TR B NG GIÁO D C VÀ ÀO T O I H C KINH T TP.H CHÍ MINH NGUY N V N H I TH C TR NG VÀ GI I PHÁP PHÁT TRI N TH TR NG B T NG S N T I TP.H CHÍ MINH LU N V N TH C S KINH T TP.H Chí Minh - N m 2010 B NG TR GIÁO D C VÀ ÀO T O I H C KINH T TP.H CHÍ MINH NGUY N V N H I TH C TR NG VÀ GI I PHÁP PHÁT TRI N TH TR NG B T NG S N T I TP.H CHÍ MINH Chun ngành: Kinh t - Tài – Ngân hàng Mã s : 60.31.12 LU N V N TH C S KINH T NG IH NG D N KHOA H C: TS H TH Y TIÊN TP.H Chí Minh - N m 2010 M CL C DANH M C CÁC KÝ HI U, CH VI T T T DANH M C CÁC B NG BI U DANH M C CÁC BI U U M Tính c p thi t c a tài M c ích nghiên c u it Ph ng ph m vi: ng pháp nghiên c u: Ý ngh a khoa h c th c ti n c a B c c c a CH tài tài: NG 1: LÝ LU N CHUNG V B T NG S N VÀ TH TR NG B T NG S N ng s n 1.1 Lý lu n chung v b t 1.1.1 Khái ni m c i mc ac ab t ng s n 1.1.1.1 Khái ni m 1.1.1.2 c i mc ab t 1.1.1.3 Phân lo i b t 1.1.1.4 Các nhân t ng s n ng s n c n c vào công d ng nh h 1.2 Lý lu n chung v th tr ng ng b t n giá tr b t ng s n ng s n 1.2.1 Khái ni m 1.2.2 Vai trò c a th tr 1.2.3 ng b t c i m c a th tr 1.2.3.1 H u h t ng s n ng b t i v i n n kinh t qu c dân ng s n qu c gia có n n kinh t th tr hình thành phát tri n qua c p ng, th tr ng B S u : s kh i, t p trung hoá, ti n t hoá tài hố 1.2.3.2 Trong m i c p c a th tr ng 1.2.3.3 Th tr phát tri n c a th tr u có chu k dao ng t ng t nh nhi u th tr ng ng khác 10 ng B S mang tính vùng, tính khu v c sâu s c không t p trung, tr i r ng kh p vùng mi n c a 1.2.3.4 Th tr ng B S, trình v n tn c 10 ng B S ch u s chi ph i c a y u t pháp lu t 11 1.2.3.5 Th tr khơng ng khơng hồn h o (thơng tin , thi u m t s t ch c c a th tr y ng B S m t d ng th tr ng) 11 1.2.3.6 Th tr ng B S có m i liên h m t thi t v i th tr ng thái phát tri n c a th tr ng tác ng v n tài ng t i nhi u lo i th tr ng n n kinh t 11 1.2.4 Nh ng y u t nh h ng n th tr 1.2.4.1 Nh ng y u t liên quan 1.2.4.2 Các y u t ng b t ng s n 12 n qu n lý Nhà n c: 12 c thù qu c gia 12 1.2.5 Các ch th tham gia th tr ng b t ng s n 13 1.2.5.1 Ng i mua: 13 1.2.5.2 Ng i bán: 13 1.2.5.3 Các t ch c d ch v h tr th tr 1.2.5.4 Ng i qu n lý th tr 1.3 Kinh nghi m c a n ng b t ng b t ng s n 13 ng s n (Nhà n c v n c) 16 phát tri n th tr ng b t ng s n 17 1.3.1 Kinh nghi m phát tri n th tr ng b t ng s n Hàn Qu c 17 1.3.2 Kinh nghi m phát tri n th tr ng b t ng s n H ng Kông 19 1.3.3 Bài h c kinh nghi m cho th tr CH PH ng b t NG 2: TH C TR NG TH TR H 2.1 ng s n NG B T Vi t Nam: 20 NG S N T I THÀNH CHÍ MINH 23 c i m th tr ng b t ng s n t i thành ph H Chí Minh 23 2.1.1 Nh ng thu n l i c a th tr ng b t ng s n TP.HCM 23 2.1.1.1 i u ki n t nhiên 23 2.1.1.2 i u ki n kinh t - xã h i 23 2.1.2 Nh ng khó kh n c a th tr ng b t ng s n t i TP.HCM 24 2.1.2.1 V c s h t ng 24 2.1.2.2 V ngu n v n cho th tr 2.2 Th c tr ng c a th tr ng b t ng b t ng s n 25 ng s n t i thành ph H Chí Minh giai o n 2003-2009 25 2.2.1 Th tr ng b t ng s n t i thành ph H Chí Minh giai o n t n m 2003 – 2006: 25 2.2.2 Th tr ng b t ng s n t i thành ph H Chí Minh giai o n t n m 2007- 2009 28 2.2.2.1 Di n bi n th tr ng b t ng s n t i thành ph H Chí Minh giai o n 2007 – 2009 28 2.2.2.2 Ngu n v n cho th tr ng b t ng s n t i thành ph H Chí Minh giai o n 2007 – 2009 39 2.2.2.3 Các sách qu n lý Nhà n c liên quan n th tr ng b t ng s n thành ph H Chí Minh giai o n 2007 – 2009 47 2.3 Nh ng thành t u m t s t n t i c a th tr ng b t ng s n t i thành ph H Chí Minh 48 2.3.1 Nh ng thành t u 2.3.2 Nh ng v n t c 49 t n t i c n kh c ph c c a th tr ng b t ng s n TP.HCM nguyên nhân 50 CH NG 3: GI I PHÁT PHÁT TRI N TH TR THÀNH PH H NG B T NG S N T I CHÍ MINH 55 3.1 Các gi i pháp thúc y u t giao d ch th tr ng b t ng s n t i thành ph H Chí Minh 55 3.1.1 Hồn thi n sách thu thu nh p t ho t ng chuy n nh ng b t ng s n 55 3.1.2 Gi i pháp v sách giá c b t 3.1.3 Gi i pháp khuy n khích ng s n 57 u t phát tri n d án nhà cho ng i có thu nh p th p: 58 3.2 Các gi i pháp gia t ng ngu n v n 3.2.1 Thu hút v n ut n u t cho th tr ng b t ng s n 60 c 60 3.2.2 Phát hành trái phi u 60 3.2.3 Hình thành phát tri n qu tín thác b t 3.3 Các gi i pháp h n ch r i ro thi tr ng b t ng s n 60 ng s n t i thành ph H Chí Minh 63 3.3.1 Phát tri n th tr ng phái sinh b t 3.3.2 Phát tri n sàn giao d ch b t ng s n t i TP.H Chí Minh 63 ng s n: 65 3.4 Các gi i pháp khác 65 3.4.1 y nhanh vi c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng t, quy n s h u nhà 66 3.4.2 T o l p t ng cung hàng hóa cho th tr ng b t ng s n 67 3.4.3 Xây d ng h th ng thông tin v b t ng s n th tr ng b t ng s n công khai, minh b ch 67 3.4.4 Hoàn thi n t ch c t v n, môi gi i b t 3.4.5 ng s n 69 i m i hoàn thi n sách tín d ng liên quan doanh b t n ho t ng kinh ng s n 70 3.4.6 i m i công tác quy ho ch, k ho ch s d ng t, hoàn ch nh công tác thi t k ô th 71 K T LU N CHUNG 74 DANH M C TÀI LI U THAM KH O 75 PH L C: B NG T NG H P K T QU KH O SÁT 77 DANH M C CÁC KÝ HI U, CH B S :B t GDP : T ng s n ph m n i ODA : Vi n tr không hoàn l i TW : Trung DN : Doanh nghi p TP.HCM : Thành ph H Chí Minh TNCN : Thu nh p cá nhân NSNN : Ngân sách Nhà n UBND : y ban nhân dân WTO : T ch c th XHCN : Xã h i ch ngh a FDI : VI T T T ng s n a ng c ng m i th gi i u t tr c ti p n c DANH M C CÁC B NG BI U B ng 2.1 : Tình hình giao d ch b t B ng 2.2 S d án s c n h B ng 2.3: Giá b t B ng 2.4: Th tr ng s n t i SaigonRES giai o n 2003-2006 26 c công b qua n m 27 ng s n t i m t s d án TPHCM 29 ng c n h t i TP.HCM 33 DANH M C CÁC BI U Bi u 2.1: Giá c n h t i thành ph HCM t 2007 – 2009 29 Bi u 2.2: Giá chào thuê v n phòng t i TP.HCM 30 Bi u 2.3: T l t ng gi m giá phân khúc th tr Bi u 2.4: Ngu n cung c n h c tính t i TP.HCM 37 Bi u 2.5: Xu h ng s n bi n Bi u 2.6: Tình hình lãi su t th i gian qua 43 Bi u 2.7: D n cho vay vào th tr ng d n b t ng b t ng c n h cao c p 34 ng theo th tr ng 41 ng s n t i TP.HCM n m 2008 44 M Tính c p thi t c a Th tr tr ng ng b t U tài ng s n m t nh ng th tr ng có v trí vai trị quan i v i n n kinh t qu c dân Phát tri n qu n lý có hi u qu th tr góp ph n quan tr ng vào q trình thúc hút a d ng ngu n v n y phát tri n kinh t xã h i, t o kh n ng thu u t cho phát tri n, óng góp thi t th c vào q trình phát tri n ô th nông thôn v n minh, hi n hóa – hi n ng s i b n v ng theo h ng công nghi p i hóa Th tr ng b t ng s n t i TP.HCM m i hình thành phát tri n nh ng có nh ng óng góp k cho s phát tri n chung c a n n kinh t thành ph , nhiên bên c nh nh ng m t tích c c, th tr ng b t ng s n c ng b c l nhi u khuy t t t, th hi n m t nh sau: phát tri n m t cách t phát; giao d ch phi th c (giao d ch ng m) chi m t tr ng l n; giá c b t tình tr ng “s t” nhà tri n m nh ng s n t ng nhanh t di n nhi u n i; ho t ã ang gây nh h ng n c a nhân dân nh h ng không nh t i ho t ng u t , tài - tín ng tr c ti p n s t ng tr c c ng nh phát tri n ô th , nông thôn v n minh, hi n V i lý ch n b t ng không t t n u c di n nhi u n i phát d ng, s n xu t, qu n lý xây d ng theo quy ho ch, tác thi n ch t bi n d n nv n c i ng kinh t c a t i b n v ng tài “Th c tr ng gi i pháp phát tri n th tr ng ng s n t i TP.HCM” cho lu n v n th c s c a M c ích nghiên c u tài “Th c tr ng gi i pháp phát tri n th tr TP.HCM” ng b t nh ng gi i pháp ch y u it ng s n t i c tác gi th c hi n nh m phân tích nh ng thành t u c ng nh nh ng h n ch th tr ng b t ng s n t i TP.HCM th i gian qua t n ng ph m vi: nh phát tri n th tr it ng b t ó xu t ng s n t i TP.HCM ng nghiên c u th tr ng B t ng s n t i Thành ph H Chí Minh giai o n 2003 - 2009 Ph ng pháp nghiên c u: Ph ki m s li u liên quan, ng pháp nghiên c u ch y u t ng h p, tìm ng th i thơng qua s li u kh o sát sánh su t trình nghiên c u trình bày c a Ý ngh a khoa h c th c ti n c a Vi c nghiên c u th ng kê, phân tích, so tài tài tài có ý ngh a r t quan tr ng v m t th c ti n qu n lý th 64 - Khơng t n chi phí qu n lý: nhi u chi phí qu n lý b t u t tr c ti p vào th tr ng b t ng s n s t n ng s n nh ng giao d ch phái sinh không t n chi phí Do v y, vi c hình thành phát tri n th tr thi t a th tr ng b t ng phái sinh b t ng s n Vi t Nam nói chung th tr thành ph H Chí Minh nói riêng ó có th tr ng s n r t c n ng b t ng s n t i ng t li u tiêu dùng phát tri n lên m t t m cao m i Gi i pháp phát tri n th tr phái sinh b t th tr ng phái sinh b t ng s n r t ph bi n nhi u n ng s n: Th tr ng công c c th gi i Tuy nhiên, phát tri n ng c n th c hi n nhi m v sau: - Xây d ng h th ng lu t pháp i u ti t th tr th tr ng phái sinh b t ng s n: ng cho s n ph m phái sinh ch a phát tri n m nh Nhà n n c ch m i cho phép m t cách h n ch Ngân hàng th c hi n giao d ch d a cơng c phái sinh Chính v y, phát tri n th tr ng phái sinh b t ng s n, Nhà n c n ph i nghiên c u t o hành lang pháp lý c th cho th tr Trong ó quy th tr nh rõ nh ng lo i b t ng phái sinh; Các quy nh ng s n ng phát tri n c phép tham gia giao d ch nh v sàn giao d ch s n ph m phái sinh quy i v i nh ng ch th tham gia giao d ch, m c thu mà nh ng ng giao d ch ph i n p M t v n lu t chi ph i h p c quan tr ng Nhà n ng giao d ch phái sinh b t i tham gia c c n ban hành chi ti t i u ng s n, m b o quy n trách nhi m c a bên tham gia - Xây d ng ch s cho th tr quan tr ng ng b t hình thành phát tri n th tr d ng ch s b t ng s n cho th tr ng s n ng phái sinh b t ng Ch s b t ó ch y u y u t giá Ch s c a lo i b t ng s n: M t nh ng y u t h t s c ng nhi u y u t , c tính tốn d a s li u có th c c tính b ng ph trung bình tr ng s c a lo i b t ng s n ch a ng s n ph i xây ng pháp tr ng s , ó m c giá tr ng s n th tr th p hàng ngày, hàng tu n ho c hàng tháng Tùy thu c vào mình, m i qu c gia s ch n cách tính ch s b t ng, m c giá c thu c i m i u ki n c a ng s n phù h p, lo i ch s quan tâm nh t hi n ch s NPI, vi c tìm hi u nghiên c u ch s s c s xây d ng ch s b t ng s n t i Vi t Nam c 65 NPI ch s b t ng s n c a H i ng qu c gia t ch c b t thác Các thành viên tham gia bao g m công ty t v n b t ut b t xác cao, nghi m ngành b t Các lo i b t cho th tr ng s n c a vào xây d ng ch s b t ng c n h ng phái sinh b t ng s n, ó m i ng 3.3.2 Phát tri n sàn giao d ch b t i hi u rõ th tr u c môi gi i Nh ng ng b t u m b o tính kho n ng ng b t ng s n th i có nhu c u nhà th c s ph i mua v i ng óng b ng giá b t s n ph n ánh chênh l ch so v i giá tr th c c a Khi th tr u c ng s n có giá bán ban i ch ng ng ut , y giá t ng vài tr m ph n tr m so v i ban u, i có nhu c u th c s ph i mua v i giá cao Chính v y gi i pháp nhà n c c n thúc cho thuê b t ng, cho thuê V i vi c mua bán sàn b t lý, doanh nghi p s bán ng s n Theo cách ng, ng s n c em giao d ch Bên c nh ng s n ph i công khai thông tin v b t khách hàng bi t ng s n, giá b t n tr c ti p nh ng ng ng s n s ng ký giao d ch c xác nh h p i có nhu c u th c s v i nh ng hình th c tốn c th an tồn Tính pháp lý c a s n ph m b t giám sát ch t ch h n, t o s an tâm cho khách hàng 3.4 Các gi i pháp khác ng s n th ng s n, b t bu c b t nh c a pháp lu t m i c bu c sàn giao d ch b t ng s n c n bán, chuy n nh ng b t ng s n ph i th c hi n vi c mua bán, chuy n nh ng s n thông qua sàn giao d ch b t i u ki n theo quy ó, Nhà n t ng tính minh b ch cho th tr y s phát tri n c a sàn giao d ch b t doanh nghi p kinh doanh b t ph i ng l i nhi u nh t Th c t , m t s n ph m b t ng ã ng ng lên c n s t, ch u th p, l i nhu n kho ng 20% - 25% so v i t ng v n nh ng sau vài l n sang nh ng ng thơng ây nguyên nhân gây c n s t c a th tr ng s n c ng nguyên nhân n cho th tr có nhà iv i ng s n: Hi n nay, h u h t giao d ch d ch th tr giá cao h n v i giá ban ng s n bao g m: ng: Có hai y u t quan tr ng c n quan tâm ng t o i u ki n qua nhà ng s n n i ng s n m b o v m t th tr i u ki n v th tr nh ch c xây d ng b i các chuyên gia nhi u kinh V n phòng; Khách s n: Nhà : Nhà x - ng s n, ng s n chuyên nghi p Do ó, ch s NPI m t ch s b t ti ng có ng s n y ng s n s c 66 3.4.1 y nhanh vi c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng t, quy n s h u nhà th tr ng b t ng s n phát tri n lành m nh tr c h t ph i d a c s c a m t h th ng hàng hóa quan h giao d ch cơng khai, n pháp Vì v y vi c t o l p tính pháp lý cho hàng hóa b t gi y ch ng ch ng nh n quy n s d ng nh, lành m nh h p ng s n mà tr t quy n s h u nhà c h t c p v n quan tr ng, c p bách hi n Tuy nhiên, công tác c p gi y ch ng nh n quy n s d ng quy n s h u nhà t i TP.HCM v n ch a c quan tâm úng m c, vi c TP.HCM d ki n hoàn thành vào gi a n m 2006, nh ng nh n quy n s d ng h s ch a t nhà v n ch a n vi c c p gi y ch ng c th c xong, hi n t i t n r t nhi u c c p gi y ch ng nh n Theo S Tài Nguyên Mơi Tr tình hình c p gi y ch ng nh n quy n s d ng th c hi n cịn ch m, tính nh n quy n s d ng t, t ng l tính pháp lý cho b t ng TP.HCM, t t i TP.HCM th i gian qua n TP.HCM m i ch c p c 806.447 gi y ch ng t t l 64,3%, nh v y TP.HCM ph i c p 446.252 gi y ch ng nh n quy n s d ng Vì v y, t, tt ng ng t l 35,7% ng hàng hóa b t ng s n th tr ng b t ng s n, t o ng s n, h n ch giao d ch ng m không thông qua c quan ch c n ng, gi i pháp th i gian t i là: - i v i nh ng nhà, hành, nh ng nhà t khơng có t ó ã s d ng n y gi y t h p l theo quy nh hi n nh lâu dài, khơng có tranh ch p, khơng thu c di n quy ho ch c n ph i xem xét c p gi y ch ng nh n quy n s d ng t quy n s h u nhà - TP.HCM c n ph i rà sót l i t t c khu quy ho ch t tr c t i nay, n u nh ng khu quy ho ch khơng có tính kh thi, quy ho ch treo, quy ho ch ch m tri n khai c n ph i xóa quy ho ch không làm nh h ng l n n i s ng c a c dân vùng - i v i di n tích t l n chi m, xây d ng nhà không phép vùng quy ho ch c n ph i kiên quy t gi i t a Trong tr ng h p không n m khu quy ho ch, khơng có tranh ch p TP.HCM c n ph i xem xét c p gi y ch ng nh n quy n s d ng t quy n s h u nhà c s có xem xét ph t hành xây d ng không phép truy thu kho n thu theo quy y m nh công tác ki m tra nh Trong th i gian t i, c n ph i có th ng n ch n tình tr ng l n chi m khu quy 67 ho ch, xây d ng không phép t - Ngh i v i nh ng h gia ình, cá nhân ch a n p, ch n p ti n s d ng nhiên c n ph i có Thơng t h ng h p khơng Ti p t c t c theo ph kh n ng v tài t th c hi n vi c chuy n nh ng d n c th Ngh c p gi y ch ng nh n cho ng - tránh lãng phí chi phí c a xã h i nh s 17/2006/N -CP c a Chính ph cho phép ghi n ti n s d ng t không th i h n ghi n tr u ng ti p theo Tuy nh tr ng h p t o i u ki n thu n l i cho vi c c y nhanh ti n i dân y m nh công tác qu n lý hành chính, xem xét gi m thi u th ng th c n gi n nh t cho ng i xin ng ký, c n công b công khai quy trình, th t c vi c c p gi y ch ng nh n c ng nh quy nh c th th i th lý h s trao tr h s 3.4.2 T o l p t ng cung hàng hóa cho th tr ây gi i pháp quan tr ng ch ng lo i hàng hóa th c phù h p v i n t ng s l áp ng cho nhi u d ng c i m c a th tr ng b t c ta Trong sách c n t p trung - ng hàng hóa b t it it sách ch a có i u ki n tích lu ng áp d ng ph ng s n theo ng XHCN c a ch ng phát ng thu c di n có thu nh p th p, t t o l p nhà ây gi i pháp t o i u ki n nh ng it xã h i) it ng nh ng có i u ki n thuê ho c mua xã h i d ng c n h ph i th c hi n xoá b bao c p v nhà c coi c s ng thu nh p th p có i u ki n ti p c n v i th tr ng ng s n nhà - TP.HCM c n ch o S , Ban, ngành tr c thu c kh n tr ho ch phát tri n nhà , xây d ng cơng trình phát tri n nhà , nhà nh h ng nh ng i m sau: tr góp T i khu v c ô th , vi c phát tri n qu nhà t o i u ki n ng s n, t ng cho thuê, nhà bán tr góp (sau ây g i chung qu nhà áp ng yêu c u c a b t ng s n TP.HCM c n ph i có sách t o qu phát tri n nhà tri n qu nhà tr ng ng b t xã h i it ng l p quy c bi t phát tri n qu ng có thu nh p th p có nhu c u c i thi n ch Trong trình xây d ng tri n khai th c hi n k ho ch phát tri n kinh t xã h i, TP.HCM ph i xác nh ch tiêu nhà phát tri n c a a ph ng m t nh ng ch tiêu quan tr ng k ho ch nh k ph i ki m i m k t qu vi c th c hi n 3.4.3 Xây d ng h th ng thông tin v b t s n công khai, minh b ch ng s n th tr ng b t ng 68 H th ng thông tin v v n ch a y t ai, quy ho ch, tài xây d ng t i TP.HCM , công khai minh b ch Mu n có m t th tr ng hi u qu it ng tham gia th tr ng b t ng ph i nh n th c ng s n ho t c thông tin v lo i hàng hóa giao d ch c ng nh khuôn kh pháp lý i u ch nh ho t doanh nh h ng n lo i hàng hóa ó Vi c có m t h th ng thông tin minh b ch c s d li u y i u ki n c n cho b t c giao d ch b t V i s tr giúp c a k thu t công ngh thông tin hi n ng ký b t ng s n thu th p giá giao d ch b t thu th p c n ph i có y c ab t a i m, di n tích, hình d ng, s ng s n nh s n ó, giá c a b t k tc u i nn H th ng thông tin tr ng s d ng có bi n pháp x lý k p th i tr c a h th ng ng i s d ng tb t ng t nhà n Các c quan ch c n ng c a nhà n ti n d ng n bù t c n l u tr b n v thi t k i, trao i thông tin ng m i, kho b c Nhà c nh ng bi n ng c a th tr t c quan chuyên t c s khung giá ng ng khác ng v di n tích, hi n t Qua ó n m v ng cung – c u th tr c bi n giao d ch th c t x y th tr giá n n vi c s d ng, s h u b t t ai, thu , ngân hàng th c ki m soát t ch s d ng n u có, ho c giá t, ch s h u t m t m ng k t n i hi n c c p nh m giúp nhà n c i m c… c a cơng trình c p nh t gi a c quan qu n lý n khu ng s n, ng s n t i th i i m giao d ch ho c chuy n nh Riêng v nhà cơng trình xây d ng ki n trúc s ng s n thông ng s n Các thông tin nh ng thông tin nh mã s c a b t th i i m hi n t i, quy n ngh a v liên quan ng s n i, c p qu c gia c ng nh TP.HCM c n ph i xây d ng m t h th ng c s d li u qu n lý b t qua vi c ng kinh ng b t ng s n ph i ng s n i m ng ký giá ng c bi t t c s giá i v i khu t ó, giá qua nh giá xác nh, ho c t i thi u c ng ph i c quy u th u, u giá nh c c n c vào m c giá t gi i phóng m t b ng, thu s d ng ng ký tính t, thu chuy n quy n s t kho n phí, l phí khác H th ng nên giao cho m t c quan ch c n ng c a nhà n c qu n lý, trì, c p nh t nh k báo cáo hàng n m H th ng c ng nên l p trình phân quy n ti p c n h th ng thông tin cho c quan có liên quan c a nhà n Các it c t ng ghi l i nh ng thông s truy c p c a c quan ng doanh nghi p, cá nhân c ng có th truy c p h th ng tr m t kho n phí nh t nh mua m t s thông tin v b t ng s n mà h quan tâm 69 nh m b o m tính cơng khai minh b ch c a thơng tin Thu nh p t vi c cung c p thơng tin s chuy n vào qu trì, b o d ng c p nh t thông tin c a h th ng Khi tác gi th c hi n kh o sát v gi i pháp có 50% ý ki n hồn tồn ý, 36% ý ki n ng ý, ch có 4% ý ki n không ng ý 10% ý ki n trung l p 3.4.4 Hoàn thi n t ch c t v n, môi gi i b t ng s n M t nh ng y u t quan tr ng có tính ch t quy t v n hành th tr v n môi gi i, ng b t nh cho vi c hình thành ng s n, d ch v qu n lý b t nh giá b t ng s n t ch c t ng s n, công ty qu n lý qu ut b t t ch c t v n, mơi gi i óng m t vai trị trì m t th tr b i t ch c không nh ng mang ng ng i mua ng ng b t ng s n Các ng s n hi u qu i bán l i g n v i mà h t o i u ki n cho giao d ch di n Tuy nhiên hi n nay, c c u t ch c c a t ch c manh mún, nh l , không chuyên nghi p, nhi u t ch c làm ch c n ng “cò” nhà x n, nhà n t h n làm d ch v t v n Ho t c không ki m sốt i ng cịn r t l n c Ph n l n cá nhân ho t t khơng có ngh nghi p, khơng l cl ng c a ng môi gi i nhà c t o ki n th c t v n, v y ho t ng gây nh ng nhi u thơng tin góp ph n làm cho giá ng c a t lúc “nóng”, lúc “l nh” Các t ch c nh giá m t công c tr giúp th c thi tính thu nhà, thi t tr t c ng nh th m tính thu chuy n quy n s d ng ng b t nh l i giá giao d ch b t t y u t thúc ng s n thêm sôi n i Trong quy nh giá, d ch v t v n, môi gi i b t Lu t kinh doanh b t ng s n ng s n, hành ngh kinh doanh b t nhân tham gia kinh doanh b t hàng lo t nh ng quy cho ho t ng s n c n y ho t ng c a th nh v c p b ng hành ngh c Qu c h i thơng qua ngày 29/6/2006 có nh v ho t ng kinh doanh b t ng s n, quy n ngh a v c a t ch c cá ng s n, ho t ng môi gi i, t v n v b t nh v kinh doanh d ch v th tr ng t v n, môi gi i b t c vi c ng s n nhi u h n ch hi u l c thi hành ngày 01/01/2007, lu t quy v y, ho t c l c c a nhà n ng b t ng s n ã có hành lang pháp lý ng s n ng s n Nh i u ch nh ng Vì v y, th i t i, TP.HCM c n có nh ng sách thích h p khuy n khích thành l p t ch c môi gi i, t v n b t th tr ng b t ng s n h tr cho ng s n phát tri n, thêm vào ó c n ph i t ch c nh ng khoá t o 70 c p b ng chuyên nghi p v th m Th tr ng b t t nhi u vào th tr it ng s n s phát tri n sôi ng tham gia ut b t ng h n v i nhi u hình th c u t tr c ti p nên có hình th c ng s n (REIT) REIT m t u t có ti n nhàn r i tham gia u t vào l nh v c b t th c hi n u ut u t gián nh ch cho phép ng s n d a kh n ng, kinh nghi m chun mơn uy tín c a công ty qu n lý REIT cho phép nhà ng s n u t Vì v y, c n ph i a d ng lo i hình ng này, bên c nh hình th c ti p thông qua qu nhà nh giá, nghi p v t v n môi gi i b t u t chuyên nghi p u t nh có th ti p c n vào d án l n mà không th t c nh ng l i n i quy t v n vào nh ng cơng trình l n hình th c phân tán r i ro mà v n hi u qu n u công ty qu n lý qu ho t ây ng chuyên nghi p 3.4.5 kinh doanh b t i m i hồn thi n sách tín d ng liên quan n ho t ng ng s n Trong nh ng n m qua, th tr tri n k , ó có s ng b t ng s n t i TP.HCM có nh ng b c phát óng góp k c a h th ng ngân hàng thơng qua hình th c h tr tín d ng cho doanh nghi p kinh doanh b t ng s n h tr v n cho cá nhân mua b t ng s n Tuy nhiên, kh n ng áp ng ngu n v n c a t ch c tín d ng i v i l nh v c kinh doanh b t cho vay ng s n nhi u h n ch nhu c u vay ch y u dùng v n trung dài h n, ngu n v n trung dài h n chi m kho ng 30-35% t ng ngu n v n huy l n, ng Trong ó nhu c u vay v n r t áp ng nhu c u này, t ch c tín d ng ch y u cân h n cho vay kinh doanh b t d ng không áp ng nghi p kinh doanh b t ng s n Nh v y s d n n vi c t ch c tín c nhu c u vay dài h n c a khách hàng, nh t doanh ng s n, ng th i c ng d g p ph i r i ro kho n, b i ch y u s d ng ngu n v n ng n h n c ch th ch p b t i ngu n v n ng n ng s n ã ang cho vay trung dài h n Bên c nh ó, c ban hành ngày thơng thống, gi m phi n hà cho bên th ch p t ch c tín d ng nh n th ch p Tuy nhiên, bên c nh nh ng m t tích c c, v n t n t i m t s khó kh n v v t ai, liên quan nb t ng s n ch a ng b , nhi u quy ng m c nh pháp lu t nh ch a phù h p v i th c t , ch a th ng nh t, ch a rõ ràng gây khó kh n cho vi c th ch p; vi c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng - t ch m… Vì v y gi i pháp th i gian t i là: H th ng ngân hàng c n m r ng quan h h p tác v i t ch c tài 71 qu c t thu hút ngu n v n t n c tài tr cho kinh doanh nhà ut b t ng s n khác - Ch o t ch c tín d ng i u ch nh c c u tín d ng phù h p v i c c u c a n n kinh t , b trí kh i l ti p t c vay ng v n h p lý cho vay n gi n hóa th t c cho vay, t ng kh n ng th m m b o an toàn, hi u qu b n v ng ho t - i v i kinh doanh b t Ch nh giám sát v n cho ng tín d ng o t ch c tín d ng ti p t c c i ti n quy trình t c cho vay ti t ki m chi phí, ng s n, n gi n hóa th m b o hi u qu kinh doanh cho t ch c tín d ng c ng nh khách hàng vay - T ch c vi c th ng kê, theo dõi, ánh giá th ho t ng kinh doanh b t ng s n c nh báo, ch ch c tín d ng v cho vay x lý khó kh n v - Ph i h p v i ngành, quan n ho t b o m h p 3.4.6 tác thi t k a ph ng xuyên v tín d ng iv i o t ch c tín d ng t ng m c ng x lý nh ng khó kh n, v ng tín d ng, c ch th ch p, th t c công ch ng, ng m c liên ng ký giao d ch ng th ch p i m i công tác quy ho ch, k ho ch s d ng t, hồn ch nh cơng th Cơng tác quy ho ch, k ho ch s d ng t thi t k th có vai trị c bi t quan tr ng, không nh ng giúp cho cơng tác qu n lý c ng nh q trình s d ng t hi u qu cao mà tác công tác quy ho ch thi t k h ng tích c c n ho t ng c a th tr ng b t t ng s n, ô th c a TP.HCM th i gian t i c n phát tri n theo ng: - Khu n i thành c : Tr ng tâm c a khu v c c i t o, ch nh trang k t h p v i xây d ng m i Phát tri n ki n trúc m i c s k t h p, gi gìn, b o v di s n v n hóa cơng trình ki n trúc có giá tr ; t ch c x p x p l i m ng l thơng, hi n i hóa c s h t ng; xây d ng m ng l i giao i cơng trình phúc l i cơng c ng; xây d ng trung tâm kinh t , tài chính; gi i t a khu nhà l p x p kênh r ch khu ph ; di chuy n xí nghi p cơng nghi p c s gây ô nhi m môi tr ng ngo i vi - qu Khu n i thành phát tri n: M r ng phát tri n t hi u qu v nông nghi p, chi phí phía Tây – Nam, khai thác n bù th p t i khu v c phí Tây – B c thành ph thu c Huy n C Chi, Hóc Mơn phát tri n khu th m i, d ch v công 72 nghi p nh m áp ng nhu c u phát tri n c a thành ph , m t c trú theo quy - xây d ng, nh T i khu ô th phát tri n u t xây d ng c s h t ng c n n t ng cho s phát tri n ô th b n v ng t - mb om t Khu v c ngo i thành: Trên ng b , hi n ng lai a bàn huy n ngo i thành, xây d ng khu ô th m i g n v i khu công nghi p t p trung, khu du l ch – ngh d khu ô th ô th m i c xây d ng theo h b , k t h p gi gìn di tích, c nh quan, khu dân c nông thôn i, ng hi n m b o môi tr c quy ho ch, s p x p theo h ng; Các i, có c s h t ng ng s ng ch t l ng ng cao; Các ng t p trung, u t c s h t ng áp ng nhu c u , làm vi c t t h n - Các khu công nghi p t p trung: C i t o nâng c p s p x p l i khu công nghi p hi n có quy ho ch thêm khu, c m công nghi p theo nh h ng quy ho ch phát tri n công nghi p TP.HCM T nh ng t i là: - nh h Công tác l p quy ho ch, k ho ch s d ng v i quy ho ch chung, - ng phát tri n nêu trên, nh ng công vi c ph i làm th i t thi t k ô th ph i phù h p m b o phù h p v i ti n trình cơng nghi p hóa – hi n i v i công tác l p quy ho ch, k ho ch s d ng t thi t k i hóa th c n t ch c l y ki n óng góp c a nhân dân C quan l p quy ho ch, k ho ch s d ng t ng h p, ti p thu ý ki n óng góp c a nhân dân ho ch s d ng - hoàn ch nh d th o quy ho ch, k t trình c p có th m quy n phê t C n ph i công b công khai quy ho ch, k ho ch s d ng t ã t t i tr s làm vi c c a c quan tài nguyên, UBND Qu n huy n, ph ph d ng t ng ti n thông tin c phê ng xã i chúng Có bi n pháp ki m tra, theo dõi vi c th c hi n quy ho ch, k ho ch s t, thi t k ô th ã c xét t, k p th i kiên quy t x lý tr h p vi ph m quy ho ch, k ho ch s d ng tt i a ph ng, ng ng th i có bi n pháp kh c ph c có hi u qu tình tr ng quy ho ch treo 3.4.7 Gi i pháp h tr khác T t c gi i pháp nh m h ng ng s n, h n ch giao d ch “ng m”, n b c khôi ph c phát tri n th tr ng b t n m c tiêu phá “b ng” th tr ng b t nh ngu n thu cho ngân sách nh m t ng ng s n TP.HCM th i gian t i 73 Trong dài h n, gi i pháp c n ch ng xu t cho th tr n m c tiêu không mua toàn dân nhà n ng b t ng s n TP.HCM c ng nh t, không mua nhà, t thu c s h u c th ng nh t qu n lý, nhà thu c s h u nhà n phát tri n hình th c cho thuê c, t ng c u i m c a gi i pháp giúp cho nhà n th ng nh t, ki m sốt phân b tình hình s d ng t ng c qu n lý th c hi n m c tiêu kinh t – xã h i Trong th i gian qua, tình hình th c hi n d án g p r t nhi u khó kh n, khó kh n l n nh t v n công tác t b thu h i, ó chi phí c, th tr ng b t nh c cho ng i dân có n bù chi m kho ng 60-70% t ng chi phí c a d án Khi th c hi n gi i pháp này, nhà n n bù gi i t a, tái t thu c s h u tồn dân cịn nhà thu c s h u ng s n hình th c cho th ch y u ó cơng tác gi i phóng m t b ng g p r t nhi u thu n l i, không b áp l c b i chi phí gi i t a, ti n gi i phóng m t b ng nhanh chóng giúp Thêm vào ó giúp nhà n tr c th c hi n c t i ch a th c hi n sách xã h i, nhà tái c a d án… c m c tiêu xã h i mà nhà n c nh nhà cho ng i có thu nh p th p, nhà ct nh c … Khi th c hi n gi i pháp không mua thuê b t y nhanh ti n n bù ng s n s t o m t l ng ngu n v n nhàn r i t, khơng mua nhà, ti n t i hình th c cho ng v n nhàn r i r t l n dân c , c n ph i huy tái u t , góp ph n gi i quy t s thi u h t v n cho n n kinh t Ngoài nhà n c c ng nên ti n t i c p th c trú cho cơng dân v i nhi u hình th c u ãi v ti n thuê nhà, s d ng ti n ích cơng c ng… Vi c c p th c n c vào th i gian c trú, s K t lu n ch óng góp c a công dân cho xã h i, thu nh p … th tr ng 3: v ng, h n ch giao d ch ng m, n sách tài v b t pháp ng b t ng s n TP.HCM phát tri n n nh ngu n thu cho ngân sách vi c hồn thi n ng s n v n c p bách hi n Vi c hồn thi n sách tài phát tri n th tr TP.HCM d a c s phân tích nh ng u, nh t ó c i m c a th tr a gi i pháp phù h p Có n m nhóm gi i pháp pháp thúc y v n cho th tr u t giao d ch th tr ng b t ng s n; gi i pháp thúc pháp khác liên quan ng b t c xu t gi i ng b t ng s n ng b t ng s n ngh là: Các gi i ng s n; Gi i pháp v ngu n ng s n; Nhóm gi i pháp h n ch r i ro th tr y phát tri n nhà n th tr nh, b n ng b t cho ng ng s n ng b t i có thu nh p th p; gi i 74 K T LU N CHUNG Th tr ng b t ng s n t i TP.HCM ang giai o n hình thành phát tri n theo c ch th tr ng Do ó, sách giai o n hình thành, có nhi u tác i u ti t th tr ng ang ng tích c c, song c ng khơng tránh kh i nh ng h n ch , m khuy t c n kh c ph c Vì v y, lu n v n ã nghiên c u c s lý lu n phân tích th c tr ng c a th tr ch y u tác ng n th tr ng b t ng b t ng s n c ng nh sách ng s n t i TP.HCM, lu n v n ã ch nh ng m t t n t i c a sách ang áp d ng t h ng s a tr ng b t ó a gi i pháp i, b sung ban hành sách phù h p h n nh m thúc tr phát tri n c a th tr ng b t c m t lu n v n ki n ngh Nhà n sách liên quan nb t ng s n, th tr c ng nh m c tiêu phát tri n th tr c ti n hành s a ng b t ng b t i, b sung ng s n c ng nh ban hành ng b t ng s n hi n ng s n th i gian t i Các nhóm gi i pháp mà lu n v n ki n ngh g m: Gi i pháp v thu thu nh p t ho t ng b t ng s n; Gi i pháp v sách giá c b t pháp khác Trên c s nhóm gi i pháp ã ng kh c ph c nh ng t n t i c a th tr phát tri n th tr i t y th ng s n t i TP.HCM v n th p, sách m i cho phù h p h n v i tình hình phát tri n th tr h nh ng s n t i TP.HCM phát tri n Hi n c p nh c ng b t ng lai ng TP.HCM n ngh ng b t ng chuy n ng s n; nhóm gi i trên, lu n v n ã ng s n nh, b n v ng theo h t o ti n a nh cho s ng v n minh, hi n 75 DANH M C TÀI LI U THAM KH O B xây d ng (2004), án phát tri n th tr ng b t ng s n, Hà N i Nhà xu t b n tr qu c gia (2006), Chính sách thu hút tr ng b t u t vào th ng s n Vi t Nam, Hà N i Lu t t n m 1993 c a N c C ng hòa Xã h i Ch ngh a Vi t Nam Lu t t n m 2003 c a N c C ng hòa Xã h i Ch ngh a Vi t Nam Lu t kinh doanh b t ng s n 2006 c a N c C ng hòa Xã h i Ch ngh a Vi t Nam Lu t nhà Ngh n m 2005 c a N nh s 176/1999/N -CP c a Chính ph N ngh a Vi t Nam v L phí tr Ngh c C ng hòa Xã h i Ch ngh a Vi t Nam c C ng hòa Xã h i Ch cb nh s 19/2000/N -CP c a Chính ph N ngh a Vi t Nam v Quy c C ng hòa Xã h i Ch nh chi ti t thi hành Lu t thu chuy n quy n s d ng t Ngh nh s 164/2003/N -CP c a Chính ph N ngh a Vi t Nam v Quy 10 Ngh 11 Ngh nh chi ti t thi hành Lu t thu thu nh p doanh nghi p nh s 94/CP c a Chính ph N Nam v Quy c C ng hòa Xã h i Ch ngh a Vi t nh chi ti t thi Pháp l nh thu nhà t nh s 38/2000/N -CP c a Chính ph N ngh a Vi t Nam v Quy 12 Quy t nh thu ti n s d ng t c C ng hòa Xã h i Ch t nh s 1357/TC/Q /TCT c a B tr khung giá cho thuê c C ng hòa Xã h i Ch ng B tài v quy i v i t ch c n c c Nhà n nh c cho thuê t 13 Quy t nh s 189/2000/Q -BTC c a B tr nh v ti n thuê n t, m t n ng B tài v ban hành quy c, m t bi n áp d ng i v i hình th c ut c ngồi t i Vi t Nam 14 Thơng t 84/2008/TT-BTC c a B tr hi n quy ng B tài v vi c h ng d n th c nh v lu t thu thu nh p cá nhân 15 Tài doanh nghi p hi n i – GS.TS Tr n Ng c Th 16 Giáo trình T ng quan v b t ng s n th tr ng b t ng s n – Nguy n T n Bình 17 nh h ng th tr ng b t ng s n – GS.TSKH ng Hùng Võ 76 18 Vi n nghiên c u a (2006), H i th o khoa h c Th tr ng b t ng s n th c tr ng nguyên nhân gi i pháp, TP.HCM 19 Kh ng ho ng tài tồn c u thách th c v i Vi t Nam – TS Nguy n H ng c 77 PH L C: B NG T NG H P K T QU T ng s m u kh o sát M c M c M c M c M c M c SL % STT KH O SÁT 50 Hoàn toàn khơng ng ý Khơng ng ý Bình th ng ng ý Hoàn toàn ng ý Nh ng thành t u c a th tr ng b t ng s n t i thành ph H Chí Minh Th tr ng b t ng s n t i TP.HCM v n th tr ng sôi ng nh t c a Vi t Nam Th tr ng b t ng s n TP.HCM ã áp ng c a s nhu c u c a ng i dân Vi c quy nh giao d ch b t ng s n qua sàn giao d ch ã h n ch c tình tr ng u c th tr ng b t ng s n T su t sinh l i l nh v c b t ng s n t i TP.HCM ang cao h n so v i l nh v c khác Th t c chuy n nh ng b t ng s n ã c c i thi n k Nh ng t n t i c n kh c ph c Ngu n cung th tr ng c n h ang m t cân i gi a phân khúc c n h cao c p c n h trung bình Th tr ng b t ng s n t i TP.HCM ang d n ánh m t l i th so v i t nh lân c n M c SL % M c SL % M c SL % M c SL % 4% 6% 18% 15 30% 21 42% 4% 25 50% 10% 14 28% 8% 4% 14 28% 15 30% 15 30% 8% 0% 12% 19 38% 20 40% 10% 0% 10% 18 36% 27 54% 2% 4% 2% 13 26% 12 24% 18 36% 0% 16% 28 56% 11 22% 12% 78 M c SL % STT 10 Ngu n v n cho th tr ng b t ng s n v n ch y u t Ngân hàng th ng m i Chính sách giá t t i thành ph H Chí Minh v n nhi u b t c p Tình tr ng u c nguyên nhân d n n c n s t th tr ng b t ng s n Gi i pháp phát tri n th tr ng b t ng s n t i TP.HCM 11 TP.HCM c n ph i xây d ng l i b ng giá 12 TP.HCM c n 13 14 t sát v i giá th tr y m nh phát tri n qu nhà cho ng ng i có thu nh p th p phát tri n th tr ng b t ng s n c n ph i a d ng hóa kênh huy ng v n cho th tr ng Xây d ng phát tri n h th ng l u tr thông tin b t ng s n 4% M c SL % M c SL % M c SL % 16% 0% 0% 10% 31 62% M c SL % 8% 11 22% 27 54% 12 24% 0% 2% 12% 14 28% 29 58% 2% 4% 14% 27 54% 13 26% 2% 2% 0% 17 34% 31 62% 2% 2% 6% 20 40% 25 50% 0% 4% 10% 19 38% 24 48% ... dân Phát tri n qu n lý có hi u qu th tr góp ph n quan tr ng vào trình thúc hút a d ng ngu n v n y phát tri n kinh t xã h i, t o kh n ng thu u t cho phát tri n, óng góp thi t th c vào q trình phát. .. “Th c tr ng gi i pháp phát tri n th tr ng ng s n t i TP.HCM” cho lu n v n th c s c a M c ích nghiên c u tài “Th c tr ng gi i pháp phát tri n th tr TP.HCM” ng b t nh ng gi i pháp ch y u it ng...B NG TR GIÁO D C VÀ ÀO T O I H C KINH T TP.H CHÍ MINH NGUY N V N H I TH C TR NG VÀ GI I PHÁP PHÁT TRI N TH TR NG B T NG S N T I TP.H CHÍ MINH Chuyên ngành: