Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độclập - Tự do - Hạnhphúc o0o BẢN CAM ĐOAN Sinh viên : Nguyễn Tiến Hưng Mã sinh viên : CQ501224 Lớp : Kinh tế Đầu tư 50B Khoa : Đầu tư Trường : Đại học Kinh tế Quốc dân Sau giai đoạn thực tập tốt nghiệp tại ngân hàng em đã hoàn thành đề tài “Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư trong lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng TMCP phát triển nhà Tp HCM - PGD Hà Đông”. Đó là kết quả của quá trình nghiên cứu và tìm hiểu thực tiễn hoạt động của cơ sở thực tập. Em xin cam đoan rằng chuyên đề này: - Không sao chép từ bất kỳ tài liệu nào mà không có trích dẫn. - Mọi số liệu trong chuyên đề đưa ra đều được sự cho phép của cơ sở thực tập. - Nếu có nội dung sai phạm trong chuyên đề em xin chịu hoàn toàn trách nhiệm trước khoa và nhà trường. Hà Nội, ngày 19 tháng 05 năm 2012. Chữ ký sinh viên Nguyễn Tiến Hưng SV: Nguyễn Tiến Hưng Lớp: Kinh tế Đầu tư 50B Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT 1.1.2.1 Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban 3 Ban lãnh đạo 3 Phòng giao dịch 3 SV: Nguyễn Tiến Hưng Lớp: Kinh tế Đầu tư 50B Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT NHTM : Ngân hàng thương mại NHNN : Ngân hàng Nhà Nước H Dbank : Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam TCTD : Tổ chức tín dụng QHKH : Quan hệ khách hàng TSĐB : Tài sản đảm bảo HMTD : Hạn mức tín dụng VCSH : Vốn chủ sở hữu NV : Nguồn vốn BĐS : Bất động sản TSCĐ : Tài sản cố định PCCC : Phòng cháy chữa cháy GPMB : Giải phóng mặt bằng SV: Nguyễn Tiến Hưng Lớp: Kinh tế Đầu tư 50B Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ Sơ đồ 1.1.Cơ cấu tổ chức phòng giao dịch HD Bank Hà Đông. .Error: Reference source not found Sơ đồ 1.2: Sơ đồ quy trình thẩm đinh Error: Reference source not found SV: Nguyễn Tiến Hưng Lớp: Kinh tế Đầu tư 50B Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt LỜI MỞ ĐẦU Thị trường Bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm tỷ lệ trên dưới 40%. Tuy nhiên, ở Việt Nam việc cho vay BĐS chứa đựng nhiều rủi ro xuất phát từ tính tự phát, thiếu minh bạch…của thị trường BĐS. Do vậy, song song với việc đẩy mạnh cho vay BĐS, ngân hàng, các TCTD cần thận trọng, cân nhắc cho vay phù hợp với mỗi giai đoạn của nền kinh tế và quan trọng hơn đó là quản lý tốt chất lượng cho vay BĐS. Quá trình thẩm định sẽ giúp cho ngân hàng có một cái nhìn chính xác, tỉ mỉ với các dự án kinh doanh bất động sản để đưa ra những quyết định hợp lý, để vừa không bỏ qua cơ hội, vừa có thể đạt hiệu quả cho vay cao. Chi nhánh HD Bank Hà Đông cần đẩy mạnh nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án BĐS, chọn ra những dự án có tính khả thi nhất, đem lại hiệu quả cao nhất góp phần phát triển thị trường BĐS cũng như cả nền kinh tế. Vậy, sau thời gian thực tập tại phòng Tín dụng của PGD HD Bank Hà Đông em đã lựa chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư trong lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng TMCP phát triển nhà Tp HCM - PGD Hà Đông”cho chuyên đề thực tập của mình. Bài viết gồm 2 chương: CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN VAY VỐN ĐẦU TƯ TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PGD HDBANK HÀ ĐÔNG CHƯƠNG II: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN Em xin gửi lời cảm ơn tới cô giáo đã tận tình hướng dẫn để em hoàn thành bài viết, và xin cảm ơn đến các cán bộ Chi nhánh HD Bank Hà Đông, đặc biệt là cán bộ Phòng Tín dụng đã tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ em trong quá trình thực tập. Do còn hạn chế về thời gian thực tập cũng như kinh nghiệm thực tế nên bài viết của em không tránh khỏi những thiếu sót, rất mong thầy cô và bạn đọc đóng góp ý kiến để bài viết được hoàn chỉnh hơn nữa. SV: Nguyễn Tiến Hưng Lớp: Kinh tế Đầu tư 50B 1 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt Em xin chân thành cảm ơn! CHƯƠNG I THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN VAY VỐN ĐẦU TƯ TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PGD HDBANK HÀ ĐÔNG 1.1.Giới thiệu về phòng giao dịch Hà Đông 1.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của phòng giao dịch HDBank Hà Đông Chi nhánh Hà Hội là đơn vị hạch toán phụ thuộc của ngân hàng TMCP phát triển nhà tp HCM được thành lập theo quyết định số 1300 QĐ- NHNN ngày 27/06/2006 của ngân hàng Nhà nước Việt Nam, có con dấu và có nhiệm vụ thực hiện các hoạt động theo quy định của ngân hàng. Phòng giao dịch Hà Đông trực thuộc chi nhanh Hà Nội được đặt tại số 127 Quang Trung Hà Đông, Phòng giao dịch Hà Đông được thành lập nhằm cung cấp các dịch vụ kinh doanh tiền tệ, tín dụng, dịch vụ ngân hàng và dịch vụ khác, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển hoạt động kinh doanh và yêu cầu mở rộng mạng lưới chi nhánh của HD Bank tại các tỉnh, thành phố ngoài địa bàn tp HCM, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi trong việc cung cấp các dịch vụ của HD Bank đến khách hàng. 1.1.2. Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của các phòng ban Phòng giao dịch Hà Đông có các ban nghiệp vụ sau:  Phòng giao dịch  Phòng tín dụng SV: Nguyễn Tiến Hưng Lớp: Kinh tế Đầu tư 50B 2 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt Sơ đồ 1.1.Cơ cấu tổ chức phòng giao dịch HD Bank Hà Đông 1.1.2.1 Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban. Ban lãnh đạo • Giám đốc phòng giao dịch được bổ nhiệm theo quyết định của Tổng giám đốc HD Bank • Trưởng phòng tín dụng được bổ nhiệm theo quyết định của giám đốc chi nhánh HD Bank Hà Nội • Trưởng phòng giao dịch được bổ nhiệm theo quyết định của giám đốc chi nhánh HD Bank Hà Nội Phòng giao dịch - Thực hiện các nghiệp vụ huy động nguồn vốn, thanh toán bằng đồng Việt Nam, ngoại tệ của mọi thành phần kinh tế,thực hiện các hoạt động dịch vụ như: chuyển tiền… - Thực hiện nghiệp vụ chi trả kiều hối, thu hồi ngoại tệ theo giấy phép của Ngân hàng nhà nước. - Thực hiện đảm bảo an toàn trong giao dịch, kho quỹ, điều kiện chuyển tiền SV: Nguyễn Tiến Hưng Lớp: Kinh tế Đầu tư 50B 3 Giám đốc chi nhánh Trưởng phòng giao dịch Trưởng phòng tín dụng Chuyên viên thẩm định Chuyên viên tín dụng Giao dịch viên Kế toán viên Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt Phòng tín dụng - Tìm kiếm, tiếp cận khách hàng mới để mở rộng cho vay; khai thác các dịch vụ thu hút nguồn vốn. - Đảm nhiệm các nghiệp vụ tín dụng phát sinh và thực hiện các chủ trương, cơ chế về công tác tín dụng. - Trực tiếp đi thẩm định các dự án có quy mô vừa và nhỏ, thu thập các thông tin từ đó phân tích tham mưu cho Giám đốc để đưa ra quyết định cho vay hay không cho vay. Cố vấn cho Ban giám đốc trong quá trình ra quyết định đối với các dự án vượt thẩm quyền. Mối quan hệ giữa các bộ phận Các bộ phận trong phòng giao dịch Hà Đông ngân hàng phát triển nhà HCM hoạt động trong mối quan hệ chặt chẽ, gắn bó, hoạt động của phòng ban này ảnh hưởng không những đến hoạt động mà cả thu nhập của các phòng ban khác. Đứng đầu phòng giao dịch là giám đốc. Giám đốc cùng với các trưởng phòng là những người có kinh nghiệm, trình độ chuyên môn cao, thực hiện đúng chức trách, nhiệm vụ của mình, có thể điều hành cũng như quản lý các hoạt động của ngân hàng thích ứng tốt với những biến động của thị trường. Phòng tín dụng, dịch vụ khách hàng, là bộ phận trực tiếp tạo ra thu nhập, thông qua việc tiến hành các nghiệp vụ huy động và cho vay, trao đổi mua bán ngoại tệ, cung cấp những sản phẩm dịch vụ ngân hàng tới các khách hàng. Đây là phòng trực tiếp thực hiện giao dịch với khách hàng, tiếp thị hình ảnh của ngân hàng và chi nhánh đến khách hàng và đem lại thu nhập trực tiếp cho chi nhánh. Phòng giao dịch thực hiện các nhiệm vụ như huy động vốn, thanh toán, chuyển tiền, hạch toán sổ sách, chứng từ giao dịch hỗ trợ cho hoạt động của phòng tín dụng. Như vậy, mỗi phòng ban đều làm đúng chức năng, nhiệm vụ của mình và phối hợp với nhau từ việc quản lý nhân sự, thông tin, quản lý việc huy động vốn, tài sản, giao dịch với khách hàng… để đảm bảo hoạt động kinh doanh của phòng giao dịch. SV: Nguyễn Tiến Hưng Lớp: Kinh tế Đầu tư 50B 4 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt 1.1.3. Tổng quan về hoạt động kinh doanh của phòng giao dịch HDBank Hà Đông 1.1.3.1. Hoạt động huy động vốn Bảng 1.1 .Tình hình huy động vốn (đv: Triệu đồng) ST T Chỉ tiêu Năm 2006 (6 tháng cuối năm) 2007 2008 2009 2010 1 Tiền gửi 71,525 359,857 283,384 362,874 547,178 2 Tiền vay 4,585 8.863 7,184 7,564 10,092 3 Phát hành GT CG 0 0 0 0 0 4 Tiền ký quỹ 4,776 7,561 5,250 6,145 8,632 Tổng số 80,886 376,281 295,818 376,583 565,902 Qua bảng dữ liệu trên ta thấy rằng, tổng vốn huy động của chi nhánh tăng qua các năm tuy nhiên vào năm 2008 có thì giảm nhẹ. Sau khi thành lập từ tháng 6 năm 2006, mặc dù chỉ mới hoạt động được hơn nửa năm, tổng huy động của chi nhánh đã đạt 80,886 triệu đồng. Đến cuối năm 2008, tổng huy động đạt tới 295,818 triệu đồng. Năm 2008 với môi trường kinh tế có nhiều biến động, khiến cho tổng vốn huy động giảm. Tuy nhiên lại tăng đều lại từ năm 2009 đạt 376,583, năm 2010 đạt 565,902. Nguồn vốn huy động tăng chủ yếu là do nguồn tiền gửi tăng cả về quy mô lẫn tỷ trọng, nguồn tiền gửi luôn ở mức cao từ, từ 95- 98% trên tổng nguồn vốn huy động. Trong khi đó, tỷ trọng của nguồn đi vay và ký quĩ rất nhỏ và ngày càng giảm trong cơ cấu nguồn vốn của chi nhánh. SV: Nguyễn Tiến Hưng Lớp: Kinh tế Đầu tư 50B 5 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt • Tình hình huy động theo kỳ hạn Bảng 1.2 . Tình hình huy động vốn theo kỳ hạn Năm 2006 2007 2008 2009 2010 Huy động (triệu đ) Tỷ trọng % Huy động (triệu đ) Tỷ trọng % Huy động (triệu đ) Tỷ trọng % Huy động (triệu đ) Tỷ trọng % Huy động (triệu đ) Tỷ trọng % Có kỳ hạn 51,224 89.44 348,173 92.53 265,437 89.73 343,556 91.23 523,459 92.5 Không kỳ hạn 9,662 10.56 28,108 7.47 30,381 10.27 33,027 8.77 42,443 7.5 Tổng 80,886 100 376,281 100 295,818 100 376,583 100 565,902 100 (Nguồn phòng giao dịch) Tiền gửi tại chi nhánh chủ yếu là tiền gửi có kỳ hạn, trong đó tiền gửi từ các tổ chức tín dụng chiếm tỷ lệ áp đảo. Điều này là do chi nhánh mới thành lập nên chưa thực sự tạo được uy tín trong khách hàng. Nguồn vốn đến từ các tổ chức tín dụng chiếm gần 80%, đặc biệt là nguồn vốn có kỳ hạn giúp cho chi nhánh có được nguồn vốn ổn định và an toàn trong điều kiện thị trường tài chính khó khăn hiện nay. Tuy nhiên, năm 2008 huy động vốn không kỳ hạn tăng nhẹ, cả về số lượng lẫn tỷ trọng so với năm 2007. Điều này xảy ra là chịu ảnh hưởng lớn từ nguyên nhân khách quan, khi mà năm 2008 lãi suất tiền gửi liên tục tăng cao; điều này khiến không ít khách hàng có động thái rút sổ tiết kiệm cũ và gửi lại với lãi suất mới nhằm hưởng lãi suất cao hơn. Tuy nhiên sang năm 2009, 2010 thì tỷ trọng lượng tiền gửi có kỳ hạn lại tăng trở lại đạt 91.23% vào 2009 và 92.5% năm 2010. SV: Nguyễn Tiến Hưng Lớp: Kinh tế Đầu tư 50B 6 [...]... nhà kho… cho thuê; - Dự án xây nhà trên cơ sở hạ tầng có sẵn; - Dự án xây dựng khu đô thị, khu dân cư, nhà ở; - Dự án đầu tư cơ sở hạ tầng khu dân cư, khu đô thị, khu công nghiệp; - Dự án đầu tư xây dựng khu du lịch (khu nghỉ mát (resort), công viên, các khu kinh doanh dịch vụ, giải trí, nhà nghỉ, khách sạn và các bất động sản kinh doanh khác phục vụ cho hoạt động kinh doanh du lịch) - Dự án đầu tư. .. hợp với hoạt động của một phòng giao dịch - Hiện nay phòng giao dịch HD Bank Hà Đông tập trung quản lý một số rủi ro sau: rủi ro tín dụng, rủi ro thị trường và rủi ro hoạt động 1.2.Tình hình thẩm định dự án vay vốn trong lĩnh vực bất động sản tại phòng giao dịch HDBank Hà Đông 1.2.1 Đặc điểm của các dự án đầu tư bất động sản và yêu cầu đặt ra cho công tác thẩm định các dự án đầu tư bất động sản Khái niệm... Kinh tế Đầu tư 50B Chuyên đề tốt nghiệp 13 GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt - Dự án bất động sản kết hợp các hình thức đầu tư trên Đặc điểm của dự án đầu tư lĩnh vực BĐS: xuất phát từ đặc điểm của dự án đầu tư và của sản phẩm BĐS mà các dự án đầu tư lĩnh vực BĐS không chỉ có những chung của các dự án đầu tư nhưng cũng có những nét đặc thù riêng Một số đặc điểm của dự án BĐS có thể kể đến ở đây là: - Thứ... người có thẩm quyền sẽ quyết định cho vay hay không cho vay đối với khách hàng SV: Nguyễn Tiến Hưng Lớp: Kinh tế Đầu tư 50B Hoàn tất hồ sơ và giải ngân Chuyên đề tốt nghiệp 17 GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt 1.2.3 Nội dung thẩm định Trong quá trình thẩm định để tài trợ vốn cho dự án, ngân hàng đã thẩm định những nội dung sau: oThẩm định khách hàng vay vốn oThẩm định dự án đầu tư oThẩm định tài sản bảo... vào thẩm định dự án đầu tư 1.2.3.1 Thẩm định về khách hàng vay vốn Tư cách, năng lực pháp lý, năng lực điều hành và quản lý sản xuất kinh doanh của chủ đầu tư là nội dung đầu tiên cán bộ thẩm định phải xem xét Đây là nội dung không thể coi nhẹ hay bỏ qua khi thẩm định khách hàng bởi đã có không ít dự án BĐS phải ngừng hoạt động do chủ đầu tư không đủ năng lực kinh doanh Khi thẩm định nội dung khách hàng. .. HD Bank trong thời gian tài trợ vốn cho dự án cũng thu được lợi ích nhất định, hơn nữa triển vọng của doanh nghiệp đạt mức trên trung bình thì nên tiếp tục tài trợ vốn cho dự án này Sau khi thẩm định khách hàng nhận thấy khách hàng thỏa mãn các nội dung trên cán bộ thẩm định tiến hành thẩm định dự án để đưa ra ý kiến cuối cùng 1.2.3.2 Thẩm định về dự án đầu tư o Sự cần thiết phải đầu tư Thẩm định sự... thể chủ động được nguồn nguyên nhiên liệu đầu vào o Đánh giá, nhận xét các nội dung về phương diện kỹ thuật - Địa điểm xây dựng Đối với dự án BĐS, địa điểm đầu tư có ảnh hưởng lớn đến chi phí, vốn đầu tư phải bỏ ra, kế hoạch triển khai dự án và doanh thu của dự án Để đánh giá xem địa điểm đầu tư dự án có phù hợp không trước hết, cán bộ thẩm định sẽ đánh giá tổng quan xem địa điểm đầu tư dự án có thuận... Thứ nhất, các dự án đầu tư BĐS cần nhu cầu vốn lớn Điển hình cho dự án BĐS là các dự án xây dựng khu đô thị, khu nghỉ dưỡng, căn hộ, khu công nghiệp,… Để đầu tư vào các loại dự án này thì vốn đầu tư bỏ ra lên đến hàng trăm tỷ Với đặc điểm này thì khi thẩm định tổng mức đầu tư CBTĐ cần thận trọng tính toán chính xác và đầy đủ các chi phí cấu thành để tránh việc khi thực hiện, mức đầu tư tăng lên hoặc... nguyên liệu, đầu vào dự án như điện, nước, thông tin liên lạc và đặc biệt là thị trường tiêu thụ có gần không Tiếp theo, cán bộ thẩm định sẽ đánh giá so sánh cơ sở vật chất, hạ tầng hiện có của địa điểm đầu tư và chi phí đầu tư so với các dự án tư ng tự ở địa điểm khác - Quy mô sản xuất và sản phẩm của dự án BĐS Khi xem xét nội dung này CBTĐ xác định được dự án sẽ phải tiến hành xây dựng, đầu tư vào những... đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định Các nhà đầu tư cá nhân, doanh nghiệp được phép kinh doanh bất động sản theo đó họ có thể việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi Những loại hình dự án bất động sản được họ đầu tư nhằm mục đích kinh doanh là: - Dự án xây dựng mặt bằng . tập tốt nghiệp tại ngân hàng em đã hoàn thành đề tài Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư trong lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng TMCP phát triển nhà Tp HCM - PGD Hà Đông . Đó là kết. tập tại phòng Tín dụng của PGD HD Bank Hà Đông em đã lựa chọn đề tài: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư trong lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng TMCP phát triển nhà Tp HCM - PGD Hà Đông cho chuyên. dự án vay vốn trong lĩnh vực bất động sản tại phòng giao dịch HDBank Hà Đông 1.2.1. Đặc điểm của các dự án đầu tư bất động sản và yêu cầu đặt ra cho công tác thẩm định các dự án đầu tư bất động