B TR GIÁO D C VÀ ÀO T O NG I H C KINH T TP.HCM - NGUY N TH QUÝ GI I PHÁP NÂNG CAO HI U QU HO T TÍN D NG B T NG NG S N C A CÁC NGÂN HÀNG TH TRÊN A BÀN THÀNH PH H NG M I CHÍ MINH CHUYÊN NGÀNH KINH T TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG MÃ S : 60.31.12 LU N V N TH C S KINH T NG IH NG D N KHOA H C: TS L I TI N D NH TP H Chí Minh n m 2010 M CL C Trang DANH M C CÁC CH VI T T T DANH M C CÁC B NG BI U, HÌNH V M CH U NG 1: KHÁI QUÁT V TH TR D NG B T NG B T NG S N VÀ TÍN NG S N 1.1 Khái ni m b t ng s n 1.1.1 Khái ni m 1.1.2 Phân lo i b t 1.1.3 ng s n c tr ng c b n c a b t 1.2 Th tr ng b t ng s n ng s n 1.2.1 Khái ni m 1.2.2 c tr ng c a th tr ng b t 1.2.3 C u trúc c a th tr ng b t 1.2.4 Các nhân t ng 1.3 Ho t nh h ng tín d ng b t ng s n n th tr ng b t ng s n 11 ng s n c a ngân hàng th 1.3.1 Khái ni m v tín d ng b t 1.3.2 ng s n c tr ng c a tín d ng b t 1.3.3 Các ch th tham gia ho t ng m i 13 ng s n 13 ng s n 14 ng tín d ng b t ng s n 16 1.3.4 Ch tiêu ánh giá hi u qu tín d ng B S 17 1.3.5 Th m nh tín d ng B S 18 1.3.6 R i ro tín d ng cho vay b t 1.4 Cu c kh ng ho ng tín d ng b t ng s n 19 ng s n M h c kinh nghi m cho Vi t Nam 23 -1- CH NG 2: TÌNH HÌNH TH C HI N HO T CÁC NGÂN HÀNG TH NG M I T I THÀNH PH I V I L NH V C B T 2.1 Nh ng bi n 2.2 ng v th tr CHÍ MINH ng b t ng s n th i gian qua 27 ng cho vay v n c a h th ng ng m i 30 2.3 Th c tr ng ho t th H NG S N 27 ánh giá chung v tình hình huy ngân hàng th NG TÍN D NG C A ng tín d ng b t ng s n c a ngân hàng ng m i t i thành ph H Chí Minh 33 2.3.1 Phân tích nh ng bi n ng v d n cho vay b t 2.3.2 Th c tr ng th ch p b t ng s n 33 ng s n 39 2.3.3 R i ro cho vay B S a bàn thành ph H Chí Minh 40 2.3.3.1 Phân tích v th c tr ng r i ro cho vay b t ng s n 40 2.3.3.2 Th c tr ng v n x u 44 2.4 Nh ng thu n l i khó kh n ho t hàng ng tín d ng B S c a ngân a bàn 46 2.4.1 Nh ng m t thu n l i 46 2.4.1.1 H th ng lu t pháp 46 2.4.1.2 V phía ngân hàng th 2.4.2 Nh ng khó kh n, v ng m i 49 ng m c 50 2.4.2.1 V h th ng lu t pháp 50 2.4.2.2 i v i ho t ng huy ng v n cho th tr ng b t ng s n 54 2.4.2.3 i v i ho t ng cho vay 58 2.4.2.4 i v i tài s n th ch p b t ng s n 60 2.4.2.5 M t s khó kh n khác 61 CH NG 3: GI I PHÁP NÂNG CAO HI U QU D NG B T TRÊN HO T NG TÍN NG S N C A CÁC NGÂN HÀNG TH NG M I A BÀN THÀNH PH H CHÍ MINH 63 3.1 Nh ng m c tiêu v tín d ng b t ng s n 63 -2- 3.2 Gi i pháp i v i h th ng ngân hàng th 3.2.1 Hoàn thi n 3.2.2 i v i ho t ng m i 64 i m i sách tín d ng n i b 64 ng huy ng v n cho th tr ng b t ng s n 65 3.2.3 Gi i pháp v x lý n vay 66 3.2.4 Xây d ng phòng th m 3.2.5 Nâng cao ch t l ng nh phòng qu n lý r i ro v ng m nh 69 i ng nhân s 69 3.2.6 Xây d ng hoàn thi n quy trình x p h ng tín d ng n i b 70 3.3 i v i nh ng nhà kinh doanh b t 3.4 i v i c quan nhà n 3.4.1 V c ch sách ng s n 71 c 72 i v i th tr ng b t ng s n 72 3.4.2 T o i u ki n thu n l i cho ngu n v n c a th tr 3.4.3 Gi i pháp ki m sốt r i ro tín d ng b t n ng b t ng s n 76 ng s n c a Ngân hàng nhà c 79 3.5 nh h ng nghiên c u sách nh m ki m sốt r i ro tín d ng b t ng s n 80 K T LU N 82 TÀI LI U THAM KH O -3- DANH M C CÁC B NG, BI U, HÌNH V Bi u a bàn 2.1: T c t ng tr ng ngu n v n huy ng c a NHTM n h t tháng 9/2010 31 B ng 2.1: Lãi su t c b n c a Vi t Nam qua n m 32 Bi u 2.2: T c NHTM Bi u t ng tr a bàn 2.3: T c ng t tr ng d n cho vay/v n huy ng c a n h t tháng 9/2010 32 t ng d n B S qua n m 34 B ng 2.2 : C c u d n B S c a NHTM B ng 2.3: Lãi su t cho vay theo th i gian a bàn 38 i v i B S c a m t s ngân hàng t i thành ph H Chí Minh 39 Bi u 2.4 T l n x u c a NHTM a bàn 45 -1- L IM TÍNH C P THI T C A Ho t th tr TÀI ng tín d ng b t ng B S, mà th tr ng s n c a NHTM có liên quan m t thi t v i ng B S l i ch u tác y u t qu n lý, i u ti t c a nhà n nh ng tr i mua, ng U cv B S n y u t ch th tham gia i bán ó ngân hàng m t ch th tham gia th ng T i NHTM Vi t Nam, ho t hình th c co ng l n c a nhi u y u t , t ng cho vay ch y u cho vay d m b o b ng tài s n th ch p B S Bên c nh ó, nh ng n m g n ây, ho t ng tín d ng b t ng s n không ng ng gia t ng chi m m t t tr ng l n t ng d n tín d ng c a ngân hàng th Vi t Nam Thành ph H Chí Minh n i mà ho t ng có t c t ng tr i t ng tr ng d n ng tín d ng B S ln sơi i v i l nh v c cao nh t c n ng ngu n v n tín d ng cho b t ng m i c Vi c ng s n hàng n m bên c nh nh ng d u hi u tích c c vi c em l i l i nhu n l n, a d ng hóa danh m c c a ngân hàng áp ng nhu c u xã h i ho t ut ng c ng mang l i r i ro cao T kinh nghi m th c ti n sau cu c kh ng ho ng th tr ch p nhà td i chu n M , th i k h u kh ng ho ng ngân hàng Vi t Nam ang ph i t tìm h ng i hi u qu ho t r i ro cao Vì v y tìm hi u th c tr ng phát tri n hi u qu ho t NHTM t ng c ng tín d ng b t ng h th ng qu n tr , ho t ng dài h n Do ó tơi ch n ho t ng tín d ng b t bàn Tp H Chí Minh” ng cho vay th nh ng gi i pháp nh m ng s n vi c c n thi t nh m giúp m b o an toàn tài s n n nh tài “Gi i pháp nâng cao hi u qu ng s n c a ngân hàng th làm ng cho vay có tài nghiên c u ng m i a -2- M C TIÊU NGHIÊN C U Trên c s nghiên c u nh ng v n s n tín d ng b t ng s n tài t p trung gi i quy t v n - Làm rõ nh ng v n tín d ng b t mang tính lý lu n v th tr v m t lý lu n v b t ng l n: ng s n, th tr ng b t ng s n ng s n - Phân tích ánh giá th c tr ng v ho t ngân hàng th ng b t ng m i ng tín d ng b t a bàn thành ph H Chí Minh ng s n c a t m i quan h v i y u t v mô khác - Phát tri n hi u qu ho t ng tín d ng g n li n v i vi c nâng cao ch t l ng h n ch r i ro IT NG VÀ PH M VI NGHIÊN C U th it ng nghiên c u: Ho t ng m i th tr ng b t PH ng s n c a ngân hàng ng s n t i thành ph H Chí Minh - Ph m vi nghiên c u: u n m 2007 ng tín d ng b t tài s d ng s li u liên quan kho ng th i gian t n tháng 9/2010 NG PHÁP NGHIÊN C U Áp d ng ph li u, ph ng pháp nghiên c u l ch s , ph ng pháp nghiên c u nh l ng, ng pháp phân tích, t ng h p s nh tính, ph ng pháp nghiên c u tham kh o ý ki n chuyên gia l nh v c ngân hàng Thông qua ph yêu c u t ra, ng s n ho t ng pháp nghiên c u trên, tài làm rõ c nh ng m c tiêu c bi t có s c p nh t s li u m i nh t v tình hình th tr ng tín d ng b t ng s n c a ngân hàng th bàn thành ph H Chí Minh nói riêng c n c nói chung ng b t ng m i a -3- TÍNH TH C TI N C A TÀI tài cung c p nh ng n i dung khái quát nh t v di n bi n th tr ho t ng tín d ng B S c a ngân hàng th ng m i Minh nh ng n m g n ây Qua ó m i ngân hàng th th c a ho t ng tín d ng c p nh t m i nh t v tình hình cho vay b t ng B S a bàn thành ph H Chí ng m i s xem xét cv ng th i, c s nh ng phân tích ng s n, tác gi xu t nh ng gi i pháp mang tính th c ti n cao C U TRÚC làm rõ TÀI c nh ng v n c n nghiên c u, - Ch ng 1: Khái quát v th tr - Ch ng 2: Tình hình th c hi n ho t tài c c u trúc thành ch ng: ng B S tín d ng B S ng tín d ng b t ng s n c a NHTM t i thành ph H Chí Minh - Ch ng 3: M t s gi i pháp ch y u nâng cao hi u qu ho t ng s n c a NHTM t i thành ph H Chí Minh ng tín d ng b t -4- CH NG KHÁI QUÁT V TH TR NG B T TÍN D NG B T 1.1 Khái ni m b t NG S N VÀ NG S N ng s n 1.1.1 Khái ni m m i qu c gia th gi i hi n b t u có s phân chia tài s n thành ng s n Theo quan i m c a Vi t Nam b t ng s n ng s n c hi u theo ngh a bao g m: - t - Nhà , cơng trình xây d ng g n li n v i t ai, k c tài s n g n li n v i nhà , cơng trình xây d ng ó - Các tài s n khác g n li n v i t - Các tài s n khác pháp lu t quy V y: b t nh ng s n tài s n khơng có kh n ng di d i,bao g m g n li n v i t c xác 1.1.2 Phân lo i b t B t ng s n nh b i v trí a lý c a ng s n có c phân lo i ph bi n theo hai cách sau ng s n nh sau: ng s n nhà lo i b t ng s n có th phân làm ba lo i: u t xây d ng G m nh ng b t B t t ng s n Th nh t: Theo Bách khoa toàn th m b t -B t t nh ng tài s n t (bao g m t tài s n g n li n v i ng s n chi m t tr ng l n giao d ch th tr ng s n B t ng s n nhà x B t -B t t ai) ng s n h t ng,b t ng s n không ng công trình th ng m i – d ch v ng s n tr s làm vi c… u t xây d ng ây ng b t -5- t nông nghi p t nuôi tr ng th y s n t làm mu i t hi m t ch a s d ng -B t c bi t: cơng trình b o t n qu c gia; di s n v n hóa v t th ; nhà ng s n th h , ình chùa, mi u m o; ngh a trang… Th hai: Theo quan i m c a Vi t Nam, b t - ng s n bao g m lo i sau: t - Nhà , cơng trình xây d ng g n li n v i t - Tài s n g n li n v i nhà cơng trình xây d ng g n li n v i 1.1.3 c tr ng c b n c a b t B t - ng s n ng s n m t tài s n v y ngồi nh ng s n khác b t ng s n có m t s c i m chung nh lo i tài c i m riêng bi t sau co giãn c a cung theo giá b t ng s n t ng ho c gi m l t ng s n (ph n ánh giá c a hàng hóa b t ng cung v lo i hàng hóa th tr ng khơng thích ng k p th i) nh ng lý sau: + Qu t có gi i h n v y mu n t ng l ng cung ng lên c ng r t khó kh n + Quy ho ch c a nhà n n th tr c ây d c xem y u t nhi u v ng B S g p ph i m t s khó kh n ti n hành giao d ch Nh ng bên c nh ó vi c quy ho ch t g n li n v i nh ng d án c ng khác c ng t o i u ki n làm “nóng” th tr + Các quy nh ng quy ng m c nh t nh, sách nh quy nh v chi u cao, di n tích u t , cơng trình cơng ng nh v chuy n i m c ích s d ng t; t xây d ng, ranh l gi i… - Th i gian mua, bán giao d ch dài, chi phí mua bán giao d ch cao: b t ng s n tài s n có giá tr cao v y giao d ch mua bán ph i t n nhi u th i gian, chi phí nh m - 69 - 3.2.4.Xây d ng phòng th m nh phòng qu n lý r i ro v ng m nh Hi n nay, vi c khó kh n l n c a cán b tín d ng cho vay v cb t ng s n vi c th m t cho vay Tuy nhiên, ho t nh giá b t ng th m i v i l nh ng s n xác, làm c s nh giá t i ngân hàng l i th xét ng c cán b tín d ng th c hi n, b n thân cán b tín d ng l i b h n ch v trình th m nh, h khơng c t o chuyên môn v l nh v c này, l i cịn b h n ch v ngu n thơng tin v b t ng s n th tr ng, ó vi c hi u qu , d r i ro m t nhi u th i gian Chính th , d ng b t ng s n, ngân hàng c n thành l p phòng th m s n m t cách chuyên nghi p, v i th tr ng th i xây d ng quy trình ng, t o i u ki n h tr cho cơng tác tín d ng th c s ho t ng th m n ng quy t nh cho vay v i th m giá tài s n m b o Không nh giá b t ng s n nâng cao hi u qu tín nh nh giá b t nh giá b t ng ng s n g n t hi u qu nh có hi u qu c ng c n ph i tách bi t gi a ch c nh tín d ng, ch c n ng th m lãnh nh tín d ng o phòng, ban tr c ti p th m n m thành ph n bi u quy t cho vay t i h i ng tín d ng nh nh tín d ng m b o tính khách quan 3.2.5 Nâng cao ch t l ây v n tín d ng nói riêng , ch t l ng ng i ng nhân s quan tr ng ng ngân hàng nói chung ho t ng gi m thi u r i ro Song song v i vi c khơng ng ng nâng cao trình i ng nhân s , ngân hàng th ãi ng h p lý nh m thu hút c i v i ho t ng m i hi n c n có nh ng ch c ngu n nhân l c có ch t l ng cao gi chân i ng nhân s gi i ang có Tuy nhiên c ng c n ph i a nh ng quy nhi m, l i ích c a t ng nhân viên v i ho t cao tinh th n s óng góp c a nh c th , rõ ràng, g n trách ng tín d ng c a ngân hàng nh m nâng i ng lãnh o toàn th nhân viên Trong - 70 - trình b nhi m v trí lãnh d ch ph i o t i H i s , S giao d ch, chi nhánh, phòng giao c xem xét m t cách c n tr ng Nh ng y u t c n quan tâm th c hi n công vi c là: n ng l c, thành tích cơng tác, kinh nghi m ph m ch t o c 3.2.6 Xây d ng hồn thi n quy trình x p h ng tín d ng n i b Trong giai o n c nh tranh ngày gay g t h th ng NHTM hi n nay, ngân hàng c n kh n tr ng xây d ng , hoàn thi n s ti p thu, t n d ng kinh nghi m c a nh ng ngân hàng i tr a vào v n hành c c i u ki n c a th c a ngân hàng i v i NHTM ã v n hành quy trình x p h ng tín d ng n i b nh c n ph i t ng b c lo i b nh ng thi u sót c a quy trình Tránh t t thác nh ng h n ch c a quy trình ng lách lu t, khai cho vay ho c quan tr ng hóa q m c quy trình mà b qua nh ng nhi m v quan tr ng khác Hi n nay, Vi t Nam, cán b tín d ng c a ngân hàng th nh thông tin liên quan v khách hàng Các thông tin m u theo ch tiêu T ng s xác nh tr i m c a khách hàng ng tr c ti p th m c i n vào m t bi u c Theo ó, cán b tín d ng s cho i m t ng ch tiêu c i chi u v i thang i m có s n c a ngân hàng nh nhóm tín d ng… Quy trình x lý nh v y m t r t nhi u th i gian ó ch a k vi c x p h ng tín d ng cịn thi u xác, ph thu c vào n ng l c c m tính c a nhân viên tín d ng, nên d d n cơng ngh hi n i, t n r i ro Vì v y ngân hàng v n d ng ng hóa vi c phân lo i tín d ngÁp d ng cơng ngh nh th ngồi vi c giúp ngân hàng rút ng n th i gian, t ng tin c y tín d ng, cịn giúp ngân hàng t o c m giác th a mãn cho khách hàng Khi xây d ng quy trình x p h ng tín d ng n i b hàng c n trang b y i v i khách hàng ngân h th ng thông tin d li u khách hàng ngu n nhân l c ánh giá, x p h ng khách hàng, phân lo i n , trích l p d phịng xác k p th i, ng th i ph i ý t i nh ng y u t sau: - 71 - ánh giá c th kh n ng tài tr n th ng, ch tiêu c i v i t ng khách hàngThơng a vào phân tích, x p h ng bao g m ch tiêu tài nh b ng t ng k t tài s n b ng k t qu ho t ng kinh doanh tính n th i i m 31/12 hàng n m c a doanh nghi p; ch tiêu v quan h tín d ng ngân hàng, g m t ng d n t i ngân hàng, danh sách t ch c tín d ng quan h , di n bi n d n k , kh n ng tr n , d n ngu n v n ch s h u, s c toán ti n vay ngân hàng (l ch s vay n t i ngân hàng c a doanh nghi p th i h n n m liên t c tr v tr ch tiêu phi tài nh th i gian ho t s n xu t - kinh doanh, th tr c tính t n m c x p h ng); ng c a doanh nghi p, m t hàng ng tiêu th Th c hi n xác vi c ánh giá x p h ng khách hàng nh m có bi n pháp qu n lý ch t lu ng tín d ng phù h p m b o t t c khách hàng gi ng th m nh, xét t, c p tín d ng c qu n lý gi ng t khâu n quy trình ánh giá, x p h ng phân lo i n Thông tin ánh giá xác kh n ng tài tr n c a t ng khách hàng c theo dõi, b sung c p nh t nh t m i n m m t l n nh m k p th i i u ch nh xác k t qu phân lo i n có bi n pháp theo dõi k p th i iv i khách hàng suy gi m kh n ng tr n 3.3 i v i nh ng nhà kinh doanh B t Th nh t, i u ki n th tr ng s n ng B S ang “khát” v n nh hi n nay, ch d án, doanh nghi p ang th c hi n d án b t ng ngu n v n t nhà th c p), h giá thành úng tiêu chu n quy ng ti n ng tr u t ti m n ng (các ch u th u s n ph m, thúc nh c a Nhà n c t nhà ng s n c n t ng c u t c n h , ch iv i ng huy ut y hoàn thi n móng cơng trình theo c, áp ng u c u pháp lu t có th huy u t ti m n ng ( i v i d án phân lô bán n n ph i - 72 - làm xong h t ng m i ph n móng m i c huy c huy ng v n, i v i d án xây nhà ph i xong h t ng ng v n, h n n a huy trình) Hi n ngu n ti n t nhà ng v n ph i theo ti n công u t ti m n ng r t l n nh ng ch a c khai thác t n d ng Huy ng ngu n l c tài ti n t thơng qua gi i pháp nh tái th ch p, phát hành trái phi u, phát hành cơng c tài tr ng b t huy ng s n Gi i pháp c n có s ph i h p c a c nhà n nghi p nhà u t ti m n ng Kênh huy ng v n cho th c, doanh ng có ti m n ng r t l n nh ng t i th i i m hi n t i ch a có khung pháp lý cho v n hành th c ti n nên c n có s ph i h p c a bên h u quan Th hai, tái c c u danh m c cho th u l i d án d u t Các doanh nghi p kinh doanh b t i d ng nhà th u ph ho c nh ng l i d án, ho c liên doanh, liên k t Trong b i c nh hi n nay, vi c tái c c u danh m c ti m l c th tr ng s n u t , liên doanh, liên k t t o d t i m t ng cơng trình, quay vịng v n, thu hút thêm ngu n l c t bên ng b t phá phát tri n th tr ng s n m t nh ng gi i pháp r t c n thi t ng b t t ob c t ng s n Th ba, rút ng n th i gian th c hi n d án Theo nh th ng kê c a B Xây D ng nguyên nhân làm ch m tr , kéo dài th t c th c hi n d án có 60% c ch th t c, ó, chi m 30% l i b máy công quy n, l i 40% l i c a doanh nghi p Chính v y, b n thân doanh nghi p ph i t ý th c trị c a vi c y nhanh ti n th c hi n d án t ng t c c vai chu chuy n v n Th t , ti t ki m chi tiêu, sáng t o tìm tịi ngun, v t li u thay th ; ng d ng khoa h c, cơng ngh hi n i thi u chi phí h giá thành s n ph m t ng n ng su t lao ng, qua ó góp ph n gi m - 73 - Th n m, chuyên nghi p ho t kinh doanh b t ng s n kinh doanh d ch v b t sách marketing, d ch v 3.4 ng kinh doanh b t c i v i th tr ng B S N m 2010, nhi u kh n ng n n kinh t v tr ng tr l i Cung v i n n kinh t , th tr ph c h i th tr ng s n nh : v nhân l c, i kèm… i v i c quan nhà n 3.4.1 V c ch sách ng s n, bao g m c t qua giai o n i u ch nh t ng ng b t ng s n c d báo la có th ng có th ph c h i v ng ch c c n ph i ti n hành sách, ó có th k ng b nhi u n m t s gi i pháp sách quan tr ng: M t nghiên c u ban hành Lu t ng ký b t ng s n Cho dù th i i m có th nhanh, ch m tùy i u ki n tình hình Lý lu n, kinh nghi m qu c t th c ti n Vi t Nam ã ch r ng, b t ng s n m i có ng s n c n ph i c ng ký Ch thi n khung pháp lý v b t thi n h th ng pháp lu t ng ký b t ng ký, b t c nh ng giá tr ph i sinh M t nh ng gia tr ph i sinh vi c t o ngu n v n Vì v y, c n nghiên c u, ban hành lu t th ng c ng s n mb o d dàng chuy n b t ng th i c n s m hoàn ng b , th ng nh t Xây d ng, hoàn ng s n thành v n ng s n th ng nh t; cơng khai hóa ho t ut ;t oh ng kinh doanh b t ng s n Hai nghiên c u, ban hành lu t v th tr pháp lu t quan tr ng c n thi t t ng th ch p th c p ây m t v n b n ó làm c s pháp lý cho h th ng ngân hàng có th t o ngu n v n trung dài h n t ngu n v n ng n h n th ch p b t th tr ng b t ng s n phát tri n b n v ng h th ng ngân hàng có th tai tr m t cách lành m nh cho th tr m nh ng s n t o c qu n lý t t ng c n ph i có m t h th ng th ch p th c p - 74 - Ba nghiên c u, ban hành lu t v qu ti t ki m b t t ng tham gia vào th tr ng b t ng s n ng s n V c n b n, m i u thi u v n Vi v y, qu ti t ki m b t ng s n c u n i trung gian gi a ngân hàng, công ty kinh doanh b t nhóm ng i c th ó i u r t quan tr ng i ng s n mơ hình thành cơng m t h th ng ngân hang lành m nh, m t h th ng công ty kinh doanh b t ng s n lành m nh m t nhóm ch th kinh t có ti t ki m n n kinh t B n nghiên c u, ban hành lu t v lo i hình qu ut b t c n nghiên c u, ban hành lu t v qu u t tín thác b t ng s n ây m t lo i hình qu thành công c bi t t nh ng n m r t nhi u qu c gia, Hi n t i, Vi t Nam c n có th i gian thác b t hình thành phát tri n nh ng qu thành Vi v y, nh ng n m t i, v i vi c tr qu u t tín u tiên ang c hình ng thành c a n n kinh t , vi c u t tín thác b t ng s n ho t N m nghiên c u, ban hành v n b n pháp lu t v trái phi u b t hành trái phi u b t c bi t u th k XX tr l i ây ng s n Tuy nhiên, ã có nh ng qu tín thác m t v n b n pháp lu t c n thi t ng s n i ng ng s n Vi c phát ng s n ã manh nha hình thành t i Vi t Nam Tuy nhiên, ch a có khung pháp lý nên vi c m r ng di n it ng ch a th tri n khai c Vì v y, vi c nghiên c u, ban hành m t v n b n pháp quy v v n s m hay mu n c ng c n thi t ng tri n khai Ngân hàng Nhà n m m t lu ng tài cho th tr ng H c ph i h p v i B Tài thơng t liên b cho thí i m, nhân lên di n r ng ban hành sách Sáu nghiên c u ban hành Lu t Quy ho ch Hi n có r t nhi u quy ho ch: quy ho ch t ng th phát tri n kinh t xã h i, quy ho ch s d ng quy ho ch ngành Lu t Quy ho ch phát tri n ô th s d ng t ang t ai; Ngh c B Tài nguyên Môi tr t, quy ho ch phát tri n ô th , ã c ban hành; Lu t Quy ho ch ng xu t nghiên c u B lu t nh quy ho ch t ng th phát tri n kinh t xã h i ã c ban hành Vì - 75 - v y, c n th ng nh t quy ho ch vào m t m i Mà i u th ng nh t tr th c hi n c th ng nh t v m t lu t pháp B y nghiên c u ban hành lu t v thông tin b t quan n th tr ng s n ng Tri n khai tính th ch s giá nhà B theo i u ki n Vi t Nam, sau ó m r ng, tinh cho c n chí huy n qu n, ho c m t ph hàng hóa d ch v , vào c ng nh c i m thông tin giao d ch b t vi c xây d ng ch s th tr ng b t ng b t Tám hình thành c quan xây d ng ch s liên c u tính th , ch nh s a c, vùng, t nh, th m ng xã C n c vào kinh nghi m th tr c i m c a hàng hóa b t tính tốn ch tiêu ánh giá th tr khơng c h t có th ng s n, c a th tr ng b t ng s n Trong b i c nh th tr ng s n m c ng hi n nay, h p hi n th c h n t m qu n lý th tr ng b t th i theo dõi qu n lý Tuy v y, c n có m t c quan ng s n L nh v c c u m i qu n lý c p nhà n Hi n B Xây d ng c quan có ch c n ng, nhi m v qu n lý nhà n tt im t ng s n ng s n th i gian t i, c n xây d ng vi c n thu n m t ngành kinh t k thu t nên c n m t s c quan nhà n quan qu n lý th c t ch m i ng n v c p c c ng c c Tuy nhiên, c i u gây nên nh ng b t c p v ph m vi t m qu n lý Bên c nh ó, Vi t Nam ã có y ban Ch ng khốn nhà n c qu n lý th tr m t c quan t m Chín t ng c ng ch ng khốn; có T ng c c Qu n lý qu n lý th tr ng b t t Vi v y, r t c n ng s n ng t o ngu n nhân l c cho th tr ng b t ng s n Th tr ng s n có nh ng yêu c u r t a d ng v ngu n nhân l c (nh ng nhà ng i môi gi i, nh ng nhà t v n, nh ng nhà ho ch c n có nhi u h n n a khoa tr tr ng ng kinh t có ch c n ng chuyên môn ngành b t ng s n ng b t u t , nh ng nh sách, ) Vì v y, r t i h c, mà tr c h t có th o t o c nhân, sau t t i i h c v chuyên - 76 - Khuy n khích thành l p h i môi gi i B S v i quy ch t ch , m b o cho h i i vào ho t gi i ho t ng khơng àng hồng Hi n nay, Lu t ch p t ch a quy thu h i n , ch a có quy (h p pháp) s c th i nh ng nhà môi nh vi c x lý giá tr quy n s d ng nh v c n c cho vay c ng nh nh ng quy quy n s d ng ng nh pháp lý rõ ràng, xác nh giao d ch b t nh v vi c xác t c a doanh nghi p Nhà n c c giao t th ng s n nh giá tr tài s n t tr c ây chuy n sang thuê… ã n nhi u doanh nghi p g p khó kh n vi c ti p c n ngu n v n t ngân hàng Do ó, c n ph i s m hồn thi n, ch nh s a b sung m t s quy nh h th ng pháp lu t v ho t ng cho vay t ai, b t u t , kinh doanh vào b t 3.4.2 T o i u ki n cho ngu n v n c a th tr V n v n ut v n s n c ng nh nhà ng s n t o i u ki n thu n l i cho ng s n ng B S c coi toán nan gi i i v i th tr ng b t ng u t tham gia kinh doanh l nh v c sách tín d ng v n ch a th m Ngồi m c lãi su t cịn cao, hi n ngân hàng v n ti p t c th t ch t ngu n v n i v i kinh doanh b t ng s n n nhi u it ng u t khách hàng khó ti p c n" B t ng s n m t l nh v c òi h i ph i có ngu n v n trung dài h n v ng m nh, m t k ho ch tài n nh Tuy nhiên, th c t ngu n v n u t trung dài h n t ngân hàng hay v n ngu n v n u t ng n h n (ngu n v n "nóng" có th i h n d th tr ng b t n c ta, bên c nh i ng c a khách hàng, i n m) c ng vào ng s n, th m chí có nh ng giai o n, ngu n v n l n át ngu n v n trung dài h n vi c chi ph i s v n nh ng c n s t nóng th tr ng ng c a th tr ng b t ng s n, gây - 77 - m b o ngu n v n n nh hi u qu cho l nh v c B S c n ph i th c hi n gi i pháp sau: Thu hút v n u t tr c ti p n ây s m t kênh huy c vào l nh v c b t ng v n c ng nh kêu g i u t vào b t ng s n ng s n hi u qu n u bi t tranh th th i c t o i u ki n thu n l i cho nhà n ut n c Các c vào b t a ph ng s n ng c n ban hành quy ch thu hút có th ut m b o ho c tốn chi phí xây d ng bên ngồi hàng rào, h tr gi i phóng m t b ng, có sách m t giá v i d ch v … c bi t, c quan qu n lý ph i công b danh m c d án phát tri n b t kêu g i u t tr c ti p n chu n b ngu n c ngồi, thành l p cơng ty phát tri n qu t làm d ch v công v b t c v i nhà ut v m c ng s n ng s n, t d m trách vi c ng th i ph i th ng nh t n bù gi i t a, t l nhà c bán, m c giá, trách nhi m xã h i… Bên c nh ó, t ng kh n ng huy nghi p kinh doanh b t ng s n theo hình th c thu ti n tr hàng th ng m i ng v n b ng cách bán s n ph m, d ch v ng ký v i c quan ch c n ng ngân m nh n ây mơ hình mà nhà ng s n c huy c nh ng ph i Hình thành qu b t ng v n, c n có c ch cho phép doanh u t tín thác cho th tr ut ng s n y thác cho công ty qu n lý qu ki m l i Qu s ho t ng theo ph ng s n, tìm cách s h u i u hành khai thác b t th i có th cho ch s h u b t ng b t ng s n ho c nh ng ng mau l i kho n n ho c ch ng khoán c u t v n vào ng th c khai thác th tr ng s n ng b t t o thu nh p, ng i khác vay ti n c ng có th m b o b ng b t ng s n… - 78 - Ch ng ch qu phi u ng u t tín thác s có tính ch t n a nh trái phi u, n a nh c i n m gi c nh n l i t c nh k nh ng không tham gia qu n lý u t Minh b ch hóa vi c qu n lý, giám sát V i hình th c huy u t ng n h n vào th tr ng ng v n t dân c , hi n ang ph bi n ho t ng góp v n t ng i mua b t ng huy ng s n Tuy nhiên, c ch v quan h vay v n dân s trách nhi m c a bên ch d án giao d ch d không rõ ràng, d gây m t ni m tin cho ng i hình th c i góp v n Vì v y, gi i pháp b o v cho ngu n v n Nhà n c ph i xây d ng thi n, cho ng c pháp lu t b o h nh có lo i gi y t xác i góp v n nh n giao d ch b o c khung kh pháp lý hoàn m, gi y cam k t có cơng ch ng, ho c ch ng khốn hóa cơng trình qua sàn giao d ch th c Th c thi sách tài ti n t c n r t linh ho t, n u ch t s gây nhi u khó kh n cho nhà Bên c nh ó, Nhà n u t DN tham gia th tr c c n b sung, s a - ti n t liên quan t i th tr i u ki n thu n l i cho th tr nhân i v i mua bán b t tri n khai d án b t ng b t ng i m t s c ch sách v tài ng s n tháo g v ng m c, t o ng phát tri n, nh t m hoãn thu thu thu nh p cá ng s n; quy ng s n, quy nh v huy ng v n trình nh v cho vay kinh doanh b t ng s n d a th ch p S m ban hành quy nh cho phép ch u t d án nhà a 20% s c n h không ph i qua sàn giao d ch b t c phép bán t i ng s n, giúp ch t thêm ngu n v n th c hi n d án, t ng nhanh ngu n cung cho th tr Cho phép th ch p b t ng s n t i ngân hàng n c lãi su t cho vay th p, th ng ch t 4-5%/n m v i tín d ng b t u ng t n d ng ng s n c - 79 - 3.4.3 Gi i pháp ki m soát r i ro tín d ng B S c a Ngân hàng nhà n i v i kinh doanh b t s làm th tr h ng s n, n u Ngân hàng Nhà n ng óng b ng, nhi u nhà ng tiêu c c n ngân hàng th kho n cho vay b t c c ki m soát ch t u t thua l , m t kh n ng chi tr , gây nh ng m i Tuy nhiên, tính ch t ph c t p c a ng s n nên Ngân hàng nhà n c c n có bi n pháp bi t nh m ki m soát m t thích h p M t s bi n pháp Bi n pháp truy n th ng mà Ngân hàng nhà n c c xu t là: c c n t ng cu ng th t ch t h th ng theo dõi, tra, giám sát, qu n lý r i ro t i ngân hàng th ng m i, x lý nhanh chóng d u hi u r i ro Trích l p h s r i ro v i cho vay l nh v c b t c a t ng lo i d án, t ng lo i tài s n m b o, ho c quy ng s n tu theo nh t l d n t i a t ng d n V i bi n pháp này, Ngân hàng th ng m i c b t i m ng s n c t kinh doanh gi i h n r i ro cho phép T ng c ng qu n lý kho n trích l p d phịng r i ro c a t ch c tín d ng, nh t kho n cho vay kinh doanh hình thành qu d phòng cho ho t Nâng cao hi u qu ho t ut b t ng s n nh m t o i u ki n ng tín d ng m t cách t p trung k p th i ng c a CIC, k p th i c p nh t nh ng thông tin v tình hình tài chính, quan h tín d ng, ho t ng kinh doanh c a cá nhân, t ch c Minh b ch hóa thơng tin qui trình x p h ng tín d ng khách hàng c a CIC H tr ngân hàng th quy t ng m i xây d ng qui trình x p h ng tín d ng n i b , thêm c s nh cho vay ng n ng a r i ro V c ch tín d ng, Ngân hàng Nhà n c c n t p trung ban hành h th ng v n b n mang tính ch t khung pháp lý chung t ng h p t t c quy ng tín d ng Khơng nên quy nh v lo i hình ho t nh chi ti t thu c nghi p v kinhdoanh c a T - 80 - ch c tín d ng t o ch h n ch vi c can thi p sâu không phù h p v i c ch th tr ng cho T ch c tín d ng kinh doanh tín d ng Chính sách tín d ng c a Ngân hàng Nhà n T ch c tín d ng xác nh ng nh m c tiêu, m c u t tín d ng cho n n kinh t Trong c ph i c s , , c c u huy nh h ng cho ng ngu n v n c ng i u hành sách tín d ng, c n nghiên c u ti n t i tách b ch ch c n ng c quan ch qu n v i ch c n ng giám sát, ki m tra m b o an toàn tín d ng an tồn h th ng c a Ngân hàng Nhà n hành v n b n quy nh quy b o nh nh m m b o an tồn cho nghi p v tín d ng b t nh v t l ngu n v n ng n h n m (nh t tài s n c Ti p t c ban cho vay trung dài h n, m b o hình thành t ng s n ng ký giao d ch ng lai) S d ng linh ho t công c qu n lý nh lãi su t, h n m c, tín d ng liên ngân hàng, thơng tin tín d ng, x ph t tài h h tr cho ho t ng, an toàn hi u qu , t ng kinh doanh c a h th ng ngân hàng úng ó tác ng nh m m r ng hay th t ch t tín d ng nh m m c tiêu c a sách ti n t Xác nh rõ quy trình ki m tra, ki m soát, trách nhi m dân s x lý vi ph m h p ng tín d ng theo lu t T ch c tín d ng th c hi n 3.5 nh h ng nghiên c u sách nh m ki m sốt r i ro iv i tín d ng B S Nh ng gi i pháp th c hi n r i ro i v i ho t u i ng tín d ng B S n m c ích cu i ki m soát t t ng th i phát tri n n Tuy nhiên hàng lo t gi i pháp ó m t s xét t i tính h u d ng tính kh thi c sách liên quan t i b t ng s n ng B S ng nghiên c u có xem xu t là: - Thi t k phát tri n c s d li u th ng kê cho th tr c u c a công tác qu n lý, i u ti t th tr nh h nh th tr ng b t ng s n ph c v nhu ng nghiên c u, ánh giá, d báo tác ng - 81 - -B t b t ng s n c n i kèm h th ng s n ph m nh ch qu n lý tín d ng liên quan ng s n, d ng t ch c nh Finnie Mae, Freddie Mac… - Vi c tính i m tín d ng ch c ch n ph i c i thi n v i h th ng ngân hàng th làm c s ng m i, xây d ng gi i thi u v i công chúng tiêu dùng nhi u lo i s n ph m tài linh ho t a d ng Ch ng khoán hóa tài s n có ngu n g c b t ng s n m t xu h ng s d ng khơng th tránh kh i b i t o kho n Tính ch t liên thơng gi a th tr ng b t ng s n - v n - ti n t có th hình thành m t c ch lây lan khu ch tán nhanh chóng hi u ng bi n ng Do v y, c n s m nghiên c u k thu t x lý r i ro tìm hi u cơng c tài phù h p v i i u ki n m c phát tri n c a Vi t Nam - 82 - K T LU N Ho t ng tín d ng B S ho t ng mang l i r i ro cao nh ng c ng mang l i l i nhu n l n cho ngân hàng óng góp quan tr ng vào vi c phát tri n th tr nhà t a bàn thành ph H Chí Minh nói riêng c n ng c nói chung, qua ó góp ph n phát tri n kinh t - xã h i Vì v y, c n ph i có s giám sát ch t ch b ng h th ng v n b n, pháp lu t hoàn thi n; quan tâm h n n a t i cung – c u c a th tr B S nh m tránh x y tình tr ng phát tri n “nóng” d n th tr ng n phá v giá tr th c c a ng Công tác tra, ki m tra l nh v c ngân hàng c a NHNN v i NHTM c ng c n c quan ch c n ng, t c t ng c i ng; ph i h p ch t ch gi a B , ngành ó t o i u ki n thu n l i nh t cho s phát tri n th tr ng B S V phía NHTM, cao v n nâng cao hi u qu tín d ng quan tr ng hàng u c n ph i có y i v i l nh v c có r i thơng tin xét t h s cho vay, nh ng tài s n giá tr tài s n th ch p c a khách hàng ph i quan tâm h i n y u t ng ng th i c ng c n i hành vi x lý kho n tín d ng nh m thu c kho n n vay úng th i h n Nh v y, nâng cao hi u qu ho t ng tín d ng B S c a NHTM a bàn không ch trách nhi m c a b n thân NHTM mà c n ph i có s ph i h p ch t ch t nhi u phía khác V i vai trị ngày quan tr ng c a n n kinh t , ho t ng tín d ng ngân hàng s n nh, b n v ng c a th tr v n c quan tâm, tìm hi u th i gian t i ng B S - 83 - TÀI LI U THAM KH O Các báo cáo c a Ngân hàng nhà n u n m 2007 c Vi t Nam – chi nhánh H Chí Minh t n 6/2010 Edward W.Reed Pb.D,” Ngân hàng th TS Thái Bá C n, “Th tr ng b t PGS.TS Phan Th Cúc, “ ng m i”, NXB Th ng kê n m 2007 ng s n – nh ng v n u t kinh doanh b t lý lu n th c ti n” ng s n”, NXB Th ng kê 2008 T.S Lê Xuân Bá (2003), “S hình thành phát tri n th tr công cu c im i ng b t ng s n Vi t Nam”, NXB Khoa h c-K thu t Hà N i Lê Duy Khánh, “Nh ng r i ro t vi c nh n th ch p B S gi i pháp phòng ng a”, T p chí ngân hàng s 15 tháng – 2009 Nguy n Th M Linh, “Th tr phát”, T p chí th ng B S Vi t Nam b i c nh ki m ch l m ng m i s 38 n m 2009 Nguy n V n ính, “Nh ng y u t tác ng t i th tr ng B S”, T p chí th ng m i s 17 n m 2010 Website: www.Landtoday.net “Các ngân hàng l i si t tín d ng b t ng s n” 10 Website: www.diaoconline.vn, “Ki m sốt ch t tín d ng B S” 11 M t s trang web khác c a m t s Ngân hàng th www.vneconomy.vn… ng m i www.saga.vn ; ... GI I PHÁP NÂNG CAO HI U QU D NG B T TRÊN HO T NG TÍN NG S N C A CÁC NGÂN HÀNG TH NG M I A BÀN THÀNH PH H CHÍ MINH 63 3.1 Nh ng m c tiêu v tín d ng b t ng s n 63 -2- 3.2 Gi i pháp i... ng tín d ng B S c a h th ng ngân hàng ng m i (NHTM) 1.3.1 Khái ni m v tín d ng B S Tín d ng B S quan h tín d ng gi a ngân hàng v i khách hàng có liên quan n ho t ng B S Hay nói cách khác, tín. .. T l kh n ng thu h i v n c a ngân hàng ánh giá ch t l i v i kh a vay ng tín d ng c ng nh r i ro tín d ng t i ngân hàng T l n h n cao th hi n ch t l ng tín d ng ngân hàng , ng Vòng quay v n TD (vòng)