Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THANH TÙNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG, TỈNH TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2011 - 2013 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2014 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THANH TÙNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG, TỈNH TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2011 - 2013 Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã ngành : 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Đàm Xuân Vận Thái Nguyên - 2014 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả Nguyễn Thanh Tùng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Đàm Xuân Vận đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài. Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa quản lý Tài nguyên, Khoa Sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Thanh Tùng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 1. Đặt vấn đề 1 2. Mục đích của đề tài 2 3. Yêu cầu của đề tài 2 4. Ý nghĩa 3 Chƣơng 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4 1.1. Tổng quan về giá đất 4 1.1.1. Khái quát về giá đất 4 1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở 4 1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 9 1.1.3.1. Yếu tố thông thường 9 1.1.3.2. Yếu tố khu vực 10 1.1.3.3. Yếu tố cá biệt 11 1.2. Phương pháp xác định giá đất 11 1.2.1. Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam 11 1.2.2. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất 16 1.2.3. Phương pháp xác định giá đất ở đô thị 17 1.3. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta 18 1.3.1. Giai đoạn trước năm 1946 18 1.3.2. Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980 19 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ iv 1.3.3. Giai đoạn từ năm 1980 đến 1993 19 1.3.4. Giai đoạn từ năm 1993 đến nay 19 1.4. Công tác quản lý Nhà nước về giá đất 20 1.4.1. Quản lý về giá đất ở Việt nam 20 1.4.2. Quản lý giá đất và giá đất ở một số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam 22 Chƣơng 2. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 25 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 25 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 25 2.2 Nội dung nghiên cứu 25 2.2.1. Tình hình cơ bản của thành phố Tuyên Quang 25 2.2.2. Sơ lược về thực trạng biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang theo khung giá của tỉnh Tuyên Quang quy định giai đoạn 2011 - 2013 25 2.2.3. Thực trạng biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang theo số liệu phỏng vấn 25 2.2.4. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Tuyên Quang 26 2.2.5. Đánh giá biến động, nguyên nhân và giải pháp khắc phục 26 2.3. Phương pháp nghiên cứu 26 2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 26 2.3.2. Phương pháp điều tra phỏng vấn 26 2.3.3. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 26 2.3.4. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 27 2.3.5. Phương pháp chuyên gia 27 2.3.6. Phương pháp bản đồ 28 Chƣơng 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 29 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Tuyên Quang 29 3.1.1. Điều kiện tự nhiên 29 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 32 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ v 3.2. Hiện trạng sử dụng đất ở và giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại thành phố Tuyên Quang 38 3.2.1. Hiện trạng đất ở tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang 38 3.2.2. Giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang theo khung giá của tỉnh Tuyên Quang quy định năm 2013 39 3.3. Thực trạng biến động giá đất năm 2011-2013 tại thành phố Tuyên Quang 41 3.3.1. Biến động giá đất ở đô thị tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang theo giá thực tế giai đoạn 2011-2013 41 3.3.2. Chênh lệch giá đất ở đô thị giữa giá thực tế và giá theo quyết định của UBND tỉnh Tuyên Quang năm 2013 54 3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang (2011 - 2013) 61 3.4.1. Yếu tố vị trí 61 3.4.2. Cơ sở hạ tầng 63 3.4.3. Đặc điểm của thửa đất 63 3.4.4. Khả năng sinh lợi 65 3.4.5. Yếu tố khác 66 3.5. Đánh giá quá trình biến động giá đất ở đô thị tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang (2011-2013) và giải pháp quản lí 67 3.5.1. Đánh giá quá trình biến động giá đất ở đô thị tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang (2011-2013) 67 3.5.2. Giải pháp về giá đất ở phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai và thị trường bất động sản 71 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 73 1. Kết luận 73 2. Kiến nghị 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO 76 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT TÊN VIẾT TẮT TÊN ĐẦY ĐỦ 1 UBND Ủy ban nhân dân 2 NĐ Nghị định 3 QĐ Quyết định 4 NQ Nghị quyết 5 THPT Trung học phổ thông 6 ĐL Đường loại 7 CP Chính phủ 8 VT Vị trí 9 BTNMT Bộ Tài nguyên & Môi trường 10 VD Ví dụ 11 HĐND Hội đồng nhân dân 12 QSDĐ Quyền sử dụng đất 13 NXB Nhà xuất bản 14 BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường 15 BTC Bộ Tài chính 16 TT Thông tư 17 TTLT Thồn tư liên tịch 18 CQSDĐ Chuyển Quyền sử dụng đất 19 HTX Hợp tác xã 20 Giá TT Giá thị trường Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Tuyên Quang 34 Bảng 3.2. Hiện trạng đất ở tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang 38 Bảng 3.3. Khung giá đất ở tại đô thị (nghìn đồng/m 2 ) 39 Bảng 3.4. Giá đất ở đô thị tại địa bàn thành phố Tuyên Quang năm 2013 theo quyết định số 25/2012/QĐ của Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang . 40 Bảng 3.5. Giá đất ở trên thị trường của nhóm đường, phố trung tâm giai đoạn 2011 - 2013 43 Bảng 3.6. Giá đất ở trên thị trường của nhóm đường, phố cận trung tâm giai đoạn 2011 - 2013 48 Bảng 3.7. Giá đất ở trên thị trường của nhóm đường, phố xa trung tâm giai đoạn 2011 - 2013 52 Bảng 3.8. So sánh giá đất thị trường tại nhóm đường, phố trung tâm với giá quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang 55 Bảng 3.9. So sánh giá đất thị trường tại nhóm đường, phố cận trung tâm với giá quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang 57 Bảng 3.10. So sánh giá đất thị trường tại nhóm đường, phố xa trung tâm với giá quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang 59 Bảng 3.11: Trích từ phụ lục - thông tin phiếu điều tra năm 2013 64 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai 7 Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 8 Hình 3.1. Sơ đồ hành chính thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang 30 Hình 3.2: Cơ cấu kinh tế năm 2011 của thành phố Tuyên Quang 32 Hình 3.3. Biến động giá đất thực tế trên các tuyến đường, phố trung tâm giai đoạn 2011 - 2013 44 Hình 3.4. Biến động giá theo thực tế trên các tuyến đường, phố cận trung tâm giai đoạn 2011 - 201 49 Hình 3.5. Biến động giá theo thực tế trên các tuyến đường, phố xa trung tâm giai đoạn 2011 - 2013 53 Hình 3.6. So sánh giá thực tế và giá quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang năm 2013 nhóm đường, phố trung tâm 56 Hình 3.7. So sánh giá thực tế và giá quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang năm 2013 nhóm đường, phố cận trung tâm 58 Hình 3.8. So sánh giá thực tế và giá quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang năm 2013 nhóm đường, phố xa trung tâm 60 Hình 3.9: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 tuyến đường (đường Quang Trung, đường Bình Thuận, đường Kim Quan) 62 Hình 3.10: So sánh giá đất trên thị trường của đường Kim Quan theo đặc điểm của thửa đất năm 2013 64 [...]... phạm vi nghiên cứu 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu - Giá đất và giá đất ở - Giá đất trên địa bàn thành phố Tuyên Quang theo quy định của nhà nước - Giá đất trên địa bàn thành phố Tuyên Quang và các yếu tố ảnh hưởng 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu - Nghiên cứu những vấn đề cơ bản về đất đai và giá đất - Nghiên cứu giá đất ở trên 7 phường, trong địa bàn thành phố Tuyên Quang (giá đất trên thị trường, giá đất do nhà... trưng thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang - Xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới công tác định giá đất - Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất tại thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang 3 Yêu cầu của đề tài - Đánh giá các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Tuyên Quang Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 3 - Thực. .. Thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang 2.2 Nội dung nghiên cứu 2.2.1 Tình hình cơ bản của thành phố Tuyên Quang Điều kiện tự nhiên Điều kiện kinh tế - xã hội Hiện trạng sử dụng đất Tình hình quản lý nhà nước về đất đai của thành phố Tuyên Quang 2.2.2 Sơ lược về thực trạng biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang theo khung giá của tỉnh Tuyên Quang quy định giai đoạn 2011 - 2013 Giá đất. .. 3 - Thực trạng biến động giá đất trên thị trường của thành phố Tuyên Quang - Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở của thành phố Tuyên Quang - Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất thành phố Tuyên Quang - tỉnh Tuyên Quang 4 Ý nghĩa * Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học - Giúp học viên hoàn thiện hơn kiến thức chuyên ngành quản lý đất đai * Ý nghĩa trong thực tiễn... sức to lớn đó và được sự đồng ý của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên cùng sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS.Đàm Xuân Vận em tiến hành nghiên cứu đề tài: Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2011-2013” 2 Mục đích của đề tài - Đánh giá hiện trạng biến động giá đất tại các khu vực... cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất Trong đó yếu tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là yếu tố cá biệt, bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng … Ngoài những yếu tố ảnh hưởng chủ yếu trên còn có các yếu tố khác như yếu tố tâm lý, mục đích sử dụng đất … 1.2 Phƣơng pháp xác định giá đất 1.2.1 Các phương... Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Tuyên Quang 2.2.5 Đánh giá biến động, nguyên nhân và giải pháp khắc phục Đánh giá tình hình biến động Nguyên nhân biến động So sánh giá đất của nhà nước và giá thị trường 2.3 Phƣơng pháp nghiên cứu 2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu - Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Tuyên Quang - Biến động các loại hình sử dụng đất và biến... điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất so sánh như sau: Mức tiền điều chỉnh về giá Giá trị ước tính của thửa đất Giá chuyển nhượng = cần định giá của từng thửa đất, hình thành những yếu tố khác ± khu đất so sánh biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Bước 4: xác định giá thửa đất cần định giá bằng cách lấy số... Cấu thành nhân khẩu gia đình: sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hoá làm cho kết cấu gia đình ngày càng nhỏ - Yếu tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là: + Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong cả nước + An ninh xã hội: yếu tố này ảnh. .. các - tài sản trên đất Giá trị của thửa đất Diện tích thửa đất Bước 5: xác định giá trị của thửa đất cần định giá Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đấy của các bất động sản Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo giá bình quân của các đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản . THANH TÙNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG, TỈNH TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2011 - 2013 Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã ngành. sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS.Đàm Xuân Vận em tiến hành nghiên cứu đề tài: Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2011-2013” 3.2. Hiện trạng sử dụng đất ở và giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại thành phố Tuyên Quang 38 3.2.1. Hiện trạng đất ở tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang 38 3.2.2. Giá đất ở tại khu