BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH PHAN VĂN PHÚC PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẾN NĂM 2015 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP. Hồ Chí Minh – Năm 2009 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH PHAN VĂN PHÚC PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẾN NĂM 2015 Chuyên ngành : Quản trò kinh doanh Mã số : 60.34.05 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC : PGS.TS. LÊ THANH HÀ TP. Hồ Chí Minh – Năm 2009 MỤC LỤC Trang PHẦN MỞ ĐẦU 1 1. Giới thiệu lý do chọn đề tài 1 2. Mục tiêu nghiên cứu 2 3. Phạm vi nghiên cứu 2 4. Phương pháp nghiên cứu 2 5. Ý nghóa thực tiễn của đề tài 2 6. Cấu trúc nghiên cứu 3 CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN LÝ THUYẾT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 4 1.1 Khái niệm bất động sản 4 1.2 Khái niệm hàng hóa bất động sản 4 1.3 Đặc điểm của bất động sản 6 1.4 Khái niệm thò trường bất động sản 7 1.5 Sự ra đời và phát trển của thò trường bất động sản 8 1.5.1 Sự hình thành và phát triển của thò trường bất động sản 8 1.5.2 Đặc điểm của thò trường bất động sản 9 1.5.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thò trường bất động sản 12 1.5.4 Các bộ phận cấu thành thò trường bất động sản 14 1.6 Các loại hình giao dòch bất động sản hiện nay 20 1.6.1 Giao dòch mua bán bất động sản 20 1.6.2 Giao dòch cho thuê bất động sản 21 1.6.3 Giao dòch thế chấp bằng bất động sản 21 1.6.4 Giao dòch bất động sản góp vốn liên doanh 21 1.7 Vai trò của thò trường bất động sản đối với nền kinh tế 21 1.7.1 Thò trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển 21 1.7.2 Thò trường bất động sản huy động vốn cho đầu tư phát triển 22 1.7.3 Phát triển thò trường BĐS là một cách để khai thác nguồn thu cho NSNN 22 1.7.4 Thò trường BĐS ảnh hưởng đến sự ổn đònh và nâng cao đời sống xã hội 23 1.7.5 Phát triển thò trường BĐS góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách đất đai ,quản lý đất đai, quản lý BĐS 23 1.8 Phát triển bền vững thò trường bất động sản 24 1.8.1 Thế nào là một thò trường bất động sản phát triển bền vững 24 1.8.2 Vai trò quản lý của nhà nước đối với thò trường bất động sản 27 CHƯƠNG 2 : ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH HIỆN NAY 29 2.1 Quá trình hình thành và phát triển thò trường bất động sản tại TP.HCM 29 2.1.1 Thò trường BĐS trước khi có Luật đất đai năm 1993 29 2.1.2 Thò trường BĐS giai đoạn 1993-2003 30 2.1.3 Thò trường BĐS giai đoạn từ năm 2003 đến nay 33 2.2 Những chính sách của nhà nước tác động đến thò trường bất động sản 42 2.2.1 Các yếu tố pháp lý, nhà nước và chính trò 42 2.2.1.1 Chính sách tài chính 42 2.2.1.2 Các chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lónh vực bất động sản 45 2.2.1.3 Các chính sách thuế của Nhà nước về bất động sản 47 2.2.2 Các yếu tố thuộc kinh tế vó mô đã tác động đến thò trường bất động sản 51 2.2.2.1Tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất 51 2.2.2.2 Quy họach phát triển đô thò 52 2.2.2.3 Xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng 55 2.2.2.4 Vấn đề hội nhập kinh tế Thế giới: 56 2.3 Những kết quả đạt được, những tồn tại và nguyên nhân tồn tại của hoạt động thò trường bất động sản 57 2.3.1 Những kết quả đạt được 57 2.3.2 Những tồn tại cần khắc phục 58 2.3.3 Những nguyên nhân tồn tại 60 CHƯƠNG 3 : CÁC GIẢI PHÁP KIẾN NGHỊ NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TPHCM ĐẾN NĂM 2015 61 3.1 Đònh hướng phát triển thò trường BĐS tại TPHCM đến năm 2015 61 3.2 Cơ hội, thách thức để phát triển thò trường BĐS ở TPHCM 63 3.2.1 Cơ hội 63 3.2.2 Thách thức 64 3.3 Giải pháp phát triển thò trường BĐS ở TPHCM đến năm 2015 65 3.3.1 Cân đối cung - cầu hàng hoá cho thò trường BĐS, thúc đẩy phát triển kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội 65 3.3.1.1 Chủ động bình ổn thò trường BĐS theo quy luật cung cầu 66 3.3.1.2 Hình thành và phát triển Quỹ đầu tư tín thác BĐS 67 3.3.1.3 Thu hút trực tiếp vốn đầu tư nước ngoài vào lónh vực BĐS 68 3.3.1.4 Hình thành quỹ phát triển nhà ở 69 3.3.1.5 Hình thành quỹ tiết kiệm nhà ở 70 3.3.2 Giải pháp phát triển thò trường thứ cấp 70 3.3.2.1 Phát triển hệ thống sàn giao dòch BĐS 70 3.3.2.2 Xây dựng các tổ chức cá nhân đònh giá BĐS 71 3.3.2.3 Xây dựng các tổ chức cá nhân môi giới tư vấn về BĐS 73 3.3.2.4 Xây dựng hệ thống thông tin liên quan 74 3.3.3 Giải pháp chống đầu cơ bình ổn thò trường 77 3.3.4 Hệ thống ngân hàng trong vai trò phát triển thò trường BĐS 78 3.3.5 Kiến nghò 80 3.3.5.1 Tạo lập môi trường pháp lý để điều khiển thò trường 80 3.3.5.2 Chính sách thuế liên quan đến BĐS 82 3.3.5.3 Bổ sung điều chỉnh Luật liên quan đến BĐS 84 3.3.5.4 Hoàn thiện công cụ quản lý Nhà nước và phát triển kinh tế xã hội 85 KẾT LUẬN 90 Tài liệu tham khảo Phụ lục DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BXD : Bộ Xây dựng BĐS : Bất động sản CNH-HĐH : Công nghiệp hóa – hiện đại hóa DN : Doanh nghiệp NHTM : Ngân hàng Thương mại NSNN : Ngân sách Nhà nước QSDĐ : Quyền sử dụng đất TPHCM : Thành Phố Hồ Chí Minh UBND : y ban Nhân dân XHCN : Xã Hội Chủ Nghóa DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Trang Bảng 2.1: Tình hình giao dòch bất động sản tại SaigonRES giai đoạn 2002-2006 34 Bảng 2.2 : Bảng thống kê giá giao dòch một số đất nền dự án khu vực TPHCM qua các giai đoạn (2006-2008) 37 Bảng 2.3: Tình hình giao dòch bất động sản tại SACOMREAL giai đoạn 2005- 2007 38 Biểu đồ 2.4 : Phân khúc căn hộ cao cấp, % tăng giảm giá căn hộ so với mốc thời gian trước đó (năm 2007 – 2009) 40 Biểu đồ 2.5 : Tổng thể thò trường đất nền dự án Tp.HCM, % tăng giảm giá so với mốc thời gian trước đó (năm 2009) 41 1 NHỮNG ĐIỂM NỔI BẬC CỦA ĐỀ TÀI: “PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẾN NĂM 2015” Thò trường bất động sản là một thò trường rất quang trọng trong nền kinh tế xã hội ở nước ta. Sự phát triển bền vững thò trường này có ý nghóa rất quang trọng trong sự phát triển kinh tế Việt Nam nói chung và kinh tế TPHCM nói riêng. Tại TPHCM cũng như một số tỉnh khác , thời gian qua, đã trãi qua những cơn sốt cũng như những thời kỳ đóng băng của thò trường bất động sản. Những biến động thất thường này của thò trường cho thấy những bất ổn trong lónh vực quản lý Nhà nước về thò trường bất động sản và những tác động hệ lụy của nó rất lớn đến sự phát triển kinh tế và đời sống xã hội của người dân TPHCM cũng như một số đòa phương khác. Đề tài đã phản ảnh những tác động về chính sách của Nhà nước đến sự phát triển của thò trường bất động sản tại TPHCM thời gian qua. Phân tích những nguyên nhân làm cho thò trường kém phát triển, từ đó đề xuất xây dựng các giải pháp mang tính đồng bộ , hữu hiệu , từ nhiều phía . Trong các nhóm giải pháp mà đề tài đưa ra thì giải pháp mang tính quyết đònh và đóng vai trò quang trọng nhất nhằm giúp thò trường bất động sản phát triển bền vững, đó là : Giải pháp cân đối cung cầu hàng hóa bất động sản, thúc đẩy phát triển kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội. Những giải pháp được nêu trong đề tài phù hợp với đònh hướng phát triển kinh tế TPHCM nói chung và thò trường bất động sản TPHCM nói riêng. Thực hiện tốt những chính sách, giải pháp trên đây chúng ta sẽ đón nhận được một làn sóng đầu tư lớn vào thò trường bất động sản . TPHCM, tháng 12 năm 2009 Phan Văn phúc : LỜI CAM ĐOAN Để thực hiện luận văn “ Phát triển thò trường bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2015 “ tôi đã tự mình nghiên cứu, tìm hiểu vấn đề, vận dụng kiến thức đã học và trao đổi với giảng viên hướng dẫn, đồng nghiệp, bạn bè…… Tôi xin cam đoan là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu và kết quả nêu trong luận văn thạc só này là trung thực. TP.Hồ Chí Minh, ngày 01 tháng 12 năm 2009 Người thực hiện luận văn PHAN VĂN PHÚC [...]... trò bất động sản 1.7 Vai trò của thò trường bất động sản đối với nền kinh tế 1.7.1 Thò trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển Trước hết thò trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất đáp ứng việc phát triển kinh doanh bất động sản, vì chính ở đây xuất hiện các nhu cầu về bất động sản, từ đó xã hội không ngừng phát triển bất động sản Thò trường bất động sản. .. bất động sản 1.5.2 Đặc điểm của thò trường bất động sản Do hàng hóa bất động sản là hàng hóa đặc biệt, vì vậy, thò trường bất động sản là thò trường giao dòch hàng hóa đặc biệt nên có một số đặc điểm riêng như sau : - Thò trường bất động sản không phải là thò trường giao dòch bản thân bất động sản mà là thò trường giao dòch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất - 10 - động sản : Thò trường bất động. .. pháp lý của giao dòch bất động sản ta có hai loại là thò trường bất động sản chính thức và thò trường bất động sản không chính thức Thò trường bất động sản chính thức là thò trường mà ở đó các hoạt động có liên quan đến giao dòch bất động sản được thực hiện theo đúng quy đònh của pháp luật Thò trường bất động sản không chính thức là thò trường mà ở đó các giao dòch về bất động sản không tuân thủ đầy... thò trường, từ đó mở rộng và phát triển thò trường bất động sản, khắc phục tình trạng của một thò trường không chính thức (thò trường ngầm), khắc phục tình trạng hành chính hóa các quan hệ dân sự vế đất đai, khắc phục hiện tượng nhà nước làm thay thò trường 1.8 Phát triển bền vững thò trường bất động sản 1.8.1 Thế nào là một thò trường bất động sản phát triển bền vững 1 Thò trường bất động sản phát triển. .. bất động sản trên thò trường bất động sản Đứng dưới góc độ vi mô, các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả bất động sản như sau : - Chi phí tạo lập bất động sản; - Tính hữu dụng của bất động sản, nhìn chung nếu bất động sản có tính hữu dụng cao (có thể sử dụng vào nhiều mục đích ) thì giá cả càng cao - Vò trí của bất động sản cũng ảnh hưởng rất lớn đến giá trò bất động sản Bất động sản ở những vò trí thuận lợi... hưởng đến thò trường bất động sản trên hai khía cạnh chủ yếu : Một là, thò hiếu về vò trí bất động sản mang tính tập quán, truyền thống nhiều hơn, nhất là thò trường về nhà ở đất ở Hai là, thò hiếu về kiến trúc, kiểu dáng kể cả mốt, là những nhân tố làm ảnh hưởng đến thò trường bất động sản 1.5.4 Các bộ phận cấu thành thò trường bất động sản Hàng hóa trên thò trường bất động sản Hàng hóa bất động sản. .. càng tăng, sản xuất xã hội ngày càng phát triển , nhu cầu về bất động sản ngày càng tăng cho nên thò trường bất động sản cũng nhộn nhòp, thường xuyên và hàng hóa bất động sản cũng không ngừng phát triển Khi đó các khung pháp lý cũng được ban hành và việc quản lý thò trường bất động sản cũng được chính thức thừa nhận Khi kinh tế thò trường phát triển đến một giai đoạn nào đó, đòi hỏi sự phát triển đồng... nhằm phát triển bền vững thò trường bất động sản trên cơ sở lý luận chung về thò trường bất động sản, đánh giá thực trạng thò trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian qua 3 Phạm vi nghiên cứu Các giải pháp để phát triển thò trường bất động sản tại TP.HCM là điều cần thiết đối với nhà nước, các nhà hoạch đònh chính sách về đô thò, quy hoạch, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Do... thò trường bất động sản) cũng phải tuân thủ theo các quy đònh của nhà nước và pháp luật - Thò trường bất động sản tuy có hoạt động phong phú nhưng thường là một thò trường không hoàn hảo : Thò trường bất động sản có nội dung phong phú bao gồm các giao dòch dân sự chuyển quyền sở hữu bất động sản, các giao dòch chuyển đổi bất động sản, các giao dòch cho thuê, thế chấp bất động sản, các giao dòch dùng bất. .. thò trường bất động sản, khái niệm làm cơ sở thực hiện nghiên cứu Chương 2 : Đánh giá thực trạng thò trường BĐS tại TP.HCM hiện nay Chương 3 : Trình bày các giải pháp kiến nghò nhằm phát triển thò trường BĐS tại TPHCM đến năm 2015 w(v -4- CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN LÝ THUYẾT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm bất động sản Mỗi quốc gia trên thế giới đều tồn tại trên một vùng lãnh thổ nhất đònh Tài sản . TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TPHCM ĐẾN NĂM 2015 61 3.1 Đònh hướng phát triển thò trường BĐS tại TPHCM đến năm 2015 61 3.2 Cơ hội, thách thức để phát triển thò trường BĐS ở TPHCM 63 3.2.1. thò trường bất động sản 8 1.5.1 Sự hình thành và phát triển của thò trường bất động sản 8 1.5.2 Đặc điểm của thò trường bất động sản 9 1.5.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thò trường bất động sản. VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 4 1.1 Khái niệm bất động sản 4 1.2 Khái niệm hàng hóa bất động sản 4 1.3 Đặc điểm của bất động sản 6 1.4 Khái niệm thò trường bất động sản 7 1.5 Sự ra đời và phát