Bắc - Đơng Bắc phần Tây Bắc, trung bình 10-25m Xen kẽ có số gị đồi, cao lên tới 32m đồi Long Bình quận Ngược lại, vùng trũng nằm phía Nam - Tây Nam Ðơng Nam thành phố, có độ cao trung bình mét, nơi thấp 0,5m Các khu vực trung tâm, phần quận Thủ Đức, quận 2, tồn huyện Hóc Mơn quận 12 có độ cao trung bình, khoảng 5-10m - Thành phố Hồ Chí Minh gồm có bốn điểm cực: Cực Bắc xã Phú Mỹ Hưng, huyện Củ Chi Cực Tây xã Thái Mỹ, huyện Củ Chi Cực Nam xã Long Hòa, huyện Cần Giờ Cực Đông xã Thạnh An, huyện Cần Giờ b) Điều kiện KT-XH: Kinh tế: - Thành phố Hồ Chí Minh giữ vai trò đầu tàu kinh tế Việt Nam Thành phố chiếm 0,6% diện tích 8,34% dân số Việt Nam chiếm tới 20,2% tổng sản phẩm, 27,9% giá trị sản xuất công nghiệp 34,9% dự án nước Vào năm 2005, Thành phố Hồ Chí Minh có 4.344.000 lao động, 139 nghìn người độ tuổi lao động tham gia làm việc Năm 2010, thu nhập bình quân đầu người thành phố đạt 2.800 USD/năm, cao nhiều so với trung bình nước, 1168 USD/năm.Tổng GDP năm 2010 đạt 418.053 tỷ đồng (tính theo gía thực tế khoảng 20,902 tỷ USD), tốc độ tăng trưởng đạt 11.8% - Về thương mại, Thành phố Hồ Chí Minh có hệ thống trung tâm mua sắm, siêu thị, chợ đa dạng Chợ Bến Thành biểu tượng giao lưu thương mại từ xa xưa thành phố, giữ vai trò quan trọng Những thập niên gần đây, nhiều trung tâm thương mại đại xuất Saigon Trade Centre, Diamond Plaza Mức tiêu thụ Thành phố Hồ Chí Minh cao nhiều so với tỉnh khác Việt Nam gấp 1,5 lần thủ đô Hà Nội - Tuy vậy, kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh phải đối mặt với nhiều khó khăn Cơ sở hạ tầng thành phố lạc hậu, tải, giá tiêu dùng cao, tệ nạn xã hội, hành phức tạp gây khó khăn cho kinh tế Ngành công nghiệp thành phố hướng tới lĩnh vực cao, đem lại hiệu kinh tế Thị Trường Bất Động Sản TP.HCM Tòa nhà Bitexco Financial trung tâm Thành Phố vào ban đêm Văn hóa -xã hội : - Theo số liệu Cục Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh, dân số thành phố vào năm 2010 7.396.446 người, mật độ 3.531 người/km2 - Những lý lịch sử địa lý khiến Sài Gịn ln thành phố đa dạng văn hóa Ngay từ giai đoạn thành lập, dân cư Sài Gòn thuộc nhiều dân tộc khác nhau: Kinh, Hoa, Chăm Thời kỳ thuộc địa chiến tranh Việt Nam, Sài Gòn hấp thụ thêm văn hóa Âu Mỹ Cho tới thập niên gần đây, hoạt động kinh tế, du lịch tiếp tục giúp thành phố có văn hóa đa dạng Tình hình liên quan tới thị trường bất động sản (TTBĐS) TP Hồ Chí Minh - Theo thống kê sơ bộ, năm 2009 địa bàn TP có 303 cơng trình xây dựng thuộc bộ-ngành, 931 cơng trình xây dựng nguồn vốn ngân sách địa phương 1.104 cơng trình xây dựng nguồn vốn khác Để đảm bảo chất lượng cơng trình địa bàn TP, năm 2009, quan quản lý nhà nước kiểm tra 741 cơng trình Thị Trường Bất Động Sản TP.HCM - Nguồn cầu tiềm thị trường BĐS tương đối lớn Khi mà giá vàng mức cao có diễn biến phức tạp người chuyển lợi nhuận từ kênh đầu tư vàng sang bất động sản - Các hoạt động mua bán sáp nhập (M&A) lĩnh vực bất động sản tiếp tục diễn vài năm tới mang lại hội cho TTBĐS - Các dự án đầu tư nhiều, nhiên, khơng dự án chậm tiến độ không công khai Thực trạng thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh - Thị trường BĐS đóng băng thời gian dài Các dự án đứng im thiếu vốn, bất động sản giảm giá hàng loạt doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sức kêu cứu - Ơng Trịnh Đình Dũng, Bộ trưởng Bộ Xây dựng, cho tình hình nay, doanh nghiệp phải tuân theo quy luật thị trường: có doanh nghiệp tiếp tục phát triển có doanh nghiệp bị đào thải Thị trường bất động sản Việt Nam vốn chẳng hoạt động theo quy luật cung cầu Những người có nhu cầu nhà thực khơng thể mua giá nhà đắt Phần lớn dự án dành cho người có tiền Họ đổ tiền để đầu cơ, đẩy giá nhà đất lên cao nữa, khiến thị trường bị méo mó Thị Trường Bất Động Sản TP.HCM - Thị trường hộ TP.HCM nói chung tiếp tục ế ẩm Theo ghi nhận Công ty Colliers International Việt Nam, chủ đầu tư dự án có kinh nghiệm Q.7 quận xung quanh tìm nguồn khách hàng, dự án từ trung bình đến lớn trình xây dựng gặp khó khăn để thu hút người mua - Theo ông Lê Xuân Trường, giám đốc điều hành Batdongsan.com.vn Công ty Bất động sản B.D.S, ngắn hạn, thị trường cịn khó khăn kinh tế giới tiếp tục bất ổn, tình hình kinh tế vĩ mơ nước tăng trưởng thấp, sách tiền tệ bị thắt chặt, tâm lý bi quan đứng thị trường… Đây yếu tố có tác động tiêu cực tới thị trường bất động sản năm 2012 - Theo đó, xu hướng giảm giá bất động sản cịn tiếp diễn, có phân khúc khu vực mức giảm xuống tiếp tới vài chục phần trăm vòng 1-2 năm tới Không nhà đầu tư lướt sóng phải bán tháo bất động sản với giá rẻ, mà doanh nghiệp, chủ đầu tư phải hạ giá bán, chí phải bán lại dự án để thu hồi vốn không muốn lâm vào tình cảnh bị phá sản - Ngồi ra, lạm phát cao mối đe dọa lớn cho nhà đầu tư bất động sản Lạm phát xảy khiến khả phát triển kinh tế giảm nhiều năm - Sự bùng nổ “bong bóng nhà đất” tạo hiệu ứng đảo ngược Nhà đầu tư khơng thể sử dụng xoay vịng vốn chủ sở hữu từ nhà đất việc đơn giản rút tiền từ máy ATM, đó, họ khơng có đủ nguồn vốn tền mặt để hoạt động Việc giảm vốn chủ sở hữu bất động sản xuống với tốc độ nhanh nhiều so với nguồn tiền mà phủ bơm vào kinh tế Điều tạo áp lực lớn lạm phát Thị Trường Bất Động Sản TP.HCM - Bất động sản giảm giá, người tiêu dùng cắt giảm chi tiêu tỷ lệ thất nghiệp cao dẫn đến đẩy cao tình trạng lạm phát Lạm phát dẫn đến giá bất động sản mức trì trệ chí xuống Áp lực tài doanh nghiệp cá nhân dẫn đến việc gia tăng dự án nhà bỏ trống Và cuối dẫn đến việc cho thuê nhà đất giảm Điều chắn tin tốt lành cho nhà đầu tư bất động sản - Các thủ tục hành chính, luật pháp, thuế, sách cịn chưa phù hợp Điều ảnh hưởng khơng nhỏ tới TTBĐS nói chung TTBĐS TP.HCM nói riêng III- CƠ SỞ KHOA HỌC Cơ sở khoa học - Công ty Knight Frank cho rằng, yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu mua hộ gồm gia tăng dân số, mức độ thị hóa, thu nhập tăng xuống cấp nhiều dự án cũ Những yếu tố tạo nhu cầu dài hạn tương lai thị trường hộ Hiện nhu cầu cho phân khúc hộ bình dân mức cao, đặc biệt hộ nhỏ, thiết kế hợp lý với giá bán từ 700 triệu đến 1,2 tỷ đồng Thị Trường Bất Động Sản TP.HCM - Dù thị trường địa ốc khủng hoảng liên tục ba năm liền, song chuyên gia dự báo từ quý III/2012 phân khúc nhà chung cư giá rẻ có nhiều hội phục hồi mạnh mẽ Tại hội thảo “Cơ hội cho thị trường bất động sản năm 2012?” diễn ngày 25/2, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên Môi trường, Đặng Hùng Võ dự báo: "Phân khúc nhà giá rẻ thị trường bất động sản phục hồi trước tiên vào năm 2012 Nếu tình hình xấu hơn, phân khúc phục hồi vào cuối năm 2012 muộn chút ít" - Chuyên gia phân tích, chiến lược phát triển mở rộng diện tích nhà Việt Nam, chung cư chiếm 80% Theo xu hướng người dân dần thay đổi nhìn nhận lựa chọn nhà Giới kinh doanh thay đổi quan điểm đầu tư chung cư thời gian tới Trước đây, nhà đầu tư không quan tâm đến việc tính giá thành sản phẩm bán giá hết hàng nguồn cung Song giá lại nhân tố định bị canh tranh gay gắt - Trong đó, Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa - Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài quốc gia dự báo: "Nếu đến hết quý II ngân hàng có chuyển biến tích cực q III, IV hệ thống ngân hàng vượt qua khó khăn Khi lãi suất chắn chắn giảm trở thành xu tất yếu Đây nhân tố tích cực để bất động sản phục hồi" - Chuyên gia dự báo, lượng hàng tồn kho bất động sản phải đến năm 2013 giải Thị trường bất động sản Việt Nam nhiều khả ấm lên vào năm 2013 Vì vậy, doanh nghiệp xây dựng dở dang nên tiếp tục dự án để chuẩn bị hội - Ông Nghĩa cho rằng, thời gian tới bất động sản đón nhận giải pháp tích cực từ Bộ xây dựng Chính phủ Đó chuẩn bị hình thành hai định chế tài để hỗ trợ cho thị trường địa ốc: ngân hàng xây dựng quỹ phát triển nhà Khi đó, việc huy động vốn cho dự án vay bất động sản thuận lợi 10 Thị Trường Bất Động Sản TP.HCM Cơ sở thực tiễn - Các doanh nghiệp tổ chức hàng loạt hội thảo lớn nêu khó khăn, liên tục vận động Chính phủ mặt sách Ngày 11/4/2012, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM làm việc với Ủy ban Giám sát Tài Quốc gia Theo đó, kiến nghị Chính phủ, Bộ Tài chính, Tổng cục Thuế, Thành Ủy, Ủy ban Nhân dân Tp.HCM Sở Xây Dựng Tp.HCM cho giảm thuế thu nhập doanh nghiệp từ 25% xuống 18-20% cho giãn nộp thuế đến hết năm 2013 - Các công ty quản lý bất động sản nhận định rằng, nhiều khách mua tiềm có tâm lý chờ đợi với kỳ vọng giá nhà cịn giảm thời gian tới định mua Do họ cho rằng, chủ đầu tư muốn bán hàng cần phải làm cho khách mua cảm thấy khoản đầu tư họ bỏ đáng giá Vì vậy, sách khuyến chiến lược tiếp thị tốt cần thiết chiết khấu, kéo dài lịch toán, hỗ trợ vay ngân hàng, bốc thăm trúng thưởng chiết khấu mua nhiều Hay áp dụng hình thức “thuê để sở hữu” - cho phép người mua dọn vào sau đặt cọc 20% giá trị nhà, khoản lại trả sau hai năm Khu Nam TP HCM vừa bán thành công 500 hộ giá mềm, 14,4 triệu đồng m2 tháng 11-2011 11 Thị Trường Bất Động Sản TP.HCM IV- GIẢI PHÁP Quan Điểm - Hướng tới việc hình thành phát triển TTBĐS lành mạnh, bền vững - Tạo tiền đề hội cho thị trường khác phát triển Mục tiêu - Dựa vào cần thiết thị trường BĐS phát triển kinh tế thành phố sở nghiên cứu lý luận chung thị trường BĐS , đề xuất giải pháp phù hợp nhẳm giải vấn đề thị trường BĐS TP.HCM Các giải pháp a) Trước mắt - Nới tín dụng số nhu cầu vay vốn xây dựng, sửa chữa mua nhà để nhằm vực dậy thị trường bất động sản Mở hội sở hữu nhà cho người dân đúng, cởi trói tín dụng để cứu doanh nghiệp bất động sản không công - Đối với định yêu cầu ngân hàng siết tín dụng bất động sản Chính phủ, sách điều tiết thị trường cần thiết thời kỳ lạm phát tăng cao nay, nhiên nên từ từ mức độ vừa phải, đổ vỡ gây hậu không tốt Việc siết chặt tín dụng bất ngờ mức thấp khiến cho thị trường bất động sản chao đảo, nhiều dự án bị đình lại, khoản giảm sút nghiêm trọng Nếu tình trạng xảy thời gian dài tác động xấu đến tổ chức tín dụng kinh tế nói chung - Công khai dự án, thi công hoàn thành dự án tiến độ b) Lâu dài - Thu hút quan tâm từ nhà đầu tư nước để huy động nguồn vốn FDI - Điều chỉnh sách, khung pháp lý cho phù hợp với TTBĐS - Quan tâm nhiều tới sách Thuế BĐS, nhân tố ảnh hưởng tới TTBĐS - Tạo TTBĐS có tính minh bạch, cạnh tranh công 12 Thị Trường Bất Động Sản TP.HCM V- KẾT LUẬN Kết luận - TP Hồ Chí Minh thị trường tiềm mạnh biết khai thác cách Giải nhanh vấn đề tồn đọng giúp TTBĐS TP.HCM lên, kéo theo phát triển lĩnh vực kinh tế, xã hội khác phát triển, tạo mặt vững mạnh cho thành phố Kiến nghị - Nên để thị trường loại bỏ doanh nghiệp yếu kém, để lại cơng ty có thực lực - Tạo lòng tin người tiêu dùng vào thị trường BĐS nhằm huy động nguồn vốn nhàn rỗi dân Điều phụ thuộc từ sách ổn định Nhà nước, tới minh bạch, trách nhiệm cam kết nhà đầu tư, nhà xây dựng, sàn giao dịch BĐS - Vận dụng tài cách hợp lý mua vào bất động sản giai đoạn 13 Thị Trường Bất Động Sản TP.HCM Tài Liệu Tham Khảo http://www.vietnamplus.vn/Home/Bat-dong-san-tai-TP-Ho-Chi-Minh-tiep-tuc-giamgia/201110/108230.vnplus http://www.diaoconline.vn/tin-chi-tiet/58/25183/kinh-doanh-bat-dong-san-tpho-chiminh-het-thoi-sieu-loi-nhuan-/ http://www.baotintuc.vn/144N20110612104351408T128/thi-truong-bat-dong-san-tp-hochi-minh-bai-toan-ve-von-chi-phi-va-gia.htm http://www.phuquygold.com.vn/tabid/57/Key/ViewArticleContent/ArticleId/661/Default aspx Các nghị định thuế BĐS, Luật nhà ở, Luật đất đai… Phụ Lục Mức tăng giá nhà vật liệu xây dựng năm 2011 14 Thị Trường Bất Động Sản TP.HCM Sơ đồ biểu diễn số giá đất đô thị TP.HCM Tổng cầu hộ thương mại TP.HCM năm 2010-2011 15 ... khai Thực trạng thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh - Thị trường BĐS đóng băng th? ?i gian d? ?i Các dự án đứng im thiếu vốn, bất động sản giảm giá hàng loạt doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. .. 14 Thị Trường Bất Động Sản TP.HCM I- MỞ ĐẦU Sự cần thiết nghiên cứu - Thị trường bất động sản (BĐS) thị trường quan trọng kinh tế thị trường thị trường liên quan trực tiếp t? ?i lượng t? ?i sản. .. b) ? ?i? ??u kiện KT-XH: Kinh tế: - Thành phố Hồ Chí Minh giữ vai trị đầu tàu kinh tế Việt Nam Thành phố chiếm 0,6% diện tích 8,34% dân số Việt Nam chiếm t? ?i 20,2% tổng sản phẩm, 27,9% giá trị sản