Đang tải... (xem toàn văn)
Thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay đang chiếm một vai trò quan trọng trong nền kinh tế
Lời mở đầu: Thị trường bất động sản Việt Nam chiếm vai trò quan trọng kinh tế Những năm gần đây, chịu ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế giới nước khu vực làm cho thị trường bất động sản có thay đổi theo chiều hướng xấu Sau tác động khủng hoảng kinh tế đến thị trường bất động sản Việt Nam giải pháp giành cho nhà đầu tư Khái quát chung thị trường bất động sản: 1.1 Khái niệm thị trường bất động sản: Trên thực tế chưa có khái niệm cụ thể thị trường bất động sản, nhiên dựa khái niệm thị trường bất động sản, đưa khái niệm sau: “Thị trường bất động sản tổng thể hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản, gồm đầu tư giao dịch dịch vụ hỗ trợ môi giới, định giá, tư vấn chủ thể có liên quan (người tạo lập, người đại diện bán bất động sản với người có nhu cầu sử dụng bất động sản người thực dịch vụ trung gian môi giới, định giá ) Những giao dịch bất động sản dựa quan hệ hàng hóa, tiền tệ, diễn khoảng thời gian khơng gian định” Vì thế, thị trường bất động sản hoàn chỉnh phải nơi diễn giao dịch mua bán bất động sản giao dịch có liên quan đến bất động sản cho thuê, chấp, bảo hiểm, chuyển dịch quyền sử dụng bất động sản 1.2 Đặc điểm thị trường bất động sản: Thứ nhất, thị trường bất động sản thị trường giao dịch thân bất động sản mà thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng bất động sản Đặc điểm đặc điểm đất đai quy định (do đất đai sở hữu nhà nước) Vì xem xét giá đất đai, cần phải dựa khả sinh lời đất đai khả sinh lời vốn đầu tư vào đất đai Thứ hai, thị trường bất động sản thị trường khơng hồn hảo Do so sánh bất động sản loại mang tính tương đối nên nhiều trường hợp người bán có lợi mặt độc quyền mà giá độc quyền ln mang lại lợi ích cao cho người sở hữu bất động sản Thứ ba, nguồn cung thị trường bất động sản thường chậm, việc tạo hàng hóa bất động sản phức tạp, cần nhiều thời gian, tất yếu, cung không kịp cầu dẫn đến biến động giá đòi hỏi nhà nước phải có can thiệp định để bình ổn thị trường Thứ tư, bất động sản hàng hóa có giá trị lớn nên trình giao dịch bất động sản thường phức tạp, nhiều thời gian chi phí cho dịch vụ cung cấp thông tin, tư vấn, kiểm định Thứ năm, thị trường bất động sản nhạy cảm dễ biến động có thay đổi kinh tế, trị, xã hội Điều thể rõ vài năm trở lại đây, thị trường biến động dội trước ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế giới Thứ sáu, thị trường bất động sản chịu chi phối yếu tố pháp luật Việc pháp luật can thiệp vào thị trường bất động sản nhằm tạo an toàn cho thị trường này, bên cạnh cịn tạo giá trị cho bất động sản sở cho bất động sản tham gia vào giao dịch khác thị trường 1.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới thị trường bất động sản: Trên thực tế, có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, cụ thể là: Thứ nhất, nhóm nhân tố tự nhiên Nhóm bao gồm yếu tố địa hình, thổ nhưỡng, vị trí địa lý điều kiện khai thác Như vậy, vùng có điều kiện tự nhiên tốt, có vị trí địa lý thuận lợi thị trường bất động sản mở rộng Thứ hai, nhóm nhân tố trị Mỗi chế độ trị khác có tác động khác đến thị trường bất động sản Chế độ tư chủ nghĩa, quyền sở hữu đất đai đẩy đến mức cao thị trường bất động sản có tiềm mở đến giới hạn rơng hơn, hồn thiện Dưới chế độ quốc hữu hóa ruộng đất xã hội chủ nghĩa, đất đai tham gia vào thị trường bất động sản có giới hạn định, theo đó, có thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất pháp luật cho phép Bên cạnh đó, vấn đề quản lý nhà nước có tác động lớn đến thị trường bất động sản Cụ thể đường lối đạo Đảng sách pháp luật nhà nước có tác động trực tiếp tới phát triển thị trường Nếu sách pháp luật thơng thống tạo điều kiện cho thị trường phát triển hơn, ngược lại, quy định pháp luật trở nên khó khăn thắt chặt làm cho thị trường phát triển chậm Vì thị trường bất động sản có ảnh hưởng lớn tới kinh tế, nên việc pháp luật can thiệp cần thiết, đảm bảo cho thị trường hoạt động an toàn hiệu Thứ ba, nhóm nhân tố kinh tế Trình độ phát triển kinh tế, đặc biệt trình độ phát triển kinh tế thị trường nói chung, định trình độ, quy mơ mức độ hồn thiện thị trường bất động sản Khi kinh tế phát triển mục đích kỹ sử dụng đất trở nên đa dạng theo đó, chủng loại hàng hóa bất động sản trở nên đa dạng Bên cạnh đó, xuất ngành nghề mới, kỹ thuật đòi hỏi đổi chuyển giao bất động sản chủ thể ngành kinh tế Vì thế, kinh tế phát triển kéo theo phát triển thị trường kinh doanh bất động sản phát triển theo Mặt khác, dạng thị trường khác có thị trường tài phát triển địi hỏi thị trường bất động sản phát triển Lúc này, bất động sản từ việc tài sản chấp trở thành hàng hóa (khi nợ khơng thể trả nợ) Như vậy, thị trường tín dụng tiền đề đời thị trường phát triển kéo theo thị trường bất động sản phát triển Khi phát hành chứng khoán, doanh nghiệp đưa quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường chứng khoán, thúc đẩy thị trường phát triển Nhưng thị trường bất động sản tồn phát triển, giao lưu vốn thị trường chứng khoán dạng cổ phiếu có đảm bảo có sở thực tế để tính tốn giá trị doanh nghiệp, từ tính tốn giá trị cổ phiếu trái phiếu Bên cạnh đó, thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng chu kỳ kinh doanh kình tế thị trường Thứ tư, nhóm nhân tố xã hội Khi dân số ngày tăng, vấn đề xã hội giao thông, sở, thông tin liên lạc ngày tăng kéo theo phát triển thị trường bất động sản để phục vụ cho vấn đề xã hội Tình hình khủng hoảng kinh tế giới Trong thập kỷ qua, nhiểu quốc gia, nhiều vùng, toàn giới phải trải qua năm tháng tồi tệ, kinh tế phát triển chậm, khủng hoảng tổ chức tiền tê, khủng hoảng kinh tế mức độ khác Có nhiều nguyên nhân dẫn tới khủng hoảng, số đổ vỡ thị trường bất động sản quốc gia Khủng khoảng kinh tế giới năm 2008-2009 khủng khoảng kinh tế kỷ 21 không giống khủng khoảng kinh tế trước Có thể gọi khủng khoảng nhà băng, khủng khoảng tín dụng hay khủng khoảng "phi vật chất" Có ngày, tuần, hàng loạt ngân hàng tuyên bố phá sản, bị mua lại bị kiểm soát đặc biệt Thế giới thực chao đảo, nghiêng ngả sóng sụp đổ nhà băng Theo thống kê chưa đầy đủ, từ cuối năm 2007 đến năm 2009 tồn giới có khoảng 33 ngân hàng qui mô khác bị mua lại, 92 ngân hàng phải tuyên bố phá sản Khủng khoảng tín dụng, khủng khoảng tài dẫn đến phương thức giải cứu biện pháp tài Đó nét khủng khoảng kinh tế mà đón nhận thập niên kỷ 21 mà nguyên nhân khủng hoảng từ nhiều phía khác Cụ thể: - Từ tháng 09/2008, khủng hoảng tài người Mĩ bắt đầu kéo theo nhiều nước, nhiều vùng giới bị vào khủng hoảng mà nhiều quốc gia chưa vượt qua hoặt chưa phục hồi kinh tế để tăng trưởng cũ Căn nguyên từ việc ngân hàng buông lỏng quản lý giám sát; mặt khác muốn làm giàu nhanh nên cho vay chuẩn, nhiều người vay đầu tư vào BĐS để trở thành nợ xấu, khó địi Nền kinh tế Mĩ phát triển yếu ớt 06 tháng đầu năm 2011 chương trình tiết kiềm 2400 tỷ USD chắn cịn bóp nghẹt đà tăng trưởng nhiều Nhiều nhà kinh tế lên tiếng cảnh báo kinh tế Mỹ có nguy sa vào đợt suy thoái - Ở Châu Âu, khủng hoảng nợ hoành hành tàn phá Nam Âu buộc phủ sở phải đưa chương trình tiết kiệm khổng lồ - Nhật bản, kinh tế lớn thứ ba giới, gánh chịu hậu khổng lồ thảm họa sóng thần hồi tháng 3/2011 Tố độ phát triển kinh tế chững lại nợ công cao giới (cao gấp GDP) Ngồi vấn đề kinh tế nước trỗi dậy, vốn động lực thúc đẩy kinh tế giới tăng trưởng, vấp phải nhiều vấn đề nghiêm trọng Trung Quốc tìm cách hạ nhiều kinh tế để đối phó với nạn lạm phát cao chưa có Với dẫn chứng nêu trên, khẳng định: quan hệ kinh tế quốc nay, quốc gia có mối quan hệ mật thiết, có phụ thuộc ràng buộc lớn Mọi biến động kinh tế nước có tác động, có ảnh hưởng đến kinh tế nước khác nhiều nước khác Khủng khoảng kinh tế xảy quớc gia không phát điểu chỉnh kịp thời yếu tố làm cân đối vĩ mơ, cho dù quốc gia lớn Mỹ năm 2008; nước xa xôi Mêhicơ năm 1994; nước có kinh tế tăng trưởng cao Thái Lan Hàn Quốc năm 1997-1998 Ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế giới đến hoạt động thị trường bất động sản Việt Nam nay: Tác động khủng hoảng kinh tế giới tác động mang tính hai chiều, song chủ yếu tác động tiêu cực tới kinh tế toàn cầu Việt Nam Do hội nhập ngày sâu rộng kinh tế Việt Nam vào giới nên Việt Nam chịu tác động định, không trực tiếp 3.1 Tác động khủng hoảng tới sách Nhà nước: Cuộc khủng hoảng kinh tế giới không tác động trực tiếp lớn tới Việt Nam Tuy nhiên, tác động gián tiếp khủng hoảng buộc Chính phủ phải thay đổi sách Trong khủng hoảng, việc đồng USD giá với giá dầu thô giới tăng mạnh nguyên nhân dẫn đến tình hình lạm phát Việt Nam tăng cao khiến cho sống người dân đặc biệt người lao động ngày khó khăn Nay từ nửa đầu năm 2008, việc kiềm chế lạm phát trở thành vấn đề ưu tiên hàng đầu sách kinh tế Việt Nam Nhằm kiềm chế lạm phát, Chính phủ đưa loạt biện pháp kinh tế Đặc biệt, ngày 7/5/2008, phủ đưa nhóm giải pháp nhằm hạn chế lạm phát sau: - Thắt chặt tiền tệ - Cắt giảm đầu tư, chi phí khơng cần thiết - Đẩy mạnh sản xuất - Đảm bảo cân đối mặt hàng chủ yếu, đẩy mạnh xuất khẩu, chống nhập siêu; - Triệt để tiết kiệm sản xuất tiêu dùng - Quản lý thị trường, chống đầu cơ; - Triển khai mở rộng sách an sinh xã hội - Ổn định tình hình kinh tế xã hội Kết sách thắt chặt tín dụng bất động sản, thắt chặt điều kiện đầu tư vào thị trường bất động sản ban hành Hiện nay, sách cịn hiệu lực thi hành ghi nhận văn pháp luật có nội dung sau: - Thơng tư 13/2010/TT-NHNN sửa đổi bổ sung TT 22/2011/TTNHNN Thông tư số 33/2011/TT-NHNN quy định tỷ lệ bảo đảm an toàn hoạt động tổ chức tín dụng quy định khoản vay nhằm mục đích kinh doanh bất động sản có hệ sối rủi ro 250% (so với trước 100%) - Chỉ thị 01/CT-NHNN thực giải pháp tiền tệ hoạt động ngân hàng nhằm kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô bảo đảm an sinh xã hội quy định: tổ chức tín dụng phải giảm tốc độ tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất với năm 2010, lĩnh vực bất động sản, chứng khoán; đến 30 tháng năm 2011, tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dư nợ tối đa 22% đến 31 tháng 12 năm 2011, tỷ trọng tối đa 16% Trường hợp tổ chức tín dụng chưa thực tỷ trọng theo lộ trình, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam áp dụng tỷ lệ dự trữ bắt buộc gấp hai (02) lần so với tỷ lệ dự trữ bắt buộc chung tổ chức tín dụng biện pháp hạn chế phạm vi hoạt động kinh doanh 06 tháng cuối năm 2011 năm 2012 - Nghị định số 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật nhà 2005 với điều khoản thắt chặt điều kiện huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà Dưới tác động sách kiềm chế phủ thị trường bất động sản từ quý II năm 2008 có dấu hiệu giảm nhiệt suy thối trầm trọng 3.2 Tác động khủng hoảng tới nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS: Hiện hầu hết doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Việt Nam, tiềm lực tài hạn hẹp mà phần lớn lại phụ thuộc vào nguồn vốn bên chủ yếu vốn vay ngân hàng tổ chức tín dụng Đây khó khăn doanh nghiệp kinh doanh BĐS điều kiện khủng hoảng kinh tế Vào cuối năm 2007 tình trạng đầu BĐS đẩy giá BĐS Việt Nam lên cao so với giá trị thực Bước sang năm 2008 kinh tế Việt Nam gặp khó khăn ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế, lạm phát tăng cao buộc người dân phải giảm chi tiêu, thị trường BĐS đóng băng, giá BĐS giảm đến 40%, doanh nghiệp kinh doanh BĐS rơi vào khó khăn, không bán sản phẩm lại phải chịu lãi suất cao sách thắt chặt tiền tệ làm lãi suất ngân hàng tăng cao Giá BĐS giảm kéo theo tài sản ngân hàng giảm theo, nợ xấu tăng lên làm cho cấu vốn ngân hàng thương mại rơi vào tình bất lợi Năm 2011 giai đoạn FDI đăng ký tăng thêm vốn đổ vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam thấp vòng năm trở lại Các nhà đầu tư FDI lĩnh vực bất động sản Việt Nam chủ yếu hướng vào phát triển dòng sản phẩm bất động sản cao cấp mạnh họ, phân khúc có xu hướng bão hịa giá đứng mức cao nên khó tìm đầu cho thị trường Bên cạnh năm 2011, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tập trung thực giảm tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất bất động sản bị xếp vào nhóm nên khơng tránh khỏi tình trạng khát vốn Tính đến năm, tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dư nợ tối đa giảm xuống cịn 22% đến 31/12 tỷ trọng tối đa 16% Cùng với lãi suất mức cao, việc huy động vốn qua hình thức phát hành cổ phiếu, trái phiếu thực thị trường chứng khoán chung cảnh khốn khó Bởi vậy, dịng tiền đổ vào thị trường bất động sản năm 2011 hạn chế nhiều so với năm trước.Theo báo cáo Ngân hàng Nhà nước, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản năm 2010 có mức tăng 23,5% so với năm 2009 có thay đổi theo chiều hướng giảm liên tục năm 2011 Tổng dư nợ cho vay bất động sản chiếm chưa tới 10% tổng dư nợ toàn hệ thống với dư nợ xấu khoảng 2% Khủng hoảng kinh tế giới kéo theo thắt chặt tín dụng từ ngân hàng nhằm chống lạm phát, lạm phát tăng cao dẫn đến nguy phá sản nhiều dự án Trong trước đây, chủ đầu tư dự án bất động sản thường tập trung vốn chủ sở hữu làm chi phí đền bù, giái phóng mặt bằng, phát triển dự án nhằm mục đích chấp, vay vốn ngân hàng với lãi suất thấp mà ngân hàng lại thắt chặt tín dụng, nguồn vốn trở nên eo hẹp Có thể thấy không nhà đầu tư nước mà nhà đầu tư nước muốn tranh thủ thời điểm giá bất động sản Việt Nam xuống thấp để đầu tư Việt Nam khơng làm Bởi quan điểm họ đầu tư ngân hàng tài trợ 70% giá trị dự án ngân hàng bảo lãnh 30% Tác động đến thị trường bất động sản xuất phát từ quy định pháp luật đất đai luật kinh doanh bất động sản gây nhiều trở ngại cho nhà đầu tư Một trở ngại gây tình hình Luật đất đai Luật Kinh doanh bất động sản quy định “ nhà đầu tư” phải xây dựng xong hạ tầng chuyển nhượng dự án Vì mà dự án dở dang mà thiếu vốn đầu tư, ngân hàng thắt chặt cho vay làm cho cơng trình, dự án bị ưng trệ Việc thiếu hụt nguồn vốn từ phía tổ chức tín dụng, ngân hàng khơng làm cho giao dịch bất động sản giảm, tiến độ triển khai chậm lại mà cịn xuất tình trạng nhà đầu tư nước có dự án thiếu vốn đầu tư phải chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngồi 3.3 Tác động tích cực khủng hoảng tới thị trường bất động sản Việt Nam: Bên cạnh tác động tiêu cực mà khủng hoản kinh tế tác động tới thị trường bất động sản Việt nam thấy nhìn vấn đề cách lạc quan tình trạng “đóng băng” thị trường bất động sản phải có kéo giá nhà đất xuống đến mức hợp lý hơn, với thực tế vừa với túi tiền đa số dân chúng, bối cảnh mà nhu cầu địa ốc, nhu cầu nhà Việt Nam lớn.Cụ thể vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi(FDI) khơng giải ngân tồn cấp phép Xét riêng lĩnh vực xây dựng văn phịng, hộ khu thị mới, tính sơ tháng đầu năm 2008, số vốn đầu tư vào lĩnh vực chiếm gần 30% tổng số vốn FDI Việc chậm giải ngân để triển khai dự án tạm thời không làm gia tăng mức cung nhà văn phòng Trong tình hình thị trường đóng băng, việc tạm ngưng cung coi tích cực ngắn hạn Nhất trường hợp lượng cung tăng vọt người vay bán ngân hàng phải lý tài sản chấp để thu nợ khoản cho vay bất động sản đáo hạn thời gian tới, giả định lãi suất cho vay khơng hạ nhiệt nguồn tín dụng bị kiềm chế lạm phát chưa trở mức mong đợi Một số ý kiến tư vấn cho nhà đầu tư tham gia kinh doanh bất động sản thời kỳ kinh tế khủng hoảng Thứ nhất, cần giải khó khăn nguồn vốn: Sau Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ban hành điều kiện huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà bị thắt chặt Các văn pháp luật ban hành dẫn đến khó khăn cho nhà đầu tư việc huy động vốn nhằm đầu tư vào thị trường bất động sản Vì vậy, nhà đầu tư muốn tham gia vào thị trường trước hết cần giải khó khăn nguồn vốn nhà đầu tư Theo Điều Nghị định số 71/2010/NĐ-CP nhà đầu tư huy động vốn cách sau đây: - Ký hợp đồng vay vốn tổ chức tín dụng, quỹ đầu tư phát hành trái phiếu theo quy định pháp luật để huy động số vốn thiếu cho đầu tư xây dựng nhà ở; bên cho vay vốn bên mua trái phiếu không quyền ưu tiên mua ưu tiên đăng ký mua nhà Như trình bày phần trên, tác động Thông tư 13/2010/TT-NHNN sửa đổi bổ sung Thông tư 22/2011/TT-NHNN, Thông tư 33/2011/TT-NHNN; Chỉ Thị 01/CT-NHNN Công văn số 8844/NHNN-CSTT, ngân hàng thương mại phải cấu lại khoản vay đầu tư vào lĩnh vực phi sản xuất dẫn đến lãi suất vay vốn đầu tư vào thị trường Bất động sản tăng mạnh Do vậy, phương pháp không thật khả thi - Ký hợp đồng góp vốn hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II Phương pháp huy động vốn không áp dụng 10 chủ đầu tư dự án phát triển nhà độc lập (kể chủ đầu tư cấp II) Đối với chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, khu đô thị phải đáp ứng điều kiện điểm a Khoản Điều Nghị định số 71/2010/NĐ-CP - Ký hợp đồng, văn góp vốn hợp đồng, văn hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở; hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà (điểm c, d khoản Điều Nghị định 71/2010/NĐ-CP) Về hình thức đầu tư trên, Luật đất đai 2003 cho phép nhà đầu tư nước đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nhà với hướng dẫn Nghị định 181/2004/NĐ-CP Nghị định 84/2007/NĐ-CP vậy, việc góp vốn hợp tác đầu tư với nhà đầu tư nước nhằm tận dung nguồn vốn lớn nhà đầu tư nước ngồi coi lựa chọn hợp lý nhà đầu tư lúc - Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước đối tượng quyền sở hữu nhà Việt Nam theo quy định Luật Nhà thơng qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Đối với hình thức huy động vốn chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán nhà sau có thiết kế kỹ thuật nhà phê duyệt, xây dựng xong phần móng nhà ở, hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà Thứ hai, thời kỳ khủng hoảng kinh tế, việc đầu tư vào dự án bất động sản gặp nhiều khó khăn (khó khăn huy động vốn tác động CT 01/CT-NHNN Công văn 8844/NHNN-CSTT, khó khăn giải tỏa mặt tìm quỹ đất để đầu tư…) Vì vậy, việc đầu tư vào dự án đầu tư nhà nước ưu đãi, hỗ trợ lựa chọn hợp lý cho nhà đầu tư thời kỳ khủng hoảng Sau dự án đầu tư nhà nước ưu đãi, khuyến khích thực ưu đãi cụ thể nhà nước cho nhà đầu tư Ngày 20/4/2009 Chính phủ nghị số 18/NQ-CP số chế, sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà cho học sinh, sinh viên sở đào tạo nhà cho công nhân lao động khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp khu vực thị Theo đó, quan điểm phủ 11 đẩy mạnh đầu tư xây dựng nhà cho học sinh, sinh viên, nhà cho công nhân làm việc tập trung khu công nghiệp, nhà giá thấp cho đối tượng có thu nhập thấp nhằm tạo lượng nhà cần thiết đáp ứng nhu cầu ăn đối tượng Để thực mục tiêu Nghị số 18/NQ-CP quy định ưu đãi quỹ đất; hỗ trợ thiết kế; hỗ trợ nguồn vốn ưu đãi kinh tế khác cho nhà đầu tư đầu tư vào dự án nhà nêu nghị số 18/NQ-CP Để thực nghị trên, ngày 24/4/2009 Thủ tướng phủ ba định số 65, 66, 67/2009/QĐ-TTg ban hành số chế, sách phát triển nhà nêu nghị số 18/NQ-CP Theo đó, cụ thể hóa chế, sách dự án nhà NQ 18/NQ-CP đặc biệt quy định cụ thể biện pháp ưu đãi đầu tư chủ đầu tư dự án miễn, giảm thuế, biện pháp hỗ trợ tín dụng… Ngồi ngày 23/6/2010 Chính phủ Nghị định số 71/2010/NĐ-CP thay Nghị định số 90/2006/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật nhà Theo nghị định này, chủ đầu tư vào dự án nhà xã hội_Là nhà Nhà nước tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho đối tượng quy định Điều 53, Điều 54 Luật Nhà quy định nghị định mua, thuê thuê mua theo chế nhà nước quy định 2_sẽ hưởng ưu đãi sau - Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất diện tích đất phạm vi dự án xây dựng nhà xã hội phê duyệt; - Được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng theo quy định pháp luật thuế giá trị gia tăng; - Được miễn, giảm hưởng ưu đãi thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định pháp luật thuế thu nhập doanh nghiệp; Là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao đối tượng khác theo quy định Chính phủ mà chưa có nhà thuộc sở hữu chưa thuê mua nhà thuộc sở hữu nhà nước có nhà thuộc sở hữu diện tích bình qn hộ gia đình 5m sàn/người có nhà thuộc sở hữu nhà tạm, hư hỏng dột nát Khoản Điều Nghị định 71/2010/NĐ-CP 12 - Được hỗ trợ tín dụng đầu tư từ nguồn: vay vốn tín dụng ưu đãi bù lãi suất theo quy định; vay từ Quỹ phát triển nhà Quỹ tiết kiệm nhà (nếu có); Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét hỗ trợ phần toàn lãi vay; - Được xem xét hỗ trợ phần tồn kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật phạm vi dự án phát triển nhà xã hội; - Được Bộ Xây dựng cung cấp miễn phí thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà tiến khoa học kỹ thuật thi công, xây lắp nhằm giảm giá thành xây dựng; áp dụng hình thức định thầu hợp đồng tư vấn, thi công xây lắp mua sắm thiết bị; - Đối với doanh nghiệp tự đầu tư xây dựng nhà cho công nhân khu công nghiệp không thu tiền thuê nhà thu tiền thuê với giá thuê không vượt mức giá cho thuê nhà xã hội Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành doanh nghiệp th nhà để bố trí cho cơng nhân chi phí xây dựng nhà chi phí tiền thuê nhà tính chi phí hợp lý giá thành sản xuất tính thuế thu nhập doanh nghiệp Kết luận: Trên phân tích tác động khủng hoảng kinh tế giới tới thị trường bất động sản Việt Nam Thông qua phân tích đó, rút giải pháp tốt cho nhà đầu tư để giảm thiểu rủi ro mang lại lợi nhuận, đồng thời tránh tác động tiêu cực tới kinh tế nói chung 13 Đề bài: Nhóm Anh (chị) phân tích ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế giới hoạt động thị trường bất động sản nước ta Hãy đưa số ý kiến tư vấn cho nhà đầu tư tham gia kinh doanh bất động sản thời kỳ kinh tế khủng hoảng BÀI TẬP NHÓM SỐ 01 MỤC LỤCC LỤC LỤCC Lời mở đầu: 1 Khái quát chung thị trường bất động sản: 1.1 Khái niệm thị trường bất động sản: 1.2 Đặc điểm thị trường bất động sản: 1.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới thị trường bất động sản: 2 Tình hình khủng hoảng kinh tế giới Ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế giới đến hoạt động thị trường bất động sản Việt Nam nay: 3.1 Tác động khủng hoảng tới sách Nhà nước: 3.2 Tác động khủng hoảng tới nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS: 3.3 Tác động tích cực khủng hoảng tới thị trường bất động sản Việt Nam: Một số ý kiến tư vấn cho nhà đầu tư tham gia kinh doanh bất động sản thời kỳ kinh tế khủng hoảng 10 Kết luận: 13 BÀI TẬP NHÓM SỐ 01 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Nhà Năm 2005 Luật đất đai 2003 Nghị số 18/NQ-CP Ngày 20/4/2009 số chế, sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà cho học sinh, sinh viên sở đào tạo nhà cho công nhân lao động khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp khu vực đô thị Nghị định số 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật nhà năm 2005 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP Về thi hành luật đất đai 2003 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai Quyết định 65/2009/QĐ-TTg sửa đổi bổ sung theo Quyết định 96/2009/QĐ-TTg Ban hành số chế, sách phát triển nhà cho sinh viên trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp dạy nghề thuê Quyết định 66/2009/QĐ-TTg sửa đổi bổ sung theo Quyết định 96/2009/ QĐ-TTg Ban hành số chế, sách phát triển nhà cho cơng nhân lao động khu công nghiệp thuê Quyết định 67/2009/QĐ-TTg sửa đổi bổ sung theo Quyết định 96/2009/ QĐ-TTg Ban hành số chế, sách phát triển nhà cho người có thu nhập thấp khu vực thị BÀI TẬP NHĨM SỐ 01 10.Thơng tư số 13/2010/TT-NHNN sửa đổi bổ sung Thông tư 22/2011/TT-NHNN Thông tư 33/2011/TT-NHNN Quy định tỷ lệ bảo đảm an toàn hoạt động tổ chức tín dụng 11.Chỉ thị số 01/CT-NHNN thực giải pháp tiền tệ hoạt động ngân hàng nhằm kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô bảo đảm an sinh xã hội 12.Công văn 8844/NHNN-CSTT hoạt động tín dụng tháng cuối năm 2011 Sách, viết: 13.Pháp luật kinh doanh bất động sản_TS Trần Quang Huy – TS Nguyễn Quang Tuyến_NXB Tư pháp 14.Khủng hoảng tài tồn cầu – thách thức với Việt Nam – TS Nguyễn Đức Hưởng – NXB Thanh Niên 15.Tạp chí Tài chinh số 1(543)/2010 16.Tạp chí nhà nước pháp luật số 2/2004 17.Tạp chí nghiên cứu lập pháp số 4(141)/2009 18.Tạp chí dân chủ pháp luật số 12/2006 19.Trang web: kinhtevadubao.com.vn 20.Trang web: tapchi@ssc.gov.vn 21.Trang web: thongtinphapluatdansu.worpress.com BÀI TẬP NHÓM SỐ 01 ... Ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế giới đến hoạt động thị trường bất động sản Việt Nam nay: 3.1 Tác động khủng hoảng tới sách Nhà nước: 3.2 Tác động khủng hoảng tới nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS:... nước 3.3 Tác động tích cực khủng hoảng tới thị trường bất động sản Việt Nam: Bên cạnh tác động tiêu cực mà khủng hoản kinh tế tác động tới thị trường bất động sản Việt nam thấy nhìn vấn đề cách lạc... chung thị trường bất động sản: 1.1 Khái niệm thị trường bất động sản: 1.2 Đặc điểm thị trường bất động sản: 1.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới thị trường bất động sản: 2 Tình hình khủng hoảng kinh tế