PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ I/ KHÁI NIỆM VÀ CÁC THUẬT NGỮ LIÊN QUAN Khái niệm Phương pháp thặng dư ( hay gọi phương pháp phần dư ): phương pháp thẩm định giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá xác định vào giá trị vốn có cách lấy giá trị ước tính phát triển giả định tài sản (tổng doanh thu) trừ tất chi phí phát sinh để tạo phát triển Các thuật ngữ liên quan 2.1 Tổng doanh thu dự án a/ Khái niệm Tổng doanh thu dự án: doanh thu dự kiến đạt hoàn thành dự án đầu tư bất động sản, phù hợp với quy định pháp luật quy hoạch sử dụng đất, đầu tư xây dựng xu vận động cung-cầu, giá thị trường… b/ Cách tính Tổng doanh thu dự án ước tính vào quy định Nhà nước quy hoạch sử dụng đất, đầu tư xây dựng, đồng thời vào xu vận động cung cầu, giá thị trường Cách tính: Tính tốn chuyển đổi tổng doanh thu phát triển dự án (vào thời điểm cuối năm) thời điểm cần thẩm định giá: Trong đó: DT: tổng doanh thu phát triển dự án, DTt: doanh thu dự tính dự án vào năm thứ t, n: thời gian hay dòng đời dự án, r: tỷ suất chiết khấu hàng năm dự án (thơng thường tính theo lãi suất vốn vay ngân hàng) Trên thực tế, cân cung-cầu BĐS xảy thời điểm ngắn mang tính tương đối, cung-cầu BĐS ln ln có biến động dao động cung-cầu thị trường BĐS làm thay đổi trạng thái cân cung-cầu, dao động cung lớn cầu, cung nhỏ cầu dẫn tới tăng lên giảm xuống giá BĐS v.v để sau thời gian định (chu kỳ), quan hệ cung-cầu lại đạt tới cân với mặt giá BĐS thị trường BĐS 2.1 Tổng chi phí đầu tư dự án a/ Khái niệm Tổng chi phí đầu tư dự án: tồn chi phí cần thiết dự kiến đầu tư vào dự án bất động sản có tiềm phát triển, phù hợp với quy định pháp luật (về định mức kinh tế-kỹ thuật, tiêu hao nguyên nhiên vật liệu hạch tốn chi phí sản xuất, đầu tư) đáp ứng mục tiêu dự án mang lại hiệu cao Các chi phí ghi định đầu tư sở để chủ đầu tư lập kế hoạch quản lý vốn thực đầu tư xây dựng cơng trình b/ Các phận cấu thành Chi phí đầu tư để tạo doanh thu phát triển dự án bao gồm khoản mục sau: - Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, bao gồm: chi phí khảo sát; chi phí lập báo cáo đầu tư; lập dự án; chi phí thiết kế xây dựng; chi phí lập hồ sơ mời thầu; chi phí giám sát thi cơng xây dựng, giám sát lắp đặt thiết bị… Việc ước tính chi phí theo mức độ phổ biến thị trường - Chi phí quản lý dự án, bao gồm: chi phí để tổ chức thực công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực dự án đến hoàn thành nghiệm thu bàn giao đưa cơng trình vào khai thác sử dụng - Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư bao gồm: chi phí bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc, trồng đất…, chi phí thực tái định cư có liên quan đến bồi thường giải phóng mặt dự án; chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng; chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đầu tư Việc ước tính chi phí vào suất đầu tư phổ biến thị trường vào thời điểm thẩm định giá - Chi phí xây dựng cơng trình gồm: chi phí xây dựng hạng mục cơng trình; chi phí tháo dỡ vật kiến trúc cũ; chi phí san lấp mặt xây dựng; chi phí xây dựng cơng trình tạm, cơng trình phụ trợ phục vụ thi cơng - Chi phí thiết bị gồm: chi phí mua sắm thiết bị cơng nghệ, chi phí đào tạo chuyển giao công nghệ, bảo hiểm thiết bị, thuế loại phí liên quan - Chi phí khác, gồm: chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư, chi phí bảo hiểm cơng trình - Chi phí dự phịng - Chi phí kinh doanh (tiếp thị, bán hàng, lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư, thuế…) Trong đó:  Lợi nhuận cho nhà đầu tư ( Công ty phát triển ): Lợi nhuận bình quân ngành kinh doanh theo mục đích sử dụng cao tốt  Lãi vay Ngân hàng: thơng thường chi phí bỏ trước thuế x lãi suất Ngân hàng gắn liền với chu kì đầu tư, phù hợp với thực tế đầu tư phổ biến dự án tương tự khu vực  Thuế GTGT + Các chi phí nghĩa vụ tài đất xây dựng phải nộp cho Nhà nươc theo quy định  Chi phí liên quan đến vấn đề bán cho thuê đất, tồn cơng trình đầu tư xây dựng khu đất: tiếp thị, quảng cáo…theo quy định Nhà nước theo mức phổ biến dự án tương tự khu vực c/ Cách tính Tính tốn chuyển đổi tổng chi phí đầu tư (vào thời điểm cuối năm) để tạo doanh thu phát triển dự án giá thời điểm cần thẩm định giá theo công thức sau: Trong đó: CP giá tổng chi phí đầu tư dự án CPt chi phí ước tính năm t n thời gian hay dịng đời dự án, r tỷ suất chiết khấu hàng năm dự án (thơng thường tính theo lãi suất vốn vay ngân hàng) d/ Các thơng tin có liên quan Thẩm định viên giá phải tuân thủ quy định hành quan có thẩm quyền phương pháp xác định tổng chi phí đầu tư dự án, định mức kinh tế, kỹ thuật (nguyên, nhiên vật liệu, nhân công…), đơn giá; sở so sánh với mặt giá thị trường (nguyên, nhiên vật liệu, đơn giá tiền công…) thời điểm thẩm định giá nội dung liên quan quy định Tiêu chuẩn số 08 Phương pháp chi phí, ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ trưởng Bộ Tài T Loại T cơng Cơng trình dân dụng Cơng trình cơng nghiệp Cơng trình giao thơng Cơng trình thủy lợi Cơng trình hạ tầng tầng kĩ thuật Chi phí xây dựng thiết bị(chưa có VAT) (tỷ đồng) =