I H C KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH KHOA KINH T PHÁT TRI N Chuyên ngành: Kinh t Th nh Giá KHÓA LU N T T NGHI P tài: TH NH GIÁ TR CHO M GVHD N TR :GV Nguy n Th H ng Thu SVTH :Nguy L P :Th U INCOMEX ng Anh nh Giá – K35 MSSV :31091021460 TP.H Chí Minh, Tháng 04.2013 U L Trong trình nghiên c u, Tơi có tham kh o m t s ngu n tài li u khác tài nghiên c u c a Nh ng k t qu s li u khóa lu c th c hi n d a s li c ki m tốn c a Cơng ty C ph n Xây d ng Sông H ng (Incomex) m t s ngu n d li y, không chép b t k ngu n khác Tơi hồn tồn ch u trách nhi ng v s TP.H Sinh viên Nguy ng Anh L IC Em xin g n toàn th Quý th y cô Khoa Kinh t Phát tri n – ih c Kinh t TP.H Chí Minh lịng bi c v nh ng ki n th c vô quý báu mà th c bi t Gi ng viên Nguy n Th H ng Thu i c ti ng d n em hoàn thành t án t t nghi p Em xin chân thành g i l i c n c Công ty C ph n Th m nh giá Avalue Vi ãt om u ki n thu n l i cho em su t th i gian th c t p t n Anh (Ch ) Phòng Th nh Chi nhánh mi n Nam cung c p cho em nh ng kinh nghi m, s hi u bi t thông tin c n thi t cho trình th c t p c a em t i Quý em có th án t t nghi p M g u nên ch c ch c s thông c m ý ki lý lu n h n ch , kinh nghi m th c t tài không tránh kh i nh ng thi u sót Em r t mong nh n a Quý th y c o Công ty Cu i cùng, Em xin kính chúc Q Cơng ty ln v tri n, ngày m r ng quy mô Kính chúc Q th y ln m nh kh ng gi ng d y c a ng phát t cu c s Em xin chân thành c TP.H Sinh viên Nguy ng Anh NH N XÉT C TH C T P Tp H NH N XÉT C A GI NG D N Tp H Chí Minh, Ngày … Tháng … Gi ng d n M CL C PH N M U 1 LÝ DO CH TÀI .1 M C TIÊU NGHIÊN C U PHÁP NGHIÊN C U PH M VI NGHIÊN C U K T C U C TÀI LÝ LU N 1.1 KHÁI NI M 1.1.1 Khái ni u 1.1.1.1 Cách ti p c m Marketing 1.1.1.2 Cách ti p c m k toán 1.1.2 Khái ni m giá tr u .3 1.2 M 1.2.1 Th 1.2.2 Th 1.2.3 Th A VI C TH nh giá cho m nh giá cho m nh giá cho m NH GIÁ TR U n tr u .4 toán ch .4 1.3 GIÁ TR TH NH GIÁ TR U 1.3.1 Giá tr th cho th nh giá 1.3.1.1 Theo y ban tiêu chu n th nh giá Qu c t 1.3.1.2 Theo hi p h i nhà th nh giá Hoa K 1.3.1.3 T i Vi t Nam 1.3.2 Giá tr phi th ng cho th nh giá .5 1.4 NGUYÊN T 1.4.1 Nguyên t 1.4.2 Nguyên t 1.4.3 Nguyên t 1.4.4 Nguyên t 1.4.5 Nguyên t 1.5 C TH NH GIÁ TR U .5 c s d ng t t nh t hi u qu nh t cd .5 c cung c u c c nh tranh i QUY TRÌNH TH NH GIÁ TR U 1.6 NH GIÁ TR U 1.6.1 Cách ti p c n d a vào chi phí .7 1.6.1.1 a chi phí tái t o 1.6.1.2 a chi phí thay th 1.6.1.3 a chi phí kh 1.6.2 Cách ti p c n d a vào th ng 1.6.2.1 1.6.2.2 n b n quy n 1.6.3 Cách ti p c n d a vào thu nh p 1.6.3.1 n hóa tr c ti p 1.6.3.2 n chi t kh u .9 1.6.3.3 a vào t s tài c a Damodaran .10 1.6.3.4 a vào tài doanh nghi i tiêu dùng (Mơ hình Hãng InterBrand) .11 1.6.3.5 ng Goodwill 15 NH GIÁ TR U INCOMEX 18 2.1 T NG QUAN V CÔNG TY C PH N XÂY D NG SÔNG H NG .18 2.1.1 Gi i thi u chung v Công ty .18 2.1.2 L ch s hình thành phát tri n 18 2.1.3 Quan h h p tác .21 2.1.3.1 Công ty liên k t 21 2.1.3.2 Công ty 22 2.1.4 Chi c phát tri uc .23 2.1.5 Các cơng trình xây d ng 24 2.1.6 Th ng 25 2.1.7 i th c nh tranh .25 2.2 NH GIÁ TR U INCOMEX 27 2.2.1 Th nh giá tr a vào tài doanh nghi i tiêu dùng (Mơ hình c a Hãng InterBrand) 27 2.2.2 Th nh giá tr a vào t s tài c a Damodaran (Mơ hình su t sinh l i ph tr i) 34 2.2.3 Th nh giá tr 36 2.3 TH NG NH T K T QU .38 T LU N VÀ KI N NGH .40 3.1 K T LU N 40 3.2 NH NG H N CH TRONG QUÁ TRÌNH NGHIÊN C U 40 3.3 KI N NGH .40 DANH SÁCH CH CÁI VI T T T SDH Công ty C ph n Xây d TDC Công ty C ph n Kinh doanh Phát tri VNE T ng Công ty C ph n Xây d LM8 Công ty C ph n Lilama 18 CDC Cơng ty C ph BCTC Báo cáo tài n Vi t Nam DANH M C B NG B ng 1.1 m7y ut B ng 1.2 B ng 2.1 B ng 2.2 u theo Hãng InterBrand , m khác vi c l a ch n T ng quan v i th c nh tranh c a Incomex c tính giá tr kinh t B ng 2.3 r: tài s n vơ hình t a khách hàng v tiêu chí l a ch n Cơng ty Xây d ng B ng 2.4 B ng th hi n t l ph l a ch n B ng 2.5 B ng k t qu tr ng s c a tiêu chí th hi n s hàng v tiêu chí B ng 2.6 Ch s B ng 2.7 B ng 2.8 c a khách hàng v tiêu chí a khách u c a Incomex ms s cm u Incomex Thơng s c a mơ hình su t sinh l i ph tr i c a Damodaran B ng 2.9 li u ho ng s n xu t kinh doanh c a Incomex B ng 2.10 L i nhu n thu n d báo c B ng 2.11 T l B ng 2.12 Giá tr tài s n thu n d báo c B ng 2.13 B ng tính ROE trung bình ngành B ng 2.14 Th ng nh t k t qu n 2012 – 2016 ng bình quân c a tài s n (A) kh (2008 – 2011) n 2012 – 2016 u Incomex PH N M LÝ DO CH U TÀI Hi n nay, Vi t Nam c h i nh p sâu r ng v i n n kinh t th gi i N n kinh t c ng nh nhi n t qua n kh ng ho ng c a n n kinh t toàn c u Nhu c u xây d h t ng ph c v cho công cu c phát tri nên b c thi t Bên c u r t l n v nhà , nhà s n xu t kinh doanh c i i t t cho công ty xây d y, hi n có r t nhi u cơng ty xây d ng i v i m ng nhu c u nêu Tuy nhiên, b ng s n m t tài s c bi ng có giá tr l n ng r t l n m i d án hay cu i c a m i cá nhân Các ch d án hay cơng trình ln mu n ch n cho m t cơng ty xây d ng th c hi n h trung thành v i công ty ng, giá tr i v i công ty xây d ng vô quan tr ng T y s phát tri n c a nhu c nh giá tr u v i nhi u m Các doanh nghi p s d ng gía tr nh vi c s d ng tài s n u cho vi nh giá tr ghi nh n vào s sách k i mua bán ho c cho thuê, hay s d n góp v n d án kinh doanh v i i tác bên Trong nghiên c c n vi c th nh giá tr u Incomex cho m n tr c a doanh nghi p Công ty C ph n Xây d ng Sông H ng c ngành ch iá t t v vi t ch ng, nhi u d th c hi c hi u qu u Incomex c a c kh nh th c bi 2007, T ồn D u khí Vi t Nam T ng cơng ty l i c ngồi T thành c c c a Công ty góp ph th c a cơng ty lên m t t m cao m i V i nh ng k t qu i kh t nh ch tài “Th nh giá tr u Incomex” cho m nh c a M C TIÊU NGHIÊN C U Th ngành th c ph c a Ngành nên r th nh giá tr u r t ph bi iv u thu c nhóm i Riêng nhóm ngành Xây d ng – nh c thù i u nhóm ngành Xây d ng không c n thi t Trang Ph l n ti n t Trang 46 Ph l c 4: B i k tốn tóm t t c a Incomex ng) 2011 2010 2009 314,86 476,84 334,89 6,58 7,13 8,97 70,18 243,49 160,39 76,56 92,79 140,73 148,32 8,44 12,30 16,09 29,66 12,49 B.Tài s n dài h n 130,81 250,28 137,91 T ng tài s n 445,67 727,12 472,8 A.N ph i tr 152,26 432,12 262,26 I.N ng n h n 150,68 430,23 262,07 0 0,5 1,58 1,49 0,19 0 B.V n ch s h u 273,49 280,30 194,24 T ng ngu n v n 425,74 710,42 456,5 TÀI S N A.Tài s n ng n h n Ti n m t nh n Kho n ph i thu ng n h n Hàng t n kho Tài s n ng n h n khác NGU N V N ng n h n có tr lãi II.N dài h n dài h n có tr lãi Ph l c 5: Báo cáo thu nh p tóm t t c a Incomex ng) 2011 L i nhu L i nhu n ròng (NI) Trang 47 218,73 323,66 0 48,43 42,87 74,14 c thu (EBT) 347,34 97,01 Chi phí lãi vay 2009 Doanh thu thu n v bán hàng cung c p d ch v 2010 45,84 40,39 Ph l c tính chi phí s d ng v n bình quân tr ng s (WACC) Chi phí s d ng v n bình qn tr ng s = nh theo công th c: + ( ) Vào 31/12/2011, ta có: V n ch s h u (E): 273,49 t ng N vay (D): Bao g m n vay ng n h n n vay dài h n: t ng Thu su t (t): 25% Chi phí lãi vay (Rd) = lãi vay ph i tr kì / n bình quân kì ng T ng n cu ng T ng n ng N bình quân k : t ng Chi phí lãi vay: % Chi phí v n ch s h c tính d p: RVNe,Incomex = RUSe,cùng ngành + ph n bù r i ro qu c gia + ph n bù r i ro ngo i h i RUSe,cùng ngành c tính d a mơ hình CAPM có s hi u ch nh s khác bi t v c u v n thu : RUSe,cùng ngành = RfUS Incomex L US * ( Rm – RUS ) f Incomex L Thông tin th ng tài Hoa K (02/2013) S doanh nghi p Xây d ng Beta vay n Thu D/E 22 Ngành 1,55 7,12 % 49,57% V y beta bình qn khơng vay n áp d ng cho Incomex: US U T = US L / [1+(1–tc)*(D/E)US] = 1,55/ (1+ (1– 7,12%)* (49,57%)) = 1,06 Incomex L US U Incomex L = US U *[1+(1–tc)*(D/E)VN] = 1,06 *[ 1+(1–25%) * 0] = 1,06 c tính RUSe,cùng ngành : Su t sinh l i phi r i ro Hoa K (RfUS) = L i su t trái phi u CPHK k h Su t sinh l i danh m c th ng Hoa K = Su t sinh l i trung bình c phi Su t sinh l i phi r i ro l ch s Hoa K = Su t sinh l i trung bình trái phi – H s beta áp d Trang 48 – – RUS = Bù r i ro qu c tính d a vào chênh l ch lãi su t trái phi u qu c t c a Vi t Nam so v i M Ph n bù r i ro qu c gia c a Vi t Nam M hi n 5% Có th d a vào x p h ng m c tín nhi m vay n t ch tín d ng vay n Moody’s công b , h n m c tín nhi m vay n c a Vi t Nam B2 ng v i m c bù r i ro qu c gia 5% Bù r i ro ngo i h c ph n nh b i ph n chênh l ch gi a su t sinh l i c a m t kho ng n i t so v i su t sinh l i c a m t kho n ng USD Ph n bù rùi ro ngo i h c tính b ng l y chênh l ch gi a lãi su t ti n g i USD c am i hay m c bình quân c i hay m c bình quân c a ngân hàng c i Vi t Nam vào tháng 2/2013 lãi su t ti n g i VND USD k h a ngân hàng Ngân i C ph t ti n g USD k h y m c bù r i ro t giá 8,5% c, RVN E,Incomex= 6,4% + 5% + 8,5% = 19,9% V y chi phí v n bình qn tr ng s c tính theo cơng th c sau : + + WACC = (273,49*19,9%)/273,49 + = 19,9% = + ( ) Ph l Công th c: = ( ( + ) ) ng) V n ch s h u (E) N vay (D) 273,49 280,30 0 ROC = (97,01*(1 – 25%)) / ((280,30 + 273,49)/2 + 0) = 26,28% Ph l i kh u hao tài s n c nh c a Incomex ng) Trang 49 nc nh 51,2 50,32 53,18 243,49 250,86 104,38 350,87 301,18 1,9 1,41 144,6 Chi góp v n 107,38 -56,25 Kh u hao V ng Ph l c tính t l 63,85 (2011) Công th c: Reinves = M M (1 i – Kh ) iv – ng – (– - T ng g = 109,56% Nh n th y, b i c nh n n kinh t i gánh ch u nh ng h qu tiêu c c c a cu c kh ng ho ng kinh t th gi i v i s a th ng b t ng s c T y không h p lý v i m t b ng chung c a Ngành (50%) Vì v y, nghiên c u s d ng t ng EBIT bình n 2008 – 2011 c a Incomex ng) 2008 2010 2011 28 EBIT 2009 42,87 48,43 97,03 Ta có: 97,03 = 28*(1+g)^3, suy g = 51,33% (phù h p v i t bình Ngành) y, t l Ph l (2011) 195,32% c tính t ng v n ho Trang 50 ng bình quân ng trung Nghiên c u s d ng t d báo t ng v n ho ng t ng v n ho n 2008 – n 2012 – 2018 ng) 2008 T ng v n ho t ng bình quân 2009 210 2011 168,53 194,74 280,3 276,9 15,55% 43,94% -1,21% m) Bình qn Ta có: T 19,42% ng v n ho ng bình quân = (15,55% + 43,94% - 1,21%)/3 = 19,42% 19,42 y, nghiên c u s d ng t n 2012 – 2018 ng v n ho ng bình quân ng) 2011 T ng v n ho t ng bình quân 2012 2013 2014 2015 276,9 330,69 394,92 471,64 563,25 Trang 51 2016 2017 2018 671,66 803,33 959,37 A Khi có giá tr t tr i ng) 2011 2013 2014 2015 2016 2017 2018 ROC 2012 26,28% 51,33% 34,80% 26,53% 18,27% 10,00% 195,32% 166,31% 137,29% 108,28% 79,26% 50,25% 146,81 222,16 317,83 428,43 542,10 641,12 705,23 110,10 166,62 238,37 321,32 406,58 480,84 528,93 215,05 325,44 396,43 441,15 440,24 381,14 265,79 -104,95 97,01 43,06% 195,32% EBIT 51,33% -158,82 - 152,24 - 104,15 - 3,90 146,63 263,13 -87,53 -110,48 - 88,32 - 50,39 - 1,57 49,35 25,00% FCFF WACC PV 19,90% - 288,95 NPV 2.657,92 894,59 605,65 Trang 52 B Khi khơng có giá tr t tr i ng) 2011 2013 2014 2015 2016 2017 2018 38,87% 38,87% 32,61% 26,35% 20,09% 13,83% 10,00% 195,32% 195,32% 166,31% 137,29% 108,28% 79,26% 50,25% 134,72 187,08 248,08 313,45 376,43 428,50 471,35 101,04 140,31 186,06 235,09 282,32 321,37 353,51 197,35 274,05 304,89 311,29 285,03 223,37 177,64 -96,31 -133,74 - 118,83 - 76,20 - 2,71 98,00 175,87 -80,32 ROC = WACC 2012 -93,03 - 68,94 - 36,87 - 1,09 32,99 19,90% 97,01 EBIT 25,00% FCFF 19,90% WACC PV - 247,27 NPV 1.776,43 thúc 597,91 350,63 Trang 53 C Giá tr u INCOMEX theo mơ hình su t sinh l i ph tr i ng) 605,65 350,63 255,02 Ph l c 12: B ng tính giá tr ng) 2012 103,28 2013 143,86 2014 200,40 2015 279,16 2016 388,87 349,20 415,58 494,58 588,60 700,50 2017 541,70 833,66 8.69% 30,34 36,10 42,97 51,14 60,86 72,43 72,94 107,76 157,44 228,03 328,02 469,27 19,01% 61,29 19,01% 76,08 19,01% 19,01% 93,40 113,67 647,01 19,01% 137,40 19,01% 165,17 – (3) Goodwill Trang 54 Ph l c 13: B ng tính giá tr u Incomex ng) 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 51,33% 51,33% 43,06% 34,80% 26,53% 18,27% 10,00% 195,32% 195,32% 166,31% 137,29% 108,28% 79,26% 50,25% 146,81 222,16 317,83 428,43 542,10 641,12 705,23 72,76 110,10 166,62 238,37 321,32 406,58 480,84 528,93 276,9 330,69 394,92 471,64 563,25 672,66 803,33 959,37 55,10 65,81 78,59 93,86 112,09 133,86 159,86 190,91 17,65 44,30 88,03 144,52 209,24 272,72 320,98 338,01 12,82 25,48 41,82 60,55 78,92 92,89 97,82 10,91 18,44 25,75 31,71 35,16 35,21 97,01 EBIT 25,00% EBIT*(1-tc) 28,94% 5,11 17,55% 157,18 – 2017 1.295,63 491,07 648,25 Trang 55 Ph l c 14 B ng kh o sát ý ki n chuyên gia B NG KH O SÁT Ý KI N CHUYÊN GIA PV2: Nguy u INCOMEX ng Anh H tên: ………………………………………………………… tu i c a Anh/Ch ? n 25 n 40 Gi i tính: n 60 Nam N a ch : ………………………………………………………………………………… S n tho ng: …………………… Ngh nghi p hi n t i: ………………………………………………………………… Thu nh p tháng c a Anh/Ch ? (Tri i5 n8 ng/ tháng) n 12 Tiêu chí Ch n 15 Trên 15 ng Khơng nh ng ng cơng trình m b o ti hồn thành bàn giao cơng trình Giá c h p lý cao trách nhi m D ch v b o hành b o trì h u xây d ng t t c xây d ng cơng trình l n, cơng trình tr ng m q kh Khác: ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… Trang 56 – – Tiêu chí Ch ng cơng trình m b o ti n hồn thành bàn giao cơng trình Giá c h p lý cao trách nhi m D ch v b o hành b o trì h u xây d ng t t c xây d ng cơng trình l n, cơng trình tr ng m kh Trang 57 Ph l c 15: Phi u kh o sát thông tin i tiêu dùng PHI U KH O SÁT THÔNG TIN I TIÊU DÙNG PV2 …… Nam ……………………………………………………………………………… Có …………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… Trang 58 ………………………………………………………………………………… (1 – – …… …… …… Giá c h p lý …… …… …… ngh cao trách nhi m D ch v b o hành b o trì h u xây d ng t t c xây d ng cơng trình l n, cơng trình tr ng m q kh chí sau? Công ty Xây Xây Sông (Licogi) bàn giao công trình Giá c h p lý cao trách nhi m D ch v b o hành b o trì h u xây d ng t t c xây d ng cơng trình l n, cơng trình tr m kh Trang 59 (Hancorp) (Incomex) không? Có Khơng Trang 60 ... nhanh (2 012 – 201 3) Th i gian (n) T l T l l i nhu n v n (ROC) T l ng (g) Chi phí s d ng v n (WACC) 195,32% 26,28% 51,33% 19,9% 195,32% 19,9% 38,87% 19,9% ng gi m d n (2 014 – 201 7) Th i gian (n) T... 1.3.2 Giá tr phi th cho th nh giá Giá tr phi th phi th ng m c giá nh theo nh khác v i giá tr th ng ho c có th c i theo m c giá không ph n ánh giá tr th giá tr tài s d ng, giá tr b o hi m, giá tr... l i v n (ROC) c a doanh nghi % (ph l c 7) T ng l i nhu n c a Incomex 51,33% (ph l c 9) y, t l a doanh nghi 195,32% (ph l c 9) ng d báo t ng l i nhu n c a Incomex Nghiên c u s d c tính giá tr th