TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH KHOA NGÂN HÀNG - ĐỀ TÀI: GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM TRONG ĐIỀU KIỆN KHỦNG HOẢNG KINH TẾ HIỆN NAY TP.HCM, Tháng 11/2014 Chương 1: Bất động sản, thị trường bất động sản tín dụng bất động sản 1.1 Bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo bất động sản không đất đai, cải lịng đất mà cịn tất tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm công trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Điều 174 có quy định: “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” 1.1.1.2 Phân loại bất động sản Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng cơng trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS trụ sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm BĐS bản, chiếm tỷ trọng lớn, tính chất phức tạp cao chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan khách quan Nhóm có tác động lớn đến q trình cơng nghiệp hoá, đại hoá đất nước phát triển thị bền vững Nhưng quan trọng nhóm BĐS chiếm tuyệt đại đa số giao dịch thị trường BĐS nước ta nước giới Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại chủ yếu đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v Bất động sản đặc biệt BĐS cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hố vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm loại BĐS khả tham gia thị trường thấp Việc phân chia BĐS theo loại cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng chế sách phát triển quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội nước ta (Nguồn: Cục Quản lý nhà – BỘ XÂY DỰNG) 1.1.1.3 Các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản Tuy nhiên, giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác yếu tố xuất phát từ khuyết tật thị trường "độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh không lành mạnh" có yếu tố xuất phát từ can thiệp Nhà nước đầu tư Nhà nước vào việc nâng cấp sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thơng, cấp nước, cấp điện ), tăng miễn giảm thuế cho doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, sách nhà cho người có thu nhập thấp ; có yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen người dân không muốn bán nhà đất cha ơng để lại, khơng thích nhà chung cư, ham muốn có nhà nằm quốc lộ, tỉnh lộ Có nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng BĐS nói chung, cụ thể là: 1.1.1.3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS: *Nhóm yếu tố tự nhiên:  Vị trí BĐS: khả sinh lời yếu tố vị trí BĐS mang lại cao giá trị BĐS lớn Mỗi BĐS đồng thời tồn loại vị trí, vị trí tuyệt đối vị trí tương đối Xét phương diện tổng quát, loại vị trí nói có vai trị quan trọng việc xác lập giá trị BĐS Những BĐS nằm trung tâm đô thị hay vùng có giá trị lớn bất động sản nhà đất loại nằm vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những BĐS nằm ngã hay ngã 3, trục lộ giao thơng quan trọng lại có giá trị cao BĐS nằm vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu vị trí BĐS quan trọng, đặc biệt việc xác định giá đất  Kích thước, hình thể, diện tích đất lơ đất: kích thước diện tích đất tối ưu thoả mãn loại nhu cầu cụ thể đa số dân cư vùng Ví dụ: Hà Nội, với nhu cầu để ở, loại kích thước diện tích tối ưu mặt tiền đất từ 4m-5m chiều sâu đất từ 10m-15m  Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với BĐS khác vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị tượng triều cường giá BĐS thấp, ngược lại giá cao  Hình thức (kiến trúc) bên BĐS (đối với BĐS nhà cơng trình xây dựng khác): BĐS có giá xây dựng nhau, BĐS có kiến trúc phù hợp với thị hiếu giá trị cao ngược lại  Đặc điểm mặt đất lòng đất (độ dày lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý ) Mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá trị BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ đất quan trọng giá trị đất sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, lại không quan trọng sử dụng đất cho xây dựng  Tình trạng mơi trường: mơi trường lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS  Các tiện lợi nguy rủi ro tự nhiên: BĐS nằm vùng thường hay bị cố thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt ) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm ngược lại * Nhóm yếu tố kinh tế:  Khả mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị BĐS Khi khả tạo thu nhập từ BĐS cao giá chuyển nhượng cao ngược lại  Những tiện nghi gắn liền với BĐS: hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hồ nhiệt độ, thơng tin liên lạc Hệ thống tiện nghi đầy đủ chất lượng tốt làm cho giá trị BĐS gia tăng Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường:  Tính hữu dụng BĐS  Nhu cầu loại BĐS thị trường  Tình trạng pháp lý BĐS: giấy tờ chứng thư pháp lý quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v có  Các quy định xây dựng kiến trúc gắn với BĐS, hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà cơng trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng khu vực đường băng lên xuống máy bay không cao tầng ) 1.1.1.3.2 Các yếu tố chung bên ngồi * Các yếu tố trị pháp lý  Sự thay đổi đường lối sách Nhà nước quyền địa phương có tác động đến hoạt động thị trường BĐS nói chung đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng Cụ thể là:  Các sách có tác động gián tiếp như: khuyến khích đầu tư bên ngồi vào địa phương làm tăng nhu cầu BĐS qua làm cho giá BĐS gia tăng  Các sách tác động trực tiếp như:  Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS Việt Nam Chính sách cho phép người khơng có hộ thành phố mua nhà thành phố Chính sách tài áp dụng người nhà nước giao đất, cho thuê đất Chính sách tín dụng hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS; Các sách thuế Nhà nước BĐS * Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mơ: Đó yếu tố kinh tế liên quan  Tình hình cung-cầu BĐS khu vực  Đặc điểm người tham gia thị trường BĐS khu vực  Các điều kiện thị trường BĐS khu vực  Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng đường, hệ thống cấp nước, cấp điện, thơng tin liên lạc )  Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm vùng  Thu nhập bình quân hàng năm người dân vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với vùng khác  Khả đáp ứng nhu cầu tín dụng hệ thống tín dụng vùng;  Số lượng lô, đất trống vùng  Mức giá bình quân loại đất vùng  Tỷ lệ thuế mức thuế suất  Mức độ lạm phát chung  Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khốn, thị trường tín dụng vùng *Các yếu tố xã hội Các yếu tố xã hội tác động lớn đến giá trị BĐS Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá trị BĐS nơi tăng lên cân cung-cầu bị phá vỡ Mặt khác yếu tố khác vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân vùng có ảnh hưởng đến giá trị BĐS Tình trạng người sống BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp tình trạng việc làm, mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội người chung sống Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm Thị trường bất động sản thị trường mà giao dịch, mua bán trao đổi bất động sản diễn người mua người bán thông qua chế giá Tuy nhiên bất động sản khác với hàng hóa khác chỗ chúng khơng mua bán, mà cịn đối t ượng nhiều giao dịch khác cho thuê, chấp, chuyển dịch quyền sử dụng Do đó, thị trường bấtđ ộng sản hồn chỉnh khơng thể quan hệ người mua, người bán bấtđộng sản mà nơi diễn giao dịch liên quan đến bất động sản cho thuê, chấp, bảo hiểm Tóm lại trường bất động sản tổng thể giao dịch bấtđộng sản dựa chế giá đư ợc diễn không gian thời gian định 1.1.2.2 Vai trò thị trường bất động sản *Thị trường BĐS thị trường quan trọng kinh tế thị trường thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản cực lớn quy mơ, tính chất giá trị mặt kinh tế quốc dân: BĐS tài sản lớn quốc gia Tỷ trọng BĐS tổng số cải xã hội nước có khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Theo đánh giá chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa khai thác ẩn chứa BĐS nước thuộc giới thứ lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA nước phát triển dành cho nước phát triển vòng 30 năm qua BĐS tài sản lớn hộ gia đình Trong điều kiện kinh tế thị trường BĐS ngồi chức nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, cịn nguồn vốn để phát triển thơng qua hoạt động chấp * Thị trường BĐS phát triển nguồn vốn lớn chỗ huy động: Đây nội dung có tầm quan trọng nhiều nhà nghiên cứu giới chứng minh đến kết luận quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá định giá khoa học, thống tạo cho kinh tế quốc gia tiềm đáng kể vốn để từ phát triển kinh tế-xã hội đạt mục tiêu đề Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua chấp BĐS chiếm 80% tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trị quan trọng việc chuyển tài sản thành nguồn tài dồi phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt đầu tư phát triển sở hạ tầng kinh tế * Phát triển quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt thị trường quyền sử dụng đất điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu: Kinh nghiệm nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn nước cơng nghiệp hố tỷ lệ thị hố thường chiếm từ 60-80% Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứng u cầu thị hố nước ta vấn đề lớn có tầm quan trọng đặc biệt nước ta chuyển sang chế thị trường điều kiện thiết chế quản lý Nhà nước công tác quy hoạch chưa thực thi có chất lượng hiệu việc phát triển quản lý thị trường BĐS đô thị phải đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục tốn vướng mắc tương lai * Phát triển quản lý tốt thị trường BĐS góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách: Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với thị trường thị trường tài tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Theo phân tích đánh giá chuyên gia kinh tế, nước phát triển đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên USD có khả thúc đẩy ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – USD Phát triển điều hành tốt thị trường BĐS có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thơng qua biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập cơng trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ tạo nên chuyển dịch đáng kể quan trọng cấu ngành, vùng lãnh thổ phạm vi nước Theo thống kê Tổng cục thuế khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân 4.645 tỷ đồng/năm tỷ lệ chiếm gần 30% giao dịch, cịn 70% chưa kiểm sốt thực tế giao dịch không thực nghĩa vụ thuế với Nhà nước Nếu thúc đẩy chế, sách pháp luật để giao dịch BĐS thức (có đăng ký thực nghĩa vụ thuế) đổi chế giao dịch theo giá thị trường hàng năm thị trường BĐS đóng góp cho kinh tế 20.000 tỷ đồng năm *Phát triển quản lý có hiệu thị trường BĐS đáp ứng nhu cầu xúc ngày gia tăng nhà cho nhân dân từ đô thị-nông thôn: Thị trường nhà phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn thị trường BĐS Thị trường nhà thị trường sôi động thị trường BĐS, “sốt” nhà đất hầu hết “sốt” nhà lan toả sang thị trường BĐS khác ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống nhân dân Vì vậy, phát triển quản lý có hiệu thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà phù hợp với thu nhập người dân vai trò quan trọng quản lý nhà nước thị trường BĐS nhà (Theo sanbatdongsan.net.vn; Nguồn: Phòng Qlý TTBĐS- Cục Quản lý nhà) 1.2 Tín dụng bất động sản 1.2.1 Khái niệm Là quan hệ tín dụng ngân hàng với khách hàng (thể nhân pháp nhân) liên quanđến lĩnh vực bất động sản Theođó, tín dụng bất động sản việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng vào mục đích vay vốn khách hàng liên quan đến bất động sản Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để đầu tư kinh doanh bất động sản, xây dựng nhàđể bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn thiện sở hạ tầng dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phịng cho th Như vậy, tín dụng ngân hàng lĩnh vực bấtđộng sản vừa đápứng nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản nhà đầu tư, vừa đáp ứng nhu cầu nhàở người dân Việc cấp tín dụng bất động sản ngân hàng góp phần tác động đến cung cầu bất động sản thị trường Tuy nhiên, để bảo đảm hiệu hoạt động an toàn cho vay, ngân hàng yêu cầu khách hàng vay vốn phải đảm bảo nguyên tắc tín dụng vốn vay phải sử dụng mục đích phải hồn trả gốc lãi theo kỳ hạn cam kết Mặt khác, ngân hàng cịn u cầu khách hàng thực đảm bảo tín dụng áp dụng nguyên tắc đánh giá khách hàng khác để làm sở xét duyệt cho vay 1.2.2 Vai trị tín dụng bất động sản Cho vay bất động sản có ý nghĩa thiết thực việc khơi thơng dịng chảy vốn kinh tế, tạo đà cho thị trường bất động sản phát triển, từ tạo điều kiện cộng hưởng cho kinh tế phát triển bền vững Cụ thể:  Khai thác triệt để nguồn vốn nhàn rỗi: cho vay bất động sản góp phần khai thác triệt để nguồn vốn nhàn rỗi xã hội, thúc đẩy việc sử dụng vốn tiết kiệm có hiệu  Phát triển kinh tế: thơng qua kênh ngân hàng, dòng vốn lưu chuyển vào thị trường bất động sản nhanh góp phần phát triển kinh tế điều kiện phát triển đồng thị trường  Đẩy nhanh tốc độ thị hố: cho vay bất động sản giúp cho chủ đầu tư chủ động vốn mạnh dạn đầu tư vào dự án nâng cấp hạ tầng, trung tâm thương mại, tòa nhà cao tầng, chung cư lớn… góp phần đẩy nhanh tốc độ thị hóa q trình cơng nghiệp hố, đại hố đất nước  Tăng quy mơ lợi cạnh tranh cho doanh nghiệp: cho vay bất động sản tạo điều kiện cho doanh nghiệp giảm áp lực vốn để đầu tư mở rộng nhà xưởng nhằm tăng quy mô lợi cạnh tranh trình hội nhập  Tạo điều kiện cho người dân có điều kiện sống tốt hơn: nhờ có chương trình hỗ trợ cho vay bất động sản, người có thu nhập thấp, cán cơng chức, cơng nhân có điều kiện nâng cấp, xây dựng hay sở hữu nhà ở, ổn định sống  Gia tăng dư nợ lợi nhuận cho Ngân hàng: cho vay bất động sản sản phẩm phổ biến ngân hàng góp phần đa dạng hoá sản phẩm, thu hút khách hàng bên cạnh mục tiêu làm công cụ để gia tăng dư nợ cho vay cần thiết, tăng lợi nhuận Ngân hàng  Giúp nhà nước quản lý thị trường bất động sản: thông qua mức dư nợ cho vay bất động sản, nhà nước có cách nhìn tổng qt phát triển thị trường bất động sản để có cách điều tiết hợp lý  Nâng cao hiệu dự án đầu tư: ngân hàng góp phần nâng cao tính hiệu dự án đầu tư bất động sản ngân hàng nhà tư vấn, nhà cung cấp dịch vụ toán, nhà đầu tư góp vốn với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Điều tạo nên gắn kết cung cầu bất động sản thị trường, góp phần tạo nên phát triển cho thị trường bất động sản Nhìn chung, cho vay bất động sản có tính ảnh hưởng lớn đến q trình phát triển đất nước Mặc dù kinh tế có nhiều giai đoạn phát triển khác nhau, thị trường bất động sản có biến động thăng trầm khác hết tính thiết yếu hoạt động cho vay bất động sản cần thiết cho nhu cầu thiết thực xã hội, kinh tế 1.2.3 Nguyên tắc cho vay bất động sản  Vốn vay phải sử dụng mục đích, có hiệu quả: quan hệ cho vayphát sinh bên vay thiếu hụt vốn tạm thời vay mượn từ bên cho vay thời gian định Do vậy, vốn sử dụng vào mục đích xác định từ ban đầu thời điểm vay mượn Trường hợp, bên vay sử dụng vốn vay vào mục đích khác dẫn đến hiệu mục đích vay xác định ban đầu chưa bổ sung vốn lại thiếu vốn vốn vay dùng cho mục đích khác Khi đó, bên vay khó khăn khó thu hồi vốn để hoàn trả cho bên cho vay Đặc biệt, vốn vay dùng vào mục đích đầu bất động sản khó thu hồi vốn rủi ro mục đích cao Do vậy, tuân thủ nguyên tắc sử dụng vốn vay mục đích điều quan trọng nhằm đảm bảo khả thu hồi vốn tạo điều kiện nâng cao hiệu sử dụng vốn đầu tư ban đầu để trả nợ vay hạn  Vốn vay phải hoàn trả vốn lãi hạn: thời hạn trả nợ vay thường xác định rõ ràng theo thỏa thuận ban đầu bên cho vay bên vay Khi đó, bên vay phải có trách nhiệm hồn trả vốn lẫn lãi cho bên cho vay thời hạn định Điều đảm bảo khả bảo toàn xoay tiếp đồng vốn cho bên cho vay mà cịn thể uy tín bên vay cho lần vay mượn sau 1.2.4 Rủi ro cho vay bất động sản 1.2.5.1 Yếu tố chủ quan: - Từ phía Ngân hàng: + Cách quản trị, quản lý Ngân hàng không đồng bộ, thiếu tính chặt chẽ lỏng lẽo việc kiểm tra kiểm soát + Năng lực thẩm định hồ sơ vay nhân viên ngân hàng thấp, không đánh giá tính khả thi phương án vay + Chú trọng tăng trưởng dư nợ cho vay mà không quan tâm đến chất lượng khoản vay + Do mối quan hệ thân tín người vay mà xem xét cấp tín dụng, khơng ý đến điều kiện mà người vay không đáp ứng + Thiếu thông tin người vay dẫn đến đánh giá khơng xác lực trả nợ người vay + Không theo dõi sâu sát trình sử dụng vốn vay khách hàng dẫn đến vốn vay khơng sử dụng mục đích, khơng hiệu + Khi thẩm định phương án, dự án vay vốn, số ngân hàng thường áp đặt ý kiến chủ quan khách hàng Chính yếu tố nguyên nhân làm phát sinh trường hợp rủi ro số ngân hàng thương mại khách hàng thiếu vốn đầu tư phải cân đối vốn để trả trước hạn so với dự tính ban đầu + Cấp tín dụng để đầu tư vào bất động sản với 90% tài sản đảm bảo bất động sản nên rủi ro phát sinh việc đầu tư bất động sản mang tính dây chuyền dễ làm phát sinh rủi ro tài sản đảm bảo bất động sản khó phát để xử lý thu hồi nợ - Từ phía khách hàng: + Che dấu kết hoạt động thua lỗ doanh nghiệp báo cáo có lợi nhuận cao nhằm tăng niềm tin cho vay Ngân hàng + Sử dụng vốn vay vào mục đích khác có nhiều rủi ro đầu tư vàng, đầu tư chứng khoán… 1.2.5.2 Yếu tố khách quan: - Sự biến động kinh tế - xã hội: Thời hạn cho vay bất động sản thường trung dài hạn, lãi suất cho vay bất động sản khơng linh hoạt, khơng tính đến tính khả biến thị trường dễ dẫn đến rủi ro thua lỗ huy động lãi suất cao cho vay lãi suất thấp Thực tế, thị trường cho vay Việt Nam năm 2008 chứng minh, có thời điểm lãi suất có biến động đột biến, tăng 50% so với đầu năm 2008 Và có trường hợp số Ngân hàng gặp rủi ro lãi suất khoản cho vay bất động sản điều chỉnh lãi suất hợp đồng cố định trước Đồng thời, biến động theo hướng tăng cao lãi suất gây khó khăn cho người vay phải gánh chịu áp lực trả lãi tăng cao tương ứng Điều ảnh hưởng lớn đến tính khả thi phương án vay ban đầu chi phí đội lên đột biến, ảnh hưởng đến khả trả nợ người vay dẫn đến khả tốn Ảnh hưởng từ tình hình lạm phát kinh tế với chi phí tiêu dùng tăng cao, chi phí đầu tư tăng cao ảnh hưởng đến khả trả nợ người vay Sự khan thị trường nguồn vốn tác động sách kiềm chế lạm phát Nhà nước dẫn đến trường hợp vốn tín dụng khan có lãi suất cao làm tăng chi phí cho người vay - Về hành lang pháp lý: Các quy định điều tiết thị trường bất động sản chưa rõ ràng, đồng Việc có chế ràng buộc để bảo đảm nhu cầu vay vốn thu hồi nợ cách dễ dàng chưa mong muốn Cụ thể, quy định cấm bán đất Nghị định 181 làm cho việc huy động vốn chủ đầu tư gặp khó khăn, đặc biệt chủ đầu tư dự án lớn cần có chế huy động vốn linh hoạt, khơng dựa vào vốn tự có vốn Ngân hàng Trong đó, loạt vấn đề điều kiện pháp lý để chấp nhận, định giá tài sản đảm bảo đăng ký giao dịch bảo đảm, công chứng hợp đồng bảo đảm quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ làm gia tăng mức độ rủi ro hạn chế hoạt động cho vay bất động sản Ngân hàng 111,643 tỷ đồng tăng 2.7% so với cuối năm 2007, thấp nhiều so với mức tăng 60.5% năm 2007 so với năm 2006 3.4.1.2 Tình hình cho vay Bất động sản Theo Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam, tính đến 31/12/2008, Ngân hàng cho vay lĩnh vực bất động sản 10,260 tỷ, tương đương 9,2% tổng dư nợ Ngân hàng 3.4.1.3 Tỷ trọng nợ xấu nợ hạn Theo Vietcombank, tính đến 31/12/2008, Ngân hàng có 8,389 tỷ nợ q hạn chiếm 7.51% tổng dư nợ, nợ xấu 5,207 tỷ chiếm 4.7% tổng dư nợ ngân hàng 3.4.2 Ngân hàng Cơng Thương Việt nam 3.4.2.1 Tình hình huy động cho vay: Theo Vietcombank, tính đến 31/12/2008, Ngân hàng có 8,389 tỷ nợ hạn chiếm 7.51% tổng dư nợ, nợ xấu 5,207 tỷ chiếm 4.7% tổng dư nợ ngân hàng 3.4.2.2 Tình hình cho vay Bất động sản: Theo Ngân hàng Công Thương Việt nam, dư nợ cho vay bất động sản toàn hệ thống khoảng 13,000 tỷ, chiếm 11% tổng cho vay ngân hàng có tăng nhẹ so với năm 2007 Qua cho thấy, số tuyệt đối Ngân hàng nhà nước cho vay đáng kể vào thị trường Tuy nhiên tính tỷ trọng cho vay Ngân hàng nhà nước chiếm tỷ trọng nhỏ, chưa đến mức phải báo động 3.4.2.3 Tỷ trọng nợ xấu nợ hạn Theo Ngân hàng Công thương Việt Nam, nợ hạn đến thời điểm 31/12/2008 2.27%, nợ xấu 1.09% Đây số thấp so với mức bình quân ngành ngân hàng thời kỳ khủng hoảng vừa qua 3.4.3 Ngân hàng TMCP Nam Việt 3.4.3.1 Tình hình huy động cho vay: Theo số liệu từ Ngân hàng TMCP Nam Việt, tính đên 31/12/2008, tổng huy động ước đạt 9,574 tỷ tăng 6.43% so với năm 2007 tăng 49.07% so với tháng đầu năm 2008 Trong cho vay 5,474 tỷ đồng tăng 25.46% so với kỳ năm ngoái giảm 1.3% so với tháng đầu năm 2008 3.4.3.2 Tình hình cho vay Bất động sản: Theo số liệu từ Ngân hàng TMCP Nam Việt, tính đến 31/12/2008, Ngân hàng cho vay 2,598 tỷ vào thị trường bất động sản, chiếm 47% tổng dư nợ cho vay Ngân hàng Thực tế cho thấy, Ngân hàng đẩy mạnh cho vay bất động sản từ cuối năm 2007, nên cuối năm 2008, dư nợ cho vay bất động sản không tăng đáng kể so với năm 2007 3.4.3.3 Tỷ trọng nợ xấu nợ hạn Theo Ngân hàng TMCP Nam Việt, nợ hạn đến thời điểm 31/12/2008 9.8% tổng dư nợ cho vay, nợ xấu chiếm 2.91% Qua số liệu Ngân hàng cho thấy, Ngân hàng đặc biệt ngân hàng TMCP tập trung cho vay bất động sản nhiều, tỷ lệ nợ xấu cao Nếu thị trường bất động sản đóng băng hệ thống ngân hàng đối diện với khoản lỗ lớn, tương tự ngân hàng cho vay bất động sản Mỹ, điều gây rủi ro lớn cho Ngân hàng điều kiện khủng hoảng Chương 4: Các giải pháp han chế rủi ro hoạt động cho vay bất động sản Việt Nam giai đoạn khủng hoảng 4.1 Đối với ngân hàng thương mại Có qui định thực nghiêm túc việc đánh giá lại giá trị tài sản bảo đảm, phải tháng/lần, trường hợp giá BĐS biến động bất thường làm ảnh hưởng đến việc đảm bảo khoản vay phải đánh giá liên tục, yêu cầu khách hàng bổ sung tài sản bảo đảm và/hoặc trả nợ trước hạn tương ứng với giá trị tài sản bị giảm sút sau đánh giá lại trích lập dự phòng rủi ro đầy đủ Cần tách biệt chức định cho vay với thẩm định tín dụng; tách biệt chức thẩm định tín dụng định giá tài sản bảo đảm Khơng để lãnh đạo phịng, ban trực tiếp thẩm định tín dụng nằm thành phần biểu cho vay hội đồng tín dụng Việc bổ nhiệm cán vào vị trí lãnh đạo phòng, ban Hội sở; Sở giao dịch; chi nhánh; Phòng giao dịch phải đặc biệt thận trọng, bên cạnh lực, thành tích cơng tác cần phải trọng đến kinh nghiệm phẩm chất đạo đức Các họp để định cho vay hội đồng tín dụng phải tiến hành nghiêm túc, minh bạch khách quan, đảm bảo khả ngăn ngừa rủi ro Đối với ngân hàng vận hành qui trình xếp hạng tín dụng nội bộ, cần nghiêm túc thực tinh thần hạn chế rủi ro, bước khắc phục thiếu sót qui trình Loại bỏ tư tưởng lách qui định, khai thác hạn chế qui trình vay xem qui trình bùa hộ mệnh hạn chế rủi ro Những ngân hàng chưa hồn thành việc xây dựng qui trình này, cần khẩn trương xây dựng, hoàn thiện đưa vào vận hành sở tiếp thu, tận dụng kinh nghiệm ngân hàng trước điều kiện cụ thể ngân hàng mình, tránh rập khn máy móc Đối với thơng tin bất cân xứng điều kiện tại, ngân hàng chờ đợi mà phải chủ động khắc phục Yêu cầu CBTD người tham gia định cho vay mẫn cán trách nhiệm cao công việc phát triển ngân hàng CBTD phải có thơng tin đầy đủ tình hình hoạt động kinh doanh, nguồn thu để trả nợ, nguồn gốc tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm… để tránh rủi ro xảy xuất phát từ sai sót nghiệp vụ mà đảm bảo phục vụ tốt khách hàng Xây dựng Phòng quản lý rủi ro Phòng pháp chế vững mạnh, tập trung người có lực, kinh nghiệm, hiểu biết sâu rộng hoạt động tín dụng thị trường BĐS Khắc phục qui định manh mún pháp luật việc sàng lọc qui định rõ BĐS nhận chấp, không nhận chấp theo qui định pháp luật hành Xây dựng sách quản lý rủi ro tín dụng, điều chỉnh kịp thời nội dung chưa phù hợp, sơ hở hợp đồng chấp, tín dụng, qui trình thẩm định tín dụng, định giá tài sản ngân hàng Đối với BĐS tài sản hình thành tương lai, cần xác định rõ tính pháp lý, khả tài sản xác lập đầy đủ quyền sở hữu/sử dụng bên bảo đảm sau nhận chấp Hạn chế nhận chấp BĐS hộ, nhà tài sản hình thành tương lai nhận chuyển nhượng từ dự án khơng ngân hàng tài trợ, BĐS có tính khoản thấp có diện tích đất nhỏ, giao thông không thuận lợi, qui hoạch không rõ ràng Sự thận trọng ngân hàng bắt buộc qui định pháp lý chưa rõ ràng việc hiểu, thực thi qui định pháp luật quan hữu quan cịn chưa thống Giai đoạn khó khăn từ đầu năm 2008 đến đem lại cho người làm ngân hàng học kinh nghiệm quí giá biến động mang tính chu kỳ kinh tế ảnh hưởng đến hoạt động ngành Ngân hàng từ hoạt động cho vay BĐS Vượt qua khó khăn, kinh tế Việt Nam trở lại đà tăng trưởng trước đây, cần người lãnh đạo ngân hàng tâm tầm thời kỳ mới, thời kỳ hội nhập cạnh tranh toàn diện Việc xây dựng kế hoạch kinh doanh theo hướng mở rộng sau khủng hoảng khơng qn nhiệm vụ phịng ngừa rủi ro từ hoạt động tín dụng, đặc biệt việc “làm giá” BĐS thị trường dẫn đến sai lệch khâu định lường trước khả thị trường BĐS sụt giảm đóng băng mang tính chu kỳ với biên độ dao động ngày hẹp 4.1.1 Đánh giá lại khoản vay cấu lại nợ Xảy nợ hạn, nợ xấu chuyện khơng thể tránh khỏi dù qui trình, qui chế cho vay có chặt chẽ đến mức nào, dù CBTD người có trách nhiệm định cho vay có làm việc mẫn cán đến đâu Việc xử lý lượng lớn nợ hạn vượt khả ngân hàng vốn khơng có chức kinh doanh BĐS Thành lập cơng ty quản lý khai thác tài sản giải pháp mà hầu hết ngân hàng thực nhằm tăng hiệu đẩy nhanh tốc độ xử lý nợ hạn, tăng hiệu khai thác tài sản giúp lành mạnh hóa tình hình tài ngân hàng 4.1.2 Hồn thiện quy trình quản lý rủi ro cho vay Cho vay dựa nguyên tắc bản: - Tiền vay phải hoàn trả hạn lãi lẫn vốn Đây nguyên tắc quan trọng hàng đầu đại phận vốn ngân hàng cho vay nguồn vốn huy động khách hàng Đó phận tài sản chủ sở hữu mà ngân hàng tạm thời quản lý sử dụng, ngân hàng có nghĩa vụ đáp ứng nhu cầu rút vốn khách hàng họ yêu cầu Nếu khoản vay không hồn trả hạn, định ảnh hưởng tới khả toán ngân hàng - Vốn vay phải sử dụng mục đích Cho vay cung ứng vốn cho kinh tế phải hướng đến mục tiêu yêu cầu phát triển kinh tế xã hội giai đoạn phát triển Đối với đơn vị kinh tế, tín dụng phải đáp ứng mục đích cụ thể q trình hoạt động sản xuất kinh doanh để thúc đẩy đơn vị, cá nhân hoàn thành nhiệm vụ sản xuất kinh doanh Cho vay mục đích khơng nguyên tắc mà phương trâm hoạt động tín dụng Hiệu trước hết đẩy nhanh nhịp độ phát triển kinh tế hành hoá, tạo nhiều khối lưộng sản phẩm, dịch vụ, đồng thời tạo nhiều tích luỹ để thực tái sản xuất mở rộng Để thực nguyên tắc ngân hàng cho vay yêu cầu khách hàng vay vốn phải sử dụng tiền vay mục đích ghi đơn xin vay, mục đích ngân hàng thẩm định phát khách hàng vi phạm nguyên tắc này, ngân hàng quyền thu hồi nợ trước hạn khách hàng khơng có đủ tiền trả nợ chuyển thành nợ hạn - Vay vốn phải có tài sản tương đương làm đảm bảo Đảm bảo tín dụng coi tiêu chuẩn xét duyệt cho vay phải thấy khơng phải tiêu chuẩn quan trọng hay nói cách khác khơng phải mang tính ngun tắc Tuy nhiên kinh tế thị trường hoạt động kinh tế diễn hết súc phức tạp, dự đốn rủi ro mơi trường mang tính tương đối Trong trường kinh doanh vây, đảm bảo tín dụng tiêu chuẩn bổ xung mặt hạn chế nhà quản trị tín dụng phịng ngừa diễn biến khơng thuận lợi mơi trường kinh doanh Tài sản đảm bảo tồn nhiều dạng + Tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay + Tài sản đảm bảo tài sản người vay + Tài sản đảm bảo tín chất bảo lãnh người thứ Các đảm bảo khoản vay Đảm bảo đối vật: có hình thức + Thế chấp tài sản: Là việc bên vay vốn dung tài sản bất động sản thuộc sở hữu để đảm bảo thực nghĩa vụ trả nợ bên cho vay Bên vay tiếp tục sử dụng tài sản chấp giao cho bên cho vay giấy chủ quyền tài sản + Cầm cố tài sản: Là việc bên vay có nghĩa vụ giao tài sản bất động sản thuộc quyền sở hữu cho bên cho vay đảm bảo thực nghĩa vụ trả nợ Đảm bảo đối nhân: Là cam kết hai hay nhiều người việc trả nợ cho ngân hàng cho vay thay cho khách hàng vay khách hàng khơng hồn trả nợ cho ngân hàng Người đứng bảo lãnh phải thoả mãn điều kiện sau: + Có đủ lực pháp lý + Phải có đủ lực tài lành mạnh, có khả trả nợ cho khách hàng vay vốn + Phải có tài sản chấp, cầm cố Đối với khách hàng cho vay cá nhân, hộ gia đình khách hàng có quy mơ vừa nhỏ - Tìm hiểu, phân tích nhận định thông tin khách hàng Thông tin khách hàng vấn đề quan tâm người cho vay Đây sở quan trọng người cho vay đưa địng cấp tín dụng hay không Cho dù khách hàng truyền thống hay khách hàng việc tìm hiểu thơng tin họ bỏ qua phải coi biện pháp cần thiết nhằm ngăn chặn rủi ro tín dụng xảy - Làm tốt công tác thẩm định xem xét cho vay Đặc thù ngành cho vay đòi hỏi cán cho vay phải lắn bắt kiến thức thị trường, ngành nghề, thành phần kinh tế thuộc nhiều lĩnh vực sản xuất với thị trường riêng biệt sản phẩm đầu dự án kinh doanh khách hàng Song cán cho vay ngân hàng cho vay đào tạo thiếu chuyên sâu nghiệp vụ Vì cán cho vay cần phải xem xét lại việc thẩm định khách hàng nhằm mục đích nâng cao hiệu thẩm định, giảm rủi ro cho ngân hàng cho vay Thẩm định khách hàng nên tập chung vào số nội dung sau :  Thẩm định tư cách pháp lý bên vay Cán cho vay phải tìm hiểu khách hàng có giấy phép kinh doanh hợp pháp, hợp lệ chưa, đơn vị phép kinh doanh ngành nghề gì,trong thời gian bao lâu, đơn vị có đăng ký mẫu dấu, đăng ký mã số thuế hay không…mục đích vay vốn có phù hợpvới chức năng, phục vụ cho ngành nghề đơn vị phép kinh doanh hay khơng? việc vay vốn có chí thành viên hay không? giám đốc đơn vị vay có đủ thẩm quyền ký hợp đồng vay vốn hay không… Nếu cán thẩm định không kiểm tra chặt chẽ mặt pháp lý bên vay hậu xảy khó lường, chí hợp đồng cho vay bị coi vơ hiệu, nặng vi phạm pháp luật  Thẩm định kinh nghiệm sản xuất kinh doanh bên vay Tuỳ theo đối tượng khách hàng cụ thể mà cán thẩm định tìm hiểu kinh nghiệm sản xuất kinh doanh họ theo cac khía cạnh khác Xong nội dung mà cán thẩm định cần xem xét tất đối tượng là: Kiến thức hiểu biết thực tế thị trường, lĩnh vực mà khách hàng vay vốn để sản xuất kinh doanh, thời gian thực phương án kinh doanh sau kết kinh doanh mà đơn vị đạt thời gian trước ngành sản xuất kinh doanh xin vay vốn  Tính tốn, xác định mức thu nhập khách hàng vay Dây nhân tố phản ánh tình hình tài kinh tế, xã hội khả trả nợ cho ngân hàng cho vay, phương án kinh doanh cảu khách hàng hiệu Mức thu nhập hàng năm đơn vị số tiền thu từ nhiều nguồn khác như: Thu từ thực phương án sản xuất kinh doanh, thu từ hoạt động kinh doanh khác phương án…việc tính tốn, xác định mức thu nhập phải dựa vào thơì gian dự kiến có nguồn thu sở tính tốn số nợ phải thu kỳ xác định kỳ trả nợ cho phù hợp  Thẩm định vốn tự có đơn vị tham gia thực phương án kinh doanh Vốn tự có bên vay thườg đuợc tính bằng: Tiền,sức lao động, vật (máy móc, thiét bị dây truyền sản xuất, đất đai nhà xưởng) Tỉ lệ vốn tự có tham gia lớn mức độ rủi ro thấp Đây tiêu cần thiết giúp cán cho vay xác định mức cho vay hợp lý  Thẩm định lĩnh vực,ngành nghề sản xuát kinh doanh khách hàng vay vốn: Nếu đơn vị vay kinh doanh ngành nghề phát triển tốt khách hàng có nhiều thn lợi Ngược lại ngành nghề kinh doanh đơn vị có nhiều biến động khách hàng gặp nhiều rủi ro  Thực tốt công tác giám sát, xếp hạng rủi ro biện pháp xử lý thu hồi nợ Giám sát cho vay Đây vừa công việc thường xuyên, vừa giải pháp chủ yếu mà ngân hàng cho vay áp dụng để phòng ngừa hạn chế rủi ro hoạt động kinh doanh Hàng năm ngân hàng tổ chức họp toàn đon vị xây dựng kế hoạch kiểm tra giám sát cụ thể cho phòng ban, lĩnh vực cho vay Việc kiểm tra thực sau: Giám đóc ngân hàng giám sát q trình cơng tác cán cho vay, góp ý đạo kịp thời cho thiếu sót q trình làm việc góp phần hạn chế rủi ro nguyên nhân từ phía ngân hàng cho vay, cán cho vay có nhiệm vụ giám sát trình sử dụng tài sản khách hàng xem có hiệu mục đích vay hay khơng Mục tiêu việc kiểm tra giám sát khoản vay kiểm tra việc thực điều khoản mà khách hàng cam kết với ngân hàng hợp đồng cho vay bao gồm:  Xem xét khách hàng sử dụng mục đích hay khơng  Kiểm soát mức đọ rủi ro cho vay phát sinh trình sử dụng vốn khách hàng theo dõi thực điều khoản cụ thể thoả thuận hợp đồng cho vay, kịp thời phát vi phạm mà có biện pháp sử lý thích hợp Phương pháp giám sát khách hàng đa dạng thông thường sử dụng biện pháp sau: + Đến thăm kiểm sốt trình thực phương án sản xuất kinh doanh khách hàng vay vốn Việc đến thăm thực thời gian khách hàng vay giúp cho cán cho vay kiểm tra thực trạng sản xuất doanh khách hàng, ý thức trả nợ tiền vay cho ngân hàng… thông tin cần thiết cho trình kiểm soát, hạn chế rủi ro xảy Cán cho vay kiểm tra thường xuyên định kỳ đột xuất tạo bất ngờ cho khách hàng vay vốn hiệu kiểm tra sát thực Khi kiểm tra cán phát thấy bất lợi cho ngân hàng phải thơng báo kịp thời lên cấp để có biện pháp xử lý kịp thời + Giám sát hoạt động khách hàng thông qua mối quan hệ khách hàng khác Trong ngân hàng cho vay, cán cho vay phải kiểm soát khối lượng lớn khách hàng, họ không đủ khả thời gian trực tiếp hết khách hàng thường xuyên cán cho vay nên thực việc giám sát thông qua tổ nhóm để san sẻ Tuy nhiên cách thực vay an tồn việc trả nợ thực đầy đủ Những tổ nhóm khách hàng nợ q hạn, khơng trả nợ lãi…thì cán cho vay phải trực tiếp giám sát kiểm tra đôn đốc việc trả nợ Giải pháp vừa giúp cán tín dụng vay giảm bớt khối lượng công việc đồng thời vừa tăng cường phối kết hợp cán phận nà kiểm soát rủi ro + Xếp hạng rủi ro: Đây biện pháp giúp cho ngân hàng đánh giá kiểm soát mức độ rủi ro cho vay Mục đích việc xếp hạng rủi ro cho khách hàng khoản vay để: * Cho phép ngân hàng cho vay lập ý kiến thống danh mục cho vay khách hàng, khoản cho vay * Phát nhanh yếu tố bất lợi hay khoản cho vay khơng hướng mà sách cho vay đặt co đối tượng khách hàng, cho giai đoạn cụ thể * Giúp ban lãnh đạo ngân hàng có nhận định nhanh chóng xác đánh giá tổng thể mức độ rủi ro hạng mục cho vay Việc xếp hạng rủi ro dựa sở mức độ tín nhiệm khả trả nợ khách hàng Điều đòi hỏi việc tiến hành xếp hạng rủi ro ngân hàng phải xác, rõ dàng quán  Biện pháp xử lý kịp thời nợ hạn, nợ có vấn đề thu hồi nợ  Thu hồi nợ đến hạn: Hiện ngân hàng thực biện pháp tự chủ kinh doanh nhằm mục đích nâng cao tính tự chịu trách nhiệm cán cho vay Gắn tiền lương, thu nhập với việc đảm bảo an toàn khoản vay để họ làm tốt công việc kiểm tra giám sât khách hàng thu hồi hạn, tránh rủi ro đến với ngân hàng cho vay  Xử lý kịp thời nợ hạn, nợ có vấn đề: Ngân hàng cần áp dụng nhiều biện pháp khác để thu hồi khoản nợ Nếu nợ hạn nguyên nhân khách quan mà xét thấy khách hàng có khả phục hồi ngân hàng cơng thương dung biện pháp hỗ trợ giúp cho khơi phục lại q trình sản xuất kinh doanh tiếp tục trả nợ cho ngân hàng, cịn ngun nhân chủ quan ngân hàng phải dùng biện pháp cưỡng chế để thu hồi nợ Đây giải pháp quản lý quy trình tín dụng cho vay Nếu ngân hàng đảm bảo thực bước quy trình cho vay sở tốt để hạn chế rủi ro cho vay Đối với khách hàng vay vốn có quy mơ lớn Trong điều kiện kinh tế phát triển mạnh, có nhiều đối tượng mở hướng sản xuất sang quy mô lớn, nhiều doanh nghiệp sản xuất quy mô lớn xây dựng Song để thực mục tiêu trên, cần có nhà đầu tư hỗ trợ vốn với số lượng lớn đáp ứng nhu cầu ngắn hạn trung dài hạn Ngân hàng đóng vai trị quan trọng việc cung cấp vốn cho dự án có quy mơ lớn tĩnh Song lĩnh vực đầu tư phức tạp, chứa đựng rủi ro lớn, rủi ro xảy thiệt hại cho ngân hàng lớn Từ lý trên, ngân hàng đề biện pháp phòng ngừa khách hàng tư nhân, hộ gia đình khách hàng có quy mơ lớn vừa nhỏ thiếu sót, khiếm khuyết lớn Do để ngân hàng thực đầu tư nhiều cho dự án lớn, đồng thời có khả chống đỡ rủi ro xảy ngồi biện pháp chụng nêu Ngân hàng cho vay cần khai thác sâu hơn, cụ thể số biện pháp nhằm đạt đuợc hiệu cơng tác phịng chống rủi ro thực cho vay với khách hàng có quy mơ vốn lớn Các biện pháp cụ thể là:  Ban lãnh đạo ngân hàng cần đảm bảo thực tốt, đòng nguyên tắc kiểm soát quản lý rủi ro Nội dung nguyên tắc bao gồm: + Thứ nhất: Tạo môi trường có mực đọ rủi ro hợp lý Ban lãnh đạo ngân hàng có trách nhiệm kiểm tra, xem xét cac chiến lược, sách quản lý rủi ro Những chiến lược phải phản ánh mức dộ chịu rủi ro ngân hàng cho vay xảy tình rủi ro khác Để thực sách ngân hàng cần phải xây dựng trương trình đo lường, giám sát kiểm sốt rủi ro tín dụng Đồng thời ngân hàng cho vay phải xác định quản lý rủi ro hữu tất sản phẩm hoạt động kinh doanh khách hàng + Thứ hai: xây dựng cấp tín dụng hợp lý Trước hết ngân hàng cho vay phải đạo phòng kinh doanh thực cấp tín dụng cho khách hàng theo tiêu chuẩn quy trình cấp tín dụng xác lập, phải thiết lập hạn mức tín dụng tổng thể cấp độ khách hàng nhóm khách hàng liên kết cho loại rủi ro khác Tiếp ngân hàng cho vay phải thiết kế quy trình rõ ràng cho việc phê duyệt khoản cho vay Cuối định mở rộng đầu tư cho dự án phải nằm tầm kiểm soát ngân hàng + Thứ ba: Duy trì trình đo lường quản lý rủi ro vấn đề đòi hỏi ban lãnh đạo ngân hàng có tay hệ thống giám sát tình hình khoản cho vay bao gồm việc xác lập khoản dự phịng ký quỹ có đầy đủ khơng: ngân hàng phải hình thành đưa vào sử dụng hệ thống đánh giá rủi ro nội để quản lý rủi ro cho vay thiết lập hệ thống thông tin kỹ thuật phân tích cho phép cấp quản lý có thể đo lường rủi ro cho vay giao dịch nội bảng ngoại bảng Ngoài ngân hàng cần có hệ thống giám sát cấu chất lượng tổng thể doanh mục cho vay, phải xem xét đến thay đổi môi trường kinh tế tương lai đánh giá danh mục đầu tư nguy rủi ro tình khó khăn + Thứ tư: Đảm bảo kiểm sốt rủi ro cho vay đầy đủ nâng cao vai trò cơng tác kiểm sốt: ngân hàng cho vay phải xây dựng hệ thống đánh giá phải ban giám đốc xem xét kịp thời; đồng thời phải đảm bảo chức cấp tín dụng cho vay dang quản lý đắn rủi ro nằm cấp độ phù hợp với tiêu chuẩn thận trọng giới hạn nội cuối ngân hàng phải có tay hệ thống quản lý khoản cho vay có vấn đề tình khó khăn khác  Chú trọng đến cơng tác thu nhập sư lý thông tin phục vụ cho trình thẩm định giám sát khách hàng * Xây dựng hệ thống thu nhập xử lý thông tin hoàn chỉnh Trong bối cảnh kinh tế thị trường, cạnh tranh diễn mạnh mẽ Vì để hạn chế rủi ro cho vay vay có quy mơ lớn việc xây dựng hệ thống thông thin khách hàng giải pháp cần thiết coi nguyên tắc bắt buộc Ngân hàng hiểu biết rõ khách hàng cầng đảm bảo an tồn khoản đầu tư nhiêu Mức độ hiểu biết khách hàng phụ thuộc vào lượng thông tin mà ngân hàng thu thập khả phân tích thông tin cán cho vay - Thu thập thơng tin Ngân hàng thu thập thơng tin từ nhiều nguồn như: Từ thông tin mà khách hàng cung cấp; Từ tiếp xúc cấn cho vay với khách hàng; Từ bạn hàng đối thủ cạnh tranh; Từ quan có quan hệ với khách hàng … Những thông tin mà ngân hàng thu thập chia làm hai nhóm chính: nhóm thơng tin tài nhóm thơng tin phi tài + Thơng tin tài chính: Ngân hàng cho vay thu qua cung cấp khách hàng như: báo cáo tài chính, phương án dự án sản xuất kinh doanh, danh mục tài sản dùng làm tài sản đảm bảo ngồi thơng tin mà khách hàng cung cấp, ngân hàng thu thập ngân hàng có quan hệ với khách hàng, đối tác kinh doanh, quan thuế, bảo hiểm quan quản lý địa bàn khách hàng sản xuất kinh doanh + Thông tin phi tài chính: Như khả quản lý chủ đầu tư, uy tín kinh nghiệm họ … Ngân hàng thu thông tin qua việc tiếp xúc vấn trực tiếp khách hàng , qua quan hệ vay mượn cũ, qua nhận xét người tiêu thụ sản phẩm … Sau thu thập thông tin, ngân hàng cho vay tiến hành xử lý phân tích thơng tin để thẩm định tính khả thi phương án, dự án vay vốn Qua xác định rủi ro mà ngân hàng cho vay gặp phải cho vay, mức cho vay vốn tối đa với khách hàng khả chống đỡ ngân hàng sảy rủi ro - Phân tích thẩm định khách hàng từ nguồn thơng thin thu thập + Phân tích lực tài chủ đầu tư (khách hàng vay vốn) Dựa vào thơng tin tài thu thập từ khách hàng , ngân hàng cho vay tiến hành tính tốn phân tích tỷ lệ tài Qua tiêu ngân hàng so sánh với năm trước đối tượng khách hàng khác lĩnh vực kinh doanh Từ đưa đánh giá, nhận xét rõ ràrng mức độ an toàn vốn cho vay đối tượng khách hàng Đây giải pháp quan trọng mà ngân hàng phải làm cho vay dự án có quy mơ lớn, nhằm phịng ngừa hạn chế rủi ro cho thân ngân hàng Các tiêu tài mà ngân hàng phải tiến hành phân tích gồm: - Nhóm tiêu đánh giá lực tài khách hang Chỉ số lớn khả tự chủ khách hàng tốt nguy rủi ro cho vay nhỏ Tài sản lưu động dòng = Tài sản lưu động - Nợ ngắn hạn Tài sản lưu động dòng > phản ánh tài sản cố định khách hàng hoàn toàn tài trợ vốn chủ sở hữu vốn vay dài hạn, lấy từ nguồn ngắn hạn - Nhóm tiêu khả tốn: phản ánh khả tài khách hàng đáp ứng yêu cầu trả nợ khách hàng Sau phân tích khả tài chính, ngân hàng phải xem xét đến khả quản lý điều hành sản xuất kinh doanh, uy tín lực sản xuất khách hàng + Phân tích thẩm định dự án đầu tư Sau tiến hành thẩm định khả tài chính, ngân hàng cần phải thẩm định dự án đầu tư Qua ngân hàng cho vay đưa định có nên cho vay dự án hay không Thẩm định dự án đầu tư bao gồm: * Thẩm định phương diện thị trường: Đối với dự án đầu tư cho sản xuất bước thẩm định quan trọng cần thiết Thẩm định phương diện thị trường giúp cho ngân hàng tháy hướng phát triển sản phẩm, khả tiêu thụ sản phẩm loại thời gian qua, khả cạnh tranh sản phẩm thị trường * Thẩm định phương diện kỹ thuật: Phân tích quy mơ dự án công nghệ, trang thiết bị thấy phù hợp dự án với tiêu thụ sản phẩm sử dụng trang thiết bị hợp lý Thẩm định nguồn nguyên vật liệu đầu vào cho sản xuất: địa điểm xây dựng dự án; phương diện tổ chức, quản lý thực vận hành dự án Đây tiền đề cho thẩm định phương diện tài dự án * Thẩm định phương diện tài dự án: cho ngân hàng cho vay biết chi tiết cụ thể tính tự chủ khách hàng vay vốn; hiệu sử dụng vốn tính tốn qua tiêu sau: Trong trường hợp hệ số khả tự tài trợ 1, dự án nên thực dự án có mục tiêu xã hội khác ngồi mục tiêu lợi nhuận như: tạo công ăn việc làm, hỗ trợ địa phương kinh tế yếu Các tiêu lớn đầu tư an toàn, độ rủi ro nhỏ tiêu ngân hàng cho vay cần phân tích hệ số; thời gian hoàn vốn, NPV, IRR để biết đựơc mức lợi nhuận tối thiểu mà ngân hàng cho vay đầu tư được; Phân tích độ nhạy cảm dự án để dự đoán bất trắc rủi ro dự án biến động yếu tố, phân tích điểm hồ vốn lực hoà vốn nhằm biết dự án khả thi hay khơng Như việc phân tích thẩm định cho vay dự án lớn điều cần thiết, giải pháp trọng tâm để ngân hàng cho vay phòng ngừa hạn chế rủi ro mở rộng cho vay tới khách hàng có quy mơ lớn  Xác định giá trị tài sản đảm bảo: Trong hoạt động cho vay, tài sản đảm bảo yếu tố quan trọng để hạn chế rủi ro cho khoản vay Các tài sản phải định giá sở thị trường như: tính lỏng, đầy đủ hồ sơ pháp lý, biến động giá từ đưa giá trị đảm bảo phù hợp Trong tình hình nay, hoạt động kinh doanh ngân hàng hoàn toàn phụ thuộc vào kết hoạt động cho vay.Do muốn ngân hàng hoạt động có hiệu quả, địi hỏi ban lãnh đạo ngân hàng phải xây dựng sách cho vay linh hoạt, hợp lý Có nghĩa là: sách, mục tiêu ngân hàng đưa phải đảm bảo hoạt động kinh doanh sát với thực tế, phù hợp với yếu tố tăng trưởng kinh tế ngành hay lĩnh vực đầu tư, phải tính đến biến động thị trường tài tiền tệ, dự báo xác tượng kinh tế (biến động chu kì kinh tế), phù hợp với mục tiêu phát triển ngành, đất nước thời gian tới… 4.1.3 Sử dụng địn bẩy tài phù hợp Ngân hàng nhà nước khống chế mức huy động, chưa có quy định khống chế mức cho vay ngân hàng Vì thời gian qua nhiều ngân hàng cho vay gấp nhiều lần mức huy động, đẩy lãi suất ngân hàng lên cao, có lên đến 40%/năm Vì vậy, ngồi việc ngân hàng nhà nước cần quy định cụ thể mức cho vay, ngân hàng cần có biện pháp hữu hiệu, tránh sử dụng địn bẩy tài q lớn, gây rủi ro cho ngân hàng 4.1.4 Đa dạng hóa danh mục cho vay Đa dạng hóa danh mục cho vay yêu cầu bắt buộc tất ngân hàng, có sách thích hợp để tiếp cận, mở rộng cho vay nhu cầu vốn sản xuất kinh doanh, xuất nhập nhằm hạn chế rủi ro tăng khả cung cấp dịch vụ ngân hàng khác kèm Bên cạnh đó, cần giao tiêu phát triển tín dụng cho đơn vị sở cân đối số lượng chất lượng nguồn vốn huy động, tiêu gắn liền với xếp loại chế độ khen thưởng hàng tháng, hàng quí, hàng năm 4.1.5 Tăng cường công tác huy động kỳ hạn dài Tăng cường công tác huy động kỳ hạn dài giải pháp nhiều ngân hàng trọng thời gian gần Nguồn vốn huy động có kỳ hạn dài giúp ngân hàng hạn chế rủi ro kỳ hạn cho vay đầu tư BĐS, hạn chế thiết hụt khoản phụ thuộc vào thị trường liên ngân hàng, chủ động hoạt động thực mục tiêu kinh doanh Tín dụng BĐS phân thành hai hình thức rõ, đầu đầu tư Các ngân hàng cần hạn chế tối đa cho vay đầu vốn mang tính bất ổn chứa đựng nhiều rủi ro Nguồn trả nợ chủ yếu xác định từ việc mua bán, chuyển nhượng BĐS mà khơng có hoạt động đem lại nguồn thu ổn định Chính hoạt động đầu tạo nên sốt BĐS thời gian qua, làm tăng tính rủi ro cho thị trường 4.1.6 Nâng cao trình độ đội ngũ chuyên viên khách hàng Đứng giác độ nào, trình độ nhân phải vấn đề quan trọng hoạt động ngân hàng nói chung tín dụng nói riêng Bên cạnh việc nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, ngân hàng cần có chế độ đãi ngộ phù hợp nhằm đảm bảo thu hút nguồn nhân lực có chất lượng, hạn chế tình trạng “nhảy việc” Hơn nữa, ngân hàng cần phải xây dựng quy chế trách nhiệm gắn với hoạt động tín dụng tồn ngân hàng để nâng cao tinh thần trách nhiệm đội ngũ lãnh đạo, nhân viên Mức phán tín dụng đơn vị hệ thống không cào đơn vị cấp, thiết phải lực kinh nghiệm người đứng đầu, bên cạnh thời gian hoạt động, địa bàn đặt trụ sở, kết hoạt động chất lượng tín dụng thời gian qua Chính sách khen thưởng kỷ luật Chính sách hỗ trợ, động viên kịp thời vật chất tinh thần ngân hàng cán tín dụng việc làm cần thiết Biện pháp náy kích thích tinh thần làm việc, đặt lợi ích tập thể lên lợi ích cá nhân người cán Qua hạn chế rủi ro xuất phát từ sai sót cán cho vay tải cơng việc Các sách khuyến khích, hỗ trợ vật chất mà ngân hàng cần áp dụng là: khuyến khích tăng lương, thưởng cho cán cho vay có dư nợ cho vay chất lượng vay tốt, hỗ trợ kinh phí học tập, tạo điều kiện cho cán tự nâng cao trình độ chuyên mơn Từ phấn khởi hăng say làm việc với môi trường Khen thưởng kịp thời cán tín dụng có thành tích tốt như: tăng doanh số cho vay, thu nợ thời hạn số lượng; tổ chức thăm hỏi động viên kịp thời gia đình cán có cơng việc lớn, có người đau ốm hay đỗ đạt, hiếu hỷ Tất việc làm hợp pháp thiết thực để hạn chế rủi ro cho vay Cán nhiệt tình có trách nhiệm với khoản cho vay Bên cạnh hình thức khen thưởng, động viên khuyến kích Ngân hàng cần đưa hình thức kỷ luật nghiêm khắc sai sót, sơ hở thiếu trách nhiệmcủa cán tín dụng dẫn đến rủi ro cho ngân hàng Tuỳ theo mức độ thiệt hại mà ngân hàng có biện pháp sử lý khác như: cảnh cáo, khiển trách; trừ cơng tác phí, trừ lương Biện pháp áp dụng nhằm nâng cao ý thức tự giác, tự chịu trách nhiệm cán cho vay Chính sách đào tạo: Ngân hàng cần có giải pháp cụ thể việc đào tạo nâng cao chất lượng cán tín dụng Do đặc thù ngành nghề đòi hỏi cán tín dụng khơng nắm vững nghiệp vụ ngân hàng, lý luận phân tích tài tiền tệ mà phải hiểu biết sâu rộng thị trường loại kinh doanh khác Vì ngân hàng cần có sách đào tạo cách: khuyến khích cán tín dụng học để nâng cao kiến thức nghiệp vụ, cử cán tham gia lớp tập huấn phòng chống rủi ro, Các lớp công nghệ thông tin ứng dụng khoa học kỹ thuật vào công tác cho vay đảm bảo cạnh tranh tránh rủi ro xảy Chính sách tuyển dụng: Ngân hàng cần có sách tuyển dụng khoa học để tuyển dụng nhân viên, cán tài năng, xoá bỏ lề lối tuyển dụng cũ, đưa biện pháp hỗ trợ, giúp đỡ cán trẻ có trình độ vào làm việc ngân hàng như: đơn giản hoá thủ tục thời gian xin việc, rút ngắn thời gian hợp đồng làm tốt cơng việc có sáng kiến giúp ngân hàng hạn chế rủi ro Công việc cần tiến hành nhanh để tạo hài hồ q trình chuyển giao cán tránh xáo chộn lớn làm ảnh hưởng đến kết kinh doanh đảm bảo an toàn hạn chế rủi ro hoạt động cho vay 4.2 Đối với ngân hàng nhà nước 4.2.1 Đề quy định mang tính chất bắt buộc Nguyên tắc điều hành NHNN không nên trông chờ vào quản lý rủi ro từ ngân hàng thương mại mà phải có qui định mang tính bắt buộc Thực tế ngân hàng ln tìm cách “khai thác” sơ hở pháp luật khơng có ý thức hoàn thiện hạn chế pháp luật để tự bảo vệ Nâng cao hiệu hoạt động CIC, kịp thời cập nhật thơng tin tình hình tài chính, quan hệ tín dụng, hoạt động kinh doanh cá nhân, tổ chức Minh bạch hóa thơng tin qui trình xếp hạng tín dụng khách hàng CIC Hỗ trợ ngân hàng thương mại xây dựng qui trình xếp hạng tín dụng nội bộ, thêm sở để định cho vay ngăn ngừa rủi ro 4.2.2 Tăng cường công tác tra kiểm tra hoạt động tín dụng tồn ngành Tăng cường công tác kiểm tra hoạt động tín dụng tồn hệ thống để có giải pháp chấn chỉnh kịp thời, đặc biệt cho vay BĐS, vi phạm tỉ lệ an toàn hoạt động Mặc dù chưa có qui định giới hạn cho vay BĐS, song ngân hàng cụ thể, thông qua hoạt động tra, kiểm tra cần có khuyến cáo ngân hàng có tỉ lệ cho vay BĐS cao dẫn đến rủi ro làm ảnh hưởng đến an toàn hệ thống Cho vay BĐS hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro, nhiên, hoạt động có vai trò quan trọng việc phát triển thị trường nhà đất đóng góp lớn vào phát triển kinh tế đất nước NHNN cấm, song cần có biện pháp kiểm sốt hoạt động Từ Quyết định số 03 (2) cho vay chứng khoán, NHNN cần có qui định cho vay BĐS, nhiên, NHNN kiểm sốt cấu dư nợ cho vay BĐS thông qua việc qui định tỉ lệ trích lập dự phịng rủi ro qui định tỉ lệ dư nợ BĐS tối đa tổng dư nợ 4.3 Đối với quan lập pháp Các quan lập pháp cần nghiên cứu cách thấu đáo vấn đề sở tham khảo ý kiến từ đơn vị liên quan, có ngân hàng việc xây dựng qui định, hướng dẫn hoạt động công chứng, chứng thực đăng ký giao dịch bảo đảm Việc cho đời Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm vấn đề cần thiết, nghị định giao dịch bảo đảm thực tế không giải nhiều vấn đề thực tế nêu Cần xác định vấn đề quan trọng, ảnh hưởng sâu rộng đến hoạt động ngành Ngân hàng kinh tế Về lâu dài, Bộ Tư pháp cần xây dựng quan đăng ký giao dịch bảo đảm thống toàn quốc trung tâm có đầy đủ liệu tài sản đăng ký nhằm giúp việc đăng ký dễ dàng, xác; tạo điều kiện cho ngân hàng, cá nhân tổ chức tiếp cận để có thêm thông tin tài sản thực giao dịch mua bán, chuyển nhượng, chấp Những bất cập nảy sinh từ chồng chéo văn qui phạm pháp luật đặt yêu cầu thống qui định Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Nghị định Thông tư hướng dẫn liên quan đến công chứng, chứng thực đăng ký giao dịch bảo đảm… mà trách nhiệm thuộc Quốc hội Bộ liên quan Bên cạnh đó, cần điều chỉnh theo hướng tạo điều kiện cho ngân hàng quyền việc xử lý tài sản bảo đảm nhanh chóng, thuận lợi, giảm bớt chi phí nhân lực, thời gian đảm bảo quyền lợi bên liên quan Việc xử lý tài sản bảo đảm dễ dàng hạn chế tình trạng đảo nợ, giảm bớt chi phí trích lập dự phịng rủi ro tăng hiệu hoạt động kinh doanh ngân hàng Chương 5: Kết luận Cho vay bất động sản chứa đựng nhiều rủi ro mà ngân hàng phải dè dặt trọng định cho vay Do vậy, việc đẩy mạnh cho vay bất động sản cần thiết góp phần phát triển thị trường bất động sản, song việc đẩy mạnh cần thận trọng phù hợp với giai đoạn phát triển kinh tế kèm theo quản lý tốt chất lượng cho vay trước rủi ro khó lường hoạt động cho vay điều cần thiết Vì vậy, khơng riêng ngân hàng thương mại, mà ngân hàng nhà nước quan lập pháp cần có biện pháp để giảm thiểu rủi ro cho vay bất động sản gây thiệt hại cho kinh tế Đối với Ngân hàng thương mại cần đánh giá lại khoản vay cấu lại nợ, hồn thiện quy trình quản lý rủi ro cho vay, nâng cao lực chuyên môn cán nhân viên, sử dụng địn tài phù hợp,… Thêm vào đó, phải thường xuyên thực nghiêm túc quy định Ngân hàng nhà nước tuân thủ theo pháp luật ... ngân hàng cho vay bất động sản Mỹ, điều gây rủi ro lớn cho Ngân hàng điều kiện khủng hoảng Chương 4: Các giải pháp han chế rủi ro hoạt động cho vay bất động sản Việt Nam giai đoạn khủng hoảng 4.1... 1: Bất động sản, thị trường bất động sản tín dụng bất động sản 1.1 Bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm Việc phân loại tài sản thành ? ?bất động sản? ?? ? ?động sản? ??... đạt hiệu Điều thách thức lớn cho hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng Dư nợ cho vay bất động sản chủ yếu trung dài hạn: hoạt động cho vay lĩnh vực bất động sản ngân hàng gồm có cho vay để