Khuất Văn Phòng Báo cáo thực tập Định giá Bất Động Sản LỜI NÓI ĐẦU Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển, nhu cầu bán, cho thuê, tìm mua, tìm thuê bất động sản ngày càng lớn. Tuy nhiên, những người có nhu cầu về giao dịch bất động sản đã và đang gặp nhiều khó khăn trong việc xác định giá trị bất động sản. Dịch vụ định giá là việc cung cấp giá mang tính tư vấn, người mua dịch vụ có thể sử dụng và có thể không sử dụng. Nơi cung cấp dịch vụ định được giá hợp lý, đúng với thị trường, được nhiều người đồng ý thì sẽ thu hút được nhiều người mua dịch vụ. Giá định theo dịch vụ định giá chỉ có tính tham khảo, tư vấn chứ không quyết định giá mua - bán của bất động sản. Người mua và người bán bất động sản mới là người quyết định giá cuối cùng. Định giá là loại hình dịch vụ đã phát triển từ rất lâu, nó đòi hỏi người thực hiện phải có kinh nghiệm, kiến thức và đạo đức rất cao. Trước đây việc định giá thường do các cơ quan Nhà nước thực hiện nhưng với xu thế phát triển của xã hội như hiện nay, nhu cầu định giá bất động sản ngày càng nhiều, các tổ chức định giá của nhà nước không đáp ứng đủ thì định giá lại trở thành một ngành dịch vụ có triển vọng lớn Trường Đại học Kinh tế Quốc dân là một trong những đơn vị đầu tiên được Cơ quan Quản lý Nhà nước cho phép đào tạo về lĩnh vực Bất động sản. Khóa học này đã giúp tôi rất nhiều trong việc giúp tôi có cái nhìn tổng quát và nâng cao khả năng hiểu biết về lĩnh vực định giá BĐS. Trên cơ sở nền tảng kiến thức đã được học tại khóa học, tôi hy vọng mình sẽ dễ dàng tìm hiểu các kiến thức mới liên quan tới bất động sản. Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ, lòng nhiệt tình giảng dạy của các thầy cô và ban tổ chức khóa học của khoa Bất Động Sản và Kinh Tế Tài Nguyên – trường ĐH Kinh Tế Quốc Dân. Nhờ sự nhiệt tình, kinh nghiệm cùng khả năng truyền đạt của các thầy, cô đã giúp tôi hoàn thành khóa học và hoàn thành báo cáo này 1 Khuất Văn Phòng Báo cáo thực tập Định giá Bất Động Sản Giới thiệu về học viên - Họ và tên: Khuất Văn Phòng - Sinh ngày 24 tháng 03 năm 1987 - Địa chỉ: số nhà 44 ngõ 72/82 Tôn Thất Tùng, Đống Đa, Hà Nội. - Trình độ: Đại Học - Đơn vị công tác: Công ty tập đoàn Austdoor - Lớp: Định giá khóa 20 - Sở thích: Đam mê lĩnh vực Bất động sản, làm giàu 2 Khuất Văn Phòng Báo cáo thực tập Định giá Bất Động Sản CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc Hà Nội, ngày 30 tháng 07 năm 2010 CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ Kính gửi: Ông Kiều Trí Cường Căn cứ vào Hợp đồng định giá giữa ông Kiều Trí Cường và Mr Phòng: 1. Tài sản thẩm định giá: Địa chỉ ngôi nhà: số nhà 12, ngõ 72 đường Tôn Thất Tùng, Đống Đa, Hà Nội. 2. Mục đích định giá: Để ông Kiều Trí Cường làm cơ sở cho việc bán nhà. 3. Thời điểm thẩm định giá: tháng 05/2011 4. Căn cứ định giá bất động sản: Phụ lục kèm theo. 5. Cơ sở thẩm định giá: Giá trị thị trường 6. Thực trạng của bất động sản: Phụ lục kèm theo. 7. Phương pháp định giá: Phương pháp so sánh kết hợp với phương giá thành. 8. Kết quả định giá: Trên cơ sở hồ sơ, tài liệu do ông Kiều Trí Cường cung cấp, qua khảo sát thực tế hiện trạng của bất động sản, căn cứ vào việc phân tích thị trường và động thái của người mua tiềm năng, với phương pháp thẩm định được áp dụng trong tính toán, đã cho ra kết quả như sau: Giá trị của bất động sản là: 7.354.000.000 (Bảy tỷ ba trăm năm mươi tư triệu đồng./) 3 Khuất Văn Phòng Báo cáo thực tập Định giá Bất Động Sản 9. Điều kiện ràng buộc: 9.1: Mức giá trên là giá trị thị trường quyền sử dụng công trình xây dựng gắn liền với đất, và vật dụng nội thất đi kèm. 9.2: Phương pháp so sánh chủ yếu dựa vào các dữ liệu điều tra trên thị trường tại thời điểm định giá, vì vậy các dữ liệu có tính lịch sử dễ trở nên lạc hậu khi thị trường biến động. 9.3: Kết quả định giá trên được sử dụng làm cơ sở tham khảo xác định giá trị mua bán nhà. Người định giá Khuất Văn Phòng 4 Khuất Văn Phòng Báo cáo thực tập Định giá Bất Động Sản LẬP BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ I/. Bất động sản và các căn cứ để định giá: 1.Giới thiệu về Bất động sản: 1.1: Vị trí: 10 Địa chỉ ngôi nhà: số nhà 12, ngõ 72, Tôn Thất Tùng, Đống Đa, Hà Nội. - Hiện tại tổng diện tích khuôn viên đất của ngôi nhà là 60m2, trên đất có công trình xây dựng là ngôi nhà 5 tầng trên nền đất có diện tích 60m2, xây kiên cố, tuổi thọ dài. - Ngôi nhà có mặt tiền lớn 4m và chiều sâu 15m. - Ngôi nhà được xây năm 2009, có cầu thang gỗ, sàn gỗ, gần hồ Hố Mẻ- đại học Y Hà Nội 1.2: Điều kiện tự nhiên: 1.2.1: Địa hình ngôi nhà: - hiện đang được sử dụng kinh doanh cafe - Tình trạng hạ tầng kỹ thuật tương đối hoàn chỉnh, vị trí đwp (Cách phố Tôn Thất Tùng 30m, gần Hồ Hố Mẻ, ngõ rộng ô tô ra vào được ), rất thuận lợi cho việc kinh doanh. 1.2.2:Khí hậu: Ngôi nhà có khí hậu của Hà Nội là có 2 mùa nóng và lanh: - Mùa nóng từ tháng 4 đến tháng 10, hướng gió chủ yếu là Đông Nam, nhiệt độ trung bình từ 30-38oC. Mùa nóng đồng thời là mùa mưa, tập trung khoảng từ tháng 7 đến tháng 9. Mùa này cũng thường xuất hiện gió bão, mạnh từ cấp 8 đến cấp 10. Ngôi nhà nằm bên bờ sông Hồng nên rất thoáng mát. 5 Khuất Văn Phòng Báo cáo thực tập Định giá Bất Động Sản - Mùa lạnh từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau, hướng gió chủ đạo là Đông Bắc, thời tiết lạnh và khô hanh, nhiệt độ trung bình khoảng 20oC, có lúc thấp khoảng 6-8oC. 1.2.3: Điều kiện xã hội: Theo quy hoạch của Hà Nội, ngôi nhà nằm trong khu vực dân cư đông đúc, trên tuyến đường có các công trình trụ sở hành chính, khu dân trí cao. Hiện nay thị trường mua bán nhà rất sôi động, những ngôi nhà mặt ngõ rộng, dân cư đông đúc là nơi kinh doanh rất tốt, đắc biệt là những ngôi nhà có mặt tiền lớn 4m. 1.2.4 Hiện trạng của ngôi nhà: */. Đặc điểm pháp lý: tốt, đất toàn quyền, hiện không có tranh chấp gì, đang được sử dụng để cho thuê làm quán cafe Net Moi - Giấy chứng nhận QSĐ số 58/2003, ngày 24/10/2005 - Giấy phép xây dựng số 157/2007, ngày 10/5/2008 - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 186/2007, ngày 15/8/2007 */. Ngôi nhà được xây dựng tốt, 5 tầng rộng rãi. - Tỷ trọng giá trị của các kết cấu chính (%) Bộ phận Tỷ trọng Móng Tường Sàn Trụ cột % 20 10 20 15 - Chất lượng còn lại của các kết cấu chính (%) Bộ phận Tỷ trọng Móng Tường Sàn Trụ cột % 90 95 85 90 2. Căn cứ pháp lý và hồ sơ pháp lý của Bất động sản: a./ Các văn bản pháp qui về thẩm định giá: - Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 4 năm 2002; 6 Khuất Văn Phòng Báo cáo thực tập Định giá Bất Động Sản - Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Pháp lệnh Giá; Nghị định số 75/2008/NĐ-CP ngày 09/6/2008 v/v sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003; - Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về Thẩm định giá; - Thông tư số 15/2004/TT-BTC ngày 9 tháng 3 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ; - Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13 tháng 3 năm 2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về thẩm định giá; - Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính v/v "Ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam" và Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính v/v "Ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2); b./ Các văn bản pháp qui về Đất đai, kinh doanh Bất động sản: - Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003; - Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005; - Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006; - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai; - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; - Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và Thông tư hướng dẫn số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính, Thông 7 Khuất Văn Phòng Báo cáo thực tập Định giá Bất Động Sản tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính V/v sửa đổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính; - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính và Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính V/v hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính; - Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; - Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ V/v sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; - Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Thủ tướng Chính phủ V/v Qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản; - Thông tư số 01/2005/TT - BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai; - Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghi định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ; - Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ; - Quyết định số 150/2007/QĐ-UBND ngày 28/12/2007 của UBND thành phố Hà Nội về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2008; 8 Khuất Văn Phòng Báo cáo thực tập Định giá Bất Động Sản - Quyết định số 137/2007/QĐ-UBND ngày 30/11/2007 của UBND thành phố Hà Nội ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội; c./ Các văn bản pháp qui về Xây dựng: - Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003; - Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 16/2005/NĐ-CP; - Nghị định số 02/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của Chính phủ về việc Ban hành quy chế Khu đô thị mới; - Nghị định 29/2007/NĐ-CP ngày 27/02/2007 của Chính phủ về quản lý kiến trúc đô thị; - Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13 tháng 6 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; - Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25 tháng 7 năm 2007 hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; - Thông tư số 04/2008/TT - BXD ngày 20/02/2008 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn quản lý đường đô thị; - Thông tư số 09/2008/TT-BXD ngày 17/4/2008 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn điều chỉnh giá và hợp đồng xây dựng do biến động giá nguyên liệu, nhiên liệu và vật liệu xây dựng; - Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; - Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03 tháng 4 năm 2008 của Bộ Xây dựng Về việc ban hành "Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng"; 9 Khuất Văn Phòng Báo cáo thực tập Định giá Bất Động Sản - Quyết định 151/2007/QĐ - UBND ngày 31/12/2007 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa bàn Thành phố Hà Nội; Quyết định số 36/2008/QĐ-UBND ngày 23/6/2008 của UBND Thành phố Hà Nội v/v điều chỉnh giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa bàn Thành phố Hà Nội ban hành kèm theo Quyết định số Quyết định 151/2007/QĐ - UBND ngày 31/12/2007; - Công văn số 1600/BXD-VP ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng về việc công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2007; - Công văn số 1781/BXD-VP ngày 18/8/2008 của Bộ Xây dựng về việc công bố chỉ số giá xây dựng Quí II năm 2008; - Quyết định số 2316/QĐ-NHNN ngày 21/10/2008 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về mức lãi suất cơ bản bằng đồng Việt Nam; II/. Phương pháp định giá bất động sản: 1. Các phương pháp thẩm định giá: Có nhiều phương pháp thẩm định giá Bất động sản và chúng khác nhau một cách đáng kể, nhưng mỗi phương pháp đều rất cần thiết: * Phương pháp so sánh: gần như phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiều nhất trong thực tế. Phương pháp này dựa trên sự phân tích, so sánh và điều chỉnh giá trị của Bất động sản cần bán với giá trị của các Bất động sản tương tự có thể so sánh đã được mua, bán trên thị trường trong thời gian gần nhất. Đây là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất vì: - Hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật. - Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường. Vì vậy nó có cơ sở vững chắc để được cơ quan pháp lý công nhận. - Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp thẩm định giá khác. Thông thường nhà thẩm định giá sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phương pháp khác để thẩm định giá Bất động sản. 10 [...]... tại thời điểm Thẩm định giá (hiện nay) 14 Khuất Văn Phòng Báo cáo thực tập Định giá Bất Động Sản - Phương pháp so sánh được thực hiện dựa trên các số liệu khảo sát thị trường tại thời điểm thẩm định giá, trên cơ sở các giao dịch thực tế trong điều kiện thương mại bình thường Trong trường hợp thị trường bất động sản có biến động lớn về giá thì cần phải... những bất động sản được đổi mới lần đầu tiên trong một khu vực đang xuống cấp hoặc đối với một bất động sản cụ thể thì rất ít số liệu có thể so sánh được Bất động sản thẩm định giá, các số liệu để tính toán theo phương pháp so sánh không nhiều và không tương đồng * Phương pháp giá thành: Phương pháp giá thành là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần... Các bất động sản dùng để so sánh có điều kiện địa lý, điều kiện giao thông, điều kiện môi trường, điều kiện kinh doanh tương đối tương đồng với bất động sản thẩm định giá, có thể dùng làm căn cứ để so sánh được - Hệ số điều chỉnh giữa giá BĐS so sánh và BĐS định giá Chỉ tiêu chỉnh Vị trí Pháp lý điều Đơn vị % % So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3 -7% 0% +0% 0% +2% 0% 13 Khuất Văn Phòng Báo cáo thực tập Định. .. - Khách hàng chịu trách nhiệm về tính chính xác của các thông tin liên quan tới tài sản thẩm định giá đã cung cấp cho Ngài Khuất văn Phòng trong quá trình thẩm định giá tài sản Chuyên viên thẩm định Khuất Văn Phòng 16 Khuất Văn Phòng Báo cáo thực tập Định giá Bất Động Sản 17 ... trường hiện hành và tương đối giống so với Bất động sản cần thẩm định giá, từ đó có điều chỉnh thích hợp để xác định giá trị Bất động sản cần thẩm định giá Ngoài ra, chỉ so sánh được với những giao dịch được thực hiện trong thời gian gần đây, do vậy thị trường cần phải ổn định, nếu các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng sẽ làm hạn chế tính thực tế của phương pháp này Mặt khác, nếu trị...Khuất Văn Phòng Báo cáo thực tập Định giá Bất Động Sản Tuy nhiên, phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố định, mà dựa trên kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hành việc thẩm định giá một cách thích hợp Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi phải tìm kiếm các Bất động sản đã được giao dịch trên thị trường... thời điểm thẩm định, vì vậy các dữ liệu có tính lịch sử dễ trở nên lạc hậu khi thị trường biến động Các số liệu giao dịch bất động sản thu thập được tại khu vực đều không phải là số liệu công khai Giá giao dịch bất động sản có thể là phi thị trường Lưu ý: - Kết quả thẩm định giá chỉ sử dụng cho mục đích đã được đề cập tại phần 1 của văn bản này - Thời hạn có hiệu lực của Báo cáo thẩm định giá là 90 ngày... tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá Phương pháp giá thành chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh 2 Áp dụng phương pháp thẩm định giá: 2.1 Áp dụng phương pháp chi phí để ước tính giá trị công trình... Báo cáo thẩm định giá là 90 ngày kể từ ngày phát hành Báo cáo Thẩm định giá - Mr Khuất Văn Phòng chỉ chị trách nhiệm về số lượng văn bản (bản chính và bản sao) do ngài đưa ra Các trường hợp sao văn bản không có xác nhận của bà Ngài Khuất Văn Phòng hoặc của Công chứng Nhà nước đều không có giá trị 15 Khuất Văn Phòng Báo cáo thực tập Định giá Bất Động Sản ... Công văn số 292/BXD-VP, nhà ở 5 tầng đơn giá xây dựng 4.280.000đ/m2, quy về thời điểm hiện nay theo chỉ số giá tại công văn số 11 Khuất Văn Phòng Báo cáo thực tập Định giá Bất Động Sản 1028/BXD - VP Giá xây dựng nhà ở quy về thời điểm 6 tháng đầu năm 2011 tăng 1,1 lần (Thông tin bổ sung: theo phân tích thị trường giá vật liệu xây dựng tại thời điểm hiện . nhà. Người định giá Khuất Văn Phòng 4 Khuất Văn Phòng Báo cáo thực tập Định giá Bất Động Sản LẬP BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ I/. Bất động sản và các căn cứ để định giá: 1.Giới thiệu về Bất động sản: 1.1: Vị. của Bất động sản: a./ Các văn bản pháp qui về thẩm định giá: - Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 4 năm 2002; 6 Khuất Văn Phòng Báo cáo thực tập Định giá Bất Động Sản - Nghị định. sau: Giá trị của bất động sản là: 7.354.000.000 (Bảy tỷ ba trăm năm mươi tư triệu đồng./) 3 Khuất Văn Phòng Báo cáo thực tập Định giá Bất Động Sản 9. Điều kiện ràng buộc: 9.1: Mức giá trên là giá