ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THU TRANG THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI MỘT SỐ NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2014 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THU TRANG THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI MỘT SỐ NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành : 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: 1. PGS. TS Đỗ Thị Lan Thái Nguyên – 2014 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu của tôi trong luận văn này là trung thực và chƣa hề đƣợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đƣợc chỉ rõ nguồn gốc và mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã đƣợc cảm ơn. TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Thu Trang ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện đề tài, tôi đã nhận đƣợc sự giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể đã tạo điều kiện cho tôi hoàn thành bản luận văn này. Trƣớc hết tôi xin bày tỏ sự cám ơn trân trọng nhất tới giảng viên hƣớng dẫn khoa học PGS.TS. Đỗ Thị Lan ngƣời đã tận tình hƣớng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy cô giáo khoa Quản lý tài nguyên - trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài. Tôi cũng xin trân trọng cảm ơn cán bộ và ban lãnh đạo ngân hàng đầu tƣ và phát triển Việt Nam BIDV, ngân hàng TMCP Bắc Á chi nhánh Hà Nội. Tôi xin cảm ơn tới gia đình và những ngƣời thân, các cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này. TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Thu Trang iii MỤC LỤC Trang LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 1. Tính cấp thiết của đề tài 1 2. Mục tiêu nghiên cứu 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn 3 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4 1.1. Cơ sở khoa học 4 1.1.1. Khái niệm Bất động sản 4 1.1.2. Đặc điểm của bất động sản 5 1.1.3. Quy trình định giá bất động sản 6 1.1.3.1. Quy trình định giá 6 1.1.3.2. Các phƣơng pháp định giá bất động sản thế chấp 9 1.1.4. Bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các Ngân hàng thƣơng mại 19 1.1.5. Định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của Ngân hàng thƣơng mại 21 1.1.5.1. Khái niệm về định giá bất động sản thế chấp 21 1.1.5.2. Sự cần thiết của định giá Bất động sản thế chấp 22 1.2. Cơ sở pháp lý 23 1.3. Cơ sở thực tiễn 27 1.4. Sơ lƣợc về thị trƣờng bất động sản Hà Nội 27 1.5. Tình hình nghiên cứu trên thế giới và Việt Nam 28 1.5.1. Nghiên cứu thế giới 28 iv 1.5.2. Nghiên cứu Việt Nam 29 1.6. Đánh giá tổng quan 31 CHƢƠNG 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33 2.1. Đối tƣợng nghiên cứu 33 2.2. Phạm vi nghiên cứu 33 2.2.1. Phạm vi không gian 33 2.2.2. Phạm vi thời gian 33 2.3. Nội dung nghiên cứu 33 2.3.1. Hoạt động cho vay của chi nhánh ngân hàng BIDV và CPTM Bắc Á 33 2.3.1.1. Hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nội 33 2.3.1.2. Hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại ngân hàng thƣơng mại cổ phần Bắc Á chi nhánh Thăng Long 33 2.3.2. Thực trạng định giá bất động sản của BIDV và CPTM Bắc Á 33 2.3.2.1. Thực trạng định giá bất động sản của ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nội 33 2.3.2.2. Thực trạng định giá bất động sản của ngân hàng CPTM Bắc Á chi nhánh Thăng Long 33 2.3.3. Phân tích thuận lợi và khó khăn 33 2.3.4. Đề xuất giải pháp 33 2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu 33 2.4.1. Phƣơng pháp lý luận 33 2.4.2. Phƣơng pháp điều tra 34 2.4.3. Phƣơng pháp chuyên gia 34 2.4.4. Phƣơng pháp tổng hợp phân tích số liệu 34 CHƢƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 35 3.1. Hoạt động cho vay của chi nhánh ngân hàng BIDV và CPTM Bắc Á 35 3.1.1. Hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nội 35 v 3.1.2. Hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại ngân hàng thƣơng mại cổ phần Bắc Á chi nhánh Thăng Long 38 3.2. Thực trạng định giá bất động sản của ngân hàng BIDV và CPTM Bắc Á 40 3.2.1. Thực trạng định giá bất động sản của ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nội 40 3.2.2. Thực trạng định giá bất động sản của ngân hàng CPTM Bắc Á chi nhánh Thăng Long 57 3.3. Phân tích thuận lợi và khó khăn 62 3.3.1.Tổng hợp kết quả từ phiếu điều tra cán bộ địa chính ngân hàng và ngƣời dân 62 3.3.2. Thuận lợi 63 3.3.3. Khó khăn 64 3.4. Đề xuất giải pháp 65 3.4.1. Giải pháp cơ chế chính sách 65 3.4.2. Giải pháp nâng cao năng lực 69 3.4.3. Giải pháp công nghệ 70 3.4.4. Giải pháp tổ chức quản lý 71 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 72 1. Kết luận 72 2. Một số kiến nghị 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO 74 PHỤ LỤC vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản NHTM : Ngân hàng thƣơng mại GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSDĐ : Quyền sử dụng đất vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Chỉ tiêu tỷ trọng dƣ nợ phân theo thời hạn của BIDV Nam Hà Nội 35 Bảng 3.2. Chỉ tiêu dƣ nợ theo loại tài sản đảm bảo của BIDV Nam Hà Nội 37 Bảng 3.3. Tình hình tín dụng của ngân hàng Bắc Á 38 Bảng 3.4. Tổng hợp kết quả định giá tại Ngân hàng BIDV 55 Bảng 3.5. Kết quả cho vay có thế chấp bằng BĐS của ngân hàng BIDV 57 Bảng 3.6. Giá trị BĐS thế chấp phân loại theo loại BĐS của TMCP Bắc Á 59 Bảng 3.7. Căn cứ để xem xét hồ sơ định giá của TMCP Bắc Á 60 Bảng 3.8. Kết quả định giá của 2 trƣờng hợp ví dụ 61 Bảng 3.9. Đánh giá đội ngũ định giá trong ngân hàng 62 Bảng 3.10. Thời gian định giá định giá trong ngân hàng 62 Bảng 3.11. Đánh giá qui trình định giá của một số NHTM 63 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Trang Hình 1.1. Qui trình định giá BĐS thế chấp 7 Hình 3.1. Quy trình định giá bất động sản thế chấp tại BIDV 47 [...]... luận về định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay của Ngân hàng thƣơng mại - Thực trạng định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của 3 một số ngân hàng thƣơng mại trên TP Hà Nội hiện nay, từ đó rút ra những kết quả đạt đƣợc, những hạn chế và nguyên nhân - Đề xuất định hƣớng và hệ thống giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao chất lƣợng hoạt động định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho... báo cáo định giá cho khách hàng Thông thƣờng qui trình định giá BĐS thế chấp bao gồm các bƣớc cơ bản sau: 7 Xác định vấn đề định giá Lên kế hoạch định giá Thu thập và phân tích số liệu Tiến hành định giá Đối chiếu giá trị thực tế với giá trị ƣớc lƣợng Hoàn thành báo cáo định giá Hình 1.1 Qui trình định giá BĐS thế chấp Bước 1 Xác định vấn đề định giá: Trong bƣớc này cán bộ định giá cần xác định rõ... ra, các Ngân hàng bên cạnh việc yêu cầu khách hàng phải có tài sản đảm bảo thì cần phải xác định giá trị tài sản đảm bảo đó để làm cơ sở xác định mức cho vay Định giá BĐS thế chấp đƣợc hiểu là việc xác định giá trị bất động sản thế chấp cụ thể bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm cụ thể, làm căn cứ xác định mức cho vay của ngân hàng dựa trên tài sản đảm bảo là BĐS Định giá BĐS thế chấp là một trong... doanh bất động sản đó Lợi nhuận ƣớc tính có thể không phản ánh đƣợc mức độ thu nhập thực của bất động sản Một mức lợi nhuận cao có thể là kết quả của sự năng động, tháo vát, chăm chỉ của ngƣời vận hành bất động sản đó 1.1.4 Bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các Ngân hàng thương mại Bất động sản luôn là tài sản đảm bảo quan trọng và chiếm tỷ trọng lớn trong tổng số tài sản thế chấp của... đã có những bƣớc tiến triển nhƣng kém ổn định và thiếu minh bạch, dễ gây rủi ro cho ngân hàng và bất lợi cho phía khách hàng Bởi vậy định giá BĐS đang là khó khăn lớn cho nhiều chủ thể Để nhằm khắc phục những hạn chế trên tác giả đã nghiên cứu và nhận thấy rằng đề tài: Thực trạng định giá bất động sản thế chấp tại một số ngân hàng thương mại trên địa bàn TP Hà Nội ” là vô cùng cần thiết 2 Mục tiêu nghiên... BĐS), bởi vậy việc xác định giá trị BĐS đòi hỏi phải có những phƣơng pháp và cách thức xác định riêng 21 1.1.5 Định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại 1.1.5.1 Khái niệm về định giá bất động sản thế chấp Trong hoạt động cho vay của ngân hàng, bao giờ cũng có những rủi ro do nhiều nguyên nhân cả khách quan và chủ quan làm cho ngân hàng gặp khó khăn trong thu hồi... tâm Để xác định đƣợc mức cho vay dựa trên cơ sở yêu cầu của khách hàng và giá trị của tài sản đảm bảo, một trong những yêu cầu đầu tiên trong hoạt động cho vay thế chấp là đòi hỏi ngân hàng phải xác định giá trị BĐS thế chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm Đối với mỗi một loại tài sản nhất định, tùy thuộc vào tính chất, đặc điểm của tài sản đó và mối quan hệ với khách hàng mà ngân hàng có các... tài Định giá bất động sản (BĐS) thế chấp là một trong những nghiệp vụ quan trọng trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thƣơng mại (NHTM) Cho đến nay, việc định giá đƣợc thực hiện bởi các cán bộ định giá thuộc hệ thống Nhà nƣớc Việc định giá BĐS phản ánh đúng giá trị thị trƣờng sẽ có tác dụng lớn trong việc đảm bảo nguồn thu cho Nhà nƣớc, đảm bảo tính công bằng xã hội Đồng thời, định giá đúng giá trị... đem thế chấp để định giá, đó là đất đai, nhà ở hay nhà xƣởng Các đặc điểm của BĐS nhƣ vị trí, đặc điểm kinh tế, kỹ thuật và pháp lý của BĐS; đối tƣợng khách hàng vay thế chấp Bước 2 Lên kế hoạch định giá: Trên cơ sở xác định rõ loại hình BĐS cần định giá và các đặc điểm về BĐS và khách hàng, bộ phận định giá cần lên kế hoạch rõ ràng về công việc định giá: xác định thời gian, cử cán bộ đi định giá. .. cần định giá, tại thời điểm định giá, khấu hao tích lũy đối với BĐS cần định giá Khi tiến hành định giá theo phƣơng pháp chi phí, cần thiết phải tham khảo thêm các qui định về trích khấu hao và Quy chế tính giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ Các bƣớc tiến hành định giá bao gồm: Bước 1: Ƣớc tính giá trị thị trƣờng đất Để ƣớc tính giá trị thị trƣờng đất của bất động sản định giá viên phải: Giả định đó là . BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay của Ngân hàng thƣơng mại - Thực trạng định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của 3 một số ngân hàng thƣơng mại trên TP Hà Nội hiện. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THU TRANG THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI MỘT SỐ NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Ngành:. trình định giá 6 1.1.3.2. Các phƣơng pháp định giá bất động sản thế chấp 9 1.1.4. Bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các Ngân hàng thƣơng mại 19 1.1.5. Định giá bất động sản thế