B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRNG I HC KINH T TP.HCM j CAO VN ANH PHÁT TRIN TÍN DNG BT NG SN TI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG U T VÀ PHÁT TRIN TP.HCM Chuyên ngành: Kinh t tài chính – Ngân hàng Mã s: 60.31.12 LUN VN THC S KINH T NGI HNG DN: PGS.TS TRM TH XUÂN HNG THÀNH PH H CHÍ MINH – 2010 LI CM N Trong quá trình thc hin lun vn, tôi đã nhn đc s giúp đ và cng tác ca các tp th và cá nhân. Tôi xin chân thành cm n Ban Giám hiu Trng i hc kinh t Thành ph H Chí Minh, các Thy, Cô giáo và các hc viên lp cao hc Ngân hàng êm 2 – Khoá 17 - Trng i hc kinh t Thành ph H Chí Minh đã to mi điu kin thun li, giúp đ tôi trong quá trình hc tp, nghiên cu và hoàn thành lun vn này. c bit, tôi xin bày t lòng kính trng và bit n sâu sc nht đn GSTS. Trm Th Xuân Hng - Ngi trc tip hng dn đã tn tình chu đáo giúp đ tôi hoàn thành lun vn. Tôi xin chân thành cm n Ban Giám đc và các Phòng ban ca Chi nhánh Ngân hàng u t và Phát trin TP. H Chí Minh đã to điu kin thun li, nhit tình cng tác giúp đ tôi hoàn thành lun vn này. Mt ln na xin chân thành cm n! TP.H Chí Minh, tháng 10 nm 2010 Tác gi lun vn Cao Vn Anh DANH MC CÁC CH VIT TT ASEAN Hip hi các quc gia ông Nam Á ATM Máy rút tin t đng BIDV HCMC Ngân hàng u t & Phát trin VN – CN TPHCM BIDV HO Ngân hàng u t & Phát trin VN Hi s chính BIDV Ngân hàng u t & Phát trin VN BIS Ngân hàng Thanh toán quc t BS Bt đng sn BTA Hip đnh Thng mi song phng Vit Nam - Hoa K CAMEL An toàn vn, cht lng tài sn, qun tr, li tc và tính thanh khon CAR T l an toàn vn Chi Nhánh Ngân hàng u t & Phát trin VN – CN TPHCM CPH C phn hoá CSVC C s vt cht DAT D án đu t DNNN Doanh nghip Nhà nc DNNVV Doanh nghip Nh và Va DNNQD Doanh nghip ngoài quc doanh DPRR D phòng ri ro DVNH Dch v ngân hàng VT n v tính EU Liên minh Châu Âu EUR ng Euro FED Cc d tr liên bang M GDP Tng sn phm quc ni HV Huy đng vn IMF Qu Tin t Quc t KCN Khu công nghip KDNT Kinh doanh ngoi t KHNN K hoch nhà nc NHNN Ngân hàng Nhà nc NHTW Ngân hàng Trung ng NHTM Ngân hàng thng mi NHTMCP Ngân hàng thng mi c phn NXB Nhà xut bn ODA Official development assistance - Qu h tr phát trin chính thc QSD Quyn s dng QHKH Quan h khách hàng TCKT T chc kinh t TP HCM Thành ph H Chí Minh TNHH Trách nhim hu hn TTBS Th trng bt đng sn TSB Tài sn đm bo TTCK Th trng chúng khoán TTTC Th trng tài chính USD ô la M SWOT im mnh, đim yu, c hi và thách thc SMEs Các doanh nghip nh và va VCSH Vn ch s hu VPD Vn phòng đi din WTO T chc Thng mi th gii DANH MC CÁC BNG Bng 2.1: Tình hình ngun vn và s dng ngun vn ca BIDV HCMC (2007-2009) 35 Bng 2.2: Kt qu hot đng kinh doanh ca BIDV HCMC (2007 – 2009) 38 Bng 2.3: Ch tiêu đánh giá kt qu kinh doanh ca BIDV HCMC (2007-2009) 39 Bng 2.4: Tình hình hot đng tín dng ca BIDV HCMC (2007 – 2009) 42 Bng 2.5: D n tín dng xét theo thi hn cho vay ti BIDVHCMC(2007-2009) 43 Bng 2.6: D n tín dng xét theo loi tin cho vay ti BIDVHCMC (2007-2009) 44 Bng 2.7: Tình hình n quá hn ca BIDV HCMC (2007 – 2009) 45 Bng 2.8: D n tín dng BS/Tng d n tín dng ti BIDV HCMC (2007-2009) 47 Bng 2.9: D n tín dng BS / C cu tín dng theo ngành (2007-2009) 48 Bng 2.10: D n tín dng BS phân theo thi gian cho vay ti BIDV HCMC 49 Bng 2.11: Phân theo nhu cu vn vay (2007-2009) 49 Bng 2.12: Tài sn đm bo trong tín dng bt đng sn ti BIDV HCMC 52 Bng 2.13: Mt s quy đnh khác trong tín dng bt đng sn ti BIDVHCMC 53 Bng 2.14: C cu huy đng vn ti BIDVHCMC xét theo ti gian (2007-2009) 54 Bng 3.1: T l chp thun theo tính pháp lý và theo kh nng phát mi 86 Bng 3.2: Tng hp chính sách khách hàng c th theo nhóm 102 DANH MC CÁC BIU  Biu đ 2.1 Biu đ biu din c cu tín dng theo thi hn ti BIDV HCMC 43 Biu đ 2.2: Biu đ biu din c cu d n theo loi tin t 45 Biu đ 2.3: Biu đ biu din HV so vi d n tín dng t 2005 - 2009 46 Biu đ 2.4: Biu đ biu din c cu d n bt đng sn s vi tng d n tín dng và HV t 2007 - 2009 47 MC LC LI CM N 1 DANH MC CÁC CH VIT TT 2 MC LC 5 PHN M U I 1. Tính cp thit ca đ tài i 2. Mc đích nghiên cu ca đ tài ii 3. i tng nghiên cu ca đ tài: ii 4. Phm vi nghiên cu: ii 5. Phng pháp nghiên cu: iii 6. ụ ngha khoa hc và thc tin ca đ tài nghiên cu iii 7. Kt cu ca lun vn iv PHN NI DUNG CHệNH 1 CHNG 1 1 TNG QUAN V PHÁT TRIN TệN DNG BT NG SN TI NGỂN HÀNG THNG MI 1 1.1 Nhng vn đ c bn v tín dng bt đng sn. 1 1.1.1 Bt đng sn. 1 1.1.2 c đim ca tín dng bt đng sn. 6 1.1.3 Các loi hình tín dng bt đng sn 7 1.1.4 Nguyên tc tín dng bt đng sn. 7 1.1.5 Các nguyên nhân ri ro đi vi tín dng bt đng sn. 8 1.2 Phát trin tín dng bt đng sn ti các ngân hàng thng mi. 10 1.3 Th trng bt đng sn trong mi quan h vi phát trin tín dng bt đng sn ti các NHTM. 17 1.3.1 Các đc đim ca th trng bt đng sn 18 1.3.2 Vai trò ca th trng bt đng sn 20 1.3.3 Các nhân t nh hng đn th trng bt đng sn 21 1.4 Bài hc kinh nghim v phát trin tín dng bt đng sn t cuc khng hong tín dng ti M nm 2007-2008. 23 1.4.1 Cuc khng hong nhà đt, tín dng ti M nm 2007 – 2008. 23 1.4.2 Bài hc cho các Ngân hàng thng mi  Vit Nam 29 Kt lun Chng 1: 32 CHNG 2 33 THC TRNG PHÁT TRIN TệN DNG BT NG SN TI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG U T VÀ PHÁT TRIN THÀNH PH H CHÍ MINH 33 2.1 Gii thiu v Chi nhánh Ngân hàng u t và Phát trin TP HCM. 33 2.1.1 Gii thiu chung v BIDV HCMC 33 2.1.2 C cu t chc ca Chi nhánh Ngân hàng đu t và Phát trin TP HCM 34 2.2 ánh giá v quy mô huy đng vn ti BIDV HCMC. 40 2.3 ánh giá v tín dng, c cu tín dng và cht lng tín dng ti BIDV HCMC. 40 2.4 Thc trng phát trin tín dng bt đng sn ti Chi nhánh Ngân hàng u t và Phát trin TP HCM. 46 2.4.1 Tín dng bt đng sn ti BIDV HCMC. 46 2.4.2 Ngun vn cho phát trin tín dng bt đng sn ti BIDV HCMC. 53 2.4.3 Nhng ri ro tim tàng trong quá trình phát trin tín dng bt đng sn ti BIDV HCMC 55 2.4.4 Các nhân t nh hng đn quá trình phát trin tín dng bt đng sn ti Chi nhánh Ngân hàng u t và phát trin TP HCM 59 2.4.1 Nhân t pháp lý. 59 2.4.2 Nhân t kinh t - xã hi. 61 2.4.3 Chính sách cp tín dng và tài sn đm bo. 63 2.4.4 Tính đa dng ca sn phm tín dng bt đng sn ti BIDV HCMC 65 2.4.5 Các ch th tham gia trên th trng tín dng bt đng sn. 65 2.5 Kh nng phát trin tín dng bt đng sn ti Chi nhánh 67 2.6 Thành tu, hn ch và nhng nguyên nhân hn ch đi vi phát trin tín dng BS ti Chi nhánh Ngân hàng u t và Phát trin TP HCM 70 2.6.1 Nhng mt đt đc. 70 2.6.2 Nhng mt hn ch ti BIDV HCMC. 73 2.6.3 Nguyên nhân ca nhng hn ch. 75 Kt lun Chng 2: 77 CHNG 3 79 GII PHÁP PHÁT TRIN N NH TệN DNG BT NG SN TI CHI NHÁNH NGỂN HÀNG U T VÀ PHÁT TRIN THÀNH PH H CHệ MINH 79 3.1 nh hng phát trin tín dng và phát trin tín dng bt đng sn ti BIDV HCMC trong thi gian ti. 79 3.2 Phát trin tín dng bt đng sn là vn đ tt yu ca BIDV HCMC 81 3.3 Gii pháp phát trin tín dng bt đng sn ti BIDV HCMC 82 3.3.1 Xây chin lc trong hot đng cho vay bt đng sn 82 3.3.2 Xây dng khách hàng chin lc ca riêng mình. 83 3.3.3 Nâng cao nng lc tài chính ca Chi Nhánh. 84 3.3.4 Phát trin sn phm tín dng bt đng sn mi 87 3.3.5 To lp và hoàn thin h thng thông tin th trng. 91 3.3.6 Nâng cao cht lng ngun nhân lc nm bt v pháp lut v bt đng sn. 92 3.3.7 Xây dng chính sách giá hp lý. 93 3.3.8 Nâng cao nng lc cnh tranh trong hot đng tín dng bt đng sn. 95 3.3.9 Xây dng chính sách qun lý ri ro tín dng. 95 3.3.10 Nhóm gii pháp h tr phát trin tín dng bt đng sn 96 3.4 Gii pháp đi vi Ngân hàng u t và phát trin Vit Nam 98 3.4.1 Xây dng chính sách khách hàng 98 3.4.2 Nâng cao cht lng h thng xp hng tín dng ni b ca BIDV. 99 3.4.3 Xây dng chính sách tài sn đm bo khon vay 100 3.4.4 Xây dng quy trình thm đnh, qun lý tín dng cht ch và hiu qu. 103 3.4.5 Thành lp trung tâm đnh giá, đnh giá bt đng sn ti TP.HCM. 104 3.4.6 Thành lp công ty chuyên kinh doanh BS, đa c; Công ty tín thác BIDV. 104 3.5 Gii pháp đi vi Ngân hàng Nhà nc, Chính Ph. 105 3.5.1 Nhóm gii pháp cho Ngân hàng nhà nc. 105 3.5.2 Nhóm gii pháp cho Chính ph 106 3.6 Gii pháp đi vi khách hàng 108 3.6.1 i vi khách hàng doanh nghip 108 3.6.2 i vi khách hàng cá nhân 109 Kt lun Chng 3: 109 PHN KT LUN 110 i PHN M U 1. Tính cp thit ca đ tài Phát trin tín dng bt đng sn đã và đang đc nhiu ngân hàng thng mi (NHTM) quan tâm và đc xem nh mt trong nhng xu hng la chn đu t lâu dài nu nh các ngân hàng mun tip tc gi vng và m rng th phn trong tng lai. Thc t cho thy, ngân hàng nào nm bt đc c hi trong vic m rng tín dng bt đng sn đn đông đo đi tng khách hàng là các cá nhân, các h gia đình và các doanh nghip, các d án hiu qu s d dàng chim lnh th trng. Hot đng kinh doanh tín dng bt đng sn, các ngân hàng không ch có th trng rng ln hn mà hiu qu kinh t mang li cng cao hn nh sn phm đc cung cp vi khi lng ln, doanh thu cao, phân tán đc ri ro kinh doanh đng thi mang li cho ngân hàng kh nng phát trin liên tc nh đi mi và đa dng hóa sn phm tín dng ca mình. Vit Nam đc đánh giá là th trng mà tín dng bt đng sn còn rt nhiu tim nng phát trin. Yu t quyt đnh đm bo cho s tng trng không ngng ca th trng bt đng sn ti các nc có nn kinh t mi ni nh Vit Nam chính là s tng trng liên tc ca nn kinh t, cùng vi đó là s ci thin môi trng lut pháp, trình đ dân trí và c cu dân s tr. T nm 2000 cho đn nay, Vit Nam luôn đt tc đ tng trng kinh t cao, kinh t v mô duy trì n đnh, đi sng vt cht tinh thn ngi dân không ngng đc ci thin, nh đó môi trng hot đng ngân hàng ngày càng thun li và hp dn, nhu cu v s lng và cht lng tín dng ngân hàng ngày càng tng. Vi mc tiêu tr thành mt ngân hàng vng mnh vi mc tiêu cht lng, tng trng bn vng, hiu qu và an toàn, có quy mô tm c trong khu vc, BIDV HCM phi thc hin đa dng hóa lnh vc kinh doanh và m rng nhóm khách hàng mc tiêu ca mình. Xut phát t yêu cu trên, tôi chn đ tài: “Phát trin tín dng bt đng sn ti Chi Nhánh Ngân hàng u t và Phát trin Thành ph H Chí Minh” vi hy vng đc đóng góp mt phn nh vào s phát trin chung ca BIDV HCM, góp phn nâng cao nng lc cnh tranh ca BIDV HCM trong tình hình mi. [...]...ii 2 và - i nhánh Ngân hàng , - ánh 3 4 - - iii tín d 5 6 BIDV HCMC, không là iv ? - - 7 - - - pháp phát tr Chi Nhánh Ngân hàng 1 1.1 1.1.1 1.1.1.1 1 - - IVSC (2005) IVSC publishes 2005 Edition of International Valuation Standards Press Reliese 10th February 2005... 9 - - - - 1.1.5.2 - qua 10 1.2 1.2.1 - Ngân hàng nói 1.2.2 11 (1) (2) (3) nh công (4) 12 (1) khách hàng (2) (3) (4) (5) 1.2.3 1.2.3.1 13 - hí -3 14 ho ngân hàng 1.2.3.2 hàng hóa và - 15 tr 1.2.3.3 nhóm: AAA, AA, A, BBB, BB, B, CCC, CC, C, D) 16 - phi 1.2.3.4 17 1.3 18 rao là còn 1.3.1 ) ính 19 - có quy mô và trình là tài - - - 20 1.3.2 là 5 - Phát tri - 21 Phát tri p - 1.3.3 22 thành các vùng kinh... 1.3 18 rao là còn 1.3.1 ) ính 19 - có quy mô và trình là tài - - - 20 1.3.2 là 5 - Phát tri - 21 Phát tri p - 1.3.3 22 thành các vùng kinh 23 có m i quan h h ng s n, t i các NHTM s c v i th tr ng b t vào ch t ov tr n 1.4 -2008 1.4.1 2008 y mà cho . CHNG 2 33 THC TRNG PHÁT TRIN TệN DNG BT NG SN TI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG U T VÀ PHÁT TRIN THÀNH PH H CHÍ MINH 33 2.1 Gii thiu v Chi nhánh Ngân hàng u t và Phát trin TP HCM quan ti iii tín dung ngân hàng, các nhân t nh hng, điu kin phát trin và môi trng pháp lý cho s phát trin tín dng bt đng sn ca Chi nhánh Ngân hàng u t và Phát trin TP H. nng phát trin tín dng bt đng sn ti Chi nhánh 67 2.6 Thành tu, hn ch và nhng nguyên nhân hn ch đi vi phát trin tín dng BS ti Chi nhánh Ngân hàng u t và Phát trin TP HCM