TRNG I HC KINH T TP.H CHÍ MINH KHOA KINH T PHÁT TRIN NGÀNH KINH T THM NH GIÁ    TÀI C TÍNH T L VN HÓA CHO BT NG SN NHẨ PH MT TIN TI QUN TÂN BÌNH, TP.H CHÍ MINH GVHD: TS NGUYN QUNH HOA SVTH: INH TH HNG CHÂU MSSV: 108201601 LP: VG01 – K34 TP. H CHÍ MINH 2012 i LI CM N u tiên, em xin gi li cm n chân thành đn Quý thy cô Trng i hc Kinh t Thành ph H Chí Minh vì s tn tâm truyn đt nhng kin thc, k nng cng nh kinh nghim trong cuc sng đn sinh viên. Xin gi li cm n đn Tin s Nguyn Qunh Hoa – Ging viên Khoa Kinh t Phát trin, ngi đư trc tip hng dn và giúp em thc hin chuyên đ tt nghip trong sut thi gian qua. Em cng xin chân thành cm n Ban Giám đc và các anh ch đang công tác ti Công ty C phn Thm đnh giá ông Á đư nhit tình giúp đ và to điu kin cho em hoàn thành tt chuyên đ tt nghip này. Em xin kính chúc Quý thy cô và các anh ch đc di dào sc khe và luôn thành công trong công vic. Em xin chân thành cm n. TP.HCM, ngày 08 tháng 04 nm 2012 ii CNG HÒA XÃ HI CH NGHA VIT NAM c Lp ậ T Do ậ Hnh Phúc NHN XÉT THC TP H và tên sinh viên: inh Th Hng Châu MSSV: 108201601 Khóa: K34 1. Thi gian thc tp 2. B phn thc tp 3. Tinh thn trách nhim vi công vic và ý thc chp hành k lut 4. Kt qu thc tp theo đ tài 5. Nhn xét chung n v thc tp iii NHN XÉT CA GIÁO VIÊN HNG DN  iv DANH MC T VIT TT  BS: Bt đng sn.  CLCL: Cht lng còn li  TSSS: Tài sn so sánh.  TSVH: T sut vn hóa.  DTXD: Din tích xây dng.  DTSD: Din tích s dng.  QSD: Quyn s dng đt. v MC LC Li cm n. Li m đu. 1. Lý do chn đ tài. 2. Mc tiêu nghiên cu. 3. i tng nghiên cu. 4. Phng pháp nghiên cu. 5. Ni dung nghiên cu. Gii thiu v Công ty C phn Thm đnh giá ông Á. CHNG 1: PHNG PHÁP THU NHP TRONG THM NH GIÁ BT NG SN. 1.1 C S Lý Lun Ca Phng Pháp Thu Nhp 7 1.2 Nhng Gi nh Ca Phng Pháp 7 1.3 Vn Hóa Thu Nhp 7 1.3.1 Vn hóa trc tip 8 1.3.2 Vn hóa thu nhp (K thut dòng tin chit khu - DCF) 9 1.4 Các Nguyên Tc Áp Dng Trong Phng Pháp Thu Nhp 10 1.5 Các Bc Tip Cn Ca Phng Pháp Thu Nhp 10 1.6 Các Trng Hp Áp Dng 11 vi 1.7 u Nhc im Ca Phng Pháp 12 1.8 Các Dng Thm nh Bng Phng Pháp Thu Nhp 12 CHNG 2: CÁC PHNG PHÁP XÁC NH T SUT VN HÓA TRONG THM NH GIÁ BT NG SN 2.1 Khái Nim T Sut Vn Hóa. 13 2.2 Các Loi T Sut Vn Hóa. 14 2.2.1 T sut vn hóa toàn b Ro 14 2.2.2 T sut vn hóa ca đt R L 14 2.2.3 T sut vn hóa ca công trình trên đt R B 15 2.2.4 T sut vn hóa tin th chp R M 15 2.2.5 T sut vn hóa vn s hu R E 16 2.2.6 T sut vn hóa tin cho thuê R LF 16 2.2.7 T sut vn hóa ca bt đng sn thuê theo hp đng R LH 16 2.2.8 T sut vn hóa thu nhp cui chu k đu t R N 16 2.3 Các Phng Pháp Xác nh T Sut Vn Hóa. 17 2.3.1 Theo quan đim th trng. 17 2.3.1.1 So sánh các thng v đ c tính t sut vn hóa toàn b R O 17 2.3.1.2 c tính R 0 t bi s / h s vn hóa tng thu nhp thc hin. 19 2.3.1.3 c tính R O t đu t – vay th chp và vn ch s hu. 20 2.3.1.4 c tính R O t t s thanh toán n. 21 vii 2.3.1.5 c tính R O t đu t đt và nhà. 22 2.3.2 Theo quan đim tài chính. 22 2.3.2.1 Mi quan h gia t sut chit khu Y và t sut vn hóa R. 22 2.3.2.2. Mô hình GORDON 23 2.3.2.3. Mô hình INWOOD 23 2.3.2.4. Mô hình RING 24 2.3.2.5 Mô hình HOSKOLD. 25 2.3.2.6 Lý thuyt vn hóa da trên mô hình CAPM và WACC. 26 CHNG 3: XÁC NH T SUT VN HÓA CA NHÀ PH MT TIN TI QUN TÂN BÌNH TP.HCM. 3.1 Tng Quan V Th Trng Bt ng Sn Hin Nay 29 3.1.1 Thc trng th trng bt đng sn ti Tp.HCM. 30 3.1.2 Các nhân t nh hng đn giá tr ca nhà ph hin nay. 35 3.1.3 Khái quát v khu vc la chn tài sn kho sát 36 3.2 Xác nh T Sut Vn Hóa 39 3.3 Tng Hp, Kt Lun 74 KT LUN  TÀI 78 1 Chuyên  Tt Nghip LI M U 1. Lý do chn đ tài: Hot đng đnh giá bt đng sn là mt trong nhng hot đng quan trng nht ca th trng bt đng sn, đó là vic đa ra mt thc đo giá tr cho mi loi hàng hoá bt đng sn trên th trng ti mt thi đim xác đnh vi mt mc tiêu c th. Khi nn kinh t ngày càng phát trin, thu nhp ngày càng tng, đi sng càng đc ci thin thì nhu cu v nhà  ngày càng cao cng vi quá trình đô th hóa din ra nhanh chóng. Trong khi qu đt luôn có gii hn, chính vì điu này mà giá đt đư không ngng gia tng. Vic xác đnh đúng giá tr ca đt tr thành mi quan tâm hàng đu không ch đi vi Nhà Nc mà c vi nhng nhà đu t vào th trng bt đng sn. Tuy nhiên, thc t vic xác đnh đúng giá tr thc ca bt đng sn gp rt nhiu khó khn bi giá ca bt đng sn chu s tác đng ca nhiu yu t nh: Cung cu bt đng sn trên th trng, chính sách ca Nhà Nc, chính sách ca đa phng, các yu t tâm lý xã hi,…Chính vì giá đt chu nh hng ca nhiu yu t nh vy nên vic đnh giá đt cho phù hp vi thc t th trng, phù hp vi tng v trí trong tng thi đim là vic làm cn thit không ch phc v cho các mc đích: Chuyn nhng, cm c, góp vn…đc chính xác mà còn có ý ngha ht sc quan trng đ Nhà Nc có nhng chính sách điu tit li ích, đm bo s công bng xã hi. T nhng nguyên nhân trên, đ góp phn cng c kin thc v lý lun và kinh nghim thc t v thm đnh giá đt, sinh viên đư chn đ tài: 2 Chuyên  Tt Nghip “c Tính T L Vn Hóa Cho Bt ng Sn Là Nhà Ph Mt Tin Ti Thành Ph H Chí Minh”. 2. Mc tiêu nghiên cu: Nhm đa ra mt t l vn hóa thích hp đ ng dng trong xác đnh giá tr bt đng sn là nhà ph mt tin ti Thành ph H Chí Minh bng phng pháp vn hóa thu nhp. 3. i tng nghiên cu: Tp trung ch yu nghiên cu bt đng sn là nhà ph mt tin đư và đang đc rao bán, cho thuê trên th trng ti khu vc Qun Tân Bình, Thành ph H Chí Minh. 4. Phng pháp nghiên cu: Phng pháp thng kê, phng pháp tng hp, phân tích và xem xét thc tin hot đng mua bán, cho thuê bt đng sn Tìm hiu, kho sát thc t, điu chnh, đánh giá da trên s liu thu thp và nhng c s lý thuyt có liên quan. 5. Ni dung nghiên cu: Ngoài phn m đu và kt lun, chuyên đ đc trình bày gm có 3 chng: Chng 1: Phng pháp thu nhp trong đnh giá bt đng sn. Chng 2: Các phng pháp xác đnh t sut vn hóa trong thm đnh giá bt đng sn. Chng 3: Xác đnh t sut vn hóa ca nhà ph mt tin ti Qun Tân Bình, Thành ph H Chí Minh. [...]... r n hóa thu nh dòng thu nh i) cs d phân tích kh a m t tài s o ra n hóa dòng thu nh p này tìm ra giá tr hi n t i c a tài s n n hóa: V n hóa tr c ti p V n hóa thu nh p (k thu t dòng ti n chi t kh u DCF) 1.3.1 V n hóa tr c ti p i thu nh c tính trong m giá tr ch d n c a tài s n thông qua vi c chia thu nh v n hóa ho c nhân thu nh thành c tính cho m t t l c tính v i h s phù h p Là m t lo i k thu t v n hóa. .. a RLF i cho thuê (ILF) nh t su t v n hóa m th ng c tính t su t v n hóa toàn b (RO ) c tính RO t có th các d li u c a các tài s n c c là cách th c phù h p b ng s n c n th m nh giá Các d li u v giá bán tài s n, thu nh p, chi phí, các h tr tài chính, u ki n th ph ng t i th m mua bán r t c n thi t Ngoài ra, th m b o ch c ch c r ng thu nh p ho ng thu n c a m nh viên so 18 c tính theo cùng cách tính thu... kho n tr n c tính trên n n t ng c th c hi n 21 C n chú ý t su t v n hóa cho kho n vay th ch p RM khác v i t su t sinh l i kho n cho vay th ch p YM T su t sinh l i kho n cho vay th ch p là m t t su t hoàn v n mà hi n giá c a các kho n ti n tr vay th ch p b ng v i s u T su t v n hóa kho n cho vay th ch p là t ng c a lãi su t và h s qu tr n u kho n ti n thu h i có h th ng T su t s d v n hóa v n s h... IM T su t v n hóa toàn b c tính theo công th c sau: RO = DCR x RM x M c áp d ng cho b ng s n có s nh 22 c tính RO t t và nhà c tính RO t Vi c tính RO t t n vay th ch p và v n s h u hai thành t v t ch t c a b ng s c th c hi n theo công th c sau: RO = (L * RL) + (B * RB) tr ng giá tr t trong t ng giá tr b ng s n B là t tr ng giá tr công trình trong t ng giá tr b 2.3.2 Theo ng s n m tài chính 2.3.2.1... ti p n hóa ph thu c nhi u vào các s li u l ch s V m t l ch s , t l v n hóa và t ng l i nhu i theo th i gian, tính c ng nh c c a n hóa (m t t l v n hóa c toán s thay c tính i m c sinh l i trong trung và dài h n và có th ho c quá th p giá tr t i m t th c trong chu k c a th Khó thuy t ph c khách hàng, do các s li n b ng ch ng có th nhìn th y ngay 1.8 Các d ng th p Toàn quy n s d ng Theo h ng cho thuê... có giá tr nh c vi c tính chi t kh u giá tr a thu nh p p d a trên nguyên t c chuy v n hi n t 1.2 Nh ng gi i các dòng thu nh p c bi n hóa nh c Thu nh p ng hi n hành s ti p t c bi ng gi m i v i m c thu nh c ph n ánh trong t l nh là m c thuê trên th c (m t trong s nh ng nhân t u ch nh t l hoàn v n là ti R n ng v n và ti n thuê) tính v n m c nh và r i ro n hóa 1.3 V n hóa thu nh p n hóa thu nh p là quá... tài chính: Là r i hình th su t n cao nên r i ro tài chính cao R i ro thanh kho n: Kh c bán kho t cách nhanh chóng v i m t m c giá chênh l ch không l c g i là tính thanh kho n M c chênh l ch giá c càng l n thì tính thanh kho n càng cao Các y u t n r i ro bao g m: Quy mô, th nh p có kh m và ch c, chi phí ti n m t và chi phí chuy ng c a thu ng, l m phát 2.2 Các lo i t su t v n hóa 2.2.1 T su t v n hóa. .. 2.2.3 T su t v n hóa c IL RL t RB Là t su t thu nh p t ph n công trình trong b ng s n IB trên giá tr nhà VB i dòng thu nh p thu n t công trình sang giá tr c a công trình VB RB t RL RB VL chuy t sang giá tr ng l O và IB RB RL 2.2.4 T su t v n hóa ti n th ch p RM Là t su t v n hóa cho m t kho n n , ph n ánh m i quan h c a kho n n ph i tr M v i kho n n th ch p VM RM RM IM VM n thành ph n tài chính trong b... t v n hóa v n s h u RE Là t su t v n hóa l i t c v n c ph n, ph n ánh m i quan h gi a l i t c thu ic am g n v i giá tr v n RE ng liên quan t i v n vay, khi xem xét RE mà không có y u t ti n vay thì RE = RO RE có th l ng hay nh RE có th l O ng hay nh tùy thu c vào RM M tùy thu c vào lãi vay và th i gian vay 2.2.6 T su t v n hóa ti n cho thuê RLF Là t su t v n hóa ti n thu nh p c a kho n ti n cho thuê... n hóa d a trên s d ng t l v n hóa ho c h s nhân v n hóa rút ra t th n thu nh p c u tiên t tài s n Công th c: V V: Giá tr b ng s n I: Thu nh p ròng t tài s n R: T l v n hóa I R 9 1.3.2 V n hóa thu nh p (K thu t dòng ti n chi t kh u - DCF) Là m n hóa nh m chuy i nh ng l i ích d báo trong hi n t i theo m t t l chi t kh u thích h p CF1 (1 Y)1 PV CFi : Thu nh CF2 (1 Y) 2 c tính c CF3 (1 Y) 3 CFn (1 Y) . KINH T TP. H CHÍ MINH KHOA KINH T PHÁT TRIN NGÀNH KINH T THM NH GIÁ    TÀI C TÍNH T L VN HÓA CHO BT NG SN NHẨ PH MT TIN TI QUN TÂN BÌNH, TP. H CHÍ MINH. Chuyên  Tt Nghip “c Tính T L Vn Hóa Cho Bt ng Sn Là Nhà Ph Mt Tin Ti Thành Ph H Chí Minh . 2. Mc tiêu nghiên cu: Nhm đa ra mt t l vn hóa thích hp đ ng dng trong. phng pháp xác đnh t sut vn hóa trong thm đnh giá bt đng sn. Chng 3: Xác đnh t sut vn hóa ca nhà ph mt tin ti Qun Tân Bình, Thành ph H Chí Minh. 3 Chuyên  Tt