Hoàn thiện công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam trong bối cảnh ổn định kinh tế vĩ mô

117 545 0

Kaka Gửi tin nhắn Báo tài liệu vi phạm

Tải lên: 6,785 tài liệu

  • Loading ...
1/117 trang
Tải xuống

Thông tin tài liệu

Ngày đăng: 17/04/2015, 22:23

PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Ngân hàng là một trong những tổ chức trung gian tài chính quan trọng nhất của nền kinh tế với vai trò chủ lực trong việc luân chuyển dòng tiền của một quốc gia. Được ra đời với mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động đi vay để cho vay, hệ thống ngân hàng ngày càng phát triển lớn mạnh hòa nhịp với tốc độ phát triển tăng trưởng chung của đất nước. Tuy nhiên cũng giống như con dao hai lưỡi, hoạt động cho vay luôn tiềm ẩn những rủi ro mà bất kỳ một ngân hàng nào cũng phải đối mặt. Để hạn chế những rủi ro này, các ngân hàng thường yêu cầu người vay phải thế chấp tài sản của họ mà chủ yếu là các BĐS. Thế chấp bằng bất động sản là một vấn đề hết sức phức tạp vì nó liên quan đến đất đai – một tài sản có giá trị lớn do Nhà nước thống nhất quản lý. Với sự bùng nổ về số lượng của các ngân hàng thương mại ngày nay, để có thể đứng vững và phát triển trên thị trường, các ngân hàng buộc phải cạnh tranh với nhau. Sự cạnh tranh gay gắt ấy đã kéo theo sự phát triển của rất nhiều nghiệp vụ tín dụng, một trong số đó là nghiệp vụ định giá bất động sản thế chấp bởi bên cạnh lãi suất thì việc xác định lượng vốn cho vay cũng là một trong những cách để thu hút khách hàng đến với ngân hàng. Thêm vào đó, trước tình hình giá cả nhà đất có nhiều biến động như hiện nay thì việc định giá càng trở nên cấp bách và là căn cứ quan trọng để ngân hàng quyết định lượng vốn cho vay hợp lý sao cho vừa đảm bảo an toàn lại vừa mang tính cạnh tranh. Nhận thức được tầm quan trọng của việc định giá bất động sản thế chấp như vậy, các ngân hàng đều đã có những quy định, quy trình định giá riêng của mình. Tuy nhiên, do đây là một vấn đề hết sức mới mẻ cả về lý luận và 1 thực tiễn nên hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn. Đặc biệt là khi thị trường bất động sản ở nước ta còn đang chập chững bước đi, sự thiếu thông tin, không minh bạch về các nguồn cung làm gia tăng thêm tính không hoàn hảo cũng như tình trạng đầu cơ đẩy giá bất động sản lên cao thông qua các giao dịnh ngầm đã khiến hoạt động định giá càng phát triển chậm chạp. Xuất phát từ thực tế đó, tôi đã quyết định nghiên cứu đề tài “ Hoàn thiện công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam trong bối cảnh ổn định kinh tế vĩ mô” với mục tiêu đánh giá thực trạng từ đó đề xuất, khuyến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá trong thời gian tới, tạo điều kiện cho sự phát triển hoạt động cho vay, giảm rủi ro của các ngân hàng thương mại Việt Nam. 2. Phương pháp nghiên cứu Trong quá trình tiến hành nghiên cứu, khảo sát, tôi đã sử dụng các phương pháp phân tích định tính, định lượng và so sánh. 3. Đối tượng nghiên cứu Công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam, tuy nhiên tập trung nghiên cứu tại 3 ngân hàng thương mại bao gồm: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn (Agribank), Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB) và Ngân hàng thương mại cổ phần Đại Dương (Oceanbank). 4. Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu của đề tài giới hạn trong công tác tổ chức định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam trong những năm gần đây. 5. Kết cấu của đề tài Kết cấu của đề tài gồm có 3 chương: 2 Chương 1: Những vấn đề cơ bản về định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại. Chương 2: Thực trạng công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam trong bối cảnh ổn định kinh tế vĩ mô. Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam. 3 CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Chương I trình bày những vấn đề cơ bản về ngân hàng thương mại và tập trung vào phần lý thuyết về công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay của các NHTM. 1.1. Tổng quan về tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại Trình bày các nội dung cơ bản về khái niệm NHTM, hoạt động cho vay của NHTM, các hình thức cho vay của NHTM, nguyên tắc cho vay của NHTM và tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của NHTM. 1.2. Vấn đề định giá bất động sản trong hoạt động cho vay Trình bày các khái niệm về BĐS, định giá bất động sản và tầm quan trọng của việc định giá BĐS trong hoạt động cho vay của các NHTM. Hoạt động này ngày càng trở nên quan trọng bởi nó là cơ sở để ngân hàng xác định mức cho vay tối đa, có vai trò đảm bảo an toàn cho khoản tín dụng và buộc khách hàng phải có trách nhiệm đối với khoản vay của mình. Trình bày bốn phương pháp định giá: phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư và phương pháp thu nhập về các nội dung:  Khái niệm, ý nghĩa và cơ sở lý luận của phương pháp  Quy trình định giá của phương pháp  Điều kiện áp dụng của phương pháp  Ưu, nhược điểm của phương pháp 4 1.3. Những nhân tố ảnh hưởng đến vấn đề định giá BĐS trong hoạt động cho vay của các NHTM Các nhân tố ảnh hưởng được chia thành các nhân tố chủ quan và nhân tố khách quan. Trong đó nhân tố chủ quan bao gồm: quan điểm của lãnh đạo NH về định giá BĐS, nhân tố thông tin về BĐS được định giá, nhân tố cơ sở vật chất kỹ thuật, đạo đức nghề nghiệp của cán bộ định giá và nội dung, quy trình, phương pháp định giá BĐS. Các nhân tố khách quan gồm có: nhóm các nhân tố tự nhiên, nhân tố kinh tế, yếu tố thị trường và yếu tố thuộc về pháp lý, chính sách kinh tế. 1.4. Kinh nghiệm một số nước trên thế giới về định giá BĐS Tìm hiểu thực tế công tác định giá BĐS tại các nước Trung Quốc, Australia và Thái Lan là những nước có ngành định giá rất phát triển, qua đó rút ra kinh nghiệm và những bài học để Việt Nam làm tốt công tác định giá hơn trong thời gian tới. 5 CHƯƠNG II THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM TRONG BỐI CẢNH ỔN ĐỊNH KINH TẾ VĨ MÔ Chương II trình bày những tìm hiểu thực tế về công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay của các NHTM. Để có thể đánh giá được hoạt động này tập trung nghiên cứu, phân tích công tác định giá BĐS tại ba ngân hàng thương mại điển hình là: NH Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn, NH thương mại cổ phần Á Châu và ngân hàng thương mại cổ phần Đại Dương. Tìm hiểu xem các ngân hàng thực hiện công tác định giá như thế nào, áp dụng phương pháp định giá ra sao, kết quả thực hiện có hợp lý và hiệu quả không. Qua đó đánh giá chung về kết quả đạt được, những hạn chế, nguyên nhân của những hạn chế và lấy đó làm cơ sở để đưa ra các giải pháp thích hợp nhằm cải thiện công tác định giá BĐS ở các NHTM Việt Nam hiện nay. 2.1. Khái quát tình hình hoạt động cho vay của các NHTM Việt Nam trong bối cảnh ổn định kinh tế vĩ mô Khái quát bối cảnh nền kinh tế Việt Nam trong giai đoạn ổn định kinh tế vĩ mô. Trong bối cảnh hậu khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế toàn cầu, nền kinh tế Việt Nam từng bước phục hồi và tăng trưởng khá nhanh. Tuy nhiên, hoạt động tín dụng trong thời gian vừa qua gặp rất nhiều khó khăn bởi nhiều nguyên nhân mà một trong số đó là do chính sách tiền tệ thắt chặt đã đẩy mặt bằng lãi suất lên cao chóng mặt. Thị trường BĐS cũng không mấy thuận lợi khi hàng loạt các quy định pháp lý mới được ban hành cùng mức lãi suất cao đã hạn chế các giao dịch đi rất nhiều. Bước sang năm 2011 với mục tiêu tiếp tục hạn chế tín dụng mà NHNN đưa ra đã cho thấy quyết tâm của NHNN trong việc ổn định kinh tế vĩ mô. 6 2.2. Thực trạng công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay của các NHTM Việt Nam 2.2.1. Thực trạng hoạt động cho vay có thế chấp bằng BĐS 2.2.2. Thực trạng công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay tại một số NHTM Việt Nam Sau một thời gian dài hoạt động định giá còn chưa được các NHTM chú trọng thì hiện nay hầu hết các NHTM đều đã xây dựng cho mình một quy trình định giá riêng, áp dụng các phương pháp khác nhau để tiến hành. 2.2.2.1. Thực trạng định giá BĐS tại ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam Agribank là ngân hàng lớn nhất Việt Nam với mục tiêu hoạt động và vai trò là trụ cột trên thị trường tài chính tiền tệ ở nông thôn. Trong hoạt động cho vay của mình, tỷ trọng cho vay thế chấp bằng BĐS không lớn nên công tác định giá BĐS ở đây chỉ là một bước trong quy trình cấp tín dụng. Tuy nhiên trước nhu cầu về vốn ngày càng tăng của nền kinh tế, Agribank đã có những bước cải tiến, đặc biệt là chú trọng hơn vào công tác định giá BĐS. NH đã giao cho các chi nhánh chủ động thực hiện công tác định giá theo Quyết định 1300/QĐ-HĐQT ngày 03/12/2007. 2.2.2.2. Thực trạng định giá BĐS trong hoạt động cho vay tại NHTMCP Á Châu ACB là một trong những ngân hàng thương mại cổ phần hàng đầu Việt Nam với nhiều thành tích nổi bật. Với hướng phát triển coi trọng vấn đề định giá tài sản thế chấp từ sớm hiện nay ACB đã thành lập được phòng định giá riêng, tách ra khỏi phòng tín dụng. Hơn thế ACB còn xây dựng được quy trình định giá tương đối rõ ràng và chặt chẽ mang lại hiệu quả cao cho công tác định giá BĐS. 7 ACB có những quy định cụ thể về cách tính đơn giá đất bao gồm: cách tính đơn giá đất đường nội bộ, đơn giá đất hẻm nhựa/bê tông/ xi măng, đất có hình dạng quá lớn hoặc quá nhỏ, BĐS có một phần diện tích giải tỏa, BĐS có một phần diện tích chưa hợp lệ nhưng không có tranh chấp, BĐS trong trường hợp đất thuê, thuê lại trong khu công nghiệp, khu kinh tế, quyền sử dụng đất nông nghiệp, căn hộ chung cư… Có thể thấy với những quy định trên công tác định giá BĐS của ACB rất chặt chẽ và mang hệ số an toàn cao. Đây cũng là sự khác biệt vượt trội của ACB so với các ngân hàng khác. Tuy việc xác định giá trị BĐS tại ACB tương đối sát với giá thị trường song cũng không thể tránh khỏi những mặt còn yếu kém. Đó là phương pháp định giá còn chủ yếu là phương pháp so sánh, đội ngũ nhân viên còn hạn chế trong khi khối lượng công việc quá nhiều. 2.2.2.3. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại NHTMCP Đại Dương OceanBank là một ngân hàng còn non trẻ trong hệ thống NHTM Việt Nam song công tác định giá đã được NH coi trọng từ sớm. Oceanbank đã thành lập một bộ phận thực hiện định giá BĐS hoạt động độc lập cùng một đội ngũ cán bộ được đào tạo chuyên môn. NH này cũng đã đầu tư xây dựng một quy trình định giá rõ ràng, đầy đủ. Tuy nhiên kết quả hoạt động ở đây còn một số hạn chế như tính chính xác còn thấp, giá trị định giá thấp hơn giá trị thị trường rất nhiều. 2.3. Đánh giá chung về công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay của các NHTM 2.3.1. Những kết quả đạt được Quy trình thủ tục cho vay thế chấp bằng BĐS ngày càng được hoàn thiện hơn. Quy trình định giá tổng quát, chặt chẽ góp phần thúc đẩy tăng 8 trưởng doanh số cho vay và dư nợ cho vay thế chấp bằng BĐS, rủi ro được giảm thiểu đáng kể. Bộ phận định giá được tách biệt khỏi bộ phận tín dụng là một bước phát triển đem lại nhiều thành quả cho NHTM. 2.3.2. Những hạn chế Bên cạnh cạnh những kết quả trên vẫn còn một số hạn chế đó là giá trị định giá còn thấp hơn so với giá trị thị trường. Các NH hầu hết đêù định giá bằng 1,5-2 lần khung giá nhà nước trong khi khung giá này thường cách xa so với giá thị trường từ 4-5 lần. Việc định giá còn tốn khá nhiều thời gian và chi phí do cán bộ định giá mất quá nhiều thời gian trong việc tìm kiếm giá trị của BĐS tương tự trên thị trường. 2.3.3. Nguyên nhân 2.3.3.1. Những nguyên nhân chủ quan Thứ nhất là quan điểm của lãnh đạo NH cho rằng việc định giá là không quá quan trọng mà chỉ là một hoạt động bổ trợ cho hoạt động cho vay. Ngoài ra cán bộ định giá thường rất khó khăn trong việc xác minh tính pháp lý của tài sản. Về phương pháp áp dụng để định giá BĐS còn chưa thích hợp. Hầu hết các NH mới chỉ dùng hai phương pháp so sánh và chi phí là chủ yếu. Song trên thị trường tồn tại rất nhiều BĐS khác biệt, ít giao dịch, do đó cần kết hợp các phương pháp khác như phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư mới có được kết quả chính xác được. 2.3.3.2 . Nguyên nhân khách quan Hành lang pháp luật chưa hoàn thiện, sự bất ổn của thị trường BĐS cũng góp phần hạn chế hiệu quả của công tác định giá BĐS. 9 CHƯƠNG III GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM 3.1. Định hướng hoàn thiện công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay của các NHTM Việt Nam 3.1.1. Định hướng phát triển của các NHTM Việt Nam 3.1.2. Quan điểm hoàn thiện công tác định giá BĐA trong hoạt động cho vay của các NHTM Việt Nam Phải nhất quán thống nhất quan điểm về tổ chức, phương pháp và quy trình định giá cho từng loại hình, đồng thời phải phù hợp với điều kiện thực tế của Việt Nam. 3.2. Một số giải pháp để hoàn thiện công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay của các NHTM Việt Nam 3.2.1. Hoàn thiện quy trình định giá Việc thống nhất các bước định giá sẽ làm tăng tính chính xác của các cuộc định giá và tăng tính chuyên môn của các nhân viên định giá, tạo điều kiện cho việc quản lý giá BĐS và quản lý hoạt động định giá ở nước ta. Một qui trình cho vay hoàn chỉnh và chuẩn mực sẽ là điều kiện giúp giảm thiểu rủi ro trong cho vay, tổn thất đối với ngân hàng từ đó giúp nâng cao chất lượng cho vay và năng lực cạnh tranh của ngân hàng trên thị trường 10 [...]... đã định gây tổn thất cho ngân hàng 24 Mặt khác, công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay còn là cơ sở để ngân hàng xác định mức cho vay tối đa, thời hạn cho vay, vấn đề bảo đảm tiền vay, tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng hoạt động có hiệu quả Tóm lại, định giá BĐS để đảm bảo khoản tiền vay là một sự thận trọng phải làm với tư cách là sự bảo hiểm giúp cho ngân hàng đối phó mọi tổn... THƯƠNG MẠI 1.1 Tổng quan về tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại 1.1.1 Hoạt động cho vay của các NHTM 1.1.1.1 Khái niệm về ngân hàng thương mại Ngân hàng là một trong các tổ chức tài chính quan trọng nhất, là một hệ thống phức tạp và lớn mạnh nhất trong nền kinh tế, là một trong những công cụ mà thông qua đó Nhà nước chi phối và điều hành những vấn đề kinh tế quan trọng... động sản chung cho các ngân hàng hay công ty định giá, nâng cao giải pháp quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và ban hành khung giá sát với thị trường và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới là những biện pháp thiết thực tạo điều kiện cho công tác định giá được thực hiện tốt hơn 11 CHƯƠNG I NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI... xác định mức cho vay của ngân hàng dựa trên tài sản bảo đảm là BĐS 1.2.3 Tầm quan trọng của việc định giá BĐS trong hoạt động cho vay của các NHTM Hoạt động định giá BĐS tại các NHTM ngày càng trở nên quan trọng, đặc biệt đối với các nghiệp vụ ngân hàng mang tính chuyên sâu và nhạy cảm như nghiệp vụ cho vay Bởi lẽ khi ngân hàng cấp một khoản tín dụng cho khách hàng thì không phải lúc nào khoản vay. .. tắc cho vay của các ngân hàng thương mại Theo quy chế cho vay 1627 và luật các tổ chức tín dụng nguyên tắc cho vay đầu tiên của ngân hàng là phải thu đủ và đúng hạn cả gốc và lãi tiền đã cho vay Nguyên tắc này được tôn trọng và thực hiện trên thực tế sẽ đảm bảo hoạt động của ngân hàng diễn ra liên tục và bình thường Tuy nhiên, các khoản cho vay của ngân hàng luôn phải đối đầu với rủi ro người vay không... giá bất động sản trong hoạt động cho vay 1.2.1 Khái niệm bất động sản Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở các quốc gia trên thế giới Trong tiếng Anh người ta dùng từ: Real estate (tài sản bất động sản) , trong tiếng Pháp người ta dùng từ Immobilié (bất động sản) còn Trung Quốc thì dùng thuật ngữ địa sản (tài sản gắn liền với đất đai) Việc phân loại tài sản thành bất động sản và động. .. giúp cho quá trình định giá và luôn linh hoạt để từ đó hình thành những quan điểm riêng của từng người Mục đích cụ thể là quyết định giá của từng bất động sản cụ thể Thời điểm nhất định: trong quy định của pháp luật, giá trị của tài sản chỉ có giá trị pháp lí tại một thời điểm nhất định tức vào một ngày cụ thể Theo điều 4, Luật Kinh doanh BĐS của Việt Nam: Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá. .. đảm của người vay - Cho vay không có bảo đảm: là loại cho vay không có tài sản cầm cố, thế chấp hoặc bảo lãnh của người thứ ba, mà việc cho vay chỉ dựa vào uy tín của bản thân khách hàng đó Hay nói khác đi cho vay không có tài sản bảo đảm là những khoản cho vay mà người vay không phải chuyển tài sản cho ngân hàng để tạo nguồn thu nợ cho ngân hàng khi người vay không thực hiện được cam kết khi vay và trong. .. hàng đối với khoản vay của mình Hiện nay, các ngân hàng thương mại được phép tự thoả thuận và tự chịu trách nhiệm xác định giá trị bất động sản thế chấp bảo đảm tiền vay của doanh nghiệp đi vay nên việc định giá BĐS sao cho hợp lý, sát với giá thị trường là một vấn đề quan trọng được đặt ra Nếu định giá thấp sẽ ảnh hưởng đến quy mô vay vốn của khách hàng (khách hàng sẽ chỉ được vay với mức ít hơn mức... công tác định giá bất động sản 3.2.3 Bổ sung thêm một số phương pháp khác cho phù hợp với đặc điểm và điều kiện của các NHTM Cần xây dựng nội dung chuẩn và thống nhất đối với tất cả các loại hình BĐS và hoàn thiện các phương pháp này cho phù hợp với thực tế hoạt động của các NHTM Việt Nam Bên cạnh đó cũng rất cần thiết xem xét và áp dụng kết hợp các phương pháp khác để tăng tính hiệu quả của công tác . về định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại. Chương 2: Thực trạng công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam. thực tế đó, tôi đã quyết định nghiên cứu đề tài “ Hoàn thiện công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam trong bối cảnh ổn định kinh tế vĩ mô . quát tình hình hoạt động cho vay của các NHTM Việt Nam trong bối cảnh ổn định kinh tế vĩ mô Khái quát bối cảnh nền kinh tế Việt Nam trong giai đoạn ổn định kinh tế vĩ mô. Trong bối cảnh hậu khủng
- Xem thêm -

Xem thêm: Hoàn thiện công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam trong bối cảnh ổn định kinh tế vĩ mô, Hoàn thiện công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam trong bối cảnh ổn định kinh tế vĩ mô, Hoàn thiện công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam trong bối cảnh ổn định kinh tế vĩ mô

Từ khóa liên quan

Gợi ý tài liệu liên quan cho bạn