Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page i BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI    BÙI VĂN DUY NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA VIỆC THỰC HIỆN MỘT SỐ DỰ ÁN THEO QUY HOẠCH SỬ DỤNG ðẤT ðẾN GIÁ ðẤT TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG LUẬN VĂN THẠC SĨ HÀ NỘI - 2014 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ii BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI    BÙI VĂN DUY NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA VIỆC THỰC HIỆN MỘT SỐ DỰ ÁN THEO QUY HOẠCH SỬ DỤNG ðẤT ðẾN GIÁ ðẤT TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI Mã ngành : 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: TS. ðỖ THỊ TÁM HÀ NỘI - 2014 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page i LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu và kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược sử dụng ñể bảo vệ cho một học vị nào. Tôi cũng xin cam ñoan rằng mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày tháng năm 2014 Tác giả luận văn Bùi Văn Duy Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự giúp ñỡ nhiệt tình, sự ñóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể ñã tạo ñiều kiện cho tôi hoàn thành bản luận văn này. Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn GVC.TS ðỗ Thị Tám - Giảng viên Bộ môn Quy hoạch ñất ñai, Khoa Quản lý ñất ñai, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện ñề tài. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo trong Khoa Quản lý ñất ñai, Ban Quản lý ñào tạo, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện ñề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường Hải Phòng; UBND quận Lê Chân, UBND huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải Phòng; các cấp chính quyền ñịa phương và bà con nhân dân các xã Hoa ðộng, Tân Dương, Dương Quan, Hoàng ðộng, Phả Lễ, huyện Thủy Nguyên và các phường Vĩnh Niệm, Kênh Dương, quận Lê Chân ñã giúp ñỡ tôi trong quá trình thực hiện ñề tài tại ñịa bàn. Tôi xin cảm ơn tới gia ñình và những người thân, các cán bộ, ñồng nghiệp và bạn bè ñã tạo ñiều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện ñề tài này. Một lần nữa, tôi xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2014 Tác giả luận văn Bùi Văn Duy Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iii MỤC LỤC LỜI CAM ðOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC BẢNG vi DANH MỤC CÁC HÌNH viii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT x MỞ ðẦU 1 1. Tính cấp thiết của ñề tài 1 2. Mục ñích, yêu cầu của nghiên cứu 2 2.1. Mục ñích nghiên cứu 2 2.2. Yêu cầu nghiên cứu 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài 2 3.1. Ý nghĩa khoa học 2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn 2 4. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 3 4.1. ðối tượng nghiên cứu 3 4.2. Phạm vi nghiên cứu 3 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4 1.1. Cơ sở lý luận về quy hoạch sử dụng ñất, dự án và giá ñất 4 1.1.1. Cơ sở lý luận về quy hoạch sử dụng ñất 4 1.1.2. Cơ sở lý luận của việc thực hiện dự án theo quy hoạch sử dụng ñất 15 1.1.3. Cơ sở lý luận về giá ñất 19 1.2. Cơ sở thực tiễn về ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng ñất ñến giá ñất 23 1.2.1. Nghiên cứu tại tiểu bang Oregon, Hoa Kỳ 24 1.2.2. Nghiên cứu tại thành phố Melbourne, bang Victoria, Australia 29 1.2.3. Nghiên cứu tại Việt Nam 35 1.3. ðịnh hướng nghiên cứu của ñề tài 38 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iv Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 40 2.1. Nội dung nghiên cứu 40 2.1.1. ðặc ñiểm ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hải Phòng 40 2.1.2. Công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai tại thành phố Hải Phòng giai ñoạn 2000 - 2013 40 2.1.3. Ảnh hưởng của việc thực hiện một số dự án theo quy hoạch sử dụng ñất ñến giá ñất tại thành phố Hải Phòng 40 2.1.4. ðề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quy hoạch sử dụng ñất góp phần hạn chế những bất cập về giá ñất tại thành phố Hải Phòng 40 2.2. Phương pháp nghiên cứu 40 2.2.1. Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 40 2.2.2. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 41 2.2.3. Phương pháp ñiều tra, thu thập số liệu sơ cấp 42 2.2.4. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu 44 2.2.5. Phương pháp so sánh số liệu 44 Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 46 3.1. ðặc ñiểm ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hải Phòng 46 3.1.1. ðiều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và cảnh quan môi trường 46 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế 48 3.1.3. Thực trạng các vấn ñề xã hội 49 3.1.4. ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 52 3.2. Công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai tại thành phố Hải Phòng giai ñoạn 2000 - 2013 53 3.2.1. Tình hình quản lý Nhà nước về ñất ñai tại thành phố Hải Phòng giai ñoạn 2000 - 2013 53 3.2.2. Tình hình thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất sử dụng ñất tại thành phố Hải Phòng giai ñoạn 2000 - 2013 57 3.2.3. Thực trạng triển khai các dự án sử dụng ñất tại thành phố Hải Phòng giai ñoạn 1994 - 2013 58 3.2.4. Tình hình quản lý Nhà nước về giá ñất tại thành phố Hải Phòng 61 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v 3.3. Ảnh hưởng của việc thực hiện một số dự án theo quy hoạch sử dụng ñất ñến giá ñất tại thành phố Hải Phòng 63 3.3.1. Khái quát về hai dự án sử dụng ñất trong phạm vi nghiên cứu 63 3.3.2. Ảnh hưởng của việc thực hiện dự án khu ñô thị mới Bắc sông Cấm ñến giá ñất 66 3.3.3. Ảnh hưởng của việc thực hiện dự án khu ñô thị mới Hồ Sen - Cầu Rào 2 ñến giá ñất 83 3.4. ðề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quy hoạch sử dụng ñất góp phần hạn chế những bất cập về giá ñất tại thành phố Hải Phòng 95 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 97 1. Kết luận 97 2. Kiến nghị 98 2.1. Tại dự án khu ñô thị mới Bắc sông Cấm 98 2.2. Tại dự án khu ñô thị mới Hồ Sen - Cầu Rào 2 98 TÀI LIỆU THAM KHẢO 99 PHỤ LỤC 102 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vi DANH MỤC CÁC BẢNG TT Tên bảng Trang số Bảng 1.1 Số mẫu theo loại ñất và vị trí bên trong, bên ngoài UGB 31 Bảng 1.2 Giá ñất bình quân bên trong, bên ngoài UGB giai ñoạn 1994 - 2004 32 Bảng 1.3 Tốc ñộ tăng giá ñất qua các năm bên trong, bên ngoài UGB 33 Bảng 2.1 Các tuyến ñường, phố vùng dự án Hồ Sen - Cầu Rào 2 42 Bảng 2.2 Số mẫu theo loại ñất trong, ngoài vùng dự án Bắc sông Cấm 43 Bảng 2.3 Số mẫu theo loại ñất trong, ngoài vùng dự án Hồ Sen - Cầu Rào 2 43 Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng ñất thành phố Hải Phòng năm 2013 59 Bảng 3.2 Cơ cấu sử dụng ñất trong khu ñô thị mới Bắc sông Cấm 63 Bảng 3.3 Cơ cấu sử dụng ñất trong khu ñô thị mới Hồ Sen - Cầu Rào 2 65 Bảng 3.4 Biến ñộng giá ñất nông nghiệp quy ñịnh vùng dự án Bắc sông Cấm giai ñoạn 2006 - 2014 67 Bảng 3.5 Biến ñộng giá ñất ở quy ñịnh vùng dự án Bắc sông Cấm giai ñoạn 2006 - 2014 69 Bảng 3.6 Biến ñộng giá ñất SXKD phi nông nghiệp quy ñịnh vùng dự án Bắc sông Cấm giai ñoạn 2006 - 2014 72 Bảng 3.7 Biến ñộng giá ñất nông nghiệp thực tế vùng dự án Bắc sông Cấm giai ñoạn 2006 - 2014 75 Bảng 3.8 Biến ñộng giá ñất ở thực tế vùng dự án Bắc sông Cấm giai ñoạn 2006 - 2014 78 Bảng 3.9 Biến ñộng giá ñất SXKD phi nông nghiệp thực tế vùng dự án Bắc sông Cấm giai ñoạn 2006 - 2014 80 Bảng 3.10 Biến ñộng giá ñất nông nghiệp quy ñịnh vùng dự án Hồ Sen - Cầu Rào 2 giai ñoạn 2004 - 2014 83 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vii Bảng 3.11 Biến ñộng giá ñất ở quy ñịnh vùng dự án Hồ Sen - Cầu Rào 2 giai ñoạn 2004 - 2014 86 Bảng 3.12 Biến ñộng giá ñất SXKD phi nông nghiệp quy ñịnh vùng dự án Hồ Sen - Cầu Rào 2 giai ñoạn 2004 - 2014 88 Bảng 3.13 Biến ñộng giá ñất nông nghiệp thực tế vùng dự án Hồ Sen - Cầu Rào 2 giai ñoạn 2004 - 2014 90 Bảng 3.14 Biến ñộng giá ñất ở thực tế vùng dự án Hồ Sen - Cầu Rào 2 giai ñoạn 2004 - 2014 91 Bảng 3.15 Biến ñộng giá ñất SXKD phi nông nghiệp thực tế vùng dự án Hồ Sen - Cầu Rào 2 giai ñoạn 2004 - 2014 93 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page viii DANH MỤC CÁC HÌNH TT Tên hình, biểu ñồ Trang số Hình 1.1 Sự mở rộng của một thành phố thống nhất với UGB 25 Hình 1.2 Sự mở rộng của một thành phố không thống nhất với UGB 27 Hình 1.3 Giá ñất trung bình cho mỗi mẫu Anh trên khoảng cách ñến UGB 28 Hình 1.4 Giá ñất trung bình (USD/m 2 ) theo khoảng cách (km) từ trung tâm thành phố ñến bên trong, bên ngoài UGB 34 Hình 3.1 ðường Vành ñai II trên ñất nông nghiệp vùng dự án Bắc sông Cấm 69 Hình 3.2 Biến ñộng giá ñất ở quy ñịnh vùng dự án Bắc sông Cấm giai ñoạn 2006 - 2014 71 Hình 3.3 Biến ñộng giá ñất SXKD phi nông nghiệp quy ñịnh vùng dự án Bắc sông Cấm giai ñoạn 2006 - 2014 74 Hình 3.4 Một khu công nghệ cao trong vùng dự án Bắc sông Cấm 75 Hình 3.5 Biến ñộng giá ñất nông nghiệp thực tế vùng dự án Bắc sông Cấm giai ñoạn 2006 - 2014 77 Hình 3.6 Biến ñộng giá ñất ở thực tế vùng dự án Bắc sông Cấm giai ñoạn 2006 - 2014 79 Hình 3.7 Biến ñộng giá ñất SXKD phi nông nghiệp thực tế vùng dự án Bắc sông Cấm giai ñoạn 2006 - 2014 81 Hình 3.8 Tuyến ñường Cầu Rào 2 - Nguyễn Văn Linh thuộc vùng dự án Hồ Sen - Cầu Rào 2 85 Hình 3.9 Biến ñộng giá ñất ở quy ñịnh vùng dự án Hồ Sen - Cầu Rào 2 giai ñoạn 2004 - 2014 87 Hình 3.10 Biến ñộng giá ñất SXKD phi nông nghiệp quy ñịnh vùng dự án Hồ Sen - Cầu Rào 2 giai ñoạn 2004 - 2014 89 [...]... khai phương án quy ho ch s d ng ñ t (s thay ñ i giá ñ t theo th i gian); - Giá ñ t g m giá ñ t , giá ñ t SXKD phi nông nghi p và giá ñ t nông nghi p trong và ngoài vùng tri n khai d án theo phương án quy ho ch s d ng ñ t (s thay ñ i giá ñ t theo không gian) 4.2 Ph m vi nghiên c u 4.2.1 Ph m vi không gian Hai d án theo phương án quy ho ch s d ng ñ t n m trên ñ a bàn thành ph H i Phòng là: - D án khu ñô... gi i quy t Xu t phát t tình hình trên, vi c nghiên c u ñ tài: "Nghiên c u nh hư ng c a vi c th c hi n m t s d án theo quy ho ch s d ng ñ t ñ n giá ñ t trên ñ a bàn thành ph H i Phòng" là r t c n thi t 2 M c ñích, yêu c u c a nghiên c u 2.1 M c ñích nghiên c u - Nghiên c u s thay ñ i c a giá ñ t t ñó xác ñ nh nh hư ng c a vi c th c hi n m t s d án theo quy ho ch s d ng ñ t ñ n giá ñ t trên ñ a bàn thành. .. c p v giá ñ t trên ñ a bàn thành ph H i Phòng và các vùng có ñi u ki n tương t 4 ð i tư ng và ph m vi nghiên c u 4.1 ð i tư ng nghiên c u - Các phương án quy ho ch s d ng ñ t, k ho ch s d ng ñ t huy n Th y Nguyên th i kỳ 2002 - 2010, qu n Lê Chân th i kỳ 2003 - 2010 và thành ph H i Phòng th i kỳ 2000 - 2010; - Giá ñ t g m giá ñ t , giá ñ t SXKD phi nông nghi p và giá ñ t nông nghi p t i các d án vào... thái c, Giá ñ t ñai không ph i là bi u hi n ti n t c a giá tr ñ t ñai: ð t ñai không ph i là s n ph m lao ñ ng c a con ngư i, cho nên không có giá c , cũng không có giá thành s n xu t, mà giá c ñ t ñai ph n ánh là giá tr tài nguyên và tài s n trên ñó Giá ñ t không ph n ánh giá thành s n xu t mà ch ph n ánh kh năng sinh l i c a ñ t ho c hi u qu v n ñ u tư d, Giá ñ t ch y u là do nhu c u v ñ t ñai quy t... nhau Ba lo i giá ñ t, trong ñó: Giá quy ñ nh là giá ñ t do Nhà nư c ban hành; giá ñ t ñ u giá quy n s d ng ñ t ho c ñ u th u d án có s d ng ñ t và giá ñ t do ngư i s d ng ñ t t tho thu n khi phát sinh quan h mua - bán H c vi n Nông nghi p Vi t Nam – Lu n văn Th c s Khoa h c Nông nghi p nư c ta ñ t ñai thu c s h u toàn dân, giá c ñ t ñai là d a trên chuy n như ng quy n s d ng ñ t, là t ng hòa giá tr hi... giá ñ t trên ñ a bàn thành ph H i Phòng; - ð xu t m t s gi i pháp nh m hoàn thi n công tác quy ho ch s d ng ñ t t ñó góp ph n h n ch nh ng b t c p v giá ñ t trên ñ a bàn thành ph H i Phòng 2.2 Yêu c u nghiên c u - N m v ng ñ y ñ các cơ s lý lu n v ñ t ñai, d án, giá ñ t, quy ho ch s d ng ñ t và m i quan h gi a quy ho ch s d ng ñ t và giá ñ t t i Vi t Nam và các nư c trên th gi i; - S li u ñi u tra ph... lu n v nghiên c u nh hư ng c a vi c th c hi n m t s d án theo quy ho ch s d ng ñ t ñ n giá ñ t t i các thành ph l n trong khu v c và trên ñ a bàn c nư c 3.2 Ý nghĩa th c ti n H c vi n Nông nghi p Vi t Nam – Lu n văn Th c s Khoa h c Nông nghi p - Làm rõ m i quan h nh hư ng c a vi c th c hi n m t s d án theo quy ho ch s d ng ñ t ñ n giá ñ t t ñó ñ xu t nh ng gi i pháp góp ph n hoàn thi n công tác quy ho... t Theo ñó, chính quy n trung ương không có vai trò trong vi c l p quy ho ch s d ng ñ t, th m quy n này thu c v các bang M i bang có quy n t tr riêng v ñ t ñai và tài nguyên, do ñó ñ u có h th ng quy ho ch riêng T i m i bang, chính quy n ñ a phương l p quy ho ch theo 2 c p g m k ho ch phát tri n (như quy ho ch t ng th ) và quy ho ch vùng Chính quy n c p bang xây d ng khuôn kh pháp lý cho vi c l p quy. .. hi n nh ng d án theo quy ho ch s d ng ñ t có nh hư ng l n ñ n ngu n cung ñ t ñai trên th trư ng ñ t ñai, t ñó tác ñ ng ñ n giá ñ t trên th trư ng 1.1.3 Cơ s lý lu n v giá ñ t 1.1.3.1 Khái quát v giá ñ t ð t ñai là s n ph m phi lao ñ ng, b n thân nó không có giá tr Do ñó ñ i v i ñ t ñai, giá c ñ t ñai ph n ánh tác d ng c a ñ t ñai trong ho t ñ ng kinh t , là s thu l i trong quá trình mua bán, có nghĩa... ng, giá ñ t ñư c hi u là bi u hi n m t giá tr c a quy n s h u ñ t ñai Xét v phương di n t ng quát, giá ñ t là giá bán quy n s h u ñ t chính là m nh giá c a quy n s h u m nh ñ t ñó trong không gian và th i gian xác ñ nh (H Th Lam Trà và Nguy n Văn Quân, 2005) N u như trư c ñây, Nhà nư c ch quy ñ nh m t lo i giá ñ t áp d ng cho m i quan h ñ t ñai, thì t Lu t ð t ñai năm 2003 ñã ñ c p ñ n nhi u lo i giá . ñịnh ảnh hưởng của việc thực hiện một số dự án theo quy hoạch sử dụng ñất ñến giá ñất trên ñịa bàn thành phố Hải Phòng; - ðề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quy hoạch sử dụng. ngành của thành phố phải ñưa ra những giải pháp ñể giải quy t. Xuất phát từ tình hình trên, việc nghiên cứu ñề tài: " ;Nghiên cứu ảnh hưởng của việc thực hiện một số dự án theo quy hoạch sử.    BÙI VĂN DUY NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA VIỆC THỰC HIỆN MỘT SỐ DỰ ÁN THEO QUY HOẠCH SỬ DỤNG ðẤT ðẾN GIÁ ðẤT TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG Chuyên ngành : QUẢN LÝ