Đề án môn học MỤC LỤC SV: Trần Thu Thủy Lớp: KT&QL Địa chính K50 Đề án môn học LỜI NÓI ĐẦU Quá trình phát triển của Việt Nam theo hướng CNH-HĐH theo chiến lược phát triển kinh tế - xã hội đến năm 2020 của Đảng, Nhà nước đòi hỏi việc triển khai ngày càng nhiều các dự án đầu tư, với nguồn vốn trong và ngoài nước, thuộc mọi thành phần kinh tế,đặc biệt là các dự án có sử dụng đất càng được chú trọng và quan tâm cuat toàn bộ các thành phần kinh tế. Trong đó, nguồn vốn cho vay theo dự án đầu tư của NHTM ngày càng phổ biến, cơ bản và quan trọng đối với mỗi cá nhân, doanh nghiệp và Chính phủ. Đó cũng đặt ra một thách thức không nhỏ đối với các NHTM về sự an toàn và hiệu quả của nguồn vốn cho vay theo dự án. Bởi vì, các dự án đầu tư nói chung và các dự án có sử dụng đất nói riêng thường đòi hỏi số vốn lớn, thời gian kéo dài và rủi ro rất cao. Để đi đến chấp nhận cho vay, thì thẩm định dự án đầu tư về mặt tài chính dự án đầu tư là khâu quan trọng, quyết định chất lượng cho vay theo dự án của ngân hàng. Thẩm định tài chính dự án đầu tư ngày càng có ý nghĩa vô cùng to lớn, đảm bảo lợi nhuận, sự an toàn cho ngân hàng. Mục đích nghiên cứu Qua việc nghiên cứu đề tài, mục đích của em là tìm hiểu sau thêm về môi truờng cũng như tính chất hoạt động của một NHTM, cụ thể là trong một nghiệp vụ hết sức quan trọng của NH là khâu thẩm định, đánh giá và kiểm tra các dự án có sử dụng đất để cho vay trong điều kiện hiện nay.Em mong rằng qua nghiên cứu đề tài, em có thể nắm rõ quy trình của nghiệp vụ thẩm định,thêm vào đó đề xuất ra một số giải pháp tham khảo để nâng cao chất luợng của công việc này trong các NH hiện nay, do bối cảnh của ngành NH đang trong giai đoạn phát triển nhanh chóng,công tác thẩm định dự án cần được bổ sung và hoàn thiện hơn nữa nhằm đảm bảo an toàn và lợi nhuận cho ngân hàng cũng như phía Doanh nghiệp có dự án đầu tư sử dụng đất có được nguồn vốn vay ổn định lâu daifvaf trên cả là đảm bảo sự ổn định của nền kinh tế quốc dân,đảm bảo an sinh xã hội,phù hợp với những quy hoạch sử dụng đất mà Nhà nước ban hành. Đối tượng và phương pháp nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Chuyên đề thực tập tập trung nghiên quy trình của nghiệp vụ thẩm định tài chính dự án, mục đích, ý nghĩa của công việc, tầm quan trọng của nghiệp vụ này trong toàn bộ các hoạt động của một NHTM -Phương pháp nghiên cứu:Phân tích và đánh giá,so sánh các vấn đề lý thuyết liên quan đến thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử đụng đât trong các NHTM nói chung. -Kết cấu của đề án: Chương I:Lý thuyết chung về thẩm định tài chính dự án đầu tư. SV: Trần Thu Thủy Lớp: KT&QL Địa chính K50 1 Đề án môn học Chương II:Hệ thống văn bản pháp luật có liên quan đến thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất. Chương III:Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất. Kết luận và tài liệu tham khảo. I.LÝ THUYẾT CHUNG 1.Thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất. 1.1.Khái niệm thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất. Các dự án đầu tư sau khi được soạn thảo và thiết kế xong dù được nghiên cứu tính toán rất kỹ lưỡng và chi tiết thì chỉ mới qua bước khởi đầu. Để đánh giá tính hợp lý, tính hiệu quả, tính khả thi của dự án và ra quyết định dự án có được thực hiện hay không thì phải có một quá trình xem xét kiểm tra, đánh giá một cách độc lập và tách biệt với quá trình soạn thảo dự án. Quá trình đó gọi là thẩm định dự án. Có rất nhiều quan điểm khác nhau về thẩm định tuỳ theo tính chất của công cuộc đầu tư và chủ thể có thẩm quyền thẩm định, song đứng trên góc độ tổng quát có thể định nghĩa như sau: Thẩm định dự án đầu tư là quá trình một cơ quan chức năng (Nhà nước hoặc tư nhân) thẩm tra,so sánh xem xét một cách khách quan, khoa học và toàn diện về các mặt pháp lý, các nội dung cơ bản ảnh hưởng đến hiệu quả, tính khả thi, tính hiện thực của dự án, để quyết định đầu tư hoặc cấp giấy phép về đầu tư ,hiệu chỉnh hoặc cho phép tiếp tục triển khai dự án. 1.2.Yêu cầu và mục đích thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất. 1.2.1.Yêu cầu Thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất phải cung cấp được những thông tin và phân tích được các vấn đề liên quan về dự án sắp được thực hiên,đánh giá xem dự án đó có phù hợp với Quy hoạch phát triển kinh tế của địa phương hay không,kết luận về tính khả thi của thị trường,kỹ thuật,tài chính và quản lý dự án.Một trong những yêu cầu quan trọng là phải trả lời được về tính hợp lý của bản thiết kế kỹ thuật,đánh giá sự phù hợp của nó với đề án đã được phê duyệt,đánh giá sự bền vững của công trình.Đánh giá được kế hoạch đấu thầu có hợp lý và phù hợp với đề án kỹ thuật hay không,lựa chọn nhà thầu có đảm bảo khách quan độc lập và đáng tin cậy hay không,quyết toán công trình có đảm bảo đúng pháp luật,hợp lý và phù hợp với đề án kỹ thuật hay không.Yêu cầu cần xem xét quan trọng nữa là lợi ích về mặt tài chính có bảo đảm yêu cầu của chủ đầu tư hay không và đánh giá phần đóng gớp kinh tế dự kiến của dự án vào tăng trưởng kinh tế,vào việc thực hiện các mục tiêu xã hội. SV: Trần Thu Thủy Lớp: KT&QL Địa chính K50 2 Đề án môn học 1.2.2.Mục đích. Tùy vào những yêu cầu và tính chất khác nhau của những sự án khác nhau mà mục đích của việc thẩm định cũng khác nhưng quan trọng nhất của việc thẩm định dự án vẫn là ra quyết định của dự án và đánh giá tính khả thi của dự án nhằm ngăn chặn những dự án xấu,không bỏ sót các dự án tốt,đảm bảo sử dụng hợp lý và có hiệu quả quỹ đất của Quốc gia sao cho phù hợp với sự phát triển trong điều kiện đất đai đang trở thành nguồn lực khan hiếm như hiện nay. 1.3.Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định các dự án đầu tư có sử dụng đất. Xem xét các nhân tố ảnh hưởng tới thẩm định dự án sẽ giúp ta có cách nhìn tổng thể, từ đó có những quan tâm thích hợp tới các yếu tố tác động để đảm bảo hiệu quả trong thẩm định. Các nhân tố ảnh hưởng gồm các nhân tố chủ quan và các nhân tố khách quan. 1.3.1. Các nhân tố chủ quan. * Trình độ của cán bộ thẩm định. Trình độ của cán bộ thẩm định quyết định tính hiệu quả trong thẩm định. Cán bộ thẩm định với cơ sở lý thuyết hiện đại cùng những hiểu biết thực tiễn sẽ vận dụng quy trình thẩm định tài chính dự án một cách linh hoạt, đảm bảo chính xác khi dự tính vốn đầu tư, lập các báo cáo tài chính và sử dụng hệ thống các chỉ tiêu thẩm định,xử lý thông tin hợp lý,phù hợp với thông lệ chung.Công tác thu thập thông tin phải độc lập với chủ đầu tư để bảo tính khách quan và phải chính xác để đảm bảo sự đầy đủ.Không chỉ trình độ chuyên môn ,người thẩm định phải có năng lực kinh nghiệm và đạo đức nghề nghiệp để đảm bảo kết quả thẩm định đạt độ chuẩn xác cao * Điều kiện cơ sở vật chất. Điều kiện cơ sở vật chất trang bị cho công tác thẩm định dự án cũng phản ánh chất lượng thẩm định. Cơ sở vật chất được hiểu là toàn bộ các trang thiết bị làm việc, kiến thức được đào tạo. Máy móc, thiết bị đo lường, tính toán hiện đại sẽ trợ giúp cho cán bộ thẩm định trong việc đưa ra kết luận nhanh chóng, chính xác, nâng cao hiệu quả công việc 1.3.2.Các nhân tố khách quan. * Sự phát triển của nền kinh tế. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, doanh nghiệp nhận thấy tầm quan trọng của thẩm định dự án và có những quan tâm thích đáng. Tình hình thực tiễn nền kinh tế với những biến động và những phát triển trong nghiên cứu làm cho công tác thẩm định không ngừng được đổi mới và nâng cao. Sự phát triển của nền kinh tế đòi hỏi phải có cơ SV: Trần Thu Thủy Lớp: KT&QL Địa chính K50 3 Đề án môn học sở lý luận, tầm hiểu biết về kinh tế một cách toàn diện, không ngừng tiếp thu những quan điểm mới trong nghiên cứu kinh tế nói chung, trong thẩm định dự án nói riêng. Sự phát triển kinh tế cùng với nó là sự phát triển khoa học kỹ thuật, công nghệ sẽ mang lại cho kỹ thuật thẩm định dự án những ứng dụng có ý nghĩa.mang lại hiệu quả đầu tư cho doanh nghiệp và cho toàn xã hội. * Các quy định của Nhà nước. Khi thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất, cán bộ thẩm định phải nắm vững các quy định hiện hành để dựa trên cơ sở lý thuyết nền tảng cùng tình hình thực tiễn áp dụng vào thẩm định cho từng dự án. Việc thẩm định dự án đầu tư cần phải tuân theo các quy định của Nhà nước. Các quy định của Nhà nước hợp lý, rõ ràng sẽ giúp cho cán bộ thẩm định thực hiện công việc được dễ dàng chính xác. Ngoài ta, các quy định còn có tính chất định hướng, hỗ trợ cho hoạt động đầu tư của doanh nghiệp, cán bộ thẩm định cần nắm vững để không chỉ thẩm định dự án mà còn điều chỉnh dự án sao cho quyết định đầu tư đạt hiệu quả nhất. Quy định của Nhà nước còn là căn cứ để đánh giá tính hợp lệ của dự án đầu tư, đánh giá kết quả thẩm định có được các cấp Nhà nước chấp nhận hay không. Tất cả các nhân tố trên tác động đến công tác thẩm định dự án xét cả nhân tố chủ quan và khách quan đều có tác động hai chiều. Nếu các nhân tố này thuận lợi sẽ là điều kiện đảm bảo tốt và phát triển công tác thẩm định tài chính dự án. Nhưng ngược lại nếu như trong chính những yếu tố này còn chưa chính xác, rõ ràng, chưa đạt hiệu quả, còn nhiều mâu thuẫn hay chất lượng không cao thì nó sẽ tác động xấu đến chất lượng công tác thẩm định dự án, làm sai lệch, méo mó chất lượng và mục đích của công tác thẩm định dự án. 2.Thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất. 2.1.Khái niệm và sự cần thiết khách quan của thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất 2.1.1.Khái niệm. Là thẩm định dự án dưới giác độ của doanh nghiệp. Đó là việc xem xét đánh giá và đưa ra những con số cụ thể về khả năng sinh lợi của vốn đầu tư. Thẩm định tài chính dự án cho phép nhà đầu tư đánh giá tính khả thi về mặt tài chính của dự án.Do đó, có thể đưa ra được kết luận cuối cùng về tính khả thi của dự án đầu tư phải xem xét khả năng sinh lợi của vốn đầu tư, tính toán các giá trị biểu hiện khả năng này được dựa trên dòng tiền ròng của dự án. Cụ thể hơn, nhà đầu tư phải tiến hành thẩm định các khía cạnh liên quan đến giá trị dòng tiền vào và dòng tiền ra của dự án. SV: Trần Thu Thủy Lớp: KT&QL Địa chính K50 4 Đề án môn học 2.1.2.Sự cần thiết của thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất. Đầu tư là một lĩnh vực quan trọng quyết định sự tăng trưởng và phát triển của các thành phần kinh tế cũng như nền kinh tế quốc dân. Nhưng hoạt động đầu tư sẽ không thể tiến hành được khi không có vốn hay không đủ vốn. Một câu hỏi được đặt ra là: "Vốn lấy từ đầu?" Ngoài nguồn vốn tự có của mình, các nhà đầu tư thường kêu gọi sự tài trợ từ bên ngoài mà trong đó chủ yếu là nguồn vốn vay của ngân hàng. Tuy nhiên, ngân hàng sẽ không đồng ý cho vay nếu không biết rằng vốn vay có được sử dụng an toàn và hiệu quả hay không. Do đó, không chỉ riêng các nhà đầu tư, mà cả ngân hàng và các cơ quan hữu quan cũng phải tiến hành thẩm định dự án đầu tư tức là đi sâu xem xét, nghiên cứu đánh giá hàng loạt các vấn đề trên nhiều lĩnh vực khác nhau nhằm đưa ra một quyết định đúng đắn. Đối với nhà đầu tư Sự tồn tại và phát triển của mỗi doanh nghiệp là nhờ vào kế hoạch sản xuất kinh doanh đúng đắn, mà các kế hoạch này lại được thực hiện bởi các dự án. Với tư cách là chủ dự án và là bên lập dự án, chủ đầu tư biết khá rõ và tương đối tỷ mỷ dự án đầu tư của mình, nắm được những điểm mạnh cũng như điểm yếu, những khó khăn thách thức trong quá trình thực hiện dự án của mình. Trên thực tế, khi đưa ra một quyết định đầu tư, chủ đầu tư thường xây dựng và tính toán các phương án khác nhau. Điều đó có nghĩa là có nhiều dự án khác nhau được đưa ra nhưng không phải dễ dàng gì trong việc lựa chọn dự án này, loại bỏ dự án kia vì nhiều khi khả năng thu thập, nắm bắt những thông tin mới của chủ dự án bị hạn chế nhất là đối với các xu hướng kinh tế, chính trị, xã hội mới và điều này sẽ làm nguy cơ rủi ro tăng cao và làm giảm tính chính xác trong phán đoán của họ.Thông qua việc thẩm định tài chính dự án đầu tư sẽ giúp cho nhà đầu tư chon lựa được dự án mang lại lợi nhuận cao phù hợp với năng lực của mình. Đối với ngân hàng Ngân hàng thu lợi chủ yếu nhờ hoạt động cho vay. Chính vì vậy mỗi một khoản tín dụng được cấp ra nhất thiết phải mang lại hiệu quả, điều đó đồng nghĩa với việc đảm bảo cho hoạt động của ngân hàng được an toàn và hiệu quả. Vì vậy, điều ngân hàng quan tâm nhất là khả năng hoàn trả khoản vay cả gốc lẫn lãi đúng thời hạn. Do đó, việc ngân hàng phải tiến hành thẩm định dự án trên mọi phương diện kỹ thuật, thị trường, tổ chức quản lý, tài chính…là rất quan trọng, trong đó thẩm định tài chính dự án có thể nói là quan trọng nhất.Một dự án đầu tư có sử dụng đất thường đòi hỏi một lượng vốn rất lớn, trong một thời gian dài, phần lớn vượt quá khả năng tài chính, khả năng tự tài trợ của các doanh nghiệp. Do vậy họ phải huy động nguồn tài trợ từ các Ngân hàng thương mại. Về phía Ngân hàng thương mại, cho vay theo dự án đầu tư có SV: Trần Thu Thủy Lớp: KT&QL Địa chính K50 5 Đề án môn học sử dụng đất là một nghiệp vụ kinh doanh truyền thống, có khả năng sinh lời cao nhưng cũng chứa đựng nhiều rủi ro. Và để giảm thiểu rủi ro có thể xảy ra, các Ngân hàng thương mại không có cách nào khác là phải tiến hành thẩm định các dự án đầu tư mà công việc quan trọng nhất ở đây là thẩm định tài chính dự án. Vai trò quan trọng của thẩm định tài chính dự án thể hiện ở chỗ nó chính là căn cứ chính yếu nhất để Ngân hàng thương mại đưa ra quyết định tài trợ của mình. Có thể nói thẩm định tài chính dự án là nội dung quan trọng nhất và phức tạp nhất trong quá trình thẩm định dự án. Bởi vì nó đòi hỏi sự tổng hợp của tất cả các biến số tài chính, kỹ thuật, thị trường…đã được lượng hoá trong các nội dung thẩm định trước nhằm phân tích, tạo ra những bảng dự trù tài chính, những chỉ tiêu tài chính phù hợp có ý nghĩa. Và những chỉ tiêu này, sẽ là những thước đo quan trọng hàng đầu giúp Ngân hàng thương mại đưa ra quyết định cuối cùng: chấp thuận tài trợ hay không? Đối với toàn bộ nền kinh tế và các cơ quan quản lý nhà nước Đầu tư đặc b i ệ t là cá c dự án đầ u tư sử dụn g đ ấ t đón g v a i trò quan t r ọn g và luôn được coi là động lực phát triển nói chung và sự phát triển kinh tế nói riêng của mỗi quốc gia. Nhưng vấn đề quan trọng đặt ra là đầu tư như thế nào cho có hiệu quả cao,sử dụng quỹ đất sao cho đạt được lợi ích kinh tế nói riêng và lợi ích xã hội nói chung một cách tốt nhất bằng không tác động của đầu tư không hợp lý là rất nguy hại và gây ảnh hưởng xấu đến nền kinh tế. Hiệu quả ở đây không đơn thuần là hiệu quả kinh tế mà nó bao hàm cả các hiệu quả về mặt xã hội như vấn đề giải quyết công ăn việc làm, tăng thu ngân sách, tăng khả năng cạnh tranh trong và ngoài nước,đảm bảo an sinh xã hội.Ngoài ra, dự án được chọn đầu tư còn phải phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước, quy hoạch cuả từng địa phương mà dự án này thực hiện và phải hoàn toàn tuân thủ các quy chế quản lý kinh tế, quản lý đầu tư xây dựng và các quy chế quản lý khác của Nhà nước. Tuy nhiên, để làm tốt công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất, trước hết chúng ta phải hiểu nội dung thẩm định tài chính dự án. 2.2.Nội dung thẩm định tài chính của dự án đầu tư có sử dụng đất. 2.2.1.Thẩm định chi phí của dự án 2.2.1.1.Thẩm định tổng vốn đầu tư của dự án Để đảm bảo cho dự án hoạt động có hiệu quả thì điều quan trọng trước tiên là phải dự tính được lượng vốn đầu tư cần thiết theo từng loại công việc trong từng giai đoạn của quá trình thực hiện đầu tư. Cần phải tiến hành lập biểu ghi chép tình hình thực hiện đầu tư, thẩm định số lượng, chất lượng, thời hạn cung cấp đầu vào cho dự án SV: Trần Thu Thủy Lớp: KT&QL Địa chính K50 6 Đề án môn học theo từng loại công việc trong từng giai đoạn của quá trình thực hiện và thẩm định giá cho các yếu tố đầu vào nhằm dự tính hợp lý số vốn đầu tư trong từng giai đoạn của chu trình dự án.Về cơ bản, đây là việc xem xét tính toán tổng vốn đầu tư cho dự án có đầy đủ, chính xác và phù hợp hay không. Vốn đầu tư cho dự án thường bao gồm vốn đầu tư cơ bản, vốn lưu động và các chi phí khác. Vốn đầu tư cơ bản là toàn bộ lượng vốn cần thiết để hoàn thành công trình sẵn sàng đưa vào sử dụng bao gồm vốn đầu tư xây lắp, vốn đầu tư thiết bị, chi phí chuẩn bị mặt bằng,thuê mua đất… Vốn lưu động là toàn bộ chi phí cần thiết để khai thác và sử dụng công trình. Vốn lưu động thường bao gồm: Nguyên vật liệu, tiền lương, phụ tùng, thành phẩm tồn kho, hàng hoá bán chịu, chi phí đột xuất. Việc xác định đúng chi phí khác như chi phí thành lập, chi phí trả lãi vay có chú ý đến giá trị thời gian của tiền, chi phí dự phòng… cũng là yếu tố rất quan trọng trong quyết định bỏ vốn đầu tư. Các khoản tài chính dài hạn phải trang trải đủ các chi phí đầu tư của dự án bao gồm vốn cố định và vốn lưu động cần thiết cho việc vận hành bình thường. Các khoản tài chính có thể huy động dưới dạng vốn cổ phần và vốn vay dài hạn. Việc giải quyết nhu cầu của dự án không những quyết định khả năng sinh lợi trong tương lai mà cả những cân đối thu chi của nó. Bởi vậy, trong quá trình đánh giá dự án, cơ cấu vốn do chủ đầu tư dự tính sẽ được xét một cách chặt chẽ trên cơ sở xét đoán khả năng sinh lợi trong tương lai của doanh nghiệp. Việc xác định đúng lượng vốn cần thiết cho một vòng đời của dự án là chưa đủ nếu không xem xét đến tiến độ sử dụng vốn. Tiến độ sử dụng vốn được căn cứ theo tiến độ triển khai đầu tư dự án, các điều kiện về tạm ứng vốn hoặc thanh toán khối lượng trong các hợp đồng giao nhận thầu cũng như khả năng tham gia của các nguồn vốn đầu tư vào dự án. 2.2.1.2.Thẩm định khả năng triển khai và huy động vốn Các nguồn tài trợ cho dự án có thể là vốn chủ sở hữu, vốn vay và đi thuê.Vì vốn đầu tư phải được thực hiện theo tiến độ ghi trong dự án vừa để đảm bảo tiến độ thực hiện các công việc chung của dự án, vừa tránh ứ đọng vốn nên các nguồn tài trợ được xem xét không chỉ về mặt số lượng mà cả thời điểm nhận được tài trợ. Tiếp đó phải so sánh nhu cầu với khả năng đảm bảo vốn cho dự án từ các nguồn về số lượng và tiến độ. Nếu khả năng nhỏ hơn nhu cầu thì phải giảm quy mô của dự án, xem xét lại khía cạnh kỹ thuật, lao động để đảm bảo tính đồng bộ trong việc giảm quy mô của dự án.Xem xét việc huy động vốn phải ưu tiên các nguồn vốn có mức lãi suất thấp trước,nguồn vốn có lãi suất cao sau. SV: Trần Thu Thủy Lớp: KT&QL Địa chính K50 7 Đề án môn học 2.2.2.Thẩm định thu nhập,các báo cáo tài chính và xác định dòng tiền của dự án. 2.2.2.1 Xem xét các báo cáo tài chính, xác định dòng tiền dự kiến cho từng giai đoạn của chu trình dự án Sau khi thẩm định tổng nhu cầu vốn, cơ cấu nguồn vốn và tiến độ huy động vốn, bước tiếp theo là thẩm định các chỉ tiêu kinh tế tài chính của dự án, tức là xem xét tới các yếu tố thu, chi, từ đó xem xét được dòng tiền của dự án. Việc thẩm định các chỉ tiêu này được thực hiện thông qua việc thẩm định các báo cáo tài chính dự tính cho từng năm hoặc từng giai đoạn của đời dự án. Các loại báo cáo như:báo cáo chi phí hoạt động hàng năm,báo cáo doanh thu và dự trù lỗ lãi,bảng cân đối thu chi,bảng tổng kết tài sản. Tuy nhiên để đi vào thẩm định dòng tiền của dự án thì phải hiểu được khái niệm giá trị thời gian của tiền. Tiền có giá trị về mặt thời gian do ảnh hưởng của các yếu tố: lạm phát, rủi ro, thuộc tính vận động và khả năng sinh lời của tiền. Thẩm định dòng tiền vào của dự án Dòng tiền vào của dự án là dòng tiền sau thuế mà doanh nghiệp có thể thu hồi để tái đầu tư vào một dự án khác. Dòng tiền vào thực ra chính là các khoản phải thu của dự án và vì vậy nó mang dấu dương. Các khoản phải thu của dự án thường được tính theo năm và được dựa vào kế hoạch sản xuất, tiêu thụ hàng năm của dự án để xác định. Trong bước này, cán bộ thẩm định xác định công suất huy động dự tính của chủ dự án có chính xác hay không; khả năng tiêu thụ sản phẩm; giá cả của sản phẩm bán ra;… dựa vào định hướng phát triển của nghành nghề và dự báo ảnh hưởng của các yếu tố môi trường. Thẩm định dòng tiền ra của dự án Dòng tiền ra của dự án được thể hiện thông qua chi phí của dự án nên mang dấu âm. Dòng tiền ra liên quan đến các chi phí đầu tư cho tài sản cố định , cho xây dựng và cho mua sắm. Và các chỉ tiêu phản ánh chi phí cũng được tính theo từng năm trong suốt vòng đời của dự án. Việc dự tính các chi phí sản xuất, dịch vụ được dựa trên kế hoạch sản xuất hàng năm, kế hoạch khấu hao, kế hoạch trả nợ của dự án. Cán bộ thẩm định xem xét tính đầy đủ của các loại chi phí, kế hoạch trích khấu hao có phù hợp hay không… Khấu hao là một yếu tố của chi phí sản xuất. Bởi vậy mức khấu hao có ảnh hưởng đến lợi nhuận, đến mức thuế thu nhập phải nộp hàng năm của doanh nghiệp. Nếu khấu hao tăng, lợi nhuận giảm và do đó thuế thu nhập doanh nghiệp giảm và ngược lại. Vì vậy, việc xác định chính xác mức khấu hao có ý nghĩa rất quan trọng SV: Trần Thu Thủy Lớp: KT&QL Địa chính K50 8 Đề án môn học trong phân tích tài chính dự án. Mức khấu hao được xác định hàng năm lại phụ thụ thuộc vào phương pháp tính khấu hao. Thẩm định dòng tiền ròng của dự án Trên cơ sở số liệu dự tính về dòng tiền vào và dòng tiền ra từng năm có thể dự tính mức lãi lỗ hàng năm của dự án. Đây là một chỉ tiêu rất quan trọng, nó phản ánh kết quả của hoạt động sản xuất, dịch vụ trong từng năm của vòng đời dự án.Phản ánh chênh lệch giữa dòng tiền vào và dòng tiền ra của dự án. Trong thẩm định tài chính dự án, việc thẩm định dòng tiền ròng của dự án có thể nói là việc khó nhất. Thẩm định tài chính dự án quan tâm tới lượng tiền đi vào (dòng vào) và đi ra (dòng ra) của dự án. Đảm bảo cân đối thu chi (cân đối dòng tiền vào và dòng tiền ra) là mục tiêu quan trọng của phân tích tài chính dự án. Thu chi của dự án được xác định từ những thông tin trong các báo cáo thu nhập và chi phí của dự án, song vấn đề là cần phân biệt giữa khoản thu và doanh thu, giữa chi phí và khoản chi trước khi xây dựng bảng cân đối thu chi của dự án. Thẩm định dòng tiền ra hay chính là chi phí của dự án: cần phân biềt được giữa các chi phí và khoản chi. Đối với chi phí, doanh nghiệp đã chấp nhận mua hàng hoá, dịch vụ nhưng có thể luồng tiền đi ra chưa xuất hiện; còn các khoản chi thì doanh nghiệp đã thực sự bỏ tiền, tức là đã có luồng ra xuất hiện. Chi phí mà chủ dự án phải bỏ ra đầu tiên phải kể đến là chi phí cho máy móc, nhà xưởng, trang thiết bị, ngoài ra cũng phải tính đến các chi phí đi kèm như chi phí lắp đặt, vận chuyển, bảo hiểm, chi phí cho việc đào tạo công nhân vận hành, chi phí chạy thử,… Trong việc tính toán chi phí cũng cần phải tính đến yếu tố chi phí cơ hội, chi phí cơ hội được định nghĩa là cơ hội thu nhập bị bỏ qua do chấp nhận dự án này mà không chấp nhận dự án khác. Khi tính toán các khoản chi cho máy móc và thiết bị, một dữ kiện dễ bị bỏ qua là vốn luân chuyển cần cho vận hành công trình đầu tư, cũng phải được đưa vào để tính toán chi phí đầu tư. Nếu số vốn luân chuyển được thu hồi khi dự án ngưng hoạt động thì dự án có giá trị ròng tại thời điểm cuối và dữ kiện này cần phải được tính tới. Các chi phí chìm sẽ không được tính đến trong phân tích, nó không nên coi là chi phí để đưa vào dòng tiền, bởi nó là chi phí mà chủ dự án bỏ ra cho dù dự án đó có được chấp nhận hay không. Ngoài ra, chi phí khấu hao là một chi phí khá quan trọng, trong báo cáo thu nhập của kế toán, khấu hao được khấu trừ vào chi phí để xác định lợi nhuận trong kì, nhưng nó là chi phí không xuất quỹ, khấu hao được coi như là một nguồn thu nhập của dự án. Trong khi thẩm định dòng chi phí cũng cần phải chú ý đến lãi vay, lãi vay vừa là khoản chi phí vừa là khoản chi tiêu bằng tiền thật sự nhưng lãi vay thì cũng không SV: Trần Thu Thủy Lớp: KT&QL Địa chính K50 9 [...]... 2011 III.GiẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐT CÓ SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC NHTM Nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư là một yêu cầu luôn được đặt ra trong công tác thẩm định tài chính dự để Ngân hàng có thể chủ động từ chối những dự án tồi và tài trợ cho những dự án hiệu quả, đem lại những nguồn thu an toàn cho Ngân hàng Một tờ trình thẩm định có chất lượng cao, khoa... Những dự án đầu tư có sử dụng đất hầu hết là những dự án đầu tư kinh doanh BĐS,việc sử dụng vốn vay là rất lớn và thời gian sử dụng cũng như hoàn trả vốn dài.Do đó, việc ngân hàng phải tiến hành thẩm định dự án trên mọi phương diện kỹ thuật, thị trường, tổ chức quản lý, tài chính là rất quan trọng, trong đó thẩm định tài chính dự án có thể nói là quan trọng nhất,đặc biệt trong những dự án đầu tư có sử dụng. .. cho dự án Tỷ suất chiết khấu r sẽ được dùng trong thẩm định tài chính dự án 3.3.7.Xác định các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án (hiệu quả đầu tư của dự án) Nội dung phân tích các chỉ tiêu đã được trình bày rõ trong phần nội dung thẩm định chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất. Các Ngân hàng dựa vào các chỉ tiêu đó và xem xét lựa chọn những chỉ tiêu phù hợp với từng dự án để thẩm định. .. 2.2.2.2 .Thẩm định thu nhập của dự án Tùy từng loại dự án đầu tư khác nhau mà có các phương pháp tính thu nhập cho khác dự án khác nhau,ví dụ như dự án đầu tư cho phát triển sản xuất kinh doanh phụ thuộc vào sản lượng, công suất dự kiến từng năm và số lượng dự kiến còn dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì thu nhập dựa vào lượng BĐS bán và cho thuê .Thẩm định thu nhập của dự án đòi hỏi cán bộ thẩm định. .. phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất tại các NHTM Ngân hàng có nhiều sản phẩm dịch vụ trong hoạt động kinh doanh, vì thế phải có phương pháp thẩm định phù hợp cho từng khách hàng tín dụng với nhứng dự án khách nhau Dự án đầu tư sẽ được thẩm định đầy đủ và chính xác khi có phương pháp thẩm định khoa học kết hợp với các kinh nghiệm quản lý thực tiễn và nguồn thông tin đáng tin... tính quyết định trong hoạt động cho vay của mỗi ngân hàng Tuy nhiên, để làm tốt công tác thẩm định tài chính dự án, trước hết chúng ta phải hiểu nội dung thẩm định tài chính dự án 3.3.Nội dung của thẩm định tài chính dự án đầu tư trong các NHTM 3.3.1.Xác định tổng vốn đầu tư: Đây là một nội dung quan trọng đầu tiên cần xem xét khi tiến hành phân tích tài chính dự án Tổng mức vốn đầu tư của dự án bao gồm... toàn xã hội Chất lượng thẩm định tài chính dự án được đánh giá thông qua việc tính toán và xác định nhiều loại chỉ tiêu khác nhau Vì vậy, chất lượng thẩm định tài chính dự án muốn có được sự phản ánh trung thực, chính xác thì phải nghiên cứu rõ nội dung, ý nghĩa, nguyên tắc sử dụng, ưu điểm, nhược điểm… của các chỉ tiêu Thẩm định dự án được coi là có chất lượng khi qua quá trình xem xét đánh giá, cũng... toàn vốn tài trợ của ngân hàng Chất lượng thẩm định dự án đầu tư là một trong những yếu tố có tính quyết định SV: Trần Thu Thủy 29 Lớp: KT&QL Địa chính K50 Đề án môn học đối với chất lượng tín dụng Vậy, để hoạt động thẩm định tài chính dự án đạt chất lượng cao thì cần phải chú ý đến những nhân tố ảnh hưởng 3.5.1.Các nhân tố ảnh hưởng tới chất lượng thẩm định tài chính dự án trong hoạt động cho vay của... đáng tin cậy Việc thẩm định dự án có thể tiến hành theo nhiều phương pháp khác nhau trong quá trình thẩm định, tuỳ thuộc vào nội dung và yêu cầu đối với dự án Sau đây là những phương pháp thẩm định có thể sử dung trong quá trình thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dựng đất 3.4.1 Phương pháp so sánh các chỉ tiêu Đây là phương pháp phổ biến và đơn giản nhất mà các Ngân hàng thường sử dụng, các chỉ tiêu... chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất Để tiến hành thẩm định hiệu quả tài chính dự án đầu tư cần đảm bảo những điều kiện về mặt khả thi tài chính, số liệu về mặt tài chính phải đầy đủ và chính xác,huy động đầy đủ các nguồn lực tài chính để dự án hoạt động.Các chỉ tiêu phải bảo đảm và mức độ rủi ro về mặt tài chính có thể chấp nhận được.Sau khi xác định được dòng tiền và các . sử dụng đất. Chương III :Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất. Kết luận và tài liệu tham khảo. I.LÝ THUYẾT CHUNG 1 .Thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất. 1.1.Khái. tác thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất, trước hết chúng ta phải hiểu nội dung thẩm định tài chính dự án. 2.2.Nội dung thẩm định tài chính của dự án đầu tư có sử dụng đất. 2.2.1 .Thẩm. chất lượng và mục đích của công tác thẩm định dự án. 2 .Thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất. 2.1.Khái niệm và sự cần thiết khách quan của thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng