Đang tải... (xem toàn văn)
đầu tư là điều kiện quyết định sự ra đời, tồn tại và tiếp tục hoạt động sản xuất kinh doanh của một doanh nghiệp, là yếu tố quyết định sự phát triển và tăng trưởng của nền sản xuất xã hội.
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 LêI NãI ĐầU Bất động sản (BĐS) nguồn tài sản lín cđa mäi qc gia, mäi nỊn kinh tÕ, cđa gia đình cá nhân Nó có vai trò vô quan trọng, t liệu sản xuất đặc biệt, điều kiện tối thiểu đời sống xà hội, đảm bảo cho trình tái sản xuất tồn phát triển Cùng với phát triển sản xuất hàng hoá BĐS đợc mua bán trở thành hàng hoá, bớc phát triển từ thấp đến cao, qui mô mở rộng dần từ cá biệt thành phổ biến, từ thị trờng BĐS đợc hình thành phát triển Trong thị trờng này, kinh doanh (KD) BĐS hoạt động giữ vai trò chủ đạo đợc nhiều ngời quan tâm nớc ta, thị trờng BĐS đợc hình thành kĨ tõ Lt ®Êt ®ai 1993 ®êi, giai đoạn sơ khai Chính vậy, Đảng Nhà nớc (NN) ta nỗ lực việc tạo lập hoàn thiện môi trờng vĩ mô cho phát triển thị trờng BĐS, đặc biệt trọng tới hoạt động KDBĐS Báo cáo trị Ban Chấp hành Trung ơng Đảng khoá IX Đại hội Đại biểu Toàn quốc lần thứ X Đảng đà rõ: Phát triển thị trờng BĐS, bao gồm thị trờng quyền sử dụng đất BĐS gắn liền với đất Thực công khai, minh bạch tăng cờng tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cơng quản lý đất đai Hoàn thiện hệ thống luật pháp KDBĐS Trong thời gian vừa qua, dới tác động hệ thống pháp luật sách NN, hoạt động KDBĐS nớc ta đà có bớc tiến đáng kể Tuy nhiên, lĩnh vực non trẻ nên tồn nhiều bất cập, gây cản trở cho phát triển KDBĐS Và tiến trình hội nhập kinh tế nay, nhiều hội đà đợc doanh nghiệp Việt Nam nắm bắt, song thách thức đặt không nhỏ Đặc biệt, môi trờng pháp lý, có nhiều mâu thuẫn, chồng chéo, thiếu quán văn ph¸p quy; c¸c chÝnh s¸ch cđa NN cha thùc sù thúc đẩy phát triển lĩnh vực KDBĐS; thủ tục hành rờm rà, rắc rối, gây nhiều phiền hà Do vậy, yêu cầu thiết đợc đặt lúc cần phải chỉnh sửa lại, tiến tới hoàn thiện dần hệ thống pháp luật sách đất đai BĐS, nh phải đổi míi c¸ch thøc KD cđa c¸c doanh nghiƯp Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 nhằm đa hoạt động KDBĐS nớc ta phát triển bắt kịp với xu thời đại Để thực đợc điều đòi hỏi phải có sở lý luận khoa học kinh nghiệm thực tiễn phong phú đắn Tuy nhiên có công trình khoa học nghiên cứu cách đầy đủ thị trờng BĐS Việt Nam nh đề xuất giải pháp nhằm đẩy mạnh phát triển hoạt động KDBĐS Việt Nam Chính vậy, việc nghiên cứu đề tài: Những giải pháp chủ yếu thúc đẩy phát triển kinh doanh bất động sản Việt Nam giai đoạn nay" trở nên cấp thiết, có ý nghĩa sâu sắc lý luận thực tiễn Mục tiêu nghiên cứu: qua việc sâu vào tìm hiểu mặt tồn tại, gây cản trở hoạt động KDBĐS Việt Nam, nhằm đề xuất giải pháp để khắc phục đợc tồn với quan hoạch định sách NN, để thúc đẩy phát triển hoạt động KDBĐS Việt Nam giai đoạn Đối tợng, phạm vi nghiên cứu: Công trình tiếp cận hệ thống vấn đề chủ yếu liên quan đến môi trờng vĩ mô tác động tới hoạt động KDBĐS với t cách vấn đề mang tính lĩnh vực, lĩnh vực đất đai, BĐS Phơng pháp nghiên cứu: Công trình lấy phơng pháp vật biện chứng vật lịch sử làm tảng nghiên cứu, đồng thời kết hợp chặt chẽ với phơng pháp khác nh phơng pháp thống kê, phơng pháp chuyên gia, phơng pháp tổng hợp, phân tích xem xét thực tiễn hoạt động KDBĐS v.v có tham khảo thêm công trình nghiên cứu đà thực lĩnh vực Các số liệu công trình đợc lấy từ nguồn số liệu thống kê quan NN tạp chí BĐS, trang web chuyên ngành v.v Kết cấu công trình: Công trình bao gồm chơng: Chơng I: Một số vấn đề hoạt động KDBĐS Chơng II: Thực trạng hoạt động KDBĐS Việt Nam Chơng III: Một số giải pháp chủ yếu thúc đẩy phát triển KDBĐS Việt Nam giai ®o¹n hiƯn Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 CHƯƠNG 1: MộT Số VấN Đề CƠ BảN Về HOạT ĐộNG Kinh Doanh BấT ĐộNG SảN 1.1 Khái niệm, vai trò BĐS 1.1.1 Khái niệm BĐS Tài sản bao gồm hai loại: Bất động sản động sản BĐS với tính cách khách thể quyền sở hữu (QSH) phạm trù pháp lý đợc sử dụng phổ biến hầu hết nớc giới; bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai, hợp thành thể thống với đất đai nớc ta, theo Điều 174 Bộ luật Dân năm 2005 quy định: BĐS tài sản không di dời đợc, bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định 1.1.2 Vai trò BĐS BĐS có vai trò vô to lớn, điều đà đợc lý luận thực tiễn khẳng định Trong tác phẩm T bản, Mác có trích dẫn câu nói W.Petty: Lao động cha, đất đai mẹ cải vật chất Hay tác phẩm Sự bí mật t bản, Đrôtô đà rằng, nớc phát triển, BĐS chiếm 50% giá trị cải nớc này; nớc phát triển BĐS chiếm tới 3/4 cải nớc Ông đặt vấn đề làm để đa BĐS trở thành t vận động môi trờng kinh tế hàng hoá nhằm nâng cao vai trò BĐS đời sống nớc phát triển Trong thực tiễn, BĐS t liệu sản xuất đặc biệt, điều kiện tối thiểu đời sống xà hội, đảm bảo cho trình tái sản xuất tồn phát triển Nó cung cấp nơi trú ngụ tiện nghi khác cho ngời, tạo sở cho hoạt động phát triển sản xuất KD cung ứng dịch vụ, đáp ứng nhu cầu ngời Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 BĐS tài sản có giá trị lớn Theo ớc tính, tổng giá trị BĐS nhà Việt Nam tơng đơng khoảng 150 tỷ USD, gấp khoảng lần GDP số lớn Bên cạnh BĐS nhà ở, BĐS thơng mại, công nghiệp, BĐS công cộng có giá trị không nhỏ Do vậy, tổng giá trị BĐS sè khỉng lå 1.2 TÝnh tÊt u kh¸ch quan ph¸t triển kinh doanh BĐS Hoạt động trao đổi, mua bán hàng hóa tợng kinh tế khách quan kinh tế hàng hoá Một kinh tế sản xuất hàng hoá tồn phát triển hoạt động trao đổi, mua bán BĐS loại hàng hóa đợc đem trao đổi, mua bán, thuê mớn nh bao hàng hóa khác, từ hình thành nên thị trờng BĐS Trong thị trờng có bên cung bên cầu Họ gặp thị trờng nhằm thỏa mÃn lợi ích mình, đáp ứng nhu cầu sử dụng BĐS ngời mua, ngời thuê đem lại thu nhập cho ngời cung ứng Là hàng hóa, BĐS có giá trị giá trị sử dụng Khác với loại hàng hóa thông thờng, giá trị hàng hóa BĐS phụ thuộc vào giá trị sử dụng nó, tức hữu ích mà BĐS đem lại cho ngời sở hữu Tính hữu ích hàng hóa BĐS thể chỗ cung cấp nơi trú ngụ tiện nghi cho ngời sử dụng nh tạo sở cho hoạt động sản xuất hàng hóa cung ứng dịch vụ để phục vụ nhu cầu đời sống ngời Nó thể chỗ có khả tạo giá trị lớn so với chi phí sản xuất, tức mang lại lợi nhuận cho ngời tạo cho ngời hoạt động lĩnh vực dịch vụ hỗ trợ cho KDBĐS thị trờng BĐS Nh thấy rằng, bên tham gia thị trờng BĐS động riêng: ngời tiêu dùng động thỏa mÃn nhu cầu sử dụng BĐS, ngời cung ứng BĐS dịch vụ hỗ trợ động lợi nhuận Và để thỏa mÃn hai động này, hoạt động KDBĐS đà đời Đó yêu cầu mang tính khách quan phát triển KDBĐS kinh tế hàng hóa Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 1.3 Khái quát hoạt động kinh doanh BĐS 1.3.1 Khái niƯm kinh doanh B§S Theo §iỊu Lt KDB§S 2007 hoạt động KDBĐS bao gồm KDBĐS KD dịch vụ BĐS Kinh doanh BĐS việc bỏ vốn đầu t tạo lập, mua, nhận chuyển nhợng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi Kinh doanh dịch vụ BĐS hoạt động hỗ trợ KDBĐS thị trờng BĐS, bao gồm dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, t vấn BĐS , đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS 1.3.2 Nguyên tắc hoạt động kinh doanh BĐS Theo Điều Luật KDBĐS 2007, nguyên tắc hoạt động KDBDS bao gồm: Thứ nhất, tổ chức, cá nhân hoạt động KDBĐS bình đẳng trớc pháp luật; tự thoả thuận sở tôn trọng quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia hoạt động KDBĐS thông qua hợp đồng, không trái với quy định pháp luật Thứ hai, BĐS đa vào KD phải có đủ điều kiện theo quy định Điều Luật quy định khác pháp luật có liên quan Thứ ba, hoạt động KDBĐS phải công khai minh bạch 1.3.3 Các giai đoạn hoạt động kinh doanh BĐS Một hoạt động KDBĐS theo hình thức đầu t vào trình trực tiếp BĐS thông thờng bao gồm giai đoạn: - Giai đoạn mua sắm, tạo dựng BĐS (đầu t, xây dựng ban đầu) - Giai đoạn quản trị, khai thác BĐS (cho thuê) - Giai đoạn lý, chuyển nhợng BĐS (bán) Ba giai đoạn bao gồm đầy đủ bớc, vấn đề phát sinh cần đợc giải thực tiễn KDBĐS Tuy nhiên thực tế, tuỳ theo điều kiện khả Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 nhà đầu t mà hoạt động KDBĐS họ diễn với giai đoạn Mỗi giai đoạn có đặc điểm riêng cách thức tiến hành riêng 1.3.4 Các chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh BĐS Nhà đầu t: nhà đầu t ngời phải định quan trọng KDBĐS Họ bỏ tiền đầu t nhằm thu lợi nhuận chấp nhận rủi ro Do vậy, họ phải tính toán kỹ lỡng việc nên sử dụng, vận hành BĐS nh để đem lại hiệu cao Ngời cho vay vốn: bao gồm ngân hàng thơng mại, tổ chức tài tín dụng, công ty bảo hiểm v.v Đó ngời cấp vốn cho nhà đầu t dới dạng khoản vay có kì hạn, phần họ nhận đợc tiền trả lÃi từ vốn vay nhà đầu t Ngời môi giới BĐS: giữ vị trí quan trọng, cầu nối ngời bán ngời mua Khi ngời bán ngời mua gặp đợc nhờ ngời môi giới ngời môi giới thu đợc tiền phí tiền hoa hồng Nhờ ngời môi giới mà giao dịch diễn nhanh chóng thuận lợi Những ngời phát triển BĐS: bao gồm nhà thầu xây dựng, ngời xây dựng hạ tầng cho khu xây dựng, nhà quy hoạch đất đai, kiến trúc s Đây nhà chuyên môn lĩnh vực thờng thực công việc theo hợp đồng ký kết với chủ đầu t BĐS Chuyên gia định giá BĐS: ngời có nhiệm vụ đa mức giá thị trờng cho BĐS cụ thể nhằm phục vụ cho hoạt động nghiệp vụ BĐS Nhà định giá phải có đầy đủ kỹ định giá, giàu kinh nghiệm, nắm rõ thông tin BĐS thị trờng đặc biệt phải đảm bảo tiêu chuẩn đạo ®øc nghỊ nghiƯp ®Ĩ cã thĨ ®a mét møc giá hợp lý, khách quan cho BĐS Nhà quản trị BĐS: ngời quản lý trình đa BĐS vào khai thác để đem lại thu nhập Công việc họ tìm kiếm khách hàng, ký kết hợp đồng, cung cấp dịch vụ liên quan đến BĐS, bảo dỡng BĐS, thu tiền thuê BĐS theo định kỳ v.v Luật s lĩnh vực BĐS: tham gia đàm phán hợp đồng thuê, hợp đồng mua bán, hợp đồng bảo hiểm BĐS, kiểm tra tính hợp pháp giÊy tê së Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 hữu BĐS theo yêu cầu nhà đầu t, tham gia giải tranh chấp việc sử dụng sở hữu BĐS 1.3.5 Các loại hình hình kinh doanh BĐS phổ biến Đất trống: nhu cầu sử dụng đất đai ngày tăng, quỹ đất đai có hạn, KD đất thờng có lợi nhuận cao Tuy nhiên, đất tài sản có tính khoản thấp, KD đất thờng có độ rủi ro cao KD BĐS khác khó vay vốn để đầu t vào loại hình BĐS Nhà cho thuê để bán: so với BĐS khác, KD nhà có nhiều lợi hơn: nhu cầu xà hội nhà tăng lên không ngừng tăng dân số, công việc KD không đòi hỏi nhiều công sức tính chuyên nghiệp, công chúng có hiểu biết tơng đối loại BĐS này, tính khoản cao v.v Do vậy, KD nhà thờng sôi động so với loại hình KDBĐS khác Các nhà cho thuê văn phòng: Loại hình đòi hỏi lợng vốn đầu t ban đầu lớn, trình độ quản lý cao phải cung cấp nhiều dịch vụ với chất lợng tốt cho nhu cầu làm việc doanh nghiệp Loại BĐS cã tÝnh kho¶n thÊp, viƯc KD phơ thc nhiỊu vào tình hình phát triển kinh tế kỳ vọng tơng lai nhà đầu t Kho chứa hàng cho thuê: KD loại BĐS chịu ảnh hởng lớn từ hoạt động sản xuất công nghiệp thơng mại khu vực, có rủi ro Yêu cầu loại BĐS phải gần trục giao thông chính, có lối vào cho xe vận tải Việc KD không đòi hỏi vốn đầu t lớn trình độ quản lý cao Các trung tâm thơng mại: yêu cầu chung phải gần trục giao thông chính, vào thuận lợi, gần khu dân c, khu văn phòng làm việc Việc quản lý phức tạp, đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao KDBĐS loại phụ thuộc nhiều vào sức mua dân c, phụ thuộc vào phát triển kinh tế cộng đồng khu vực Khách sạn: việc quản lý đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao Đầu t vào loại hình BĐS đòi hỏi lợng vốn lớn, giá trị khách sạn lớn tính khoản không cao Hoạt động KD khách sạn phụ thuộc nhiều vào phát Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 triĨn cđa nỊn kinh tÕ, sù ỉn định trị, an ninh xà hội cảnh quan, môi trờng địa phơng Các hoạt động dịch vụ liên quan: hoạt động hỗ trợ cho KDBĐS thị trờng BĐS, bao gồm hoạt động môi giới, t vấn, định giá BĐS v.v Những ngời hoạt động lĩnh vực chuyên gia BĐS, giúp cho ngời tham gia vào thị trờng BĐS định đắn 1.3.6 Một số vấn đề hoạt động kinh doanh BĐS 1.3.6.1 Nghiên cứu thị trờng Nghiên cứu thị trờng BĐS việc xác định phân tích thị trờng loại hàng hoá BĐS cụ thể, bao gồm nội dung chính: Phân tích cầu thị trờng BĐS Khi tiến hành phân tích cầu thị trờng BĐS, cần phải xác định, phân loại đối tợng khách hàng, phân tích nhu cầu đối tợng khách hàng loại hàng hoá BĐS khả toán họ, phân tích yếu tố tác động đến cầu loại hàng hóa BĐS Mục đích phân tích cầu dự đoán xu hớng phát triển cầu loại hàng hoá BĐS cụ thể nhà đầu t đa định đầu t, chiến lợc KD hợp lý hiệu Phân tích cung hàng hoá BĐS Phân tích cung hàng hóa BĐS có vai trò quan trọng, định đến chiến lợc KD doanh nghiệp Khi tiến hành phân tích cung, phải xác định đợc khối lợng cung hàng hoá BĐS tiềm thị trờng thông qua việc xác định nguồn cung hàng hoá BĐS thị trờng Việc đánh giá chất lợng nguồn cung quan trọng, chất lợng nguồn cung phù hợp với đối tợng định Bên cạnh đánh giá yếu tố tác động đến cung loại BĐS cụ thể Trong quan trọng phân tích tác động hệ thống luật pháp sách NN đến nguồn cung BĐS thị trờng; sách tài tín dụng v.v hoàn cảnh, điều kiện kinh tế cá biệt khác địa phơng Phân tích cân cung-cầu hàng hoá BĐS thị trờng Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Về mặt lý thuyết, thị trờng BĐS phản ứng giống nh thị trờng thay đổi cung cầu Tuy nhiên, số tính chất đặc thù thị trờng BĐS nh: tổng cung đất đai cố định, lợng cung BĐS gắn liền với đất có hạn, cầu BĐS tăng nhanh so với tốc độ tăng cung, thông tin hàng hoá BĐS không đầy đủ v.v Do vậy, cân cung cầu thị trờng BĐS thờng tác động từ phía cầu Tuy thị trờng có xu hớng tiến tới vị trí cân bằng, nhng cân trạng thái cạnh tranh hoàn hảo mà thờng cân mức giá cao mức giá điểm cân trớc Sự điều chỉnh cân cung cầu diễn nh sau: Trong ngắn hạn: Cung loại hàng hoá BĐS cụ thể co dÃn so với giá, cầu BĐS thờng thay đổi nhanh Do vậy, cầu BĐS tăng lên, làm cho thị trờng bị thiếu hụt lợng cung Sự thiếu hụt gây sức ép lên giá, làm cho giá tăng vọt Mức giá tăng lại có tác dụng hạn chế cầu, làm cho cầu giảm xuống Mức giá tăng lên tới điểm mà đó, cung cầu trở lại trạng thái cân Tại điểm cân mới, mức giá cân cao mức giá cân ban đầu Quá trình ngợc lại diễn nh cầu giảm đột ngột Tuy nhiên trờng hợp thờng xảy Trong dài hạn: Lợi nhuận nhà đầu t yếu tố định điểm cân thị trờng dài hạn Các nhà đầu t định xây dựng thêm diện tích nhà mà chi phí cận biên cho việc xây dựng chúng thấp giá bán, nghĩa nhà đầu t có lợi nhuận Khi mà họ không thu đợc lợi nhuận họ dừng việc xây dựng thêm diện tích nhà lại Nếu cầu tăng lên, giá bị sức ép cầu nên tăng lên theo Giá tăng cao chi phí xây dựng cận biên cho diện tích nhà khuyến khích nhà đầu t tiếp tục xây dựng cung ứng BĐS để đáp ứng nhu cầu thị trờng, làm cho cung hàng hoá BĐS thị trờng tăng lên Khi lợi nhuận nhà đầu t tăng lên, giá yếu tố đầu vào theo tăng lên Điểm cân đạt đợc chi phí biên giá bán Trong dài hạn, cung BĐS co dÃn nhiều so với ngắn hạn Do giá BĐS dài hạn biến động thị trờng BĐS ổn định Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Ph©n tÝch chu kỳ hoạt động thị trờng Thị trờng BĐS giống nh thị trờng khác, trình hoạt ®éng cđa nã cịng mang tÝnh chu kú Do vËy, việc nghiên cứu, phân tích chu kỳ hoạt động thị trờng BĐS quan trọng Thông qua việc phân tích chu kỳ hoạt động thị trờng, xác định đợc thị trờng giai đoạn chu kỳ, từ nhà đầu t đa đợc chiến lợc, kế hoạch đầu t, phát triển KDBĐS hợp lý, thích ứng với giai đoạn chu kỳ kinh doanh 1.3.6.2 Định giá BĐS Sự cần thiết việc định giá BĐS Giá thớc đo giá trị tài sản hàng hoá chủ thể có quan hệ nghiệp vụ tài sản thực nghiệp vụ tài sản Do vậy, việc định giá BĐS việc đa thớc đo giá trị cho loại hàng hoá BĐS thị trờng thời điểm đợc xác định với mục tiêu cụ thể Trong kinh tế thị trờng thớc đo giá trị giá thị trờng Vai trò định giá đợc thể trờng hợp sau: - Trong chuyển nhợng quyền sở hữu sử dụng BĐS - Dùng BĐS làm tài sản bảo đảm tiền vay - Xác định loại thuế liên quan tới BĐS -Xác định khoản bồi thờng thiệt hại BĐS -Định giá BĐS góp phần làm sở cho việc tăng cờng vai trò quản lý NN lĩnh vực BĐS Các phơng pháp định giá Tuỳ theo loại hình đặc tính BĐS, ngời ta sử dụng phơng pháp khác để định giá Có hai loại hàng hóa BĐS thờng xuyên cần đợc định giá, là: Định giá BĐS đem lại thu nhập: Đối với BĐS đem lại thu nhập giá trị phụ thuộc vào lợng thu nhập mà mang lại cho chủ sở hữu tơng lai Do vậy, lợng thu nhập để xác định giá trị thị trờng BĐS thuộc loại Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 qun vµ nghÜa vơ theo quy định pháp luật Kiểm tra phát có biện pháp xử lý nghiêm HGĐ, cá nhân vi phạm quy định đăng ký cấp GCN, đặc biệt cán bộ, công chức, viên chức có hành vi tiêu cực trình giải cấp GCN Giảm thiểu thủ tục chi phí đăng ký giao dịch để khuyến khích giao dịch thức, đồng thời nghiên cứu ban hành chế tài bắt buộc giao dịch BĐS phải đăng ký, không thừa nhận, không bảo hộ cho giao dịch không thực đăng ký 3.3.3.2 Tăng cờng chất lợng hiệu máy quản lý Hiện nay, hai quản lý trực tiếp phần BĐS Bộ Xây dựng (BXD) Bộ Tài nguyên môi trờng (BTNMT) BTNMT có chức quản lý NN đất đai phần yếu tố BĐS BXD quản lý công trình xây dựng tài sản tồn đất đai Các ngành khác tuỳ theo mức độ phạm vi chức hoạt động tham gia vào quản lý BĐS chuyên ngành vào số yếu tố BĐS Do cần phải có phân công, phối hợp chặt chẽ ngành từ Trung ơng tới địa phơng, quan ban ngành thực chức nhiệm vụ theo phân công điều hành lÃnh đạo quyền địa phơng, phải có chế phân nhiệm rõ ràng, phân cấp cụ thể, gắn trách nhiệm cá nhân hệ thống quản lý Bồi dỡng đào tạo để nâng cao lực cán đảm bảo thực tốt chức năng, nhiệm vụ lĩnh vực BĐS vốn phức tạp Cần có phối hợp NN sở đào tạo để đào tạo lực lợng quản lý hoạt động KDBĐS có trình độ chuyên môn cao để từ có khả phân tích đợc nhu cầu thị trờng để đề chiến lợc cụ thể từ thúc đẩy hoạt động KD ngày phát triển Đồng thời phải tăng cờng trang thiết bị quản lý đại, đảm bảo cung cấp thông tin liệu kịp thời từ phục vụ cho công tác quản lý BĐS đợc nhanh hiệu h¬n Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 3.3.4 Đổi hệ thống tài liên quan đến hoạt động KDBĐS 3.3.4.1 Đa dạng hoá nguồn cung ứng vốn cho đầu t KDBĐS Hiện nớc ta NH thơng mại đóng vai trò chủ yếu việc cung ứng vốn cho dự án đầu t BĐS Thực tế nay, doanh nghiệp đợc vay NH vòng tháng dự án thực đến năm, có dự án phải 10 năm hoàn thành khiến doanh nghiệp phải chạy tới, chạy lui để lo vay vốn đầu t Vì NH nên chuyển đổi hình thức cho vay ngắn hạn (dới 12 tháng) sang trung hạn (từ 12 đến 60 tháng) dài hạn (trên 60 tháng) doanh nghiệp đáp ứng đủ điều kiện nh: có phơng án đầu t, sản xuất, KD khả thi, có hiệu quả, đảm bảo khả trả nợ thời hạn cam kết, có số tài sản đảm bảo khoản vay NH cần phải nâng cao lực thẩm định dự án đánh giá khả chi trả dự án đầu t; nắm bắt kịp thời nâng cao khả phân tích thông tin thị trờng; đảm bảo tính pháp lý tài sản BĐS để tạo thuận lợi cho giao dịch chấp vay vốn Hiện nay, tổ chức bảo hiểm nh bảo hiểm nhân thọ, quỹ bảo hiểm xà hội có nguồn vốn nhàn rỗi lớn, tổ chức có khoản thu khách hàng để thực nghĩa vụ chi trả cho họ tơng lai thờng dài hạn từ vài năm đến vài chục năm NN cần phải có sách phù hợp để khuyến khích họ đầu t trực tiếp đầu t gián tiếp dới hình thức cho tổ chức, cá nhân vay tiền để đầu t BĐS; cần có sách để định hớng đầu t nguồn vốn nhàn rỗi để tổ chức thực hiện; cần có u đÃi họ đầu t tiền nhàn rỗi vào hoạt động KDBĐS u đÃi thuế, sách bảo lÃnh tín dụng đầu t vào hoạt động KDBĐS Bên cạnh nguồn vốn nớc cần tạo điều kiện cho nhà đầu t nớc thực đầu t KDBĐS cách thiết lập quy chế thu hút đầu t nớc vào dự án BĐS, xác lập dự án đầu t BĐS kêu gọi nhà đầu t nớc ngoài, đơn giản thiết thực thủ tục hành việc cấp giấy phép đầu t vào trình hoạt động đầu t KDBĐS Một thực tế nay, nhiều nhà đầu t muốn rót vốn vào lĩnh vực BĐS Tuy nhiên, có hàng triệu USD để tự thực dự án Vì Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 vËy, c¸c nhà đầu t phải liên kết với nhằm biến khu đất trống đà bị bỏ hoang lâu ngày thành tài sản mang lại giá trị gia tăng Đây mô hình quỹ đầu t BĐS (REIT) thu nhỏ Việt Nam, năm cần tới 100000 m văn phòng cho thuê hàng triệu m2 nhà Thông qua quỹ đầu t BĐS nhà đầu t có dịp tiếp cận vào dự án BĐS lớn mà họ tự thực đợc giúp nhà đầu t phân tán rủi ro cách đầu t vào nhiều chỗ So với đầu t trực tiếp vào BĐS REIT cho phép đầu t vào tài sản mang tính khoản cao cổ phần REIT đợc mua bán dễ dàng cho phép đầu t vào công ty đợc quản lý chuyên nghiệp v.v Quỹ đầu t BĐS kênh thu hút tiền nhàn rỗi nhiều nhà đầu t t nhân Việt Nam, nh tham gia nhà đầu t nớc Chính lợi ích NN cần khuyến khích thành lập quỹ đầu t BĐS sở u đÃi thu nhập quỹ đầu t, u tiên tham gia đầu t xây dựng khu đô thị Có thể u tiên cho nhà đầu t nớc thành lập REIT trớc dần phát triển cho khối nhà đầu t nớc Một biện pháp để làm tăng khả huy động vốn mà thời gian tới cần thực Chứng khoán hoá bất động sản Đây loại chứng khoán kết hợp hình thức đầu t chứng khoán đầu t KD đợc đảm bảo giá trị BĐS Chủ đầu t BĐS đợc phát hành rộng rÃi chứng BĐS không giới hạn số lợng nhà đầu t tham gia chứng BĐS đợc tự chuyển nhợng để tăng tính khoản Ngoài ra, trớc phát hành chứng BĐS, nhà đầu t phải công bố bảng cáo bạch tình hình tài chính, nội dung dự án, quyền lợi trách nhiệm bên tham gia, tiến độ thực dự án vấn đề bồi thờng cho nhà đầu t dự án chậm tiến độ, rủi ro xảy Đây sở để công chúng định việc mua chứng BĐS Bên cạnh NH chịu trách nhiệm giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi công, đảm bảo vốn nhà đầu t đợc sử dụng mục đích Khi dự án hoàn tất, toàn BĐS đợc đa đấu giá nhà đầu t đợc chia từ số tiền thu đợc theo tỷ lệ chứng BĐS nắm giữ Với chứng BĐS, nhà đầu t huy động nguồn vốn trung dài hạn với số lợng lớn, thu hút vốn đầu t NH trung gian tổ chức tài Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 phi NH; chứng BĐS đợc giao dịch thị trờng chứng khoán tạo tính khoản cao có lợi cho ngời nắm giữ quyền lợi nhà đầu t đợc đảm bảo dự án BĐS huy động vốn thông qua phát hành chứng BĐS phải công khai, minh bạch việc sử dụng vốn huy động vốn đợc giám sát chặt chẽ 3.3.4.2 Các loại thuế liên quan đến BĐS Thứ nhất, đất đai tài sản có giá trị lớn, có quan hệ mật thiết với nhiều tài sản khác giữ vị trí chủ đạo hệ thống tài sản, đồng thời quyền ngời SDĐ đà đợc NN mở rộng tối đa, NN nên gộp thuế sử dụng đất vào chung với thuế tài sản để tính thuế cách đơn giản, ngời dân cã thĨ nép th dƠ dµng vµ thn tiƯn Thø hai, lấy giá đất hình thành thị trờng làm tính thuế Nh mức thuế hợp lý NN không bị thất thu ngân sách Thứ ba, thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ, việc tính thuế theo giá ghi hợp đồng chuyển nhợng không xác mức giá ghi hợp đồng thờng thấp so với giá chuyển nhợng thực tế, gây thất thu ngân sách NN Tuy nhiên, với chênh lệch giá đất NN ban hành giá thị trờng lớn nh NN khắc phục đợc tình trạng Nếu NN quy định khung giá đất sát với giá thị trờng hoàn toàn khắc phục đợc tình trạng đảm bảo đợc công xà hội Thứ t, thời gian tới, NN nên ban hành thêm thuế chiếm hữu BĐS, trớc hết BĐS sử dụng cho mục đích sinh hoạt nh đất nhà ở, để chống đầu đất đai BĐS Cần đánh thuế lũy tiến BĐS chiếm hữu định mức bình quân theo quy định Diện tích đất vợt hạn mức lớn mức thuế đánh cao Đặc biệt diện tích đất mua mà không sử dụng bị đánh thuế cao, bị NN thu hồi khoảng thời gian định mà cha đa vào sử dụng Giải pháp đánh thuế luỹ tiến NN mặt làm giảm lợi nhuận nhà đầu cơ, dới sức ép chịu thuế cao họ buộc phải bán đất, làm cho giá đất đai thị trờng giảm xuống, thị trờng BĐS trở lại trạng thái hoạt động bình thờng Mặt khác, với việc đánh thuế nh làm tăng nguồn thu từ thuế cho ngân sách NN Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 3.3.5 Các giải pháp công tác quy hoạch hệ thống dịch vụ hỗ trợ hoạt động kinh doanh BĐS 3.3.5.1 Coi trọng công tác QHSDĐ, đảm bảo QH trớc bớc nhằm phát triển BĐS mục đích, cân đối hiệu QHSDĐ nội dung quan trọng, khâu trung tâm quản lý NN đất đai, tảng cho hoạt động phân bổ, sử dụng, quan hệ giao dịch đất đai BĐS Công tác QHSDĐ năm qua đà triển khai diện rộng, nhng bộc lộ nhiều hạn chế Công tác QHSDĐ mang tính chủ quan nhà quản lý, cha bám sát yêu cầu thực tế định hớng phát triển kinh tế xà hội v.v Để giải tình trạng cần phải coi trọng công tác QHSDĐ, đảm bảo QH phải trớc bớc nhằm xác định đợc cấu nguồn cung đất đai cho mục đích sử dụng giá trị thơng mại đất phù hợp với mục tiêu đà định Nội dung QH phải đảm bảo tính khoa học, triển khai hoàn thành nhanh, SDĐ tiết kiệm có hiệu Quá trình triển khai dự án QH cần có quan đạo chung địa phơng để xử lý vấn đề liên ngành, liên vùng vấn đề vớng mắc cân đối QH, KHSDĐ Trong lập QH, KHSDĐ cần có số phơng án so sánh hiệu phơng án mặt kinh tế -xà hội- môi trờng Trong xây dựng QHSDĐ cần có tham gia ngời dân cần có QH chi tiết công khai hoá Cần phải kiểm tra, rà soát lại QH, KH phạm vi nớc Xử lý sai phạm so với QH nh chuyển nhợng, chuyển đổi mục đích SDĐ trái phép, đất nông nghiệp lòng ven đô thị, đất ven trục đờng giao thông Bên cạnh QHSDĐ hƯ thèng QH hiƯn ë níc ta cßn bao gồm nhiều loại QH khác nh QH phát triển kinh tế- xà hội, QH ngành, QH đô thị v.v Tuy nhiên, vị trí, vai trò loại QH mối quan hệ chúng cha đợc xác định rõ gây tình trạng chồng chéo, thiếu quán gắn bó loại QH này, dẫn đến khó khăn lÃng phí xây dựng thực QH nh hiệu QH không cao Vì vậy, cần nghiên cứu để xây dựng luật QH để khẳng định vai trò loại QH, mối quan hệ loại QH phải xác định rõ vai trò QHSDĐ Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 3.3.5.2 Các dịch vụ hỗ trợ hoạt động kinh doanh BĐS Dịch vụ môi giới BĐS, t vấn giá đất Để phát triển hoạt động t vấn môi giới BĐS NN cần ban hành văn quy phạm pháp luật hớng dẫn điều kiện thủ tục cấp phép hoạt động t vấn môi giới BĐS Những ngời có nguyện vọng tham gia dịch vụ t vấn môi giới BĐS phải đăng ký với quan NN có thẩm quyền đợc NN cho phép đợc t vấn, môi giới; tổ chức t vấn, môi giới BĐS phải bao gồm ngời có trình độ chuyên môn môi giới BĐS có đầy đủ t cách pháp nhân Các tổ chức phải chịu trách nhiệm kết quả, chiến lợc hoạt động tính pháp lý t vấn, môi giới BĐS quy định trách nhiệm tổ chức họ làm thiệt hại khách hàng Một vấn đề NN cần phải phối hợp với sở đào tạo để đào tạo thẩm định viên giá thực có chuyên môn đạo đức nghề nghiệp, định giá ngời đa thớc đo giá trị B§S §èi víi nỊn kinh tÕ chóng ta hiƯn nay, nhà nớc ngời mua, ngời bán lớn nên việc đa thớc đo giá trị phù hợp thị trờng NN mua bán tài sản giá trị nó, yêu cầu thiết nay, đảm bảo đợc công thơng mại đảm bảo chống thất thoát trình mua sắm tài sản Trong lĩnh vực thẩm định giá, nớc có 47 trung tâm tỉnh khoảng 15 - 18 doanh nghiệp nhiều đơn vị thẩm định giá thuộc công ty chuyên địa ốc Trong thời gian tới Nhà nớc cần thành lập Hiệp hội Thẩm định giá, để bảo vệ quyền lợi tất doanh nghiệp, thể nhân, pháp nhân thực công việc thẩm định giá; tạo mối quan hệ nghề nghiệp với tất Hội nghề nghiệp giới, Hội nhận đợc giúp đỡ, tài trợ, trao đổi kinh nghiệm giới; góp phần vào việc xây dựng tiêu chuẩn kiểm tra, đánh giá v.v 3.3.6 Các giải pháp phía doanh nghiệp 3.3.6.1 Thành lập sàn giao dịch BĐS Từ cuối năm 2004 đến nay, tình trạng đóng băng thị trờng BĐS đà khiến nhiều doanh nghiệp KDBĐS lao đao gây tác động không nhỏ đến Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 kinh tế đất nớc Các chủ dự án tỏ lo ngại đồng vốn không đảm bảo đủ thực hoàn chỉnh dự án mà khó lòng thu hồi đợc số vốn đà bỏ tiếp sức cho họ NH dờng nh bắt đầu khép cửa cho vay dự án BĐS, làm để tìm đợc đối tác chuyển nhợng dự án, tiêu thụ sản phẩm thị trờng đóng băng v.v Để giải tình trạng doanh nghiệp cần phải thành lập sàn giao dịch dự án BĐS cao ốc nhà ở, văn phòng cho thuê, trung tâm thơng mại, du lịch, dự án sở hạ tầng nh cầu đờng, kho tàng, bến bÃiv.v Thông qua sàn giao dịch, nhà đầu t nớc gặp gỡ chủ dự án để thoả thuận việc chuyển nhợng dự án Các doanh nghiệp đợc hỗ trợ kết phân tích thị trờng, phân tích tài chính, phân tích tính pháp lý dự án, xếp vốn thực dự án đợc hỗ trợ tài có nhu cầu Điều lợi nhà đầu t, chủ dự án mà ngời có nhu cầu BĐS tìm thấy sàn giao dịch thông tin minh bạch, đủ tính pháp lý có khả chuyển nhợng thời gian sớm Việc thành lập sàn giao dịch phải theo nguyên tắc định nh: doanh nghiệp KDBĐS thành lập sàn giao dịch sàn giao dịch phải có t cách pháp nhân sử dụng t cách pháp nhân doanh nghiệp để hoạt động; hoạt động sàn giao dịch phải công khai, minh bạch tuân thủ pháp luật phải chịu trách nhiệm hoạt động 3.3.6.2 Doanh nghiệp KD BĐS phải đa chiến lợc KD xác, đặc biệt chiến lợc tiếp thị BĐS phải liên kết, hợp tác với Việt Nam tiến trình hội nhập ngày sâu rộng vào tổ chức thơng mại khu vực quốc tế, luật chơi đợc áp dụng chung Vì ngành BĐS không nằm doanh nghiệp KDBĐS cần phải tỉnh táo nhìn nhận đâu mạnh, đâu điểm yếu nghiên cứu kỹ thị trờng, xu hớng xà hội, hệ thống trị luật pháp nớc ta để có sách chiến lợc kinh doanh xác, đặc biệt chiến dịch tiếp thị BĐS, đơn vị đầu t KDBĐS phải dành nhiều thời gian cho việc xây dựng chiến lợc tiếp thị, khảo sát nghiên cứu thị trờng để thấu hiểu khách hàng có hành Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 ®éng tiÕp cËn trực tiếp đến với khách hàng Khi đà thấu hiểu khách hàng yêu cầu cụ thể BĐS khách hàng, đơn vị KDBĐS cần tiến hành triển khai đồng công việc sau: Xây dựng theo dõi kế hoạch tìm kiếm, tiếp xúc, theo dõi, tác động chăm sóc khách hàng; Chuyên môn hoá đội ngũ KD để đáp ứng đợc với yêu cầu thắc mắc nh quan tâm thật cụ thể khách hàng; Theo dõi dự án cạnh tranh khác tình hình biến động thị trờng để điều chỉnh lại kế hoạch cần thiết Các doanh nghiệp phải thay đổi cách từ hệ thống tổ chức, cấu trúc, chiến lợc tài phải vận dụng công cụ quản trị đại nh: Internet, định vị qua vệ tinh kết hợp phần mềm kiến trúc v.v Các doanh nghiệp phải đào tạo đội ngũ nhân viên có tay nghề cao lĩnh vực đặc thù nh môi giới, định giá, t vấn pháp lý từ tạo dịch vụ thật có chất lợng dựa tảng nguyên tắc đạo đức kinh doanh đợc xà hội tôn trọng Trong thời qua với xuất nhà đầu t nớc giúp cho thị trờng BĐS nớc thêm sôi động, có thêm nguồn vốn, học hỏi thêm công nghệ v.v Nhng điều đặt cho doanh nghiệp BĐS nớc nhiều thách thức lớn, doanh nghiệp KDBĐS cần phải liên doanh, hợp tác với liên kết khéo léo công ty thành viên hoạt động lĩnh vực nh địa ốc, t vấn pháp lý, định giá, thiết kế, xây dựng thành chuỗi dịch vụ liên hoàn, qua huy động đợc nguồn vốn lớn cho dự án làm cho hoạt động KDBĐS ngày phát triển Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 KếT LUậN Hoạt động KDBĐS đợc hình thành phát triển với phát triển toàn kinh tế xà hội; phát triển hoạt động kinh doanh BĐS kích thích tăng trởng kinh tế, nâng cao đời sống vật chất tinh thần nhân dân nớc ta, trớc năm 1993 kinh tế Việt Nam kinh tế kế hoạch hoá tập trung với đại đa số doanh nghiệp NN, nhu cầu BĐS tổ chức cá nhân toàn xà hội NN định nói thời gian hầu nh cha tồn hoạt động kinh doanh BĐS theo nghĩa ngành kinh doanh lợi nhuận Sau kinh tế Việt Nam chuyển sang chế thị trờng với đời Luật Đất đai 1993, sau Luật Đất đai 2003 đà tạo hành lang pháp lý cho đời phát triển hoạt động KDBĐS, 10 năm qua, hoạt động kinh doanh BĐS đà có bớc phát triển nhanh đáp ứng đợc phần nhu cầu tăng cộng đồng BĐS loại Công trình đề cập đến khái niệm BĐS KDBĐS, nghiên cứu vấn đề hoạt động KDBĐS nh: phân tích thị trờng, định giá BĐS v.v Tiếp theo đề tài đa thực trạng hoạt động KDBĐS Việt Nam Trên sở công trình đa số giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển hoạt động KDBĐS giai đoạn Các giải pháp đợc đề xuất là: Thứ nhất, giải pháp thể chế pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm: Đổi t quan quản lý NN lĩnh vực BĐS theo hớng quy luật thị trờng điều tiết hoạt động KD này, giảm thiểu tối đa can thiệp hành NN giải pháp nhà cho ngêi cã thu nhËp thÊp Thø hai, c¶i tiÕn việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất thực chế giá Thứ ba, đổi công tác hành lĩnh vực quản lý BĐS nay, nh việc hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu công trình đất, tăng cờng chất lợng hiệu máy quản lý Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Thø t, ®ỉi míi hƯ thèng tài liên quan đến hoạt động KDBĐS Đó việc đa dạng hoá nguồn cung ứng vốn cho đầu t KDBĐS cải tiến số loại thuế liên quan tới lĩnh vực BĐS Thứ năm, giải pháp công tác quy hoạch hệ thống dịch vụ hỗ trợ hoạt động KDBĐS Và cuối giải pháp doanh nghiệp KDBĐS, việc huy động nguồn vốn từ tổ chức kinh doanh, quỹ bảo hiểm, quỹ đầu t nớc, thành lập sàn giao dịch BĐS để tạo nguồn cung vốn vay dài hạn cho doanh nghiệp; việc đa chiến lợc kinh doanh, đặc biệt chiến dịch tiếp thị BĐS dịch vụ khách hàng phải hoàn thiện tốt Các giải pháp đa xuất phát từ đặc thù hệ thống pháp luật, môi trờng KDBĐS Việt Nam; vào hoạt động thực tiễn hoạt động KDBĐS nớc ta có chắt lọc u điểm thể chế quản lý, thực tiễn sinh động hoạt động KDBĐS nớc phát triển Chúng hy vọng công trình đóng góp phần nhỏ nỗ lực chung để thúc đẩy phát triển hoạt động KDBĐS thời gian tới, đáp ứng nhu cầu BĐS ngày tăng xà hội công trình trở thành tài liệu tham khảo bổ ích phục vụ cho trình học tập sinh viên thuộc chuyên ngành BĐS, địa xây dựng thuộc trờng đại học, cao đẳng trung học chuyên nghiệp Tuy nhiên, đề tài không tránh khỏi hạn chế thiếu sót cần đợc điều chỉnh bổ sung Chúng mong nhận đợc dẫn thầy giáo, cô giáo tất quan tâm đến lĩnh vực Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 TµI LIệU THAM KHảO Bộ Luật dân 2005, Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội Bộ Tài Chính,Thông t số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hớng dẫn thực Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 phủ thu tiền sử dụng đất Bộ Tài Chính, Thông t số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hớng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phủ phơng pháp xác định giá đất khung giá đất loại Bộ Tài Chính, Thông t số 120/2005/TT-BTC hớng dẫn thực Nghị định 142/2005/NĐ-CP thu tiền thuê đất, thuê mặt nớc Bộ Tài Nguyên Môi Trờng, www.monre.gov.vn Bộ Tài Nguyên Môi Trờng, Thông t số 30/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 Bộ tài nguyên môi trờng việc hớng dẫn điều chỉnh thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Bộ Xây Dựng (2004), Định hớng phát triển nhà đến 2020, Nhà xuất Xây Dựng, Hà Nội Bộ Xây Dựng, www.moc.gov.vn PGS TS Thái Bá Cẩn (2003), Thị trờng bất động sản vấn đề lý luận thực tiễn, Nhà xuất tài chính, Hà Nội 10 Chính phủ, Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 thu tiền sử dụng đất 11 Chính phủ, Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 bồi thờng, hỗ trợ tái định c NN thu hồi đất 12 Chính phủ, Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 thu tiền thuê đất, thuê mặt nớc 13 Chính phủ, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phơng pháp xác định giá đất, khung giá loại đất 14 Chính phủ, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hớng dẫn thi hành Luật ®Êt ®ai 2003 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 15 Chính phủ, Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 vỊ sưa ®ỉi, bỉ sung mét sè ®iỊu cđa Nghị định hớng dẫn thi hành Luật Đất đai Nghị định số 187/2004/NĐ-CP việc chuyển công ty NN thành công ty cổ phần 16 Cơ sở khoa học giải pháp thúc đẩy hình thành phát triển thị trờng bất động sản Việt Nam, Đề tài khoa học, Hà Nội, 2001 17 Đảng Cộng Sản Việt Nam, Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII, thứ IX thứ X, Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội 18 Giáo trình thị trờng bất động sản, Nhà xuất Xây Dựng, Hà Nội, 2006 19 TS Nguyễn Văn Lịch (2003), Những giải pháp chủ yếu thúc đẩy hình thành phát triển thị trờng BĐS Việt Nam, Tài liệu hội thảo khoa học phát triển quản lý thị trờng BĐS Việt Nam, Hà Nội 20 Luật đất đai (2003), Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội 21 Luật nhà (2005), Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội 22 Luật kinh doanh BĐS (2007), Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội 23 Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp 1993 24 Pháp lệnh thuế nhà đất 1992 25 Tạp chí Bất Động Sản 26 Tạp chí địa 27 GS TSKH Lê Đình Thắng,Giáo trình nguyên lý thị trờng nhà đất, nhà xuất trị quốc gia, Hà nội, 2000 28 GS TSKH Lê Đình Thắng, Quan điểm định hớng giải pháp chủ yếu thúc đẩy phát triển thị trờng BĐS Việt Nam, Tài liệu hội thảo khoa học phát triển quản lý thị trờng BĐS Việt Nam, Hà Nội, 2003 29 GS TSKH Lê Đình Thắng, Thị trờng bất động sản Việt Nam giai đoạn 2000-2005: Thực trạng giải pháp 30 Tổng cục thống kê, www.gso.gov.vn CVCC Mai Xuân Yến, Một số suy nghĩ kinh doanh bất động sản nớc ta, Tài liệu hội thảo khoa học phát triển quản lý thị trờng bất động sản ë ViƯt Nam, Hµ Néi Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 PHụ LụC: DANH MụC CáC BảNG BIểU Sử DụNG TRONG Đề TàI Bảng 2.1 Tổng sản phẩm quốc nội chia theo ngành (tỷ đồng) Tổng cộng Trong đó: Ngành xây dựng Bất động sản Năm 2003 613443 Tỷ trọng 100 Năm 2004 713071 Tỷ trọng 100 37100 27287 6,05 4,45 44558 31303 6,25 4,39 (Nguån www gso gov vn) Bảng 2.2 Tình hình cấp GCNQSD đất Đất nông thôn Hiện DT đà cấp Toàn quốc Hà Nội TP HCM Hiện % Đất đô thị DT đà cấp trạng (ha) GCN (ha) tr¹ng (ha) GCN (ha) 466.008 314.542 67,5 90.982 42.318 8.227 4.108 49,9 4.049 769 5.600 133 2,4 12.960 5.301 (Nguån: Bộ Tài nguyên môi trờng Cập nhật đến 30/6/2005) % 46,5 19,0 40,9 Bảng 2.3: Thống kê trạng sử dụng đất phân theo mục đích sử dụng Cả nớc (km2) 2001 2002 2003 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 -Tổng diện tích tự nhiên Đất nông nghiệp Đất lâm nghiệp Đất chuyên dùng Đất Đất cha sử dụng Hà Nội Tổng diện tích tự nhiên Đất nông nghiệp Đất lâm nghiệp Đất chuyên dùng Đất §Êt cha sư dơng Thµnh HCM Tỉng diƯn tÝch tự nhiên Đất nông nghiệp Đất lâm nghiệp Đất chuyên dïng §Êt ë §Êt cha sư dơng 329.247,0 93.825,3 118.237,5 15.683,2 4.476,9 97.024,1 329.297,2 94.067,8 120.510,0 16.158,8 4.513,0 94.047,6 DiÖn tÝch 329.314,6 95.318,3 124.022,5 16.696,1 4.603,5 88.674,1 921,0 431,7 67,0 210,1 117,3 94,9 921,0 425,4 66,3 216,9 117,9 94,6 921,0 418,5 66,3 226,1 116,4 93,7 100 45,44 7,2 24,55 12,64 10,17 2.095,0 909,6 336,8 266,6 185,7 396,6 100 43,41 16,07 10,82 8,86 18,93 2.095,0 2.095,0 934,6 915,7 334,9 336,8 247,7 261,2 176,9 182,2 401,0 339,0 (Ngn: Tỉng Cơc Thèng kª) Cơ cấu (%) 100 28,94 37,66 5,07 1,4 26,92 Bảng 2.4 Diện tích nhà năm 2000 năm 2004 Chỉ tiêu Đơn vị Năm 2000 Toàn quốc Dân số Ngêi 76.400.000 Tỉng diƯn tÝch nhµ m2 739.000.000 DiƯn tÝch bình quân đầu ngời m2/ ngời 9,68 Khu vực đô thị Dân số Ngời 18.090.000 Tổng diện tích nhà m 185.000.000 Diện tích bình quân đầu ngời m2/ ngời 10,23 Khu vực nông thôn Dân số Ngời 58.250.000 Tổng diện tích nhà m 554.000.000 Diện tích bình quân đầu ngời m2/ ngời 9,51 (Nguồn: Cục quản lý nhà Bộ xây dựng) Năm 2004 82.100.000 852.325.400 10,38 20.318.000 236.570.800 10,60 59.782.000 615.754.600 10,3 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Bảng 2.5: Diện tích nhà đợc xây dựng giai đoạn (2001 - 2004) Năm 2001 Diện tích nhà xây dựng 2002 2003 2004 17.236 18.270 19.732 21.705 (Nguồn Cục Quản lý nhà Bộ xây dựng) ... BĐS Việt Nam nh đề xuất giải pháp nhằm đẩy mạnh phát triển hoạt động KDBĐS Việt Nam Chính vậy, việc nghiên cứu đề tài: Những giải pháp chủ yếu thúc đẩy phát triển kinh doanh bất động sản Việt Nam. .. CHƯƠNG 3: NHữNG GIảI PHáP PHáT TRIểN HOạT ĐộNG Kinh Doanh BĐS Việt nam 3.1 Quan điểm mục tiêu phát triển kinh doanh BĐS Việt Nam giai đoạn 3.1.1.Quan điểm Việc phát triển hoạt động KDBĐS Việt Nam phải... vốn hoạt động kinh doanh BĐS 2.4.1 Nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh BĐS Hiện nay, nguồn vốn tự có cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS nguồn vốn vay cho hoạt động kinh doanh BĐS Việt Nam chủ yếu vay
