Chuyên đề cuối khóa L ời nói đầu Tính cấp thiết đề tài Trong bối cảnh kinh tÕ thÞ trêng më, ViƯt Nam nhËp WTO, hƯ thống Ngân hàng phát triển mạnh mẽ đóng vai trò quan trọng, đợc xem nh hệ thống tuần hoàn kinh tế quốc dân Định giá bất động sản vấn đề mẻ Việt nam nhng đà sớm khẳng định đợc vai trò quan trọng nó, đặc biệt lÜnh vùc cho vay b»ng thÕ chÊp ng©n hàng Định giá bất động sản giúp cho vay Ngân hàng đợc bảo đảm, hạn chế rủi ro tín dụng, nhờ Ngân hàng mở rộng quy mô sản xuất thúc đẩy kinh tế xà hội phát triển Định giá bất động sản giúp thúc đẩy thị trờng bất động sản hình thành phát triển đồng thời góp phần nâng cao vai trò quản lý Nhà nớc đất đai nhà Thế chấp BĐS vấn đề phức tạp so với biện pháp bảo đảm khác liên quan tới đất đai - tài sản Nhà nớc thống quản lý Luật đất đai ghi nhận quyền lợi ngời sử dụng đất đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đây chứng th pháp lý thể tính hợp pháp quan hệ sử dụng đất đai, đồng thời Nhà nớc ta mở rộng quyền cụ thể ngời sử dụng đất mà đặc biệt quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất Các vấn đề đà đợc ghi nhận văn luật văn dới luật, đà tạo sở pháp lý cho ngời sử dụng đất trở thành đối tợng đợc vay vốn Ngân hàng, để phát triển sản xuất kinh doanh, tạo cho Ngân hàng thị trờng tín dụng rộng lớn Vấn đề đặt phải tạo chế để biện pháp bảo đảm phát huy đợc hiệu cách tốt nhất, đặc biệt hoạt động định giá BĐS Tuy nhiên vấn đề định giá BĐS chấp cha đợc đầy đủ, thiếu đồng mặt pháp lý, nhiều bất cập thực tế Và NHTMCP Châu vớng mắc khó khăn nh SV: Nguyễn Mạnh Hiệp Lớp: K42/16.01 Chuyên đề cuối khóa Trớc tình hình mong muốn góp phần nhỏ vào việc hoàn thiện công tác định giá Ngân hàng nên trình thực tập em chọn đề tài: Thực trạng biện pháp nâng cao hoạt động định giá bất động sản để đảm bảo tiền vay Ngân hàng Thơng Mại Cổ Phần Châu để nghiên cứu làm chuyên ®Ị tèt nghiƯp Mơc ®Ých nghiªn cøu Chuyªn ®Ị đợc viết nhằm vào mục đích bản: - Thứ nhất: Hệ thống hoá sở lý luận phơng pháp định giá BĐS để đảm bảo tiền vay ngân hàng - Thứ hai: Đánh giá thực trạng tình hình hoạt động định giá BĐS chấp NHTMCP Châu - Thứ ba: Những giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện hoạt động định giá BĐS chấp Đối tợng phạm vi nghiên cứu: Chuyên đề nghiên cứu khái quát BĐS, sở lý luận việc định giá BĐS chấp, nêu lên tình hình định giá BĐS chấp NHTMCP Châu thực tế vài năm trở lại Từ đó, đề xuất biện pháp nâng cao hoạt động Phơng pháp nghiên cứu: Chuyên đề sử dụng phơng pháp vật biện chứng vật lịch sử làm sở phơng pháp luận Ngoài ra, luận văn sử dụng thêm phơng pháp thống kê, phân tích tổng hợp trình nghiên cứu Bố cục chuyên đề: Ngoài phần mở đầu, kết luận luận văn đợc xếp thành chơng: Chơng I: Tổng quan hoạt động định giá BĐS để đảm bảo tiền vay ngân hàng Chơng II: Thực trạng tình hình hoạt động định giá BĐS để đảm bảo tiền vay ACB Chơng III: Giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá BĐS để bảo đảm tiền vay ACB SV: Nguyễn Mạnh Hiệp Lớp: K42/16.01 Chuyên đề cuối khóa Chơng I Tổng quan hoạt động định giá bất động sản để đảm bảo tiền vay ngân hàng 1.1 BĐS vai trò bảo đảm tiền vay BĐS ngân hàng 1.1.1 Tổng quan BĐS 1.1.1.1 Khái niệm BĐS Trong quan hệ tín dụng khách hàng vay vốn tài sản đảm bảo quan trọng chiếm tỉ lệ lớn, đặc biệt đảm bảo BĐS.Tuy nhiên, khách hàng vay nắm rõ luật tổ chức tín dụng, Bộ Luật Dân Sự khái niệm chấp bảo lÃnh tài sản mơ hồ chung chung Hầu hết khách hàng vay quan tâm đến điều có đợc vay hay không, mà quan hệ vay vốn đợc điều chỉnh luật Vì mà đà có nhiều rủi ro đáng tiếc xảy Trớc vay vốn ngân hàng hay có quan hệ tín dụng phát sinh phải hiểu rõ tờng tận mà bắt đầu khái niệm Theo điều 174 Bộ Luật Dân Sự năm 2005 nớc CHXHCN Việt Nam đà xác định khái niệm BĐS nh sau: Bất động sản tài sản không di, dời đợc bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác pháp luật quy định Theo quy định đất đai, nhà tài sản gắn liền với đất đai, nhà BĐS Nhng khái niệm đà nói rõ đặc tính quan trọng BĐS không di dời đợc Vậy làm để mang BĐS vay vốn Ngân hàng đợc Khi vay vốn Ngân hàng thu nhỏ đất đai nhà để mang đến Ngân hàng đặt làm tin để vay vốn yêu cầu Ngân hàng cử ngời đến nơi có tài sản để trông coi chứng nhận làm tin cho khách hàng vay vốn Luật đất ®ai ®· th¸o vÊn ®Ị ®ã b»ng c¸ch cÊp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà chứng th pháp lý SV: Nguyễn Mạnh Hiệp Lớp: K42/16.01 Chuyên đề cuối khóa thể tính hợp pháp quan hệ đất đai Vậy việc giản đơn ngời có nhu cầu vốn vay vốn, họ cần mang chứng th pháp lý đến đặt làm tin vay vốn với Ngân hàng, đợc Ngân hàng chấp nhận họ đợc vay vốn Đó quan hệ chấp BĐS Ngân hàng Thực chất vấn đề giá trị quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà đà mang giá trị pháp lý giá trị kinh tế Thế chấp BĐS phận quản lý kinh doanh tài sản nói chung BĐS nói riêng Để có vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh cá nhân, tổ chức hộ gia đình họ phải chấp BĐS tổ chức tín dụng để vay vốn Vì kinh tế thị trờng cạnh tranh nay, chấp BĐS để vay vốn tổ chức tín dụng có vai trò thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, tăng cờng công tác quản lý Nhà nớc với BĐS nói chung nhà đất nói riêng Không có vậy, nhờ công việc mà tổ chức tín dụng tính đợc rủi ro cho vay hoạt động hiệu Từ ta rút chấp BĐS để vay vốn việc bên vay vốn (gọi bên chấp) dùng tài sản BĐS thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ bên cho vay ( bên nhận chấp) 1.1.1.2 Đặc điểm chủ yếu BĐS - Cố định vị trí: BĐS di dời đợc, khách hàng muốn vay vốn Ngân hàng phải mang giấy tờ liên quan đến BĐS cho ngân hàng để làm tin Chính vậy, cán thẩm định cần nên biết giá trị BĐS gắn liền với vị trí cụ thể BĐS chịu tác động yếu tố môi tr ờng nh: yếu tố tự nhiên, ®iỊu kiƯn kinh tÕ, tÝnh chÊt x· héi vµ ®iỊu kiện môi trờng, nên định giá BĐS phải tính đến yếu tố dự báo thay đổi chúng tác động đến BĐS - Tính bền vững: BĐS, đặc biệt đất đai có tính bền vững cao.Tuy vậy, cán tín dụng phải quan tâm đến thời gian tồn BĐS chấp để xác định thời gian cho vay hợp lý - Tính khác biệt: Giữa BĐS có khác đáng ý Không có BĐS hoàn toàn giống nhau, lí có khác vị trí bất động sản, khác kết cấu kiến trúc, khác quyền bất động sản, khác quang cảnh môi trờngDo đó, cán thẩm định phải quan tâm đến vấn đề SV: Nguyễn Mạnh Hiệp Lớp: K42/16.01 Chuyên ®Ò cuèi khãa - TÝnh khan hiÕm: Sù khan hiÕm bất động sản chủ yếu diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn bất động sản có tính khác biệt, cố định vị trí Vì vậy, quan hệ cung cầu bất động sản thờng cân đối, theo chiều hớng cung nhỏ cầu, qua dẫn đến tình trạng đầu bất động sản, ngời đầu lâu dài thờng có lợi giá có xu hớng tăng lên Nhà nớc cần có sách chống đầu bất động sản, chống tình trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy dẫn tới khủng hoảng kinh tế Điều ảnh hởng tới việc định giá bất động sản chấp - Có giá trị lớn: giá trị bất động sản thờng cao, điều xuất phát từ giá trị đất đai chi phí xây dựng công trình đất lớn Chính vậy, chấp bất động sản đợc vay vốn nhiều so với hình thức đảm bảo khác nh cầm cố tài sản - Tính ảnh hởng lẫn nhau: bất động sản thờng có tác động qua lại với có ảnh hởng hoạt động kinh tế- xà hội Nhà nớc phải thống quản lí bất động sản Khi định giá bất động sản phải tính đến khả ảnh hởng nh có công trình bất động sản khác đời 1.1.1.3 Phân loại bất động sản chấp Để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng linh hoạt vấn đề cho vay Ngân hàng quy định nhiều loại tài sản chấp có bất động sản Bất động sản tài sản bảo đảm quan trọng chiếm tỷ lệ lớn tổng số tài sản chấp, bảo lÃnh khách hàng vay, bên bảo lÃnh Ngân hàng Tài sản chấp gồm: + Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất + Quyền sử dụng đất mà pháp luật đất đai quy định đợc chấp + Trờng hợp chấp toàn tài sản có vật phụ, vật phụ thuộc tài sản chấp.Trong trờng hợp chất phần bất động sản có vật phụ, vật phụ thuộc tài sản chấp, bên có thoả thuận +Các tài sản khác theo quy định pháp luật Hoa lợi, lợi tức quyền phát sinh từ tài sản chấp thuộc tài sản chấp, bên có thoả thuận pháp luật quy định; trờng hợp tài sản chấp đợc bảo hiểm khoản tiền bảo hiểm khoản tiền bảo hiểm thuộc tài sản chấp SV: Nguyễn Mạnh Hiệp Lớp: K42/16.01 Chuyên đề cuối khóa Bất động sản chấp bên chấp giữ, trừ trờng hợp bên có thoả thuận bên chấp ngời thứ ba giữ Bất động sản có đăng ký quyền sở hữu đợc chấp để đảm bảo thực nhiều nghĩa vụ dân sự, có giá trị lớn tổng nghĩa vụ dân đợc bảo đảm trừ trờng hợp có thoả thuận khác pháp luật có quy định khác 1.1.2 Điều kiện bất động sản chấp Bất động sản dùng để chấp phải có đủ điều kiện sau đây: - Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng khách hàng vay bên bảo lÃnh Để chứng minh đợc điều kiện này, khách hàng vay bên bảo lÃnh phải xuất trình Giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý tài sản Trờng hợp chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay bên bảo lÃnh phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc chấp theo quy định pháp luật đất đai Đối với tài sản mà Nhà nớc giao cho doanh nghiệp Nhà nớc quản lý, sử dụng, doanh nghiệp phải chứng minh đợc quyền đợc chấp bảo lÃnh bất động sản - Thuộc loại tài sản đợc phép giao dịch Tài sản đợc phép giao dịch đợc hiểu loại tài sản mà pháp luật cho phép hoạt động không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhợng, cầm cố, chấp, bảo lÃnh giao dịch khác - Không có tranh chấp thời điểm ký kết hợp động bảo đảm: Để thỏa mÃn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lÃnh cam kết văn việc tài sản tranh chấp quyền sở hữu quyền sử dụng, quản lý tài sản phải chịu trách nhiệm trớc pháp luật cam kết 1.1.3 Vai trò chấp bất động sản phát triển kinh tế -xà hội Thị trờng bất động sản nớc ta dần hình thành ổn định phát triển, đất đai đợc xác định nguồn nội lực quan trọng để thúc đẩy phát triển Công nghiệp hóa Hiện đại hóa Đất nớc Luật đất đai đà khẳng định rõ quyền ngời sử dụng đất ®ã cã qun ®ỵc thÕ chÊp VËy thÕ chÊp bÊt động sản có ý nghĩa khai thác tiềm đất đai phục vụ cho phát triển kinh tế cách hiệu Thế chấp bất động sản quyền ngời sử dụng đất đợc hëng Gióp cho ngêi sư dơng vèn cã thĨ vay vốn cách dễ dàng thuận tiện phục vụ cho sản xuất kinh doanh, góp phần phát triển kinh tÕ x· héi SV: Ngun M¹nh HiƯp Líp: K42/16.01 Chuyên đề cuối khóa Đối với Ngân hàng điều góp phần làm tăng tài sản Ngân hàng, thúc đẩy tốc độ chu chuyển vốn, tạo lợi nhuận Ngân hàng, tạo điều kiện để hệ thống Ngân hàng phát triển quy mô chất lợng, góp phần quản lý khối lợng tiền tệ lu thông Đối với ngành Tài Nguyên Môi Trờng, để chấp bất động sản phải có đầy đủ hồ sơ điều thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở, nâng cao khả quản lý nhà đất quan chức 1.2 Thẩm định giá vận dụng vào định giá bất động sản để đảm bảo tiền vay ngân hàng 1.2.1 Thẩm định giá vai trò của thẩm định giá Mọi hoạt động kinh tế phát sinh có liên quan đến định giá Tuy nhiên, giá có xác công hay không lại điều khó xác định, đặc biệt tài sản có giá trị lớn nh bất động sản, nhà xởng máy móc thiết bị chuyên dùng Do đo thẩm định giá yêu cầu vô cần thiết Thẩm định giá việc ớc tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định Thẩm định giá trị tài sản sử dụng cho mục đích chấp đợc xem hoạt động t vấn cho tổ chức tín dụng để tổ chức định cho vay Các tài sản đợc thẩm định theo giá trị thị trờng theo nguyên tắc sử dụng tốt hiệu nhất, đồng thời đảm bảo tính công khai minh bạch Thẩm định giá giữ vai trò quan träng nỊn kinh tÕ thÞ trêng Thùc tÕ cho thấy hoạt động thẩm định giá tài sản nhu cầu khách quan cần thiết nớc ta Ngày có nhiều yêu cầu thẩm định giá từ quan công quyền, doanh nghiệp kể công chúng Đối với hoạt động tổ chức tín dụng, thẩm định giá ngày có vai trò quan trọng hơn, đặc biệt với nghiệp vụ Ngân hàng nh: Tín dụng, đầu t số hoạt động khác nh: lý tài sản bảo đảm, bảo hiểm, thuê mợn §èi víi nghiƯp vơ tÝn dơng t¹i bÊt cø mét Ngân hàng thơng mại quan hệ đến việc chấp cầm cố Dựa vào chấp vay tổ chức tín dụng phải thẩm định giá trị tài sản mà doanh nghiệp chấp nh nhà xởng, máy móc thiết bị mà chủ yếu bất động sản Vai trò thẩm định giá tài sản hoạt động Ngân hàng vô quan trọng không mục đích thẩm định mà phơng pháp thẩm định khác Chính nhận thức đợc vai trò quan SV: Nguyễn Mạnh Hiệp Lớp: K42/16.01 Chuyên đề cuối khóa trọng việc thẩm định giá tài sản nên Ngân hàng đà thành lập phòng thẩm định để định giá tài sản 1.2.2 Định giá bất động sản để đảm bảo tiền vay 1.2.2.1 Khái niệm định giá Đối với hàng hóa thông thờng dễ dàng tìm đợc giá chúng nhiều biện pháp nh: tham khảo giá thị trờng, giá nhà sản xuất bán hay siêu thị, phòng trng bày Đối với hàng hóa sản xuất hàng loạt việc xác định giá thành đơn giản để từ xác định giá nhà sản xuất khó Nhng với bất động sản sao? Liệu xác định giá bất động sản cách dễ dàng nh đợc không Câu trả lời chắn không, lẽ đất đai cấu thành bất động sản thuộc sở hữu toàn dân Nhà nớc thống quản lý Bản thân đất đai lại có giá trị lớn lại chịu ảnh hởng nhiều yếu tố nh kinh tế, trị, xà hội Mỗi yếu tố thời điểm khác tác động tới bất động sản khác giá trị thời điểm khác không cố định Nhìn chung đất đai, thân lại vấn đề nhạy cảm với tài sản gắn liền với đất nh nhà cửa, kho tàng thờng có giá trị kinh tế, văn hóa, lịch sử Điều nói nên mang bất động sản cân, đo, đong, đếm nh hàng hóa thông thờng để tìm giá trị đợc Để xác định đợc giá trị bất động sản có quan điểm cho rằng:"Định giá bất động sản ớc tính giá trị quyền sở hữu, tài sản bất động sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích đà đợc xác định" hay ta hiểu nh sau:"Định giá lµ nghƯ tht hay khoa häc vỊ sù íc tÝnh cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể thời điểm xác định xem đến tất yếu tố thị trờng bao gồm yếu tố đầu t" Thật vậy, định giá bất động sản kết hợp nghệ thuật khoa học phạm vi nội dung khoa học cần nhiều phần lại nh nghệ thuật Khía cạnh định giá bất động sản việc phân tích liệu tính toán mặt toán học giá trị bất động sản khía cạnh nghệ thuật kỹ nắm đợc thông tin đợc dùng để trợ giúp công việc định giá trình đa đánh giá bất động sản cần đợc hiểu "nghệ thuật bày tỏ quan điểm dới dạng tính toán để đạt đợc mối quan tâm cụ thể vể lĩnh vực định định giá bất động sản thời điểm cụ thể 1.2.2.2 Sự cần thiết phải định giá bất động sản SV: Nguyễn Mạnh Hiệp Lớp: K42/16.01 Chuyên đề cuối khóa Hiện thị trờng bất động sản diễn cách bất ổn Sự bất ổn hàm chứa nhiều nguyên nhân cầu lớn cung nhiều làm nên điều Giá thị trờng không phản không phản ánh giá trị thực bất động sản Thị trờng bất động sản dần hình thành phát triển tất yếu kéo theo hoạt động giao dịch nh chuyển nhợng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho tặng, thừa kế chấp Sẽ vào ổn định theo xu ổn định thị trờng Vậy hoạt động thị trờng diễn dựa vào dựa vào chuẩn mực để giao dịch, để giá thị trờng phản ánh giá trị bất động sản Chắc chắn có tác nhân thứ ba đứng quan hệ đứng quan hệ giao dịch nh ngời cầm cân nảy mực tác nhân định giá bất động sản ThËt vËy, thay ®ỉi mơc ®Ých sư dơng, thay đổi chủ sở hữu kiểm kê tài sản định kỳ cần đến định giá bất động sản Định giá cần thiết đa định liên quan đến tài sản bất động sản Định giá bất động sản công việc khó khăn phức tạp đòi hỏi ngời định giá phải hội tụ đủ kiến thức chuyên môn cách thông thạo, nhuần nhuyễn mang tính khoa học Bởi lẽ kết định giá bất động sản phụ thc rÊt nhiỊu vµo ý kiÕn chđ quan cđa ngêi định giá Nếu ngời định giá đủ kiến thức vô tình đà đặt cho bất động sản giá giá cha đà phản ánh trị giá bất động sản Hiện nay, Ngân hàng Nhà nớc đà cho phép Ngân hàng thơng mại tự thỏa thuận tự chịu trách nhiệm xác định giá trị bất động sản chấp với khách hàng xin vay Do đó, việc thẩm định giá trị bất động sản theo giá trị thị trờng vấn đề khó khăn đặt cho tổ chức tín dụng Nếu định giá thấp, khách hàng không hài lòng, định giá cao, tổ chức tín dụng khó đảm bảo thu hồi nợ vay lÃi vay trờng hợp doanh nghiệp khả toán, buộc Ngân hàng phải lý tài sản chấp Đối với việc lý tài sản Ngân hàng thơng mại hoạt động phát sinh chủ yếu khách hàng vay vốn khả toán nợ vay, Ngân hàng thơng mại phải tiến hành lý tài sản chấp để thu hồi lÃi vay nợ vay Trớc lý tài sản, việc thẩm định giá tài sản cần thiết, tài sản đợc lý qua phơng thức 1.2.2.3 Nguyên tắc định giá - Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu nhất: Nội dung nguyên tắc là: bất động sản sử dụng vào nhiều mục đích đa lại lợi ích SV: Nguyễn Mạnh Hiệp Lớp: K42/16.01 Chuyên đề cuối khóa khác nhng giá trị chúng đợc xác định hay thừa nhận điều kiện đợc sử dụng tốt hiệu Luật đất đai quy định rõ mục đích sử dụng đất làm để quan chức quản lý đất đai nh quản lý bất động sản Mục đích sử dụng đất mang tính pháp lý giữ vai trò định chi phối đến định giá Vì vậy, nguyên tắc đòi hỏi quán mục đích đầu t mục đích sử dụng để mang lại hiệu tốt Nếu hai mục đích không thống đơng nhiên bất động sản không hợp pháp giá trị bất động sản không xác định đợc - Nguyên tắc thay Trong thực tế, bất động sản có nhiều cách sử dụng khác cách sử dụng có nhiều bất động sản đáp ứng đợc Ngời mua không trả giá cao cho bất động sản có công với bất động sản khác Vậy ngời định giá bất động sản phải so sánh giá thị trờng để giá trị cụ thể bất động sản cụ thể, tùy ý đa giá theo ý chí chủ quan - Nguyên tắc dự kiến khoản lợi ích tơng lai Khi ớc tính giá trị ta dựa triển vọng tơng lai, định giá bất động sản phải có nhiệm vụ dự kiến khoản lợi ích mà ngời sở hữu bất động sản nhận đợc, dự tính ngời mua hay ngời chủ sở hữu ảnh hởng trực tiếp đến giá trị thị trờng bất động sản - Nguyên tắc đóng góp Giá trị bất động sản hay phận cấu thành nên bất động sản phụ thuộc vào có mặt làm cho giá trị bất động sản tăng lên hay giảm Chính vậy, định giá bất động sản, thẩm định viên phải xem xét đến giá trị đóng góp bao gồm giá trị yếu tố vô hình Do đó, thẩm định viên phải tính giá trị bất động sản trừ giá trị công trình xây dựng giá trị mảnh đất - Nguyên tắc cung cầu Giá trị thị trờng bất động sản đợc xác định tác động qua lại cung - cầu, có xu hớng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu tỷ lệ nghịch với cung Đến lợt mình, giá tác động trở lại cung, cầu, giải thích khác giá bất động sản vùng, đô thị hay đờng phố đô thị Nh định giá bất động sản ngời định giá phải tiến hành phân tích cung, SV: Nguyễn Mạnh Hiệp 10 Lớp: K42/16.01 Chuyên đề cuối khóa Bộ phận thẩm định tài sản đà tiến hành thu thập thông tin, khảo sát bất động sản gần nơi bất động sản toạ lạc (thực theo phơng pháp mà Công ty thẩm định giá chuyên nghiệp thực hiện) để đánh giá lại giá thị trờng nơi bất động sản toạ lạc Theo đó, Bộ phận thẩm đinh tài sản có văn trả lời, nêu rõ cứ, lý Bộ phận thẩm định tài sản thay đổi kết thẩm định hay giữ nguyên kết thẩm định Đặc biệt, có nhiều trờng hợp đơn vị khiếu nại kết thẩm định Bộ phận thẩm định thấp so với kết thẩm định tổ chức khác (các Công ty địa ốc, trung tâm thẩm định bất động sản, Ngân hàng khác), Bộ phận thẩm định nghiên cứu phơng pháp thẩm định, xác định hợp lý, bất hợp lý phơng pháp thẩm định tổ chức trả lời cụ thể cho đơn vị có khiếu nại kết thẩm định Phòng thẩm định tài sản Bảng thống kê số lợng hồ sơ thẩm định từ chi nhánh (Quý I năm 2008) Đơn vị SGD Hà Nội CN Hà Nội CN Chùa Hà CN Cửa Nam PGD Đồng Xuân PGD Hoàng Hoa Thám PGD Kim Liên PGD Ngọc Lâm Các CN & PGD khác Tổmg cộng Tổng số hồ sơ bất động sản Hồ sơ khiếu nại đợc thẩm định khiếu nại chấp nhận Số lợng TØ lƯ Sè lỵng TØ lƯ (%) (%) 127 96.95 3.05 102 99.03 0.97 67 100.00 0 23 100.00 0 48 100.00 0 36 100.00 0 53 100.00 0 28 100.00 0 59 98.33 1.67 543 98.91 1.09 B¶ng tỉng hợp hồ sơ từ chối thẩm định (Quý I năm 2008) Đơn vị Tổng hồ sơ chấp nhận thẩm định SV: Nguyễn Mạnh Hiệp 45 Tổng hồ sơ từ chối thẩm định Lớp: K42/16.01 Chuyên đề cuối khóa SGD Hà Néi CN Hµ Néi CN Chïa Hµ CN Cưa Nam PGD Đồng Xuân PGD Hoàng Hoa Thám PGD Kim Liên PGD Ngọc Lâm Các CN & PGD khác Tổmg cộng Sè lỵng 129 99 65 21 47 36 51 28 52 528 TØ lÖ (%) 98.47 96.12 97.01 91.30 97.92 100.00 96.23 100.00 86.67 96.17 Sè lỵng 2 21 TØ lÖ (%) 1.53 3.88 2.99 8.7 2.08 3.77 13.33 3.83 Bảng tổng hợp thời gian thẩm định (Quý I năm 2008) Thời gian trễ Hồ sơ thẩm định Trễ bi TrƠ bi – ngµy TrƠ ngµy – ngµy TrƠ ngµy – ngµy TrƠ ngày Tổng cộng Số lợng 520 15 549 TØ lÖ (%) 94.72 2.73 1.09 0.55 0.73 018 100 - Bất động sản tỉnh, thành khác có chi nhánh ACB: Trong quý I năm 2008, Bộ phận thẩm định tài sản khu vực Hà Nội đà tiếp nhận thẩm định tổng cổng 62 bất động sản tỉnh, thành có chi nhánh ACB (Tỉnh Hà Tây) - Hoạt động xây dựng đơn giá đất thị trờng: + Xây dựng ngân hàng d liệu bất động sản: Trong quý I năm 2008, Bộ phận thẩm định tài sản đà thu thập, cập nhật thêm khoảng 1.012 thông tin giá đất chuyển nhợng thị trờng TP.Hà Nội (việc thu thập đợc thực cách ghi nhận thông tin rao bán báo chí, thông tin mua bán thực, thông tin nhân viên Bộ phận thẩm định trực tiếp thơng lợng với ngời bán) Cho đến nay, ngân hàng d liệu phục vụ cho việc xây dựng đơn giá đất thị trờng đà có khoảng 2000 thông tin Các thông tin SV: Nguyễn Mạnh Hiệp 46 Lớp: K42/16.01 Chuyên đề cuối khóa phục vụ tôt cho công tác thẩm định bất động sản, xây dựng đơn giá đất thị trờng, làm sở cho việc thống kê, dự báo bất đống sản theo thời kỳ + Xây dựng đơn giá đất thị trờng TP.Hà Nội: Trong quý I năm 2008, Bộ phận thẩm định tài sản đà xây dựng điều chỉnh trình Hội đồng thẩm định tài sản phê duyệt đơn giá đất thị trờng 16 đờng địa bàn TP.Hà Nộ; đó, có tuyến đờng đợc điều chỉnh giá, 10 tuyến đờng khảo sát, xây dựng So với quý IV năm 2007, số đờng xây dựng đợc 13 đờng Bộ phận thẩm định tài sản đà định mức khảo sát giá đất thị trờng đờng nhân viên thẩm định trực tiếp, dự kiến quý II năm 2008 số lợng đờng đợc khảo sát giá tăng lên đáng kể (dự kiến 24 30 đờng) Việc xây dựng đơn giá đất thị trờng đợc thực đờng, đoạn đờng cụ thể, sở trực tiếp thơng lợng, so sánh, tổng hợp nhiều nguồn thông tin khác - Về tổ chức, nhân sự: Đợc chấp nhận Trởng phòng Thẩm định tài sản Hội sở, Quý I năm 2008 Bộ phận Thẩm đinh tài sản đà chủ động phối hợp với Phòng Hµnh chÝnh – Tỉ chøc cđa ACB Hµ Néi tỉ chức thi tuyển cho 25 ứng viên (phần lớn sinh viên năm cuối trờng ĐH KTQD HVTC) vào vị trí nhân viên thẩm định tài sản, nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển Bộ phận năm 2008, đồng thời hỗ trợ khu vực phía Bắc nh Hải Phòng, Hải Dơng, Vĩnh Phúc - Công tác khác: Trong Quý I năm 2008, Bộ phận Thẩm định tài sản khu vc Hà Nội đà tiếp nhận 38 sinh viên thực tập Bộ phận thẩm định tài sản, sinh viên theo học Ngành Kinh doanh bất động sản, Địa chính, Định giá tài sản kinh doanh bất động sản trờng ĐH KTQD HVTC Đây nguông nhân lực dồi để Bộ phận Thẩm định tài sản lựa chọn sinh viên giỏi đủ điều kiện vào làm việc Bộ phận Thẩm định tìài sản, đồng thời tạo mối quam hệ tốt Bộ phận Thẩm định tài sản trờng Đại học mục tiêu phát triển lâu dài Bộ phận Kế hoạch Quý II năm 2008: Kế hoạch thực năm 2008 Bộ phận Thẩm định tài sản nh sau: SV: Nguyễn Mạnh Hiệp 47 Lớp: K42/16.01 Chuyên đề cuối khóa Thẩm định thời hạn quy định, số lợng hồ sơ thẩm định trễ hạn lỗi cá nhân không vợt 2% Đẩy nhanh tiến độ xây dựng đơn giá đất thị trờng, đồng thời hoàn thành việc khảo sát, đánh giá phù hợp quy định ACB tỷ lệ hẻm, đờng nội địa bàn TP.Hà Nội Hoàn thành việc khảo sát, đánh giá chất lợng khu chung c cũ, sở trình Hội đồng Thẩm định tài sản phê duyệt danh sách khu chung c cũ không nhận chấp địa bàn TP.Hà Nội Nâng cao chất lợng thẩm định tài sản, chất lợng phục vụ khách hàng có quan hệ tín dụng lớn ACB Tăn cờng đối thoại vói chi nhánh Trên báo cáo tình hình hoạt động Quý I năm 2008 cịng nh kÕ ho¹ch thùc hiƯn Q II năm 2008 Bộ phận thẩm định Tài sản khu vực Hà Nội 2.2.2.2 Khảo sát cách định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Châu Ngày 15/04/2008 ACB có nhận đợc hồ sơ vay vốn ông Nguyễn Mạnh Hùng Thời hạn vay trung dài hạn vay hình thức chấp bất động sản Thời hạn chấp 03 năm, trả lÃi theo tích số khế ớc vay với sè tiỊn lµ 400.000.000 VND Sau xem xÐt hå sơ vay vốn ACB cử cán tín dụng cán thẩm định đến định giá nhà số 12A, ngõ 168, đờng Hào Nam, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Hiện trạng tài sản: - Ngôi nhà khu tập thể Cảnh sát nhân dân ngõ 168 đờng Hào Nam, Quận Đống Đa, thành phố Hà Nội - Diện tích đất 40 m2 - Theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất số 10101010298, đất có nhà xây dựng tầng, nhà bê tông cốt thép, diện tích xây dựng 40 m2, diện tích sử dụng 160 m2 - Trên thực tế, nhà gia đình ông Hùng xây năm 2006 nhng giấy phép xây dựng nên theo quy định Ngân hàng ACB không tính giá trị nhà SV: Nguyễn Mạnh Hiệp 48 Lớp: K42/16.01 Chuyên đề cuối khóa - Khu đất có mặt tiền rộng m, vuông vắn, mặt trớc nhà tiếp giáp với ngõ 168 đờng Hào Nam, rộng ~4 m, cách đờng Hào Nam ~200 m cách ngà ba Hào Nam - Đê La Thành khoảng 300m - Khu đất nằm khu vực yên tĩnh, dùng để Phơng pháp định giá Với thông tin thu thập đợc nhà nh vậy, nhân viên Thẩm định ACB tiến hành xác định giá trị bất động sản chấp, giá trị bất động sản chấp tổng giá trị đất giá trị nhà ACB đà sử dụng kết hợp phơng pháp phơng pháp so sánh để xác định giá trị đất phơng pháp chi phí để xác định giá trị nhà Việc xác định giá trị đất, nhân viên Thẩm định vào: - Giá tài sản đất chuyển nhợng thị trờng thời điểm định giá - Khung giá đất UBND thành phố quy định - Vị trí khu đất, khả sinh lời, mức độ hoàn thiện sở hạ tầng tính dễ dàng chuyển nhợng bất động sản Việc thu thập thông tin để tìm hiểu giá thị trờng bất động sản tơng tự tài sản chấp đợc nhân viên Thẩm định tìm hiểu thông qua kênh nh: báo, đài, truyền hình, UBND phờng nơi có bất động sản chấp Nhân viên thẩm định ACB tham khảo giá nhà đất thị trờng báo mua bán số ngày 15/04/2008, 10/04/2008 khu vực với nhà đất làm tài sản đảm bảo : - Bán nhà tầng, mặt 30m2, mặt tiền 3.5m, số nhà 45 ngõ 44 Hào Nam, ngõ rộng 2m, sổ đỏ chủ, giá 1.2 tỷ : ~40 triệu đồng/m2 - Bán nhà 35 m2, mặt tiền 3m, nhà cấp 32 ngõ 164 Hào Nam, ngõ rộng 3.5m, sổ đỏ chủ : 50 triệu/ m2 Ngoài ra, cán tín dụng ACB tham khảo bảng giá Nhà nớc quy định khung giá UBND thành phố Hà Nội QĐ 05/2006/ QĐ-UB ngày 03/01/2006 Theo định 05/2006/QĐ-UB đờng phố, vị trí lô đất đợc chia thành vị trí, từ đến nh sau: + Vị trí 1: áp dụng đất có mặt giáp với đờng phố + Vị trí 2: áp dụng đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng lớn 3,5 m + Vị trí 3: áp dụng với đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng từ m đến 3,5 m SV: Nguyễn Mạnh Hiệp 49 Lớp: K42/16.01 Chuyên đề cuối khóa + Vị trí 4: áp dụng đất tiếp giáp với ngõ có chiều rộng nhỏ m Đối với đất vị trí mà nối trực tiếp với đờng phố áp dụng theo vị trí có mức giá đất cao liền kề Còn với đất vị trí 2, 3, mà nối thẳng với nhiều đờng phố có giá trị đất khác áp dụng theo giá đất vị trí đờng phố gần Nh vậy, Ngôi nhà khu tập thể Cảnh sát nhân dân ngõ 168 đờng Hào Nam, Quận Đống Đa, thành phố Hà Nội thuộc vị trí Đây sở để nhân viên Thẩm định tham khảo xác định giá trị đất Vậy, cán thẩm định ACB đà có sở định giá đất nh sau: * Đơn giá nhà nớc (VT 2): * Đơn giá thẩm định: 27.342.000 đồng/m2 (tơng đơng với hệ số K = * Giải thích: - Bât động sản so sánh 1: + Địa chỉ: số nhà 45 ngõ 44 đờng Hào Nam + Vị trí: nằm ngõ rộng khoảng 2m, cách mặt đờng Hào Nam khoảng 100m + Khoảng cách: cách bất động sản thẩm định khoảng 400m + Điều kiện sở hạ tầng: tơng đồng + Lợi kinh doanh: hai bất động sản không cã lỵi thÕ kinh doanh n»m ngâ + DiƯn tÝch ®Êt: 30m2 (8.57 m x 3.5m) + DiƯn tích nhà: 90m2 (3tầng) + Giá rao bán (15/04/2008) : 1.2 tỷ đồng + Giá thơng lợng : 1.1 tỷ đồng + Giá trị nhà ớc tính : 90 m2 x 1.500.000 đồng/m2 = 135.000.000 đồng/m2 + Đơn giá ®Êt íc tÝnh : (1.100.000.000 ®ång – 135.000.000 ®ång) : 30m2 = 32.167.000 đồng/m2 - Bất động sản so sánh : + Địa : số nhà 32 ngõ 164 Hào Nam + Vị trí : nằm ngõ rộng khoảng 4m, cách mặt đờng Hào Nam khoảng 100m + Khoảng cách : cách bất động sản thẩm định khoảng 300m SV: Nguyễn Mạnh Hiệp 50 Lớp: K42/16.01 Chuyên đề cuối khóa + Điều kiện sở hạ tầng : tơng đồng + Lợi kinh doanh : hai bất động sản lợi kinh doanh n»m ngâ + DiƯn tÝch ®Êt : 35m2 (11.67m x 3m) + DiƯn tÝch nhµ : 35m2 (nhà cấp 4) + Giá rao bán (10/04/2008) : 50 triệu đồng/m2 + Giá thơng lợng : 50 tr/m2 chủ nhà đồng ý bán + Giá trị nhà ớc tính : nhà cấp đà cũ, chủ nhà không tính giá trị + Đơn giá đất ớc tính : 50.000.000 đồng/m2 - Bất động sản thẩm định có vị trí thuận lợi bất động sản so sánh nằm mặt ngõ rộng - Bất động sản thẩm định có vị trí thuận lợi bất động sản so sánh nằm cách xa mặt đờng Hào Nam - Ước tính đơn giá bất động sản thẩm định bất động sản so sánh (tơng đơng với 32.167.000 đồng/m2) khoảng 70% bất động sản so sánh (tơng đơng với 35.000.000 đồng/m2) => Đơn giá thẩm định : 32.167.000 ®ång/m2 x 85% (hƯ sè an toµn) = 27.342.000 ®ång/m2 Xác định giá trị nhà: Phải dựa vào tình trạng nhà thời điểm định giá: thời gian sử dụng, kiểu dáng nhà, kết cấu, bố trí bên mức độ hoàn thiện sở hạ tầng vùng, vào tình trạng pháp lý nhà nh: có phù hợp với quy hoạch không, đợc cấp phép xây dựng cha, vào chi phí thực tế để xây nhà đặc biệt tham khảo đơn giá xây dựng quan có thẩm quyền chuyên gia am hiểu, có kinh nghiệm vấn đề Từ đó, cán ACB đà có thông số nh sau: - Tổng diện tích xây dựng: 160m2 - Đơn giá xây dựng: 2.000.000 (đồng) - Nguyên giá xây dựng = 160 * 2000.000 = 320.000.000 (®ång) - Tû lƯ khÊu hao: 36,67% - Tỷ lệ chất lợng lại: 63.33% - Giá trị xây dựng lại: 320.000.000 * 63,33% = 202.656.000 (đồng) => Tổng giá trị nhà đất: SV: Nguyễn Mạnh Hiệp 51 Lớp: K42/16.01 Chuyên đề cuối khóa 27.342.000 đồng/m2 x 40m2 + 202.656.000 ®ång = 1.296.336.000 ®ång  KÕt định giá đợc lập thành tờ trình thẩm định bất động sản Qua trờng hợp điển hình trên, ta thấy phơng pháp định giá ACB đơn giản, dễ làm, giá trị bất động sản thoả mÃn đợc nhu cầu khách hàng vay với giá trị bất động sản đợc định giá nh ngân hàng hạn chế đợc rủi ro trờng hợp xấu xẩy Tuy nhiên, giá trị bất động sản định giá cha thực sát với giá thị trờng Giá trị bất động sản định giá đợc chọn giá không cao mà không thấp để vừa đủ thoả mÃn nhu cầu khách hàng vay Phơng pháp định giá bất động sản lại đợc kết hợp phơng pháp riêng biệt, phơng pháp so sánh dùng để xác định giá trị đất đợc thực theo khung giá Nhà nớc quy định tham khảo giá chào mua bán thị trờng Do vậy, giá trị đất vớng mắc giá quy định Nhà nớc giá chào bán thị trờng giá việc trao đổi quyền bất động sản giá nhằm mục đích chấp Do vậy, dựa sở giá trị thị trờng nhng kết định giá cha thực giá thị trờng Còn phơng pháp chi phí để xác định giá trị tài sản đất vÉn mang nhiỊu u tè chđ quan cđa ngêi thÈm định nh tỷ lệ chất lợng hao mòn, đơn giá xây dựng diện tích sàn xây dựng Tóm lại, phơng pháp sử dụng định giá bất động ACB nhiều điều phải nói đến 2.3 Đánh giá 2.3.1 Thuận lợi Tín dụng hoạt động ngân hàng, bao gồm tín dụng có tài sản đảm bảo tín dụng tài sản đảm bảo Trong tín dụng có tài sản đảm bảo hình thức tín dụng có bất động sản chấp đóng vai trò quan trọng, góp phần tái tạo nguồn vốn để tác nhân kinh tế mở rộng sản xuất kinh doanh, góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển, tạo thu nhập, nâng cao đời sống vật chất tinh thần cho nhân dân, thu hút thêm lao động Đợc nh nhờ có nhân tố: - Hình thức tín dụng có tài sản đảm bảo bất động sản đà đợc quy định văn pháp luật nớc ta nh: luật dân sự, luật đất đai, nghị định phủ, thông t hớng dẫn Bên cạnh ngành ngân hàng đà có đạo, hớng dẫn, giám sát nghiệp vụ này, việc góp phần thực tiêu vĩ mô có ý nghĩa quan trọng SV: Nguyễn Mạnh Hiệp 52 Lớp: K42/16.01 Chuyên đề cuối khóa việc tồn phát triển ngân hàng Vậy sở pháp lý hoạt động đà đợc quy định rõ ràng, cụ thể với đạo, hớng dẫn quan cấp trên, cụ thể ngân hàng ACB ngân hàng Nhà nớc đà tạo thuận lợi nghiệp vụ Bên cạnh đó, có hàng loạt nhân tố khác nh: - Sự hình thành phát triển thị trờng bất động sản nớc ta Thị trờng bất động sản nớc ta đợc khuyến khích mở rộng, phát triển nhiều công cụ quan Nhà nớc có thẩm quyền, thị trờng đợc mở rộng phát triển thông tin cần thiết để xác định giá trị bất động sản chấp đợc phổ biến cập nhật hơn, quy tắc kỹ thuật định giá đợc sử dụng phổ biến điều giúp cho việc định giá bất động sản chấp đợc xác bên cạnh thị trờng bất động sản phát triển việc xử lý bất động sản để thu hồi nợ ngân hàng trở nên dễ dàng Chính mà ngân hàng ngày yên tâm thúc đẩy mở rộng quy mô hình thức tín dụng - Sự phối hợp chặt chẽ quan Nhà nớc liên quan nh: UBND phờng, sở địa - nhà đất, phòng công chứng, án Sự phối hợp quan với ngành ngân hàng tạo điều kiện giúp ngân hàng quản lý, xử lý bất động sản chấp theo quy định pháp luật bảo toàn đợc nguồn vốn - Sự tuân thủ, chấp hành cam kết từ phía khách hàng Đây nhân tố không phần quan trọng điều kiện kinh tế thị trờng Đa phần rủi ro nguồn vốn ngân hàng xuất phát từ phía khách hàng, khách hàng nghiêm chỉnh thực cam kết vay vốn ngân hàng thực đợc mục đích, tiêu đặt ra, tác động đến việc mở rộng quy mô, hạn mức tín dụng ngân hàng Với thuận lợi với cố gắng, nỗ lực toàn thể cán ACB nói chung nh cán tín dụng, thẩm định nói riêng mà hoạt động tín dụng có bất động sản chấp ngày mở rộng quy mô, phát triển chất lợng 2.3.2 Khó khăn Định giá bất động sản chấp công việc thờng nhật ngân hàng, ACB vậy, nhiên công việc mẻ mặt thực tiễn, hoạt động định giá bất động sản chấp ACB khó khăn: SV: Nguyễn Mạnh Hiệp 53 Lớp: K42/16.01 Chuyên đề cuối khóa - Đội ngũ cán công nhân viên định giá bất động sản chấp thu thập thông tin thị trờng phân tích thông tin thu thập đợc song định giá trị bất động sản chấp thờng đợc đa độc lập, liên kết thông tin thị trờng Chẳng hạn xác định giá trị lô đất bất động sản chấp sau thu thập thông tin đặc điểm đất cán tín dụng tìm hiểu xem đờng lô đất chuyển nhợng giá mét vuông định giá lô đất theo giá Thực kết đợc coi phù hợp với trờng hợp chuyển nhợng, tức giá trị lô đất mang tÝnh thêi ®iĨm, nã cã thĨ thay ®ỉi bÊt lúc Nhng với bất động sản chấp khác, giá trị lô đất phải đợc xác định cho có tính ổn định thời gian chấp Cùng với vấn đề này, cán tín dụng cha thực phát đánh giá yếu tố tác động đến bất động sản Đây tồn phổ biến cán tín dụng - Nhiều học kinh nghiệm quý giá cho ngành ngân hàng, học định giá bất động sản chấp, bất động sản đợc quy định giá cao giá trị thực thị trờng, cộng với không thống ý kiến quan chức dẫn đến ngành ngân hàng phải chịu tổn thất lớn Hiện đa phần ngân hàng thận trọng tới mức chặt chẽ đa định liên quan đến giá bất động sản chấp, có bất động sản chấp đợc định giá thấp, thấp nhiều so với giá thị trờng Đây vấn đề cần đợc xem xét cải tiến thời gian tới, không dẫn tới cầu tín dụng giảm khách hàng chuyển sang ngân hàng khác, không vay đợc mức vốn cần thiết, vô hình chung đà làm vị ngân hàng giảm sút - Bên cạnh việc định giá đất, việc xác định giá nhà cửa bất động sản chấp ACB nhiều tồn Cụ thể việc xác định giá trị lại nhà, cán không vào thời hạn sử dụng nhà theo thiết kế, phần quan xây dựng cha kiểm soát chặt chẽ vấn đề này, bên cạnh đặt định giá trị nhà cán tín dụng không vào hoá đơn chứng từ xây dựng nhà - đành theo khía cạnh chúng không phù hợp thời gian biến động lý - theo cán tín dụng ngời vay đa giấy tờ không xác họ yêu cầu Cho nên việc xác định giá trị nhà mù mờ mang tính đại khái Bên cạnh cán tÝn dơng cịng Ýt chó ý ®Õn kiĨu SV: Ngun Mạnh Hiệp 54 Lớp: K42/16.01 Chuyên đề cuối khóa cách, kiến trúc nhà chấp, trang thiết bị nội thất chắn không đợc tính đến (ngày trang thiết bị gắn với nhà) - Vấn đề xử lý bất động sản tài sản chấp nhiều tồn tại, vớng mắc Đây phần công tác quản lý bất động sản thêi gian thÕ chÊp, tøc lµ kiĨm tra tình hình sử dụng vốn vay bất động sản chấp, cán thẩm định cha định giá đợc hết yếu tố dẫn đến rủi ro hoạt động kinh doanh khách hàng định giá gây thiệt hại cho ngân hàng khách hàng khả trả nợ - Ngoài yếu tố khách quan yếu tố chủ quan góp phần không nhỏ, trình độ nhận biết thị trờng bất động sản cán tín dụng 2.3.3 Nguyên nhân Cùng với thuận lợi thành công trên, việc định giá bất động sản chấp ACB gặp khó khăn, khó khăn mang tính khách quan.Vậy đâu nguyên nhân khó khăn đó? 2.3.3.1 Thứ hệ thống pháp lý công tác định giá bất động sản: Tuy công việc định giá bất động sản chấp đà đợc quy định luật dân sự, luật đất đai văn dới luật nhng văn cã sù cha thèng nhÊt, néi dung vÉn mang tÝnh định hớng nhiều bất cập so với thực tế Các mức giá theo quy định thấp so với giá thực tế nhiều nh gây khó khăn cho ngân hàng áp dụng, ngân hàng áp dụng khung giá theo quy định vào định giá bất động sản chấp giá trị bất động sản thấp, dẫn tới việc mức vốn vay không đáp ứng đợc nhu cầu khách hàng, làm nản lòng khách hàng vốn vay không đợc sử dụng theo mục đích nh cam kết ban đầu Còn ngân hàng không áp dụng trờng hợp khoản vay gặp rủi ro, khả ngân hàng không thu đủ nợ gốc không tránh khỏi án xác định giá trị bất động sản chấp quan lại áp dụng khung giá Nhà nớc, giá trị bất động sản thấp giá đợc xác định ban đầu (đối với trờng hợp phải nhờ án can thiệp) Cùng với khung giá thấp việc cha ban hành văn pháp luật quy định trình tự, thủ tục, phơng pháp định giá bất động sản quan Nhà nớc có thẩm quyền gây khó khăn cho phía ngân hàng định giá bất động sản chấp Các cách mà ngân hàng sử dụng để định giá bất động sản chấp mang tính kinh nghiệm chủ yếu, ngân hàng có cách định giá riêng giá trị bất động sản chấp đợc xác định SV: Nguyễn Mạnh Hiệp 55 Lớp: K42/16.01 Chuyên đề cuối khóa mang tính tơng đối, có ngời định giá thấy kết gần tơng đơng với giá thị trờng đợc 2.3.3.2 Thứ hai việc cấp giấy chứng nhận chậm Theo quy đinh hành, để thực quyền chấp giá trị quyền sử dụng đất, tổ chức hộ gia đình, cá nhân phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Quy định nhằm tránh việc chấp bất động sản nhiều nơi Tuy nhiên, tiến độ cấp giấy chứng nhận qun sư dơng ®Êt ®èi víi ®Êt ë diƠn chậm Nhà nớc đà có nhiều sách tạo điều kiện.Do vậy, đà ảnh hởng không nhỏ tíi viƯc thùc hiƯn qun thÕ chÊp cđa ngêi sư dụng đất 2.3.3.3 Thứ ba biến động không ổn định thị trờng bất động sản Thị trờng bất động sản nớc ta hình thành phát triển, Nhà nớc cố gắng định hớng kiểm soát thị trờng nhiều biện pháp nhng nhìn chung thị trờng bất động sản cha thực thuộc kiểm soát Nhà nớc, thị trờng phi thức, bị chi phối nhà đầu Do thị trờng biến động, xuất cầu ảo nhà đất dẫn đến giá nhà đất tăng cao, không phản ánh giá trị bất động sản thị trờng Đây khó khăn, thách thức lớn cán tín dụng làm công tác định giá ACB, việc định giá bất động sản chấp khác so với việc định giá bất động sản với mục đích mua bán cho thuê, chỗ mức giá mang tính thời kỳ, phải đợc trì tơng đối khoảng thời gian hợp đồng tín dụng hiệu lực, điều không thành vấn đề thị trờng bất động sản ổn định, nhng thực tế nh vậy, thị trờng biến động, điều gây khó khăn cho việc dự báo giá cả, nhu cầu bất động sản tơng lai, cán tín dụng Không thế, việc thu thập phân tích thông tin từ thị trờng gặp khó khăn với thị trờng biến động thông tin dễ trở nên lạc hậu tính xác 2.3.3.4 Thứ t xuất phát thông tin khách hàng cung cấp Còn có nhiều trờng hợp khách hàng cung cấp thông tin không xác bất động sản chấp Thực tế có nhiều trờng hợp, thân khách hàng cha nắm rõ đặc điểm, giá trị nhà đất công trình khác đất dùng làm tài sản chấp, nh không nắm rõ thông tin giá bất động sản thị trờng nên việc cung cấp thông tin cho cán định giá cha xác Chính đà gây khó khăn cho cán tín dụng việc định giá bất động sản chấp SV: Nguyễn Mạnh Hiệp 56 Lớp: K42/16.01 Chuyên đề cuối khóa Tóm lại, với thuận lợi kết đạt đợc, công tác định giá bất động sản chấp ACB gặp nhiều khó khăn Xuất phát từ nguyên, để hoàn thiện công tác định giá bất động sản chấp ngành ngân hàng nói chung ACB nói riêng mặt chế sách, nhà nớc quan có thẩm quyền phải ban hành văn pháp luật quy định rõ trình tự, thủ tục phơng pháp xác định giá trị bất động sản chấp nói riêng, phải ban hành khung giá đất phù hợp tình hình xu hớng năm tới, phải kiểm soát thị trờng bất động sản, hớng phát triển theo phát triển kinh tế, hạn chế tới mức tối đa thị trờng bất động thức, giải pháp mang tính chiến lợc lâu dài công tác đào tạo cán định giá, nhìn chung nớc ta đội ngũ cán định giá bất động sản vừa thiếu số lợng, vừa yếu chất lợng việc đào tạo đội ngũ cán có trình độ chuyên môn, lực phẩm chất tốt điều cấp bách Những vấn đề đợc trình bày cụ thể chơng III Chơng III Giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản để đảm bảo tiền vay Ngân hàng TMCP Châu 3.1 Những định hớng Ngân hàng TMCP Châu công tác định giá Năm 2007, bối cảnh tình hình kinh tế, tiền tệ giới cũnh nh Việt Nam có thay đổi to lớn Nhận thức đợc điều đó, ACB đà có định hớng cho cụ thể cho nghiệp vụ tín dụng nói chung công tác định giá nói riêng: - Mở rộng tín dụng phải đặc biệt coi trọng nâng cao chất lợng tín dụng thẩm định Lấy chất lợng thẩm định làm thớc đo để đánh giá lực trình độ hiệu cán thẩm định Thực việc thẩm định dự án cách nhanh nhạy, có chất lợng nhằm đáp ứng kịp thời cho nhiệm vụ kinh doanh chi nhánh nói riêng toàn hệ thống nói chung SV: Nguyễn Mạnh Hiệp 57 Lớp: K42/16.01 Chuyên đề cuối khóa Kiên không cho vay đơn vị làm ăn hiệu phơng án sản xuất kinh doanh không rõ ràng, có nợ nần dây da Ngân hàng Thờng xuyên tập huấn, nâng cao trình độ, kỹ phơng pháp thẩm định cho đội ngũ cán làm công tác thẩm định Làm tốt công tác kiểm tra chuyên đề thẩm định - Tranh thủ tiếp cận ngành có liên quan, Tổng công ty doanh nghiệp địa phơng để nắm bắt thông tin phục vụ cho việc tiếp cận dự án thẩm định cho vay - Hoàn thiện văn nghiệp vụ có liên quan đến nghiệp vụ thẩm định phối hợp với TTĐT đào tạo làm tốt nhiệm vụ tập huấn nghiệp vụ thẩm định cho cán thẩm định cán có liên quan - Đẩy mạnh công tác phân tích kinh tế, phân tích khách hàng theo chuyên đề, đề án nhằm gắn việc tìm kiếm hội đầu t gắn với xây dựng văn hớng dẫn nghiệp vụ Tiếp cận khách hàng để khai thác dự án đầu t thực thi hiệu - Cung cấp kịp thời cho sở thông tin diễn biến kinh tế, điều chỉnh chế sách có liên quan đến nghiệp vụ thẩm định Các định mức kinh tế kỹ thuật có liên quan đến vật nuôi trồng Nâng cao chất lợng thông tin dự báo rủi ro hoạt động tín dụng Hoàn thiện hệ thống thông tin, báo cáo thống kê thẩm định lu trữ hồ sơ - Tập trung nâng cao chất lợng công tác thẩm định theo đạo hội đồng quản trị tổng giám đốc để so sánh thích hợp nhằm ngăn ngừa rủi ro tín dụng Tăng cờng kiểm tra việc chấp hành quy trình nghiệp vụ thẩm định chi nhánh - Kiện toàn máy làm công tác thẩm định chuyên trách từ trung tâm đên chi nhánh để không ngừng nâng cao chất lợng công tác thẩm định - Xây dựng đề cơng công tác kiểm tra chuyên đề thẩm định 3.2 Những giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá Vấn đề định giá bất động sản chấp ACB nói riêng ngân hàng thờng mại nói chung gặp khó khăn, trở ngại đáng kể Không phải ngành ngân hàng đặt vấn để định giá bất động sản chấp mà thời gian gần vấn đề ngày trở nên SV: Nguyễn Mạnh Hiệp 58 Lớp: K42/16.01 Chuyên đề cuối khóa xúc hơn, cần quan tâm ngành, quan chức thị trờng bất động sản hình thành phát triển với phát triển không ngừng kinh tế Ngành ngân hàng nói chung ACB nói riêng đà có thay đổi đáng kể vấn đề định giá bất động sản chấp đà đạt đợc kết khả quan, nhng khoảng cách lớn so với yêu cầu Sở dĩ nh định giá bất động sản vấn đề mẻ nớc ta, lý luận thực tiển Để hoàn thiện vấn đề cần phải có đồng tâm, hiệp lực phối hợp nhiều ngành, nhiều quan chức năng, nh cố gắng cán tín dụng ngành ngân hàng Trong thời gian thực tập ACB em đà nghiên cứu tìm hiểu vấn đề trên, viết em xin mạnh dạn đa giải pháp: 3.2.1 Hoàn thiện chế cho vay Cán tín dụng ngời định giá bất động sản chấp nên cần phải lu tâm đến mối quan hệ giá bất động sản với chu kỳ tín dụng, để hạn chế đến mức tối đa rủi ro tín dụng trờng hợp Bất động sản chấp quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, luồng thu nhập dự kiến tơng lai Cái khó khăn chủ yếu việc xác định giá trị thực bất động sản chấp chỗ, giá thị trờng đại lợng biến đổi phụ thuộc vào giai đoạn chu kú ph¸t triĨn kinh tÕ Nh vËy mét nỊn kinh tế mạnh có lực hấp thụ tín dụng cao, nguyên tắc, bất động sản chấp thờng đợc định giá cao đánh giá cao luồng thu nhËp dù kiÕn cđa ngêi ®i vay; ®ång thêi kỳ suy thoái kinh tế, giá trị bất động sản chấp giảm mạnh Do đó, để định giá bất động sản chấp cách hợp lý, cần lu tâm đến động thái kinh tế quốc dân, tức có ý đến tình hình kinh tế vĩ mô Rõ ràng với khoản cho vay vào thời điểm đỉnh chu kỳ tín dụng (nhìn chung tơng ứng chu kỳ phát triển kinh tế) có đảm bảo bất động sản, bất động sản đợc định giá theo giá thời kỳ phát mại để thu hồi nợ, ngân hàng bị thua lỗ Vì dựa vào thời hạn cho vay để giải Vấn đề xác định thời hạn cho vay thật tối u Thời hạn cho vay cần đợc xác định cho giá bất động sản chấp vào thời điểm định giá không đợc thấp quá, trờng hợp ngợc lại rủi ro không trả đợc nợ tăng cao Tóm lại, bên cạnh hàng loạt yếu tố phải cân nhắc đến định giá bất động sản chấp để tránh rủi ro cho ngân hàng ngời định giá đa ta SV: Nguyễn Mạnh Hiệp 59 Líp: K42/16.01 ... góp phần nhỏ vào việc hoàn thiện công tác định giá Ngân hàng nên trình thực tập em chọn đề tài: Thực trạng biện pháp nâng cao hoạt động định giá bất động sản để đảm bảo tiền vay Ngân hàng Thơng... đơn giá đất thị trng: tuyn ng/ ngi/ngy 2.2 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản để đảm bảo tiền vay Ngân hàng TMCP Châu 2.2.1 Quy định ACB công tác định giá Bất động sản tài sản có giá. .. Thẩm định giá vận dụng vào định giá bất động sản để đảm bảo tiền vay ngân hàng 1.2.1 Thẩm định giá vai trò của thẩm định giá Mọi hoạt động kinh tế phát sinh có liên quan đến định giá Tuy nhiên, giá