Đang tải... (xem toàn văn)
Vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh BĐS là hành vi trài pháp luật, có lỗi của chủ thể kinh doanh bất động sản có năng lực trách nhiệm pháp lý xâm hại tới quan hệ xã hội về kinh doanh bất động sản được pháp luật kinh doanh BĐS bảo vệ.
Lời mở đầu Ở Việt Nam thời gian dài, hoạt động kinh doanh BĐS (BĐS) dường pháp luật đề cập Đó thời kỳ mà kinh tế quản lý chế kế hoạch hóa, tập trung, quan liêu, bao cấp Trong chế đó, Nhà nước trở thành trung tâm huy trực tiếp quản lý, điều hành hoạt động sản xuất – kinh doanh phân phối sản phẩm xã hội Doanh nghiệp khơng có quyền tự chủ việc lựa chọn lĩnh vực kinh doanh, không tự chủ xây dựng phương án, kế hoạch kinh doanh Mọi cơng đoạn q trình sản xuất – kinh doanh thực theo “cây gậy” huy Nhà nước Cơng đổi tồn diện kinh tế nước ta mở thực hoạt động khác cho loại hình doanh nghiệp, kể doanh nghiệp hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS Hệ thống pháp luật có gần đủ văn quy phạm pháp luật cho hoạt động sản xuất, đầu tư, kinh doanh, có kinh doanh BĐS Nền kinh tế thị trường tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh BĐS phát triển Đồng thời, Nhà nước xây dựng hoàn thiện khung pháp luật kinh tế thị trường (trong có hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS) nhằm điều chỉnh định hướng hoạt động thị trường Các nhà kinh doanh thu nhiều khoản lợi nhuận kếch xù từ hoạt động Tuy nhiên, lĩnh vực kinh doanh khác, hoạt động kinh doanh bất động sản không tránh khỏi việc vi phạm pháp luật tổ chức, cá nhân kinh doanh Nhưng xuất phát từ việc chạy theo mục tiêu lợi nhuận, ý thức không tôn trọng tuân thủ pháp luật mà sinh vi phạm Vì vậy, biện pháp xử lý vi phạm sao? Giải pháp nhằm nâng cao việc xử lý vi phạm nào? Bài viết vào tìm hiểu trả lời câu hỏi Bài tập học kỳ môn Pháp luật kinh doanh BĐS đề 11 Nội dung I Khái niệm vi phạm pháp luật xử lý vi phạm hoạt động kinh doanh bất động sản Vi phạm pháp luật hoạt động kinh doanh BĐS Vi phạm pháp luật hoạt động kinh doanh BĐS hành vi trài pháp luật, có lỗi chủ thể kinh doanh bất động sản có lực trách nhiệm pháp lý xâm hại tới quan hệ xã hội kinh doanh bất động sản pháp luật kinh doanh BĐS bảo vệ Dấu hiệu vi phạm pháp luật hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm: Hành vi trái pháp luật kinh doanh bất động sản cá nhân, tổ chức; hành vi trái pháp luật thể chỗ tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS không làm làm không đầy đủ yêu cầu mà pháp luật kinh doanh BĐS bắt buộc phải làm cấm làm Hành vi thể hành động Là hành vi chứa đựng lỗi chủ thể kinh doanh bất động sản Là hành vi chủ thể kinh doanh bất động sản có lực trách nhiệm pháp lý thực Xử lý vi phạm hoạt động kinh doanh bất động sản Xử lý vi phạm pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản xem xét, định áp dụng hình thức trách nhiệm pháp lý tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản Những tổ chức cá nhân vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản phải chịu xứ lý trách nhiệm theo chế tài: hành chính, dân sự, hình II Các quy định xử lý vi phạm KDBĐS Việc xử lý vi phạm kinh doanh bất động sản quy định cụ thể Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006: “1 Tổ chức, cá nhân vi phạm quy định Luật tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành bị truy cứu trách nhiệm hình sự, gây thiệt hại phải bồi thường theo quy định pháp luật Nguyễn Thị Thêm KT33D024 Bài tập học kỳ môn Pháp luật kinh doanh BĐS đề 11 Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản khơng có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh bị đình hoạt động, xử phạt hành truy thu thuế theo quy định pháp luật Cá nhân khơng có chứng mơi giới bất động sản, chứng định giá bất động sản mà thực môi giới bất động sản, định giá bất động sản bị đình hoạt động, xử phạt hành khơng cấp chứng thời hạn ba năm, kể từ ngày định xử phạt Cá nhân cấp chứng môi giới bất động sản, chứng định giá bất động sản khơng thực nội dung chứng bị xử phạt hành hình thức cảnh cáo phạt tiền; tái phạm lần đầu cịn bị đình hoạt động năm, tái phạm lần thứ hai cịn bị thu hồi chứng không cấp lại thời hạn năm năm, kể từ ngày định xử phạt Chính phủ quy định cụ thể việc xử phạt hành hoạt động kinh doanh bất động sản.” Như vậy, vi phạm hoạt động kinh doanh bất động sản bị xử lý theo hình thức xử phạt hành chính, dân truy cứu trách nhiệm hình Xử lý vi phạm hoạt động kinh doanh BĐS theo chế tài hành Việc xử phạt hành vi phạm kinh doanh bất động sản quy định Nghị định số 126/2004/NĐ-CP đến ngày 27.02.2009 Chính phủ ban hành Nghị định 23/2009/NĐ-CP (Nghị định 23), để thay Việc xử lý vi phạm hành hoạt động kinh doanh bất động sản thực theo nguyên tắc: + Mọi hành vi vi phạm hành phải phát kịp thời phải bị đình Việc xử phạt vi phạm hành phải tiến hành kịp thời, cơng minh, triệt để trình tự, thủ tục quy định Nghị định Mọi hậu vi phạm hành gây phải khắc phục theo quy định pháp luật Nguyễn Thị Thêm KT33D024 Bài tập học kỳ môn Pháp luật kinh doanh BĐS đề 11 + Thời hiệu xử phạt vi phạm hành 02 năm, kể từ ngày hành vi vi phạm thực (đối với dự án đầu tư xây dựng cơng trình, thời hiệu xử phạt vi phạm hành 02 năm kể từ ngày dự án bàn giao, đưa vào sử dụng); thời hạn khơng bị xử phạt bị áp dụng biện pháp quy định khoản Điều Nghị định 23 + Trong thời hiệu quy định khoản Điều Nghị định 23, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm hành cố tình trốn tránh, cản trở việc xử phạt quan có thẩm quyền thời hiệu xử phạt tính lại kể từ thời điểm chấm dứt hành vi trốn tránh, cản trở việc xử phạt + Tổ chức, cá nhân bị xử phạt vi phạm hành sau 01 năm, kể từ ngày thi hành xong định xử phạt từ ngày định xử phạt hết hiệu lực mà khơng tái phạm coi chưa bị xử phạt vi phạm hành Hình thức xử phạt vi phạm hành biện pháp khắc phục hậu nói chung: Hình thức xử phạt chính: phạt tiền, mức phạt tiền tối đa đến 500.000.000 đồng; Các hình thức xử phạt bổ sung: a) Thu hồi, tước quyền sử dụng Giấy phép xây dựng, Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, chứng hành nghề; b) Tịch thu tang vật, phương tiện sử dụng để vi phạm hành Các biện pháp khắc phục hậu quả: a) Buộc khơi phục lại tình trạng ban đầu bị thay đổi hành vi vi phạm hành chính; buộc tháo dỡ cơng trình xây dựng vi phạm; b) Buộc thực biện pháp khắc phục tình trạng nhiễm mơi trường hành vi vi phạm hành gây ra; Nguyễn Thị Thêm KT33D024 Bài tập học kỳ môn Pháp luật kinh doanh BĐS đề 11 c) Bồi thường thiệt hại hành vi vi phạm hành gây theo quy định pháp luật Đối với hành vi vi phạm trật tự xây dựng ngồi việc bị xử phạt tiền theo quy định Nghị định bị xử lý theo quy định Nghị định số 180/2007/NĐ-CP ngày 07 tháng 12 năm 2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Xây dựng xử lý vi phạm trật tự xây dựng thị Như thấy hình thức xử phạt hành Ngồi việc áp dụng hình thức xử phạt biện pháp khắc phục hậu phạt tiền, thu hồi giấy phép, tịch thu tang vật, phương tiện biện pháp khắc phục hậu Việc xử phạt hành quy định cho lĩnh vực: hành vi vi phạm quy định hoạt động kinh doanh bất động sản; hành vi vi phạm quy định thành lập hoạt động sàn giao dịch bất động sản; hành vi vi phạm quy định đào tạo kiến thức môi giới, định giá quản lý, điều hành Sàn giao dịch bất động sản; hành vi vi phạm quy định môi giới, định giá quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản Xử phạt hoạt động kinh doanh bất động sản cụ thể theo Nghị định 23, cá nhân, tổ chức bị xử phạt từ 10 triệu đồng đến 70 triệu đồng hành vi vi phạm quy định hoạt động kinh doanh BĐS (như bán, cho thuê BĐS không qua sàn giao dịch, kinh doanh BĐS không đủ điều kiện, vi phạm quy định huy động vốn, chuyển nhượng dự án), thành lập hoạt động sàn giao dịch BĐS, đào tạo kiến thức môi giới, định giá quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS, định giá quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS Ngoài phạt tiền, tổ chức, cá nhân vi phạm bị buộc thực quy định, bồi thường thiệt hại gây thiệt hại, bị tước giấy phép đào tạo từ 1-3 năm không thời hạn, bị tước chứng hành nghề môi giới, định giá BĐS, giấy chứng nhận quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS từ 1-3 năm khơng thời hạn; tái phạm bị tước quyền sử dụng Giấy CNĐKKD từ 1-3 năm không thời hạn Nguyễn Thị Thêm KT33D024 Bài tập học kỳ môn Pháp luật kinh doanh BĐS đề 11 Nghị định 23 quy định rõ trách nhiệm người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành lạm dụng quyền hạn, dung túng, bao che, không xử phạt, xử phạt không kịp thời, không quyền hạn, trách nhiệm Nếu người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành có hành vi nêu tính chất, mức độ vi phạm bị xử lý kỷ luật truy cứu trách nhiệm hình sự; gây thiệt hại vật chất phải bồi thường theo quy định Tổ chức, cá nhân, không tự nguyện thực định xử phạt bị cưỡng chế thi hành Trường hợp cản trở, chống đối người thi hành công vụ dùng thủ đoạn gian dối, hối lộ để trốn tránh kiểm tra, kiểm soát, xử phạt vi phạm người có thẩm quyền tính chất, mức độ vi phạm bị xử lý theo quy định Xử lý vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản chế tài dân Hợp đồng vi phạm quy định pháp luật, trái đạo đức xã hội ( ) bị tòa án tun vơ hiệu tồn phần tùy theo tính chất mức độ việc vi phạm theo quy định Bộ luật dân năm 2005 Hậu hợp đồng dân vô hiệu là: + Hợp đồng dân vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân bên kể từ thời điểm xác lập + Khi hợp đồng dân vơ hiệu bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận; khơng hồn trả vật phải hồn trả tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu bị tịch thu theo quy định pháp luật Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường Cụ thể lĩnh vực kinh doanh bất động sản, hợp đồng lĩnh vực bất động sản nói chung vô hiệu nguyên nhân dẫn đến hợp đồng vô hiệu hợp đồng dân phân tích Tồ án cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng có đầy đủ điều kiện sau đây: - Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có lực hành vi dân sự; Nguyễn Thị Thêm KT33D024 Bài tập học kỳ môn Pháp luật kinh doanh BĐS đề 11 - Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hồn tồn tự nguyện; - Mục đích nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội; - Đất chuyển nhượng quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003; - Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện nhận chuyển nhượng theo qui định pháp luật; - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập thành văn có chứng nhận Cơng chứng nhà nước chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền Nếu khơng có yếu tố nêu trên, hợp đồng vơ hiệu có có hậu qua pháp lý nêu Xử lý vi phạm pháp luật kinh doanh BĐS chế tài hình sự: Pháp luật hình hành chưa có quy định cụ thể xử lý hình trường hợp vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản Luật hình đề cập tới xử lý tội vi phạm quy định quản lý đất đai: “1 Người lợi dụng lạm dụng chức vụ, quyền hạn giao đất, thu hồi, cho thuê, cho phép chuyển quyền sử dụng, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật, bị xử lý kỷ luật hành vi mà cịn vi phạm, bị phạt cải tạo khơng giam giữ đến ba năm phạt tù từ sáu tháng đến ba năm Nguyễn Thị Thêm KT33D024 Bài tập học kỳ môn Pháp luật kinh doanh BĐS đề 11 Phạm tội thuộc trường hợp sau đây, bị phạt tù từ hai năm đến bảy năm: a) Đất có diện tích lớn có giá trị lớn; b) Gây hậu nghiêm trọng Người phạm tội cịn bị phạt tiền từ năm triệu đồng đến năm mươi triệu đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề làm công việc định từ năm đến năm năm.” III Nhận xét giải pháp nhằm nâng cao hiệu xử lý vi phạm kinh doanh BĐS Nhận xét Nhìn định xử lý vi phạm hoạt động kinh doanh BĐS tạo hành lang pháp lý nhằm răn đe, ngăn ngừa hành vi sai trái tạo hiệu định công tác quản lý kinh doanh bất động sản Các quy định xử lý vi phạm tạm ổn định Đặc biệt quy định xử lý vi phạm áp dụng chế tài hành quy định chi tiết đầy đủ với nhiều điều khoản có riêng Nghị định hướng dẫn thi hành (Nghị định 23/2009) Trong đó, ghi nhận nguyên tắc cần thực xử lý, hình thức xử lý hiệu quả: hình phạt chính, hình phạt bổ sung, biện pháp khắc phục hậu quả…khi quy định chi tiết rõ ràng việc áp dụng pháp luật thuận tiện Quy định chế tài xử lý phong phú tùy vào tính chất, mức độ vi phạm mà phải chịu hình thức xử lý khác nhau: chế tài hành chính, dân sự, hình Tạo điều kiện cho quan áp dụng pháp luật linh hoạt xử lý, đảm bảo phạt người, tội Đồng thời, tạo mối liên kết cho ngành luật với Các quy định xử lý vi phạm pháp luật chứng khoán thời gian qua tạo hiệu định từ đời xử lý nhiều vụ việc vi phạm pháp luật Nguyễn Thị Thêm KT33D024 Bài tập học kỳ môn Pháp luật kinh doanh BĐS đề 11 nghiêm trọng ảnh hướng tới lợi ích tổ chức cá nhân tham gia Tuy nhiên, qu định nhiều hạn chế ảnh hưởng tới hiệu chung đạt Các quy định chế tài hình sự: pháp luật hình hay pháp luật kinh doanh BĐS chưa có quy định cụ thể việc xử lý vi phạm hình mà nhắc tới việc bị truy cứu THHS vi phạm pháp luật kinh doanh BĐS Đây thiếu sót tính cụ thể chi tiết luật hình sự, cần có sửa đổi bổ sung cách tỷ mỉ rõ ràng nhà làm luật Chế tài dân có nói tới việc trái pháp luật chủ thể làm vô hiệu hợp đồng hậu pháp lý Tuy nhiên, chưa nói rõ phương thức xử lý nào?và làm mảng nhỏ vi phạm hợp đồng chủ thể kinh doanh bất động sản có vi phạm trái pháp luật khác bị xử lý dân Giải pháp nhằm nâng cao xử lý vi phạm hoạt động kinh doanh bất động sản: Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật xử lý vi phạm pháp luật kinh doanh bất động Luật hình cần có điều luật quy định cụ thể việc xử lý vi phạm hoạt động KDBĐS bao gồm tội phạm vi phạm, hình thức xử lý mức độ xử lý - Nhà nước sớm xây dựng ban hành quy chế tổ chức hoạt động tổ chức môi giới BĐS, tổ chức tư vấn BĐS, tổ chức định giá BĐS, tổ chức quản lý sàn giao dịch BĐS, tổ chức quản lý BĐS v.v; - Theo số ý kiến chung, pháp luật kinh doanh BĐS thiếu quy định nhằm xác lập chế pháp lý đồng bộ, có hiệu để xử lý tình trạng đầu cơ, mua bán đất đai lòng vòng kiếm lời, đẩy giá nhà, đất lên cao so với giá trị thực tế Cũng chưa có giải pháp hữu hiệu để ngăn chặn tình trạng lấy đất nơng nghiệp, đặc biệt đất trồng lúa ổn định tính lân cận Hà Nội, TP.HCM… chuyển sang xây dựng khu đô thị mới, khu nhà ở, sân golf…; Thiếu Nguyễn Thị Thêm KT33D024 Bài tập học kỳ môn Pháp luật kinh doanh BĐS đề 11 quy định việc xây dựng, lưu trữ, công bố hệ thống sở thông tin, liệu thị trường BĐS Nhà nước cần tiến hành rà soát, sửa đổi bổ sung quy định mâu thuẫn, chồng chéo đăng ký BĐS Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Bảo vệ phát triển rừng… đảm bảo tính thống nhất, đồng hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS; Sớm sửa đổi, bổ sung quy định giải mâu thuẫn Luật Nhà Luật KDBĐS điều kiện cho phép nhà đầu tư bán tài sản hình thành tương lai; đồng thời ban hành quy định hiểu “móng nhà” “hạng mục cơng trình kỹ thuật” dự án kinh doanh BĐS; Hoàn thiện hệ thống sở liệu, thông tin BĐS nhà đầu tư dễ dàng tra cứu, tìm hiểu thơng tin trước đến định có đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh BĐS hay không Kết Luận Ở Việt Nam thời gian dài, hoạt động kinh doanh BĐS dường pháp luật đề cập Đó thời kỳ mà kinh tế quản lý chế kế hoạch hóa, tập trung, quan liêu, bao cấp Cơng đổi tồn diện kinh tế nước ta mở thực hoạt động khác cho loại hình doanh nghiệp, kể doanh nghiệp hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS Hệ thống pháp luật có gần đủ văn quy phạm pháp luật cho hoạt động sản xuất, đầu tư, kinh doanh, có kinh doanh BĐS Hệ thống pháp luật bất động sản vào thực tiễn có ưu điểm định, nhiên, bên cạnh có nhược điểm cần sửa đổi Dù vậy, việc ban hành pháp luật kinh doanh bất động sản buớc phát triển ngành luật Việt Nam năm kinh tế phát triển góp phần làm hồn thiện pháp luật Việt Nam 10 Nguyễn Thị Thêm KT33D024 Bài tập học kỳ môn Pháp luật kinh doanh BĐS đề 11 TÀI LIỆU THAM KHẢO • Giáo trình Pháp luật kinh doanh bất động sản, Đại học Luật Hà Nội, Nxb Tư Pháp, Hà Nội 2009 • Luật kinh doanh bất động sản 2006 • Nghị định 23/2009/NĐ-CP • Luật dân 2005 • Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 Hội đồng thẩm phán Tịa án • Luật hình 1999 • Luật đất đai 2003 • http://www.luatdaiviet.vn/xem-tin-tuc/moi-gioi-bat-dong-san-can-che-tai-du • http://phantichnhandinh.batdongsan.com.vn/kho-xu-ly-vi-che-tai-chua-mach-lacchi-tiet-ub6yxDidLFI1.html • http://muabanbatdongsanquasan.batdongsan.com.vn/dang-soan-che-tai-xu-phatcho-giao-dich-5EQ8SN4Monw1.html 11 Nguyễn Thị Thêm KT33D024 Bài tập học kỳ môn Pháp luật kinh doanh BĐS đề 11 MỤC LỤC 12 Nguyễn Thị Thêm KT33D024 ... môn Pháp luật kinh doanh BĐS đề 11 Nội dung I Khái niệm vi phạm pháp luật xử lý vi phạm hoạt động kinh doanh bất động sản Vi phạm pháp luật hoạt động kinh doanh BĐS Vi phạm pháp luật hoạt động kinh. .. giải pháp hoàn thiện pháp luật xử lý vi phạm pháp luật kinh doanh bất động Luật hình cần có điều luật quy định cụ thể vi? ??c xử lý vi phạm hoạt động KDBĐS bao gồm tội phạm vi phạm, hình thức xử lý. .. trách nhiệm pháp lý thực Xử lý vi phạm hoạt động kinh doanh bất động sản Xử lý vi phạm pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản xem xét, định áp dụng hình thức trách nhiệm pháp lý tổ chức,