Häc viÖn Tµi ChÝnh LuËn v¨n cuèi khãa Ch¬ng 1: lý luËn chung vÒ quy tr×nh vµ ph¬ng ph¸p thÈm ®Þnh gi¸ BÊt §éng S¶n 1.1 Tæng quan vÒ BÊt ®éng s¶n 1.1.1 Kh¸i niÖm BÊt ®éng s¶n BÊt ®éng s¶n (B§S) lµ mét kh¸i niÖm rÊt quen thuéc vµ ®îc sö dông kh¸ phæ biÕn nhng cho ®Õn nay vÉn cßn cã rÊt nhiÒu quan niÖm kh¸c nhau vÒ B§S Tuy nhiªn, cã mét ®iÓm t¬ng ®èi thèng nhÊt, ®ã lµ: B§S lµ nh÷ng tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt ®ai vµ kh«ng di dêi ®îc §iÒu 174 Bé luËt D©n sù 2005 ®· x¸c ®Þnh kh¸i niÖm B§S nh sau: “B§S lµ c¸c tµi s¶n kh«ng di dêi ®îc, bao gåm: • §Êt ®ai • Nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng g¾n liÒn víi ®Êt ®ai, kÓ c¶ c¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng ®ã • C¸c tµi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt ®ai • C¸c tµi s¶n kh¸c do ph¸p luËt quy ®Þnh.” 1.1.2 QuyÒn cña chñ thÓ ®èi víi BÊt ®éng s¶n Víi mçi B§S cã thÓ cã nhiÒu lo¹i h×nh quyÒn lîi kh¸c nhau Mét sè lo¹i h×nh phæ biÕn nhÊt cã thÓ kÓ ®Õn: 1.1.2.1 §èi víi ®Êt ®ai: VÒ mÆt lý thuyÕt, cã 3 h×nh thøc chiÕm h÷u ®Êt ®ai: • Së h÷u vÜnh viÔn • Thuª theo hîp ®ång • QuyÒn sö dông ®Êt ë níc ta, HiÕn ph¸p níc Céng hoµ x· héi chñ nghÜa ViÖt Nam n¨m 1992 ®· quy ®Þnh: ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n, Nhµ níc thèng nhÊt qu¶n lý toµn bé ®Êt 1 Lª ThÞ Thanh Ng©n Líp: K42/16.01 Häc viÖn Tµi ChÝnh LuËn v¨n cuèi khãa ®ai theo quy ho¹ch vµ Ph¸p luËt; kh«ng thõa nhËn quyÒn së h÷u t nh©n vÒ ®Êt ®ai 1.1.2.2 §èi víi c¸c c«ng tr×nh Cã hai h×nh thøc së h÷u: • Së h÷u vÜnh viÔn • Thuª theo hîp ®ång QuyÒn së h÷u t nh©n vÒ B§S bao gåm quyÒn chiÕm h÷u, quyÒn sö dông vµ quyÒn ®Þnh ®o¹t B§S cña chñ së h÷u theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt C¸c quyÒn nµy cã thÓ bÞ cìng bøc bëi ph¸p luËt vµ bÞ giíi h¹n bëi quyÒn cña ChÝnh phñ 1.1.3 §Æc ®iÓm cña BÊt ®éng s¶n Hµng ho¸ B§S lµ mét hµng ho¸ ®Æc biÖt, v× vËy ngoµi nh÷ng ®Æc ®iÓm chung cña hµng ho¸ th«ng thêng, B§S cßn cã nh÷ng ®Æc ®iÓm riªng cã ViÖc nghiªn cøu c¸c ®Æc ®iÓm nµy cã ý nghÜa rÊt quan träng ®èi víi ho¹t ®éng thÈm ®Þnh gi¸ B§S 1.1.3.1 TÝnh cè ®Þnh vÒ vÞ trÝ: §Æc ®iÓm nµy lµ do hµng ho¸ B§S lu«n g¾n liÒn víi ®Êt ®ai nªn cè ®Þnh vÒ vÞ trÝ, vÒ ®Þa ®iÓm vµ kh«ng cã kh¶ n¨ng chuyÓn dÞch MÆt kh¸c, ®Êt ®ai lµ tµi nguyªn do thiªn nhiªn ban tÆng nªn cã h¹n vµ bÞ giíi h¹n vÒ kh«ng gian Trong khi ®ã, gi¸ trÞ cña B§S g¾n liÒn víi tõng vÞ trÝ cô thÓ, v× vËy, khi ®¸nh gi¸ B§S cÇn ph¶i xem xÐt ®Õn ¶nh hëng cña yÕu tè vÞ trÝ ®Õn gi¸ trÞ cña B§S Gi¸ trÞ vµ kh¶ n¨ng sinh lêi cña B§S cßn chÞu t¸c ®éng cña yÕu tè m«i trêng, nh: nh÷ng yÕu tè tù nhiªn, ®iÒu kiÖn kinh tÕ, tÝnh chÊt x· héi vµ ®iÒu kiÖn m«i trêng, nªn khi ®Þnh gi¸ B§S ph¶i tÝnh ®Õn c¸c yÕu tè nµy vµ dù b¸o sù thay ®æi cña chóng t¸c ®éng ®Õn B§S 1.1.3.2 TÝnh bÒn v÷ng §Æc ®iÓm nµy lµ do ®Êt ®ai lµ tµi nguyªn do thiªn nhiªn ban tÆng, mét lo¹i tµi nguyªn ®îc xem nh kh«ng thÓ bÞ huû ho¹i §ång thêi, c¸c c«ng tr×nh kiÕn tróc cã thÓ tån t¹i hµng chôc n¨m, cã c«ng tr×nh sau khi c¶i t¹o, n©ng cÊp cã thÓ tån 2 Lª ThÞ Thanh Ng©n Líp: K42/16.01 Häc viÖn Tµi ChÝnh LuËn v¨n cuèi khãa t¹i hµng tr¨m n¨m §iÒu nµy ®îc xÐt trªn c¶ gãc ®é kinh tÕ vµ kü thuËt, tõ ®ã ®Æt ra vÊn ®Ò: • Khi ®Çu t x©y dùng ph¶i dù tÝnh tuæi thä kinh tÕ ®Ó quyÕt ®Þnh tuæi thä vËt lý, tr¸nh ®Çu t l·ng phÝ hoÆc ®Çu t nhiÒu lÇn • Khi ®Þnh gi¸ B§S ph¶i tÝnh ®Õn c¶ hai yÕu tè tuæi thä kinh tÕ vµ tuæi thä vËt lý, tuæi thä nµo ng¾n h¬n sÏ quyÕt ®Þnh sù tån t¹i cña B§S ®ã • Lîi Ých kinh tÕ mang l¹i tõ ho¹t ®éng cña B§S thêng cã xu híng gi¶m dÇn ®Õn cuèi chu kú kinh tÕ do c¸c chi phÝ duy tr× t¨ng vµ nguån thu nhËp cã xu híng gi¶m Do vËy, ph¶i so s¸nh gi÷a gi¸ trÞ kinh tÕ mang l¹i víi c¸c chi phÝ duy tr× vµ chi phÝ c¬ héi cña viÖc duy tr× B§S ®ã ®Ó quyÕt ®Þnh sù tån t¹i cña chu kú vËt lý 1.1.3.3 TÝnh kh¸c biÖt Kh«ng cã hai B§S hoµn toµn gièng nhau, bëi cã sù kh¸c nhau vÒ vÞ trÝ cña B§S, kh¸c nhau vÒ kÕt cÊu vµ kiÕn tróc, kh¸c nhau vÒ quyÒn ®èi víi B§S, … Ngoµi ra, chÝnh c¸c nhµ ®Çu t, kiÕn tróc s,… còng thêng quan t©m ®Õn tÝnh dÞ biÖt hoÆc ®Ó t¹o ra sù hÊp dÉn ®èi víi kh¸ch hµng Tõ ®ã ®Æt ra vÊn ®Ò: sù kh¸c biÖt nµy cã thÓ lµ mét yÕu tè, ®iÒu kiÖn thuËn lîi nÕu biÕt khai th¸c, song sÏ trë thµnh mét yÕu tè bÊt lîi nÕu kh«ng biÕt khai th¸c Do ®ã: • Trong ®Çu t ph¸t triÓn ph¶i chó ý khai th¸c tÝnh kh¸c biÖt ®Ó lµm t¨ng gi¸ trÞ cña c¸c B§S, ®ång thêi ®¸p øng ®îc nhu cÇu vÒ tÝnh kh¸c biÖt cña ngêi tiªu dïng • Khi thÈm ®Þnh gi¸ trÞ B§S ph¶i chó ý ®Õn tÝnh kh¸c biÖt, kh«ng thÓ so s¸nh dËp khu«n gi÷a c¸c B§S víi nhau 1.1.3.4 TÝnh khan hiÕm Sù khan hiÕm B§S chñ yÕu lµ do diÖn tÝch ®Êt ®ai tù nhiªn lµ cã giíi h¹n vµ B§S cã tÝnh kh¸c biÖt, cè ®Þnh vÒ vÞ trÝ,… §iÒu nµy ®Æt ra vÊn ®Ò: Quan hÖ cung – cÇu B§S thêng mÊt c©n ®èi theo chiÒu híng cung nhá h¬n cÇu, tõ ®ã dÉn ®Õn t×nh tr¹ng ®Çu c¬ vÒ B§S Nhµ níc, víi t c¸ch lµ ngêi qu¶n lý 3 Lª ThÞ Thanh Ng©n Líp: K42/16.01 Häc viÖn Tµi ChÝnh LuËn v¨n cuèi khãa vÜ m« nÒn kinh tÕ, cÇn cã chÝnh s¸ch chèng ®Çu c¬ B§S, chèng t×nh tr¹ng gi¸ ¶o, ng¨n ngõa nguy c¬ cã thÓ dÉn tíi khñng ho¶ng kinh tÕ 1.1.3.5 Cã gi¸ trÞ lín Gi¸ trÞ B§S thêng rÊt cao, ®iÒu nµy xuÊt ph¸t tõ gi¸ trÞ cña ®Êt ®ai vµ chi phÝ x©y dùng c¸c c«ng tr×nh trªn ®Êt lµ rÊt lín Do vËy: • Ho¹t ®éng ®Çu t kinh doanh B§S ®ßi hái ph¶i cã lîng vèn lín vµ dµi h¹n • Vèn ®Çu t cho B§S cã thÓ t¸i t¹o trë l¹i phôc vô cho kinh doanh • Thêng ph¸t sinh quan hÖ vay vèn ®Ó thanh to¸n khi mua b¸n • Khi thÈm ®Þnh gi¸ trÞ B§S ph¶i hÕt søc cÈn thËn vµ cã sù am hiÓu nhÊt ®Þnh vÒ B§S 1.1.3.6 TÝnh ¶nh hëng lÉn nhau B§S chÞu ¶nh hëng lÉn nhau rÊt lín, c¶ vÒ mÆt vËt lý lÉn kinh tÕ Gi¸ trÞ cña mét B§S cã thÓ bÞ t¸c ®éng cña B§S kh¸c §Æc biÖt, trong trêng hîp Nhµ níc ®Çu t x©y dùng c¸c c«ng tr×nh kÕt cÊu h¹ tÇng kü thuËt vµ h¹ tÇng x· héi sÏ lµm t¨ng vÎ ®Ñp vµ n©ng cao gi¸ trÞ ®Êt ®ai vµ c¸c c«ng tr×nh x©y dùng trong khu vùc ®ã Tõ ®ã ®Æt ra vÊn ®Ò: • Nhµ níc ph¶i thèng nhÊt qu¶n lý vÒ B§S • Khi ®Çu t x©y dùng c¸c c«ng tr×nh B§S ph¶i tÝnh ®Õn nh÷ng ¶nh hëng tíi c¸c c«ng tr×nh kh¸c • Khi thÈm ®Þnh gi¸ trÞ B§S, ph¶i tÝnh ®Õn kh¶ n¨ng ¶nh hëng nÕu cã c¸c c«ng tr×nh B§S kh¸c ra ®êi Nh vËy, ho¹t ®éng thÈm ®Þnh gi¸ chÞu sù chi phèi rÊt lín cña c¸c ®Æc ®iÓm cña B§S Do ®ã, viÖc nghiªn cøu, ph©n tÝch, ®¸nh gi¸ c¸c ®Æc ®iÓm nµy lµ kh«ng thÓ thiÕu khi tiÕn hµnh thÈm ®Þnh gi¸ trÞ B§S 1.1.4 Ph©n lo¹i BÊt ®éng s¶n Cã rÊt nhiÒu c¸ch kh¸c nhau ®Ó ph©n lo¹i B§S Tuú theo tõng tiªu thøc, B§S ®îc chia thµnh nhiÒu lo¹i kh¸c nhau Mét sè c¸ch ph©n lo¹i phæ biÕn: 4 Lª ThÞ Thanh Ng©n Líp: K42/16.01 Häc viÖn Tµi ChÝnh LuËn v¨n cuèi khãa 1.1.4.1 Theo ®Æc tÝnh vËt chÊt: B§S ®îc chia thµnh 3 lo¹i, bao gåm: • §Êt ®ai: ®ã lµ ®Êt tù nhiªn, bao gåm ®Êt trèng vµ ®Êt ®ang sö dông • C«ng tr×nh kiÕn tróc vµ c¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi c«ng tr×nh kiÕn tróc • C¸c tµi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt ®ai 1.1.4.2 Theo môc ®Ých sö dông kÕt hîp víi ®Æc tÝnh vËt chÊt: B§S ®îc chia thµnh 2 lo¹i, gåm: ®Êt ®ai vµ c«ng tr×nh kiÕn tróc Trong ®ã: • C«ng tr×nh kiÕn tróc: 5 lo¹i: − Nhµ ë dïng ®Ó cho thuª hoÆc b¸n − C«ng tr×nh kiÕn tróc phôc vô s¶n xuÊt − C«ng tr×nh kiÕn tróc cã tÝnh chÊt th¬ng m¹i − Kh¸ch s¹n vµ v¨n phßng cho thuª − C«ng tr×nh kiÕn tróc kh¸c • §Êt ®ai: Theo ®iÒu 13 cña LuËt ®Êt ®ai 2003, c¨n cø vµo môc ®Ých sö dông, ®Êt ®ai ®îc chia thµnh 3 vïng kh¸c nhau lµ: ®ång b»ng, trung du vµ miÒn nói Trong mçi vïng l¹i chia thµnh 3 nhãm − Nhãm ®Êt n«ng nghiÖp − Nhãm ®Êt phi n«ng nghiÖp − Nhãm ®Êt cha sö dông, cha x¸c ®Þnh ®îc môc ®Ých sö dông Trong mçi nhãm l¹i chia thµnh c¸c lo¹i kh¸c nhau, trong mçi lo¹i l¹i ®îc tiÕp tôc chia cô thÓ thµnh c¸c h¹ng: 1,2,3,… hoÆc vÞ trÝ sè 1,2,3,… Ngoµi ra cßn cã nhiÒu c¸ch ph©n lo¹i B§S kh¸c, nh: theo tÝnh chÊt ph¸p lý( B§S së h÷u vÜnh viÔn vµ së h÷u cã thêi h¹n) hay theo kh¶ n¨ng ph¸t triÓn (B§S cã kh¶ n¨ng vµ kh«ng cã kh¶ n¨ng ph¸t triÓn) 1.1.5 C¸c nh©n tè ¶nh hëng ®Õn gi¸ trÞ BÊt ®éng s¶n 5 Lª ThÞ Thanh Ng©n Líp: K42/16.01 Häc viÖn Tµi ChÝnh LuËn v¨n cuèi khãa Gi¸ trÞ cña mét B§S chÞu ¶nh hëng cña rÊt nhiÒu yÕu tè C¸c B§S kh¸c nhau sÏ cã sù kh¸c nhau vÒ xu híng vµ møc ®é t¸c ®éng cña c¸c yÕu tè ®ã ®Õn gi¸ trÞ B§S Do vËy, khi íc tÝnh gi¸ trÞ B§S, cÇn thiÕt ph¶i xem xÐt vµ ph©n tÝch mét c¸ch kü lìng c¸c yÕu tè ¶nh hëng ®Õn gi¸ trÞ cña chóng Dùa vµo ý nghÜa vµ c¸c ®Æc tÝnh cña gi¸ trÞ, cã thÓ ph©n biÖt c¸c yÕu tè nµy thµnh 2 lo¹i: yÕu tè chñ quan vµ yÕu tè kh¸ch quan 1.1.5.1 YÕu tè chñ quan ¶nh hëng ®Õn gi¸ trÞ BÊt ®éng s¶n YÕu tè chñ quan cã ¶nh hëng ®Õn gi¸ trÞ B§S lµ môc ®Ých thÈm ®Þnh gi¸ trÞ B§S Môc ®Ých thÈm ®Þnh gi¸ trÞ B§S ph¶n ¸nh nhu cÇu sö dông B§S vµo mét c«ng viÖc nhÊt ®Þnh Môc ®Ých thÈm ®Þnh gi¸ quyÕt ®Þnh ®Õn môc ®Ých sö dông B§S vµo viÖc g× Nã ph¶n ¸nh nh÷ng ®ßi hái vÒ mÆt lîi Ých mµ tµi s¶n cÇn ph¶i t¹o ra cho chñ thÓ trong mçi c«ng viÖc hay giao dÞch ®· ®îc x¸c ®Þnh ChÝnh v× vËy, môc ®Ých thÈm ®Þnh gi¸ ®îc xem lµ mét yÕu tè quan träng, mang tÝnh chñ quan vµ ¶nh hëng cã tÝnh quyÕt ®Þnh tíi viÖc x©y dùng c¸c tiªu chuÈn vÒ gi¸ trÞ ®èi víi B§S ®îc thÈm ®Þnh Trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng, môc ®Ých cña thÈm ®Þnh gi¸ trÞ B§S thêng lµ: • X¸c ®Þnh gi¸ trÞ B§S ®Ó chuyÓn giao quyÒn së h÷u − §Ó gióp cho ngêi b¸n x¸c ®Þnh gi¸ b¸n cã thÓ chÊp nhËn ®îc − §Ó gióp cho ngêi mua quyÕt ®Þnh gi¸ mua − §Ó thiÕt lËp c¬ së cho sù trao ®æi cña B§S nµy víi B§S kh¸c • X¸c ®Þnh gi¸ trÞ B§S cho c¸c môc ®Ých tµi chÝnh vµ tÝn dông − §Ó sö dông tµi s¶n cho viÖc cÇm cè hay thÕ chÊp − §Ó x¸c ®Þnh gi¸ trÞ cho c¸c hîp ®ång b¶o hiÓm tµi s¶n • X¸c ®Þnh gi¸ trÞ B§S ®Ó x¸c ®Þnh sè tiÒn cho thuª theo hîp ®ång − §Ó gióp cho viÖc ®Æt ra møc tiÒn thuª vµ x©y dùng c¸c ®iÒu kho¶n cho thuª • X¸c ®Þnh gi¸ trÞ B§S ®Ó ph¸t triÓn vµ ®Çu t B§S 6 Lª ThÞ Thanh Ng©n Líp: K42/16.01 Häc viÖn Tµi ChÝnh LuËn v¨n cuèi khãa − §Ó so s¸nh víi c¬ héi ®Çu t vµo c¸c tµi s¶n kh¸c − §Ó quyÕt ®Þnh kh¶ n¨ng thùc hiÖn ®Çu t • X¸c ®Þnh gi¸ trÞ tµi s¶n trong doanh nghiÖp − §Ó lËp b¸o c¸o tµi chÝnh hµng n¨m, x¸c ®Þnh gi¸ trÞ thÞ trêng cña vèn ®Çu t − §Ó x¸c ®Þnh gi¸ trÞ doanh nghiÖp − §Ó mua, b¸n, hîp nhÊt, thanh lý c¸c tµi s¶n cña c«ng ty − §Ó cã ph¬ng ¸n xö lý tµi s¶n khi c¶i c¸ch doanh nghiÖp Nhµ níc • X¸c ®Þnh gi¸ trÞ B§S nh»m ®¸p øng c¸c yªu cÇu cã tÝnh ph¸p lý − §Ó t×m ra gi¸ trÞ tÝnh thuÕ hµng n¨m ®èi víi tµi s¶n − §Ó x¸c ®Þnh gi¸ trÞ båi thêng khi Nhµ níc thu håi tµi s¶n − §Ó tÝnh thuÕ khi mét tµi s¶n ®îc b¸n hoÆc ®Ó thõa kÕ − §Ó toµ ¸n ra quyÕt ®Þnh ph©n chia tµi s¶n khi xÐt xö c¸c vô ¸n − §Ó x¸c ®Þnh gi¸ sµn cho viÖc ®Êu thÇu, ®Êu gi¸ c¸c tµi s¶n c«ng − §Ó x¸c ®Þnh gi¸ sµn phôc vô ph¸t m·i c¸c tµi s¶n bÞ tÞch thu, xung c«ng quü Nh vËy, cã thÓ thÊy c¸c lo¹i giao dÞch vÒ B§S vµ c¸c môc ®Ých thÈm ®Þnh gi¸ trÞ cô thÓ rÊt ®a d¹ng Mçi lo¹i môc ®Ých sÏ quyÕt ®Þnh ®Õn lo¹i hay tiªu chuÈn vÒ gi¸ trÞ, quyÕt ®Þnh ®Õn quy tr×nh vµ ph¬ng ph¸p mµ ThÈm ®Þnh viªn (T§V) sÏ sö dông trong qu¸ tr×nh thÈm ®Þnh gi¸ ChÝnh v× vËy, mét yªu cÇu b¾t buéc ®èi víi T§V lµ ph¶i x¸c ®Þnh vµ tho¶ thuËn víi kh¸ch hµng ngay tõ ®Çu, mét c¸ch thËt râ rµng vÒ môc ®Ých cña viÖc thÈm ®Þnh gi¸, tríc khi xÐt ®Õn c¸c yÕu tè kh¸ch quan t¸c ®éng ®Õn gi¸ trÞ B§S môc tiªu 1.1.5.2 C¸c yÕu tè kh¸ch quan ¶nh hëng ®Õn gi¸ trÞ BÊt ®éng s¶n Ngoµi c¸c yÕu tè mang tÝnh chñ quan, gi¸ trÞ B§S cßn chÞu ¶nh hëng kh«ng nhá cña c¸c yÕu tè cã tÝnh kh¸ch quan C¸c yÕu tè nµy vÒ c¬ b¶n T§V khã cã thÓ kiÓm so¸t ®îc vµ thêng xuyªn thay ®æi Do vËy, ®Ó kÕt qu¶ thÈm ®Þnh gi¸ thùc sù trë thµnh lêi t vÊn h÷u Ých vµ cã hiÖu qu¶ cho kh¸ch hµng th× bªn c¹nh viÖc x¸c 7 Lª ThÞ Thanh Ng©n Líp: K42/16.01 Häc viÖn Tµi ChÝnh LuËn v¨n cuèi khãa ®Þnh môc ®Ých thÈm ®Þnh gi¸, T§V tríc hÕt ph¶i nhËn d¹ng ®îc mét c¸ch cô thÓ vµ râ rµng tõng yÕu tè riªng biÖt ¶nh hëng ®Õn gi¸ trÞ B§S Theo tÝnh chÊt ¶nh hëng ®Õn gi¸ trÞ B§S, cã thÓ ph©n biÖt c¸c yÕu tè nh sau: • C¸c yÕu tè mang tÝnh vËt chÊt: Lµ nh÷ng yÕu tè thÓ hiÖn c¸c thuéc tÝnh h÷u dông tù nhiªn, vèn cã mµ B§S cã thÓ mang l¹i cho ngêi sö dông: − §Þa ®iÓm trªn ®ã cã B§S − KÝch thíc, kiÓu nhµ, lo¹i nhµ vµ tuæi cña B§S − YÕu tè khu vùc m«i trêng Th«ng thêng thuéc tÝnh h÷u dông hay c«ng dông cña B§S cµng cao th× gi¸ trÞ B§S cµng lín Tuy nhiªn, do yÕu tè chñ quan cña gi¸ trÞ, B§S ®îc ®¸nh gi¸ cao hay kh«ng cßn phô thuéc vµo kh¶ n¨ng cña mçi ngêi trong viÖc khai th¸c nh÷ng c«ng dông hay thuéc tÝnh h÷u Ých vèn cã cña B§S Do vËy, bªn c¹nh viÖc dùa vµo c«ng dông cña B§S, T§V cÇn ph¶i xem xÐt ®Õn môc tiªu cña kh¸ch hµng ®Ó tiÕn hµnh t vÊn vµ lùa chän lo¹i gi¸ trÞ cÇn thÈm ®Þnh cho phï hîp §ång thêi, mét B§S cã thÓ cã rÊt nhiÒu yÕu tè ph¶n ¸nh tÝnh h÷u Ých hay c«ng dông, vµ yÕu tè nµy cã thÓ lµ quan träng ®èi víi ngêi nµy nhng l¹i trë nªn kh«ng quan träng ®èi víi ngêi kh¸c V× vËy, víi mçi B§S cô thÓ, bªn c¹nh viÖc lùa chän c¸c yÕu tè chÝnh ph¶n ¸nh gi¸ trÞ B§S, T§V cÇn ph¶i tÝnh ®Õn quan ®iÓm vÒ gi¸ trÞ cña kh¸ch hµng ®Ó quyÕt ®Þnh lo¹i gi¸ trÞ cÇn thÈm ®Þnh cho phï hîp • C¸c yÕu tè vÒ t×nh tr¹ng ph¸p lý T×nh tr¹ng ph¸p lý cña B§S quyÕt ®Þnh quyÒn cña con ngêi ®èi víi viÖc khai th¸c c¸c thuéc tÝnh cña B§S ®ã trong qu¸ tr×nh sö dông T×nh tr¹ng ph¸p lý cña B§S ¶nh hëng rÊt lín ®Õn gi¸ trÞ B§S th«ng qua c¸c nh©n tè: − X¸c ®Þnh quyÒn së h÷u B§S lµ chñ së h÷u hay ®i thuª − C¸c t×nh tr¹ng vÒ quyÒn lîi ®èi víi B§S − Dù ®Þnh vµ sù kiÓm so¸t hîp ph¸p ®èi víi B§S 8 Lª ThÞ Thanh Ng©n Líp: K42/16.01 Häc viÖn Tµi ChÝnh LuËn v¨n cuèi khãa Th«ng thêng, quyÒn khai th¸c c¸c thuéc tÝnh cña B§S cµng réng th× gi¸ trÞ B§S cµng cao vµ ngîc l¹i, tÊt nhiªn, c¸c quyÒn ®ã ph¶i ®îc sù b¶o hé cña ph¸p luËt §Ó x¸c ®Þnh gi¸ trÞ B§S mét c¸ch ®óng ®¾n, ®ßi hái T§V ph¶i n¾m ®îc nh÷ng quy ®Þnh cã tÝnh ph¸p lý vÒ quyÒn chñ thÓ ®èi víi tõng giao dÞch cô thÓ cã liªn quan ®Õn tµi s¶n cÇn thÈm ®Þnh §Ó cã ®îc nh÷ng th«ng tin chÝnh x¸c vµ ®¸ng tin cËy vÒ t×nh tr¹ng ph¸p lý cña tµi s¶n, T§V cÇn ph¶i dùa vµo c¸c v¨n b¶n ph¸p lý hiÖn hµnh, xem xÐt mét c¸ch cô thÓ c¸c lo¹i giÊy tê lµm b»ng chøng kÌm theo tµi s¶n vµ dùa vµo tµi liÖu do c¬ quan kiÓm to¸n cã uy tÝn cung cÊp • C¸c yÕu tè mang tÝnh kinh tÕ YÕu tè mang tÝnh kinh tÕ ®ã lµ cung vµ cÇu §©y lµ hai yÕu tè t¹o ra ®Æc tÝnh kh¸ch quan cña gi¸ trÞ T¹i mét thêi ®iÓm, c¸c yÕu tè kh¸c lµ cè ®Þnh, B§S ®îc mua b¸n trªn thÞ trêng th× gi¸ trÞ B§S tuú thuéc vµo quan hÖ gi÷a cung vµ cÇu, vµo ®é nh¹y cña cung cÇu B§S trªn thÞ trêng §Ó cã c¬ së ®¸nh gi¸ vµ íc lîng gi¸ trÞ B§S mét c¸ch hîp lý, trong ho¹t ®éng thÈm ®Þnh gi¸ nhÊt thiÕt ph¶i tiÕn hµnh thu thËp, lu tr÷ c¸c th«ng tin cã liªn quan ®Õn giao dÞch mua b¸n tµi s¶n, h×nh thµnh nªn c¸c ng©n hµng d÷ liÖu ®Ó phôc vô cho chuyªn ngµnh thÈm ®Þnh gi¸ Ngoµi ra, c¸c T§V cÇn ®îc trang bÞ kiÕn thøc vÒ kü thuËt xö lý, ph©n tÝch, dù b¸o vÒ sù biÕn ®éng cña gi¸ c¶ thÞ tr êng còng nh chu kú kinh tÕ nh»m gióp T§V trong viÖc t vÊn, ®ång thêi gi¶m thiÓu rñi ro ®èi víi viÖc hµnh nghÒ thÈm ®Þnh gi¸ • C¸c yÕu tè kh¸c C¸c yÕu tè vÒ t×nh tr¹ng vËt chÊt, t×nh tr¹ng ph¸p lý, kinh tÕ, lµ nh÷ng yÕu tè thÓ hiÖn mét c¸ch trùc quan vµ râ rµng ¶nh hëng ®Õn gi¸ trÞ B§S Ngoµi ra, cßn cã nh÷ng yÕu tè kh¸c cã thÓ t¸c ®éng ®Õn gi¸ trÞ B§S nh: t©m lý tiªu dïng, tËp qu¸n d©n c,…cña ngêi d©n §iÒu nµy ®ßi hái T§V ph¶i cã sù am hiÓu vÒ tËp qu¸n d©n c còng nh cã sù ph©n tÝch vÒ yÕu tè t©m lý trong mét kh«ng gian v¨n 9 Lª ThÞ Thanh Ng©n Líp: K42/16.01 Häc viÖn Tµi ChÝnh LuËn v¨n cuèi khãa ho¸ nh»m x¸c minh gi¸ c¶ cña giao dÞch chøng cí cã thÓ ®îc coi lµ gi¸ trÞ thÞ trêng hay gi¸ trÞ phi thÞ trêng Nh vËy, cã rÊt nhiÒu yÕu tè ¶nh hëng ®Õn gi¸ trÞ tµi s¶n nãi chung vµ gi¸ trÞ B§S nãi riªng ViÖc nhËn diÖn mét c¸ch râ rµng nh÷ng yÕu tè nµy lµ cÇn thiÕt vµ hÕt søc quan träng Nã gióp T§V ®¸nh gi¸ tÝnh quan träng cña tõng yÕu tè, thiÕt lËp vµ t×m mèi quan hÖ gi÷a chóng, tõ ®ã ®a ra c¸c tiªu thøc vµ lùa chän ph¬ng ph¸p ®¸nh gi¸ thÝch hîp 1.2 ThÞ trêng BÊt ®éng s¶n 1.2.1 Kh¸i niÖm thÞ trêng BÊt ®éng s¶n HiÖn nay cã rÊt nhiÒu c¸ch hiÓu kh¸c nhau vÒ thÞ trêng B§S Tuy nhiªn, mét c¸ch tæng qu¸t nhÊt, thÞ trêng B§S cã thÓ ®îc hiÓu nh sau: “ThÞ trêng B§S lµ tæng hoµ c¸c giao dÞch vÒ B§S ®îc thùc hiÖn th«ng qua quan hÖ hµng ho¸ tiÒn tÖ” 1.2.2 §Æc ®iÓm thÞ trêng BÊt ®éng s¶n Bëi hµng ho¸ B§S mang nh÷ng nÐt ®Æc trng riªng cã nªn thÞ trêng B§S còng v× thÕ mµ cã nh÷ng ®Æc ®iÓm riªng, kh¸c víi thÞ trêng c¸c hµng ho¸ kh¸c 1.2.2.1 Cã sù c¸ch biÖt gi÷a hµng ho¸ vµ ®Þa ®iÓm giao dÞch B§S cã vÞ trÝ cè ®Þnh, kh«ng thÓ di dêi ®îc, c¸c chñ thÓ thÞ trêng kh«ng thÓ ®a tµi s¶n ®Õn ®Þa ®iÓm giao dÞch V× thÕ, viÖc giao dÞch khã kÕt thóc t¹i n¬i giao dÞch mµ thêng ph¶i tr¶i qua ba kh©u chñ yÕu: ®µm ph¸n t¹i ®Þa ®iÓm giao dÞch, kiÓm tra thùc ®Þa vµ ®¨ng ký ph¸p lý ChÝnh ®iÒu nµy lµm cho quan hÖ giao dÞch B§S thêng kÐo dµi, dÔ gÆp c¸c biÕn ®éng lín cña thÞ trêng; viÖc ®Þnh gi¸ v× thÕ cã nguy c¬ sai sè lín, rñi ro ®èi víi nghÒ thÈm ®Þnh gi¸ lµ cao Trong ho¹t ®éng thÈm ®Þnh gi¸, T§V ph¶i cã sù am hiÓu vÒ chuyªn m«n còng nh kinh nghiÖm nghÒ nghiÖp, cã kh¶ n¨ng dù b¸o nh÷ng biÕn ®éng cña thÞ trêng; c«ng t¸c thÈm ®Þnh gi¸ ph¶i ®îc thùc hiÖn bëi c¸c trung t©m vµ c«ng ty thÈm ®Þnh gi¸ chuyªn nghiÖp 1.2.2.2 ThÞ trêng B§S lµ thÞ trêng mang tÝnh khu vùc 10 Lª ThÞ Thanh Ng©n Líp: K42/16.01 Häc viÖn Tµi ChÝnh LuËn v¨n cuèi khãa Sau khi nghiªn cøu tµi s¶n xong, kÕt hîp ph©n tÝch xu híng biÕn ®éng cña gi¸ c¶, T§V ®a ra kÕt qu¶ s¬ bé vÒ gi¸ cña B§S cÇn thÈm ®Þnh Bíc 6: KiÓm so¸t chÊt lîng Sau khi lËp dù th¶o b¸o c¸o kÕt qu¶ thÈm ®Þnh gi¸, hå s¬ thÈm ®Þnh gi¸ sÏ ®îc kiÓm ®Þnh chÊt lîng NÕu ®¹t yªu cÇu, ph¸t hµnh chøng th vµ b¸o c¸o thÈm ®Þnh gi¸, nÕu cha ®¹t th× ph¶i x¸c ®Þnh l¹i Bíc 7: Ph¸t hµnh chÝnh thøc b¸o c¸o vµ chøng th thÈm ®Þnh gi¸ Bíc cuèi cïng trong quy tr×nh nghiÖp vô lµ ph¸t hµnh chÝnh thøc b¸o c¸o vµ chøng th thÈm ®Þnh gi¸ theo yªu cÇu cña kh¸ch hµng Néi dung b¸o c¸o vµ chøng th thÈm ®Þnh gi¸ ®îc thùc hiÖn theo quy ®Þnh t¹i tiªu chuÈn thÈm ®Þnh gi¸ ViÖt Nam sè 04 vÒ b¸o c¸o kÕt qu¶, hå s¬, chøng th thÈm ®Þnh gi¸ NÕu kh¸ch hµng cßn th¾c m¾c th× thÈm ®Þnh viªn ph¶i gi¶i thÝch râ rµng, trong mét sè trêng hîp th× ph¶i tiÕn hµnh t¸i thÈm ®Þnh • NhËn xÐt: Quy tr×nh thÈm ®Þnh gi¸ chØ ra tr×nh tù, c¸ch thøc thùc hiÖn c¸c c«ng viÖc mµ T§V ph¶i lµm trong qu¸ tr×nh thÈm ®Þnh gi¸, do ®ã, cã ¶nh hëng ®¸ng kÓ ®Õn kÕt qu¶ thÈm ®Þnh gi¸ Mét quy tr×nh thÈm ®Þnh gi¸ khoa häc, hîp lý sÏ rÊt thuËn lîi cho T§V trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn c¸c c«ng viÖc, cho kÕt qu¶ víi ®é chÝnh x¸c cao Quy tr×nh thÈm ®Þnh gi¸ 7 bíc nh trªn ë c«ng ty Cæ phÇn ThÈm ®Þnh gi¸ ThÕ Kû nãi chung ®· bao gåm nh÷ng néi dung c¬ b¶n nhÊt cña quy tr×nh thÈm ®Þnh gi¸ Tuy nhiªn, quy tr×nh nµy cha thùc sù khoa häc, cßn mang tÝnh chung chung, do ®ã khi thùc hiÖn cßn gÆp nhiÒu khã kh¨n, dÉn ®Õn thiÕu sãt c¸c th«ng tin cÇn thu thËp 2.3 Thµnh c«ng vµ h¹n chÕ trong ph¬ng ph¸p vµ quy tr×nh thÈm ®Þnh gi¸ B§S ®îc thùc hiÖn ë c«ng ty Cæ phÇn ThÈm ®Þnh gi¸ ThÕ Kû Mçi mét quy tr×nh vµ ph¬ng ph¸p thÈm ®Þnh gi¸ B§S bao giê còng cã nh÷ng thµnh c«ng vµ h¹n chÕ nhÊt ®Þnh Kh«ng cã quy tr×nh vµ ph¬ng ph¸p nµo ®îc gäi lµ tèi u Quy tr×nh vµ ph¬ng ph¸p thÈm ®Þnh gi¸ ®îc ¸p dông ë c«ng ty Cæ phÇn 54 Lª ThÞ Thanh Ng©n Líp: K42/16.01 Häc viÖn Tµi ChÝnh LuËn v¨n cuèi khãa ThÈm ®Þnh gi¸ ThÕ Kû còng kh«ng n»m ngoµi ®iÒu ®ã §iÒu quan träng lµ ph¶i nhËn ra nh÷ng thµnh c«ng, h¹n chÕ còng nh nguyªn nh©n cña nh÷ng h¹n chÕ ®ã ®Ó tiÕp tôc ph¸t huy nh÷ng thµnh c«ng, ®ång thêi cã c¸c biÖn ph¸p thÝch hîp ®Ó kh¾c phôc hay gi¶m thiÓu nh÷ng h¹n chÕ gÆp ph¶i Trªn c¬ së thùc tr¹ng nªu trªn, ta cã thÓ rót ra nh÷ng thµnh c«ng, h¹n chÕ vµ ph©n tÝch nguyªn nh©n cña h¹n chÕ trong viÖc ¸p dông quy tr×nh vµ ph¬ng ph¸p thÈm ®Þnh gi¸ B§S ë c«ng ty Cæ phÇn ThÈm ®Þnh gi¸ ThÕ Kû nh sau : 2.3.1 Thµnh c«ng trong ph¬ng ph¸p vµ quy tr×nh thÈm ®Þnh gi¸ B§S ë c«ng ty Cæ phÇn ThÈm ®Þnh gi¸ ThÕ Kû ViÖc ¸p dông ph¬ng ph¸p vµ quy tr×nh thÈm ®Þnh gi¸ B§S ë c«ng ty Cæ phÇn ThÈm ®Þnh gi¸ ThÕ Kû trong thêi gian qua nh×n chung ®· ®¹t ®îc mét sè thµnh c«ng ®¸ng kÓ : Thø nhÊt, trong qu¸ tr×nh thÈm ®Þnh gi¸, c«ng ty ®· n¾m b¾t vµ cËp nhËt mét c¸ch thêng xuyªn ®Çy ®ñ c¸c v¨n b¶n ph¸p quy cã liªn quan ®Õn thÈm ®Þnh gi¸ tµi s¶n nãi chung vµ thÈm ®Þnh gi¸ B§S nãi riªng C¸c v¨n b¶n ph¸p luËt cã liªn quan ®Õn thÈm ®Þnh gi¸ trÞ B§S lµ rÊt nhiÒu, thuéc nhiÒu lÜnh vùc kh¸c nhau vµ thêng xuyªn thay ®æi Tuy nhiªn c«ng ty ®· n¾m b¾t kh¸ ®Çy ®ñ tõ c¸c luËt, c¸c nghÞ ®Þnh ®Õn c¸c th«ng t híng dÉn,…ViÖc n¾m b¾t, ¸p dông vµ tu©n thñ c¸c v¨n b¶n nµy lµm cho quy tr×nh vµ ph¬ng ph¸p thÈm ®Þnh gi¸ B§S ®îc ¸p dông ë c«ng ty ®îc thùc hiÖn theo ®óng quy ®Þnh vµ hîp lý, kÕt qu¶ thÈm ®Þnh gi¸ v× thÕ thêng cã c¬ së khoa häc chÆt chÏ, ®¸ng tin cËy Thø hai, quy tr×nh thÈm ®Þnh gi¸ B§S ®îc ¸p dông ë c«ng ty ®· bao gåm nh÷ng néi dung c¬ b¶n nhÊt cña quy tr×nh thÈm ®Þnh gi¸ ®îc quy ®Þnh theo tiªu chuÈn thÈm ®Þnh gi¸ ViÖt Nam sè 05 Quy tr×nh nµy ®· gióp cho c¸c T§V cã mét c¸i nh×n tæng qu¸t vÒ qu¸ tr×nh thÈm ®Þnh gi¸, còng nh cã ®îc mét kÕ ho¹ch hµnh ®éng trËt tù, chÆt chÏ, tõ ®ã ®a ra ®îc nh÷ng kÕt luËn cã c¬ së vµ ®¶m b¶o ®îc 55 Lª ThÞ Thanh Ng©n Líp: K42/16.01 Häc viÖn Tµi ChÝnh LuËn v¨n cuèi khãa Trong mçi bíc cña quy tr×nh ®Òu quy ®Þnh nh÷ng c«ng viÖc cô thÓ mµ T§V ph¶i lµm, t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho T§V trong qu¸ tr×nh thÈm ®Þnh gi¸ Thø ba, viÖc lùa chän ph¬ng ph¸p thÈm ®Þnh gi¸ lµ phï hîp, phï hîp víi môc tiªu vµ nguyªn t¾c thÈm ®Þnh gi¸ ®· tËn dông ®îc u nhîc ®iÓm cña tõng ph¬ng ph¸p Cô thÓ: C¸c T§V ®· lùa chän ph¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt §iÒu nµy lµ hoµn toµn phï hîp v× môc tiªu thÈm ®Þnh gi¸ cña tµi s¶n lµ thÕ chÊp vay vèn ng©n hµng, do ®ã gi¸ trÞ cÇn x¸c ®Þnh lµ gi¸ trÞ thÞ trêng Trong khi ®ã, c¸c chøng cø giao dÞch trªn thÞ trêng lµ s½n cã, râ rµng vµ ®· ®îc thõa nhËn, v× vËy, sö dông ph¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp lµ hoµn toµn hîp lý, kÕt qu¶ thu ®îc sÏ cã ®îc c¬ së v÷ng ch¾c ®Ó kh¸ch hµng vµ c¬ quan ph¸p lý c«ng nhËn Gi¸ trÞ c¸c c«ng tr×nh x©y dùng ®îc x¸c ®Þnh theo ph¬ng ph¸p chi phÝ B§S c«ng tr×nh x©y dùng lµ tµi s¶n ®· x©y dùng l©u n¨m, nay ®· xuèng cÊp nªn cã rÊt Ýt thËm chÝ lµ kh«ng cã chøng cø thÞ trêng ®Ó so s¸nh §ång thêi, B§S nµy còng cha cã kÕ ho¹ch ph¸t triÓn cô thÓ trong t¬ng lai, viÖc dù b¸o lîi Ých t¬ng lai còng khã kh¨n v× thÕ kh«ng thÓ sö dông ph¬ng ph¸p ®Çu t ®Ó thÈm ®Þnh gi¸ B§S nµy MÆt kh¸c, c¸c kÕt qu¶ ®iÒu tra vÒ kÕt cÊu, t×nh tr¹ng c«ng tr×nh cã nguån gèc ®¸ng tin cËy, hoµn toµn phï hîp khi ¸p dông ph¬ng ph¸p chi phÝ ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ trÞ c«ng tr×nh x©y dùng Thø t, thÈm ®Þnh gi¸ ®îc thùc hiÖn theo mét tiÕn tr×nh kh¸ chÆt chÏ, chi tiÕt Tr×nh tù c¸c bíc thùc hiÖn trong tõng ph¬ng ph¸p lµ hîp lý, ®Çy ®ñ, trËt tù, lËp luËn râ rµng ®Ó ®a ra kÕt qu¶ cuèi cïng C¸c th¬ng vô so s¸nh ®îc ph©n tÝch kh¸ chi tiÕt, cô thÓ Thø n¨m, thu thËp th«ng tin kh¸ ®Çy ®ñ vÒ c¸c chøng cø giao dÞch trªn thÞ trêng, vÒ c¸c th«ng sè kü thuËt chñ yÕu cña c«ng tr×nh còng nh ®Æc ®iÓm cña B§S môc tiªu 56 Lª ThÞ Thanh Ng©n Líp: K42/16.01 Häc viÖn Tµi ChÝnh LuËn v¨n cuèi khãa ThÈm ®Þnh viªn ®· ®a ra 6 bÊt ®éng s¶n so s¸nh ®Ó tiÕn hµnh ph©n tÝch, ®¸nh gi¸, ®iÒu chØnh, tÝnh ra gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n môc tiªu C¸c bÊt ®éng s¶n nµy ®Òu cã nh÷ng ®Æc ®iÓm t¬ng ®ång víi bÊt ®éng s¶n cÇn thÈm ®Þnh gi¸ vÒ c¸c yÕu tè chÝnh C¸c kÕt cÊu chÝnh cña c«ng tr×nh x©y dùng còng ®îc ®¸nh gi¸ t¬ng ®èi ®Çy ®ñ nh: têng, m¸i, nÒn,…mÆc dï møc ®é chi tiÕt cha cao Thø s¸u, kÕt qu¶ thÈm ®Þnh ®îc lùa chän dùa trªn c¬ së ph©n tÝch, tÝnh to¸n c¸c d÷ liÖu mét c¸ch chÆt chÏ vµ cã ®é tin cËy cao Trªn ®©y lµ mét sè thµnh c«ng ®¸ng ghi nhËn trong viÖc ¸p dông c¸c ph¬ng ph¸p vµ quy tr×nh thÈm ®Þnh gi¸ ë c«ng ty Cæ phÇn ThÈm ®Þnh gi¸ ThÕ Kû Trong thêi gian tíi, c«ng ty cÇn tiÕp tôc ph¸t huy nh÷ng u ®iÓm nµy ®Ó cã thÓ ®¸p øng ngµy cµng cao nhu cÇu cña kh¸ch hµng 2.3.2 H¹n chÕ vµ nguyªn nh©n h¹n chÕ trong ph¬ng ph¸p vµ quy tr×nh thÈm ®Þnh gi¸ B§S ë c«ng ty Cæ phÇn ThÈm ®Þnh gi¸ ThÕ Kû Quy tr×nh vµ ph¬ng ph¸p thÈm ®Þnh gi¸ trÞ B§S ë c«ng ty Cæ phÇn ThÈm ®Þnh gi¸ ThÕ Kû cã thÓ nãi lµ kh¸ thµnh c«ng vµ ®¹t ®îc nh÷ng kÕt qu¶ nhÊt ®Þnh ; kÕt qu¶ thÈm ®Þnh gi¸ v× thÕ thêng cã ®é tin cËy cao vµ cã gi¸ trÞ t vÊn ®èi víi nhiÒu kh¸ch hµng Tuy nhiªn, trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn còng kh«ng thÓ tr¸nh khái nh÷ng h¹n chÕ nhÊt ®Þnh ViÖc ph¸t hiÖn ra nh÷ng h¹n chÕ vµ t×m ra nguyªn nh©n cña nã lµ hÕt søc cÇn thiÕt ®èi víi c«ng ty, ®Æc biÖt lµ trong giai ®o¹n míi thµnh lËp nh hiÖn nay 2.3.2.1 Mét sè h¹n chÕ trong ph¬ng ph¸p vµ quy tr×nh thÈm ®Þnh gi¸ B§S ë c«ng ty Cæ phÇn ThÈm ®Þnh gi¸ ThÕ Kû Thø nhÊt, viÖc ¸p dông c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt liªn quan ®Õn thÈm ®Þnh gi¸ vÉn cßn nhiÒu bÊt cËp, ¶nh hëng ®Õn viÖc lùa chän còng nh tiÕn hµnh c¸c ph¬ng ph¸p thÈm ®Þnh gi¸ Thø hai, quy tr×nh thÈm ®Þnh gi¸ ®Çy ®ñ, nhng cha thËt sù khoa häc Quy tr×nh thÈm ®Þnh gi¸ nh trªn nãi chung lµ ®Çy ®ñ c¸c bíc c¬ b¶n, tuy nhiªn cha cô thÓ, c¸c bíc thùc hiÖn cßn mang tÝnh chung chung kh«ng râ rµng, 57 Lª ThÞ Thanh Ng©n Líp: K42/16.01 Häc viÖn Tµi ChÝnh LuËn v¨n cuèi khãa g©y khã kh¨n cho T§V trong qu¸ tr×nh thÈm ®Þnh gi¸, nhÊt lµ víi nh÷ng ngêi cha cã kinh nghiÖm Ch¼ng h¹n, trong bíc lËp kÕ ho¹ch x¸c ®Þnh hiÖn tr¹ng tµi s¶n_ ®©y lµ mét bíc quan träng trong qu¸ tr×nh thÈm ®Þnh, cã ¶nh hëng trùc tiÕp ®Õn kÕt qu¶ thÈm ®Þnh gi¸ B§S C¸c c«ng viÖc cÇn thùc hiÖn trong bíc nµy lµ rÊt nhiÒu nhng l¹i kh«ng ®îc ph©n ra mét c¸ch chi tiÕt, nhÊt lµ c¸c ho¹t ®éng thu thËp tµi liÖu C«ng t¸c ph©n tÝch tµi liÖu còng mang tÝnh chung chung, trong khi ®Ó ®¸nh gi¸ mét B§S cÇn ph¶i xem xÐt ®Õn rÊt nhiÒu yÕu tè kh¸c nhau nh: yÕu tè thÞ trêng, yÕu tè tµi s¶n vµ nhiÒu yÕu tè kh¸c §iÒu nµy kh«ng chØ g©y khã kh¨n cho T§V mµ thËm chÝ cßn cã thÓ dÉn ®Õn bá sãt th«ng tin trong qu¸ tr×nh thÈm ®Þnh, tõ ®ã dÉn ®Õn sai lÖch ®¸ng kÓ tíi kÕt qu¶ thÈm ®Þnh gi¸ Thø ba, viÖc ¸p dông cô thÓ c¸c ph¬ng ph¸p thÈm ®Þnh gi¸ vÉn cßn mét sè bÊt cËp vÒ kü thuËt vµ c¸c bíc tiÕn hµnh • Ph¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp: − Qu¸ tr×nh kh¶o s¸t, thu thËp th«ng tin vÒ B§S môc tiªu còng nh B§S so s¸nh vÉn cßn cha ®Çy ®ñ ThiÕu c¸c th«ng tin vÒ: s¬ ®å vÞ trÝ cña B§S, c¸c ®Æc tÝnh ®Þa h×nh nh: ®é dèc, ®é lón,…còng nh phong c¶nh tæng thÓ xung quanh B§S §©y lµ c¨n cø quan träng ®Ó x¸c ®Þnh vÞ trÝ ®ã cã thÓ ®îc coi lµ sö dông tèt nhÊt vµ hiÖu qu¶ nhÊt ®èi víi B§S hay kh«ng Ngoµi ra, c¸c ®Æc ®iÓm liªn quan ®Õn phong thuû cßn cha cô thÓ C¸c T§V chØ míi ®Ò cËp ®Õn híng nhµ vµ h×nh d¹ng nhµ mµ cha ph©n tÝch cô thÓ ®Õn ¸nh s¸ng, mµu s¾c, tÇm nh×n, híng giã, , ®Æc biÖt ®©y lµ khu cao èc v¨n phßng nªn ph¶i chó ý ®Õn c¸c ®Æc ®iÓm thiÕt kÕ cöa vµo, ®êng b·i ®Ëu xe, cÇu thang,… ViÖc thiÕu sãt mét sè ®Æc ®iÓm nµy cã ¶nh hëng nhÊt ®Þnh ®Õn qu¸ tr×nh ph©n tÝch th«ng tin, ¶nh hëng ®Õn kÕt qu¶ thÈm ®Þnh − ViÖc ph©n tÝch c¸c th¬ng vô so s¸nh vÉn cßn mét sè h¹n chÕ Khi ®¸nh gi¸ c¸c th¬ng vô kh«ng ®Ò cËp ®Õn thêi gian giao dÞch, c¸c ®iÒu kiÖn vµ bèi c¶nh giao dÞch kh«ng râ rµng nh: ph¬ng thøc giao dÞch, møc ®é tù nguyÖn 58 Lª ThÞ Thanh Ng©n Líp: K42/16.01 Häc viÖn Tµi ChÝnh LuËn v¨n cuèi khãa mua b¸n cña c¸c bªn,…C¸c yÕu tè nµy ®Òu cã ¶nh h ëng rÊt lín ®Õn tÝnh chÊt cã thÓ so s¸nh ®îc hay tÝnh thÞ trêng cña c¸c th¬ng vô • Ph¬ng ph¸p chi phÝ: − M« t¶ kÕt cÊu cña c«ng tr×nh x©y dùng cßn mang tÝnh chung chung, cha cô thÓ, ®Æc biÖt lµ c¸c m« t¶ vÒ t×nh tr¹ng cña tµi s¶n môc tiªu Mét sè th«ng tin quan träng vÒ cÊu tróc cña bÊt ®éng s¶n cha ®îc ®Ò cËp ®Õn nh: kÝch thíc g¹ch, c¸c lo¹i g¹ch ®îc sö dông,…Qu¸ tr×nh m« t¶ kh«ng ®Ò cËp ®Õn møc ®é h háng cña mét sè bé phËn nh têng, cÇu thang vµ c¸c thiÕt bÞ kh¸c,…Do ®ã, Ýt nhiÒu sÏ ¶nh hëng ®Õn viÖc íc tÝnh chÊt lîng cßn l¹i cña c«ng tr×nh x©y dùng − ViÖc íc tÝnh chi phÝ x©y dùng theo ph¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp cho kÕt qu¶ víi ®é tin cËy thÊp, cha tÝnh ®Õn sù biÕn ®éng cña gi¸ c¶, nhÊt lµ gi¸ c¶ c¸c vËt liÖu x©y dùng − ¦íc tÝnh chÊt lîng cßn l¹i cña B§S cßn mang tÝnh chñ quan, cha cã c¨n cø cô thÓ Thø t, lËp luËn vÒ kÕt qu¶ thÈm ®Þnh gi¸ cha tÝnh ®Õn c¸c yÕu tè cã thÓ lµm t¨ng hay gi¶m gi¸ trÞ B§S môc tiªu trong t¬ng lai Gi¸ trÞ B§S phô thuéc vµo nhiÒu yÕu tè, trong ®ã cã c¸c yÕu tè mang tÝnh kh¸ch quan C¸c yÕu tè nµy t¸c ®éng theo chiÒu híng kh¸c nhau lªn gi¸ trÞ B§S vµ thêng xuyªn thay ®æi, khã cã thÓ kiÓm so¸t ®îc KÕt qu¶ thÈm ®Þnh gi¸ cha ®Ò cËp ®Õn sù thay ®æi cña c¸c yÕu tè nµy, v× thÕ cßn nh÷ng h¹n chÕ nhÊt ®Þnh, nhÊt lµ trong ®iÒu kiÖn thÞ trêng biÕn ®éng nh thêi gian gÇn ®©y Thø n¨m, c¸c gi¶ thiÕt vµ ®iÒu kiÖn thÈm ®Þnh cha râ rµng Trong qu¸ tr×nh thÈm ®Þnh gi¸, ch¾c ch¾n sÏ cßn mét sè nh÷ng h¹n chÕ nhÊt ®Þnh cã ¶nh hëng ®Õn kÕt qu¶ íc tÝnh nh h¹n chÕ vÒ gi¶ thiÕt, vÒ kh¶ n¨ng tiÕn hµnh ®iÒu tra thùc tÕ,…VÊn ®Ò nµy ch a ®îc T§V ®Ò cËp râ rµng trong qu¸ tr×nh thÈm ®Þnh gi¸ KÕt qu¶ thÈm ®Þnh gi¸ sÏ gi¶m ®i tÝnh thuyÕt phôc 59 Lª ThÞ Thanh Ng©n Líp: K42/16.01 Häc viÖn Tµi ChÝnh LuËn v¨n cuèi khãa Nh÷ng h¹n chÕ mµ c«ng ty Cæ phÇn ThÈm ®Þnh gi¸ ThÕ Kû gÆp ph¶i trong qu¸ tr×nh thÈm ®Þnh gi¸ còng lµ h¹n chÕ cña kh«ng Ýt c¸c tæ chøc, doanh nghiÖp thÈm ®Þnh gi¸ kh¸c VËy, nguyªn nh©n lµ g×? 2.3.2.2 Nguyªn nh©n cña nh÷ng h¹n chÕ trong ph¬ng ph¸p vµ quy tr×nh thÈm ®Þnh gi¸ trÞ B§S ë c«ng ty Cæ phÇn ThÈm ®Þnh gi¸ ThÕ Kû Nguyªn nh©n cña nh÷ng h¹n chÕ mµ c«ng ty Cæ phÇn ThÈm ®Þnh gi¸ ThÕ Kû m¾c ph¶i trong qu¸ tr×nh thÈm ®Þnh gi¸ B§S cã thÓ ®îc xem xÐt trªn hai gãc ®é c¬ b¶n : nguyªn nh©n kh¸ch quan vµ nguyªn nh©n chñ quan • Nguyªn nh©n kh¸ch quan: Nguyªn nh©n kh¸ch quan lµ nh÷ng nguyªn nh©n n»m ngoµi kh¶ n¨ng kiÓm so¸t cña c«ng ty Nh÷ng nguyªn nh©n chñ yÕu ph¶i kÓ ®Õn lµ : Thø nhÊt, hiÖn nay ë ViÖt Nam cha cã chuÈn mùc râ rµng cho c«ng t¸c qu¶n lý ho¹t ®éng thÈm ®Þnh gi¸ nãi chung vµ thÈm ®Þnh gi¸ trÞ B§S nãi riªng, ph¬ng ph¸p vµ nguyªn t¾c thÈm ®Þnh gi¸ B§S cha ®ång nhÊt ®Ó cã thÒ lµm c¬ së cho viÖc xem xÐt kÕt qu¶ cña c«ng t¸c thÈm ®Þnh gi¸ §©y lµ mét vÊn ®Ò c¬ b¶n vµ hÕt søc quan träng ®Ó x©y dùng mét ngµnh thÈm ®Þnh gi¸ chuyªn nghiÖp, cã chÊt lîng cao trong níc còng nh ®¹t tíi tr×nh ®é quèc tÕ §¸ng tiÕc, ë ViÖt Nam, vÊn ®Ò nµy l¹i cßn kh¸ míi mÎ vµ cßn nhiÒu bÊt cËp HiÖn nay, ho¹t ®éng thÈm ®Þnh gi¸ vµ kÕt qu¶ thÈm ®Þnh gi¸ vÉn cha cã c¬ quan chøc n¨ng trùc tiÕp qu¶n lý ®Ó b¶o ®¶m quyÒn lîi hîp ph¸p cña bªn thuª ®Þnh gi¸ KÕt qu¶ thÈm ®Þnh gi¸ nhiÒu lóc, ë nhiÒu doanh nghiÖp cßn mang tÝnh chñ quan, phô thuéc vµo kinh nghiÖm cña c¸c T§V Thø hai, hÖ thèng c¸c v¨n b¶n liªn quan ®Õn c«ng t¸c thÈm ®Þnh gi¸ vÉn cßn nhiÒu bÊt cËp Ph¶i c«ng nhËn r»ng, hÖ thèng c¸c v¨n b¶n liªn quan ®Õn c«ng t¸c thÈm ®Þnh gi¸ nãi chung vµ thÈm ®Þnh gi¸ B§S nãi riªng lµ kh«ng Ýt nhng kh«ng toµn diÖn vµ thiÕu ®ång bé §©y lµ mét trong nh÷ng khã kh¨n c¬ b¶n ®èi víi c«ng t¸c ®Þnh gi¸ mµ ®Ó kh¾c phôc ®îc kh«ng ph¶i lµ ®iÒu ®¬n gi¶n 60 Lª ThÞ Thanh Ng©n Líp: K42/16.01 Häc viÖn Tµi ChÝnh LuËn v¨n cuèi khãa Ho¹t ®éng thÈm ®Þnh gi¸ muèn cã c¬ së ph¸p lý ph¶i dùa vµo hÖ thèng ph¸p luËt, v× vËy, sù kh«ng ®ång bé cña hÖ thèng c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt sÏ g©y khã kh¨n cho c¸c T§V trong qu¸ tr×nh thÈm ®Þnh gi¸ Néi dung cña c¸c v¨n b¶n quy ph¹m ph¸p luËt cã nh÷ng ®iÒu kho¶n chång chÐo nhau khiÕn cho c¸c T§V trë nªn lóng tóng, ®«i khi kh«ng biÕt ¸p dông theo v¨n b¶n nµo, dÉn ®Õn lµm theo kinh nghiÖm lµ chÝnh MÆt kh¸c, c¸c v¨n b¶n nµy cßn liªn quan ®Õn nhiÒu lÜnh vùc chuyªn s©u nh : kiÕn tróc, x©y dùng, quy ho¹ch, ®Êt ®ai,…trong khi ®ã c¸c NghÞ ®Þnh, th«ng t híng dÉn l¹i cha thùc sù cô thÓ nªn rÊt khã ¸p dông Thªm vµo ®ã, viÖc ban hµnh c¸c v¨n b¶n quy ph¹m ph¸p luËt cña c¸c c¬ quan cã thÈm quyÒn thêng cã mét ®é trÔ nhÊt ®Þnh Víi tèc ®é ®« thÞ ho¸ chãng mÆt, víi nh÷ng biÕn ®éng liªn tôc trªn thÞ trêng nhµ ®Êt, vµ qu¸ tr×nh ph¸t triÓn kinh tÕ th× dêng nh nhiÒu NghÞ ®Þnh ngay tõ khi ra ®êi ®· kh«ng cßn phï hîp víi thùc tÕ n÷a, còng cã mét sè NghÞ ®Þnh ra ®êi s¾p hÕt hiÖu lùc th× míi cã th«ng t híng dÉn,…§©y qu¶ lµ mét vÊn ®Ò nan gi¶i ®èi víi nh÷ng ng êi lµm c«ng t¸c thÈm ®Þnh gi¸, nhÊt lµ thÈm ®Þnh gi¸ B§S Thø ba, b¶n th©n B§S lµ tµi s¶n rÊt phøc t¹p, gi¸ trÞ cña nã chÞu ¶nh hëng cña nhiÒu yÕu tè kh¸c nhau nªn khã cã thÓ tr¸nh khái nh÷ng thiÕu sãt trong qu¸ tr×nh ®iÒu tra, thu thËp th«ng tin vÒ B§S môc tiªu còng nh c¸c th«ng tin cã liªn quan kh¸c trªn thÞ trêng §èi víi B§S môc tiªu, ®Ó thu thËp ®îc c¸c th«ng tin vÒ ®Æc ®iÓm vËt chÊt, ®Æc ®iÓm kü thuËt,…còng nh c¸c yÕu tè kinh tÕ – x· héi cã ¶nh hëng ®Õn gi¸ trÞ B§S, ®ßi hái T§V ph¶i cã kiÕn thøc nhÊt ®Þnh vÒ x©y dùng, kiÕn tróc, …míi cã thÓ n¾m b¾t ®îc c¸c th«ng sè kü thuËt, c¸c kÕt cÊu chÝnh, tõ ®ã ®¸nh gi¸ ®îc nh÷ng yÕu tè quan träng cÇn ®iÒu tra, kh¶o s¸t trong qu¸ tr×nh thÈm ®Þnh gi¸; ®ång thêi T§V còng ph¶i cã mét kiÕn thøc tæng hîp vÒ kinh tÕ, ph¸p luËt, … ®Ó ph©n tÝch, ®¸nh gi¸ mét c¸ch toµn diÖn c¸c yÕu tè kinh tÕ – x· héi cã ¶nh hëng ®Õn B§S môc tiªu 61 Lª ThÞ Thanh Ng©n Líp: K42/16.01 Häc viÖn Tµi ChÝnh LuËn v¨n cuèi khãa §©y lµ vÊn ®Ò hÕt søc khã kh¨n ®Æt ra víi c¸c T§V, bëi hÇu hÕt c¸c T§V ë níc ta chØ ®îc ®µo t¹o ë c¸c trêng kinh tÕ, kiÕn thøc vÒ x©y dùng hÇu nh Ýt ®îc trang bÞ mét c¸ch bµi b¶n HÇu nh trong qu¸ tr×nh thÈm ®Þnh gi¸, c¸c T§V ph¶i tù t×m hiÓu hoÆc tham kh¶o ý kiÕn cña nh÷ng ngêi cã chuyªn m«n trong lÜnh vùc nµy, kÕt qu¶ thÈm ®Þnh gi¸ v× thÕ Ýt nhiÒu bÞ ¶nh hëng bëi ®iÒu nµy §èi víi c¸c B§S chøng cø, ®Ó thu thËp ®îc c¸c th«ng tin liªn quan ®Õn c¸c ®iÒu kho¶n, ®iÒu kiÖn giao dÞch, còng nh nguån gèc, tÝnh chÊt cña c¸c giao dÞch ®ã lµ rÊt khã C¸c giao dÞch nµy thêng lµ kh«ng phæ biÕn bëi ®Æc tÝnh cña B§S lµ tÝnh kh¸c biÖt, v× thÕ ®Ó t×m ®ñ c¸c chøng cø thÞ trêng ®Ó so s¸nh còng ®· kh«ng ®¬n gi¶n chót nµo Trong khi ®ã, ®èi víi tõng th¬ng vô, c¸c T§V cßn ph¶i ®iÒu tra vÒ nguån gèc, tÝnh chÊt giao dÞch ®Ó ®¶m b¶o tÝnh thÞ trêng cña th¬ng vô hay tÝnh cã thÓ so s¸nh ®îc víi tµi s¶n môc tiªu §©y lµ mét c«ng viÖc phøc t¹p, khã kh¨n vµ thêng mÊt nhiÒu thêi gian, v× thÕ trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn kh«ng thÓ tr¸nh khái nh÷ng thiÕu sãt nhÊt ®Þnh Thø t, thÞ trêng B§S ë ViÖt Nam cßn kÐm minh b¹ch, g©y khã kh¨n cho c¸c T§V trong qu¸ tr×nh thu thËp th«ng tin HÇu hÕt c¸c giao dÞch B§S hiÖn nay ®Òu diÔn ra ë thÞ trêng kh«ng chÝnh thøc, c¸c B§S giao dÞch trªn thÞ trêng hÇu nh kh«ng ®îc ®¨ng ký nªn rÊt khã kiÓm so¸t, còng nh khã n¾m b¾t ®îc c¸c møc gi¸ giao dÞch thµnh c«ng trªn thÞ trêng, cha kÓ t×nh tr¹ng ®Çu c¬ cßn g©y ra c¸c c¬n sèt gi¸ ¶o Theo «ng TrÇn Kim Chung_Phã trëng ban Khoa häc qu¶n lý-ViÖn qu¶n lý Kinh tÕ T.¦: ThÞ trêng B§S ë níc ta “®îc rÊt nhiÒu chñ thÓ, nhiÒu c¬ quan, nhiÒu ®èi tîng ®Çu t vµ qu¶n lý, nhng l¹i rÊt yÕu vÒ chÕ ®é th«ng tin vµ cung cÊp th«ng tin” HiÖn cha cã c¬ quan Nhµ níc nµo cã thÓ cung cÊp c¸c thèng kª ®¸ng tin cËy vÒ gi¸ vµ khèi lîng B§S T×nh h×nh thiÕu minh b¹ch th«ng tin cßn nghiªm träng h¬n rÊt nhiÒu t¹i thÞ trêng thø cÊp khi Nhµ níc tiÕn hµnh giao ®Êt, cho thuª ®Êt ®èi víi c¸c chñ d ¸n vµ doanh nghiÖp Do ®ã, viÖc thu thËp c¸c chøng cø thÞ trêng ®Ó so s¸nh rÊt h¹n chÕ, ®«i khi ph¶i chÊp nhËn v× kh«ng cßn chøng cø nµo kh¸c thay thÕ 62 Lª ThÞ Thanh Ng©n Líp: K42/16.01 Häc viÖn Tµi ChÝnh LuËn v¨n cuèi khãa Thø n¨m, ë ViÖt Nam ®Õn nay vÉn cha cã th viÖn ®iÖn tö lu gi÷ th«ng tin vÒ c¸c giao dÞch B§S trªn thÞ trêng, do ®ã thiÕu d÷ liÖu cho c«ng t¸c thÈm ®Þnh gi¸ Th viÖn ®iÖn tö lµ c¬ së d÷ liÖu quan träng cho c¸c T§V trong qu¸ tr×nh thÈm ®Þnh gi¸, nhÊt lµ víi nh÷ng th¬ng vô ®ßi hái ph¶i sö dông d÷ liÖu trong qu¸ khø NÕu kh«ng cã c¸c d÷ liÖu nµy, T§V sÏ ph¶i tù t×m hiÓu c¸c chøng cø kh¸c, tèn rÊt nhiÒu thêi gian, thËm chÝ kh«ng thu ®îc kÕt qu¶ cÇn thiÕt • Nguyªn nh©n chñ quan: Ngoµi nh÷ng nguyªn nh©n kh¸ch quan trªn, mét sè h¹n chÕ trong viÖc ¸p dông quy tr×nh vµ ph¬ng ph¸p thÈm ®Þnh gi¸ t¹i c«ng ty Cæ phÇn ThÈm ®Þnh gi¸ ThÕ Kû cßn do mét sè nguyªn nh©n chñ quan c¬ b¶n : Thø nhÊt, ®éi ngò nh©n viªn ho¹t ®éng trong lÜnh vùc thÈm ®Þnh gi¸ cßn Ýt, thiÕu kinh nghiÖm nghÒ nghiÖp Lµ mét c«ng ty ho¹t ®éng chuyªn nghiÖp trong lÜnh vùc thÈm ®Þnh gi¸, song ®éi ngò T§V l¹i cha nhiÒu, mét mÆt do c«ng t¸c tuyÓn dông cha hoµn tÊt Do vËy, c¸c T§V ph¶i cïng mét lóc thùc hiÖn rÊt nhiÒu c«ng viÖc kh¸c nhau nh : kÝ hîp ®ång, thu thËp, ph©n tÝch tµi liÖu, kh¶o s¸t hiÖn tr¹ng tµi s¶n, ®iÒu tra gi¸,… Trong khi ®ã, thêi gian ®Ó thùc hiÖn mét hîp ®ång thÈm ®Þnh gi¸ lµ cã h¹n, do ®ã kÕt qu¶ thÈm ®Þnh còng m¾c ph¶i mét sè h¹n chÕ nhÊt ®Þnh kh«ng thÓ tr¸nh khái §©y còng lµ t×nh tr¹ng chung cña nhiÒu c«ng ty thÈm ®Þnh gi¸ ë ViÖt Nam chø kh«ng riªng g× century, bëi: nhu cÇu thÈm ®Þnh gi¸ ngµy cµng nhiÒu, sè lîng c«ng ty thÈm ®Þnh ngµy cµng t¨ng, song sè trêng ®µo t¹o nh©n sù vÒ lÜnh vùc nµy mét c¸ch bµi b¶n th× kh«ng nhiÒu, thËm chÝ lµ rÊt Ýt MÆt kh¸c, ®éi ngò nh©n viªn thÈm ®Þnh cña c«ng ty cßn rÊt trÎ nªn cßn thiÕu kinh nghiÖm chuyªn m«n §iÒu nµy rÊt quan träng bëi ho¹t ®éng thÈm ®Þnh B§S lµ mét ho¹t ®éng phøc t¹p, liªn quan tíi nhiÒu lÜnh vùc kh¸c nhau c¶ vÒ kinh tÕ, x· héi, v¨n ho¸, phong thuû,…nªn yÕu tè kinh nghiÖm lµ rÊt cÇn thiÕt Thªm vµo ®ã, ®Ó thÈm ®Þnh gi¸ B§S ®ßi hái T§V còng ph¶icã sù am hiÓu vÒ 63 Lª ThÞ Thanh Ng©n Líp: K42/16.01 Häc viÖn Tµi ChÝnh LuËn v¨n cuèi khãa kiÕn tróc, x©y dùng, quy ho¹ch,…, ®©y còng lµ mét h¹n chÕ ®èi víi c¸c chuyªn viªn thÈm ®Þnh ; do ®ã, cã ¶nh hëng ®Õn qu¸ tr×nh thùc hiÖn còng nh ¸p dông c¸c ph¬ng ph¸p thÈm ®Þnh gi¸ Thø hai, qu¸ tr×nh ®iÒu tra, thu thËp, kh¶o s¸t th«ng tin vÉn cha hiÖu qu¶ Do ®ã, c¸c th«ng tin thu thËp cha thËt ®Çy ®ñ, chi tiÕt, lµm cho c¸c ph¬ng ph¸p kh«ng ph¸t huy ®îc hÕt tÝnh tèi u cña nã, nhÊt lµ ®èi víi ph¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp Thø ba, hÖ thèng c¬ së d÷ liÖu cha ®a d¹ng vµ phong phó HÖ thèng c¬ së d÷ liÖu ®îc x©y dùng trªn c¬ së ®iÒu tra, kh¶o s¸t thÞ trêng hoÆc ®îc ghi chÐp l¹i sau c¸c cuéc thÈm ®Þnh gi¸ Do míi ®i vµo ho¹t ®éng nªn sè lîng c¸c th¬ng vô mµ c«ng ty thùc hiÖn lµ cha nhiÒu, tõ ®ã ¶nh hëng ®Õn viÖc x¸c ®Þnh nguån gèc cña c¸c chøng cø thÞ trêng, ¶nh hëng ®Õn chÊt lîng thÈm ®Þnh Thø t, c¬ së vËt chÊt cßn h¹n chÕ Ho¹t ®éng thÈm ®Þnh gi¸ B§S muèn hiÖu qu¶ cÇn x¸c ®Þnh ®óng hiÖn tr¹ng tµi s¶n §Ó thùc hiÖn tèt c«ng viÖc nµy cÇn ph¶i ®îc trang bÞ ®Çy ®ñ c¸c ph¬ng tiÖn kü thuËt chuyªn dông nh: m¸y quay phim, m¸y ¶nh, c¸c ph¬ng tiÖn ®i l¹i,… Sù thiÕu hôt vÒ sè lîng vµ kÐm vÒ chÊt lîng Ýt nhiÒu cã ¶nh hëng ®Õn c«ng t¸c thÈm ®Þnh gi¸ ViÖc chØ ra nh÷ng nguyªn nh©n mang tÝnh chñ quan nh trªn sÏ gióp c«ng ty cã nh÷ng ®iÒu chØnh kÞp thêi, cÇn thiÕt trong c«ng t¸c thÈm ®Þnh gi¸ B§S trong thêi gian tíi Tãm l¹i, ch¬ng hai cho ta mét c¸i nh×n tæng qu¸t vÒ c«ng ty Cæ phÇn ThÈm ®Þnh gi¸ ThÕ Kû víi c¸c chøc n¨ng ho¹t ®éng chÝnh vµ kÕt qu¶ ho¹t ®éng cña nã Ngoµi ra cßn ®i s©u nghiªn cøu vÒ thùc tr¹ng quy tr×nh vµ c¸c ph¬ng ph¸p thÈm ®Þnh gi¸ B§S ®· ®îc ¸p dông t¹i c«ng ty trong thêi gian qua, tõ ®ã, ®¸nh gi¸ thµnh c«ng, h¹n chÕ trong qu¸ tr×nh ¸p dông vµ t×m ra nguyªn nh©n cña nh÷ng h¹n chÕ ®ã §ã lµ c¬ së quan träng ®Ó cã thÓ ®a ra ®Þnh híng ph¸t triÓn còng nh c¸c gi¶i ph¸p cho c«ng ty trong thêi gian tíi 64 Lª ThÞ Thanh Ng©n Líp: K42/16.01 Häc viÖn Tµi ChÝnh LuËn v¨n cuèi khãa Ch¬ng 3: mét sè gi¶i ph¸p hoµn thiÖn quy tr×nh vµ ph¬ng ph¸p thÈm ®Þnh gi¸ BÊt §éng S¶n t¹i c«ng ty Cæ phÇn ThÈm ®Þnh gi¸ ThÕ Kû Trªn c¬ së ph©n tÝch thùc tr¹ng c¸c ph¬ng ph¸p vµ quy tr×nh thÈm ®Þnh gi¸ B§S ¸p dông t¹i c«ng ty Cæ phÇn ThÈm ®Þnh gi¸ ThÕ Kû, kÕt hîp víi lý luËn c¬ b¶n, ch¬ng ba cña luËn v¨n sÏ ®Ò cËp ®Õn mét sè gi¶i ph¸p c¬ b¶n nh»m hoµn thiÖn c¸c ph¬ng ph¸p vµ quy tr×nh thÈm ®Þnh gi¸ B§S ë c«ng ty Tuy nhiªn, ®Ó t×m ra ®îc gi¶i ph¸p phï hîp, tríc hÕt cÇn lµm râ ®Þnh híng ph¸t triÓn cña c«ng ty trong thêi gian tíi 3.1 §Þnh híng ph¸t triÓn c«ng ty trong thêi gian tíi 3.1.1 §Þnh híng ph¸t triÓn chung ThÈm ®Þnh gi¸ ®· vµ ®ang lµ mét lÜnh vùc thu hót ®îc sù quan t©m cña rÊt nhiÒu c¸c tæ chøc, c¸ nh©n bëi nh÷ng øng dông quan träng còng nh lîi nhuËn mµ nã mang l¹i cho c¸c doanh nghiÖp §Æc biÖt, trong giai ®o¹n hiÖn nay, khi mµ nÒn kinh tÕ ®ang trong qu¸ tr×nh héi nhËp vµ ph¸t triÓn th× thÈm ®Þnh gi¸ trë thµnh mét nhu cÇu bøc thiÕt trong nÒn kinh tÕ Trong xu thÕ ®ã, c«ng ty Cæ phÇn ThÈm ®Þnh gi¸ ThÕ Kû x¸c ®Þnh x©y dùng c«ng ty trë thµnh mét c«ng ty thÈm ®Þnh gi¸ chuyªn nghiÖp hµng ®Çu t¹i ViÖt Nam, tõng bíc héi nhËp khu vùc vµ thÕ giíi Lµ mét trong nh÷ng c«ng ty thÈm ®Þnh gi¸ ®Çu tiªn ë ViÖt Nam, l¹i ra ®êi trong bèi c¶nh nÒn kinh tÕ t¨ng trëng m¹nh vµ héi nhËp, c«ng ty ®ang ®øng tríc nhiÒu c¬ héi lín mµ kh«ng ph¶i c«ng ty nµo còng cã ®îc Víi lîi thÕ ®ã, c«ng ty sÏ phÊn ®Êu hÕt m×nh ®Ó xøng ®¸ng víi tiÒm n¨ng cña m×nh Tríc m¾t, trong n¨m nay(2008), century sÏ tiÕp tôc më réng quy m«, ph¹m vi ho¹t ®éng trªn ®Þa bµn c¶ níc, nhÊt lµ ë c¸c thµnh phè lín, c¸c trung t©m kinh tÕ, híng tíi nhiÒu ®èi tîng kh¸ch hµng lµ c¸c tæ chøc, c¸ nh©n thuéc mäi thµnh phÇn kinh tÕ Ho¹t ®éng cña c«ng ty còng sÏ ®îc triÓn khai ë nhiÒu lÜnh 65 Lª ThÞ Thanh Ng©n Líp: K42/16.01 Häc viÖn Tµi ChÝnh LuËn v¨n cuèi khãa vùc kh¸c nhau nh»m ®¸p øng nhiÒu h¬n nhu cÇu cña kh¸ch hµng §ång thêi, trong n¨m tíi, c«ng ty sÏ cè g¾ng t¨ng doanh thu vµ lîi nhuËn cña tÊt c¶ c¸c ho¹t ®éng còng nh cña toµn c«ng ty Theo kÕ ho¹ch ho¹t ®éng cña c«ng ty n¨m 2008, doanh thu cña c«ng ty ®¹t 3 tû ®ång §Ó ®¹t ®îc môc tiªu ®ã, ngay tõ b©y giê, c«ng ty ®· x¸c ®Þnh nh÷ng hµnh ®éng cô thÓ: Trang bÞ c¬ së vËt chÊt lµm viÖc nh n©ng cÊp l¹i hÖ thèng m¸y tÝnh, c¸c ®å dïng v¨n phßng kh¸c, ®¶m b¶o cho c¸c ho¹t ®éng ®îc tiÕn hµnh mét c¸ch nhanh nhÊt vµ hiÖu qu¶ nhÊt Bªn c¹nh ®ã, c«ng ty ®· vµ ®ang x©y dùng Website t¬ng t¸c hoµn chØnh, t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho viÖc truy cËp cña nhiÒu ®èi tîng, thu hót ®îc nhiÒu kh¸ch hµng Thªm vµo ®ã, c«ng ty sÏ x©y dùng mét hÖ thèng c¬ së d÷ liÖu ®a d¹ng vµ hoµn thiÖn nh»m n©ng cao chÊt lîng vµ n¨ng suÊt trong qu¸ tr×nh t¸c nghiÖp, n©ng cao chÊt lîng dÞch vô thÈm ®Þnh gi¸ Tõ ®ã ®¸p øng ®îc nhu cÇu ngµy cµng cao cña kh¸ch hµng, míi c¹nh tranh ®îc víi c¸c doanh nghiÖp kh¸c Song song víi c¸c ho¹t ®éng nµy, c«ng ty còng sÏ tiÕn hµnh tuyÓn dông thªm nguån nh©n lùc, ®Æc biÖt lµ nguån nh©n lùc cã chÊt lîng cao §ång thêi tæ chøc ®µo t¹o, båi dìng c¸c c¸n bé, nh©n viªn trong c«ng ty trë thµnh nh÷ng nh©n viªn chuyªn nghiÖp, lµm viÖc hiÖu qu¶, t¹o uy tÝn cho c«ng ty Víi nh÷ng nç lùc nµy, ch¾c ch¾n trong t¬ng lai kh«ng xa century sÏ trë thµnh mét c«ng ty cã uy tÝn lín trong lÜnh vùc ThÈm ®Þnh gi¸ trong níc còng nh ë níc ngoµi 3.1.2 §Þnh híng ph¸t triÓn dÞch vô thÈm ®Þnh gi¸ B§S trong thêi gian tíi B§S nãi chung vµ thÈm ®Þnh gi¸ B§S nãi riªng lµ mét lÜnh vùc ho¹t ®éng chñ yÕu vµ quan träng cña c«ng ty Cïng víi ®Þnh híng ph¸t triÓn chung cña toµn c«ng ty, trong thêi gian tíi, c«ng ty Cæ phÇn ThÈm ®Þnh gi¸ ThÕ Kû x¸c ®Þnh ph¸t triÓn dÞch vô thÈm ®Þnh gi¸ trë thµnh ho¹t ®éng chÝnh cña c«ng ty Theo kÕ ho¹ch ho¹t ®éng cña c«ng ty n¨m 2008, doanh thu dÞch vô thÈm ®Þnh gi¸ ®¹t 66 Lª ThÞ Thanh Ng©n Líp: K42/16.01 Häc viÖn Tµi ChÝnh LuËn v¨n cuèi khãa kho¶ng1,5 tû ®ång, chiÕm 50% tæng doanh thu, trong ®ã dÞch vô thÈm ®Þnh gi¸ B§S sÏ ®ãng vai trß chñ ®¹o Cïng víi nh÷ng ho¹t ®éng chung trªn, trong thêi gian tíi, c«ng ty sÏ tiÕp tôc tuyÓn dông vµ ®µo t¹o thªm mét sè T§V vÒ gi¸ Trang bÞ thªm cho c¸c T§V c¸c kiÕn thøc cã liªn quan nh kiÕn tróc, x©y dùng, phong thuû,… Hoµn thiÖn c«ng t¸c x©y dùng c¬ së d÷ liÖu vÒ gi¸ ®Êt trªn ®Þa bµn thµnh phè ®Ó phôc vô tèt h¬n cho c«ng t¸c thÈm ®Þnh gi¸ §ång thêi, tõng bíc hoµn thiÖn quy tr×nh vµ ph¬ng ph¸p thÈm ®Þnh gi¸ t¹i c«ng ty ®Ó n©ng cao kh¶ n¨ng c¹nh tranh, kh¼ng ®Þnh vÞ thÕ cña m×nh trªn th¬ng trêng Trong t¬ng lai xa h¬n, víi tiÒm n¨ng s½n cã, century phÊn ®Êu trë thµnh doanh nghiÖp ThÈm ®Þnh gi¸ chuyªn nghiÖp hµng ®Çu, ®¸p øng yªu cÇu vµ tõng bíc héi nhËp víi ®é ngò T§V cña ViÖt Nam vµ quèc tÕ 3.2 Mét sè gi¶i ph¸p hoµn thiÖn quy tr×nh vµ ph¬ng ph¸p thÈm ®Þnh gi¸ B§S t¹i c«ng ty Cæ phÇn ThÈm ®Þnh gi¸ ThÕ Kû Sau khi nghiªn cøu thùc tr¹ng c¸c ph¬ng ph¸p vµ quy tr×nh thÈm ®Þnh gi¸ ë c«ng ty Cæ phÇn ThÈm ®Þnh gi¸ ThÕ Kû, trªn c¬ së xem xÐt ®Þnh híng ph¸t triÓn cña c«ng ty trong thêi gian tíi, em xin m¹nh d¹n ®a ra mét sè gi¶i ph¸p mang tÝnh chÊt tham kh¶o nh»m kh¾c phôc nh÷ng h¹n chÕ gÆp ph¶i trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn, hoµn thiÖn quy tr×nh vµ ph¬ng ph¸p thÈm ®Þnh gi¸ B§S ¸p dông t¹i c«ng ty Cæ phÇn ThÈm ®Þnh gi¸ ThÕ Kû, gãp phÇn hoµn thµnh môc tiªu ph¸t triÓn cña c«ng ty 3.2.1 N©ng cao tr×nh ®é ®éi ngò ThÈm ®Þnh viªn Trong mäi tæ chøc, thuéc tÊt c¶ c¸c lÜnh vùc th× con ngêi lu«n lµ yÕu tè trung t©m, lµ ®Çu vµo quan träng, quyÕt ®Þnh sù thµnh b¹i cña tæ chøc ®ã Trong lÜnh vùc thÈm ®Þnh gi¸ th× yÕu tè nµy l¹i cµng kh«ng thÓ thiÕu vµ cã ¶nh h ëng trùc tiÕp ®Õn kÕt qu¶ ho¹t ®éng bëi thÈm ®Þnh gi¸ võa lµ khoa häc võa lµ nghÖ thuËt KÕt qu¶ thÈm ®Þnh gi¸ phô thuéc rÊt nhiÒu vµ tr×nh ®é chuyªn m«n còng 67 Lª ThÞ Thanh Ng©n Líp: K42/16.01 Häc viÖn Tµi ChÝnh LuËn v¨n cuèi khãa nh kinh nghiÖm cña c¸c T§V Quy tr×nh vµ ph¬ng ph¸p thÈm ®Þnh gi¸ t¹i c«ng ty Cæ phÇn ThÈm ®Þnh gi¸ ThÕ Kû, së dÜ cßn mét sè h¹n chÕ mét phÇn còng lµ do ®éi ngò nh©n viªn thÈm ®Þnh cña c«ng ty cßn Ýt vµ thiÕu kinh nghiÖm Do ®ã, ®Ó hoµn thiÖn quy tr×nh vµ ph¬ng ph¸p thÈm ®Þnh gi¸ t¹i c«ng ty Cæ phÇn ThÈm ®Þnh gi¸ ThÕ Kû tríc hÕt lµ ph¶i n©ng cao chÊt lîng ®éi ngò T§V HÇu hÕt c¸c T§V ë c«ng ty ®Òu ®· ®îc ®µo t¹o bµi b¶n trong lÜnh vùc thÈm ®Þnh gi¸ t¹i c¸c trêng ®¹i hoc cã uy tÝn, tuy nhiªn c¸c kiÕn thøc vÒ c¸c lÜnh vùc liªn quan nh kiÕn tróc, x©y dùng, phong thuû, vÉn cßn h¹n chÕ H¬n n÷a, nh©n viªn cña c«ng ty cßn rÊt trÎ nªn cßn thiÕu kinh nghiÖm trong lÜnh vùc thÈm ®Þnh gi¸ Trong khi ®ã, thÈm ®Þnh gi¸ nãi chung vµ thÈm ®Þnh gi¸ B§S nãi riªng lµ mét ho¹t ®éng phøc t¹p, muèn lµm ®îc cÇn ph¶i hiÓu vµ vËn dông ®îc c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt, T§V ph¶i cã kiÕn thøc tæng hîp vÒ nhiÒu lÜnh vùc… §Ó n©ng cao n¨ng lùc chuyªn m«n vµ kinh nghiÖm cña T§V cÇn ph¶i: Thø nhÊt, t¹o ®iÒu kiÖn ®Ó c¸c nh©n viªn trong c«ng ty cËp nhËt mét c¸ch thêng xuyªn, ®Çy ®ñ c¸c v¨n b¶n quy ph¹m ph¸p luËt cã liªn quan ®Õn lÜnh vùc thÈm ®Þnh gi¸ C¸c v¨n b¶n ph¸p luËt liªn quan ®Õn thÈm ®Þnh gi¸ rÊt nhiÒu vµ thêng xuyªn thay ®æi, v× vËy, c¸c T§V ph¶i thêng xuyªn cËp nhËt Trªn c¬ së ®ã, tiÕn hµnh ph©n tÝch, t×m hiÓu vµ vËn dông mét c¸ch linh ho¹t c¸c v¨n b¶n ®ã trong tõng hoµn c¶nh cô thÓ Qua ®ã, c¸c T§V cã thÓ tù rót ra ®îc nh÷ng thµnh c«ng còng nh bÊt cËp cña nã, ®ång thêi rót ra ®îc kinh nghiÖm b¶n th©n §Ó cã mét kiÕn thøc hÖ thèng vÒ ph¸p luËt, c«ng ty nªn t¹o ®iÒu kiÖn cho c¸c nh©n viªn thêng xuyªn tham gia c¸c líp tËp huÊn vÒ luËt ph¸p, thËm chÝ cã thÓ mêi c¸c chuyªn gia vÒ luËt vÒ gi¶ng d¹y cho nh©n viªn cña c«ng ty ngay t¹i c«ng ty Thø hai, tæ chøc ®µo t¹o huÊn luyÖn, n©ng cao kiÕn thøc cho c¸c T§V c¸c kiÕn thøc kh¸c vÒ c¸c lÜnh vùc liªn quan nh : kiÕn tróc, x©y dùng, phong thñy, c¸c 68 Lª ThÞ Thanh Ng©n Líp: K42/16.01 ... thẩm định giá Bất Động Sản công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ_CENTURY 2.1 Giới thiệu chung Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển Công ty Cổ phần Thẩm định giá. .. hoạt động thẩm định giá BĐS công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ Việc thẩm định giá tài sản nói chung BĐS nói riêng công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ đợc vào tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam... tìm giá trị tính thuế hàng năm tài sản Để xác định giá trị bồi thờng Nhà nớc thu hồi tài sản Để tính thuế tài sản đợc bán để thừa kế Để án định phân chia tài sản xét xử vụ án Để xác định giá